Фінансово-кредитне забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості

Размещено на http://www.allbest.ru/

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

ЧЕРНІГІВСЬКИЙ національний технологічний університет

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Спеціальність 08.00.08 - гроші, фінанси і кредит

ФІНАНСОВО-КРЕДИТНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ІНВЕСТИЦІЙНИХ ПРОЦЕСІВ НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

Качура Костянтин Миколайович

Чернігів - 2015

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана на кафедрі фінансів та банківської справи Відкритого міжнародного університету розвитку людини „Україна”.

Науковий керівник:

доктор економічних наук, професор,

Заслужений працівник народної освіти України

Романенко Лариса Федорівна,

ДВНЗ „Київський національний економічний університет імені Вадима Гетьмана”

Міністерства освіти і науки України,

професор кафедри маркетингу.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор

Вовчак Ольга Дмитрівна,

Університет банківської справи

Національного банку України,

завідувач кафедри банківської справи;

кандидат економічних наук, доцент

Прокопенко Валерія Юріївна,

Харківський національний університет внутрішніх справ Міністерства внутрішніх справ України та

Міністерства освіти і науки України,

професор кафедри соціально-економічних дисциплін.

Захист відбудеться „27” березня 2015 року о 12⁰⁰ годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К 79.051.04 у Чернігівському національному технологічному університеті за адресою: 14033, м. Чернігів, вул. Стрілецька, 1.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Чернігівського національного технологічного університету за адресою: м. Чернігів, вул. Стрілецька, 1.

Автореферат розісланий „26” лютого 2015 р.

В.о. вченого секретаря

спеціалізованої вченої ради,

кандидат економічних наук, доцент С.І. Пономаренко

Анотація

Качура К.М. Фінансово-кредитне забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.08 - гроші, фінанси і кредит. - Чернігівський національний технологічний університет, м. Чернігів, 2015.

У дисертації обґрунтовано теоретико-методологічні засади і розроблено науково-практичні рекомендації, спрямовані на активізацію інвестиційних процесів і покращення їх фінансово-кредитного забезпечення на ринку нерухомості.

Досліджено погляди науковців на фінансово-кредитне забезпечення інвестиційних процесів в економіці. З'ясовано дефініційні аспекти ринку нерухомості. Визначена структуризація ринку нерухомості та охарактеризовані властивості інвестиційних процесів на ньому. Виявлені особливості інвестиційної діяльності інституційних інвесторів на ринку нерухомості. Охарактеризовано участь держави як учасника інвестиційного процесу на ринку нерухомості. Визначені проблеми та колізії інституційного базису фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості. Проаналізована джерельна база фінансово-кредитного забезпечення для інвестиційних процесів приватних інвесторів. Розроблено теоретико-методичні підходи до оцінювання впливу економічних чинників на розвиток ринку нерухомості. Визначені напрями удосконалення інституційного базису для покращення фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на вітчизняному ринку нерухомості.

Ключові слова: нерухомість, ринок нерухомості, фінансово-кредитне забезпечення, інвестиційний процес, інвестор, інвестиційні ресурси, іпотечне кредитування.

Аннотация

Качура К.Н. Финансово-кредитное обеспечение инвестиционных процессов на рынке недвижимости. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.08 - деньги, финансы и кредит. - Черниговский национальный технологический университет, г. Чернигов, 2015.

В диссертации обоснованы теоретико-методологические основы и разработаны научно-практические рекомендации, направленные на активизацию инвестиционных процессов и улучшение их финансово-кредитного обеспечения на рынке недвижимости.

Исследованы взгляды ученых на финансово-кредитное обеспечение инвестиционных процессов в экономике. Раскрыт понятийно-категориальный аппарат сферы исследования. Определена структуризация рынка недвижимости и охарактеризованы свойства инвестиционных процессов на нем. Выявлены особенности инвестиционной деятельности институциональных инвесторов на рынке недвижимости. Охарактеризовано участие государства как участника инвестиционного процесса на рынке недвижимости. Определены проблемы и коллизии институционального базиса финансово-кредитного обеспечения инвестиционных процессов на рынке недвижимости.

Оценена база источников финансово-кредитного обеспечения для инвестиционных процессов частных инвесторов. Разработаны теоретико-методические подходы к оценке влияния факторов на развитие рынка недвижимости. Определены направления совершенствования институционального базиса для улучшения финансово-кредитного обеспечения инвестиционных процессов на отечественном рынке недвижимости.

Обоснованы методологические основы эмпирического измерения и оценки влияния факторов на деловую активность рынка недвижимости по основным его сегментам: жилой недвижимости, коммерческой недвижимости, земельного недвижимости. Синтезированы многофакторные модели зависимости количества заключенных договоров купли-продажи, ипотеки, аренды, мены, пожизненного содержания и дарения от макроэкономических факторов. Определены прогнозные значения динамики рынка недвижимости по его сегментам. Разработан и обоснован подход в целом соответствует критериям репрезентативности, статистической надежности, теоретико-методической обоснованности и комплексности. Для совершенствования институционального базиса финансово-кредитного обеспечения инвестиционных процессов на рынке недвижимости и учитывая значимость рынка недвижимости для развития национальной экономики, в работе предложено создание инвестиционной учреждения рынке недвижимости. Это будет способствовать минимизации рискованности инвестиционных процессов, доступности ресурсов для них, а также стратегической направленности и макроэкономической эффективности инвестиционных процессов на рынке недвижимости.

Ключевые слова: недвижимость, рынок недвижимости, финансово-кредитное обеспечение, инвестиционный процесс, инвестор, инвестиционные ресурсы, ипотечное кредитование.

Abstract

Kachurа K.M. Financial and credit provision of investment processes on the real estate market. - Manuscript.

Thesis for the degree of candidate of economic sciences, specialty 08.00.08 - money, finance and credit. - Chernihiv National Technological University, c. Chernigov, 2015.

In the dissertation the theoretical and methodological foundations were substantiated and the scientific and practical recommendations which are aimed at the intensifying of investment processes and improving their financial and credit support in the real estate market were developed.

