Особенности финансирования жилищного строительства в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

409

Особенности финансирования жилищного строительства в России



Содержание

1. Долевое участие граждан в многоэтажном жилищном строительстве

2. Участники и организаторы проектов долевого строительства

3. Основные способы юридического оформления долевого строительства жилья

4. Кредитование жилищного строительства

5. Актуальные изменения российского законодательства в сфере жилищного строительства и кредитования строительства жилья

Основная литература



1. Долевое участие граждан в многоэтажном жилищном строительстве

жилищный строительство кредитование гражданин

В России в условиях превышения спроса на жилье над предложением и монопольного положения застройщиков на рынке (в первую очередь в связи с административной системой распределения земельных участков и другими административными барьерами) вопрос обеспечения граждан доступным и комфортным жильем стоит особенно остро. В свою очередь, увеличение объемов жилищного строительства невозможно без повышения эффективности системы финансирования жилищного строительства и развития банковского кредитования застройщиков.

Выбор источника для финансирования строительства основывается на оценке стоимости привлекаемых денег и их доступности. В российских условиях таких потенциальных источников, как правило, четыре: средства граждан, желающих приобрести жилье, Ї долевых участников строительства («дольщиков»), средства крупных инвесторов и/или партнеров, финансирование за счет фондового рынка (для российских застройщиков в настоящий момент основным инструментом становится выпуск облигаций) и кредитные средства. Учитывая изложенные в табл. 1 основные свойства указанных источников, застройщик Ї организатор строительного проекта выбирает оптимальную структуру финансирования.

Стандартная ситуация при реализации проектов жилищного строительства предполагает, что организатор проекта (застройщик) обычно из собственных средств финансирует в лучшем случае только разработку и согласование проектно-сметной документации и покупку/аренду земельного участка. Финансирование же непосредственно строительных и монтажных работ, а также иных расходов (финансирование доли города, если предусмотрены иные, чем доля построенных площадей, формы оплаты, прочие расходы) осуществляется за счет привлеченного финансирования. Очень часто средства инвесторов и участников долевого строительства привлекаются и на первой стадии получения прав на земельный участок и согласования проекта, до получения разрешения на строительство.

Застройщик, как правило, не обладает достаточными активами в качестве обеспечения для получения кредита. Отсутствие права собственности на земельный участок, трудности залога строящихся объектов являются препятствием для использования их в качестве залога. Стоимость оборудования, которое может стать обеспечением по кредиту, по оценке экспертов рынка, составляет менее 10% стоимости возводимых строительной компанией объектов. При этом следует учитывать, что застройщики, которые позиционируют себя как девелоперы, обычно привлекают для работы подрядные строительные организации, т.е. не имеют собственных основных средств. В этих условиях главным источником привлечения финансовых ресурсов являются средства инвесторов, а также средства граждан, желающих приобрести жилье.

Таблица 1. Основные характеристики отдельных источников финансирования в жилищном строительстве в России

Показатели	Средства граждан - долевых участников строительства	Средства инвесторов/ партнеров	Средства, привлекаемые за счет выпуска облигаций/акций	Кредитные средства
Платность	Беспроцентные средства	Зависит от индивидуальных договоренностей	Процент за пользование средствами, как правило, ниже стоимости банковского кредита. Затраты на эмиссию	Проценты за пользование кредитом
Срочность	До передачи квартир	До завершения строительного проекта	Определенные сроки, указанные в эмиссии	Установленные сроки
Возвратность	Возврат в форме построенного жилья	Возврат в виде прибыли или иной форме, по согласованию	Возврат в форме регулярных купонных выплат и выплаты основного долга в установленный срок	Возврат основной суммы долга в установленный срок
Требования к застройщику	До 01.04.05* Ї отсутствовали, после 01.04.05 - наличие всех разрешений, оформление участка в собственность /аренду, наличие проектной декларации, ряд других требований	Определяются инвестором индивидуально, как правило, предъявляется требование финансовой состоятельности и опыта реализации проектов	Общие требования к эмитенту	Достаточный объем ликвидных активов, необходимых для обеспечения кредита
Уровень доверия к застройщику	Неопределенный, основанный, как правило, на поверхностных суждениях и законодательном регулировании	Достаточно высокий, часто зависит от индивидуальных отношений застройщика и инвестора(ов)	Достаточный, зависит от кредитоспособности эмитента и оценки риска вложения средств	Достаточный, формирующийся при подготовке кредита
Возможности привлечения средств	Достаточно широкие, в значительной степени зависят от общеэкономической и социальной обстановки	Достаточно узкие, определяются известностью и связями компании	Относительно узкие, зависят от кредитоспособности эмитента и оценки риска вложения средств	Относительно узкие, зависят от общеэкономической конъюнктуры и законодательного обеспечения
Характер поступления средств	Нестабильный, неспособный обеспечить ритмичность строительного процесса	Зависит от многих факторов, может быть не стабильным	Единовременное привлечение средств, обуславливающее проблему их размещения	Гарантированное финансирование в соответствии с графиком строительства (кредитной линии)
Степень риска для кредитора/инвестора(дольщика)	До 01.04.05 - очень высокая, после 01.04.05 - рыночная	Зависит от индивидуальных условий	Рыночная, зависит от условий реализации проекта и степени его проработанности	Рыночная, зависит от условий реализации проекта и степени его проработанности
Законодательное обеспечение	До 01.04.05 - отсутствовало, после 01.04.05 - комплексное регулирование	Договорные отношения и законодательство по инвестициям	Комплексное регулирование	Регулирование есть, но требуется совершенствование

