Подходы к ипотечному кредитованию граждан с невысоким уровнем доходов. Опыт США и других стран
Особенности жилищного финансирования семей с невысокими доходами в США. Основные программы помощи при формировании первоначального взноса. Жилищная политика Чили в отношении семей со средними доходами. Корпорация жилищного и городского развития в Индии.
| Рубрика | Финансы, деньги и налоги |
| Вид | лекция |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 14.12.2018 |
| Размер файла | 58,7 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Жилищное финансирование осуществляется главным образом коммерческими банками, которые предоставляют долгосрочные кредиты на 10Ї20 лет, сроки некоторых кредитов достигают 30 лет. В Чили сложился конкурентный финансовый рынок, обеспечивающий жилищное финансирование путем предоставления кредитов в местной валюте по приемлемым процентным ставкам, индексируемым в зависимости от изменения уровня инфляции. Источниками ресурсов для этих кредитов выступают долгосрочные ресурсы местного рынка капитала, в основном таких институциональных инвесторов, как частные пенсионные фонды и страховые компании.
Таким образом, в Чили решение жилищной проблемы осуществляется за счет двух разных, но взаимосвязанных финансовых систем:
· правительственной программы субсидирования, нацеленной на семьи с низкими доходами;
· рыночной системы жилищного финансирования.
4.1 Государственная жилищная политика по отношению к семьям с низкими доходами
Важной частью государственной жилищной политики в Чили стало создание хорошо регулируемой системы контрактных сбережений для мало- и умеренно-доходных семей, стремящихся получить государственную субсидию на приобретение первого жилья. Претенденты на получение субсидии подписывают сберегательный контракт с уполномоченными сберегательными организациями (банки, кооперативы и т.д.). На средства, вносимые на сберегательный счет, начисляются рыночные процентные ставки. Потом выбранные государством финансовые институты выпускают сберегательные сертификаты, которые дают право домохозяйству участвовать в программе предоставления субсидий. Объемы субсидий ограничены. При распределении субсидий принимается во внимание накопленная сумма и продолжительность (постоянство) процесса накопления. Таким образом, граждане имеют реальные стимулы накапливать средства для приобретения жилья.
Как правило, Министерство жилищного строительства избегает использовать прямое субсидирование процентной ставки для поддержки семей с низкими и средними доходами. Главное направление - целевые субсидии на оплату первоначального взноса.
В Чили также реализуется программа предоставления прямых правительственных ипотечных кредитов беднейшим слоям населения. Кредитование осуществляется региональными операционными агентствами Министерства жилищного строительства, которые распространены по всей стране. Они также имеют дело с частными подрядчиками, управляют схемами субсидирования и отбирают получателей субсидий. Министерство жилищного строительства приняло на себя эти функции потому, что частные ипотечные операторы были не заинтересованы в предоставлении небольших долгосрочных кредитов таким категориям граждан, не хотели брать на себя кредитный риск и нести затраты на выдачу и обслуживание кредитов. Условиями прямых правительственных ипотечных кредитов предусмотрено, что максимальный уровень LTV составляет 75%, срок кредита - до 20 лет, доля платежей по кредиту в доходе заемщика не должна превышать 20%, процентная ставка устанавливается на уровне ниже рыночных процентных ставок и регулируется в зависимости от уровня инфляции. Ипотека может быть дополнена государственной субсидией и накоплениями в рамках системы контрактных сбережений.
Главной проблемой прямого кредитования является обеспечение сбора платежей по ипотечным кредитам, поскольку для этого не выработан эффективный механизм, а кроме того, региональные операционные агентства Министерства жилищного строительства не слишком заинтересованы в решении данного вопроса. Такая ситуация, разумеется, отрицательно влияет на развитие ипотеки и других финансовых механизмов для бедных. В результате существенных потерь, связанных с неплатежами по кредитам, правительству неоднократно приходилось реструктурировать долги региональных операционных агентств Министерства жилищного строительства, однако это не улучшило кредитную дисциплину, поскольку на нарушение кредитных обязательств по-прежнему смотрели сквозь пальцы.