The views of scientists on the financial and credit support of investment in the economy were investigated. Definitional aspects of the real estate market were found out. The structuring of real estate market was identified and properties of investment processes in it were described. Participation of institutional investors in the market was analyzed. The features of institutional investors in the real estate market were estimated. The role of the state as part of the investment process in the real estate market was characterized. Problems and conflicts of the institutional basis of financial and credit support of investment processes in the real estate market were identified. The source base of the financial and credit support for investment processes of private investors was analyzed. The theoretical and methodological approaches to assessing the impact of economic factors on the development of the real estate market were developed. The ways of perfection the institutional basis for improving the financial and credit support of investment processes in the domestic real estate market were determined.

Keywords: real estate, real estate market, finance and credit provision, investment process, investors, investment funds, mortgage loans.

1. Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Ринок нерухомості є своєрідною сполучною ланкою між реальним та фінансовим сектором економіки. У динаміці його розвитку віддзеркалюються як усі досягнення, так і усі проблеми господарювання. В Україні ринок нерухомості потребує активізації функціонування і розвитку, необхідність якої викликана потребами суспільства та економіки, враховуючи його синергетичний ефект для соціально-економічного зростання.

Покращення інвестиційного клімату України можливе в тому числі й за рахунок реформування фінансової системи та залучення до інвестиційного процесу всіх груп інвесторів: приватних, інституційних, спеціалізованих і універсальних. На сьогоднішній день в умовах недостатнього фінансування в Україні є гостра проблема з доступністю та отриманням фінансових і кредитних ресурсів для потенційних інвесторів на ринку нерухомості. Це пов'язано із відсутністю ,,довгих” коштів у фінансових установ та мало дієвим фінансовим інструментарієм трансформації тимчасово вивільнених фінансових ресурсів в інвестиційні. Ринок нерухомості є одним із ринків, який потребує великих обсягів фінансових, кредитних ресурсів враховуючи особливість коштовного товару, що на ньому обертається.

Вадами інвестиційних процесів на ринку нерухомості сьогодні є недоступність фінансово-кредитного забезпечення і недосконалість інституційного базису фінансового ринку і ринку нерухомості.

Адекватне фінансово-кредитне забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості здатне активізувати його функціонування та розвиток, що сприятиме задоволенню суспільних потреб у нерухомості з одночасним розвитком економіки.

Дослідженню теоретичних, методологічних, методичних основ та практики фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів присвячені праці таких вчених, як: І. Бланк, М. Бондар, Л. Буряк, О. Вовчак, Т. Майорова, С. Онишко, Т. Паєнтко, А. Пересада, А. Поддєрьогін, Л. Романенко, Л. Ремньова, В. Савчук та ін. Серед вітчизняних науковців, у роботах яких досліджені питання розвитку ринку нерухомості, необхідно виділити А.Асаула, О.Гриценко, Б.Данилишина, В.Кравченка, С.Кручка, В.Лагутіна, К.Паливоди, В. Прокопенко, В.Савича та інших. Серед зарубіжних науковців вказані проблеми досліджували І.Балабанов, Л.Бєлих, В. Бочаров, З. Боді, С.Максимов, Н.Ордуей, І.Рахман, Дж. Стиглиц, Дж.Фрідман, Г.Харрісон та багато інших.

Проте недостатність теоретичних і практичних розробок щодо активізації інвестиційних процесів на ринку нерухомості, визначення їх джерельної бази, оцінки участі спеціалізованих та універсальних інституційних інвесторів на ринку нерухомості, страхування від інвестиційних ризиків продовжують залишатися недостатньо опрацьованими. Існує епізодичність в напрямах досліджень фінансового і кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості, що не охоплює весь спектр проблемних питань.

Усе це зумовлює необхідність здійснення глибоких теоретичних, методологічних, методичних і практичних досліджень з проблем активізації розвитку ринку нерухомості за рахунок достатнього фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ньому. Вище вказане свідчить про актуальність теми дослідження та обумовило її вибір, мету і задачі дисертації.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема дисертаційної роботи виконувалась відповідно до пріоритетних напрямів національних програм, серед яких: Державна програма активізації розвитку економіки на 2013-2014 рр.; Програма розвитку фондового ринку на 2011_2015 рр.; Стратегія розвитку фінансового ринку України до 2015 року тощо. Автор брав участь у роботі над науково-дослідними темами: Відкритого міжнародного університету розвитку людини ,,Україна”, зокрема, пропозиції щодо забезпечення розвитку ринку нерухомості в контексті реалізації фінансової політики держави використано під час роботи над темою ,,Соціально-економічні та інформаційно-комунікаційні проблеми становлення суспільства України” (номер держ. реєстрації 0110U006273); Чернігівського національного технологічного університету ,,Розробка фінансово-економічних засад інноваційного розвитку базових галузей економіки регіону” (номер державної реєстрації 0110U007062) - пропозиції щодо активізації діяльності інституційних інвесторів на ринку нерухомості; ,,Теоретико-прикладні засади фінансового забезпечення розвитку національного господарства” (номер державної реєстрації 0113U002742) - пропозиції автора щодо удосконалення інституційного базису інвестиційних процесів на ринку нерухомості для покращення його фінансово-кредитного забезпечення.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є поглиблення теоретичних і методичних положень, а також розробка практичних рекомендацій, спрямованих на активізацію інвестиційних процесів на ринку нерухомості та покращення їх фінансово-кредитного забезпечення.

Досягнення поставленої мети зумовило необхідність вирішення таких задач:

- дослідити еволюцію наукових поглядів та узагальнити теоретичні засади щодо фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів;

- визначити та поглибити понятійно-категорійний апарат інвестиційних процесів на ринку нерухомості;

- охарактеризувати властивості інвестиційних процесів на ринку нерухомості;

- оцінити участь держави як учасника інвестиційного процесу на ринку нерухомості;

- проаналізувати джерельну базу інвестиційних процесів на ринку нерухомості;

- виявити особливості діяльності інституційних інвесторів на вітчизняному ринку нерухомості та оцінити стан і перспективи їх участі в інвестиційних процесах на ньому;

- визначити напрями вдосконалення інституційного базису для покращення фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості;

- запропонувати методику оцінки впливу чинників на функціонування ринку нерухомості для виявлення тенденцій його розвитку.

