Полюстрово

Кал.

0,2

средний

2

Средняя

Кировская

Кир.

0,1

средний

3,5

Средняя

Балтийская железная дорога

Кир.

1

низкий

примыкает

Хорошая

Охтинская

Красногв.

0,7

высокий

0,8

Ниже среднего.

Новоизмайловская

Моск., Адм.

0,7

средний

примыкает

Средняя

Долгорукова Дача

Невский

0,4

низкий

3

Средняя

Октябрьская

Невский

1,6

средний

1,8

Ниже среднего

Левобережная

Невский

0,2

высокий

3,8

Ниже среднего

Стеклянный городок

Невский

1,7

средний

примыкает

Средняя

Петровский остров

Петрогр.

1,3

средний

примыкает

Средняя

Леонтьевский мыс

Петрогр.

0,6

высокий

примыкает

Средняя

Вдоль Петроградской набережной

Петрогр.

0,9

средний

часть территории входит в ист. центр

Средняя

У Кантемировского моста

Петрогр.,

Выб.

0,5

средний

примыкает

Хорошая

Чернореченская

Прим.

0,7

средний

примыкает

Средняя

Волково

Фрунз.

0,4

низкий

0,7

Хорошая

Синопская

Центральный

0,2

высокий

примыкает

Средняя

Таврическая

Центр.

1,3

средний

примыкает

Средняя

Московская товарная

Центр.

0,7

средний

примыкает

Средняя

Лиговская

Центр.

0,2 - Московские ворота

средний

примыкает

Хорошая

Именно эти факторы во многом определяют, как возможное перспективное назначение зон, так и привлекательность для инвесторов.

На рис. 7 видно, что большинство промышленных зон серого пояса имеют среднюю транспортную доступность. Близость к центру или к станциям метрополитена еще не является гарантией хорошей транспортной доступности. Важную роль играет и уровень «пробок» на прилегающих магистралях. Даже зоны, максимально приближенные к центру (на Петроградской стороне, Синопская, Таврическая) в силу большой автомобильной загруженности центра обладают не лучшей транспортной доступностью. Ожидаемо аутсайдерами оказались Октябрьская, Левобережная и Охтинская промзоны, так как они находятся на значительном отдалении от исторического центра. Адмиралтейская же зона попала в эту группу из-за большого расстояния до метро и сильной транспортной загруженности прилегающей территории.

В качестве положительного момента стоит отметить, что большинство промышленных зон находятся на расстоянии менее одного км от метро, что повышает инвестиционную привлекательность данных территорий.

Оценить инвестиционную привлекательность промышленных зон, подлежащих реновации, можно основываясь на нескольких критериях. Помимо транспортной доступности такими критериями могут быть функциональное зонирование территории (инвестор заинтересован в зонах, где как можно большие площади отведены под жилую застройку), рекреационный потенциал (территория выходит к набережной, располагается рядом с крупными рекреационными зонами, близко к историческому центру).

Наибольшие площади под жилую застройку отведены в промышленных зонах Петровский остров, Леонтьевский мыс, Новоизмайловская, Полюстрово, Лиговская, Чернореченская, Октябрьская. Промзона Арсенальная, напротив, несмотря на свое выгодное расположение, не столь привлекательна для инвесторов, так как на ее территории не более 10% земель предназначено под жилую застройку, остальные на Генеральном плане обозначены как общественно-деловые, промышленные зоны.

Очень сильно осложняют освоение территорий промзон расположенные в их границах кладбища. К числу таких территорий относятся Волковская, Охтинская и Чернореченская - кладбища занимают до 25% площади промзоны.

Общемировой тенденцией для крупнейших городов является увеличение доли сектора услуг и вынос за городскую черту большинства промышленных предприятий. Реорганизация индустриальных зон является важным условием развития крупнейших старопромышленных городов мира [2]. В Санкт-Петербурге всерьез о редевелопменте «серого пояса» задумались в начале 2000-х гг., когда губернатором Петербурга была Валентина Матвиенко. В свое время застройщикам массово выдавали разрешения на строительство на окраинах города, где были свободные площади и стоимость земли существенно ниже, чем в центре. Фактически бесконтрольное массовое жилищное строительство привело к формированию на границе Петербурга и Ленобласти огромных жилых комплексов со слабо развитой социальной инфраструктурой. В центральной части города есть ресурсы для строительства жилых и торговых комплексов, бизнес-центров, в виде старых производственных зон. Именно поэтому в последнее время девелоперы активно включились в процесс освоения «серого пояса».

На данный момент наиболее активно преобразования идут (см. рис. 8):

* В Петроградском районе (см. рис. 4). Одним из первых проектов по выводу предприятий из центральной части города стал перевод производства «Первой мебельной фабрики» с Петроградской набережной, на месте которой построен бизнес-центр. На месте бывшего НИИ «Прикладная химия» на набережной будут планируется возведение жилого комплекса для судей Верховного суда. На освободившихся землях завода Вулкан (он переехал в район Белоострова) появился бизнес-центр класса В, с панорамным видом на крейсер «Аврора» и элитный жилой комплекс «Леонтьевский мыс». Бывшая промзона Петровского острова также отведена под строительство многофункционального комплекса [4]. Петроградский район в целом очень активно освобождается от промышленных зон, территории застраиваются главным образом жильем элитного класса, а также бизнес-центрами.

* в зоне Московская-Товарная, где большую часть производственной зоны отвели под жилищное строительство. Проект предусматривает возведение многофункционального жилого комплекса бизнес-класса, куда, кроме жилых домов, войдут гостиница, бизнес-центр и торгово-офисный центр.

* врайоне промзоны Полюстрово, несмотря на удаленность от центра и среднюю транспортную доступность. В этой зоне не очень много промышленных предприятий, препятствием к освоению здесь была высоковольтная ЛЭП, после переноса которой практически вся территория была переведена под жилую функцию и начала застраиваться. Так как данная территория находится вглубине района, не имеет выхода к набережным, класс и стоимость жилья здесь существенно ниже, в основном это эконом класс (например, ЖК Полюстрово-Парк) [5].