^* 1 апреля 2005 г. вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Резкое сокращение государственных капитальных вложений в жилищное строительство в условиях становления рыночной экономики, неразвитость и высокие ставки банковского кредитования жилищного строительства и ипотечного кредитования приобретения жилья, а также монопольное положение застройщиков на местных рынках недвижимости привели к тому, что уже на ранних этапах развития жилищного рынка в России застройщики для финансирования строительства жилья стали привлекать непосредственно средства граждан, желающих приобрести жилье.

На сегодняшний день схема долевого финансирования строительства жилья является наиболее распространенным механизмом, позволяющим реализовывать строительные проекты. По экспертным оценкам, до 80% нового многоквартирного жилищного строительства финансируется по тем или иным схемам долевого строительства См. аналитическую записку, подготовленную рейтинговым агентством «Эксперт РА», «Практика привлечения финансирования строительным комплексом РФ» (М., 2005). .

Ниже представлен анализ опроса представителей крупных строительных компаний о состоянии рынка жилищного строительства в части, касающейся вопросов финансирования жилищных проектов Опрос проведен в рамках исследования «Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России», выполненного по заказу ОАО «Банк внешней торговли» (Внешторгбанк) в 2003Ї2004 гг..

На протяжении всего периода реализации строительного проекта структура его финансирования претерпевает значительные изменения. На рис. 1 эти изменения зафиксированы на трех различных этапах реализации строительного проекта:

· на момент завершения строительства нулевого цикла;

· на момент завершения строительно-монтажных работ;

· на момент завершения всех работ (до приемки объекта в эксплуатацию).

Рис. 1. Структура финансирования проектов жилищного строительства на разных этапах их реализации

На диаграмме видно, что с приближением дня приемки объекта в эксплуатацию в структуре финансирования увеличивается общая доля средств граждан и юридических лиц, участвующих в долевом строительстве (с 38% на момент завершения строительства нулевого цикла до 70% на момент завершения всех работ, но до приемки объекта в эксплуатацию), и снижается доля собственных средств застройщика (с 35 до 10% соответственно). Также по мере приближения момента завершения проектов сокращается доля кредитных источников в структуре их финансирования.

Принимая во внимание широкое распространение практики долевого строительства при реализации жилищных проектов, можно проанализировать стоимость квадратного метра жилья при заключении договоров долевого участия в строительстве на различных этапах реализации строительного проекта относительно конечной стоимости на этапе завершения строительства (до приемки объекта в эксплуатацию). По итогам опроса представителей строительных компаний, изменение стоимости долевого участия в реализации жилищных проектов в среднем оценивается следующим образом.

Рис. 2. Средняя стоимость квадратного метра жилья при долевом участии в проектах жилищного строительства на различных этапах реализации проектов, % от стоимости квадратного метра жилья на этапе завершения строительства (до приемки здания в эксплуатацию)

Очевидно, что стоимость долевого участия в строительстве обратно пропорциональна рискам такого участия, т.е., при прочих равных условиях, чем выше риски, тем ниже стоимость участия. Как правило, основная часть дольщиков привлекается компаниями на завершающих этапах строительно-монтажных работ, когда риски долевого участия уже достаточно низки, а квартиры все еще дешевле их окончательной продажной стоимости.

С позиции строительных компаний долевое финансирование является наиболее доступным и часто единственным способом привлечения средств на проекты жилищного строительства. В то же время, несмотря на распространенность этой схемы, ее реализация до введения в действие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Ї Закон № 214-ФЗ) была сопряжена с большим количеством рисков для граждан, основные из которых:

· нарушение сроков и качества производимых работ и услуг;

· необоснованное завышение стоимости строительства;

· риск неэффективного и недобросовестного управления реализацией строительного проекта;

· наличие прав на приобретение одной и той же жилой единицы несколькими покупателями.

