Подходы к ипотечному кредитованию граждан с невысоким уровнем доходов. Опыт США и других стран

В 1934 г. федеральным правительством в лице Федеральной жилищной администрации (ФЖА, Federal Housing Administration) была начата реализация программы ипотечного страхования в ответ на кризис рынка ипотечного кредитования в результате Великой депрессии. Вскоре после окончания Второй мировой войны услуги по ипотечному страхованию начала оказывать Администрация по делам ветеранов (Veterans Administration). Первоначально ФЖА страховала только ипотечные кредиты, которые удовлетворяли определенным требованиям, касавшимся стандартов андеррайтинга и оценки недвижимости, суммы кредита и условий кредитования. Это оказало огромное воздействие на ипотечный бизнес. До начала программы ФЖА заемщики обычно делали первоначальный взнос в размере 50%. В соответствии с правилами программы страхованию подлежали принципиально другие кредиты, имеющие длительный срок погашения, самоамортизирующиеся. Поскольку ФЖА защищала кредиторов от возможных убытков по кредитам, принятые в программе ФЖА стандарты вскоре получили широкое распространение среди кредиторов, что ускорило процесс стандартизации кредитных продуктов.

В настоящее время плата (премия) по ипотечному страхованию ФЖА составляет 1,5% от суммы кредита на момент выдачи. ФЖА не вправе страховать кредиты, превышающие установленные лимиты.

Некоторые стандарты андеррайтинга ФЖА:

· максимальный показатель LTV около 97%, колеблется в зависимости от объема продаж и территории;

· требования к наличным средствам: заемщик оплачивает 3% цены приобретаемого жилья (эти средства могут быть использованы для оплаты расходов на совершение сделки);

· ежемесячный платеж по кредиту/месячный доход (“Front-End Ratio”) Ї 29%;

· ежемесячные долгосрочные платежные обязательства/месячный доход (“Back-End Ratio”) Ї 41%;

· минимальная кредитная оценка не устанавливается.

Застрахованные правительством кредиты составляют относительно небольшую часть рынка ипотечных жилищных кредитов в США. В 1997 г. федеральным правительством было застраховано только 7,6% от огромного числа кредитов, выданных на приобретение жилья. Однако именно эти кредиты скорее всего были выданы представителям национальных меньшинств или гражданам с низкими и умеренными доходами. В 1998 г. кредиты, приходившиеся на долю заемщиков афро-американского и испанского происхождения, составили 26% от всех кредитов, обеспечиваемых правительством США.

ФЖА использует гибкие стандарты андеррайтинга: заемщики могут получить кредит с более высоким соотношением LTV или общих платежных обязательств и доходов заемщика. Используемые ФЖА критерии кредитоспособности также отличаются большей либеральностью, поэтому кредит может быть предоставлен заемщикам, получившим менее высокую оценку и имеющим в целом более бедную кредитную историю.

2.5 Целевые доступные кредиты

Это кредиты, ориентированные на заемщиков с низким уровнем доходов или тех, кто приобретает жилье в определенных районах (к примеру, на территориях с преобладанием населения с низкими и умеренными доходами).

«Фэнни Мэй» имеет две муниципальные программы кредитования _ адресную программу для покупателей жилья и «FannieNeighbors». Обе они нацелены на то, чтобы сделать кредиты доступными для домохозяйств с низкими и умеренными доходами. Первая программа использует доход заемщика в качестве квалификационного критерия участия в программе. Вторая в качестве такого критерия применяет местоположение приобретаемого жилья (объекта залога).

Кредиты в рамках адресной программы для покупателей жилья предоставляются, как правило, заемщикам, медианный доход Медиана - значение признака, приходящееся на середину ранжированной (упорядоченной) совокупности. Главное свойство медианы заключается в том, что ее значение делит совокупность на две равные части: 50% единиц наблюдения имеют значение ниже медианы и 50% Ї выше. которых не превышает 100% медианного дохода на данной территории Для некоторых территорий с высоким уровнем цен эта цифра может быть выше. Например, в штате Калифорния и на городской статистической территории Бостона лимит установлен на уровне 120% медианного дохода., установленного Департаментом жилья и городского развития. В программе «FannieNeighbors» уровень доходов определяющим квалификационным критерием не является. Кредиты предоставляются под залог ликвидной недвижимости, расположенной в центральных частях города и на территориях с преобладанием населения с низкими и умеренными доходами в границах, устанавливаемых «Фэнни Мэй».