* На Октябрьской набережной также активно возводятся новостройки, несмотря на критические оценки экспертов. Территория значительно удалена от центра, характеризуется дефицитом рекреационных зон и не самой благоприятной экологической обстановкой. Тем не менее, аттрактивность набережной и невысокая стоимость земли привлекают на территорию застройщиков. На данный момент на территории бывшей промзоны реализуется большое количество проектов: «Невский эталон», «Цивилизация», «LEGENDA Дальневосточного», «Ренессанс», «Светлый мир и др.



Постепенные преобразования происходят на Васильевском острове в промзоне Балтийская, где на части территории строится элитный жилой комплекс Палацио.

Наименее всего подвержены преобразованиям Кировская, Адмиралтейская, Арсенальная промышленные зоны. Причин несколько. Во-первых, на этих территориях попросту пока нет свободных территорий под застройку, это промышленные зоны с действующим предприятиями. Существуют проекты переноса Адмиралтейских верфей в Кронштадт, а Большого порта - в Бронку, но пока они не реализуются. Во-вторых, в случае Арсенальной промзоны, причина состоит в функциональном зонировании территории - под жилую застройку отводится около 10% территории.

Таким образом, в Петербурге преобразование старопромышленных районов идет невысокими темпами и главным направлением редевелопмента остается строительство жилья. Редевелопмент происходит точечно, хаотично. Однако, в последнее время наметились положительные тенденции комплексного освоения старопромышленных территорий. Ключевой проблемой, порождающей более мелкие, на данном этапе остается отсутствие у городских властей комплексной стратегии развития «серого пояса», а также неслаженная работа девелоперов и представителей власти/

2.4 Механизмы поддержки промышленных зон Санкт-Петербурга

При характеристике мер поддержки промышленных зон последовательно остановимся на мерах содействие развитию зон, подлежащих градостроительному преобразованию и тех зон, которые предназначены для дальнейшего промышленного использования и развития.

Промышленные зоны, подлежащие градостроительному преобразованию.

Городские власти должны быть заинтересованы, в первую очередь, в комплексном развитии территории «серого пояса». Инвесторы, в свою очередь - в выгодном вложении средств. Для прихода инвестора имеет значение уровень подготовленности площадки.

Проведенный экспертный опрос показал, что процесс участия города в редевелопменте должен включать несколько последовательных стадий.

На первом этапе должен быть осуществлен подготовительный процесс - выкупаются земли у собственников (так как зачастую территория промзоны поделена между десятками собственников). Для того, чтобы они охотнее продавали свои земли, города есть возможности регулировать кадастровую стоимость земли. На данном этапе, как отмечали эксперты, именно город выступает в роли девелопера. После консолидации идет процесс архитектурных конкурсов параллельно с бизнес-моделями, затем город разрабатывает проект планировки, межевания, и распродает готовые земельные участки инвесторам по определенной стоимости, чтобы покрыть затраты на выкуп земли и ее инженерное оснащение.

Однако, по мнению отдельных экспертов, такие механизмы должны осуществляться, но в реальности все обстоит несколько по-другому.

Город не занимается консолидацией земель промзон. Девелопер, который выкупает земли точечно, чтобы покрыть свои затраты либо строит дома с высокой этажностью, либо чересчур уплотняет застройку. В случаях, когда функцию консолидации земель берет на себя город, удается избежать такой ситуации, и производится застройка оптимальной плотности и этажности.

В составе Правительства Санкт-Петербурга есть Комитет по экономической политике и стратегическому планированию (КЭПиСП), который уже несколько лет активно занимается инвентаризацией собственников земельных участков на территориях «серого пояса».

В экспертной среде не сложилось единого мнения по поводу эффективности мер государственной поддержки промзон «серого пояса» со стороны властей Петербурга.

По словам А.В. Косарева (Начальник сектора территориального развития, отдел стратегического планирования, Департамент социально-экономического анализа и прогноза, Администрация Ленинградской области), город долгое время стимулировал предприятия к переезду на окраины в промзоны Ржевка, Металлострой, Шушары и даже в Ленинградскую область (Всеволожский и Ломоносовский районы), однако в настоящее время процесс несколько приостановился. Те предприятия, которые можно было без сильных потерь «подвинуть» переместили в другие места или обанкротили. Остались сильные предприятия, имеющие стратегическое значение. Но в целом очевидно, что городские власти поддерживают процессы развития «серого пояса»: приняты поправки в Генплан, устранены неработающие (или простимулированы к переезду работающие) предприятия, выкуплены земли, выставлены лоты на продажу участков, разработаны ППТ, ведется застройка (ЖК О'Юность, Цивилизация, Галактика, Панорама 360, жилые дома на месте молокозавода «Петмол», «Невский завод», воинская часть бывшей артиллерийской лаборатории и др.).

А.С. Баранов (исполнительный директор ООО «Лаборатория Градопланирования») также считает, что в целом власти города поддерживают развитие «браунфилда», однако есть масса ограничений. Власти хотят повышать эффективность использования земель и одновременно - сохранять объекты культурного наследия.

А.С. Холоднов (заместитель генерального директора ИТП «Урбаника») со своей стороны высказывает мнение, что, если бы власти поддерживали развитие «серого пояса», мы видели бы какие-то интересные проекты. Но пока что проекты абсолютно точечные, инвесторы берутся за них на свой страх и риск. Власти город при этом часто выставляет трудновыполнимые требования по охране объектов культурного наследия. Если бы это было в более приемлемой для инвестора форме, например, сохранение только элементов фасада, то процесс шел бы гораздо быстрее. Например, в здании бывшего завода «Красный треугольник» инвестор уже около 15 лет пытается осуществить проект, с сохранением архитектурного наследия, но пока заметного прогресса нет. По мнению эксперта, в данном процессе должен быть какой-то разумный компромисс.

Что касается иных мер поддержки, администрация города должна предоставлять необходимую инфраструктуру: развивать улично-дорожную сеть, различные коммуникации. По словам А.С. Баранова, действующий генеральный лан полностью реализован с точки зрения строительства жилья, и только на 30% с точки зрения развития инфраструктуры.