Подтверждением существующих проблем служат и данные Федерального агентства по строительству и ЖКХ, в соответствии с которыми объектов незавершенного жилищного строительства, финансировавшихся в основном на основании договоров долевого участия, в стране на конец 2003 г. насчитывалось около 30 млн кв. м. Кроме того, несоблюдение сроков и качества строительных работ, нарушение других обязательств вошло в практику даже самых крупных и добросовестных строительных компаний. Это произошло, в частности, потому, что взаимоотношения между строительными компаниями и частными инвесторами - участниками долевого строительства не были урегулированы нормативными правовыми актами, которые бы четко регламентировали порядок привлечения средств, сроки, порядок расчетов, права и обязанности сторон.

В результате вместо цивилизованного рынка строящегося жилья, когда правоотношения и обязательства сторон четко урегулированы гражданско-правовыми механизмами, у нас сложился «вольный» рынок, на котором множество компаний-застройщиков посредством разнообразных схем привлечения средств граждан перекладывают на последних практически все риски, связанные с реализацией строительного проекта. Тем самым, с точки зрения общих принципов экономики, нарушается институциональная структура строительного производства. Основной агент - застройщик или девелопер, выполняя весь комплекс работ по созданию нового объекта недвижимости, практически освобожден от рисков по его созданию, причем не только предпринимательских рисков Большинство инвестиционных контрактов предусматривают ежемесячное или ежеквартальное увеличение стоимости квадратного метра, которую предстоит оплатить долевому инвестору в случае рассрочки или иной поэтапной схемы оплаты строящегося жилья. , но и строительных (ошибки, аварии, отсутствие согласований, удорожание квадратного метра и т.д.). Эти риски фактически несет частное лицо - долевой участник строительства, хотя они и несвойственны покупателю, с которым дольщик себя ассоциирует.

Большинство договоров инвестирования в строительство, которые заключались с дольщиками, с юридической точки зрения расценивались как договоры о совместной деятельности (простого товарищества) или инвестиционные договоры, но сути отношений долевых инвесторов и застройщиков это не отражало. По договорам о совместной деятельности возникали следующие противоречия:

· отсутствовал договор между частными инвесторами, участвующими в совместном деле;

· у частных инвесторов, как правило, отсутствовали права на получение информации о совместной деятельности, как это предусмотрено законом; согласие инвесторов на ведение совместной деятельности с застройщиком было, по сути, вынужденным, поскольку в противном случае застройщик отказывался заключать с инвесторами договор.

Юридическая интерпретация договоров долевого участия как договоров о совместной деятельности была удобной для застройщиков, так как исключала возможность предъявления инвесторами требований в связи с неисполнением строительных проектов, несоблюдением сроков и качества, поскольку законодательство предусматривает, что участники совместной деятельности сообща несут все риски.

Кроме того, договоры инвестирования были выгодными для застройщиков с точки зрения налогообложения. Передача частным лицам в собственность новых квартир, еще не зарегистрированных в качестве объектов права собственности, рассматривалась как выделение из общего имущества простого товарищества в пределах стоимости внесенного вклада, а передача имущества на основании договора простого товарищества не считается реализацией и не является объектом обложения НДС. Получаемая от частных инвесторов оплата считалась вкладом участника в совместную деятельность (т.е. вкладом на основании договора простого товарищества) и отражалась в учете как целевое финансирование, а не аванс или выручка от реализации. Доход застройщика мог рассчитываться исходя из заложенных в смете средств на вознаграждение за ведение строительства См.: Шиков И., Кордюков Д. Осмысленное налогообложение // Недвижимость и ипотека. 2005. № 8 (09). .

Договоры о совместной деятельности и инвестировании долгое время оставались для граждан единственной альтернативой покупке готовой квартиры по рыночной стоимости в условиях растущего спроса на жилье и отсутствия развитых институтов повышения его доступности, таких как ипотека.

2. Участники и организаторы проектов долевого строительства

Основная причина, которая побуждает граждан выбирать квартиры в строящихся домах, заключается в относительно более низкой цене последних (по сравнению с готовыми квартирами). Для многих именно это обстоятельство и предоставляемая возможность рассрочки выплат являются определяющими в момент принятия решения, какое жилье покупать - строящееся или готовое. Приобретение квартиры в строящемся доме также предполагает ее «юридическую чистоту», т.е. отсутствие длинной и порой неясной истории бывших собственников. Кроме того, покупка квартиры на вторичном рынке часто требует внимания к состоянию самого дома и коммуникаций, которые могут оказаться ветхими. Перечисленные моменты являются основными преимуществами при приобретении строящегося жилья, не говоря уже о том, что квартиры в новых (строящихся) домах часто выбирают потому, что это жилье иного качественного уровня, нового поколения по сравнению с тем, что предлагает вторичный рынок.

Участники долевого строительства представлены двумя категориями субъектов: сторонами, заинтересованными в финансовом результате, и конечными потребителями жилья. Для первой категории определяющим является коммерческий мотив к инвестированию, для второй - потребительский. Часто, применительно к частным лицам, у одного участника долевого инвестирования могут быть сразу два стимула к инвестированию.

