Особенности предоставления кредитов для жилищного строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

Особенности предоставления кредитов для жилищного строительства



Содержание

1. Кредитование строительства как особый вид кредитной деятельности

2. Общая характеристика кредитования жилищного строительства

3. Основные этапы кредитования жилищного строительства

4. Общий обзор управления рисками кредитования жилищного строительства

5. Особенности кредитования индивидуального жилищного строительства

Основная литература



1. Кредитование строительства как особый вид кредитной деятельности

кредитование строительство жилищный риск

Кредитование строительства является особым видом кредитной деятельности. Поскольку практически всегда частичным обеспечением кредита на строительство является залог недвижимости (земельного участка и строящегося объекта), то с формально-правовой точки зрения данный вид кредита обеспечен ипотекой и может называться ипотечным кредитом. Но, в силу особенностей кредитования строительства и наличия, кроме ипотеки, других видов обеспечения, на практике и в литературе этот вид кредитования выделяется отдельно от ипотечного кредитования, под которым обычно понимают ипотечное жилищное кредитование граждан на цели приобретения готового жилья под залог (ипотеку) этого жилья.

Как показано на рис. 1, только залог земельного участка с расположенном на нем строящимся объектом недостаточен для обеспечения банковского кредита. С учетом повышенных рисков строительных проектов банки редко поднимают уровень отношения размера кредита к оценочной стоимости заложенного имущества (LTV) на уровень выше 50%. Таким образом, предположительно, застройщик для получения кредита должен иметь активы, сопоставимые по стоимости с кредитом, который он планирует получить, или использовать другие дополнительные виды обеспечения.



Рис. 1. Экспертная оценка По оценке экспертов Института экономики города. соотношения произведенных затрат и стоимости объекта недвижимости (земельный участок со строящимся на нем объектом) на различных стадиях реализации проекта жилищного строительства

Кредитование жилищного строительства во многом связано с долгосрочным ипотечным жилищным кредитованием, которое было подробно рассмотрено в предыдущих разделах. Действительно, объектом кредитования в этом случае является создание жилых единиц, т.е. квартир или домов, которые в дальнейшем, после завершения строительства, становятся предметами купли-продажи и предметами обеспечения ипотечных жилищных кредитов.

Тем не менее кредитование строительства в целом (как жилья, так и коммерческих объектов) -- совершенно особый вид кредитной деятельности, поскольку обладает целым рядом только ему присущих черт.

Во-первых, заемщиками по строительным кредитам являются, как правило, не частные лица, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, а коммерческие предприятия-застройщики, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов. Исключение составляет кредитование индивидуального жилищного строительства, когда частное лицо получает кредит на строительство жилого дома, в котором затем собирается жить.

Во-вторых, срок строительных кредитов определяется длительностью строительного цикла и, следовательно, в нормальных условиях не может в среднем для обычных проектов превышать 3Ї5 лет, а в случае жилищного строительства Ї 1Ї2 года, т.е. является среднесрочным кредитом. Исключением опять-таки является индивидуальное жилищное строительство, когда кредит выдается частному лицу, с последующим его погашением в течение длительного срока, аналогичного срокам стандартных жилищных ипотечных кредитов. Но при этом следует помнить, что последний тип кредита не может быть безоговорочно отнесен к группе строительных, поскольку он обладает специфическими характеристиками как среднесрочного строительного кредита, так и долгосрочного ипотечного жилищного кредита.

В-третьих, строительные кредиты характеризуются целым рядом особых процедур подготовки, выдачи и управления, каждая из которых обусловлена первыми двумя указанными особенностями. В этой главе мы более подробно познакомимся с особенностями процедур в случае кредитования строительства, в том числе многоквартирных жилых домов, а также кредитования индивидуального жилищного строительства.

И наконец, обеспечением по этим кредитам является не только ипотека -- залог недвижимости (в зарубежных странах Ї обычно земельного участка и вновь возводимого жилого дома), но и другие активы застройщика.

Таким образом, при анализе кредитования строительства (как жилья, так и коммерческих объектов) имеется в виду совершенно особый вид кредитной деятельности, который может быть в самом общем виде определен следующим образом.

Кредитование строительства -- это предоставление кредитными организациями юридическим или физическим лицам целевых кредитов, предназначенных для осуществления подготовительных, строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, которые связаны со строительством вновь создаваемых объектов жилой и коммерческой недвижимости или завершением строительства (реконструкцией) уже существующих объектов недвижимости.

Обеспечением по таким кредитам могут являться залог земельных участков, на которых ведется строительство, вновь создаваемые на этих земельных участках объекты недвижимости в процессе строительства (ипотека), строительные материалы, права по соответствующим договорам подряда и поставки стройматериалов, а также любые иные виды обеспечения, допускаемые законодательством.

2. Общая характеристика кредитования жилищного строительства

Специфика строительных кредитов

Относясь к одному из типов кредитов, связанных с недвижимостью и, соответственно, имея многие из свойственных таким кредитам черты, строительные кредиты, в том числе на строительство многоквартирных жилых домов, обладают целым рядом особенностей.

Например, особенностью следует считать то, что строительный кредит выдается на одной из первых стадий цикла развития недвижимости. Всего таких стадий четыре, их разделяют в зависимости от состояния объекта недвижимости и от того, для каких нужд требуется финансирование. В международной практике принято говорить о следующих стадиях развития недвижимости:

а) разработка проекта строительства;

б) получение прав на земельный участок для строительства;

в) собственно строительство;

г) стабилизационный период;

д) эксплуатация объекта недвижимого имущества.

