Особенности предоставления кредитов для жилищного строительства

· поручительство третьего лица;

· банковская гарантия;

· страховка строительных и монтажных рисков, а также страхование чистоты права собственности заемщика на возводимый объект, выгодополучателем по которым выступает заемщик или банк;

· иные виды обеспечения, предусмотренные законодательством, если они не противоречат политике банка.

Однако при выборе и оценке предмета обеспечения следует руководствоваться общим правилом: обеспечение должно иметь тесную связь со строительным проектом. Поэтому обычно -- в тех правовых системах, которые это позволяют, главным предметом залога служит непосредственно земельный участок и строящийся объект, ведь в любой момент времени этот единый объект недвижимости имеет определенную рыночную цену, которая при грамотном подходе кредитора никогда не превышает суммы выданных к этому моменту кредитных средств. Единственная проблема заключается в том, что в некоторых странах рыночная цена объекта сильно зависит от того, какие права имеются на землю, признан ли официально, с юридической точки зрения, данный строящийся объект недвижимостью или нет.



Специфика управления кредитами на жилищное строительство

Управление кредитом, выданным на строительство жилья, -- не слишком сложное, но требующее постоянного внимания дело. Залог успеха заключается в регулярном мониторинге проекта, архитектурном и инженерном надзоре за ходом его реализации, а также за расходованием кредитных средств, и в этом одна из главных особенностей таких кредитов. Наилучшие результаты достигаются в том случае, если этим занимаются непосредственно банковские сотрудники, но можно пользоваться и услугами дополнительных помощников и консультантов, работающих по временным контрактам.

Необходимость постоянного контроля за строительным проектом объясняется возможностью нецелевого использования средств, выделенных для его финансирования. В случае с покупкой готового жилья все относительно просто: банку достаточно тем или иным способом проконтролировать перечисление кредитных средств фактическому продавцу недвижимости. Если же речь идет о строительстве, то золотое правило кредитора заключается в том, чтобы никогда и ни при каких обстоятельствах не выдавать заемщику все деньги, которые он просит. И это вполне мотивированно. Строительство занимает как минимум несколько месяцев, если это более или менее серьезный проект. Выдача всех денег сразу может привести к серьезным осложнениям с финансированием проекта ближе к его окончанию, причем это может произойти не обязательно по вине заемщика, но и по независящим от него обстоятельствам. Поэтому принятый в международной практике стандартный порядок выделения средств при кредитовании строительства заключается в поэтапном кредитовании фактически произведенных работ.

Более того, международная практика в этой области такова, что кредит выдается не для авансирования работ, а для компенсации произведенных застройщиком затрат.

В частности, в ходе работ над совершенствованием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были предложены варианты оценки затрат застройщика на отдельные виды работ. Предлагаемые поправки в закон содержали норму, согласно которой в случае, если это предусмотрено договором долевого строительства, застройщик вправе потребовать выплаты ему авансов после завершения каждого из основных этапов строительства. При этом размеры авансов, установленные договором, не могут превышать:

25% - после возведения оснований и фундаментов, а также несущих и ограждающих конструкций подземной части здания, если это предусмотрено проектной документацией (нулевой цикл);

15% - после возведения несущих и ограждающих конструкций надземной части здания (надземная часть);

30% - после монтажа инженерного оборудования, предусмотренного проектной документацией (монтаж инженерного оборудования);

30% - после завершения наружных и внутренних отделочных работ, предусмотренных проектной документацией (отделочные работы).

Общую последовательность финансирования строительных проектов с привлечением кредитных средств можно представить следующим образом:

1) начальные собственные средства застройщика (собственные инвестиции, обычно не менее 30%, расходуются, как правило, на приобретение земельного участка и разработку проектной документации);

2) оборотные средства застройщика для временного финансирования очередного этапа строительных работ;

3) проверка банком-кредитором проделанной работы и закупленных материалов;

4) выдача банком-кредитором соответствующего транша кредитных средств с одновременным возвратом оборотных средств заемщика;

5) финансирование следующего строительного этапа за счет оборотных средств заемщика и т.д.