Об'єктом дослідження є фінансово-кредитні відносини, що виникають при інвестиційних процесах на ринку нерухомості.

Предметом дослідження є теоретико-методичні та практичні засади фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості.

Методи дослідження. Теоретичною та методологічною основою дисертації стали фундаментальні положення економічної науки, статистики та економіко-математичного моделювання. В процесі дослідження взаємопов'язано та послідовно відповідно до логіки роботи використовувалися загальні методи наукового пізнання та специфічні методи економічної науки: абстрактно-логічний - для формулювання наукових положень, узагальнення теоретичних підходів та уточнення термінологічного поля з предмету дослідження; аналізу та синтезу - для систематизації методичних підходів до оцінки стану інвестиційних процесів на ринку нерухомості; методи економічного аналізу, синтезу, групування, вибіркового обстеження, економіко-математичного моделювання - для побудови моделі оцінювання впливу факторів на функціонування та розвиток ринку нерухомості.

Інформаційною базою дослідження стали праці вітчизняних і зарубіжних практиків та вчених; матеріали науково-практичних конференцій; нормативно-правові акти з питань регулювання фінансово-кредитного забезпечення інвестиційної діяльності на ринку нерухомості; статистичні дані вітчизняних та зарубіжних офіційних джерел: Кабінету Міністрів України, Національного банку України, Міністерства фінансів України, Міністерства юстиції України, Державної іпотечної установи, Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг, Державної служби статистики України, Державної спеціалізованої фінансової установи ,,Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву”, Української асоціації інвестиційного бізнесу тощо.

Наукова новизна одержаних результатів. Основні положення дисертаційної роботи, що визначають її наукову новизну, полягають у наступному:

удосконалено:

- положення, що нерухомість як економічне благо, крім загальних ознак, характерних усім економічним благам, має і специфічні. До загальних відносяться: обмеженість, корисність, рідкість. Специфічними ознаками є наявність фізичної субстанції, відокремленість, стаціонарність, довговічність, унікальність, фінансовомісткість;

- підходи до виокремлення потенційно можливих ризиків при інвестуванні в об'єкти нерухомості, що виникають на певному етапі інвестиційного процесу (аналіз ринку нерухомості, вибір інвестицій, розробка інвестиційної стратегії, оцінка об'єкта інвестування, утримання/експлуатація/управління), які згруповано у вісім груп: (економічні, правові, політичні, інформаційні, інженерно-будівельні, навколишнього середовища, особливі (характерні для об'єкту інвестування-нерухомості). Це надасть визначеності інвестиційним процесам, мінімізує появу прорахунків інвесторів на ринку нерухомості, спростить виконання етапів інвестиційного процесу та додасть прозорості відносинам;

- на основі інструментів економіко-математичного моделювання синтезовано економетричні моделі залежності показників дієвості ринку нерухомості від чинників, що на неї впливають за його основними сегментами: житловою нерухомістю, комерційною нерухомістю, земельною нерухомістю для прогнозування тенденцій розвитку ринку нерухомості та визначення напрямів його регулювання;

набуло подальшого розвитку:

- обґрунтування переваг нерухомості як об'єкта інвестування перед іншими можливими варіантами інвестицій. До них віднесено: завжди коштовний об'єкт; розвиток можливостей у часі; можливість зміни використання; можливість поєднання одночасно отримання високого рівня поточного доходу з довгостроковим приростом капіталу;

- обґрунтування сегментації ринку нерухомості за критерієм функціонального призначення на сегменти: споживчої нерухомості, інвестиційної нерухомості, виробничої нерухомості. Це дає можливість визначити привабливість сегментів ринку нерухомості для спрямування фінансово-кредитних потоків в інвестиційні процеси;

- понятійно-категорійний апарат сфери інвестиційних відносин на ринку нерухомості, де ,,нерухомість” визначено як особливий об'єкт економічних відносин, який включає: земельні ділянки, що перебувають у господарському обігу, та об'єктів, для яких земельні ділянки є невід'ємною частиною, а також систему прав на них, що виникають у економічних суб'єктів; ,,ринок нерухомості” як систему відносин, які виникають у сфері обігу, розвитку та управління правами на нерухомість; ,,інвестиційний процес” як всю сукупність економічних відносин, з якими стикається економічний суб'єкт у зв'язку зі здійсненням інвестицій, як тих, що залежать від його волі, так і тих, що від неї не залежать; ,,інвестиційна діяльність” - свідомі цілеспрямовані дії економічного суб'єкта - суб'єкта інвестиційної діяльності;

- систематизація факторів впливу на функціонування та розвиток ринку нерухомості, за рахунок згрупування їх у п'ять груп: соціальні, економічні, адміністративні; фактори довколишнього середовища, інформаційні;

- обґрунтування напрямів покращення інституційного базису фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості за рахунок створення інвестиційної установи ринку нерухомості. Це сприятиме мінімізації ризикованості інвестиційних процесів, доступності ресурсів для них, а також стратегічної спрямованості і макроекономічної ефективності інвестиційних процесів на ринку нерухомості.

Практичне значення одержаних результатів. Практичне значення сформованих автором у дослідженні наукових положень, висновків і рекомендацій полягає у тому, що вони можуть стати методичною основою для формування дієвого фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості. Запропоновані в роботі методичні підходи та розроблені рекомендації знайшли своє відображення в практичній діяльності державних установ та можуть бути використані в методичному забезпеченні навчального процесу у вищих навчальних закладах при викладанні фінансових дисциплін.

Окремі висновки та пропозиції, отримані автором в ході дослідження, знайшли своє використання у діяльності:

- Департаменту економічного розвитку та регуляторної політики Секретаріату Кабінету Міністрів України щодо вдосконалення інституційного базису фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості (довідка №55/18-01-03-15 від 13.01.2015 р.);

- Науково-дослідницького проектно-вишукувального інституту ,,Стратегічних інвестицій” Державної спеціалізованої фінансової установи ,,Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву” щодо розробки методики оцінювання впливу чинників на функціонування ринку нерухомості для виявлення тенденцій його розвитку (довідка №А139-12 від 12.11.2014 р.).

