Разработка проекта межевания территории для формирования земельного участка под многоквартирный жилой дом

Размещено на http://www.allbest.ru/

Разработка проекта межевания территории для формирования земельного участка под многоквартирный жилой дом



Содержание

Реферат

Введение

1. Нормативно - правовое обеспечение проекта межеванеия территории

1.1 Основные понятия градостроительной деятельности

1.2 Особенности проектов межевания территории

2. Проект межевания территории

2.1 Состав и содержание материалов проекта межевания

2.2 Состав и содержание материалов по обоснованию проекта межевания

2.3 Базовая документация

3. Проект межевания территории в границах красных линий ул. Лейт. Яналова - ул. Красная - ул. Чернышевского

3.1 Общая характеристика территории Калининградской области

3.2 Этапы разработки проекта межевания территории в границах красных линий ул. Лейт. Яналова - ул. Красная - ул. Чернышевского

3.3 Основные технико - экономические показатели и разрешенные виды использования земельных участков в проекте межевания территории в границах красных линий ул. Лейт. Яналова - ул. Красная - ул. Чернышевского

Заключение

Список использованных источников



Реферат

Выпускная квалификационная работа содержит 65 страниц, 2 рисунка, 1 таблицу, 24 использованных источника, 1 приложение.

ПРОЕКТ МЕЖЕВАНИЯ ТЕРРИТОРИИ, КРАСНЫЕ ЛИНИИ, КВАРТАЛ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ.

Объектом работы является территория в границах красных линий ул. Лейт. Яналова - ул. Красная - ул. Чернышевского, расположенная в северо - западной части города Калининграда.

Цель работы - изучение и раскрытие порядка разработки проекта межевания территории в границах красных линий ул. Лейт. Яналова - ул. Красная - ул. Чернышевского.

Основными задачами, поставленными при выполнении выпускной квалификационной работы, являлись задачи, связанные с составом и содержанием проекта межевания и порядком его разработки.

В результате работы изучена исходная информация и раскрыт порядок разработки проекта межевания территории в границах красных линий ул. Лейт. Яналова - ул. Красная - ул. Чернышевского.



Введение

В настоящее время территории, предназначенные для постоянного или преимущественного проживания и жизнедеятельности населения, постоянно растут, развиваются, видоизменяют свою структуру и облик. Развитие территорий означает постоянное изменение ее количественных и качественных параметров, таких, как численность и структура населения, ландшафт, обеспеченность различными видами инфраструктуры, состояние зданий, качество окружающей среды и многое другое.

Основной целью развития городов как социально - экономического образования является удовлетворение широкого круга растущих потребностей населения в труде, быте, духовной жизни, отдыха.

Прежде всего это означает, что любая территория, предназначенная для жизнедеятельности населения, должна иметь проекты планировки и застройки общественно-деловых, жилых и промышленных районов, зон отдыха, а также комплексные схемы развития транспортных и инженерных систем.

Создание, использование, реконструкция и любые изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам.

Все это подтверждает актуальность выбранной темы данной выпускной квалификационной работы.

Подготовка документации по планировке территорий осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов), установление границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов. Одним из видов документации по планировке территории является проект межевания, который подготавливается применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.

Объектом работы является территория в границах красных линий ул. Лейт. Яналова - ул. Красная - ул. Чернышевского, расположенная в северо - западной части города Калининграда.

Предметом работы является процесс разработки проекта межевания территории в границах красных линий ул. Лейт. Яналова - ул. Красная - ул. Чернышевского.

Целью данной работы является изучение и раскрытие порядка разработки проекта межевания территории в границах красных линий ул. Лейт. Яналова - ул. Красная - ул. Чернышевского.

Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:

- ознакомиться с нормативно - правовым обеспечением проекта межевания территории;

- изучить состав и содержание проекта межевания;

- рассмотреть порядок разработки проекта межевания территории в граница красных линий ул. Лейт. Яналова - ул. Красная - ул. Чернышевского.