Если при анализе очередного запроса на предоставление заемщику кредитных средств выясняется, что остаточных средств по кредиту не хватает для завершения строительства, заемщик, согласно стандартным требованиям, обязан обеспечить недостающее финансирование за свой счет.

Кредитный инспектор на основании получаемых документов и результатов проверок не реже одного раза в квартал проводит анализ финансово-экономического состояния заемщика и оценивает обеспечение по кредиту. К проверке заемщика могут привлекаться аудиторские фирмы и другие специализированные организации. Проверка, как правило, осуществляется за счет заемщика и лишь в отдельных случаях за счет банка.

Погашение строительного кредита осуществляется в обратном порядке, и в этом еще одна интересная его особенность. Несмотря на то, что размер банковского кредита составляет обычно 50Ї80% суммарных затрат по проекту, т.е. на долю банка при продаже готового объекта, казалось бы, должно приходиться 50Ї80% от продажи, банки часто настаивают на так называемом ускоренном графике погашения кредита.

Заключается он в том, что в зависимости от конкретных договоренностей на погашение кредита может направляться либо 90% выручки от продажи готовых объектов, либо порядка 110% величины выданного кредита в расчете на единицу построенной площади. При этом после состоявшейся продажи 50Ї80% построенных объектов (квартир или домов) банк полностью получает назад выданный кредит и выходит из игры. Остальные поступления от продаж или аренды недвижимости находятся в распоряжении застройщика и прочих инвесторов. Таким образом, прибыль от реализации проекта будет содержаться в поступлениях, полученных после выплаты заемщиком обязательств по кредиту, а риск неполучения этой прибыли остается за заемщиком. Такая политика основана на том, что цель банка, как кредитной организации, заключаются в предоставлении максимально надежных и возвращаемых в срок кредитов, в получении прибыли не от реализации конкретных проектов, а от взимаемых процентных платежей за пользование кредитами.

По финансовой схеме выплаты процентов большинство строительных кредитов относятся к типу «шаровых кредитов» По-другому эти кредиты называются кредитами с «шаровым» платежом. В общем виде они предусматривают крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения долга, обычно в конце кредитного периода, за счет реализации построенного объекта или рефинансирования кредита на иных (более выгодных для заемщика) условиях, предполагающих, что обеспечением по кредиту уже выступает готовый объект недвижимости. График платежей по такому кредиту представлен на рис. 3. Обычно такие кредиты выдаются на относительно короткий срок (до 5 лет). Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячные платежи заемщика по возврату кредита (заемщики оплачивают лишь процент за пользование кредитом) в течение периода строительства, перенося основную нагрузку по платежам на период реализации объекта.

Однако следует иметь в виду, что при таком подходе к построению графика погашения кредита для банка усиливается риск невозврата кредита. Поскольку возврат основной суммы относится на конец срока, велика вероятность того, что за это время по тем или иным причинам финансовое положение заемщика изменится в худшую сторону или объект недвижимости не будет завершен. Кроме того, негативное влияние могут оказать существующий риск неликвидности залога, а также вероятность снижения цен на недвижимость.

Возрастает и риск ликвидности, так как основная сумма долга возвращается только в конце срока и банк не имеет возможности регулярно пополнять свою ресурсную базу в виде платежей по основной сумме долга кредита.

Рис. 3. График погашения «шарового» кредита на строительство жилья

Если все пойдет по плану, т.е. согласно утвержденным изначально ориентирам, банк может согласиться на кредитование дополнительных работ по отделке помещений «под заказ» для нужд отдельных покупателей или арендаторов (кредитные средства так же, как и ранее, перечисляются банком лишь после выполнения работ). Эта окончательная отделка требует повышенного внимания и квалифицированного труда, так как именно от этой фазы подготовки объекта недвижимости к сдаче в аренду (или к продаже) будет в конечном счете зависеть степень успеха реализации проекта и стабильность получения дохода от недвижимости.