Таким образом, для устойчивого разумного развития территорий «серого пояса» необходимо осуществление комплексного подхода. Активное участие городских властей в процессе реновации - один из факторов успешного осуществления грамотных и комплексных проектов развития территорий. В Санкт-Петербурге возможные меры поддержки либо вообще не реализуются, либо реализуются на начальных этапах (например, инвентаризация собственников в КЭПиСП).

Производственные зоны для дальнейшего промышленного использования.

Для потенциальных резидентов промышленных зон важно, чтобы от момента принятия решения о строительстве производства до момента непосредственного начала строительства прошел минимум времени.

Администрация города, которая заинтересована в инвесторах, в идеальном сценарии должна подготовить площадки для них. Цена земли при этом не должна быть запредельной. По оценкам экспертов, 2-3 тыс. руб. является нормальной ценой за 1 кв. м на подготовленных площадках.

Со стороны городских властей на промышленные зоны должен быть разработан проект планировки территории, определены и размежёваны земельные участки под предоставление будущим резидентам.

Кроме того, город прежде всего, ответственен за развитие дорожной инфраструктуры - подъездов к промышленной зоне, коммунальных сетей (промышленные зоны Ржевка, Парнас, в Колпинском районе), ускорение процедуры технологического присоединении к объектам сетевого хозяйства.

Для компаний с небольшим производством может быть важно наличие готовых помещений, чтобы они могли просто заехать и начать производство. Но это уже, скорее формат индустриального парка, как, например - Марьино.

Финансовые меры поддержки направлены на отдельные предприятия, а не промышленные зоны в целом, поэтому мы не будем их подробно рассматривать, а лишь перечислим:

* субсидии предприятиям Санкт-Петербурга;

* займы из Фонда развития промышленности Санкт-Петербурга;

* премии и конкурсы Правительства Санкт-Петербурга;

* налоговые льготы.

Таким образом, возможные меры поддержки со стороны городских властей и их эффективность являются одним из определяющих факторов успешного функционирования промышленной зоны или реновации старопромышленных зон. Органы власти города должны участвовать в проектах девелопмента и редевелопмента промышленных территорий. Именно городские власти способны обеспечить комплексный подход к освоению промышленных территорий.

Глава 3. Сравнительный анализ промышленных зон разных типов

3.1 Сводная оценка условий развития промышленных зон

Характеристика промышленных зон как сохраняющих свою функцию, так и подлежащих градостроительному преобразованию, выполненная в параграфах 2.2 и 2.3, позволяет провести сводную оценку ключевых условий развития промышленных зон. К числу значимых условий развития нами отнесены 6 ключевых параметров:

1) Время возникновения;

2) Особенности экономико-географического положения;

3) Степень освоенности территории;

4) Уровень инфраструктурной подготовленности территории;

5) Институциональная среда;

6) Инвестиционная привлекательность территории.

Приведем для каждого параметра наиболее значимые особенности развития промышленных зон обоих типов, выделенные в ходе детального анализа.

1) Время возникновения. Период возникновения промышленных зон повлиял на как местоположение в современном городе, так и на степень «устаревания» первоначальной - промышленной - функции.

Для производственных зон с дальнейшим промышленным использованием в целом характерна следующая закономерность: чем позднее сформировалась промышленная зона, тем лучше она удовлетворяет современным требованиям к организации промышленно-производственной площадки и выгоднее расположена относительно актуальных транспортных узлов и артерий города.

Для промышленных зон, подлежащих реновации, выделяется следующая особенность в условиях развития в зависимости от времени возникновения: наибольшими перспективами обладают зоны, появившиеся в советский период, так как они занимали локации, выгодные в настоящий момент для размещения жилых комплексов.

2) Особенности экономико-географического положения.

По итогам проведенного анализа было выявлено, что для производственных зон с дальнейшим промышленным использованием ключевыми факторами выгодного ЭГП выступают близость к КАД, близость к «вылетным» магистралям, наличие железнодорожной станции и наличие грузового международного порта.

Иной перечень характерен для промышленных зон, подлежащих реновации; он включает расстояние до исторического центра города, близость к метро и транспортную загруженность прилегающей территории.

3) Степень освоенности территории.

Для производственных зон с дальнейшим промышленным использованием степень освоенности означает заполненность промышленно-производственной площадки и оптимальное размещение различных звеньев технологической цепочки.

Было выявлено, что около половины промзон практически полностью освоены, дальнейшее развитие возможно за счет либо расширения границ, либо интенсификации производства. При этом в некоторых промышленных зонах (Конная Лахта, Предпортовая-3, Бронка, Белоостров) имеются значительные резервы для дальнейшего роста и развития.

Территории промышленных зон, подлежащих реновации, полностью освоенные, требующие проведения редевелопмента. Для них характеристикой «нового освоения» может являться % площадей, подвергшихся преобразованию.

4) Уровень инфраструктурной подготовленности территории.

Данный параметр условий развития актуален только для производственных зон с дальнейшим промышленным использованием.

Успешное развитие промышленной зоны связывается преимущественно с наличием необходимой производственной инфраструктуры, ее низкой степенью износа и наличием подъездных путей. В то же время все рассмотренные промышленные зоны обеспечены инженерной инфраструктурой и слабо диверсифицируются по этому параметру.

5) Институциональная среда.

Данный параметр условий развития напротив более актуален для промышленных зон, подлежащих реновации. К значимым условиям институциональной среды, выявленным в ходе анализа текущих темпов преобразования таких зон, относятся:

* отсутствие согласованных действий между органами власти и девелоперами;

* функциональное зонирование территории (в особенности % площади, отведенной под селитебную функцию).

Для производственных зон с дальнейшим промышленным использованием при этом существенно наличие проекта планировки территории и разрешенный вид использования промышленных территорий в соответствии с ПЗЗ.

6) Инвестиционная привлекательность территории. Является интегральным параметром перспективного развития промышленных зон.