Разработка проекта и приобретение земельного участка, как правило, обеспечиваются собственными средствами инвестора строительного проекта. Этап строительства и строительно-монтажных работ финансируется в большинстве случаев уже за счет кредитных средств.

Особого рассмотрения требует так называемый стабилизационный период. Дело в том, что любой строительный проект связан со значительными материальными затратами, которые в конечном счете должны принести прибыль инвестору и его партнерам или как минимум окупиться. Сразу после завершения строительства здания, например жилищно-делового комплекса, еще невозможно сказать, насколько успешным с финансовой точки зрения окажется данный проект. Делать выводы или обоснованные прогнозы по этому поводу можно лишь спустя некоторое время после сдачи нового объекта в эксплуатацию. Как правило, первые четыре-шесть месяцев эксплуатации показывают, какие средства новый объект позволяет аккумулировать, т.е. удался проект в действительности или нет.

Все это очень важно с точки зрения возможностей кредитования недвижимости. В условиях развитой экономики среди кредиторов и инвесторов во всем мире наблюдается высокая степень специализации, поскольку каждый вид бизнеса требует особых знаний и навыков управления рисками. В наибольшей степени это касается кредитования первых стадий развития недвижимости -- приобретения земли и строительства. Среди всех возможных кредитов, связанных с кредитованием, строительные кредиты являются самыми рискованными, а значит и самыми дорогими. При этом банки, рассматривающие заявки на строительные кредиты, при прочих равных условиях обычно не допускают фактической выдачи кредита без выполнения заемщиком одного из следующих условий:

· предоставление гарантий со стороны третьего лица относительно того, что по завершении строительства данный заемщик сможет получить кредит на стабилизационный период;

· предоставление обязательств со стороны будущих покупателей или арендаторов объектов на покупку или аренду хотя бы части площадей объекта (например, предварительных договоров купли-продажи на часть квартир в строящемся многоквартирном доме);

· залог иных активов заемщика.

Поскольку кредитование строительства подразумевает наличие строительных и других специфических рисков, обычно для качественной подготовки кредитных дел и управления выданными кредитами, в таких проектах требуется участие специализированных организаций или экспертов, имеющих опыт в строительной области. Нередко именно привлечение квалифицированных строительных инженеров позволяет банкам избежать проблем с кредитами или ликвидировать их на ранней стадии.

В любом случае банку практически всегда необходимо самому, т.е. через собственных сотрудников или специально привлеченных экспертов, участвовать в подготовке и реализации проекта. Ни один другой вид кредитования не требует от банка столь пристального внимания и кропотливой работы по управлению.

Длительность кредитного периода при кредитовании жилищного строительства составляет обычно порядка 12-24 месяцев, конкретный срок определяется масштабами строительства и его технологическими особенностями. Таким образом, кредитование жилищного строительства не может быть отнесено к долгосрочному кредитованию. При этом наиболее критической с точки зрения возможности возникновения проблем является третья четверть кредитного периода (как правило, составляющая 3Ї6 месяцев): когда основная часть банковского кредита уже освоена, а продажи (предварительные) еще не активны, инвестор оказывается в ситуации существенного дефицита ликвидности и любое решение может оказаться критичным для всего проекта в целом. Именно в это время банкам приходится особенно внимательно следить за использованием кредита и реализацией строительного проекта.

Еще одна особенность кредитования строительства -- обязательность целевого использования выделяемых заемщику кредитных средств на условиях кредитной линии по мере реализации проекта. Известны многочисленные случаи, когда несанкционированное использование кредитных ресурсов приводило к серьезным проблемам в реализации самого строительного проекта, невозврату кредита и даже к банкротству кредитора. Именно поэтому кредит на строительство выдается не сразу полностью, а отдельными траншами по мере реализации стадий строительства.

Наконец, к числу особенностей строительных кредитов относятся возможные способы и источники их погашения. Таких источников несколько. Во-первых, это может быть выручка от продажи построенных объектов (например, квартир), во-вторых, средства от сдачи объектов в аренду. Понятно, что второй способ погашения требует значительно больше времени, и это должно быть оговорено еще при подписании кредитного соглашения. Третий способ и источник погашения строительного кредита -- его рефинансирование, т.е. возврат за счет другого кредита, например стабилизационного. Четвертым способом является полное или частичное погашение кредита за счет собственных средств заемщика (помимо доходов от имеющегося объекта). Обычно к этому источнику погашения кредита прибегают при возникновении серьезных затруднений с кредитом, грозящих привести к еще большим проблемам для заемщика. Наконец, в случае дефолта заемщика осуществляется процедура обращения взыскания на заложенное имущество заемщика, причем в первую очередь реализации подлежат земельный участок и строящийся объект, которые выступают предметом залога. Это может быть сделано как по доброй воле не выполнившего своих обязательств заемщика, так и путем обращения на него взыскания по инициативе кредитора.

Безусловно, все застройщики-заемщики стремятся погасить кредит именно за счет успешной реализации собственно проекта, т.е. его продажи или сдачи в аренду, а также возможного рефинансирования, и избежать погашения кредита как за счет собственных средств, так и за счет обращения взыскания и продажи заложенного имущества.

Основные участники проектов кредитования жилищного строительства и их роль

На любом рынке строительных кредитов взаимодействуют две основные группы лиц -- кредиторы, интерес которых заключается в надежном и прибыльном размещении средств, естественно, на возвратной и платной основе, и их клиенты Ї заемщики, ищущие способ использовать кредиты для пополнения собственных средств, которых обычно не хватает для реализации крупных строительных проектов. Кредитные средства привлекаются также для увеличения нормы прибыли путем использования особых методов финансового управления активами, прежде всего путем оптимизации используемых в проекте собственных и привлеченных денежных средств.