После того как закончено жилищное строительство, застройщик часто занимается сдачей недвижимости в аренду. Это происходит, например, при строительстве недвижимости смешанного типа -- с жилыми помещениями на верхних этажах и с коммерческими площадями на нижних. Именно на этом этапе, когда все доходы уже будут получены или выйдут на стабильный уровень, и формируется реальная доходность строительного проекта.

4. Общий обзор управления рисками кредитования жилищного строительства В разделе использованы следующие материалы: Peiser, Richard B., Anne B. Frej. 2003. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business, 2d ed. Washington, D.C.: Urban Land Institute; Miles, Mike E., Gayle Berens, Marc A. Weiss. 2000. Real Estate Development: Principles and Process. Washington, D.C.: Urban Land Institute.

Термин «управление риском» появился в США в начале 1960-х гг. Целью управления рисками является помощь организации в защите ее активов от негативных последствий, непредвиденных событий или неблагоприятных обстоятельств.

Управление риском представляет собой совокупность следующих мероприятий:

· определение риска (выявление опасностей, которым подвергается проект);

· оценка вероятности возникновения и размера финансовых потерь вследствие проявления таких опасностей;

· анализ необходимости заключения договоров страхования рисков;

· процесс ликвидации и минимизации убытков;

· инспектирование риска путем регулярного контроля вероятности проявления риска и, как следствие, потерь или уменьшения доходов.

Таким образом, управление риском -- глобальная оценка риска как такового и последствий его проявлений. Процесс управления риском включает следующие этапы:

· определение риска;

· оценка риска;

· контроль риска;

· финансирование риска.

Определение рисков является основой работы с рисками, поскольку, не определив риск, нельзя начать работу по его уменьшению.

Работа по оценке риска заключается в определении вероятности проявления риска и размера финансовых потерь, которые может повлечь за собой проявление риска.

Контроль риска включает меры, направленные на снижение вероятности возможного риска, исключение его, а также уменьшение тяжести последствий в случае проявления риска.

По результатам проведенной оценки рисков кредитор выделяет риски, которые находятся на недопустимо высоком уровне. С такими рисками необходимо работать в направлении их минимизации; при невозможности понизить уровень риска принимается решение о невозможности кредитования рассматриваемого проекта.

На этапе финансирования рисков решается вопрос о покрытии финансового ущерба, возникающего в случае проявления риска, посредством создания резервов на возможные потери по кредитам, передаче рисков при помощи страхования страховым кампаниям, а также включения средств, необходимых для покрытия риска в размере его оценки в стоимость кредитного продукта (проценты по кредиту). Работа по управлению рисками требует определенных издержек, как прямых -- уплата страховых премий, так и косвенных -- увеличение операционных издержек вследствие ведения работы по управлению рисками, но эти расходы обычно включаются кредиторами в стоимость кредитного продукта и в конечном счете покрываются заемщиком.

Основные виды рисков при кредитовании жилищного строительства и способы управления ими

Уже не раз подчеркивалось, что среди всех возможных кредитов строительные кредиты являются самыми рискованными, а значит и самыми дорогими.

В любом случае, при рассмотрении каждого заявления на кредит банк должен убедиться в том, что уровень рисков, которым он себя подвергнет при утверждении кредита, соответствует оговоренным в кредитной политике критериям. Банкам не рекомендуется браться за кредитование проектов с повышенным уровнем рисков, если они не готовы к этому как с точки зрения профессиональной подготовки персонала, так и по финансовым соображениям.

Все риски кредитования жилищного строительства можно разделить на четыре блока:

· кредитные риски;

· рыночные риски;

· риски внешних факторов;

· строительные риски.

Кредитные риски, свойственные любому виду кредитования, присутствуют, безусловно, и при кредитовании строительства жилья. Соответственно методы контроля и управления подобными рисками при кредитовании строительства идентичны процедурам, которые должен осуществлять банк при выдаче любых других видов кредитов.