В соответствии с этими программами возможен выбор из трех вариантов первоначального взноса:

· обычный первоначальный взнос - минимум 5% от продажной цены _ должен быть осуществлен за счет собственных средств заемщика;

· заемщик должен внести 5% от продажной цены, причем 3% должны составлять его собственные средства, а оставшиеся 2% могут быть обеспечены за счет таких источников, как подаренные средства или средства правительственных программ;

· минимальный первоначальный взнос составляет 3% и должен быть осуществлен за счет собственных средств заемщика.

«Фэнни Мэй» допускает более высокое соотношение обязательств и дохода для заемщиков, участвующих в программах доступных кредитов, поскольку покупатели жилья с низкими и умеренными доходами часто готовы направлять большую долю своих доходов на погашение долга, особенно жилищного. Единственным исключением является вариант с 3% первоначального взноса _ в целях предотвращения повышения совокупного риска. В этом случае требуется такое же отношение обязательств к доходу, как и при обычных кредитах.

В соответствии с принятыми стандартами «Фэнни Мэй» может применять нестандартный кредитный отчет для заемщиков программ доступных кредитов. Эти кредитные отчеты рассматривают платежную историю заемщика на основе обязательств, которые обычно не включаются в стандартный кредитный отчет (арендная плата, оплата жилья и коммунальных услуг, платежи по страхованию, медицинские счета, плата за обучение в школе, оплата детского сада, счетов местных магазинов). Это так называемая нестандартная кредитная история. Она может быть использована вместо или в дополнение к традиционной кредитной истории, полученной от соответствующих кредитных бюро.

«Фрэдди Мак» реализует программу доступного кредитования, включающую три программы («Affordable Gold 5», «Affordable Gold 3/2», «Affordable Gold 97»), которые допускают LTV на уровне 95-97%. Первоначальный взнос в размере 3-5% должен быть внесен целиком за счет собственных средств заемщика. Доля всех долговых обязательств в месячном доходе может составлять от 38 до 40%.

Кроме того, программа доступных кредитов «Фрэдди Мак» включает программы «Home Works» («Домашние работы») и «Neighbor Works» («Работы в районе»). Эти продукты введены для координации с другими программами, обеспечивающими жильем домохозяйства с низкими и умеренными доходами. Программа «Home Works» нацелена, например, на использование фондов федеральной партнерской программы жилищного инвестирования, реализуемой местными жилищными агентствами. Эти средства доступны для кредиторов, заключивших соглашение с «Фрэдди Мак». Кредиты программы «Home Works» используются для реконструкции или приобретения собственного односемейного дома. Максимальный LTV равен 97%, первоначальный взнос в размере 3% должен быть осуществлен за счет собственных средств заемщика. В программе имеют право участвовать заемщики, доходы которых не выше, чем средний доход в данном районе. Для некоторых районов (где реализуются программы муниципального развития) этот лимит может быть увеличен. Максимальная доля жилищных затрат в доходе заемщика не устанавливается, а доля ежемесячных долговых обязательств должна составлять от 38 до 40%.

2.4 Доступные кредитные продукты, предлагаемые кредиторами в рамках своих программ

Некоторые кредиторы предлагают целевые доступные ипотечные кредиты, требования андеррайтинга по которым даже более гибкие, чем допускают «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мак» в своих программах. В большинстве случаев кредиторы следуют Акту о реинвестициях в местное сообщество. Предлагаемые ими программы в основном нацелены на заемщиков, имеющих доходы менее 80% от медианных доходов по району или приобретающих жилье там, где средние доходы составляют менее 80% от медианных доходов по району.

Основными чертами доступных ипотечных кредитных продуктов являются:

· высокие допустимые нормативы LTV и соотношения платежей и дохода;

· более гибкий подход к источникам первоначального взноса;

· более либеральные стандарты андеррайтинга.

Для таких кредитов максимальный показатель LTV может достигать 97%, доля ежемесячного платежа по кредиту в месячном доходе - 33%, а доля ежемесячных совокупных долговых обязательств - 42%. При андеррайтинге банки нередко допускают минимальную кредитную оценку заемщика на уровне 580 баллов.