Сегодня платежи по кредитам, которые раньше региональные операционные агентства Министерства жилищного строительства собирали сами, собирают частные фирмы, работающие по контрактам и формирующие соответствующую базу данных.
4.2 Жилищная политика в отношении семей со средними доходами
Жилищная политика в отношении данной категории в большей степени соответствует принципам субсидирования, устанавливаемым правительством. Домохозяйства активно конкурируют за право получения субсидий (объемы государственных субсидий ограничены), которое определяется суммой контрактных сбережений и степенью нуждаемости. Они получают субсидию в форме ваучера, который может быть использован в виде первоначального взноса при покупке жилья на рынке (ваучер может получить только домохозяйство, не имеющее жилья).
Субсидия, которую можно получить только один раз, предоставляется домохозяйству, если оно вносит деньги на счет контрактных сбережений в течение не менее 12 месяцев и сумма накоплений составляет не менее $ 1950, а также если цена приобретаемого жилья не больше установленной стоимости.
Получив ваучер, семья может в течение 21 месяца искать жилье на рынке недвижимости, а также подбирать банк или ипотечную компанию для получения ипотечного кредита. Ипотечный кредит не может превышать $ 22 455 и 75% от стоимости жилья. Ваучеры ранжируются по суммам предоставляемых субсидий:
от $ 2994 до 3593 для жилья стоимостью до $ 14 971;
от $ 2395 до 2994 для жилья стоимостью до $ 29 994.
Данная программа для семей со средними доходами была успешно реализована. Она характеризуется значительной долей ипотечных кредитов в финансировании покупки жилья. Семьи, получающие субсидии, могут брать ипотечные кредиты у банков на общих условиях. Почти все ипотечные кредиты индексируются в зависимости от уровня инфляции.
Правительство стимулирует такие кредиты, предоставляя банкам частичные кредитные гарантии, покрывающие ипотеку на сумму не более $ 5990 тыс., при этом размер гарантии не должен быть более 75% стоимости заложенной недвижимости. Государственная гарантия также покрывает на сумму до $ 6000 потенциальные юридические или другие затраты кредитора, связанные с обращением взыскания при дефолте заемщика.
Значительные объемы аккумулированных частных сбережений в Чили, осуществляемых институциональными инвесторами, включая частные пенсионные фонды и страховые компании, позволяют обеспечивать ипотеку долгосрочными ресурсами.
В Чили есть два основных способа вовлечения долгосрочных ресурсов в ипотеку. Первый ? это выпуск и реализация на рынке ипотечных облигаций. Ипотечные облигации эмитируют банки, предоставляющие ипотечные кредиты, в частности работающие с субсидируемыми категориями семей. Ипотечные облигации обеспечены ипотечными кредитами с LTV на уровне не более 75%. Это традиционный для Чили путь финансирования ипотеки.
Другим инструментом финансирования ипотечных кредитов является секьюритизация, аналогичная системе ипотечного кредитования, сложившейся в США, т.е. привлечение ресурсов инвесторов путем продажи эмитируемых операторами вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Этот механизм только начал создаваться в Чили и еще не имеет широкого распространения.
Один из основных банков, специализирующихся на кредитовании среднедоходных домохозяйств, «Banco del Desarrollo», предоставил кредиты в соответствии с разработанными стандартными процедурами и продал их оператору вторичного рынка, который эмитировал ценные бумаги. Теоретически получатели субсидий могут обратиться за ипотечными кредитами в любой банк. Но на практике они в основном обращаются именно в «Banco del Desarrollo», поскольку этот государственный банк специализируется на кредитах субсидируемым семьям, которые рассматриваются им как платежеспособные заемщики, и обычно предлагает более привлекательные процентные ставки по кредитам, чем другие, в том числе частные, кредиторы. Специализация данного банка является результатом правительственной политики, которая поощряет «Banco del Desarrollo» поддерживать программу субсидирования.