Объем инвестиционных продаж на рынке очень чувствителен к динамике цен на жилье. Период активного роста стоимости недвижимости в России в 2003Ї2004 гг. значительно увеличил объем инвестиционных продаж на наиболее динамичных рынках (Москва, Санкт-Петербург и др.). По оценкам различных экспертов, в начале 2004 г. на инвестиционные продажи в Москве приходилось от 10 до 30% рынка квартир. В настоящий момент, хотя период подобных активных коммерческих операций миновал, инвестиционный спрос по-прежнему существует, но стал более избирательным, основные покупки связаны с качественной недвижимостью бизнес- и люкс-класса. Тем не менее основную массу покупателей (по оценкам экспертов, от 70 до 90%) составляют сегодня представители среднего класса, улучшающие свои жилищные условия путем продажи меньшей и приобретения большей квартиры.

Ниже в табл. 2 показано разграничение интересов инвестирования участников долевого строительства.

Таблица 2. Разграничение интересов инвестирования субъектов жилищного строительства

Мотивы инвестирования	Цель участия в долевом строительстве
Потребительский (потребители)	Улучшение гражданами своих жилищных условий
Коммерческий	Покупка жилья на ранней стадии строительства по низкой цене с последующей продажей по более высокой, с целью извлечения выгоды

Необходимо отметить, что указанные категории участников, помимо различных мотивов, побуждающих их принимать решение о приобретении квартиры в строящемся доме, имеют и различные возможности по оценке как экономической, так и юридической сторон проектов, в которых они собираются участвовать. Граждане, желающие приобрести жилье и не являющиеся профессиональными участниками рынка, по объективным причинам не в состоянии проанализировать все аспекты и риски жилищного проекта, а также адекватно оценить последствия своего участия в них.

После ряда экономических кризисов, происшедших в России в середине и конце 1990-х гг., граждане, желающие сохранить свои средства, стали чаще осуществлять вложения в жилую недвижимость, являющуюся более стабильным активом по сравнению с альтернативными финансовыми инструментами. Тем не менее уровень профессиональной подготовки в сфере инвестирования у граждан, осуществляющих инвестиционные покупки квартир, как правило, сравним с уровнем простых граждан, стремящихся улучшить свои жилищные условия.

3. Основные способы юридического оформления долевого строительства жилья

Отношения между гражданами и застройщиками, привлекающими денежные средства граждан для жилищного строительства, по своему экономическому содержанию формально имеют некоторое сходство с инвестиционной деятельностью, регулируемой Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Однако для граждан в большинстве случаев жилое помещение не является объектом предпринимательской деятельности, а предназначено для их личного проживания.

Договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов, до недавнего времени носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) было практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимала на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Общая схема взаимодействия основных агентов реализации инвестиционного проекта жилищного строительства до вступления в силу в апреле 2005 года Закона № 214-ФЗ приведена на рис. 3.

Подобные сделки нередко заключались не только самими застройщиками, но гораздо чаще организациями, которым застройщики передавали права требования на строящиеся жилые помещения, а также их посредниками, что делало практически невозможным наложение взыскания на имущество застройщика или объект незавершенного строительства.

Основные недостатки большинства перечисленных выше договоров сводятся к пяти основным позициям:

1) отсутствует прямое законодательное регулирование части применяемых договоров;

2) передача прав на построенное жилое помещение при использовании договоров, как правило, многоэтапна и сложна;

3) строительные риски переложены на граждан (банкротство, ошибки, аварии, отсутствие согласований, нарушение сроков завершения строительства, удорожание квадратного метра и т.д.);

4) остаются неоднозначными статус граждан (потребитель или инвестор), а соответственно их полномочия и обязанности;

5) ни один из договоров не исключает рисков «двойных продаж», пирамидальности, изменения площади, расположения квартир и т.д.



Рис. 3. Инвестиционная схема строительства (вариант) до вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Как уже неоднократно отмечалось, долевые схемы накладывают на граждан неоправданные риски. Часто внесенные гражданами средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство других домов, в результате чего произвольно меняются объекты обязательств и нарушаются сроки их выполнения, меняется цена (стоимость квадратного метра). Есть прецеденты, когда после окончания строительства вместо квартир застройщики возвращают гражданам средства, внесенные ими на ранних стадиях строительства, а построенные за их счет квартиры реализуются на рынке. СМИ неоднократно рассказывали о том, как права на одну квартиру передавались одновременно нескольким гражданам.

Чаще всего взаимоотношения компаний Ї организаторов жилищных проектов и частных инвесторов оформляются как «договоры инвестирования» или «договоры долевого участия в строительстве». При этом договор об инвестиционной деятельности ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-I «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в редакции от 25 февраля 1999 г.), ни в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в редакции от 2 января 2000 г.) не упоминается. При рассмотрении судебных исков суды иногда трактовали «договоры долевого участия в строительстве» как договоры простого товарищества (договоры о совместной деятельности).

