Развитие ипотечного кредита в Республике Беларусь

На строительство (реконструкцию) жилья (без учета затрат на инфраструктуру) направлено BYR 38 448,4 млрд, в том числе в Минске - BYR 7030,9 млрд (в прошлом году - BYR 35 765,6 млрд, в том числе в Минске - BYR 7 932,9 млрд). Более половины из них, а именно BYR 28 960,66 млрд, составляют средства граждан (в прошлом году - BYR 24 067,4 млрд).

На основании перечисленных данных можно сделать вывод, что инвестиционная активность населения растет небольшими темпами. Инвестиционная активность населения в текущем году зависит от уровня платежеспособного спроса, колебаний курса рубля и цен на рынке новостроек, а также ситуации на депозитном рынке. С учетом указанных факторов во II квартале текущего года существенного увеличились количества реальных сделок по покупке жилья на рынке новостроек.

С учетом инвестиций общий объем ввода в эксплуатацию жилья по итогам января-сентября 2016 года в Беларуси составил 3 млн 122,2 тыс. квадратных метров жилья, на 22,3% меньше по сравнению с периодом прошлого года, свидетельствуют данные Национального статистического комитета [15].

В сентябре построено 445,7 тыс. кв. м жилья (на 26,5% меньше, чем в сентябре 2015-го, и на 48,8% больше, чем в августе 2016-го).

С государственной поддержкой в январе-сентябре построено 742 тыс. кв. м жилья, что почти вдвое (на 42,7%) меньше по сравнению с январем-сентябрем 2015 года. В сентябре с господдержкой построено 83,2 тыс. кв. м (на 53% меньше, чем в сентябре 2015-го, и на 12% меньше, чем в августе 2016 года).

Для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, введено в эксплуатацию 1.093 тыс. кв. м общей площади, или 35% от общего объема введенного жилья.

В 2016 году планируется построить 4 млн кв. м жилья (5 058,4 тыс. кв. м общей площади жилья введено в 2015 году, приложение 2).

Тем не менее пока правительство ожидает ввода в эксплуатацию в текущем году как минимум на 1 млн кв. метров меньше, чем в 2015 году. Во многом это связано со снижением инвестиций в строительство жилья для нуждающихся с господдержкой. Это значит, что основная финансовая нагрузка легла на самих граждан.

3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредита в Республике Беларусь

Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики [16].

Закон об ипотеке, принятый в Беларуси в июне 2008 г., эксперты считают прогрессивным шагом в развитии рынка недвижимости, однако полагают, что на то, чтобы новый механизм действительно заработал, может уйти не одна пятилетка.

Развитие системы ипотечного кредитования в Беларуси сдерживается сразу несколькими факторами.

Во-первых, захотят ли белорусские банки работать с объектами незавершенного строительства и какие механизмы будут для этого использованы. По мнению экспертов первоначально условия ипотечных программ для физических лиц почти не будут отличаться от обычных программ кредитования на покупку недвижимости. У белорусских банков есть проблемы с долгосрочными ресурсами, поэтому им будет трудно выдавать кредиты на длительный срок. По прогнозам экспертов, в ближайшее время максимальный срок, на который будут выдаваться ипотечные кредиты, составит 25 лет, а уровень процентных ставок по ним будет сопоставим со средней ставкой по рынку кредитов на приобретение жилья [17].

Теоретически наличие денег, которые могут быть пущены на ипотечное кредитование, банкам должен обеспечить институт закладных - именных ценных бумаг, которые удостоверяют полномочия владельца требовать от должника исполнения обязательств по ипотечному договору. Банки продают закладные на вторичном рынке, получая средства для наращивания кредитного портфеля. Однако международная практика развития института закладных подтверждает, что это вопрос, требующий длительного решения. В теории активизации этого института могут способствовать высокие процентные ставки, которые сделают белорусские ипотечные облигации интересными для западных инвесторов. Но, в Беларуси пока мало кредитных историй, а значит, западные инвестиционные фонды, которые теоретически могли бы выступить покупателями закладных, не смогут оценить риски и будут вести себя осторожно. Кроме того, для того, чтобы иностранные фонды вышли на белорусский рынок ценных бумаг, продажа облигаций должна носить массовый характер, а не быть единичным случаем. Ведь инвестор хотел бы приобрести пул закладных, и не регистрировать отдельно покупку каждой из них.

Таким образом, для развития института закладных недостаточно лишь ипотечного законодательства - требуется внести изменения в нормативную базу, регулирующую рынок ценных бумаг, и в налоговое законодательство, в том числе не облагать налогом доходы от сделок с закладными.