4.3 Итоги чилийского опыта
Опыт реализации в Чили программ помощи семьям в приобретении жилья показал следующее: чтобы субсидируемое домохозяйство могло получить ипотечный кредит в частном коммерческом банке, необходимы государственные гарантии. Несмотря на это, частные банки по-прежнему проявляют незначительный интерес к финансированию малодоходных семей, а возможно, просто не могут конкурировать с государственным банком.
За редкими исключениями, частные коммерческие банки не заинтересованы в предоставлении небольших ипотечных кредитов, особенно если они не могут устанавливать собственную надбавку по кредитам (спрэд), поскольку государство допускает спрэд только в 3% по кредитам с государственной гарантией. Однако семьи, получившие ваучеры, могут взять кредиты у любых финансовых организаций. Кредиты также частично гарантированы правительством.
В Чили отсутствует механизм стимулирования ипотеки через льготы по подоходному налогу. Существуют только льготы по налогу на имущество, не связанные с источником финансирования его приобретения.
Кроме ипотечной программы, семьи со средними доходами могут быть включены в новую программу лизинга жилья. Лизинговая программа ориентирована на те домохозяйства, которые не могут внести первоначальный взнос или реализовать накопительные требования в соответствии с условиями государственной программы субсидий (например, молодые семьи). Но они могут соответствовать требованию платежеспособности (характеризоваться определенным соотношением затрат на уплату платежей по кредиту и дохода). Фактически такой подход к субсидированию аналогичен описанному ранее. Семья _ получатель субсидии заключает с лизинговой компанией договор, предусматривающий ежемесячный платеж за приобретаемую недвижимость, и продолжает вносить средства на контрактный сберегательный счет. В конечном счете она сможет полностью выкупить жилье. Ограничивает распространение данной схемы недостаток долгосрочных ресурсов у этого нового типа лизинговых компаний. Поэтому в целях их развития Агентство США по международному развитию (USAID) предоставило долгосрочную кредитную линию на $ 15 млн.
5. Мексика
Главная цель мексиканского См.: Castillo, J., and J. Laviada. 2000. “INFONAVIT and the Development of Housing for Low-Income Workers in Mexico.” Housing Finance International, June. Института национального жилищного фонда для работников частного сектора (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, далее - Жилищный фонд) - предоставлять ипотечные кредиты малодоходным работникам частного сектора. Это социальный ипотечный институт, поскольку он предоставляет ипотечные кредиты по ставкам ниже рыночных. Другие финансовые институты (банки и небанковские кредитные организации) в данную схему не вовлечены.
Жилищный фонд был создан в соответствии с указом президента в 1972 г. и состоит из трех подразделений, занимающихся различными секторами занятости (работники, работодатели, федеральное правительство). В нем работают примерно 3700 человек, в том числе 2000 в центральном офисе и 1700 в региональных представительствах.
За период с 1973 по 1999 г. Жилищный фонд предоставил свыше 1,8 млн кредитов. По имеющимся оценкам, примерно 10% населения Мексики проживают в домах, приобретенных с помощью кредитов Жилищного фонда.
Этот фонд является частью пенсионной накопительной системы, в соответствии с которой каждый работник делает перечисления на индивидуальный счет, разделенный на три субсчета: 1) обязательные пенсионные накопления (пенсионный субсчет), 2) средства на жилищное обеспечение (жилищный субсчет) и 3) добровольные накопления (субсчет добровольных накоплений).
Средства пенсионного субсчета формируются из обязательных отчислений, осуществляемых два раза в месяц работодателями, федеральным правительством и работниками в сумме примерно 6,5% заработной платы работников, а также за счет начисления соответствующих процентов на средства счета. Средства на жилищном субсчете формируются путем обязательных отчислений, которые осуществляются работодателями каждые два месяца, в сумме 5% полной оплаты труда работника (номинальная заработная плата плюс премии), но не более 24 минимальных окладов, а также за счет дохода, полученного от начисления процентов на средства субсчета. И наконец, работники могут по своему желанию делать взносы на субсчет добровольных накоплений.