1. Нормативно - правовое обеспечение проекта межеванеия территории

1.1 Основные понятия градостроительной деятельности

- градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений;

- территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;

- устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений;

- зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации[1];

- функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение;

- градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

- территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты;

- правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений;

- градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

- объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек[1];

- земельный участок - как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи[2];

- жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании[3];

- многоквартирный дом - совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме[4];

- красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения;

- территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) [1];

- квартал - планировочная единица застройки, в границах красных линий, ограниченная магистральными и жилыми улицами;

- зона застройки - застроенная или подлежащая застройке территория, имеющая установленные градостроительной документацией границы и режим целевого функционального назначения[5].



1.2 Особенности проектов межевания территории

Проект межевания территорий разрабатывается для застроенных и подлежащих застройке территорий в границах установленных красных линий. Проект межевания территории разрабатывается в целях определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков. Проект межевания территорий разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией и градостроительными регламентами правил землепользования и застройки соответствующими органами местного самоуправления или по заявкам собственников, владельцев, пользователей объектов недвижимости с целью обоснования оптимальных размеров и границ земельных участков.

Проекты межевания территорий могут разрабатываться в составе проектов планировки частей территорий городских и сельских поселений и проектов застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений[6].

К проектам межевания Градостроительным кодексом Российской Федерации устанавливаются следующие положения:

- проекты межевания всегда подготавливаются в границах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов), то есть в границах красных линий, установленных проектами планировки;

- посредством проектов межевания всегда устанавливаются границы земельных участков, расположенных в пределах элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов) как застроенных, так и подлежащих застройке территорий;

- проекты межевания могут подготавливаться в составе проектов планировки территории или в виде отдельного документа - в случае, когда проекты межевания подготавливаются применительно к элементам планировочной структуры (кварталам, микрорайонам), имеющим красные линии, ранее утвержденные в составе проектов планировки[1].

При этом следует отметить следующее. В отличие от проектов планировки, проекты межевания имеют не две, а только одну часть, подлежащую утверждению, и эта часть включает только чертежи межевания территории. Объясняется это тем, что проекты межевания подготавливаются на основании или в составе проектов планировки, которые и содержат все необходимые материалы по обоснованию решений по планировке соответствующей территории[7].

Межеванием устанавливаются границы объекта недвижимого имущества. Определенность границ требуется для:

- земельных участков;

- частей комплекса недвижимого имущества, границы которых не совпадают с границами земельного участка. Чаще всего это элементы инженерной инфраструктуры (подводящие сети, часто выходящие далеко за границы земельного участка, для того, чтобы обеспечить подключение объекта к магистральным сетям централизованного инженерного обеспечения - их границей служит устройство подсоединения, например, вентиль)[8].

Межевание территории может осуществляться со следующими целями:

- установление границ земельного участка для создания нового объекта недвижимого имущества;

- установление границ существующих объектов недвижимого имущества, исходные границы земельного участка которого были упразднены законодательством либо их вообще не было, если объект был построен позже на территории, которая для целей этого строительства не делилась на земельные участки;

- восстановление утраченной или поврежденной границы участка;

- размежевание одного объекта недвижимого имущества на два или несколько новых.

Целями межевания территории сложившейся застройки является:

- установление определенности в отношении объекта прав на недвижимое имущество;

- установление границ земельного участка сложившегося объекта недвижимого имущества;

- восстановление утраченной или поврежденной границы участка сложившегося объекта недвижимого имущества;

- установление границ и другие выше названные действия по формированию земельного участка сложившегося объекта недвижимого имущества являются составной частью формирования этого недвижимого имущества для целей регистрации прав на него, а также налогообложения имущества, разработки проектной документации для застройки или иного использования земельного участка;

- установление границ действия обременений и ограничений[9].

Задачами межевания с точки зрения интересов владельца недвижимого имущества являются:

- обеспечение эксплуатационной автономности и самодостаточности объекта недвижимого имущества;

- долгосрочное обеспечение собственного территориального ресурса для пространственного развития объекта недвижимого имущества.