Кредиторы на рынке строительных проектов, как правило, представлены коммерческими банками. В мире практически отсутствуют банки, занимающиеся исключительно данным видом кредитования (в отличие от ипотечного жилищного кредитования граждан). Это объясняется очень высокими рисками, связанными с кредитованием строительных проектов, и стремлением кредиторов уравновесить свои высокорискованные активы более надежными, хотя и менее доходными вложениями.

Как часто говорят сами банкиры, кредитование строительства -- это в большей степени искусство, нежели наука. И, естественно, овладение этим искусством требует значительных затрат, которые было бы неразумно не использовать в дальнейшем. Поэтому кредитованием строительства редко занимаются случайные банки, не имеющие среди своих сотрудников соответствующих профильных специалистов.

Заемщиками по строительным кредитам, в отличие от ипотечных жилищных кредитов, обычно являются не граждане, а юридические лица -- девелоперские, строительные и другие компании-застройщики, профессионально занимающиеся реализацией строительных проектов и управлением ими. Как правило, цепочка взаимоотношений строится таким образом, что кредит выдается компании-застройщику, которая организует процесс строительства в целом, при необходимости привлекает подрядные строительные организации, а затем реализует готовое жилье путем его продажи или сдачи в аренду. После этого строительный кредит погашается. Часто источником его погашения становятся долгосрочные ипотечные кредиты, выданные гражданам Ї покупателям нового жилья, но это уже совсем другие кредиты, не имеющие никакого отношения к строительным.

Иногда строительный и долгосрочный ипотечный жилищный кредиты могут быть связаны намного теснее, вплоть до объединения в один кредит. Такая практика может использоваться, когда целью запрашиваемого кредита является строительство так называемого односемейного индивидуального дома, или коттеджа, а заемщиком выступает гражданин или несколько граждан -- созаемщиков, строящих жилье для себя. В этом случае кредит на строительство и кредит на приобретение жилья объединяются в один, и погашение его происходит в существенно более длительные сроки (10Ї15 и более лет, аналогично срокам по ипотечным жилищным кредитам). Поскольку риски такого вида кредитования высоки (хотя и не столь высоки, как при кредитовании строительства многоквартирных жилых зданий), процентные ставки по ним на период строительства также превышают обычный уровень для стандартных ипотечных кредитов на приобретение жилья.

Ключевым моментом является разделение функций подготовки кредитных дел и управления проектами на стадии кредитования, что исключительно важно для минимизации банковских рисков. С этой точки зрения целесообразно следующее функциональное разделение обязанностей различных банковских служб:

по предоставлению кредитов:

· маркетинг,

· рассмотрение заявок на кредитование,

· андеррайтинг,

· проверка обеспечения гарантий и поручительств,

· ведение и хранение документации,

· юридическая проверка,

· оформление и выдача кредита,

по управлению кредитами:

· контроль документации,

· инспектирование и проверки на местах,

· выдача кредитных средств,

· бухгалтерский учет,

· взимание платежей в счет погашения,

· налоги и страхование,

· обращение взысканий,

· отчеты по управлению.

Целесообразность подобного разделения объясняется в основном психологическими мотивами. Действительно, мониторинг и выявление возможных проблем с кредитом на стадии управления, т.е. после его фактической выдачи, значительно более эффективно будут осуществляться лицами, которые не имели отношения к подготовке кредитного дела и анализу всех составляющих проекта на предварительном этапе. В противном случае сотрудники, недобросовестно выполнившие свои обязанности на стадии подготовки кредита, в дальнейшем скорее всего будут заинтересованы в том, чтобы скрыть факт наличия проблем, и приложат максимум усилий для решения возникшей проблемы собственными силами (если она стала результатом их собственной ошибки). Практика же показывает, что многих серьезных осложнений можно избежать, если информация об их возможном возникновении будет своевременно доведена до соответствующего уровня руководства.

3. Основные этапы кредитования жилищного строительства

Подготовительный этап, стратегические маркетинговые исследования

Любой крупный проект, а тем более новая программа бизнеса начинается со всестороннего анализа перспективного направления и выработки стратегии продвижения по нему. В практическом плане это означает подготовку концепции развития нового вида кредитования, кредитной политики, идентификацию четких ориентиров развития, которые в дальнейшем смогут показать, насколько успешной или неудачной оказалась реализация новой концепции.

На подготовительном этапе банк также готовит полный комплект материалов и форм документации, которую он впоследствии будет использовать для работы с клиентами. Несмотря на очевидные временные затраты, это позволяет значительно упростить и ускорить процедуры работы с заявителями на кредиты. Некоторые из документов банк должен иметь в виде образцов или бланков; остальные должны просто присутствовать в списках необходимой документации (например, в перечне документов, обязательных для рассмотрения банком кредитной заявки).

Приступая к кредитованию жилищного строительства, банк определяет общие параметры рынка, на который предполагает выйти:

· географическое положение и политическая ситуация;

· экономические, социальные и демографические характеристики;

· основные виды недвижимости и другие направления.

В рамках общего анализа более подробному исследованию подвергаются те сегменты рынка, где планируется непосредственное осуществление конкретных проектов, если таковые имеются. В случае кредитования строительства многоквартирных жилых домов или коттеджной застройки для продажи такой анализ должен затронуть:

· уровень цен продаж жилья на данный момент;

· проверку наличия непроданного жилья с распределением по предполагаемым ценам продажи;

· текущие и прогнозируемые объемы продажи жилья с разбивкой по ценам;

· типичные финансовые механизмы подобных проектов за последнее время;

· планируемые или уже реализуемые строительные проекты, которые могут составить конкуренцию рассматриваемым проектам;

· предпочтительные характеристики проектов, наиболее интересных для кредитора.