Все накопления жилищного субсчета работников частного сектора становятся частью средств Жилищного фонда. Кроме предоставления жилищных кредитов (главная цель), Жилищный фонд имеет право возвратить работнику сумму, накопленную на его жилищном субсчете, или перечислить ее на пенсионный субсчет.
Кроме того, средства Жилищного фонда пополняются за счет взносов работодателей, а также платежей по погашению предоставленных Жилищным фондом кредитов. Сейчас все работодатели делают обязательные отчисления в размере 5% полной оплаты труда работников.
Начиная с 1993 г. в Мексике предоставляются кредиты с двойной индексацией. В соответствии с этой системой сумма основного долга индексируется в зависимости от изменения минимальной заработной платы, а процент меняется в зависимости от изменения уровня инфляции. Например, с конца 1993 по июль 1999 г. процент уменьшался на 4--8 процентных пунктов в год.
Максимальная сумма кредита равна 180 минимальным заработным платам, кредиты предоставляются на срок до 30 лет, при этом от заемщика не требуется делать первоначальный взнос. Помимо кредита заемщик, как уже отмечалось, может также получить средства, оставшиеся на его жилищном субсчете.
Примерно 70% общего количества предоставленных ипотечных кредитов в 1998 г. и 62% в 1999 г. были предоставлены работникам, зарабатывающим менее 4 минимальных заработных плат, из них большая часть приходилась на работников с доходами между 2,1 и 3 минимальными заработными платами. Более 30% кредитов в 1998 г. и 50% в 1999 г. получили работники в возрасте около 30 лет.
В 1999 г. спрос на кредиты для малодоходных семей за счет Жилищного фонда существенно превысил предложение.
Жилищный фонд ищет новые подходы к финансированию, при котором предпочтение отдается:
· получателям с определенным социально-экономическим статусом;
· получателям с лучшей платежеспособностью;
· получателям, чей кредит обеспечен гарантией.
Жилищный фонд ввел новый финансовый механизм. Работники, которые получают ипотечные кредиты у других финансовых институтов, имеют право в качестве обеспечения использовать жилищный субсчет. Кроме того, в качестве источника софинансирования приобретения жилья может быть привлечена государственная субсидия. Работник может теперь использовать 50% своего кредита при готовности строящегося дома на 65% и оставшуюся часть -- при получении прав собственности. Это стимулирует развитие строительной индустрии. Накопления работников выполняют двоякую функцию: с одной стороны, они являются средствами для предоставления ипотечных кредитов на условиях, которые лучше рыночных, а с другой -- совместно с пенсионными накоплениями помогают формировать пенсионный фонд.
6. Опыт Индии
Основными субъектами рынка жилищного финансирования семей с низкими и умеренными доходами в Индии См.: Douglas, D., and R. Nayyar-Stone. 2001. “India: Heading Toward a Liberalized and Integrated Housing Finance System.” Housing Finance International, March. выступают государственная Корпорация жилищного и городского развития (Housing and Urban Development Corporation), жилищные финансовые компании, Национальный жилищный банк (National Housing Bank), частный финансовый институт - Корпорация финансирования жилищного развития (Housing Development Finance Corporation), коммерческие банки и др.
Корпорация финансирования жилищного развития доминирует на рынке ипотечного кредитования, предоставляя свыше 50% всех кредитов и получая маржу около 1,5--2 процентных пункта. Она обслуживает граждан с любым уровнем доходов, достаточным для погашения долгосрочного кредита (до 15 лет). Большинство заемщиков - семьи со средними и выше средних доходами. Тем не менее важным направлением деятельности корпорации является кредитование семей с невысокими доходами.
Следует отметить, что жилищные финансовые компании предпочитают кредитовать на рыночных условиях среднедоходные группы семей, поскольку при кредитовании граждан с низкими доходами высоки кредитные риски и издержки. Поэтому в Индии существуют донорские программы по жилищному финансированию семей с низкими доходами (USAID, Asian Development Bank, Kfw - Germany).