С точки зрения общественных интересов задачами межевания являются:

- формирование рациональной планировочной структуры межуемой территории, включающей в себя систему объектов общего пользования и частной недвижимости;

- справедливое распределение земли между объектами недвижимого имущества, сосредоточенных на ограниченной территории (например, на территории микрорайона);

- рациональное использование земельных ресурсов, исключающих возникновение при межевании между границами участков земельных единиц в виде полос и обрезков неясной принадлежности и эксплуатационной ответственности, непригодных для рационального использования, так как такие земельные единицы потеряют свою обороноспособность[10].

При разработке проекта межевания территорий должно быть обеспечено соблюдение следующих требований:

- границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним;

- границы существующих землепользований при разработке плана межевания не подлежат изменению за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков;

- межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования[11].

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования, градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются территории, размеры которых превышают установленные градостроительные нормативы, такие территории выделяются для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту.

На территориях, подлежащих застройке, размеры земельных участков определяются в соответствии с действующими градостроительными нормативами, нормами предоставления земельных участков и градостроительными регламентами, установленными правилами землепользования и застройки. В случае, если размеры ранее предоставленного земельного участка меньше размеров, установленных градостроительными нормативами или нормативным правовым актом органа местного самоуправления, то в процессе проектирования размеры данного участка могут быть увеличены до нормативных размеров при наличии свободных земель[9].

При разработке проекта межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий[11].

Для территориальных зон промышленной и коммунально-складской застройки границы земельных участков предприятий и иных объектов определяются с учетом количества работающих, технологии производства, грузооборота и других характеристик существующих и размещаемых объектов, исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий. При значительном превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого отдельным предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании.

При установлении размеров и границ земельных участков в зонах исторической застройки учитываются исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проектов зон охраны памятников истории и культуры. Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта. При этом за отдельным землепользователем условно закрепляется часть участка, пропорционально занимаемой полезной площади здания без закрепления границ в натуре[8].

Границы земельных участков под временные торговые точки устанавливаются на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией, исходя из минимальных размеров их участков (площадь, занимаемая самими строениями и зоны хозяйственного обслуживания). При этом пешеходная зона, подъезды и другие элементы территорий общего пользования не включаются в границы.

При разработке проекта межевания уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей[11].

При разработке проектов межевания учитываются красные линии, опорные (дежурные) планы территорий городов и других поселений, регистрационные планы подземных инженерных коммуникаций и атласы геологических выработок.

Проекты межевания территорий в виде графических и текстовых материалов являются основанием для выноса в натуру (на местность) границ земельных участков, установления публичных сервитутов, выдачи кадастровых карт (планов) земельных участков и формирования объектов недвижимости[9].

Разработка градостроительной документации о застройке территорий поселений осуществляется на основании задания, выданного органами местного самоуправления или по согласованию с ними с заказчиком.

При разработке проекта межевания территории в составе проекта планировки в задании на разработку проекта планировки отражаются требования к разработке проекта межевания.

В случае разработки проекта межевания территории в виде отдельного документа задание на его разработку включает следующие основные сведения:

- основания для выдачи задания;

- заказчик проекта;

- организация-разработчик проекта;

- исходная информация для разработки проекта, организации ее предоставляющие и сроки выдачи;

- требования по соблюдению градостроительных регламентов;

- состав проекта межевания, сроки разработки;

- перечень согласовывающих организаций, землевладельцев и землепользователей;

- порядок согласования и экспертизы проекта[11].



2. Проект межевания территории

2.1 Состав и содержание материалов проекта межевания

Проекты межевания разрабатываются в составе графических и текстовых материалов. Пояснительная записка содержит характеристику территории, на которую осуществляется межевание; сведения об использованных материалах по установлению границ земельных участков и особенностях межевания; перечень публичных сервитутов; обоснования принятых решений.

Графические материалы включают в себя план фактического использования территории и проект межевания территории, на которых указываются красные линии, границы земельных участков, контуры зданий и сооружений, существующие и проектируемые территории общего пользования.

При разработке проектов межевания учитываются красные линии, опорные (дежурные) планы территорий городов и других поселений, регистрационные планы подземных инженерных коммуникаций и атласы геологических выработок. Обязательными положениями проекта межевания территорий являются:

- границы земельных участков;

- предложения по установлению публичных сервитутов[11].