Поскольку банк заинтересован в правильном выборе месторасположения строительства, ему необходимо иметь следующую информацию:

· достоинства и недостатки строительной площадки;

· возможности использования прилегающих территорий;

· направления деятельности в данном районе;

· наличие магазинов и других объектов обслуживания;

· доступность объектов коммунального назначения;

· наличие транспорта.

Банк всегда должен учитывать вероятность возникновения на своем перспективном сегменте рынка конкурирующих проектов застройки и иметь готовый план действий на этот случай.

Прием и обработка заявлений на строительный кредит

Основанием для начала работы по предоставлению строительного кредита является поступление от заемщика в банк кредитной заявки с пакетом пояснительной документации. Эти документы содержат ключевую информацию о запрашиваемом кредите:

· цель кредита (строительство многоквартирного жилого дома, строительство коттеджей для продажи и т.п.);

· сметная стоимость проекта;

· размер кредита;

· срок кредита;

· предлагаемое обеспечение кредита;

· источники погашения кредита;

· источники средств для финансирования затрат по проекту, превышающих размер запрашиваемого кредита;

· краткая характеристика заявителя, информация о направлениях его деятельности и деловых партнерах.

Банк должен стремиться к тому, чтобы заявки, поступающие от потенциальных заемщиков, были изначально максимально полными и информативными. Это значительно упростит дальнейшую работу банковских сотрудников по анализу и подготовке проекта.

Обработка заявки на строительный кредит начинается с переговоров с заемщиком. В зависимости от специфики заемщика, характера кредитной заявки и предлагаемого обеспечения кредитный инспектор, который обычно отвечает за подготовку кредитных дел, привлекает к участию в переговорах банковских специалистов нужного профиля. То же самое делает и сторона заемщика. Такие переговоры позволяют снять ряд вопросов, возникших у сторон, при этом иногда сразу становится понятно, что продолжение сотрудничества вряд ли целесообразно, а иногда, наоборот, обе стороны подтверждают желание активно продвигать совместный проект.

Дальнейшая обработка заявки на строительный кредит заключается в трехкомпонентном анализе: анализе рынка, в условиях которого предполагается реализовывать проект, анализе компании заемщика и комплексном анализе собственно жилищного строительного проекта.



Анализ рынка жилья Такая же система проведения анализа рынка недвижимости необходима и при кредитовании строительства и реконструкции объектов коммерческой недвижимости.

Общее содержание анализа рыночных условий реализации жилищного строительного проекта

Анализ рынка перед принятием решения о выдаче кредита на реализацию проекта строительства или реконструкции жилья -- обязательный компонент первоначального анализа. Такой анализ представляет собой один из нескольких элементов, совокупность которых позволяет судить, принесет ли проект доход, который необходим, чтобы заемщик вовремя рассчитался с банком за кредит.

В современной международной практике предоставления жилищных строительных кредитов используются четыре основных элемента, дающих возможность оценить положение планируемого продукта на рынке недвижимости и перспективы его реализации.

При подаче заявления на кредит заемщик должен предоставить технико-экономическое обоснование проекта. Это обоснование должно показывать возможность осуществления проекта с юридической, физической и экономической точек зрения.

Тогда же, при подаче заявки на кредит, заемщик должен предоставить подробную документированную разбивку планируемых затрат по статьям и планируемую схему потока финансов в течение всего времени реализации проекта.

До окончательного подписания кредитного договора банк должен получить оценку нынешней и будущей (по завершении проекта) рыночной стоимости данного объекта недвижимости, выполненную независимым профессиональным оценщиком недвижимости.

Банк должен провести свой анализ рынка. Цель этого анализа -- убедиться, что планируемая застройщиком недвижимость может быть реализована на рынке (т.е. продана или сдана в аренду) в те сроки и за ту цену, которая позволяет считать проект достаточно доходным для возврата кредита.

Формально говоря, этот анализ может в значительной степени сводиться к проверке исходных предположений, количественных данных и конечных результатов, перечисленных в предыдущих трех пунктах, если они выполнены в полном объеме. Но даже в этом случае -- случае только проверки -- банку необходимо владеть адекватными методами сбора информации и анализа рынка.

На практике часто оказывается, что ТЭО проекта, предоставленное застройщиком, больше сфокусировано на характеристиках собственно проекта и не содержит достаточного обоснования ряда основных параметров, связанных с состоянием рынка жилья в целом. Например, может отсутствовать убедительный анализ такого важного показателя, как скорость распродажи построенного объекта. (Ситуация с российскими застройщиками, обращающимися за кредитами, очень часто именно такова.) В этом случае банк должен восполнить этот пробел сам, и тогда анализ рынка жилья, проводимый банком, явно выходит за пределы проверки предоставленных ему обоснований и отчетов.

Предоставление банком строительных кредитов для местного рынка жилья в идеале должно быть акцией не однократной, а более или менее регулярной. Поэтому результаты правильно проведенного анализа рынка могут использоваться повторно, с небольшим обновлением. Авторы специальных исследований См., например: Berry J., and S. McGreal. 1993. Urban Regeneration Property Investment and Development. London: E&FN Spon; Peiser, B. Richard, Anne B. Frej. 2003. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to The Business, 2d еd. Washington, D.C.: ULI Ї The Urban Land Institute. подчеркивают, что тщательный анализ рынка на разных стадиях процесса застройки является ключом к успеху проекта. При этом очень важно постоянно отслеживать текущее состояние и тенденции местного рынка жилья.