Корпорация жилищного и городского развития уполномочена обслуживать домохозяйства с низкими доходами. Она предоставляет им кредиты на более длительный срок и по субсидируемой процентной ставке. Корпорация имеет представительства по всей стране, однако в их деятельности был выявлен ряд проблем. Например, зачастую они не ориентировались на семьи с низкими доходами и демонстрировали неэффективную работу, причем эта неэффективность была усугублена всеохватывающим государственным контролем за деятельностью представительств. Один из результатов - значительное количество дефолтов. Правительство выделило большие средства на жилищное финансирование семей с низкими доходами, но это не решило жилищную проблему.
В Индии существуют негосударственные организации, которые кредитуют семьи с низкими доходами через муниципальные финансовые институты. В основном это так называемое микрокредитование жилья, которое отличается от кредитования, осуществляемого Корпорацией жилищного и городского развития (небольшая сумма, более короткий по сравнению со стандартными кредитами срок, фиксированная процентная ставка). Различаются также процедуры андеррайтинга, микрокредиты часто предоставляются без обеспечения, либо в качестве обеспечения могут выступать сберегательные депозиты, ценности или поручительства.
Такие кредиты предоставляет, например, SEWA Bank. Этот банк осуществляет все банковские операции, включая привлечение депозитов, и является прибыльной организацией. Его ресурсная база сформирована в большей степени за счет депозитной базы. SEWA Bank предлагает следующие кредитные продукты:
· кредиты, применяющие в качестве обеспечения поручительства;
· кредиты, применяющие в качестве обеспечения депозиты.
Кредиты предоставляются на срок максимум 3 года под 17% годовых (данные 1998 г.), в основном на ремонт и реконструкцию жилья.
Другую программу реализует SPARC, негосударственная организация, работающая с беднейшими слоями населения, в том числе проживающими в ветхом фонде. Она получает кредиты от Корпорации жилищного и городского развития и Корпорации финансирования жилищного развития. Основные усилия SPARC направлены на строительство коммунальной инфраструктуры, и в своей деятельности она взаимодействует с другими муниципальными организациями.
Программа SPARC состоит из трех частей:
· правительство выделяет земельный участок;
· муниципалитеты обеспечивают инфраструктуру;
· граждане строят жилье за счет собственных накоплений и жилищных кредитов.
Существует два типа кредитов на строительство жилья:
· кредиты кооперативам на строительство нового жилья;
· индивидуальные кредиты на улучшение существующего жилья.
Негосударственные организации (SEWA Bank, SPARC и др.) предоставляют кредиты, руководствуясь следующими правилами:
· кредитование должно быть краткосрочным в целях уменьшения кредитного риска;
· кредитование предоставляется в основном на ремонт и реконструкцию жилья;
· процентная ставка по кредиту варьируется от 12 до 15;
· поскольку значительная часть кредитов не обеспечена, в некоторых случаях требуются поручительства 1--2 человек, особенно при больших суммах кредита.
7. Опыт Южной Африки
В странах Южной Африки См.: Merrill, S. 2001. “Low- and Moderate-Income Housing Finance in South Africa: Making Progress in a Troubled Environment.” Housing Finance International, March. жилищные кредиты семьям с низкими и умеренными доходами предоставляют коммерческие банки, муниципальные финансовые институты, работающие на низкодоходном рынке, кредитные общества и негосударственные организации. Здесь существуют 4 крупные банковские группы, которые предоставляют около 85% ипотечных кредитов, в том числе и семьям с низкими доходами.
Прежде всего ипотечные кредиты на рыночных условиях предоставляются гражданам с высокими и умеренно высокими доходами. Они обеспечены залогом, LTV равен 80%, срок кредитования составляет от 20 до 30 лет, устанавливается переменная процентная ставка, допускается досрочное погашение, доля платежа по кредиту в доходе не должна превышать 35%.