Теоретичні положення та практичні рекомендації автора впроваджено у навчальний процес Відкритого міжнародного університету розвитку людини ,,Україна” при викладанні дисциплін: ,,Фінансовий менеджмент”,,,Фінансовий ринок” в (довідка № 19/33-598/1 від 15 вересня 2014 р.).

Особистий внесок здобувача. Всі наукові положення і рекомендації, які викладені у дисертаційної роботі і виносяться на захист, одержані автором самостійно.

Апробація результатів дисертації. Основні результати дослідження доповідались на міжнародних та всеукраїнських науково-практичних конференціях, серед яких: ,,Легалізація економіки та протидія корупції в системі економічної безпеки держави” (м. Львів, 2013 р.); ,,Імперативи розвитку України в умовах глобалізації” (м. Чернігів, 2013 р.) ,,,Економіка і фінанси: теорія і практика” (м. Феодосія, 2013 р.);,,Економічна безпека держави: стан, проблеми, напрямки зміцнення” (м. Харків, 2013 р.), ,,Вплив політичних циклів на якість життя та рівень щастя в Україні” (м. Львів, 2013 р.) та ін.

Публікації. Основні положення і результати дослідження викладені автором у 10 наукових працях 3,73 д.а., з них 5 статей опубліковані у наукових фахових виданнях обсягом 2,48 д.а, в інших наукових виданнях - 5 публікації обсягом 1,25 д.а.

Структура та обсяг роботи. Дисертаційна робота складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел, додатків. Викладена на 208 сторінках, містить 15 таблиць, 26 рисунків, 10 додатків на 42 сторінках. Список використаних джерел налічує 188 найменувань і розмішений на 18 сторінках.

2. Основний зміст дисертації

У вступі обґрунтовано актуальність теми наукового дослідження, визначено мету та завдання, об'єкт, предмет, методи дослідження, сформульовано наукову новизну та практичне значення одержаних автором результатів.

У першому розділі ,,Теоретичні основи дослідження фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості” на основі аналізу та узагальнення теоретичних положень розширено понятійно-категоріальний апарат інвестиційних відносин на ринку нерухомості, визначено властивості інвестиційних процесів на ринку нерухомості, узагальнено наукові підходи до розуміння фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів.

У роботі визначено, що на певних етапах розвитку фінансової думки зустрічались різні погляди щодо фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів. На основі розгляду концепцій наукових шкіл відносно фінансово-кредитне забезпечення інвестиційних процесів в економіці, виділено основні вихідні положення. Залучення до економічної системи нововведень обумовлене доступністю ринкового фінансування (Й.Шумпетер). Ця концепція робить фінансовий сектор відповідальним за перерозподіл потоків інвестицій спрямований на соціально-економічний розвиток, замінюючи таким чином положення про суто технічну роль фінансів.

Процес фінансування проектів залежить від очікувань щодо подальшого розвитку економіки, що існують у суспільстві взагалі та у фінансовій системі зокрема (Дж.М. Кейнс). Ця концепція пояснює, з одного боку високий консерватизм фінансового сектору, а з іншого - дає можливість розглянути механізм вибору фінансовими установами проектів для фінансування.

Асиметричність інформації призводить до високого впливу на фінансування оцінки фінансовими установами ступеню ризику (Дж. Стігліц).

Встановлено, що кожна із досліджених теорій концентрується лише на окремому напрямі розвитку економічної системи, що обумовлює різні підходи до визначення ролі фінансово-кредитного забезпечення для інвестиційних процесів в економіці. Разом з цим, можна побачити, що відносно форм проявлення існує певний консенсус: основними визнаються кредитування та інвестування в реальну економіку.

У роботі визначені особливості сучасних ринкових умов, характерних для фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості: домінування приватної власності; розподіл ресурсів на основі добровільного обміну між суб'єктами економіки; грошова оцінка ефективності діяльності суб'єктів економіки; наявність асиметрії інформації в процесі інвестування та кредитування на ринку нерухомості; залежність ринку нерухомості від фінансового ринку.

Автором обґрунтована сегментація ринку на три великі сегменти, що зумовлена ,,триєдністю” ринку нерухомості: споживчої нерухомості; виробничої нерухомості; інвестиційної нерухомості. Встановлено, що на формування попиту та пропозицій в різних сегментах ринку нерухомості впливають певні фактори. Ці фактори узагальнено та згруповано у п'ять груп: соціальні, економічні, адміністративні, фактори довколишнього середовища, інформаційні.

Констатовано, що в економічній літературі існують різні підходи до визначення сутності інвестиційного процесу. Виявлено, що є теоретичні підходи, які ототожнюють поняття ,,інвестиційний процес” з поняттям ,,інвестиційна діяльність”. Автором запропоновано ,,інвестиційний процес” розглядати окремо від суміжних понять ,,інвестиційної діяльності”. Обґрунтовано, що ,,інвестиційний процес” - це вся сукупність економічних відносин, з якими стикається економічний суб'єкт у зв'язку зі здійсненням інвестицій, як тих, що залежать від його волі, так і тих, що від неї не залежать, а ,,інвестиційна діяльність” - це свідомі цілеспрямовані дії суб'єкта економіки - суб'єкта інвестиційної діяльності. Власне, центральним елементом інвестиційної діяльності й виступає управління інвестиційними процесами.

У роботі визначені етапи інвестиційного процесу на ринку нерухомості: вибір інвестицій, аналіз ринку нерухомості, розробка інвестиційної стратегії, оцінка об'єкта інвестування, утримання/експлуатація/управління/продаж об'єкта нерухомості. Разом з визначенням етапів автором окреслені ризики інвестування в об'єкти нерухомості, що потенційно можливі на кожному конкретному етапі. Виділено наступні групи ризиків: економічні, правові, політичні, інформаційні, інженерно-будівельні, навколишнього середовища, інформаційні, інституційні.