Необходимо подчеркнуть, что анализ рынка необходим банку и в тех случаях, когда речь идет не о жилищном строительном кредите, а о тех или иных формах прямого инвестирования в проект строительства или реконструкции жилья с целью дальнейшего получения дохода от этой недвижимости.

Конечным результатом анализа рынка жилья является заключение о его емкости по отношению к данному продукту. Другими словами, необходимо выяснить, каково количество специфического вида недвижимости, которое может быть потреблено (т.е. куплено или взято в аренду) на данном рынке в единицу времени (месяц или год -- в зависимости от целей рассмотрения).

Этот вопрос может рассматриваться в двух аспектах.

Во-первых, относительно определенного класса недвижимости, вне зависимости от какого-либо конкретного проекта. Например, следует выяснить, сколько новых квартир в стандартных панельных домах может быть продано в течение ближайшего года в районах новой жилой застройки в данном городе при ценах в заданном интервале. Чтобы ответить на этот вопрос, следует проанализировать платежеспособный спрос на жилье и имеющееся на рынке предложение.

Во-вторых, вопрос может быть связан с конкретным проектом. Например, выясняется, за сколько месяцев можно распродать при заданных ценах квартиры в готовом стандартном панельном 48-квартирном жилом доме, расположенном по данному адресу. Для ответа на этот вопрос необходимо в дополнение к общей оценке спроса и предложения на жилье данного типа на данном рынке провести тщательный сравнительный анализ данного проекта и всех непосредственно конкурирующих проектов. Надо рассмотреть, в чем их различия и как привлекательность данного проекта для покупателей зависит от этих различий, а также как идет распродажа жилья у конкурентов. Имея всю эту информацию, аналитик может сделать реалистичный прогноз о скорости распродажи квартир в оцениваемом доме.

Таким образом, ключевой в оценке емкости рынка жилья, в каком бы варианте этот вопрос ни ставился, является оценка спроса и предложения. Областью для рассмотрения этих показателей является территория, покрываемая данным рынком.

Анализ территории данного рынка жилья

Очерчивание территорий, создающих потенциальный спрос на оцениваемую недвижимость, а также территорий, недвижимость на которых составляет конкуренцию данному проекту, должно быть первым этапом любого анализа рынка. Очевидно, что размер и конфигурация этих территорий зависят от типа и местоположения рассматриваемого проекта застройки, а также от общего состояния рынка недвижимости (жилья).

Анализ спроса на жилье

Основой анализа спроса на любой тип недвижимости является классификация потенциальных потребителей данной недвижимости. Очевидно, что основа классификации зависит от типа недвижимости. Ниже мы рассмотрим подходы к оценке спроса на жилую недвижимость.

Принципиально важно понимать, что механизмы формирования спроса на жилье, а следовательно и все подходы к его изучению теснейшим образом связаны с экономической и социальной структурами общества, с его системой ценностей и предпочтений. Поэтому перенос методов анализа спроса на жилье, используемых в международной практике, на российскую почву требует разумной критической селективности в деталях. В то же время представляется полезным освоение собственно логики анализа.

Группы населения, имеющие сходный спрос на жилье, могут характеризоваться несколькими факторами. В качестве примера можно привести следующие три типа таких факторов:

1) социально-демографические характеристики: пол, возраст, семейный статус, размер семьи;

2) экономические характеристики, прежде всего уровень доходов (синтетическими социально-экономическими характеристиками могут служить занимаемая должность или уровень образования, иногда надо принимать во внимание религиозную, этническую и языковую принадлежность);

3) психологические характеристики, в частности стиль жизни, вкусы и предпочтения (например, собственного или арендуемого жилья).

Для оценки суммарного спроса на жилье на данной территории необходимо оценить количество вновь возникающих здесь семей, а также результирующую миграционных процессов. Считается, что ведущим фактором, детерминирующим спрос на жилье, является рост занятости.

Наряду с перечисленными выше факторами на спрос влияют также возможность и финансовые условия получения кредитов на покупку жилья; уровень цен на жилье; стоимость связанных с жильем расходов (эксплуатационные расходы, страховка, налог на недвижимость); инфляционные ожидания населения.

Когда оценка суммарного спроса на жилье, ожидаемого на данной территории, сделана, необходимо выделить подгруппы (в соответствии с запросами на характеристики жилья). Например, если спрогнозировано, что неудовлетворенный платежеспособный спрос на новые квартиры в данном городе составляет 800 единиц в год, то дальше надо сказать, что 600 из них нужны семьям с детьми (причем порядка 250 квартир из этих 600 должны быть квартирами повышенного уровня качества), остальные 200 будут раскуплены одиночками, причем около половины из этих квартир -- тоже повышенного качества, и т.д.

Если оценивается спрос на жилье в конкретном проекте, то надо также оценить, какая часть потенциального спроса будет потеряна из-за конкуренции с другими проектами.

Анализ предложения жилья

Для количественного описания предложения на рынке недвижимости необходимо свести все имеющееся разнообразие продуктов к некоторому обозримому количеству классов. Основой классификации является объединение отдельных объектов в такие группы, внутри которых они могут более или менее заменять друг друга. Выбор таких групп может зависеть от того, по поводу какой конкретной недвижимости проводится анализ рынка. Общими категориями, по которым, как правило, проводится классификация, являются:

1) тип использования: сюда обычно входят не только функциональные типы и подтипы, но и характеристики плотности использования территории при застройке;

2) тип прав: обычно это собственность или аренда;

3) экономические характеристики: ранг по этому признаку определяется уровнями продажных или арендных цен на конкретный тип недвижимости (например, это жилье для низко-, средне- или высокодоходных групп населения или офисные здания классов А, В или С);

4) местоположение: классификация может быть пространственной (центр/окраины/пригороды) или основанной на других параметрах, таких как транспортная доступность, виды имеющегося транспорта и т.д.;

5) физические характеристики недвижимости (например, для жилья это число комнат, удобства и т.д.).

