Особенности финансирования жилищного строительства в России
Долевое участие граждан в многоэтажном жилищном строительстве. Участники и организаторы проектов долевого строительства (ДС). Способы юридического оформления ДС жилья. Актуальные изменения российского законодательства в сфере ДС жилья и кредитования.
| Рубрика | Финансы, деньги и налоги |
| Вид | лекция |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 14.12.2018 |
| Размер файла | 275,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Таблица 4. Сопоставительный анализ различных договорных основ в жилищном строительстве
|
Договор участия в долевом строительстве |
Договор строительного подряда |
«Инвестиционный контракт» |
||
|
Предмет договора |
Передача за плату построенного объекта |
Передача за плату результата работ |
Вложение инвестиций и получение прибыли или иного полезного результата |
|
|
Стороны договора |
Застройщик, участник долевого строительства |
Подрядчик, заказчик |
Инвесторы, заказчики, подрядчики |
|
|
Форма договора |
Письменная с государственной регистрацией |
Простая письменная |
Простая письменная |
|
|
Получение земельного участка для строительства |
Застройщик |
Заказчик (в том числе гражданин) |
Заказчик, уполномоченный инвесторами |
|
|
Создание условий для выполнения строительных работ |
Участник долевого строительства Ї не обязан |
Заказчик - обязан |
Инвестор - не обязан |
|
|
Расторжение договора |
При нарушении дольщиком денежного обязательства - только в судебном порядке |
В соответствии с Гражданским кодексом (как по соглашению сторон, так и в судебном порядке) |
В соответствии с гражданским кодексом (как по соглашению сторон, так и в судебном порядке) |
|
|
Односторонний отказ от исполнения гражданами - участниками долевого строительства своих обязательств |
Допускается для дольщика в случаях, указанных в Законе № 214-ФЗ |
Не допускается |
Не допускается |
|
|
Законодательство о защите прав потребителей |
Применяется (при приобретении жилья для личных нужд) |
Применяется (по договору бытового строительного подряда) |
Не применяется |
|
|
Гарантийный срок обязательств по качеству строительства |
Установлен - 5 лет |
По умолчанию - 2 года, в отдельных случаях - 5 лет |
Не применяется, если иное не установлено в договоре |
|
|
Обеспечение законом исполнения обязательств (залог, неустойка) |
Законом установлен залог прав на земельный участок и объект строительства |
Не установлено |
Не установлено |
Из таблицы видно, что предусмотренный законом договор участия в долевом строительстве существенно отличается от практиковавшихся до его вступления в силу разнообразных инвестиционных договоров, которые представлены в таблице под собирательным определением «инвестиционный контракт».
Во-первых, договор участия в долевом строительстве предусматривает передачу участнику за плату построенного объекта, а не получение прибыли или иного полезного результата (последнее больше соответствует природе «инвестиционного контракта»). Получение объекта как результата взаимодействия застройщика и долевого участника в строительстве наиболее точно позволяет выделить договоры участия в долевом строительстве из массы остальных инвестиционных и договорных операций с недвижимостью.
Во-вторых, договор участия в долевом строительстве заключается между участником долевого строительства и застройщиком, в то время как «инвестиционные контракты» могли заключаться как с застройщиком, так и с другими организациями, связанными с ним, например специально созданными (риэлторы, инвестиционные фирмы и т.д.). Последние позволяли обезопасить основные активы строительной компании от судебных исков недовольных инвесторов, так как фактически ответчиком по требованиям инвестиционных контрактов оказывался не застройщик, а сторонняя фирма. Требование о заключении договора с застройщиком напрямую В соответствии с законом право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего федерального закона юридические лица независимо от их организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. позволяет ограничить возможности для такого рода злоупотреблений.
Одна из самых важных новел закона - государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве, благодаря которой можно будет избавиться сразу от нескольких пороков практики долевого строительства, а именно:
· унифицировать форму договоров;
· сократить риск включения в договор заведомо невыгодных условий для долевого участника строительства;
· облегчить судебное производство по делам, связанным со спорами в сфере долевого участия в строительстве, предоставив документированные свидетельства заключения договора (время, условия, права и обязанности);
· обезопасить участников долевого строительства от ситуаций, когда права на один и тот же объект передаются сразу нескольким участникам строительства.
Земельный участок в рамках договора участия должен предоставляться непосредственно застройщику, становясь в этом случае дополнительным залогом выполнения застройщиком своих обязательств. В рамках инвестиционного контракта это не предусмотрено: формально земельный участок может принадлежать одной организации, застройку ведет другая Ї застройщик, а отвечать по обязательствам перед долевыми инвесторами будет третья. Понятно, что в такой ситуации в случае невыполнения обязательств перед долевыми инвесторами земельный участок, оформленный под строительство объекта долевого инвестирования, не поможет им восполнить понесенные убытки.