Рыночные риски - это риски, связанные с качеством маркетинговых исследований, производимых на предварительном этапе подготовки проектов жилищного строительства. В качестве примера можно привести ситуацию, когда к моменту завершения этапа строительства предъявляемый рынком уровень и/или качество спроса по тем или иным причинам изменились и квартиры в построенном доме невозможно реализовать по запланированным на этапе разработки проекта ценам. Даже пусть небольшое, но не запланированное ранее смещение или снижение спроса может существенно увеличить первоначально планировавшийся срок окупаемости проекта и привести к серьезным проблемам при погашении взятого на строительство кредита.

Кроме того, при анализе рыночных рисков, помимо анализа уровня спроса, необходимо также провести качественное исследование рынка на предмет обнаружения возможности появления на нем каких-либо других проектов, которые могут конкурировать с данным проектом. Такого рода конкурирующие проекты, даже если они не будут построены раньше реализующегося объекта, по качеству или каким-либо другими параметрам (условиям) могут его превосходить. В результате часть потенциальных покупателей квартир в данном доме могут или просто отложить покупку в нем до момента реализации конкурирующего проекта, или вообще предпочесть приобрести квартиру в последнем.

Таким образом, для снижения рыночных рисков при кредитовании проектов жилищного строительства необходим качественный маркетинговый анализ текущего спроса и предложения, а также возможностей их изменения по мере реализации проекта.

К рискам внешних факторов, помимо форс-мажорных обстоятельств, можно отнести, например:

· ухудшение состояния площадки, грунта и т.п.;

· внезапные изменения в условиях ведения бизнеса;

· банкротство партнеров.

Способом управления подобными рисками в основном является качественная проверка всех соответствующих нюансов, связанных с подготовкой проекта кредитования строительства жилого объекта. В частности, для снижения рисков, связанных с возможностью ухудшения состояния строительной площадки, на которой возводится объект, необходимо предусмотреть проведение адекватных инженерных исследований и, при необходимости, соответствующих мероприятий, например по укреплению фундамента и т.п.

Если все представленные выше виды рисков в той или иной степени свойственны фактически любому виду проектного финансирования, то с кредитованием строительства вообще и жилищного строительства в частности связаны особые, строительные риски.

Эти строительные риски, в свою очередь, можно подразделить на четыре группы:

· юридические;

· экономические;

· управленческие;

· технологические.

В проект жилищного строительства вовлечено большое количество различного рода организаций, начиная от непосредственно девелоперских компаний, инициирующих реализацию проекта, подрядных строительных организаций, различных государственных и муниципальных учреждений, осуществляющих экспертизу и выдачу различного рода разрешений и согласований, и заканчивая покупателями или арендаторами построенных квартир.

Поэтому существенным фактором является качественная оценка правовой и договорной стороны взаимодействия между различными субъектами проекта. В целом все эти вопросы можно охарактеризовать как юридические риски, к которым, в частности, можно отнести:

· конфликт прав в отношении предмета залога;

· нарушение договорных обязательств;

· отношения и обязательства с/перед муниципалитетом;

· проблемы согласовательных процедур;

· проблемы зонирования/требований охраны окружающей среды.

Для того чтобы определить и на начальном этапе оценить юридические риски, банк (а именно его юридическое управление) при анализе заявки на строительный кредит должен затребовать и тщательным образом проверить весь пакет контрактов с подрядными организациями, договоры, на основании которых будет реализовываться построенный объект, а также весь перечень нормативно-разрешительной документации по проекту.

К строительным экономическим рискам можно отнести риски, связанные с качеством экономических расчетов по проекту. Среди основных экономических рисков при кредитовании строительства жилья можно отметить следующие:

· занижение оценки строительных и проектных затрат;

· непредвиденное увеличение затрат;

· нецелевое использование средств;

· недостаточный объем резервирования средств для непредвиденных расходов;

· недостаток у заемщика собственных и/или привлеченных средств для завершения проекта.