Более доступные ипотечные кредиты предоставляются на сумму, включающую стоимость жилья и издержки, связанные с осуществлением сделки. При этом может быть применено различное дополнительное обеспечение: средства накопительных или пенсионных фондов, поручительства работодателя.
Существует кредитный продукт и для семей с низкими и умеренными доходами, правда, большинство банков не хотят работать с такими заемщиками в силу значительного риска и больших затрат (несопоставимых с объемом кредитов). Непривлекательность для банков кредитов гражданам с невысокими доходами объясняется следующими причинами:
· трудностью оценки платежеспособности таких заемщиков, существенной разницей между доходами заемщиков и необходимой им суммой кредита для приобретения предлагаемого на рынке традиционного жилья;
· слишком большими сроками кредитования (20 лет) в условиях нестабильной экономики;
· переменной процентной ставкой, высокорискованной для семей с невысоким уровнем доходов.
Опыт показал, что семьи с низкими доходами предпочитают брать кредиты небольших размеров на более короткое время и с фиксированной процентной ставкой. Банки в странах Южной Африки предлагают также микрокредиты.
Примерно для 40% домохозяйств доступны только небольшие кредиты на сумму 500--6000 рэндов ($ 50--600). Сроки таких кредитов -- от 1 месяца до 3 лет. Они могут использоваться как дополнительные, покрывающие разницу между стоимостью жилья и государственной жилищной субсидией. Чтобы получить микрокредит, заемщик должен работать, и платеж по кредиту осуществляется путем вычета из его заработной платы. Банки не требуют обеспечения кредита имуществом, он может быть обеспечен пенсионными или другими накоплениями.
Кредиты в основном предназначены для финансирования строительства или реконструкции основного жилья и могут комбинироваться с государственной субсидией. Для приобретения жилья этих небольших кредитов недостаточно.
На получение государственной жилищной субсидии имеет право домохозяйство с доходом менее 3500 рэндов в месяц ($ 350). Размер субсидии (от 5000 до 16 000 рэндов) определяется в зависимости от дохода и позволяет домохозяйствам с меньшими доходами получить субсидию большего размера.
Национальная жилищная финансовая корпорация ввела субсидируемые кредиты, позволяющие домохозяйствам с низкими и умеренными доходами получать кредиты, достаточные для приобретения жилья, т.е. в больших, чем при микрокредитовании, размерах. Эти кредиты предоставляются гражданам с определенным уровнем дохода _ от 1000 до 6000 рэндов в месяц (примерно $ 100--600). По данному кредиту требуется финансовое обеспечение в форме гарантий пенсионного фонда на 50% суммы кредита. Платежи по кредиту осуществляются прямым вычетом из заработной платы.
Условия кредитования:
· срок 8 лет;
· фиксированная или переменная процентная ставка;
· сумма кредита 10 000--50 000 рэндов (примерно $ 1000--5000);
· при снижении процентных ставок на рынке заемщик имеет право на досрочное погашение кредита;
· кредиты могут быть обеспечены банковским счетом, пенсионными накоплениями, гарантиями работодателя, гарантиями страховых компаний или банков;
· месячный платеж по кредиту не может превышать 25--27,5% совокупного месячного дохода;
· заемщик должен быть членом определенного пенсионного фонда.
В Южной Африке существуют различные организации, деятельность которых направлена на повышение доступности жилья для семей с невысоким уровнем доходов. Это, например, Совет банков Южной Африки (Банковский совет), способствующий взаимодействию банков и правительства в области проведения жилищной политики для семей с низкими доходами. Он изучает и анализирует ситуацию, готовит соответствующие рекомендации.
Государственная Национальная жилищная финансовая корпорация была создана в 1996 г. в целях мобилизации финансовых ресурсов для помощи семьям с низкими доходами в улучшении жилищных условий. Корпорация предоставляет средства и другую помощь банкам и небанковским кредитным организациям, кредитующим семьи с низкими доходами. При этом корпорация не берет на себя кредитный риск, а переносит его на конкретных кредиторов.