Для сохраняющих назначение промышленных зон значение имеют характеристики ЭГП с учетом актуальных транспортно-логистических схем, текущая степень освоенности территории и уровень обеспеченности инфраструктурой, охарактеризованные выше.

Проведенный анализ показывает, что для промышленных зон, подлежащих реновации, инвестиционная привлекательность тем выше, чем лучше транспортная доступность, ближе расположение зоны к историческому центру, набережным, зеленым зонам и другим рекреационным аттракторам. Помимо этого, значима готовность альтернативной площадки для функционирования промышленного предприятия (в случае продолжения его работы).

3.2 Оценка условий и перспектив развития промышленных зон (на примере промзон Шушары и Лиговская)

3.2.1 Шушары

История возникновения. Близость Санкт-Петербурга - столицы государства - положительно повлияла на развитие территории Шушар. Еще при Петре I было принято решение о строительстве прямой дороги от Санкт-Петербурга до Москвы (в современном его виде она, конечно, появилась только в середине XX в.). А в XIX в. через Шушары прошла Витебская железная дорога.

Заметные изменения в Шушарах начались в 1931 году, когда на данной территории был создан крупный совхоз «Шушары» для обеспечения строящегося Мясокомбината им. С.М. Кирова. До 1970-х гг. территория совхоза изменялась, переформировывалась и укрупнялась. Появилось устойчивое словосочетание «Совхоз Шушары». Территорию к северо-востоку от огромного совхоза занимал Обуховский торфокомбинат, и для доставки торфа в этом месте была построена узкоколейка. В 60-е гг. завод прекратил деятельность, но отдельные участки узкоколейной дороги остались.

Наличие в прошлом к северо-востоку от Шушар производственных мощностей в какой-то мере повлияло на решение создавать здесь промышленную зону (см. рис. 9).

Примечателен тот факт, что изначально предыдущим Генеральным планом города 1988 года в районе современной промзоны Шушары предполагалась жилая застройка, однако вследствие ряда причин решения Генплана не были реализованы.

Одним из ключевых этапов в истории района Шушары стало строительство кольцевой автодороги, которая послужила своего рода катализатором развития. Также большое значение имели строительство уже в 2000-х гг. участков Витебского проспекта и Софийской улицы (особенно развязки с КАД) [28].

Идея создания промышленной зоны. Она берет начало в 2003 году, когда в Нижнем Новгороде проходил симпозиум по автомобилестроению. На нем было принято решение о строительстве завода Тойота на территории Российской Федерации [28]. На то чтобы завод построили именно в Петербурге и именно в Шушарах, повлияло несколько факторов.

Факторы формирования. Во-первых, в 2004 году Правительство Санкт-Петербурга приняло Постановление «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения» (Лабград). Одной из главных целей постановления было вовлечение в хозяйственный оборот земель неиспользуемых территорий, повышение эффективности использования территорий за счет изменение вида функционального назначения с промышленного на иной в соответствии с планами развития города (Постановление). Таким образом, вся территория южнее окружной железной дороги к между Московской и Витебской железными дорогами была переведена из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности.

Во-вторых, безусловным достоинством территории современной промзоны Шушары является ее ЭГП, а именно транспортно-географическое положение. Основные грузопотоки формируются в южном направлении - направлении Москвы. Поскольку промзона Шушары примыкает к КАД, федеральной трассе М-10 «Россия», а также железной дороге Московского направления, ее расположение очень выгодно.

В-третьих, по словам экспертов, большую роль сыграла достигнутая личная договоренность потенциальных инвесторов с руководством города - губернатором Валентиной Матвиенко. Был сделан проект планировки территории (см. Приложение 4), а также город пообещал и создал там инженерную инфраструктуру: построили транспортные подъезды и энергетические мощности.

Основные характеристики. Площадь территории составляет 1859,8 га - это самая большая по площади промзона города, свободных территорий осталось всего 6%. Производственная зона объединяет шесть более мелких нежилых зон по функциональному признаку: «Шушары-1» -- предприятия, занимающиеся грузоперевозками; на территории зоны «Шушары-2» построены предприятия Toyota и General Motors. В нежилой зоне «Шушары-3» введена инфраструктура Октябрьской железной дороги с Московской-Товарной и с Измайловской перспективы. Создаются терминальные комплексы. В зонах «Шушары-4» и «Шушары-5» (около Московского шоссе) строятся оптовые склады, терминалы, а также предприятия пищевой промышленности. Зона «Шушары-4» в основном формируется из мелких предприятий. Территория «Шушары-5» и «Шушары-6» развиваются как зоны с преобладающим профилем «логистика» и «транспорт» (Паспорт промзон).

Транспортная доступность характеризуется несколькими параметрами:

· Удаленность центра зоны от центра города -- 20 км,

· Удаленность от порта -- 29 км,

· Расстояние до аэропорта «Пулково» -- 10 км,

· КАД -- граница производственной зоны.

· Близость к крупнейшим магистралям города: Московское шоссе (часть трассы М10 и Е105) -- территория производственной зоны.

· Железнодорожный транспорт: железнодорожная станция «Шушары».

Крупными резидентами промзоны являются филиал ООО «Тойота Мотор», завод по выпуску автокомпонентов канадской компании Magna International; автозавод шведского концерна Scania, завод компании Foxconn (производство компьютеров американского концерна Hewlett-Packard), сельскохозяйственный производственный кооператив ПК «Шушары».

Что касается уровня инженерной подготовки территории, по мнению эксперта А.В. Косарева, уровень обеспечения инженерной инфраструктурой - высокий (сети есть, либо находятся относительно близко), а уровень инженерной подготовки территории - средний, так как мелиорация не проводилась с советских времен, выторфовка производится непосредственно инвестором в ходе строительства объектов.

Проблемы развития. Проблема в развития скорее не промзоны, а города - неверно выбрано направление, отрасль. Само сравнение Петербурга с Детройтом в свое время вызывало бурю эмоций у горожан, знающих судьбу этого американского города-автогиганта в прошлом. Развитие отверточной сборки автомобилей заведомо рискованное и малопродуктивное дело при современном уровне локализации производств автокомпонентов.