У ході дослідження визначено, що управління інвестиційним процесом на макро- та мікрорівні переслідує різні цілі, також різниться управління і в залежності від сегменту ринку нерухомості. Управління інвестиційними процесами на ринку нерухомості на макрорівні визначено як комплекс заходів, спрямованих на створення сприятливих умов для залучення інвестиційних ресурсів на ринок нерухомості. До таких умов віднесено: забезпечення мобілізації інвестиційних ресурсів та активізація невикористаного інвестиційного потенціалу; створення сприятливого інвестиційного клімату.

Наведені висновки та узагальнення є критично важливими для формування уявлення про активізацію розвитку ринку нерухомості за рахунок доступності фінансово-кредитного забезпечення для інвестиційних процесів на ньому.

У другому розділі ,,Аналіз інвестиційних процесів на ринку нерухомості та оцінка їх фінансово-кредитного забезпечення” досліджено особливості участі інституційних і приватних інвесторів в інвестиційних процесах на ринку нерухомості. Дано оцінку джерельної бази інституційних і приватних інвесторів, які беруть участь в інвестиційних процесах ринку нерухомості. Оцінено роль держави як учасника інвестиційних процесів на ринку нерухомості.

Оцінка участі держави в інвестиційних процесах у сегменті житлової нерухомості ринку дала змогу зробити наступні висновки: існує інституційна недосконалість механізмів державної підтримки розвитку ринку нерухомості, постійне недофінансування запланованих обсягів інвестиційних проектів на ринку нерухомості породило недовіру у громадян до держави.

У роботі інвестори на ринку нерухомості поділені на приватні та інституційні. Своєю чергою інституційні інвестори поділені на дві групи: перша група - це спеціалізовані інвестори, які створюються лише з метою здійснення інвестиційних операцій з нерухомістю: фонди операцій з нерухомістю (далі-ФОН) та фонди фінансування будівництва (ФФБ); друга група - універсальні інвестори: інститути спільного інвестування (ІСІ), недержавні пенсійні фонди (НПФ), страхові компанії (СК), банки.

У ході дослідження визначена відмінність в діяльності спеціалізованих інвесторів, що полягає у різних цілях, які ставляться перед ними. Цілі осіб, що інвестують кошти у ФОН та ФФБ, полягають у наступному: у першому випадку мова йде про отримання доходу, у другому - набуття прав власності на житлову нерухомість. Констатовано, що механізм формування коштів фонду, джерела фінансування обох видів фондів значно відрізняються. ФОН теоретично є достатньо привабливим об'єктом інвестування широкого кола учасників фінансового ринку; натомість, інвестування до ФФБ обмежене фізичними особами, зацікавленими у створенні та придбанні нерухомості, а також фінансовими установами, які зосереджуються на фінансових операціях у сфері нерухомості. Визначено, що поєднання цих механізмів надасть можливість застосування системи ФОН-ФФБ, що поєднує обидва фонди. При цьому ФОН виступить в якості одного з довірителів ФФБ, а управителем обох фондів є та сама особа.

Визначені переваги і недоліки інвестування через спеціалізованих інвесторів. До переваг інвестування через ФОН та ФФБ віднесено, те, що управителями цих фондів можуть бути лише вже діючі на ринку фінансові установи, що значно підвищує їх надійність з точки зору інвесторів. У випадку ФФБ додатковою гарантією для інвесторів виступає вимога щодо обов'язкового укладення договору із забудовником з обумовленими параметрами майбутнього об'єкта нерухомості, а також страхування ризиків. Можливість участі у ФОН та ФФБ достатньо широкого кола осіб додатково означає потенційну можливість залучення ними коштів значної кількості учасників фінансового ринку. До недоліків необхідно віднести: у випадку ФФБ - це зниження ліквідності банків, що спричинило скорочення обсягів коштів, які спрямовані даними установами на фінансування подібних проектів та обслуговування кредитів, виданих за ним, а у випадку ФОН - зниження інвестиційної привабливості подібних фондів, пов'язане передусім з тим, що отримання доходу власниками сертифікатів ФОН пов'язане зі зростанням ціни на нерухомість. Іншими недоліками, вже з точки зору забудовника, є достатньо висока складність створення систем ФОН та ФФБ, що створює умови для пошуку ним більш простих моделей залучення інвестицій. В умовах нестабільності ринку нерухомості фінансові установи не готові брати на себе ризики у цьому сегменті і виступати управителями ФОН та ФФБ.

Динаміка залучення коштів до ФФБ та ФОН показує, що кошти, акумульовані першими не лише значно перевищують показники останніх, але й демонструють відносну стабільність (таблиця 1).

Таблиця 1. Динаміка показників залучених коштів ФФБ та ФОН*

Період	Обсяги залучених коштів (млн. грн.)	Зміна обсягу залучених коштів (%)
	ФОН	ФФБ	ФОН	ФФБ
1 кв. 2010	137,6	7734,1	-	-
2 кв. 2010	137	7500,7	-0,44	-3,02
3 кв. 2010	69,3	7663,8	-49,42	2,17
4 кв. 2010	68,2	7510,1	-1,59	-2,01
1 кв. 2011	51	7486,9	-25,22	-0,31
2 кв. 2011	51	7264,2	-	-2,97
3 кв. 2011	51	7827	-	7,75
4 кв. 2011	51	8088,2	-	3,34
1 кв. 2012	46,5	7978,9	-8,82	-1,35
2 кв. 2012	43,13	7765,1	-7,25	-2,68
3 кв. 2012	43,13	7981,5	-	2,79

*Джерело: складено автором за даними Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг

Узагальнюючи тенденції функціонування спеціалізованих інвесторів, зроблено висновок, що серед цілей інвесторів у нерухомість домінує не бажання отримання доходу від операцій з нею, а набуття прав власності на її об'єкти. У зв'язку з цим показовим є той факт, що у структурі залучених коштів ФФБ питома вага коштів юридичних осіб є невисокою (0,08% або 648,6 млн. грн.). Іншою групою є універсальні інституційні інвестори (НПФ, СК, ІСІ). На відміну від ФФБ та ФОН, структура внесків до НПФ характеризується домінуванням коштів, залучених юридичними особами (при тому, що кількість контрактів, укладених з фізичними особами, має більшу питому вагу) (таблиця 2). Динаміка залучення коштів до НПФ демонструє стабільне зростання.