К тому же для развития системы ипотечного кредитования нужна соответствующая инфраструктура: пенсионные и инвестиционные фонды, развитые страховые компании. Предполагалось, что принятие закона об ипотеке будет способствовать развитию этих сегментов финансового рынка, однако никаких позитивных изменений не произошло.

Главными причинами такого положения являются:

? нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;

? высокие кредитные риски;

? отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;

? недостаточно высокий уровень доходов;

? неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;

? отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

Как правило, в большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и Республика Беларусь, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.

Как представляется, основными принципами формирования системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь должны стать осуществляемые одновременно разработка нормативной правовой базы ипотеки и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. В последующем требуется обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, создать необходимые элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, обеспечить приоритетное развитие ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.

Дешевыми долгосрочными кредитными ресурсами могут стать денежные средства пенсионного и иных фондов, средства от обязательного государственного страхования личности, имущества и ответственности, средства страховых фондов банков, страховые резервы страховых организаций и т.п. Речь идет о денежных средствах, которые должны приносить доход, но которые можно вкладывать только в финансовые операции, характеризующиеся низким уровнем риска. Это позволит участникам ипотечного кредитования получить доступ к инвестициям, а кредиторам гарантирует возможность обязательного возврата своих денежных средств.

Построение в Беларуси системы долгосрочного ипотечного кредитования возможно только при последовательном, единообразном нормативном закреплении принципов ипотечного кредитования в законодательных и подзаконных актах, касающихся тех или иных аспектов ипотеки.

В ближайшее время необходимо разработать механизм действия ипотеки. Это потребует введения правового регулирования института ипотечных банков и ипотечных облигаций (закладных листов), оценки недвижимости, страхования, льготного налогообложения.

Наличие налоговых льгот, связанных с долгосрочным ипотечным кредитованием, на мой взгляд, следует рассматривать в качестве действенного экономического фактора, стимулирующего со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Такие льготы позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения и юридических лиц, повысить заинтересованность банков в их выдаче и обслуживании.

Очень важным для развития ипотеки является наличие системы гарантий, как правовой, так и финансовой защиты проводимых операций. Речь идет о страховании в обязательной или добровольной форме имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страховании гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страховании жизни и трудоспособности заемщиков.

Следует признать, что национальное законодательство в части выпуска и обращения ценных бумаг во многом не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Принятие законодательного акта об ипотечных ценных бумагах позволило бы организовать в стране вторичный рынок ипотеки, обеспечив рефинансирование выдаваемых кредитов [18].

Цена привлекаемых на основе ипотечных ценных бумаг ресурсов будет в конечном счете определять уровень процентных ставок по кредитам для конкретных заемщиков. Для того чтобы инвесторы согласились вкладывать свои средства в эти бумаги, важно, чтобы они были уверены в их надежности и ликвидности, то есть в возможности купить или продать ипотечные бумаги по рыночным ценам в любой удобный момент.

Законодательство об ипотечных ценных бумагах должно установить и закрепить:

? виды ипотечных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме и содержанию;

? порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, порядок и процедуру их эмиссии, круг эмитентов, порядок надзора за выпуском и обращением этих бумаг;

? способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам;

? перечень раскрываемой эмитентом информации об обеспечении ипотечных ценных бумаг, порядок ее предоставления инвесторам для ознакомления;

? особый правовой статус кредиторов ? держателей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц ? эмитентов этих бумаг.

Принятие и практическое внедрение законодательства об ипотечных ценных бумагах дало бы возможность создать вторичный рынок ипотечных кредитов, на котором инвесторы могли бы вкладывать в промышленность, строительство жилья свои средства, связать рынок недвижимости с фондовым рынком. Таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной и ресурсной базы банков, выдающих эти кредиты [18].

На начальном этапе создания системы долгосрочного ипотечного кредитования особую роль должно играть государство. Именно оно определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и для надежного и эффективного функционирования этой системы формирует правовую базу; разрабатывает механизм социальной защиты заемщиков; проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования; создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Экономическая ситуация в республике такова, что полярность доходов различных слоев населения сохраняется. Те, кто может купить квартиру, у кого есть деньги, сделают это и без ипотеки. Тем, кто хочет купить квартиру, но не может этого сделать из-за низкого уровня доходов, никакая ипотека не поможет.

Таким образом, можно выделить следующие факторы, сдерживающие массовое развитие ипотечного кредитования:

1) с точки зрения заемщика - низкая доступность ипотечного кредита, отсутствие необходимых собственных средств и доверия к кредитным организациям, недостаточная защита со стороны государства;

2) с точки зрения кредитора - высокие риски ипотечных операций, отсутствие дешевых долгосрочных ресурсов, недостатки нормативного регулирования;

3) с точки зрения инвестора - отсутствие надежных и ликвидных инструментов на рынке.