Согласно действующему законодательству, проект межевания включает в себя чертежи межевания территории и базируется на развернутых обоснованиях проектных решений.

Чертежи межевания территории выполняются и оформляются в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ, СНиПа 11-04-2003 № Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и

утверждения градостроительной документации" (в части, не противоречащей Градостроительному кодексу РФ).

Чертежи межевания территории представляются на топографической подоснове, в масштабе 1:500-1:2000. В зависимости от загруженности, чертежи межевания могут выполняться в виде одной или нескольких схем:

- чертеж межевания, на котором отображаются красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений.

- чертеж границ застроенных земельных участков и формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, на котором отображаются красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства.

- чертеж границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства, на котором отображаются красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений[12].

На чертежах межевания территории отражается следующая графическая информация:

- красные линии, с выделением основных (вне квартальных) и вспомогательных (внутриквартальных) красных линий, установленных проектами планировки;

- линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий строений, сооружений (при наличии установленных минимальных размеров отступов зданий от красных линий);

- границы земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет (с указанием кадастрового номера), и формируемых земельных участков (с указанием их порядковых номеров на плане межевания);

- границы зон действия сервитутов (частных и публичных), зарегистрированных в государственном кадастре недвижимости (с указанием их кадастрового номера), и границы зон действия публичных сервитутов, предлагаемых проектом межевания к установлению в соответствии с действующим законодательством (с указанием их порядковых номеров на плане межевания);

- границы зон с особыми условиями использования территорий, с выделением границ охранных, санитарно-защитных зон, зон охраны объектов культурного наследия, зоны археологического культурного слоя, зон охраны водоохранных зон, зон охраны источников питьевого водоснабжения, зон охраняемых объектов, границ иных зон, установленных в соответствии с действующим законодательством;

- границы территорий объектов культурного наследия и вновь выявленных объектов культурного наследия, установленных в соответствии с действующим законодательством;

- предметы охраны (исторические линии застройки, историческое межевание кварталов, исторические зеленые насаждения, исторические пешеходные направления, исторические кладбища, ценная градостроительная композиция, ценная городская (квартальная) среда и т.д.)[13].

Кроме того на чертежах межевания территории могут отображаться:

- границы земельных участков планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для целей не связанных со строительством;

- границы формируемых земельных участков, которые могут быть предоставлены физическим и юридическим лицам по их инициативе в целях обеспечения нормативных размеров принадлежащих им земельных участков в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности;

- границы земельных участков территорий общего пользования, утвержденных в составе проекта планировки территории, иных земельных участков, не предназначенных для строительства[14].

Чертежи межевания территории, наряду с графической информацией должны содержать пояснительные надписи, в том числе:

- наименование улиц, рек, железнодорожных платформ, природных объектов и других элементов, определяющих местоположение территории;

- пояснительные надписи, облегчающие чтение чертежа: "зеленые насаждения", "техническая зона" и др.

Чертежи межевания территории должны содержать описание использованных условных обозначений. В составе условных обозначений формируемых земельных участков выделяются:

- застроенные земельные участки; в том числе земельные участки, на которых расположены линейные объекты;

- земельные участки, планируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

- земельные участки, предназначенные для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения[15].

Чертежи межевания должны обеспечить возможность однозначного установления местоположения границ формируемых земельных участков и зон планировочных ограничений, предлагаемых проектом межевания к установлению.

Разработчик документации имеет право вносить заказчику предложения по расширению состава обосновывающих и графических материалов с учетом особенностей объекта проектирования, а также применять различные способы и технологии изготовления документации[12].

В пояснительной записке и на графических материалах указываются:

-наименование разработчика градостроительной документации;

- полное наименование чертежей;

- год его разработки;

- состав авторского коллектива и ответственных исполнителей;

- содержание документации;

- перечень графических и текстовых материалов;

- перечень прилагаемых материалов, включая задание на разработку проекта межевания территории;

- материалы рассмотрения и согласования.