Предложение на жилищном рынке создается двумя источниками: вновь строящимся жильем (первичный рынок жилья) и уже бывшим в использовании (вторичный рынок жилья). Мотивы и факторы, определяющие активность продавцов этих типов жилья, существенно различаются. Так, активность застройщиков нового жилья на продажу определяется следующими факторами:

1) ценами и доступностью земельных участков под застройку; в данном случае понятие «доступности» включает в себя не только наличие устраивающих застройщиков участков, но и множество других факторов, в том числе сложность, трудоемкость и стоимость получения всех необходимых разрешений, ограничительные условия местных градостроительных требований и т.д.;

2) ценами и доступностью строительных материалов и механизмов;

3) ценами и наличием подрядчиков;

4) продуктивностью доступных строительных технологий;

5) уровнем конкуренции на данном рынке;

6) доступностью финансирования строительства, в том числе условиями кредитования строительства;

7) ожиданиями застройщиков относительно будущего, прежде всего относительно уровня платежеспособного спроса населения.

Продажи жилья на вторичном рынке определяются следующими факторами:

1) характеристиками потенциальных продавцов этого жилья (возраст, семейное положение, социальное положение);

2) экономическими факторами (характеристики состояния местной, региональной и национальной экономики, которые могут повлиять на стратегию населения в отношении продажи своего жилья);

3) изменением местных факторов (транспортная доступность, качество окружающей среды, локальная политическая ситуация);

4) объемом имеющегося предложения на вторичном рынке жилья (такой фактор, как отток населения из данной местности, также должен приниматься во внимание);

5) ожиданиями населения относительно будущего.

Для подготовки практического прогноза суммарного предложения на рынке жилья на продажу следует:

1) выяснить количество существующих единиц жилья, заселенных и новых, еще не заселенных;

2) выяснить, сколько из них было продано за предыдущие периоды (в месяц, в год);

3) оценить, сколько единиц существующего жилья выставлено на продажу;

4) оценить, сколько единиц нового жилья находится в разной стадии готовности, включая незавершенное и проектируемое строительство;

5) сделать прогноз, учитывающий тренд в продаже существующего жилья и ожидаемую динамику ввода нового жилья.

При необходимости оценить предложение в каком-либо конкретном подсекторе жилья на продажу этот подсектор должен рассматриваться с точки зрения только что описанной выше процедуры прогноза. В частности, это касается разбивки суммарного предложения на интервалы цен.

При анализе конкурентоспособности и ожидаемых темпов реализации любого проекта строительства или реконструкции считается очень полезным прямое обследование всех конкурирующих проектов (т.е. проектов, находящихся в стадии активной рекламы). Для этого рекомендуется собрать информацию по следующим вопросам:

1) местоположение проекта;

2) описание предлагаемого продукта;

3) структура цены (базовая цена плюс надбавки за те или иные дополнительные удобства);

4) тип покупателей или арендаторов;

5) удобства и услуги, предлагаемые в проекте;

6) финансовые программы, предлагаемые клиентам для их привлечения (условия покупки или арендных договоров, условие субсидий и т.д.);

7) темпы реализации, т.е. сколько единиц было продано или сдано в аренду (в расчете на месяц или на год) с момента начала распродажи до момента обследования.

Применение этого метода выгодно вдвойне, поскольку он позволяет оценить сильные и слабые стороны данного проекта по сравнению с конкурирующими и, следовательно, оценить возможное поглощение его рынком при условии неизменности спроса. Кроме того, тщательный анализ конкурирующих проектов позволяет иногда выработать правильную маркетинговую тактику.

Недостатками метода тотального обследования конкурирующих проектов являются одномоментность даваемой им картины и невозможность сделать какие-либо заключения о динамических тенденциях.

Анализ емкости рынка жилья

Центральная идея анализа емкости рынка какого-то типа недвижимости состоит в том, чтобы наложить друг на друга результаты анализа спроса и предложения и посмотреть, каково соотношение спроса и предложения в каждой из однородных групп. Понятно, что для того, чтобы такое наложение имело смысл, анализ спроса и предложения должен быть проведен с выделением одних и тех же однородных групп.

Для иллюстрации продолжим рассмотрение условного примера, приводившегося в разделе о спросе на жилье. Предположим, что анализ предложения показал, что в тот же год, когда прогнозируется спрос на 800 новых квартир (600 -- для семей с детьми, в том числе 250 -- повышенного качества; 200 -- для одиночек, в том числе 100 -- повышенного качество), предложение составит 700 новых квартир и не менее 1200 квартир на вторичном рынке. При этом новых одно- и двухкомнатных квартир, которые могут рассматриваться как жилье для одиночек, вводится только 150, повышенное качество будут иметь около 50 из них; среди остальных 550 новых квартир повышенное качество имеют 150. В результате наложения классификаций спроса и предложения можно сделать следующие выводы:

1) суммарное предложение новых квартир на 100 единиц меньше ожидаемого спроса;

2) структуры спроса и предложения не соответствуют друг другу:

· имеется нехватка больших квартир (начиная с 3-комнатных), так как будет введено 550 при спросе на 600;

· при этом наблюдается недостаток 100 высококачественных больших квартир: при ожидаемой потребности в 250 единиц вводится только 150;

· ожидается перепроизводство стандартных больших квартир, так как при потребности 350 единиц вводится 400;

· останется неудовлетворенным также спрос на квартиры для одиночек: при потребности 200 единиц вводится только 150, причем весь неудовлетворенный спрос в этом классе относится к высококачественным квартирам;

3) таким образом, можно ожидать неудовлетворенного спроса на высококачественные квартиры -- 100 больших и 50 небольших; при этом только малая часть этого спроса, не превышающая 10-20%, может оказаться удовлетворенной за счет высококачественного жилья на вторичном рынке;

4) следует ожидать проблем с продажей новых стандартных квартир -- из-за их прямого перепроизводства и конкуренции с сопоставимым по качеству огромным предложением на вторичном рынке.