В планировочном отношении зона развивается несколько чересполосно, Развитие строго упорядоченной структуры улично-дорожной сети Фрунзенского района в южном направлении заперто «псевдоупорядоченной» и полупустой промышленной зоной.

Перспективы. Стоит отметить, что данная территория на Генеральном плане пока обозначена как земли промышленности, планы города на использование данной территории как промышленной пока не меняются.

Возможность прихода не территорию крупных инвесторов, по словам экспертов, зависит от наличия свободных земельных участков. А свободных участков осталось немного, около 100 га, чего скорее всего не хватит для размещения еще одного крупного производства.

Оценки экспертов позволяют сделать вывод, что Шушары ждет преобразование в производственно-деловую зону, дополнение однородной по функционалу зоны объектами коммерческого назначения (прежде всего, дешевыми офисными помещениями), а также развитие пассажирского транспорта (ЛРТ, автобусные и троллейбусные линии в Пушкин, мкрн. Шушары, Рыбацкое).

Что касается открытия в конце 2018 года станции метрополитена «Южная», казалось бы, это должно дать новый импульс развития территории. Однако, открытие данной станции метро скорее нужно не

промышленной зоне, а жилым кварталам к западу от Московского шоссе. Для промзоны, же где на каждом предприятии функционируют развозки работников до станций метрополитена, это не столь существенное изменение. В какой-то степени открытие новой станции может повлиять на привлечение кадров.

Кроме того, на базе станции Южная будет создаваться крупный транспортно-пересадочный узел в южной части города для переориентации пассажирских потоков Колпинского района города и части жителей области на этот узел.

Таким образом, на основе анализа условий развития производственной зоны Шушары можно сделать следующий вывод. Еще в конце XX века ничего не предвещало формирования промышленной зоны. Одним из главных факторов ее появления стало улучшение транспортно-географического положения территории (строительство КАД, реконструкция Московского шоссе и др.). Появление промышленной зоны Шушары - хороший пример последовательных действий органов государственной власти по поддержке развития промышленных территорий. Благодаря своевременным действиям властей Санкт-Петербурга была обеспечена сравнительно хорошая подготовка территории для промышленного строительства, а именно - администрация города вложила средства в улично-дорожную сеть промышленной зоны, развитие инженерной инфраструктуры, что позволило инвестору не тратить на это свои деньги и время.



3.2.2. Лиговская

История возникновения. Основная застройка территории происходила еще в дореволюционный период. В 1833 г. было окончено строительство Обводного канала [Энциклопедия Санкт-Петербурга], который стал границей города на юге. Территории по его берегам постепенно стали застраиваться промышленными предприятиями, складами и т.п. Часть территории современной Лиговской промзоны не стала исключением: именно в те времена появились чугунолитейный завод Франца Сан-Галли (в советское время - «Буммаш»), кондитерская фабрика «Блигкен и Робинсон», обувная фабрика «Скороход», завод «Вагонмаш им. Егорова». Ближе к Московскому проспекту расположены здания предприятий, возникших в советское время: завод «Аист», работающий до сих пор, завод «Самсон», заброшенный «Хладокомбинат №1» и другие.

После распада СССР в 1991 г. и начала построения рыночной экономики, многие предприятия стали испытывать трудности. Так, например, завод «Вагонмаш» был признан банкротом, его производственные корпуса были снесены и в данный момент застраиваются жилыми зданиями.

Идея проведения редевелопмента. В начале 2000-х, у девелоперов появились финансовые ресурсы на покупку земельных участков в «сером пояса», в частности в Лиговской промзоне, а собственникам предприятий зачастую было выгоднее продать участок, чем продолжать убыточное производство. Таким образом, у инвесторов появилась возможность проводить редевелопмент бывших промышленных территорий. В сложившейся ситуации, когда на территории промзоны большая часть предприятий фактически не работает, просто необходима реновация данной территории.

В 2016 году Комитет по градостроительству и архитектуре организовывал конкурс по разработкам проектов реновации «Серый пояс. Преобразование» [18]. Его выиграла голландская компания, разработавшая проект редевелопмента части территории Лиговской промышленной зоны. В настоящее время реализацию проекта осуществляет московская компания Glorax Development (проекта под названием Ligovskiy City, который включает в себя территории на Лиговском проспекте и улице Тосина (см. Приложение 5)).

Факторы, способствующие редевелопменту. Эксперты уверены, что территория Лиговской промзоны «инвестиционно-лакомый» кусок с учетом будущих преобразований и планов по развитию транспортной инфраструктуры города.

Основное достоинство промышленной зоны Лиговская - это близость к центру (по сравнению даже с соседней Волковской промзоной ближе к центру). Люди, выезжая на Лиговский проспект, фактически оказываются в центре, что существенно экономит время.

Кроме того, в непосредственной близости развитая социальная и потребительская инфраструктура (гипермаркеты Ашан и Лента). Это выгодно отличает застройку данной территории от проекта, что называется, «в чистом поле».

Нельзя не упомянуть и тот факт, что сама по себе застройка территорий промзоны стала возможна благодаря тому, что большинство предприятий уже не функционируют.

Основные характеристики. В проекте сочетаются ленинградский конструктивизм 1920-30-х гг. и современная западноевропейская архитектура. Для того чтобы проект удачно вписался в городской ансамбль, была использована традиционная разметка петербургских кварталов в структуре жилых корпусов. Однако каждый двор в составе комплекса уникален [20].

Помимо жилых комплексов девелопер предполагает возведение социальной инфраструктуры: будут построены детские сады, поликлиника, реконструирована близлежащая школа [32].

Проблемы развития. Несмотря на явные преимущества, есть несколько факторов, которые способны осложнить и замедлить эффективное преобразование данной территории. На основании экспертных мнений, а также изучения картографических материалов сервиса Яндекс-Карты удалось выделить сдедующие недостатки:

* Недостаточная плотность улично-дорожной сети. По сути не создана нормальная сетка улиц, улично-дорожная сеть фрагментарна. С учетом перспективы преобразования промзоны в жилой район с элементами общественно-деловой застройки, это колоссальная проблема.