Договор участия в долевом строительстве предусматривает распространение законодательства о защите прав потребителей на взаимоотношения застройщика и гражданина - участника долевого строительства, приобретающего недвижимость для личного пользования. Инвестиционные же контракты составлялись таким образом, что применение к ним норм законодательства о защите прав потребителя было затруднено, а зачастую и невозможно. Отсутствие гарантий, предусмотренных законодательством для потребителей, существенно повышало риски долевых участников строительства, особенно на стадии приемки объекта инвестирования или решении споров при несоблюдении застройщиком своих обязательств.
Усиление гарантий граждан Ї участников долевого строительства также обеспечено законодательно установленными последствиями в виде неустоек для застройщика, не исполняющего свои обязательства перед дольщиками (задержка сроков строительства, ненадлежащее качество строительства и т.д.). В рамках инвестиционных контрактов таким образом установленных гарантий для участников долевого строительства не было. Штрафные санкции были ограничены позициями, прямо перечисленными в договоре, которые застройщик стремился сократить до минимума.
Одно из важных дополнений, которое вносит закон в договор участия в долевом строительстве, Ї гарантийный срок обязательств застройщика по качеству строительства устанавливается на срок до пяти лет. Таким образом, если дефекты строительства обнаружатся в течение пяти лет с момента передачи объекта участнику долевого строительства, последний имеет законодательно установленное право предъявить претензии застройщику. До вступления закона в силу таких обязательств у застройщиков не было, чем нередко и пользовались недобросовестные строительные компании.
В более общем виде существенное значение договора участия в долевом строительстве заключается в том, что указанный договор:
· является новым, самостоятельным гражданско-правовым договором, предусмотренным законом;
· является основанием возникновения у дольщика первичного права собственности на объект долевого строительства;
· конкретизирует взаимные права и обязанности сторон;
· снимает риск «двойной продажи» жилья (государственная регистрация);
· обеспечивает исполнение обязательств застройщика залогом в силу закона строящегося объекта и земельного участка, на котором он расположен, установлением государственным контролем ответственности за нарушение условий договора.
Основная литература
1. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.
2. Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России - М.: Институт экономики города, 1994.
3. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.
4. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
5. Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.
6. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.
7. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004
8. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.
9. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / под ред. Н.Б. Косаревой и Р. Дж. Страйка. - М. Фонд «Институт экономики города», 2001.
10. Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.
11. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.
12. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.
13. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред. Э.К. Трутнева. - М. Фонд "Институт экономики города", 2004.
14. Страйк Р., Косарева Н.Б. Становление рынка жилья в России // Вестник экономических реформ. 1993.
15. Dennis, Marshall W. 1992. Residential Mortgage Lending. 3nd ed.
16. Fabozzi, Frank J., C. Ramsey, and Frank Ramirez. 1994. Collateralized mortgage obligations: structures and analysis. 2nd ed. Frank J. Fabozzi Associates.
17. Fabozzi, Frank J., ed. 2001. Bank Loans: Secondary Market and Portfolio Management. John Wiley & Sons.
18. Kamakura Corporation. 1998. Asset & Liability Management: A Synthesis of New Methodologies. Risk Books Publications.
19. Kider? Mitchel H., and Don Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. New York: Juris Publishing, Inc.
20. Korajczyk, Robert A., ed. 1999. Asset Pricing and Portfolio Performance: Models, Strategy and Performance Metrics. Risk Books Publications.
21. Lore, Kenneth, and Cameron L. Cowan. 2000. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market. MN: West Group.
22. Olegariio, Rowena. 2002. Credit-Reporting Agencies: Their Historical Roots, Current Status, and Role in Market Development. Background paper for the WDR 2002. World Bank.
Дополнительная литература
1. Батлер С.Б. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков в России. Рекомендации практикующему юристу. - М.: Фонд «Институт экономики города», 1997.
2. Батлер С.Б., Пастухова Н.С. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. № 19.
3. Волков Г.А., Копейкин А.Б., Косарева Н.Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 5.
4. Вопросы учета недвижимого имущества и регистрации прав на него / под ред. Л.Г. Фридганта. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.
5. Гасяк В.М. Руководство по процедуре нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимостью при ипотечном жилищном кредитовании. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.
6. Гончаров С.Г., Селюков В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера. - М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001.
7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002.
8. Гражданское право: в 2 т.: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 2000.
9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. - М.: Финансы и статистика. 2002.
10. Довгялло М., Метелкин А., Ткаченко А. Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2001.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Функционирование денежной системы. Принципы формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий). Кредитование жилищного строительства.
курсовая работа [376,9 K], добавлен 08.07.2009Виды ипотечного кредита: выдаваемые для строительства жилья и на его приобретение. Изменения в области ипотечного кредитования в 2011-2013 гг. Стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков.