Поэтому успех проекта и надежность кредита, выданного на его реализацию, во многом зависит от того, во-первых, насколько правильно сам заемщик проведет расчеты по проекту, а во-вторых, насколько адекватно банк проанализирует различные затраты и поступления в течение реализации проекта и по его завершении. Соответственно, основной задачей при управлении экономическими рисками является комплексный анализ потоков денежных средств по проекту, включающий также анализ:

· строительных и прочих затрат;

· поступлений;

· плана-графика строительно-монтажных работ;

· структуры кредитной схемы и т.д.

Еще одним видом специфических проблем, с которыми может столкнуться банк при кредитовании строительства, в том числе жилищного, являются управленческие риски.

К таким рискам можно отнести:

· низкий уровень менеджмента:

­ со стороны банка;

­ со стороны организатора проекта - заемщика;

· риск ликвидности для заемщика;

· несанкционированное и нецелевое расходование средств;

· кража или порча незастрахованных материалов.

Помимо анализа организационной структуры и квалификации управленческого персонала, при оценке подобных рисков существенным подспорьем банку должен быть опыт реализации компанией-заемщиком аналогичных проектов. То, насколько успешной и беспроблемной была реализация компанией предыдущих проектов, может свидетельствовать в том числе и об уровне управления и квалификации управленческого персонала компании.

Что касается оценки потенциальных управленческих проблем со стороны банка, то тут важным критерием, помимо, безусловно, квалификации всех подразделений, должно быть качество организации взаимодействия между ними. Кроме того, поскольку кредитованию жилищного строительства присуще большое количество специфических рисков, это определяет целесообразность участия в подготовке и управлении проектами специализированных организаций или экспертов, имеющих опыт непосредственно в строительной области. Нередко именно привлечение квалифицированных строительных инженеров позволяет избежать проблем с инвестициями и кредитами или ликвидировать их на ранней стадии.

И, наконец, специфическими рисками при кредитовании жилищного строительства являются так называемые технологические риски, к которым, в частности, можно отнести:

· низкое качество проектных разработок;

· низкое качество материалов и технологий;

· низкая квалификация подрядчиков;

· банкротство подрядчиков;

· отсутствие у подрядчиков необходимых материалов.

Методы управления и в конечном счете снижения подобных рисков, как и в предыдущих случаях, заключаются в том, чтобы определить и адекватно проанализировать, по возможности с привлечением соответствующих специалистов и экспертов, потенциальные проблемы, связанные с качеством разработки технических условий проекта, строительных материалов, которые планируется использовать при реализации проекта, используемыми технологиями и т.п.

В то же время, для того чтобы обезопасить процесс реализации проекта от проблем, связанных, например, с банкротством подрядчиков или отсутствием у них необходимых материалов, целесообразно иметь проверенную информацию об иных подрядчиках и поставщиках материалов, которых можно было бы привлечь в случае, если такая необходимость возникнет. Поэтому при анализе перечня подрядных организаций и поставщиков материалов, которые компания-заемщик планирует привлекать при реализации проекта, целесообразно предусмотреть подобного рода «запасной» вариант.

5. Особенности кредитования индивидуального жилищного строительства

Специфическая особенность кредитования индивидуального жилищного строительства состоит в том, что заемщиками выступают индивидуальные застройщики, которые строят дом для собственного проживания. В связи с этим кредитование индивидуального жилищного строительства в большинстве случаев, по сути, является совокупностью двух видов кредитования, сочетающей в себе особенности кредитования строительства и особенности долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

В большинстве случаев кредит на индивидуальное жилищное строительство представляет собой краткосрочный кредит на строительство (обычно сроком от 6 до 18 месяцев, обеспечением чаще всего выступает земельный участок), который по завершении строительства индивидуального дома, как правило, заменяется долгосрочным ипотечным кредитом, залогом по которому выступает земельный участок и построенный на нем индивидуальный жилой дом. В зависимости от типа связи между краткосрочным строительным и долгосрочным ипотечным кредитами выделяют два типа кредитных продуктов для индивидуального строительства.