* Транспортная доступность средняя и ниже средней. В постсоветский период этот участок Лиговского проспекта утратил было значение и пассажирский транспорт переориентировался на другие направления. До территории сравнительно удобно добираться на личном транспорте, однако регулярно возникают транспортные заторы на Витебском и Лиговском проспектах.

* Неблагоприятная экологическая обстановка. Район с трех сторон окружен еще действующими промзонами.

* Дефицит рекреационных зон. Так как территория - бывшая промзона, на ней не было необходимости создавать объекты рекреации. Однако происходит смена функции данной территории на жилую и общественно-деловую, поэтому создание рекреационных зон просто необходимо. Развитие должно производится комплексно в увязке с жилым строительством. Тем не менее, у экспертов нет уверенности, что в этом районе появятся парки, скверы и т.п., потому что физически отсутствуют резервы для их создания (нет свободных участков).

* Шумовое загрязнение. Лиговский проспект является оживленной транспортной артерией, по которой проходят значительные потоки грузовых автомобилей. По близости со строящимся комплексом Ligovskiy City находится крупный центр отстоя грузовых машин. То есть это довольно грязная и пыльная магистраль.

* Железная дорога отрезает часть района.

Перспективы. Успешность реализации проекта Glorax Development зависит от перспектив развития транспортной инфраструктуры, а именно

1) Восточного Скоростного Радиуса [19], который избавит центр города от транзитных потоков, а Лиговский проспект от грузового транспорта;

2) Строительство Красносельско-Калининской линии метрополитена и станции «Боровая», образующей в перспективе новый ТПУ с железной дорогой. Проектируемая сегодня станция Боровая, по мнению экспертов, даст серьезный импульс к развитию Лиговского проспекта.

3) Развития внутригородского железнодорожного полукольца (аналог МЦК).

Если эти объекты будут введены в строй, местоположение станет еще более привлекательным для развития жилой и общественно-деловой функций.

Возможно, именно поэтому компания Glorax Development, зная о реальных перспективах развития территории, выкупила большое число участков в Лиговской промзоне.

Необходимо улучшение экологическихусловий данной территории, и что не менее важно, перенос сложившийся к северу строгой планировочной структуры на осваиваемую застройку (закрепить в ППТ).

Таким образом, постепенно происходит преобразование территорий «серого пояса», и мы это видим, в частности на примере Лиговской промышленной зоны. Это одна из немногих территорий, где девелопер предлагает проект комплексного освоения территории. Однако для его успешной реализации необходимо плотное сотрудничество с городскими властями. Одним из важнейших инструментов регулирования развития территории должна выступать инфраструктурная приоритетность развития территорий: вначале строятся объекты транспортной инфраструктуры и только потом жилая, общественно-деловая и прочая застройка, а не наоборот.



Заключение

На основе различных источников литературы были выявлены и проанализированы различные трактовки понятия промышленная зона, а также выделено определение, которое стало базовым в работе: промышленная зона - это зона размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду. Они предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов. Путем сравнительного анализа различных категорий (промышленная зона, промышленный ареал, промышленный комплекс) сформулированы основные черты промышленной зоны, среди которых наиболее важное значение имеют строго регламентированные границы и площадь, наличие санитарно-защитных зон, компактное размещение предприятий на территории (предприятия могут быть как конкурирующими между собой, так и образующими производственные связи), зависимость от транспортного положения и инженерной подготовки территории.

Анализ эволюции подходов к размещению промышленных зон внутри города показал, что на ранних этапах индустриализации промышленные зоны размещались в центральных частях городов. Затем, вследствие процессов субурбанизации, роста уровня автомобилизации, изменения локализации центрального транспортного узла (он уже не обязательно должен находиться в центре города), совершенствования технологий производства (конвейерная сборка - строительство одноэтажных заводов большой площади) они повсеместно стали выноситься за черту города, образуя внешний промышленный пояс.

Нами была разработана методика исследования условий развития промышленных зон. Она включила в себя 4 этапа: сбор первичных данных, анализ условий развития и современного состояния промышленных зон, выявление проблем развития и эффективности механизмов поддержки промышленных зон, сравнительная оценка развития промышленных зон - ключей исследования. Составление авторской базы данных по промышленным зонам, а также проведение экспертных интервью стали ключевым этапом, определившим дальнейший ход исследования.

В ходе работы был проведен анализ историко-географических особенностей появления и развития промышленных зон. Он был важен для понимания особенностей, обусловивших возникновения «серого пояса». Был подтвержден тезис, что появление и развитие промышленности в Санкт-Петербурге диктовалось государственными потребностями. Отраслевая специфика промышленности также менялась в соответствии с ними, последовательно стимулируя развитие судостроения, иных отраслей транспортного машиностроения, металлургию и т.д.

Анализ современного этапа развития промышленных зон показывает, что в настоящее время формируется новый пояс производственных зон - вокруг КАД. Это создает опасность его трансформации, по мере разрастания города, в новый «серый пояс». Кроме того, в городе преобладают производственные территории небольших площадей, размещенные неравномерно по районам города.

Для зон, сохраняющих промышленные функции,важными условиями развития являются характеристики экономико-географического положения с учетом актуальных транспортно-логистических схем, текущая степень освоенности территории и уровень обеспеченности инфраструктурой.

Промзоны «серого пояса» в связи с общемировой тенденцией выноса за городскую черту большинства промышленных предприятий могут и должны развиваться путем полной или частичной смены функций. Процессы реновации проходят тем скорее, чем выше инвестиционная привлекательность территории, котораязависит от транспортной доступности, близости к историческому центру, набережным, зеленым зонам и другим рекреационным аттракторам.

Успешность развития обоих типов промышленных зон находится в зависимости от эффективности мер поддержки со стороны городских властей. Для тех зон, которые сохраняют свою функцию, главные меры поддержки со стороны Администрации города - это создание необходимой производственной инфраструктуры, а также разработка проекта планировки территории. Что касается промзон «серого пояса», органы власти обязательно должны участвовать в разработке проектов редевелопмента промышленных территорий, так как только таким способом можно обеспечить их комплексное освоение.