Данный пример крайне упрощен по сравнению с реальностью, но он иллюстрирует основную идею так называемого абсорбционного анализа, т.е. определения количества единиц товара, которое данный рынок в состоянии поглотить в единицу времени. Если необходимо сделать прогноз абсорбции конкретного проекта, то надо наложить друг на друга результаты тотального обследования конкурирующих проектов и прогноза спроса на данный конкретный вид недвижимости. В реальности подобный прогноз сопряжен с таким количеством неопределенностей, дополнительных соображений, а также с отсутствием информации, что часто его просто невозможно осуществить, не призвав на помощь интуицию и неформализуемый опыт.

Оценка потенциального заемщика

Общие сведения о заемщике

Помимо результатов анализа жилищного строительного рынка, кредитору, рассматривающему возможность кредитования проекта жилищного строительства, совершенно необходимо располагать данными квалифицированного обследования своего потенциального заемщика. Это позволит перейти от абстрактных выводов рыночного анализа к более конкретным заключениям относительно фирмы, которая планирует выступать в качестве застройщика и запрашивает в этих целях строительный кредит.

Чтобы получить общее представление о заемщике, помимо традиционно запрашиваемых данных о юридическом наименовании, организационно-правовой форме, деятельности на рынке и структуре кооперации (основных поставщиках, подрядчиках, покупателях и инвесторах), необходимо выяснить, какие строительные проекты, аналогичные тому, на который запрашивается кредит, были данной компанией реализованы ранее и насколько успешно.

Исходя из данных, полученных в результате предварительных обсуждений, специалисты кредитной организации формулируют начальное мнение о целесообразности выдачи кредита данному клиенту, его квалификации на рынке недвижимости, а также планируемых размере и структуре кредитной сделки.

Всегда бывает полезно оценить управленческие возможности фирмы-застройщика, чтобы выяснить запас прочности проекта со стороны менеджмента. Отзывы бывших и нынешних партнеров, клиентов фирмы с этой точки зрения могут оказаться незаменимыми.

Если же податель заявки на строительный кредит к этому времени уже был клиентом банка, у последнего появляется отличная возможность своими силами собрать ряд важных данных, а именно:

· были ли предоставленные клиентом в предыдущем заявлении на кредит данные точными и исчерпывающими;

· каким был опыт отношений банка с данным заемщиком по предыдущим кредитам;

· в какой степени стороны оказались удовлетворены сложившимися деловыми отношениями.

В дополнение к обычному кредитному анализу, проводимому банком согласно требованиям банковских процедур принятия решения о выдаче кредита, для повышения степени надежности кредитной сделки (а кредитование строительства, как уже отмечалось выше, относится к одному из наиболее рискованных видов бизнеса) желательно провести специальный финансовый анализ, состоящий в более подробном изучении баланса и иных отчетных документов заявителя на кредит, а также в сопоставлении запланированных на период реализации строительного проекта доходов и расходов от прочей деятельности.

Анализ финансово-хозяйственной деятельности заемщика

Важнейшим этапом анализа заявки на кредит является анализ финансового состояния заемщика, позволяющий сделать прогноз относительно его способности вести строительный проект, гасить кредит и выполнять прочие финансовые обязательства. Основой для такого анализа служат документы финансовой отчетности компании:

· балансы предприятия за три года, представленные поквартально, а за последний год -- помесячно;

· расшифровки на последнюю отчетную дату по банковским кредитам, кредиторской, дебиторской задолженности, а также по разделам «Долгосрочные и краткосрочные финансовые вложения»;

· расшифровка на последнюю отчетную дату забалансовой статьи «Поручительства выданные»;

· отчеты о прибылях и убытках за три года;

· отчеты о движении денежных средств за три года;

· бюджеты предприятия за три года;

· отчеты о движении основных средств за три года с расшифровками.

Кредитный инспектор выполняет необходимый для данной сделки анализ финансового состояния заемщика, в общем случае состоящий из следующих компонентов:

· доходы от основной деятельности (анализируются источник и динамика поступлений выручки от реализации);

· активы и пассивы заемщика (изучаются структура активов по степени ликвидности, структура, оборачиваемость и динамика запасов и затрат, дебиторской и кредиторской задолженности);

· рентабельность активов и капитала (оцениваются коэффициенты рентабельности активов и собственного капитала заемщика);

· показатели ликвидности (оцениваются коэффициенты абсолютной ликвидности, текущий покрытия и общий покрытия);

· финансовая устойчивость (оцениваются коэффициент автономии, «финансового рычага», обеспеченности оборотных средств собственными средствами);

· движение денежных средств (определяются размер и динамика среднемесячных поступлений денежных средств по приходу на счет заемщика);

· задолженность перед бюджетом и исполнение других обязательных платежей (изучаются степень невыполнения в срок обязательств по платежам в бюджет и внебюджетные фонды, задолженность по заработной плате персоналу);

· анализ прочих показателей финансового состояния (коэффициенты износа основных фондов и т.п.);

· сравнение оцененных показателей со среднеотраслевыми или показателями аналогичных предприятий, которым предоставляются кредиты в банке.