1. Комплексный строительно-ипотечный кредит (construction-to-permanent loan/single-close loan). В рамках этого кредитного продукта заемщик в течение строительного периода платит лишь проценты по кредиту и не выплачивает основную сумму долга, а по завершении возведения дома кредитор самостоятельно трансформирует строительный кредит в ипотечный на заранее определенных условиях. Рассматриваемый продукт привлекателен тем, что заемщику требуется лишь один раз подготовить документы, заявку и проходить проверку в кредитном институте (процедура может быть достаточно длительной и дорогостоящей и включает оценку будущего дома, оценку земельного участка, подтверждения прав на земельный участок, проверку иных необходимых документов, уплату административных сборов и т.д.) для того, чтобы построить и начать эксплуатировать собственный жилой дом. Кроме того, комплексные кредитные продукты, как правило, предусматривают минимальный авансовый платеж или вовсе его отсутствие. Отрицательной стороной продукта следует признать отсутствие у заемщика права выбора наиболее привлекательных условий ипотечного кредитования на рынке после завершения строительства дома.

2. Специализированный строительный кредит (construction-only loan/double-close loan). Кредитный продукт предусматривает схему, при которой заемщик берет отдельный краткосрочный кредит на строительство индивидуального дома, а по завершении строительства подает заявку на получение долгосрочного ипотечного кредита под залог построенного объекта. Краткосрочный строительный кредит представляет собой кредитный продукт шарового типа с выплатой процентов за пользование кредитом в течение всего кредитного срока и оплатой основной суммы долга по его завершении. Часто в такой схеме кредитный институт требует уплаты заемщиком авансового платежа за обслуживание кредита в размере от 0,5 до 3% суммы кредита. Кроме того, заемщику по окончании строительства необходимо искать кредитора для предоставления ипотечного кредита, правда, по сравнению со схемой комплексного кредитования заемщик обладает большей гибкостью при выборе наиболее привлекательных для него условий на рынке. Краткосрочный строительный и долгосрочный ипотечный кредит могут быть предоставлены как разными кредитными институтами, так и одной организацией.

Одной из разновидностей кредита на индивидуальное жилищное строительство является так называемый связанный кредит (bridge loan), при котором залогом на период строительства индивидуального дома выступает уже имеющаяся у заемщика недвижимость. Данный вид кредитования подходит достаточно узкому кругу лиц, поэтому не нашел достаточно широкого распространения в практике кредитования индивидуальных застройщиков.

Одной из последних тенденций в международной практике кредитования индивидуального жилищного строительства следует признать то, что наличие прав на земельный участок все чаще не является обязательным условием в программах кредитования индивидуальных застройщиков, а средства кредита могут быть использованы на приобретение земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Кредитные институты заинтересованы в ликвидности кредитуемого объекта строительства, поэтому стараются принимать самое активное участие в выборе земельного участка, на котором будет осуществляться строительство, для которого запрашивается финансирование.

В международной практике размер кредита для строительства индивидуального дома рассчитывается на основе четырех составляющих:

1) общая стоимость строительства, куда в обязательном порядке входят затраты на непосредственное строительство индивидуального дома, а также, по согласованию с кредитором, косвенные затраты (плата за получение разрешения на строительство, плата за подключение объекта к сетям инженерной инфраструктуры, вознаграждение архитектору и другие расходы, связанные со строительством, но не включаемые в себестоимость возведения дома); в противном случае косвенные расходы оплачиваются заемщиком из собственных средств;

2) затраты заемщика на получение кредита (плата за рассмотрение кредитной заявки, страхование и т.д.);

3) резерв для оплаты процентов по кредиту на период строительства. Для того, чтобы заемщик не отвлекал собственные средства в период строительства, и для гарантированности процентных выплат из общей массы кредита на индивидуальное жилищное строительство выделяется резерв для выплаты процентов за пользование кредитом (как правило, строительный кредит предполагает в период строительства выплату только процентов за пользование кредитом, выплата основного долга производится по завершении строительства, а сам строительный кредит очень часто трансформируется в долгосрочный ипотечный) на предусмотренный кредитным договором период строительства;

4) резерв на покрытие непредвиденных расходов, который обеспечивает покрытие непредвиденных расходов в процессе строительства и, как правило, устанавливается на уровне 5% фактической себестоимости строительства дома (объем резерва может быть увеличен для нестандартных и особо сложных проектов).