Пояснительная записка, и чертежи проекта подписываются руководителями разработчика документации и авторами.

При подготовке документации в электронном виде передаваемые заказчику материалы должны содержать графические и текстовые материалы в одном из общепринятых форматов передачи данных и сопровождаться пояснительной запиской, содержащей структуру и состав данных. Материалы, подготовленные с применением компьютерных технологий, передаются в виде комплекта, состоящего из носителя с цифровыми данными и отчетов на бумажном носителе, в количестве, определяемом заданием на проектирование. Тип носителя и форматы цифровых данных определяются в задании на проектировании[11].



2.2 Состав и содержание материалов по обоснованию проекта межевания

Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя: графическую часть и текстовую часть.

Материалы по обоснованию проекта межевания территории в графической форме включают в себя:

- схему (схемы) использования территории в период подготовки проекта межевания территории (опорный план), характеризующую расположенные на ее территории объекты согласно представленным исходным данным, фактическому использованию территории. Схема выполняется в случае подготовки проекта межевания территории в виде отдельного документа.

- разбивочный чертеж земельных участков и зон действия публичных сервитутов.

Схемы в составе обоснований к проекту межевания представляются на топографической основе в масштабе 1:500-1:2000. Схемы в составе обоснований к проекту межевания должны содержать описание использованных условных обозначений и экспликацию объектов, показанных на чертеже. Экспликация может размещаться на схемах или представляться в виде приложения к ним[13].

На схеме показываются:

- существующая застройка с характеристикой зданий, сооружений по этажности;

- границы застроенных земельных участков, в том числе выделенных под все виды строительства и благоустройства, и планируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, включая предназначенные для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального и местного значения;

- территории зеленых насаждений общего пользования и территории зеленых насаждений внутриквартального озеленения;

- улично - дорожная сеть и внутриквартальные проезды с указанием типов покрытия проезжих частей;

- транспортные сооружения;

- сооружения и коммуникации инженерной инфраструктуры;

- красные линии;

- линии регулирования застройки;

- номера кварталов;

- границы проектирования.

В случае необходимости при чрезмерной насыщенности информацией, схема может быть выполнена на нескольких чертежах.

Разбивочный чертеж границ земельных участков и зон действия публичных сервитутов выполняется в масштабе 1:2000[11].

Текстовая часть проекта межевания включает сведения:

- об утвержденных красных линиях территорий общего пользования и земельных участков, на которых расположены объекты инженерно-транспортной инфраструктуры;

- об обоснованиях нанесения линий отступа от красных линий (линий градостроительного регулирования);

- о существующих земельных участках (застроенных и незастроенных), в том числе о земельных участках на которых расположены линейные объекты;

- об объектах капитального строительства (зданиях, строениях, сооружениях, объектах незавершенного строительства) на застроенных земельных участках;

- о застроенных земельных участках, размеры которых, в соответствии с функциональным использованием объектов капитального строительства на них расположенных, меньше минимально установленного;

- о формируемых земельных участках (для существующих объектах капитального строительства и планируемых для предоставления под строительство) с обоснованием предлагаемых границ и размеров на основании действующих нормативных правовых актов; включая территории в границах исторического поселения и исторической застройки;

- о земельных участках (сформированных и формируемых) предназначенных для размещения объектов капитального строительства (включая линейные) федерального, регионального или местного значения;

- об объектах культурного наследия (включая выявленные) и элементах планировочной структуры;

- о зонах с особыми условиями использования территории в границах проектирования и о влиянии объектов расположенных в указанных границах, на прилегающую территорию, включая санитарно-защитные зоны (установленные и нормативные);

- об обосновании уточнения границ зон действия публичных сервитутов, а до их установления об обременениях в виде права прохода/проезда через сформированные или формируемые земельные участки[15].

Пояснительная записка включает характеристику территории, на которой осуществляется межевание, обоснование принятых в проекте решений, включая расчеты нормативных и принятых в проекте площадей формируемых земельных участков, а также площадей зон действия предлагаемых к установлению проектом межевания публичных сервитутов.