Таблиця 2. Динаміка залучення коштів до НПФ (млн. грн.)*

Період	Кошти фізичних осіб	Кошти фізичних осіб-підприємців	Кошти юридичних осіб	Всього
2005	2,2	0,01	34,2	36,4
2006	5,3	0,02	109,1	114,4
2007	14,0	0,04	220,4	234,4
2008	26,0	0,1	556,8	582,9
2009	31,8	0,1	722,7	754,6
2010	40,7	0,2	884,6	925,4
2011	50,6	0,2	1051,2	1102,0
2012	58,6	0,2	1254,9	1313,7

* Джерело: складено автором за даними Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг

Враховуючи, що традиційно НПФ є достатньо консервативними у своїй інвестиційній поведінці, частка нерухомості в їх інвестиційних портфелях достатньо невисока (2,9 % або 49,6 млн. грн., що значно нижче за максимально допустимий рівень інвестицій у нерухомість, встановлений законодавством на рівні 10%), наведено в таблиці 3.

Таблиця 3. Об'єкти нерухомості у складі активів НПФ*

Роки	Загальна сума інвестицій в об'єкти нерухомості (млн. грн.)	Питома вага інвестицій в об'єкти нерухомості в активах НПФ (%)
2006	1,2	0,91
2007	2,4	0,9
2008	5,83	1
2009	18,2	2,1
2010	64,6	5,6
2011	48,6	3,5
2012	49,6	2,9

* Джерело: складено автором за даними Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг

Як можна побачити з таблиці 3, частка об'єктів нерухомості в структурі активів НПФ дещо зменшилась у 2012 році, хоча за абсолютним показником спостерігалось невелике зростання. Найбільше збільшення (як абсолютне, так і відсоткове) частки об'єктів нерухомості в структурі активів НПФ спостерігалось, достатньо парадоксально, у кризові 2008-2010 роки. Частково це можна пояснити здешевленням об'єктів нерухомості під впливом кризових явищ на ринку.

На сьогодні активи СК і НПФ не можуть розглядатись в якості реалістичної альтернативи банківським активам - як джерела фінансових ресурсів для іпотечного кредитування. НПФ та СК, незважаючи на різні цілі діяльності, достатньо схожі як у способах інвестування на ринку нерухомості, так і у тенденціях, які характеризують таку діяльність. Основними проблемами залучення цих фінансових інститутів в якості інвесторів на ринку нерухомості є: обмежені ресурси цих фінансових установ, особливо - НПФ; консервативна інвестиційна політика зумовлена особливостями цілей даних інститутів та достатньо жорсткими вимогами щодо структури активів; відсутність дієвої інфраструктури фінансового ринку, яка б дозволяла ефективне інвестування у ринок нерухомості (особливо це стосується іпотечних цінних паперів).

Що стосується ІСІ, то на відміну від НПФ, їх інвестиційна політика як правило менш консервативна, що в сучасних умовах може сприяти їх більшій зацікавленості в інвестуванні в об'єкти нерухомості. Водночас, в сучасних умовах частка нерухомості в активах українських ІСІ не досягає навіть встановленого максимального рівня. У 2013 році інвестиції у нерухомість складали 2,6% інвестиційного портфелю венчурних ІСІ та 0,22% інвестиційного портфелю решти (не венчурних) ІСІ. Що пояснюється, з одного боку, високим рівнем побоювань щодо подальшого розвитку ринку нерухомості в Україні та відсутністю стабільності на ньому (як і у випадку ФОН, дохідність інвестицій у нерухомість потребує стійкого зростання її вартості), а з іншого - низьким рівнем дохідності нерухомості як об'єкту інвестиції. Так, у 2013 році дохідність нерухомості у м. Київ для ІСІ складала лише 0,45%. Зауважимо, що цей рівень дохідності не є репрезентативним для всього ринку нерухомості, і відображає, скоріше, низький пріоритет нерухомості як об'єкту інвестування для ІСІ.

Визначено, що на сьогодні система інвестування у нерухомість працює, передусім, як спосіб залучення коштів для придбання об'єктів нерухомості, у першу чергу - житлової, що значно звужує фінансову базу для розвитку ринку нерухомості.

Аналіз джерельної бази інвестиційних процесів на ринку нерухомості протягом досліджуваного періоду показав, що основним джерелом коштів для інвестування в нерухомість, поряд з власними коштами, залишається банківський сектор; у свою чергу, основною джерельною базою фінансових коштів є депозити. Зазначено, що сьогодні банківське фінансування ринку нерухомості, у якій би формі воно не проводилось, стикається з низкою проблем. Ключовою з них є недостатній обсяг коштів для фінансування довгострокових проектів. Визначено, що структура депозитів за строками погашення в цілому є несприятливою для довгострокового кредитування. Депозити строком погашення більше 2 років складають лише 7,33% від загальної суми. Разом з цим, спостерігається незначне збільшення питомої ваги таких депозитів за останні роки (порівняно з показником 2009 року, що становив 5,62%); при цьому, максимальне значення, зафіксоване у 2008 році (10,46%), досі не досягнуте. Поряд з цим, за цей же період відбулося поступове зменшення частки депозитів до запитання (з 26,75% у 2009 р. до 20,89% у 2012 р.) та депозитів строком до 1 року (з 45,85 % у 2009 р. до 34,0% у 2012 р.). Слід, однак, наголосити на зміні цієї тенденції у 2013-2014рр: спостерігається різке зниження довгострокових депозитів, залучених від населення за рахунок закінчення строку дії деяких з них.