Вышедшее 19 сентября 2002 г. «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов», выпущенное судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, указало на то, что судам при рассмотрении дел, связанных со спором по заключенным договорам простого товарищества при строительстве многоквартирного жилого дома, следует применять Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей».

4. Кредитование жилищного строительства

Развитие банками кредитования застройщиков жилья в России, по данным исследований См., например, отчет «Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России» (http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=80&mat_id=122). и мнению экспертов, тормозят прежде всего такие проблемы, как:

· незаинтересованность застройщиков в кредитах;

· высокий уровень риска кредитов на строительство;

· высокие риски, возникающие из-за плохо прогнозируемых взаимоотношений с представителями власти;

· отсутствие у застройщиков прав собственности (долгосрочной аренды) на земельный участок, которые бы могли служить обеспечением по кредиту;

· низкая ликвидность объектов незавершенного строительства;

· низкий уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности предприятий строительной отрасли.

Решение этих проблем могло бы стать важным стимулом развития банковского кредитования застройщиков.

Незаинтересованность застройщиков в кредитах

До сих пор до 80% многоквартирных жилых домов строится за счет привлечения средств граждан по схемам долевого строительства.

Привлечение дольщиков до вступления в силу Закона № 214-ФЗ не накладывало серьезной ответственности на застройщиков при увеличении сроков строительства, стоимости квадратного метра или иных изменениях, непосредственно ухудшающих положение долевых участников строительства. Фактически застройщики получали «бесплатные» средства, которыми могли свободно распоряжаться. Оценивая баланс между рисками и прибылью, делая выбор между долевыми схемами и банковским кредитованием, подавляющее большинство застройщиков принимало решение о привлечении средств граждан.

Высокий уровень риска кредитов на строительство жилья

Банки не считают кредитование строительства высокодоходным видом бизнеса и предпочитают размещать кредитные ресурсы в иные активы с более высоким уровнем доходности.

Операции по кредитованию затруднены, так как нет возможности предоставить надежный залог со стороны застройщика. Бизнес жилищного строительства не является фондоемким, застройщики до недавнего времени практически не имели возможности оформить земельные участки под строительство жилого дома в собственность или долгосрочную аренду до начала строительства. В соответствии с поправками, внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации в конце 2004 г., с 1 октября 2005 г. продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства должна осуществляться на аукционах См. ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ).. Таким образом, у застройщиков появляется возможность стать собственниками или арендаторами земельных участков до начала строительства. Право аренды земельного участка едва ли может стать обеспечением по кредиту, а вот право собственности на участок, напротив, большинством кредиторов рассматривается как достаточное обеспечение по кредиту.

Использование только объекта незавершенного строительства с земельным участком, на котором он расположен, недостаточно для обеспечения банковского кредита, учитывая высокие риски реализации строительных проектов и недостаточную ликвидность объектов незавершенного строительства.

Риски, возникающие из-за плохо прогнозируемых взаимоотношений с представителями власти

Привлекательность тех или иных источников финансирования для застройщиков определяется стоимостью привлеченных денежных средств, их доступностью, гибкостью графика предоставления и рядом других параметров.

Для эффективной организации процесса жилищного строительства застройщику необходимо равномерное предоставление средств. К примеру, для строительства в течение 6Ї8 месяцев 100-квартирного дома в Подмосковье стоимостью 140 млн руб. (квартиры по 60 кв. м при средней цене 22 тыс. руб./кв. м, или около $ 800/кв. м) застройщику требуется денежный поток объемом 20Ї25 млн руб. в месяц. Это условие справедливо для ситуации, когда все согласования и разрешения появляются в срок.

Однако на деле получение разрешений и согласований Ї процесс труднопредсказуемый. Анализ существующих в жилищном строительстве проблем показал, что основные из них крупнейшие строительные компании склонны связывать с несовершенством процедур согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства. Первоочередными строителям видятся шаги по совершенствованию сложившейся системы согласований и, в частности, сокращению сроков и количества организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз.

Субъективизм и непредсказуемость согласительных процедур и процедур получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию делает кредитные заимствования на цели жилищного строительства весьма рискованными. Часто застройщик вынужден растягивать срок строительства объекта из-за отсутствия необходимых согласований и разрешений или задержки с их получением. Увеличение же срока возведения объекта особенно опасно для проектов, привлекающих банковские кредиты, так как увеличение сроков приводит к росту себестоимости квадратного метра из-за того, что застройщик вынужден платить проценты за пользование заемными средствами дольше, чем предполагалось. В результате объект, при строительстве которого использовались банковские кредиты, окажется неконкурентоспособным по отношению к дому, построенному на деньги долевых инвесторов, Ї квартиры в последнем будут дешевле.