Требуется решение следующих основных задач:

? дальнейшее совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма ипотечного кредитования и эффективного функционирования рынка ипотечных жилищных кредитов;

? активизация государственной поддержки;

? создание законодательных условий, нормативной базы и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов регионов;

? законодательное обеспечение развития инфраструктуры регионов, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов в регионах;

? налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов;

? создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов в регионах;

? обеспечение гарантий механизма социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ранее взятого ипотечного кредита.

По мнению специалистов, механизм финансирования должен быть основан на накоплении индивидуальных сбережений в целях получения займа для приобретения и строительства жилья. Человек подписывает договор, делает взносы, идут банковские проценты плюс государство начисляет ему жилищные премии. Предусматривается накопление на банковских счетах в течение 5 - 7 лет определенной суммы. Эти деньги человек использует в качестве первого взноса, а затем банк дает ипотечный кредит. Залогом является приобретаемая квартира.

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

1) совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

2) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;

3) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

4) принятие дополнительных мер по поощрению участия банком в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

5) оказание помощи семьям со средним и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;

6) поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (например, пенсионных фондов), вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченными ценными кредитами.

Несмотря на принятие Закона «Об ипотеке» и последующих его изменений он не работает, в стране не хватает долгосрочных ресурсов, в обществе не создано положительное отношение к ипотеке и государство не определилось, какой из мировых опытов по внедрению ипотеки подходит для Беларуси. В нашей стране есть опыт внедрения системы строительных сбережений и он пока оказывается недействительным. «Беларусбанк» в 2006 г. разработал свою банковскую систему строительных сбережений. Но она не защищена законом, не является закрытой и не предусматривает государственных премий вкладчикам. В результате этой системой пользуются не более 5 тыс. человек. Причины такой «активности» населения понятны, пока в Беларуси сохраняется высокая инфляция и высокие ставки по кредитам, говорить о развитии строительных сбережений (как и об ипотеки в целом) не имеет смысла. Хотя, например, в Чехии, где хорошо развита система строительных сбережений, ее используют 4,5 млн из 10 млн жителей этой страны. По мировому опыту известно, что 1 евро, вложенный государством в премирование вкладчиков строительных сбережений, возвращается в бюджет в троекратном размере. Это происходит за счет нарастания объемов строительства, налоговых отчислений и развития других отраслей экономики, которые, как локомотив, тянут за собой строительство.

Заключение

Ипотека является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем залог недвижимости успешно применяется в качестве правового института, на котором базируется система долгосрочного ипотечного кредитования. Создание в Республике Беларусь такой системы послужит одним их важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики.

Опыт большинства европейских стран и США доказывает возможность и целесообразность введения системы ипотечного кредитования даже в условиях неустойчивой переходной экономики, несовершенного законодательства, неразвитого фондового рынка и отсутствия высоких доходов населения. Данное обстоятельство объясняется тем, что ипотечное кредитование является существенным фактором экономического и социального развития страны, особенно в период выхода из экономического и социального кризисов.

Несмотря на наличие необходимой нормативной правовой базы, регулирующей ипотеку, рынок долгосрочных ипотечных кредитов в Республике Беларусь развивается медленно; долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для банков, хотя ипотека и представляет последним реальную возможность максимально защитить основную сумму долга и процентов по нему.

Главными причинами такого положения, на мой взгляд, следует считать:

? нерешенность ряда правовых и организационных вопросов;

? высокие кредитные риски;

? отсутствие долгосрочных дешевых кредитных ресурсов;

? недостаточно высокий уровень доходов;

? неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка;

? отсутствие механизмов привлечения инвестиций для ипотечного кредитования.

Как правило, в большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и наша страна, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. При правильной организации ипотека превращается в самофинансируемую систему, которая служит мощным фактором формирования рынка жилья и обеспечивает его функционирование.

С июня 2008 г. Президентом Республики Беларусь подписан Закон № 345-З «Об ипотеке». Закон Республики Беларусь № 345-З «Об ипотеке» направлен на систематизацию правовых норм в сфере залога недвижимости. Он определяет особенности ипотеки отдельных видов имущества, в частности земельных участков, предприятий как имущественных комплексов, зданий и сооружений, жилых домов и квартир, и регламентирует вопросы оценки недвижимости при залоге, ипотечного страхования, а также обращения взыскания на заложенное имущество. Принятие проекта закона «Об ипотеке» создало основополагающие правовые институты, на базе которых формируется законодательство в этой области.