В случае выполнения проекта межевания в составе проекта планировки необходимые обоснования к проекту межевания приводятся в составе графических материалов и пояснительной записки к проекту планировки.

Приложения включают исходные данные, полученные для разработки проекта межевания[13].

При подготовке проектов межевания территории могут выполняться дополнительные работы, обосновывающие и детализирующие проектные решения. К числу таких дополнительных работ могут относиться следующие:

- подготовка демонстрационных материалов проекта межевания для его проведения;

- обсуждения на публичных слушаниях;

- подготовка проектов постановлений Правительства субъекта РФ об утверждении проекта межевания территории с приложениями;

- подготовка разбивочных чертежей границ земельных участков[11].

2.3 Базовая документация

Органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления городского округа обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана поселения, генерального плана городского округа, правил землепользования и застройки[1].

Проект межевания территории разрабатывается в соответствии с:

- Градостроительным Кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ;

- Земельным Кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ;

- СНиП 11-04-2003 "Инструкция о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации" (утв. Постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. № 150);

- СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*;

- Положением "О порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации", утвержденным решением городского Совета депутатов Калининграда от 11.07.2007 г. № 250;

- Постановлением администрации городского округа "Город Калининград" № 1772 от 18.11.2014 г. "О разработке проектов межевания территории в городе Калининграде";

- Генеральным планом муниципального образования "Город Калининград", разработанным НПФ "ЭНКО" (г. Санкт-Петербург) и утвержденным решением городского Совета депутатов Калининграда от 22.02.2006 г. № 69;

- "Проектом зон охраны объектов культурного наследия", разработанным НПФ "ЭНКО" (г. Санкт-Петербург) и утвержденным решением городского Совета депутатов Калининграда от 28.12.2005 г. № 465;

- Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 29.06.2009 г. № 146;

- Положением "О порядке установления границ землепользования (межевании) в г. Калининграде", утвержденные решением городского Совета депутатов Калининграда № 330 от 21.11.2001 г[20].



3. Проект межевания территории в границах красных линий ул. Лейт. Яналова - ул. Красная - ул. Чернышевского

3.1 Общая характеристика территории Калининградской области

Калининградская область - субъект Российской Федерации. Расположена на крайнем западе страны, полностью отделена от остальных субъектов страны территориями других государств (на севере и востоке граничит с Литвой, на юге - с Польшей) и международными морскими водами. На западе и юго-западе омывается водами Балтийского моря и его заливов - Куршского и Калининградского[16].

Рисунок 3.1 - Географическое положение Калининградской области

Административным центром области является город Калининград, который расположен на Приморской низменности, по берегам р. Преголя, при впадении ее в Калининградский залив. В состав области входит 13 районов, 21 город и 3 поселка городского типа[17].

Калининградская область входит в состав Северо-Западного федерального округа. Область занимает 0,1% территории Российской Федерации, около 15,1 тыс. км2. Максимальная протяженность с запада на восток - 205 км, с севера на юг - 108 км.

Государственная власть осуществляется Калининградской областной Думой, правительством, губернатором области. Областная Дума - высший законодательный орган государственной власти области. Состоит из 40 депутатов, избираемых на 5 лет. Правительство области - высший исполнительный орган государственной власти, возглавляющий систему исполнительных органов государственной власти Калининградской области. Руководит работой правительства губернатор - высшее должностное лицо области, наделяемое полномочиями Калининградской областной думой по представлению Президента РФ[16].

Население Калининградской области составляет примерно 940 тыс. человек. Большую часть области составляют русские - 82,4% Проживают также и другие национальности - белорусы (5,3%), украинцы (4,9%), литовцы (1,5%), армяне (0,9%), поляки (0,4%) и другие.

Характерна естественная убыль населения - смертность превышает рождаемость. Однако эта убыль компенсируется за счет миграции населения из других областей РФ, а также из Казахстана, Киргизии, Украины и других. Миграционный прирост составляет 44 человека на 10 тыс. жителей.