Проведений в роботі аналіз надання іпотечних кредитів засвідчив наявність двох тенденцій. По-перше, зростання відсотку іпотечних кредитів, виданих не фінансовим корпораціям і, відповідно, зменшення питомої ваги іпотечних кредитів, виданих населенню. Так, якщо у 2006 році такі кредити становили 34% від загальної суми, то у 2012 році вони склали 64%, уперше перевищивши суму іпотечних кредитів, виданих населенню. По-друге, спостерігається зниження ролі іпотечного кредитування на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості: якщо у 2006 році таких кредитів складала 86% від загальної суми іпотечних кредитів, то у 2012 році - лише 38%. При цьому, якщо серед кредитів, виданих домогосподарствам це співвідношення у 2012 році становило 93%, то серед кредитів, виданих не фінансовим корпораціям, - лише 7%. Як у сегменті іпотечного кредитування, так і у сегменті цільового кредитування на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості спостерігається зниження суми кредитування домогосподарств при збільшенні іпотечного кредитування юридичних осіб. Показники за 2013 рік, в цілому, відповідають цій тенденції: співвідношення кредитів на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості до іпотечних кредитів дещо збільшилось (до 39%); разом з цим, таке зростання відбулось за рахунок надання нових кредитів не фінансовим корпораціям при зменшенні обсягу кредитування домогосподарств. Визначено, що потенційно існує достатньо широка база фінансово-кредитного забезпечення інвестицій на ринку нерухомості. Разом з цим, на сьогодні основним джерелом коштів на ринку залишається банківська система. Це пов'язано, передусім, з відносною простотою застосування банківського кредитування та слабким розвитком альтернативних фінансових інститутів.

За результатами дослідження автором обґрунтовані шляхи вирішення зазначених проблем декількома способами. У докризовий період значного поширення набули моделі ФФБ, де частину фінансування надавала фінансова установа у вигляді кредитування довірителів ФФБ-фізичних осіб. Разом з цим, за умов нестабільності ринку нерухомості готовність зазначених фінансових установ до участі у подібних проектах значно знизилась.

З'ясовано, що мобілізація інвестиційних ресурсів для підвищення пропозиції на ринку нерухомості можлива шляхом: використання проектного фінансування і можливостей самофінансування будівельними компаніями та запровадження інтегрованої схеми фінансування житлового будівництва, яка полягає у використанні проектного фінансування забудовників на першій стадії та із залученням коштів фізичних осіб на другій стадії будівництва об'єкту; випуску цінних паперів під конкретні будівельні проекти для широкого залучення коштів населення, а також детінізації та репатріації капіталу компаній-забудовників. Іншим шляхом є участь держави в інвестиційних проектах, що, з одного боку, дозволить залучити додаткові кошти, а з іншого - подолати недовіру потенційних інвесторів.

У третьому розділі ,,Напрями удосконалення фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості” розроблено методику оцінки залежності кількості укладених договорів на ринку нерухомості за його сегментами від факторів; обґрунтовано науково-практичні положення щодо вдосконалення інституційного базису ринку нерухомості шляхом створення інвестиційної установи ринку нерухомості.

У роботі автором на основі застосування кореляційно-регресійного аналізу синтезовано багатофакторні регресії залежності кількості укладених договорів на ринку нерухомості за його сегментами від фундаментальних факторів.

Модель кількості договорів у сегменті житлової нерухомості:

У = - 49903208,71 + 602,97х₁ + 1,78х₂ + 1067,4х₃ - 1134,95х₄, (1)

де У - кількість договорів у сегменті житлової нерухомості;

х₁ - обсяги ринку іпотечного кредитування, млрд. грн.;

х₂ - чисельність населення, тис. чол.; х₃ - динаміка введення житла в експлуатацію, тис. м²; х₄ - середньорічна заробітна плата, грн.

Модель кількості договорів у сегменті комерційної нерухомості:

У = -82196,64 + 0,19х₁ + 0,17х₂ - 29,68х₃ + 7,41х₄, (2)

де У - кількість договорів у сегменті комерційної нерухомості;

х₁ - інвестиції в економіку, млн. грн.; х₂ - обсяг ВВП, млн.грн.;

х₃ - кредити, надані суб'єктам господарювання, млн. грн.;

х₄ - капітальні інвестиції, млн. грн.

Модель кількості договорів у сегменті земельної нерухомості

У = -82196,64 + 0,19х₁ + 0,17х₂ - 29,68х₃ + 7,41х₄, (3)

де У - кількість договорів у сегменті земельної нерухомості;

х₁ - чисельність населення, чол.; х₂ - земельний фонд,тис. м²;

х₃ - надходження від податку на землю, млн. грн.;

х₄ - середньорічна заробітна плата, грн.

З метою виявлення порівняльного зв'язку і впливу окремих факторів та тих резервів, що в них закладені, обчислено часткові коефіцієнти еластичності, а також бета-коефіцієнти (табл. 4).

Таблиця 4. Результати розрахунків і перевірки значущості оцінок параметрів моделей*

Модель	Фактори	Коефіцієнт еластичності	в-коефіцієнт
Модель кількості договорів у сегменті житлової нерухомості	обсяги ринку іпотечного кредитування, млрд. грн.	3,11	2,56
	чисельність населення, тис. чол.	0,04	0,02
	динаміка введення житла в експлуатацію, тис. м2	109,14	3,04
	середньорічна заробітна плата, грн.	-0,28	-0,38
Модель кількості договорів у сегменті комерційної нерухомості	інвестиції в економіку, млн. грн	0,83	0,29
	обсяг ВВП, млрд. грн	1,81	0,46
	кредити, надані суб'єктам господарювання, млн. грн.	-0,68	-0,44
	капітальні інвестиції, млн. грн.	0,71	0,7
Модель кількості договорів у сегменті земельної нерухомості	чисельність населення, чол.	2,98	3,4
	земельний фонд, тис. м2.	-0,67	-1,13
	надходження від податку на землю, млн. грн.	4,52	0,44
	середньорічна заробітна плата, грн.	91,69	3,54

*Джерело: складено автором

Отже, збільшення обсягу ринку іпотечного кредитування, чисельності населення та динаміки введення житла в експлуатацію позитивно вплине на розвиток ринку житлової нерухомості.

Збільшення обсягу інвестицій в економіку України, нарощення обсягів ВВП та капітальних інвестицій спричинить активізацію ринку комерційної нерухомості, однак кредити надані суб'єктам господарювання, не призводять до пожвавлення ділової активності у цьому сегменті, що свідчить про неефективне їх використання вітчизняними господарюючими суб'єктами.