Ипотека призвана стать одним из инструментов дополнительного привлечения средств для финансирования всех отраслей экономики: промышленности, сельского хозяйства и особенно жилищного строительства. Система долгосрочного ипотечного кредитования должна дополнить действующие формы финансирования жилищного строительства (льготное кредитование, местные целевые облигационные жилищные займы и др.) новой составляющей. Законопроектом впервые вводится правовое регулирование института закладных, удостоверяющих права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и являющихся именными ценными бумагами. Принятие законопроекта придаст четкую правовую форму институту ипотечного кредитования и должно повлечь за собой увеличение объемов жилищного строительства и, соответственно, снижение очередности нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для развития ипотечного кредитования в Беларуси должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

Создание и развитие ипотечного кредитования в Республике Беларусь поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Список использованных источников

1. Деньги, кредит, банки: учебник/ Г.И. Кравцова, Г.С. Кузьменко, О.И. Румянцева; по ред. проф. Г.И. Кравцовой. - Минск, БГЭУ 2007. - 444 с.

2. Дорох, Е.Г. Банковское жилищное кредитование. Ипотека / Е.Г. Дорох. - Минск: Современная школа, 2006. - 192 с.

3. Тарасов В.И. Деньги, кредит, банки: учеб. пособие/ В.И. Тарасов. -Минск: Мисанта, 2003. - 512с.

4. Об ипотеке: Закон Респ. Беларусь, 20 июня 2008 г., № 345-3: в ред. Закона Респ. Беларусь от 04.01.2010 // Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 [Электронный ресурс] / ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

5. Дорох Е.Г. Банковское жилищное кредитование. Ипотека/ Е.Г. Дорох. - Минск, 2005. - 184 с.

6. Банковский кодекс Республики Беларусь от 25 окт. 2000 г. № 441-З: принят Палатой представителей 3 окт. 2000 г.: одобр. Советом Респ. 12 окт. 2000 г.: в ред. Закона Респ. Беларусь от 14 июня 2010 г. //Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000/- режим доступа, ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

7. Об ипотеке: Закон Респ. Беларусь, 20 июня 2008 г., № 345-3: в ред. Закона Респ. Беларусь от 04.01.2010 //Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000 /- режим доступа, ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2011.

8. О некоторых вопросах регулирования рынка ценных бумаг: Указ Президента Респ. Беларусь 28 апр. 2006 г. № 277: в ред. Закона Респ. Беларусь от 30.08.2011 //Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000/- режим доступа, ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2012.

9. О некоторых вопросах залога имущества: Декрет Президента Респ. Беларусь от 01.03.2010 № 3: //Консультант Плюс: Беларусь. Технология 3000/-режим доступа ООО «ЮрСпектр», Нац. центр правовой информ. Респ. Беларусь. - Минск, 2012.

10. Режим доступа - myfin.by/kredity/ipoteka, дата доступа 8/10/2016.

11. Режим доступа - myfin.by/site/lgotnoe-kreditovanie, дата доступа 10/10/2016.

12. Режим доступа - www.vbrsm.by/news/695/, дата доступа 10/10/2016.

13. Режим доступа - /president.gov.by/ru/getRubric/500045/page/13/, дата доступа 10/10/2016.

14. Режим доступа - /www.banki.ru/products/hypothec/catalogue/best/, дата доступа 10/10/2016.

15. Режим доступа - news.21.by/economics/2016/10/19/1252959.html, дата доступа 10/10/2016.

16 Букатов М. Реальность и перспективы ипотечного кредитовании в Беларуси/ М. Букатов// Банкаўскі веснік - №28 2015 - с 4-13.

17. Infobank.by [электронный ресурс] Буду кредитовать. - режим доступа. Дата доступа 11/10/2016. Блахин А. Ипотека жилищного строительства, сдерживающие факторы ее развития, некоторые методы решения/ А. Блахин// ВЕСТНИК БЕЛАРУСБАНК: Ежеквартальный информационный бюллетень. - №5/10 2016 - с. 51-52.

18. Развитие рынка ипотечного кредитования в переходной экономике: проблемы и перспективы: материалы конференции Национального банка, Минск 19-20 мая 2016 г./ Н.В. Лазарева - Минск 2016 - 376 с.

Приложение А

Источники финансирования строительства жилья в 2015-2016 годах

Примечание: Источник: постановления правительства №982 и №1101

Приложение Б

Изменение объемов строительства жилья в 2015 году в разрезе регионов (тыс. кв. метров)

Примечание: Источник: постановления правительства №982 и №1101

Размещено на Allbest.ru