Плотность населения составляет 62,1 чел./км2 - это один из наиболее высоких показателей в России. Наиболее заселена западная приморская часть области. В городах проживает более 77% населения. Крупные города по числу жителей: Калининград - 422,3 тыс. человек; Советск - 42,7 тыс. человек; Черняховск - 41,1 тыс. человек; Балтийск - 33,3 тыс. человек; Гусев - 28,0 тыс. человек[17].

Пограничное положение области, выход к международным водам, близость к культурным и деловым центрам Европы превратили Калининград в связующее звено между Россией и Западом и сотрудничества со странами Европейского союза.

Однако территориальная изолированность и относительная удаленность от основной части страны создают значительные сложности для экономики и жизни населения, затрудняют производственные и торговые связи и другими российскими регионами.

Экономически активное население 513,0 тыс. человек, из них 90,6% заняты в экономике. Уровень безработицы составляет 4,5%. Около 27% населения области имеет доходы ниже прожиточного минимума[19].

Здесь находится крупнейшее в мире промышленное месторождение янтаря, при оценках запасов называют разные цифры: от 80 до 95% разведанных мировых залежей. Обработка янтаря, производство ювелирных изделий, янтарного лака осуществляются на Калининградском янтарном комбинате.

Добываемая пока в незначительных количествах на суше и на шельфе нефть вывозится за пределы области. Из полезных ископаемых есть также немного бурого угля, каменная соль и строительные материалы, значительны запасы торфа.

Область обеспечивает 6% российского улова рыбы и добычи морепродуктов. Рыбоконсервные комбинаты располагаются в Калининграде, Пионерском, Светлом, Мамонове. Среди других производителей продуктов питания: завод по производству молочной продукции, мясоконсервный комбинат, кондитерская фабрика, завод по производству безалкогольных напитков - все в Калининграде; а также мясной комбинат в г. Советске[17].

Есть еще одна отрасль специализации - судостроение и судоремонт. Крупнейшее предприятие - судоремонтный завод "Янтарь", значительная часть выпускаемых и ремонтируемых судов - рыболовецкие.

В Калининграде, Советске и Немане действуют целлюлозно-бумажные комбинаты. Они производят 5% российских бумаги и целлюлозы, отправляя часть продукции на экспорт.

Настоящей гордостью области стал Калининградский порт, который принято считать единственным незамерзающим портом на Балтике. Порт Балтийск соединен с Калининградом глубоководным морским каналом, а на северном побережье есть еще один порт Пионерский[16].

Урожайность сельскохозяйственных культур и производительность скота выше, чем по России в целом. Но многих продуктов питания (в том числе зерна, мяса) не хватает, и их приходится импортировать из соседних государств, преимущественно из Польши. На растениеводство приходится около 60%. Сельскохозяйственные угодья составляют около 39% территории области, из них пашня - около 50%. Выращивают зерновые, кормовые, технические культуры, картофель и овощи. Большая часть сельскохозяйственных угодий относится к землям сельскохозяйственных организаций. Основным направлением животноводства является молочно - мясное скотоводство со значительным развитием свиноводства. Развиты также птицеводство и коневодство[18].

Калининградская область имеет статус "особой экономической зоны". К ней относятся - компании, работающие в сфере электронной ("Технобалт", "ИнвестПроект", "Совершенная техника"), химической ("КНАУФ-Пласт"), пищевой ("Содружество Соя", "Роскон", "Балтийский консервный завод", "Балтсахар") промышленности, производстве стройматериалов ("БалтКерамика").

Калининградская область располагает развитой транспортной инфраструктурой. Железнодорожный транспорт обеспечивает большую часть внутренних грузовых перевозок. Длина железных дорог 618 км. Плотность железных дорог (409 км. путей на 10 тыс. км2 территории) в 8 раз выше, чем в среднем по Российской Федерации. Крупнейшие железнодорожные узлы: Калининград, Черняховск. Длина автодорог с твердым покрытием 6231 км. На автомобильный транспорт приходится большая часть внутренних пассажирских перевозок; во внешнеторговых связях его роль также значительна. Плотность автомобильных дорог (306 км. дорог на 1000 км2 территории) в 9,5 раза выше, чем в среднем по Российской Федерации. Морской транспорт обеспечивает в основном внешнеторговые связи. Крупнейший порт - Калининград, также действует порт в г. Пионерский. Протяженность внутренних водных судоходных путей около 500 км. Судоходные реки - Преголя и Неман. Международный аэропорт Храброво (в 24 км. от Калининграда)[19].