Размер кредита определяется на основе допустимого отношения размера кредита к общему объему затрат. В большинстве стран Западной Европы и в США этот показатель может достигать 95%, среднее значение - 70%.



Пример расчета кредита на строительство индивидуального жилого дома приведен ниже:

Стоимость земельного участка	$ 40 000
Общая стоимость строительства	$ 180 000
Затраты заемщика на получение кредита	$ 10 000
Резерв для выплаты процентов	$ 4 600
Резерв на покрытие чрезвычайных потерь	$ 9 000
Общий объем затрат	$ 243 600
Коэффициент отношения кредита к объему затрат	70%
Размер кредита	$ 170 520

Размер резерва для выплаты процентов определяется по следующей формуле:

,

где

V_{i r} Ї объем резерва для выплаты процентов;

LA Ї общий объем кредита;

IR - процент за пользование кредитом (годовая ставка);

СТ - продолжительность строительства.

В представленном примере LA = $ 171 700, IR = 6%, СТ = 9 месяцев.

Одно из основных отличий кредита на индивидуальное строительство от традиционного ипотечного кредита заключается в механизме его предоставления. Ипотечный кредит, как правило, предоставляется единовременно для приобретения жилья. Кредит на индивидуальное строительство предоставляется отдельными траншами (от 5 до 10 траншей за весь кредитный период) в соответствии со стадиями строительства (например: завершение работ с фундаментом, сбор основной конструкции дома, обеспечение дома разводящими сетями коммунальной инфраструктуры и т.д.) или процентом готовности здания (например: 10, 30, 50%). При этом деньги поступают по итогам реализации работ, а не авансом. Основанием для оплаты является либо результат инспекции дома экспертом кредитного института, либо предоставление документированного объема затрат за определенное время (например, за месяц).

От ипотечного кредита кредит на индивидуальное строительство также отличается тем, что, помимо проверки характеристики заемщика по требованиям, принятым в ипотечном кредитовании (размер доходов, кредитная история, соотношение дохода заемщика и выплат по кредиту, размер сбережений, оценка объекта залога и т.д.), выдача кредита на индивидуальное строительство предполагает анализ дополнительных характеристик, связанных со строительством:

· квалификации застройщика (вне зависимости от того, будет ли заемщик сам строить дом или привлекать строительную организацию);

· проектной документации и эскизов будущего объекта;

· сметы расходов на строительство объекта;

· структуры кредита с выделением необходимых резервов;

· схемы последовательности строительных и монтажных работ;

· необходимых разрешений, согласований и результатов экспертиз (если требуется) и т.д.

Для получения кредита на строительство индивидуального дома заемщику, помимо документов, требующихся для оформления стандартного ипотечного кредита, также необходимо иметь:

· проектную документацию и эскизные проекты предлагаемого к строительству здания;

· документы, подтверждающие право собственности или аренды на земельный участок, если он уже приобретен или арендован (с учетом всех имеющихся ограничений по использованию, выпиской из градостроительного регламента и иных ограничений, если они имеют место);

· отчет независимого оценщика об оценке стоимости земельного участка, на котором предполагается строить объект, или стоимости права его аренды;

· копии разрешения на строительство и результатов необходимых для строительства дома согласований и экспертиз (в том числе технические условия подключения к коммунальной инфраструктуре, обременения со стороны городских властей, градостроительный регламент и т.д.);

· копия контракта между заемщиком и строительной организацией-подрядчиком, где указана стоимость работ, даты начала и окончания строительства индивидуального жилого дома;

· подробная смета по всем материалам и работам, необходимым для возведения индивидуального дома;

· данные о подрядчике, который будет осуществлять строительство, включающие:

Ї сведения о размере компании;

Ї сведения об опыте работы;

Ї лицензию (если требуется);

Ї сведения о страховании гражданско-правовой ответственности (если предусмотрены).