Экономико-географическая оценка условий развития промышленных зон - ключей исследования позволила выявить характерные особенности факторов появления, проблем и перспектив развития территорий разных типов. Исследование первой зоны - Шушары - доказало огромную важность транспортно-географического положения как фактора развития промзоны. Пример данной зоны показал, насколько серьезно влияет государственное участие на стремительное развитие территории. Своевременные действия органов власти Санкт-Петербурга по обеспечению инженерной подготовки территории и строительству улично-дорожной сети способствовали привлечению крупного инвестора (завод Тойота) и формированию промзоны как таковой.

Пример Лиговской промышленной зоны показал, что процесс редевелопмента «серого пояса» не всегда протекает быстрыми темпами. В данном случае институциональные условия развития зоны имели как положительные, так и отрицательные последствия. Администрация города способствовала проведению конкурса на разработку проекта комплексного развития территории. Однако, одна из важных функций - консолидация земель бывших предприятий - была передана девелоперу, что значительно замедлило процесс реализации проекта.

промышленный зона город

Список литературы

1. Витязева В.А., Кириков Б.М. Ленинград. Л.: Лениздат, 1986. 197 с.

2. Воронина Н.В. Формирование промышленного района в устье Невы: Историко-культурные аспекты: автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. архит. - СПб, 2006. 20 с.

3. Грибанова А. Пояс перспективного развития// «Эксперт Северо-Запад». 2016. Вып. 16-17 (729).

4. Денисенко Е. Развязать серый пояс. // «Эксперт Северо-Запад». 2011. Вып. 48 (544).

5. Денисенко Е. Редевелопмент по-петербургски. // «Эксперт Северо-Запад». 2012. Вып. 46 (593).

6. История России XX-начала XXI века./под ред. Милова Л.В - М., 2006. 960 с.

7. Колганова А. Нешаткий редевелопмент. // «Экперт - Северо-Запад». 2015. Вып. 17 (704).

8. Кондратьева Ю.О. Принципы преобразования архитектурной среды промышленно-селитебного района Обводного канала в Санкт-Петербурге: автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. архит. - СПб, 2000. 24 с.

9. Летюхин И.Д. Промышленность Санкт-Петербурга: история, проблемы и перспективы развития // Научный журнал НИУ ИТМО. Сер.: «Экономика и экологический менеджмент». 2014. Вып.4. С. 221-231.

10. О'Салливан Артур. Экономика города: 4-е изд., пер. с англ. - М.: ИНФРА-М, 2002. 735 с.

11. Платова Е.К. Экономическая история Невского края: Санкт-Петербург. Ленинградская область. История. Экономика: учеб. пособие/ СПбГУАП. СПб. 2003. 132 с.

12. Скляренко М. Приморские масштабы // «Эксперт Северо-Запад». 2015. Вып. 36-38 (712).

13. Социально-экономическая география: понятия и термины / под ред. А.Н. Горкина, Смоленск: Ойкумена. 2013. 329 с.

14. Промышленное производство в Санкт-Петербурге [Электронный ресурс]// Управление федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области: офиц. сайт: - URL: http://www.gks.ru/dbscripts/munst/munst40/DBInet.cgi#1 (дата обращения 20.03.2018)

15. Стратегии развития старопромышленных городов: международный опыт и перспективы в России / под ред. И. Стародубровской. - М.: Изд-во Института Гайдара, 2011.

16. Усольцева М.С., Волкова Ю.В. Реновация промышленных зон в Санкт-Петербурге. СПб. 2014.

17. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 23.04.2018) [Электронный ресурс]//Консультант-Плюс: офиц. сайт. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ (дата обращения 03.02.2018)

18. В промзоне на Лиговском проспекте построят жилой комплекс [Электронный ресурс]//Канонер: офиц. сайт: - URL: http://kanoner.com/2016/10/18/152506/ (дата обращения 1.05.2018)

19. Glorax вложит 40 млрд рублей в проекты на Лиговском проспекте [Электронный ресурс]//Ведомости: офиц. сайт.: URL - https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2017/10/18/738463-glorax-proekti-ligovskom (дата обращения 20.04.2018)

20. Возвращение в город: исторический центр Петербурга расширяется [Электронный ресурс]//РБК - Санкт-Петербург: офиц. Сайт. - URL: http://spb.rbcplus.ru/news/59560b327a8aa91a58808363 (дата обращения 20.04.2018)

21. Данные по промышленным предприятиям и зонам промышленной застройки [Электронный ресурс]// Открытые данные Санкт-Петербурга: офиц. сайт. - URL: http://data.gov.spb.ru/opendata/7838482852-industry_zone/ (дата обращения 13.03.18)

22. Закон Санкт-Петербурга «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» (с изменениями на 6 июля 2017 года) [Электронный ресурс]// Правительство Санкт-Петербурга: офиц. сайт. - URL: https://www.'gov.spb.ru/law?d&nd=8422495 (дата обращения 29.04.2018)

23. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ [Электронный ресурс]// Консультант-Плюс: офиц. сайт. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения 03.02.2018)

24. Индустриальные парки России 2017 [Электронный ресурс]// Ассоциация индустриальных парков: офиц. сайт. - URL: http://www.indparks.ru/Обзор%202017%20for%20site.pdf

25. Индустриальные парки, технопарки, промышленные зоны Санкт-Петербурга. Информационное агентство «Крединформ». Аналитический обзор. - СПб, 2012.