Эти кредиты обычно выдаются по ставке процента ниже рыночной, что делает их более доступными и привлекательными для семей с низкими и умеренными доходами. Кроме того, эти кредиты часто предусматривают получение заемщиком дополнительной субсидии от муниципальных органов, консультаций по приобретению жилья, а также отмену требования о страховании ипотечных кредитов с высоким уровнем LTV.

Частные кредиторы могут отказаться от права на получение страхового вознаграждения. Это делает кредиты более доступными для заемщиков с низкими доходами, поскольку ипотечное страхование в среднем стоит 50 базисных пунктов в год ($ 500 при кредите на сумму $ 100 000).

2.5 Программы помощи при формировании первоначального взноса

Эти программы направлены на повышение доступности кредитов для семей с низкими доходами при приобретении жилья и получении ипотечного кредита и предполагают предоставление субсидии или кредита на первоначальный взнос. В ряде программ заемщики делают первоначальный взнос, средства на который они могут получить за счет кредитов. В некоторых случаях, предоставляя кредиты для первоначального взноса, кредиторы разрешают заемщикам не возвращать кредит, если те будут проживать в приобретенном жилье не менее установленного срока. Данные программы снижают сумму наличных средств, которую заемщик должен иметь при покупке жилья. Однако сумма месячного платежа по кредиту на оплату первоначального взноса учитывается при расчете соотношения общих долговых обязательств и доходов заемщика. Поэтому, если помощь по оплате первоначального взноса предоставляется в форме кредита, снижается доступная для заемщика сумма кредита на приобретение жилья.

Примером помощи при формировании первоначального взноса служит программа, реализуемая администрацией города Хартфорда (штат Коннектикут) совместно с «Фэнни Мэй» и частными кредиторами. В соответствии с условиями программы семьи могут получить беспроцентный бюджетный кредит до 7% стоимости приобретаемого жилья, причем заемщик может не возвращать этот кредит при условии проживания в приобретенном жилье в течение не менее 5 лет. Кроме того, заемщик должен внести за счет собственных средств первоначальный взнос в сумме 3% стоимости жилья.

Следует заметить, что во многих случаях средства, используемые в программах субсидирования первоначального взноса, предоставляет федеральное правительство в рамках жилищной программы. Кроме того, 12 федеральных банков жилищного кредитования в США также предоставляют фонды для программ содействия в улучшении жилищных условий семьям с невысоким уровнем доходов. Эти программы предполагают предоставление кредита по рыночным процентным ставкам.

Типичным примером такой помощи является программа Федерального банка жилищного кредитования в Чикаго. Покупатели жилья с доходами ниже 80% от медианных по району могут получить $ 3000, чтобы сделать первоначальный взнос, покрыть затраты, осуществить предварительные платежи при переселении, заключить сделки купли-продажи. Банк не требует возвращения бюджетного кредита, если заемщик остается собственником приобретаемого жилья в течение более 5 лет. Если по истечении этого срока он переедет в другой дом, то долг придется возвращать (пропорциональными платежами).

Другие бюджетные программы предоставляют заемщику средства на оплату первоначального взноса в суммах, соответствующих размерам сделанных им накоплений. Целью таких программ является повышение стимулов для семей с низкими доходами делать сбережения для накопления суммы первоначального взноса.

2.6 Новые институты местного развития

В США создан ряд новых институтов в области жилищного финансирования _ финансовые организации по развитию местных сообществ (community development financial institutions). Их средства часто формируются за счет правительственных программ, банков, религиозных организаций, местного бизнеса и частных лиц. Финансовые организации по развитию местных сообществ представлены кредиторами нескольких типов. Из них можно выделить пять основных: банки местного развития, принадлежащие банкам корпорации местного развития, кредитные союзы по содействию местному развитию, фонды кредитования местного развития, фонды кредитования малых предприятий. Все эти организации созданы для удовлетворения кредитных потребностей семей с низкими доходами.

Банки местного развития имеют умеренные активы и не в состоянии предоставлять значительные объемы кредитов. Они держат счета с относительно небольшими депозитами, что увеличивает средние административные затраты на вкладчика. Банки предоставляют широкий круг услуг для потребителей, в том числе ломбардные кредиты, платежные карточки.