Помимо перечисленных документов, в зависимости от сложности и специфики объекта для рассмотрения кредитной заявки могут потребоваться дополнительные материалы.



Основная литература

1. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2005.

2. Косарева Н.Б., Страйк Р., Развитие ипотечного жилищного кредитования в России - М.: Институт экономики города, 1994.

3. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / под ред. Н.Н. Рогожиной. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

4. Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

5. Пастухова Н.С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов). - М.: Фонд «Институт экономики города», 2003.

6. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

7. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004

8. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования / под ред. Н.Б. Косаревой. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

9. Реформа системы управления городской экономикой в России в 1998-2000 гг. / под ред. Н.Б. Косаревой и Р. Дж. Страйка. - М. Фонд «Институт экономики города», 2001.

10. Рогожина Н.Н. Рекомендации по организации обслуживания ипотечных жилищных кредитов. - М: Фонд «Институт экономики города», 2002.

11. Рогожина Н.Н. Формы финансовой поддержки семей с невысоким уровнем доходов при улучшении жилищных условий. - М: Фонд «Институт экономики города», 2004.

12. Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004.

13. Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования / под ред. Э.К. Трутнева. - М. Фонд "Институт экономики города", 2004.

14. Страйк Р., Косарева Н.Б. Становление рынка жилья в России // Вестник экономических реформ. 1993.

15. Dennis, Marshall W. 1992. Residential Mortgage Lending. 3nd ed.

16. Fabozzi, Frank J., C. Ramsey, and Frank Ramirez. 1994. Collateralized mortgage obligations: structures and analysis. 2nd ed. Frank J. Fabozzi Associates.

17. Fabozzi, Frank J., ed. 2001. Bank Loans: Secondary Market and Portfolio Management. John Wiley & Sons.

18. Kamakura Corporation. 1998. Asset & Liability Management: A Synthesis of New Methodologies. Risk Books Publications.

19. Kider? Mitchel H., and Don Halpern. 2004. Secondary Mortgage Market Guide. New York: Juris Publishing, Inc.

20. Korajczyk, Robert A., ed. 1999. Asset Pricing and Portfolio Performance: Models, Strategy and Performance Metrics. Risk Books Publications.

21. Lore, Kenneth, and Cameron L. Cowan. 2000. Mortgage-Backed Securities: Developments and Trends in the Secondary Mortgage Market. MN: West Group.

22. Olegariio, Rowena. 2002. Credit-Reporting Agencies: Their Historical Roots, Current Status, and Role in Market Development. Background paper for the WDR 2002. World Bank.

Дополнительная литература

1. Батлер С.Б. Ипотечное кредитование незастроенных земельных участков в России. Рекомендации практикующему юристу. - М.: Фонд «Институт экономики города», 1997.

2. Батлер С.Б., Пастухова Н.С. Подходы к проблеме банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг // Рынок ценных бумаг. 2002. № 19.

3. Волков Г.А., Копейкин А.Б., Косарева Н.Б. Совершенствование системы гарантирования права собственности на недвижимое имущество // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2002. № 5.

4. Вопросы учета недвижимого имущества и регистрации прав на него / под ред. Л.Г. Фридганта. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

5. Гасяк В.М. Руководство по процедуре нотариального удостоверения и государственной регистрации сделок с недвижимостью при ипотечном жилищном кредитовании. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2000.

6. Гончаров С.Г., Селюков В.К. Управление рисками. Ипотечная сфера. - М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, 2001.

7. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Издательско-книготорговый центр "Маркетинг", 2002.

8. Гражданское право: в 2 т.: Учебник / отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: БЕК, 2000.

9. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. - М.: Финансы и статистика. 2002.

10. Довгялло М., Метелкин А., Ткаченко А. Методические рекомендации по организации финансирования проектов жилищного строительства. - М.: Фонд «Институт экономики города», 2001.

Размещено на Allbest.ru

...