Для банков риск вложения денег в строительство значительно возрос с вступлением в силу Закона № 214-ФЗ, предусматривающего солидарную ответственность банка (кредитора) и застройщика по требованиям участников долевого строительства при использовании банком в качестве обеспечения по кредиту земельного участка и вновь возводимого объекта. Фактически указанная норма препятствует банковскому кредитованию проектов, в которых присутствует хотя бы один частный долевой инвестор. Главным образом именно по этой причине крупнейшие банки с начала 2005 г. не кредитовали проекты, предполагающие привлечение дольщиков на этапе строительства. Ситуация усугубляется еще одной противоречивой нормой Закона, согласно которой в случае, если залоговое обеспечение для получения банковского кредита оформлялось после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, требования банка, выдавшего кредит на жилищное строительство, при реализации заложенного имущества подлежат удовлетворению лишь после удовлетворения требований участников долевого строительства, что существенно повышает риск невозврата средств, выданных банком застройщику.

Отсутствие у застройщиков прав на земельный участок

Приобретать землю в собственность сегодня зачастую застройщику невыгодно. Во-первых, на саму процедуру оформления участка в собственность в среднем необходимо потратить больше времени и усилий по сравнению с оформлением прав аренды на аналогичный земельный участок. Во-вторых, приобретение участка требует значительных единовременных инвестиций на первоначальном этапе реализации проекта, как раз в тот период, когда застройщик, как правило (при отсутствии активов, достаточных для получения кредита), может рассчитывать лишь на собственные средства.

Вышеуказанные обстоятельства, а также неготовность и нежелание муниципалитетов предоставлять земельные участки в собственность в связи с боязнью потерять прямые рычаги воздействия на землепользователей обуславливают преобладание в практике жилищного строительства арендных отношений. Одна из важных проблем управленческого характера заключается в том, что большое число чиновников, как на местах, так и на федеральном и региональном уровнях, не умеют и не хотят работать с косвенными инструментами регулирования градостроительной деятельности, предпочитая как можно дольше опираться на привычные им инструменты административно-командного управления.

Существуют и сложности с ипотекой земельного участка. Статья 62 «Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит: «Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка». Однако Земельный кодекс Российской Федерации несколько иначе трактует эту норму. В частности, в п. 5 ст. 22 говорится, что «арендатор земельного участка вправе… отдать арендные права земельного участка в залог… в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное». Обе трактовки в конечном счете оставляют решение о возможности залога права аренды земельного участка за собственником, органом публичной власти. При этом залог права аренды, безусловно, проигрывает по своей надежности и привлекательности для кредиторов залогу права собственности на земельный участок.

Таким образом, сложившаяся ситуация часто исключает саму возможность ипотеки земельного участка. Ипотека же прав аренды сомнительна ввиду подверженности различным рискам.

Низкая ликвидность объектов незавершенного строительства

В зарубежной практике финансирования жилищного строительства вновь возводимые объекты вместе с земельными участками (единый объект недвижимости) являются основным обеспечением для кредита на строительство. В России же, в условиях разорванности прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости, а также в связи с трудностями с залогом земли, наряду с сохранением де-юре возможности оформления объекта строительства в качестве залога, де-факто реализация этой возможности сопряжена со значительными сложностями, что делает подобную практику практически невостребованной.

Для того чтобы застройщик мог заложить объект строительства, ему необходимо:

1) обеспечить объект техническим описанием и паспортами для последующей регистрации;

2) провести учет объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости;

3) зарегистрировать права собственности (или иные права) на объект незавершенного строительства;

4) провести независимую оценку объекта;

5) застраховать объект от возможных рисков.

Только после этого застройщик может обратиться в банк за кредитом. Но банки не всегда соглашаются кредитовать застройщиков с подобным обеспечением, поскольку ликвидность объекта незавершенного строительства существенно занижена в связи со сложностью и длительностью реализации залога и переоформления прав на него. При этом российская правовая система неоднозначно трактует право залога на постоянно изменяющийся в процессе строительства объект, и в этом отношении еще необходимо наработать правоприменительную практику.

Одна из принципиальных проблем, препятствующих кредитованию жилищного строительства под обеспечение незавершенного строительством объекта, обусловлена спецификой организации строительного процесса в современных условиях. Насколько может затянуться процедура получения разрешения на строительство в большинстве российских городов, предугадать практически невозможно. Субъективизм чиновников, отсутствие на отдельных этапах формализованных процедур - эти и другие подобные обстоятельства приводят к тому, что застройщик по времени ничего не может планировать. Длительность процедуры получения разрешения на строительство (даже если ни застройщик, ни администрация не сомневаются в том, что такое разрешение будет дано) спровоцировала повсеместную ныне практику, когда разрешительный документ появляется уже в процессе строительства или даже после его завершения. При этом привлекаются средства дольщиков, которые в таких условиях становятся особенно уязвимы для рисков невыполнения застройщиком своих обязательств.