Заемщик должен продемонстрировать достаточность своего собственного капитала для реализации проекта и покрытия непредвиденных дополнительных издержек, которые могут возникнуть. При реализации проекта заемщик должен максимально вложить в него собственные средства, чтобы кредитор был уверен, что заемщик будет прямо заинтересован в скорейшем завершении проекта (если в проект вложено менее 30% его стоимости, связанные с ним риски резко возрастают).

По аналогичной же схеме проводится финансовый и хозяйственный анализ компаний, которые будут выполнять функции генерального подрядчика и основных субподрядчиков, поскольку любой из них в принципе может стать источником серьезных проблем для всего строительного проекта.

Анализ работы предприятия-заемщика с банками

Поскольку конечной целью обследования потенциального заемщика является заключение о его надежности и вероятности погашения выданного ему кредита (андеррайтинг), полезна информация и о том, имеет ли данная фирма опыт взаимоотношений с банками и всегда ли она полностью выполняла свои обязательства перед ними. В России получить подобные сведения бывает довольно сложно, тогда как за рубежом, в условиях более развитой системы сбора, хранения и поиска информации о кредитной истории заемщиков (как физических, так и юридических лиц), практическое применение этих данных -- повседневная и ставшая обязательной практика получения информации от кредитных бюро.

Технико-экономический анализ строительного проекта и анализ обеспечения по запрашиваемому строительному кредиту

После того как банк, сформулировавший для себя на подготовительном этапе приоритетные направления работы на рынке жилищного строительства, выбрал удовлетворяющие его заявления на строительные кредиты, а затем изучил соответствующий сегмент рынка и самого заемщика, наступает очередь детального и окончательного анализа непосредственно проекта, для реализации которого запрашивается кредит.

Исходные материалы готовятся организацией, обратившейся за кредитом. Это нормальная практика, потому что заемщик не только лучше изначально знает проект, но и должен продемонстрировать банку это знание и готовность делиться имеющейся у него информацией в полном объеме. Конечно, банковские сотрудники могут самостоятельно проанализировать все показатели готовящегося проекта, но это значительно увеличит стоимость подготовки проекта и в конечном счете не будет выгодно ни одной из сторон.

Проект анализируется с точки зрения как строительной, так и экономической и юридической составляющих. В первую очередь, внимание обращается на разрешительную и техническую документацию на земельный участок и проект строительства, которые должны быть согласованы с большим количеством соответствующих служб.

Далее изучаются и проверяются обоснованность представленных заемщиком строительных смет, глубина проработки маркетинговой части проекта, соответствие ценовых параметров строительства и реализации готовых площадей рыночным тенденциям. В обязательном порядке выясняется наличие у заемщика собственных средств для финансирования оборотного капитала в процессе реализации проекта. Экономический анализ проекта завершается построением финансовой модели и расчетом финансовых потоков по проекту, а также анализом чувствительности проекта (составляется несколько прогнозных сценариев, традиционно называемых оптимистичным, пессимистичным и реалистичным).

При изучении строительных затрат следует различать две их категории -- основные и дополнительные.

Основные затраты включают затраты на архитектурные, инженерные, топографические работы, затраты на приобретение и использование стройматериалов, расходы на любые усовершенствования, сделанные по просьбе покупателя (инвестора, будущего собственника, арендатора), озеленение и благоустройство территории, а также накладные расходы, прибыль, платежи подрядчикам и т.д. Одной из целей анализа основных строительных затрат является выяснение того, не завысил ли заемщик суммы, заложенные на производство работ на ранних стадиях строительства (целью такой политики заемщика может быть его желание получить уже на ранних стадиях кредитования более крупные суммы кредитных средств, чем это может быть подтверждено расчетами, основанными на реальной стоимости проделанных работ).

Дополнительные же расходы по строительному проекту включают платежи за оформление кредита, выплату процентов по кредиту в период строительства; страховые выплаты; маркетинговые затраты; платежи и сборы муниципалитета; средства на непредвиденные расходы. Все указанные суммы должны быть экономически обоснованы в готовящемся бизнес-плане проекта.

Результатом анализа ТЭО проекта является вывод относительно эффективности и жизнеспособности предложенной схемы его финансирования. Очень важный аспект данного анализа -- построение модели потоков денежных средств, вобравшей в себя все запланированные расходные и доходные статьи строительного проекта. Построенные на базе современного компьютерного программного обеспечения, такие модели позволяют не только оценить мельчайшие детали финансового плана проекта, но и использовать их в дальнейшем для регулярного мониторинга и своевременного выявления возможных осложнений.

Помимо технико-экономического анализа собственно строительного проекта, банку, заинтересованному в минимизации своих рисков при кредитовании, необходимо выяснить целый ряд других вопросов, связанных с достаточностью обеспечения кредита. В этих целях проводится дополнительный анализ обеспечения по запрашиваемому строительному кредиту, заключающийся в оценке его стоимости, ликвидности и юридической чистоты.

В принципе, в обеспечение кредита, выделяемого на цели строительства, банком могут быть приняты различные объекты имущественных прав заемщика или сами имущественные права:

· залог земельного участка или права аренды земельного участка, выделенного под застройку;

· залог вновь создаваемого объекта недвижимости;

· залог строительной техники;

· залог строительных материалов в обороте, закупаемых в рамках реализации строительного проекта;

· залог прав по контрактам, заключенным с поставщиками и подрядчиками, привлекаемыми заемщиком к реализации проекта;

· залог иного движимого и недвижимого имущества, принадлежащего заемщику на праве собственности;

· залог имущественных прав, имеющих денежную оценку (залог ценных бумаг и т.п.);

...