В Южной Африке предпринята попытка сформировать вторичный рынок жилищных кредитов для семей с низкими доходами. Определенные типы кредитов формируются в пулы и далее секьюритизируются путем выпуска ценных бумаг и их продажи институциональным инвесторам, а специальная организация (Gateway) приобретает эти кредиты у отобранных кредиторов (банков и небанковских организаций). Однако этот процесс идет медленнее, чем ожидалось.
Список литературы
Основная литература:
1.Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.
2.Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России - М.: Институт экономики города, 1994.
3.Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.
4.Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
5.Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.
6.Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.
7.Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004
8.Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.
9.Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / под ред. Н.Б. Косаревой и Р. Дж. Страйка. - М. Фонд «Институт экономики города», 2001.
10.Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.
11.Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.
12.Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
13.Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред. Э.К. Трутнева. - М. Фонд "Институт экономики города", 2004.
14.Страйк Р., Косарева Н.Б. Становление рынка жилья в России // Вестник экономических реформ. 1993.
15.Dennis, Marshall W. 1992. Residential Mortgage Lending. 3nd ed.
16.Fabozzi, Frank J., C. Ramsey, and Frank Ramirez. 1994. Collateralized mortgage obligations: structures and analysis. 2nd ed. Frank J. Fabozzi Associates.
17.Fabozzi, Frank J., ed. 2001. Bank Loans: Secondary Market and Portfolio Management. John Wiley & Sons.
18.Kamakura Corporation. 1998. Asset & Liability Management: A Synthesis of New Methodologies. Risk Books Publications.
19.Kider? Mitchel H., and Don Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. New York: Juris Publishing, Inc.
20.Korajczyk, Robert A., ed. 1999. Asset Pricing and Portfolio Performance: Models, Strategy and Performance Metrics. Risk Books Publications.
21.Lore, Kenneth, and Cameron L. Cowan. 2000. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market. MN: West Group.
22.Olegariio, Rowena. 2002. Credit-Reporting Agencies: Their Historical Roots, Current Status, and Role in Market Development. Background paper for the WDR 2002. World Bank.
Дополнительная литература:
1.Батлер С.Б. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков в России. Рекомендации практикующему юристу. - М.: Фонд «Институт экономики города», 1997.
2.Батлер С.Б., Пастухова Н.С. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. № 19.
3.Волков Г.А., Копейкин А.Б., Косарева Н.Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 5.
4.Вопросы учета недвижимого имущества и регистрации прав на него / под ред. Л.Г. Фридганта. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.
5.Гасяк В.М. Руководство по процедуре нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимостью при ипотечном жилищном кредитовании. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.
6.Гончаров С.Г., Селюков В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера. - М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001.
7.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002.
8.Гражданское право: в 2 т.: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 2000.
9.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. - М.: Финансы и статистика. 2002.
10.Довгялло М., Метелкин А., Ткаченко А. Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2001.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Понятие ипотечного кредитования, особенности классификации. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. Риски и сущность этой сферы, нормативно-правовое регулирование в РФ. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития.
курсовая работа [173,0 K], добавлен 11.12.2014Сущность и виды доходов предпринимателя. Порядок формирования и распределения доходов от предпринимательской деятельности. Анализ доходов от индивидуальной предпринимательской деятельности. Оптимизация налоговых платежей с целью управления доходами.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 23.03.2011Сущность, виды и особенности комплексного управления финансовыми доходами. Характеристика предприятия ООО Торговый дом "Планета вкуса". Анализ финансовой отчетности. Показатели рентабельности организации. Мероприятия по оптимизации управления доходами.
дипломная работа [231,8 K], добавлен 20.12.2013Теоретические основы управления федеральным бюджетом. Социально-экономическая сущность государственного бюджета. Классификация доходов федерального бюджета. Состав и структура доходов федерального бюджета. Управление доходами федерального бюджета.
дипломная работа [661,8 K], добавлен 08.07.2014Сущность и классификация доходов и расходов в системе финансового учета и менеджмента организации. Использование методов маркетингового анализа в системе управления доходами организации. Построение математических моделей прогнозирования объема продаж.