Очевидно, что говорить о залоге незавершенного строительством объекта без официального разрешения на его строительство не приходится. Проблема непредсказуемости срока получения разрешения на строительство, равно как и ввода объекта в эксплуатацию, относится к рискам взаимоотношений с публичной властью, и ее решение, по мнению ряда застройщиков, является одним из очевидных резервов для уменьшения себестоимости строительства и повышения его доступности.

Недостаточный уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности застройщиков

По ряду причин уровень прозрачности финансовых потоков в России в целом нельзя назвать высоким. В то же время строительство имеет и свои объективные предпосылки для низкой прозрачности финансово-экономической деятельности. Высокая монополизация рынка, сращивание крупных строительных корпораций с административными структурами публичной власти, административное распределение земельных участков - вот далеко не полный список возможных причин повышенной закрытости и непрозрачности строительной индустрии. Отсутствие конкуренции не способствует повышению качества подготовки бизнес-планов и технологий организации строительных проектов, что ограничивает возможности для эффективного развития отрасли. Реформа по развитию рынка доступного жилья в значительной своей части, стимулирующей предложение жилья и развитие конкуренции на рынке жилищного строительства, была нацелена на решение указанных проблем.



5. Актуальные изменения российского законодательства в сфере жилищного строительства и кредитования строительства жилья

В конце 2004 г. в России в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья был принят пакет законов, в которых была затронута и тема строительства жилья.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 312-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» объект незавершенного строительства признан недвижимым имуществом, кроме того, введено распространение при ипотеке земельного участка права залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если договором не предусмотрено иное.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”» введено положение о распространении ипотеки в силу закона на земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, а также на земельный участок (право аренды на него), на котором производится строительство или приобретается жилой дом на кредитные (заемные) средства.

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 196-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» предпринята попытка упростить порядок государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства. Для этой цели введена ст. 25 «Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества».

Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» определены особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе требование и порядок предоставления земельных участков в собственность или аренду только на открытых аукционах, порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Новый Градостроительный кодекс и внесение изменений и дополнений в некоторые положения Земельного кодекса должны оказать существенное влияние на положение дел в строительстве. Основные новеллы Земельного кодекса Российской Федерации заключаются в следующем:

· с 1 октября 2005 г. земельные участки для жилищного строительства за плату в собственность или аренду предоставляются только на открытых аукционах;

· установлен порядок проведения аукционов по предоставлению земельных участков для жилищного строительства;

· установлен новый вид целевого использования земельных участков - для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

· установлен порядок проведения аукционов по предоставлению земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства;

· определен перечень объектов государственного и муниципального значения, при размещении которых допускается изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа.

Градостроительный кодекс Российской Федерации решает чрезвычайно важную задачу Ї перейти в течение пяти лет от бюрократической процедуры установления требований по землепользованию в целях строительства к прозрачным и публичным градостроительным регламентам на уровне муниципальных образований. Такой переход обеспечен обязательствами муниципалитетов по подготовке и утверждению Правил землепользования и застройки - местных нормативных правовых актов, трансформирующих всю систему градорегулирования на местном уровне. Суть этой трансформации в том, что индивидуально-выборочный подход к определению разрешенного вида использования недвижимости должен быть заменен публичными и ясными процедурами установления рамок, в пределах которых владельцы недвижимости могут действовать по своему усмотрению, ориентируясь лишь на сигналы рынка и собственные предпочтения.

Основные изменения, привносимые Градостроительным кодексом в отечественную практику градорегулирования, зафиксированы в табл. 3.

Таблица 3. Основные переходные положения и задачи дальнейшего развития градостроительного законодательства

Содержание переходных положений	Сроки
	До	После
1. При отсутствии документов территориального планирования принятие решений: - о выкупе, резервировании земельных участков для реализации государственных и муниципальных нужд; - переводе земель из одной категории в другую	До 01.01.08 - можно	После 01.01.08 - нельзя
2. Государственная экспертиза проектной документации	До 01.01.07 - в ранее установленном порядке (множественность экспертиз)	После 01.01.07 - единая государственная экспертиза
3. Использование процедур предварительного согласования мест размещения объектов при отсутствии правил землепользования и застройки (применительно ко всем случаям, кроме случаев жилищного строительства)	До 01.01.10 - допускается	После 01.01.10 - не допускается

Из важных для органов местного самоуправления следует выделить следующие изменения.

1. Земельные участки, необходимые для государственных и муниципальных нужд, должны быть зарезервированы, зарегистрированы и выведены из хозяйственного оборота. Однако без соответствующего градостроительного обоснования с 1 января 2008 г. данные действия не допускаются (Градостроительный кодекс, Земельный кодекс, Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении Градостроительного кодекса Российской Федерации» и др.). Другими словами, не допускается принятие решений о резервировании земельных участков, переводе земель из одной категории в другую при отсутствии документов территориального планирования.