26. Историческая часть города Колпино и Адмиралтейские Ижорские заводы [Электронный ресурс]// Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры: офиц.сайт. - URL: http://kgiop.gov.spb.ru/populyarizaciya/marshruty-naslediya/istoricheskaya-chast-goroda-kolpino-i-admiraltejskie-izhorskie-zavody/ (дата обращения 3.03.2018)

27. Карта Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]//Яндекс-Карты: офиц. сайт.: - URL: https://yandex.ru/maps/2/saint-petersburg/?ll=30.334751%2C59.935477&z=12 (дата обращения 20.03.18)

28. Материалы IV международной научно-практической конференции: Преобразование транспортно-коммуникационных пространств городов. Узел «Южный» [Электронный ресурс]// ООО «Лаборатория Градопланирования» им. М.Л. Петровича: офиц. сайт: - URL: http://labgrad.ru/d/180205/d/sbornikkonferentsii2015pdf (дата обращения 15.05.2018)

29. Паспорт промышленных зон Санкт-Петербурга 2015

[Электронный ресурс]// Комитет по промышленности и инновациям Правительства Санкт-Петербурга: офиц. сайт: - URL: https://www.gov.spb.ru/static/writable/ckeditor/uploads/2015/02/10/Превью_рус.pdf

30. Паспорт промышленных зон Санкт-Петербурга 2017

[Электронный ресурс]// Комитет по промышленности и инновациям Правительства Санкт-Петербурга: офиц. сайт: - URL: https://www.gov.spb.ru/static/writable/ckeditor/uploads/2015/02/10/Превью_рус.pdf

31. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19 июня 2007 года N 704 Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории производственной зоны "Шушары-2", ограниченной Южным железнодорожным полукольцом, продолжением Софийской ул., Южной ул., магистралью N 1, магистралью N 4 и проездом N 1, в Пушкинском районе [Электронный ресурс]// Правительство Санкт-Петербурга: офиц. сайт. - URL: https://www.gov.spb.ru/law?d&nd=8452369&prevDoc=8452369&mark=000000000000000000000000000000000000000000000000007D60K4#I0 (дата обращения 2.05.18)

32. Проекты редевелопмента в Санкт-Петербурге: выйти из «серого пояса» [Электронный ресурс]//Комсомольская правда: офиц. сайт. - URL: https://www.kp.ru/best/spb/redevelopment-v-sankt-peterburge/

33. Промышленные зоны Санкт-Петербурга 2013, 2-е издание. - М., изд. Голден-Би. 2013.

34. Промышленные зоны Санкт-Петербурга и Ленинградской области-2011. Современное состояние и перспективы: Компания ООО «Петерлэнд». Аналитический обзор. - СПб, 2011.

35. Пространственное развитие Санкт-Петербурга: ЦСР. Аналитический обзор. - СПб, 2011.

36. Редевелопмент промзон в Санкт-Петербурге-2011. Современное состояние и перспективы: Компания ООО «Петерланд». Аналитический обзор. - СПб, 2011.

37. Ретроспективная инвентаризация: карты [Электронный ресурс]: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры: офиц. сайт.: - URL: http://kgiop.gov.spb.ru/nasledie/istoricheskij-centr-sankt-peterburga-i-svyazannye-s-nim-gruppy-pamyatn/retrospektivnaya-inventarizaciya/retrospektivnaya-inventarizaciya-karty/ (дата обращения 20.03.2018).

38. Справочник: промышленность и инновации Санкт-Петербурга 2017 [Электронный ресурс]//Комитет по промышленности и инновациям Правительства Санкт-Петербурга: офиц. сайт: - URL: https://www.gov.spb.ru/static/writable/ckeditor/uploads/2017/06/16/CPPI(2017)_rus.pdf (дата обращения 10.12.2017)

39. Статистика загруженности автодорог Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]//Яндекс пробки: офиц. сайт. - URL: https://yandex.ru/maps/2/saint-petersburg/?source=traffic&l=trf%2Ctrfe&mode=traffic&trfm=arc&trfst=dow%3Atue~time%3A17%2C53 (дата обращения 25.04.18)

40. Федеральный закон "О промышленной политике в Российской Федерации" от 31.12.2014 N 488-ФЗ [Электронный ресурс]//Консультант-Плюс: офиц. сайт. - URL:

41. Широтная магистраль скоростного движения с мостом через р. Неву в створе ул. Фаянсовая -ул. Зольная в Санкт-Петербургt[Электронный ресурс]: URL: file:///C:/Users/ASUS/AppData/Local/Packages/Microsoft.MicrosoftEdge_8wekyb3d8bbwe/TempState/Downloads/Lukyanov%20(1).pdf (дата обращения 23.04.2018).

42. Электронный проект «Из истории Санкт Петербургской промышленности» [Электронный ресурс]//Комитет по промышленности и инновациям Санкт-Петербурга: офиц. сайт. - URL: http://ind.cppi.gov.spb.ru/index.html#0 (дата обращения 12.03.18)

Приложение 1

Основные «вылетные магистрали Санкт-Петербурга»

Приложение 2

Границы исторического центра города

Приложение 3

Гайд экспертного интервью

Эксперты:

1. Баранов Александр Сергеевич - исполнительный директор ООО «Лаборатория градопланирования им. М.Л. Петровича»

2. Холодном Александр Сергеевич - заместитель генерального директора ИТП «Урбаника»

3. Косарев Алексей Викторович - начальник сектора территориального развития, отдел стратегического планирования, Департамент социально-экономического анализа и прогноза, Администрация Ленинградской области.

4. Косырева Анастасия - Российская гильдия управляющих и девелоперов.

Вопросы для экспертного интервью

Блок 1. Общие вопросы

1. Какие территории в первую очередь интересуют девелоперов с точки зрения редевелопмента?

2. Почему, по Вашему мнению, в России процесс редевелопмента протекает более медленно, нежели на Западе?

3. В какие сроки, на Ваш взгляд, город сможет полностью избавиться от «серого пояса» и почему?

Блок 2. Механизмы поддержки промышленных зон.

1. Какие на данный момент существуют механизмы поддержки промышленных зон со стороны государственной власти?

2. Поддерживают ли власти Санкт-Петербурга проекты по редевелопменту старопромышленных зон? (Если да, то как и насколько это эффективно, если нет, то с чем это связано)

3. Какие меры предпринимаются Правительством города для содействия развитию промышленных зон города (которые не являются старопромышленными)?

...