курсовая работа [680,3 K], добавлен 02.02.2015Покупка жилья под залог самого приобретаемого жилья и особенности функционирования современного отечественного рынка. Экономическая сущность и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования. Методы и показатели оценки залогового имущества.
дипломная работа [183,4 K], добавлен 12.05.2009Содержание и участники проектного финансирования. Роль проектного финансирования в финансировании, строительстве и управлении крупными производственными объектами и объектами инфраструктуры. Способы и методы финансирования инвестиционных проектов.
реферат [32,9 K], добавлен 26.06.2010Понятие и сущность, формы и финансовые методы обеспечения социальной защиты населения. Правовое обеспечение в области жилищного строительства. Ипотечное кредитование как инструмент финансирования жилищного строительства и роль государственного органов.
дипломная работа [155,0 K], добавлен 10.07.2009Положение о строительстве, содержании и распределении жилья, объектов социально-культурного назначения. Объекты налогообложения налогом на добавленную стоимость. Уплата земельного налога. Типовой договор найма жилого помещения частного жилищного фонда.
реферат [29,6 K], добавлен 03.07.2012Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России "Федеральная целевая программа "Жилище" на 2002-2010 годы. Регулирование ипотечного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге.
дипломная работа [96,2 K], добавлен 15.08.2007Теоретические основы методов финансирования инвестиционных проектов: понятия, основные виды, особенности и проблемы. Способы финансирования инвестиционных проектов в мировой практике. Способы финансирования инвестиционных проектов в Республике Беларусь.
курсовая работа [120,4 K], добавлен 13.05.2015Сущность системы финансирования инновационных проектов, их формы и методы. Характеристика системы бюджетного финансирования. Сущность собственных источников финансирования. Привлекаемые средства субъектов хозяйствования. Особенности кредитования.
курсовая работа [469,2 K], добавлен 21.05.2012Порядок определения налоговой базы по доходам, полученным от долевого участия в других организациях, некоторые спорные вопросы налогового учета. Выплата части дивидендов ценными бумагами сторонней организации, а части дивидендов - денежными средствами.
реферат [26,3 K], добавлен 18.12.2010Виды, формы, процесс жилищного финансирования. Анализ системы ипотечного кредитования в России и выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя. Участники ипотечного рынка.
курсовая работа [944,2 K], добавлен 13.04.2014Сущность инвестиций и инвестиционной политики. Современные методики определения эффективности инвестиций. Краткая характеристика, источники финансирования инвестиционных проектов в ООО "Каскад". Оценка экономической устойчивости строительного предприятия.
дипломная работа [564,6 K], добавлен 26.09.2010Суть, значение, преимущества и недостатки ипотечного кредитования, как системы долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретения жилья. Субъекты и объекты ипотеки: заемщик, кредитор, инвесторы. Статистические данные ипотечного кредитования в России.
курсовая работа [102,3 K], добавлен 22.03.2015Капитальное строительство как процесс и отрасль материального производства. Этапы разработки и реализации инвестиционных проектов в капитальном строительстве. Специфика определения стоимости строительства. Организация подрядных отношений в строительстве.
реферат [25,4 K], добавлен 29.01.2011Строительство как вид деятельности, привлекательный для инвестора. Особенности, характерные для строительных министерств. Инструменты финансирования и механизмы инвестирования строительства, тенденции и перспективы развития инвестиционного процесса.
курсовая работа [1,3 M], добавлен 05.12.2011Основные технико-экономические особенности строительства и их отражение в организации финансов. Состав затрат на строительно-монтажные работы и их стоимость, прямые и непрямые расходы. Оборотные средства строительства. Выручка от реализации и прибыль.
реферат [115,2 K], добавлен 01.03.2010В России создана необходимая основа для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Происходит увеличение размеров жилищного фонда, который мог бы служить обеспечением ипотеки. Ипотечные портфели банков Удмуртии растут ускоренными темпами.
курсовая работа [34,4 K], добавлен 07.12.2008Сущность и особенности источников финансирования инвестиционных проектов. Разработка инвестиционного проекта по созданию российского оператора связи и определение источников его финансирования. Маркетинговый и организационный план. Оценка рисков проекта.
курсовая работа [1,1 M], добавлен 08.12.2015Формы и содержание инвестиционных проектов, основные методы их анализа. Описание проекта, его содержание и структура, организационный план и особенности финансовой модели. Показатели эффективности проекта и его качественный и количественный анализ.
курсовая работа [711,1 K], добавлен 10.07.2009Описание и характерные признаки краткосрочного финансирования, его основные источники. Сущность традиционных и новых способов краткосрочного финансирования, оценка их эффективности и приемлемости для различных предприятий, проблемы их оформления в России.
реферат [17,2 K], добавлен 17.11.2009