2. Фактически обязательной становится подготовка органами местного самоуправления документов в области градостроительного проектирования. Органы местного самоуправления должны принять генеральный план, план реализации генерального плана, местный нормативный правовой акт - Правила землепользования и застройки, местные нормативы градостроительного проектирования с учетом особенностей населенного пункта, документацию по планировке территорий (Градостроительный кодекс Российской Федерации).

3. С 1 января 2010 г. не допускается предоставление земельных участков для строительства и выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки.

4. Нормативные правовые акты и градостроительная документация, подготовленная по решению органов местного самоуправления (в том числе проекты планировки, проекты межевания) не могут быть приняты без проведения публичных слушаний, правовую основу и организацию которых должен обеспечить муниципалитет. Публичные слушания предусмотрены в процедурах принятия генерального плана, правил землепользования и застройки, проектов планировки, проектов межевания, по вопросам условно разрешенных видов использования (Градостроительный кодекс Российской Федерации). Любое решение муниципалитета, принятое без соблюдения вышеизложенных требований, может быть оспорено в судебном порядке.

Вопросам регулирования взаимоотношений застройщиков и коммунальных организаций посвящен Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» (с изменениями от 26 декабря 2005 г.). Этим федеральным законом установлены основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, установления надбавок к ценам (тарифам) и принципов формирования платы за подключение объектов нового жилищного строительства к системам коммунальной инфраструктуры. Нормы данного закона в сочетании с нормами Градостроительного кодекса, регулирующими порядок и время выдачи технических условий на подключение объектов к сетям коммунальной инфраструктуры, призваны решить целый комплекс вопросов, связанных с взаимодействием коммунальных предприятий и застройщиков. Предполагается, что повышение открытости и регламентированности процедур получения технических условий и установления тарифов позволит уменьшить необоснованную нагрузку на застройщиков со стороны коммунальных предприятий и сделать работу тех и других более эффективной.

Законом № 214-ФЗ упорядочены взаимоотношения между застройщиками и гражданами, вкладывающими средства в строительство жилья.

Принятие Закона о долевом участии не преследовало цели «вытеснения» застройщиков в сферу банковского кредитования, но разумное регулирование и меры по снижению рисков граждан естественным образом ведут к тому, что использование банковского кредитования становится более привлекательным. Закон ввел новые принципы безопасного и эффективного взаимодействия застройщиков и граждан:

· защита прав и интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья и иных объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения) в порядке долевого участия;

· снижение рисков участников долевого строительства за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о самих застройщиках, так и о проектах жилищного строительства («проектная декларация»);

· установление обязательных условий, порядка заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве;

· обязательность государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, чтобы исключить возможность передачи прав на одну строящуюся квартиру или иной объект долевого строительства одновременно нескольким лицам;

· обеспечение возврата застройщиком средств участников долевого строительства при невыполнении договора путем установления залога земельного участка и строящегося объекта;

· государственный контроль за долевым строительством;

· установление административной ответственности за привлечение средств на строительство лицами, не имеющими на это права, за опубликование недостоверной информации в проектной декларации, за нарушение требований к отчетности застройщика.

С момента введения Закона о долевом участии схема взаимодействия основных агентов реализации инвестиционного проекта жилищного строительства должна измениться по сравнению с той, что действовала до принятия закона (рис. 23.3), следующим образом (рис. 4).



Рис. 4. Инвестиционная схема строительства (вариант) после вступления в силу Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Согласно представленной на рисунке схеме, предусматривается заключение договоров участия в долевом строительстве непосредственно с застройщиком, обладающим на момент привлечения денежных средств у населения правом собственности или аренды земельного участка, на котором планируется возведение объекта, и разрешением на строительство объекта. Законом также предусмотрено оформление застройщиком проектной декларации, о которой речь пойдет ниже. В рамках создания объекта недвижимости застройщик заключает договоры строительного подряда с необходимыми подрядчиками.

Существенным нововведением закона является представленная в нем форма и содержание договора участия в долевом строительстве. Закон предусматривает заключение договора между инвестором/застройщиком и каждым гражданином, желающим вложить средства в строящийся жилой многоквартирный дом.

В рамках договора застройщик обязан:

· в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;

· после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства передать этот объект участнику долевого строительства.

Участник долевого строительства обязан:

· уплатить застройщику обусловленную договором цену;

· принять объект долевого строительства у застройщика.

Существенные условия договора предусматривают наличие в нем:

1) определения подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

2) срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цены договора, сроков и порядка ее уплаты;

4) гарантийного срока на объект долевого строительства.

Основные отличия предусмотренного новым законом договора участия в долевом строительстве от договора строительного подряда и «инвестиционного контракта» Под «инвестиционным контрактом» в таблице понимается собирательный образ наиболее типичных условий договоров, заключаемых между застройщиками и гражданами, желающими вложить средства в строительство жилого дома, в период до 1 апреля 2005 г. приведены в табл. 4.

...