Принадлежащие банкам корпорации местного развития (bank-owned community development corporations) являются организациями, капитализированными крупными коммерческими банками для предоставления средств территориям проживания граждан с низким уровнем доходов. Эти организации, в отличие от банков местного развития, не предоставляют потребителям всего спектра финансовых услуг. Сфера деятельности корпораций местного (муниципального) развития _ улучшение качества жизни в городских районах, где проживают семьи с низким уровнем доходов. Эти корпорации играют значительную роль на рынках городской недвижимости, участвуют в коммерческом развитии районов, предоставляют займы на развитие бизнеса. В области жилищного строительства они ориентируются на арендное доступное жилье, а также на строительство частных домов _ примерно 22% домов в городах построено при участии корпораций муниципального развития. Они также реализуют образовательные программы для покупателей жилья: объясняют, как стать собственником жилья, обучают навыкам финансового менеджмента.

Кредитные союзы по содействию местному развитию (community development credit unions) сходны с банками местного развития. Они являются депозитными институтами, которые обеспечивают развитие местных сообществ путем кредитования в определенных районах целевых групп населения. Первоначальные затраты, связанные с созданием кредитного союза, меньше, чем при формировании банка муниципального развития. От вновь созданных кредитных союзов не требуется уплаты сбора регулирующему органу. Более того, для них не установлены обязательные требования к минимальному размеру акционерного капитала. Необходимо только представить доказательства наличия достаточного количества заинтересованных потенциальных членов и взять обязательство привлечь определенное количество членов за определенный срок. Обычно, если набирается 500 потенциальных членов, заявления на регистрацию кредитного союза одобряются. Создаются кредитные союзы для удовлетворения кредитных потребностей своих членов, которые должны соответствовать определенным характеристикам, например проживать в определенном районе, работать в данной компании или в правительственном органе.

Фонды кредитования местного развития и фонды кредитования малых предприятий не предоставляют ипотечные кредиты семьям с низкими доходами. Они оказывают поддержку новому бизнесу, финансируют жилищное строительство и другие проекты, нацеленные на экономическое развитие, в частности осуществляется финансирование малых предприятий и индивидуальных предпринимателей.

2.7 Страхование ипотечных кредитов частными страховыми компаниями

Для заемщиков с низкими доходами одним из главных препятствий к получению ипотечного кредита на приобретение жилья является отсутствие собственных средств на оплату первоначального взноса. Страхование ипотечных кредитов частными страховыми компаниями (частное ипотечное страхование) позволяет снизить уровень требований к размеру первоначального взноса (уменьшить его или даже вообще исключить). Страхуются обычно кредиты с низким первоначальным взносом в целях минимизации связанных с их предоставлением рисков для кредитора.

Так, кредиторы требуют, чтобы было осуществлено частное ипотечное страхование любого кредита с LTV выше 80%. С увеличением LTV увеличивается уровень рисков, связанных с этим кредитом, и, соответственно, стоимость страховки. Начальный и ежемесячные платежи осуществляет заемщик, и сумма платежа по страховке обычно включается в общий платеж, который он перечисляет кредитору. После выплаты залогодателем основной суммы долга или при увеличении стоимости заложенного имущества до уровня, при котором LTV становится менее 78%, заемщик вправе расторгнуть договор страхования. Таким образом, частное ипотечное страхование выступает в качестве страховой защиты кредитора в случае непогашения кредита заемщиком. Если возникает подобная ситуация, страховая компания выплачивает кредитору определенную часть невыплаченной суммы основного долга (обычно 20Ї30%) или даже полную сумму долга, приобретая при этом права собственности на имущество См.: Mortgage Insurance Companies of America. MICA Factbook, 2006Ї2007..

За последние 20 лет значительно выросли объемы частного ипотечного страхования. В 2005 г. частные ипотечные компании имели действующих страховок на общую сумму в $ 615 млрд Там же. Р. 13.. Развиваясь, ипотечные страховые компании стремились расширить свою деятельность именно за счет обслуживания заемщиков с низкими и умеренными доходами, предлагая им различные варианты страхования ипотечных кредитов.