дипломная работа [120,8 K], добавлен 21.03.2011Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России "Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы. Регулирование ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге.
дипломная работа [96,2 K], добавлен 15.08.2007Изучение процессов формирования и использования доходов предприятия при оценке их влияния на финансовые результаты работы. Финансовый анализ деятельности ООО "Тамерлан". Разработка мероприятий по повышению эффективности управления доходами предприятия.
дипломная работа [629,7 K], добавлен 23.08.2011Сущность доходов и расходов предприятия. Информационное обеспечение анализа финансовых результатов деятельности предприятия ООО ЗОК "Берёзка". Анализ финансово-хозяйственного состояния, предложения по совершенствованию управления доходами и расходами.
дипломная работа [201,0 K], добавлен 21.11.2011Понятие бюджета муниципального образования и его роль в социально-экономическом развитии территории. Нормативно-правовое и информационное обеспечение процесса управления его доходами и расходами. Финансовая политика органов местного самоуправления.
контрольная работа [45,4 K], добавлен 13.02.2011Экономическая сущность управления внебюджетными фондами Российской Федерации, их классификационные особенности и принципы. Динамика показателей управления доходами и расходами внебюджетных фондов, пути совершенствования данного процесса на сегодня.
курсовая работа [68,2 K], добавлен 15.06.2011Основні етапи процесу управління доходами підприємства, фактори, що обумовлюють обсяги доходів. Аналіз ділової активності та рентабельності підприємства. Виконання зобов’язань перед бюджетом та утворення чистого прибутку. Напрями операційної діяльності.
курсовая работа [175,3 K], добавлен 25.09.2014Понятие и сущность, формы и финансовые методы обеспечения социальной защиты населения. Правовое обеспечение в области жилищного строительства. Ипотечное кредитование как инструмент финансирования жилищного строительства и роль государственного органов.
дипломная работа [155,0 K], добавлен 10.07.2009В России создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки. Ипотечные портфели банков Удмуртии растут ускоренными темпами.
курсовая работа [34,4 K], добавлен 07.12.2008Жилищная проблема в России. Теоретические основы ипотечного кредитования. Нормативно-правовое регулирование в РФ. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в России, развития в регионах и его рисков. Субъекты кредитов, их функции и прямые цели.
дипломная работа [547,7 K], добавлен 23.05.2009Исследование и анализ тенденции развития сферы услуг в мире и в России. Страноведческое сопоставление развития жилищного хозяйства, здравоохранения, образования, торговли. Последствия недостаточного финансирования предоставления социально значимых благ.
статья [104,5 K], добавлен 07.08.2017Сущность доходов региональных бюджетов и источники их формирования. Понятие и состав налоговых доходов федерального бюджета РФ. Управление доходами региональных бюджетов. Установление специальных налоговых режимов. Принцип стабильности доходов бюджета.
курсовая работа [108,0 K], добавлен 31.05.2013Класифікація, сутність та функціональне призначення системи управління доходами. Принципи формування оборотного капіталу промислового підприємства в умовах кризи. Способи погашення дебіторської заборгованості. Запровадження методик ресурсозбереження.
статья [28,8 K], добавлен 31.08.2017Понятие предпринимательских финансов и их место финансовой системе страны. Особенности управления механизмом финансирования на предприятии. Статистический анализ доходов от предпринимательской деятельности, оценка их роли в формировании доходов населения.
дипломная работа [1,1 M], добавлен 20.01.2016О формировании местных бюджетов. Актуальные вопросы реформы системы налогообложения. Стабилизация налоговых отношений в Украине. Опыт зарубежных стран в формировании налоговой политики (рейганомика).
реферат [48,9 K], добавлен 20.05.2005Аналіз діючої системи виконання бюджету за доходами та обґрунтування напрямків розвитку і вдосконалення системи управління виконанням Державного бюджету в Україні. Характеристика основних груп доходів бюджету. Казначейське виконання державного бюджету.
дипломная работа [732,2 K], добавлен 24.02.2011