Стимулюючими факторами розвитку земельного сегменту ринку нерухомості є чисельність населення, обсяги земельного фонду, що знаходиться у вільному ринковому обігу та середньорічна заробітна плата. Від'ємний коефіцієнт регресії при четвертому факторі свідчить про те, що збільшення надходжень від податку на землю спричинить зменшення кількості договорів у цьому сегменті ринку.

На основі синтезованих моделей обраховано прогнозні значення кількості укладених договорів (рис.1).

Рис. 1. Фактичні та прогнозні значення кількості укладених договорів на ринку нерухомості України протягом 2007-2015 рр.*

* Джерело: розраховано та побудовано автором

Процедура множинного кореляційно-регресійного аналізу дає змогу оцінити вплив кожного із фундаментальних факторів, що утворюють модель процесу чи явища, на результативну ознаку і спрогнозувати динаміку ринку на майбутнє. Протягом прогнозного періоду на ринку нерухомості спостерігатиметься зниження ділової активності: найбільш суттєво - в сегментів житлової нерухомості, де кількість укладених договорів у 2015 році сягне 129738 од. Спадна тенденція протягом аналізованого та загострення ситуації у прогнозних періодах викликають необхідність розроблення державної політики підтримки та застосування інструментів активізації ринку нерухомості.

Критичний аналіз фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості дав змогу визначити низку інституційних обмежень і недосконалостей його, які лежать у декількох площинах. По-перше, це недоліки функціонування самих інституційних інвесторів та інвестиційних інструментів. Друга група обмежень полягає у недоліках, притаманних фінансовому ринку в цілому. До них відносяться: низька довіра населення до фінансових установ в цілому та інституційних інвесторів зокрема, що зумовлює низький обсяг залучених коштів; низький розвиток фондового ринку, зокрема у сфері обігу специфічних для інституційних інвесторів фінансових інструментів (напр., сертифікатів ФОН). Третя група інституційних обмежень пов'язана з особливостями розвитку ринку нерухомості в Україні. Вона проявляється передусім у низькому рівні прозорості інформації про об'єкти нерухомості, що значно підвищує витрати на пошук відповідних даних, а також наявність значного ,,сірого” сектору.

У роботі обґрунтовано, що для вдосконалення інституційного базису фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості, державне втручання у їх регулювання має виходити з таких положень, як створення установи по сприянню та стимулюванню інвестиційних процесів, а саме - інвестиційної установи ринку нерухомості. Це дозволить мінімізувати ризикованість інвестиційних процесів, забезпечити доступність інвестиційних ресурсів, а також сприяти стратегічній спрямованості і макроекономічній ефективності інвестиційних процесів на ринку нерухомості. Пропонується: 1) спрямування прибутку від діяльності установи на розширення обсягу інвестицій; 2) здійснення рефінансування з боку центрального банку за пільговим режимом; 3) звільнення від оподаткування; 4) одержання доступу до державних гарантій при залученні коштів з ринків капіталу. Мобілізовані в результаті цього грошові ресурси можна спрямовувати на підтримку пріоритетних напрямів розвитку ринку нерухомості.

Запровадження обґрунтованих і запропонованих заходів дасть можливість державі при фінансуванні пріоритетних напрямків національної економіки вирішити низку якісних завдань, а саме: розробка методик оцінки довгострокових ризиків інвестицій у ринок нерухомості, які згодом перейдуть у приватну фінансову сферу; поява цілої низки фахівців, здатних організовувати довгострокове фінансування. Крім того, участь держави має стати індикатором, що характеризує перспективність розвитку тих або інших секторів та слугує позитивним сигналом для потенційних інвесторів. В умовах інформаційної асиметрії на ринку нерухомості приватні фінансові інститути орієнтуються головним чином на компанії, які самостійно здійснюють інвестування у великих обсягах. Однак їхня принципова відмінність -- концентрація в галузях, які мають стратегічне значення для економіки. інвестор нерухомість кредитування банк

Результати одержані в ході дисертаційної роботи в сукупності вирішують науково-практичну задачу - подальшого розвитку теоретичних засад, розроблення методичних підходів і практичних рекомендацій щодо покращення фінансово-кредитного забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості.

1. Ринок нерухомості є ринком унікального фінансово-місткого товару обмеженої кількості. Фінансово-кредитне забезпечення інвестиційних процесів на ринку нерухомості в Україні стикається з цілою низкою проблем, однак ключовими з них є недостатність фінансових ресурсів і недосконалість інституційного базису фінансового ринку та ринку нерухомості.

2. Визначено, що основними умовами, які забезпечують розвиток інвестиційного процесу на ринку житлової нерухомості є: наявність комплексу середньо- і довгострокових програм фінансування та наявність економічних і правових механізмів щодо забезпечення зворотності вкладених грошових коштів і оптимальних термінів їх окупності; доступність побудованих житлових об'єктів, у тому числі за допомогою науково обґрунтованого процесу ціноутворення; відносна збалансованість між попитом на житло та пропозицією будівельних фірм на його задоволення, а також широкий спектр механізмів фінансування як пропозиції, так і попиту на житло; практика використання орендного житла, а також системне вирішення проблем забезпечення житлом окремих категорій громадян та значний відсоток соціального житла, система підтримки фізичних осіб в придбанні квартири у власність; системний контроль за процесом фінансування житлового будівництва з метою забезпечення цільового використання коштів; прозорістю фінансових потоків.

3. Держава як один із потенційних інвесторів і одночасно регулятор ринку на теперішній час не інвестує в проекти пов'язані з ринком нерухомості через складні механізми відбору пріоритетних проектів, брак коштів у державному бюджеті, невирішеність першочергових завдань соціального спрямування, низький рівень розвитку вітчизняного ринку нерухомості. Констатовано, що сьогодні система інвестування у нерухомість працює передусім як спосіб залучення коштів для придбання об'єктів нерухомості, у першу чергу - житлової, що значно звужує фінансову базу для розвитку ринку нерухомості.

...