Однако способность частного ипотечного страхования удовлетворить потребности заемщиков с низкими доходами не очевидна. Действительно, страховка позволяет заемщикам, имеющим небольшие накопления, получить ипотечный кредит. Однако ежемесячные страховые взносы могут увеличить общую сумму платежа (по сравнению с доходом заемщика) до уровня, не соответствующего требованиям андеррайтинга и платежеспособности заемщика. Именно поэтому отдельные кредитные продукты из тех, что банки предлагают заемщикам с невысоким уровнем доходов, не требуют страхования. Банки идут на это либо в результате конкуренции с другими банками, либо движимые стремлением привлечь как можно больше заемщиков с низкими доходами и поэтому снижают для таких клиентов размер платежей. Однако такие кредиты остаются в портфеле банков-кредиторов, поскольку их трудно продать на вторичном рынке.

Ипотечная финансовая система США сделала большой шаг по пути удовлетворения потребностей семей с низкими и умеренными доходами. Выдача ипотечных кредитов таким заемщикам требует определенных затрат, которые важно сопоставить с возникающими рисками и прибыльностью от кредитования. В целом, вероятность просрочки платежей в этом случае выше, чем у заемщиков с более высоким уровнем доходов, что, впрочем, не означает, что такие кредиты менее выгодны для кредитора. Во-первых, ипотечные кредиты, выдаваемые в рамках программы повышения доступности кредитов, имеют тенденцию к более медленному досрочному погашению. Заемщики часто получают кредит по заниженной по сравнению с рыночным уровнем процентной ставке и отличаются меньшей мобильностью, что снижает вероятность рефинансирования или досрочной выплаты при переезде в другое место. Во-вторых, было установлено, что заемщики с более низкими доходами часто ликвидируют задолженность быстрее, чем другие заемщики, т.е. вероятность того, что просрочка платежа закончится непогашением кредита, меньше.

В процессе экспериментов кредиторы пришли к пониманию того, что новые ипотечные продукты позволяют выдавать кредиты заемщикам с невысоким уровнем доходов без ущерба для прибыли. Некоторые из таких кредитов выдаются новыми финансовыми организациями, которые предоставляют кредиты на территориях, слабо охваченных услугами традиционных финансовых организаций. Зачастую эти новые компании лучше понимают местные условия и способны провести персонифицированный андеррайтинг, необходимый для рассмотрения заявлений на получение кредита от нетрадиционных заемщиков.

Подобные инновации, разумеется, важны. Однако новые финансовые организации занимают лишь весьма незначительную часть системы ипотечного финансирования в США. Существенное повышение числа собственников жилья среди граждан с низкими и умеренными доходами является в первую очередь результатом деятельности традиционных кредитных организаций, которые внедряют новые формы работы и предлагают заемщикам более гибкие кредитные продукты, чем, скажем, всего десять лет назад. Теперь целевые категории заемщиков могут получить ипотечный кредит на сумму, равную стоимости приобретаемого жилья. Многие программы кредитования не требуют страхования ипотечных кредитов.

Кроме того, были несколько изменены стандарты андеррайтинга традиционных ипотечных кредитов: теперь «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак» приобретают ипотечные кредиты, выданные на условиях более низкого первоначального взноса и более высокого соотношения суммы платежа по кредиту и доходов заемщика. Ипотечные кредиты, застрахованные ФЖА, выдаются на еще более гибких условиях, обеспечивая стабильное обслуживание большого числа заемщиков с низкими или умеренными доходами, а также представителей национальных меньшинств.

Такая «тихая революция» в кредитной индустрии произошла под влиянием законодательных норм: Акта о реинвестициях в местное сообщество и Акта о финансовой безопасности и надежности финансовых жилищных предприятий. Причем изменения носят устойчивый характер, поскольку многие кредиторы рассматривают кредитование заемщиков с низкими и умеренными доходами как прибыльную и необходимую часть своей повседневной деятельности. Вышеназванные законодательные акты переориентировали кредиторов на разработку новых программ по обслуживанию целевых групп населения, показав, что адресные кредиты могут приносить хоть и небольшую, но прибыль. Так, эффективным способом снижения суммы наличных средств, необходимых для приобретения жилья, являются программы помощи по оплате первоначального взноса, позволяющие избежать страхования ипотечных кредитов как дополнительного компонента месячного платежа заемщика.

3. Опыт Скандинавских стран