Территория, на которую разрабатывается проект межевания, расположена в северо - западной части г. Калининграда, в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами.

3.2 Этапы разработки проекта межевания территории в границах красных линий ул. Лейт. Яналова - ул. Красная - ул. Чернышевского

Территория, на которую разрабатывается проект межевания ограничена красными линиями ул. Лейт. Яналова - ул. Красная - ул. Чернышевского - границами смежных земельных участков. Рассматриваемая территория находится в границах кадастрового квартала 39:15:121328. Площадь территории межевания в согласованных границах составляет 6100,00 м2. Существующая жилая застройка на территории межевания представлена среднеэтажными жилыми домами.

Рисунок 3.2 - Территория разрабатываемого проекта межевания

Разработка проекта межевания территории осуществляется по инициативе администрации городского округа города Калининграда. Основанием является постановление администрации городского округа "Город Калининград" № 1772 от 18.11.2014г. "О разработке проектов межевания территорий в городе Калининграде"[20].

Решение о разработке проекта межевания территории в течение 3 календарных дней со дня принятия данного решения публикуется в газете "Гражданин" и размещается на официальном сайте администрации городского округа "Город Калининград" в сети Интернет.

В информационном сообщении о принятии решения о подготовке проекта межевания территории необходимо разъяснить, что со дня опубликования решения физические или юридические лица вправе представить в орган местного самоуправления городского округа свои письменные предложения о порядке, сроках подготовки и содержании документации по планировке территории [1].

Подготовка проекта межевания территории осуществляется на основании муниципального контракта № 2014.395334 от 15.12.14г. на выполнение комплекса работ по разработке проектов межевания территорий в границах городского округа "Город Калининград"[20].

Органы местного самоуправления городского округа обеспечивают подготовку документации по планировке территории на основании генерального плана муниципального образования и правил землепользования и застройки[1].

При разработке проекта межевания территории можно выделить следующие этапы:

- подготовительные работы;

- подготовка проекта межевания территории и его согласование;

- проведение публичных слушаний;

- утверждение проекта межевания территории.

Подготовительные работы проводятся с целью сбора, анализа исходных материалов, позволяющих определить содержание, объем работ и затраты на разработку проекта межевания территории.

Подготовительные работы включают в себя:

- сбор и анализ градостроительной документации (проектов застройки, планировки и т.д.), сведений о наличии или отсутствии утвержденных красных линий;

- сбор сведений и о градостроительных регламентах и ограничениях, относящихся к территории, подлежащей межеванию;

- сбор и анализ землеустроительной документации, правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельные участки, документов государственного кадастра недвижимости;

- обследование на местности территории, на которую разрабатывается проект межевания территории. В результате обследования устанавливаются (уточняются) основные линии пешеходных потоков, в том числе подъезды к объектам окружающей застройки, места расположения входов в здание, сооружение и т.д., обеспечивающие использование объектов недвижимости.[13]

Проект межевания территории разрабатывается в соответствии с заданием на его разработку, выдаваемым Комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа "Город Калининград".

Задание содержит следующие сведения:

- местоположение территории, на которую разрабатывается проект межевания;

- квартал, микрорайон или другой элемент планировочной структуры города;

- границы территории, подлежащей межеванию;

- основание выдачи задания - постановление администрации городского округа "Город Калининград";

- исходные данные, которые содержат сведения о ранее проведенных работах по межеванию земельных участков, наличие нормативно - правовых актов, которыми необходимо руководствоваться при разработке проекта межевания территории;

- план красных линий, в границах которых будет разрабатываться проект межевания;

- требования к содержанию и составу проекта;

- необходимые процедуры согласования проекта.

В задании на разработку проекта межевания территории указывается перечень необходимых согласований, а также устанавливается необходимость проведения публичных слушаний. Сроки выполнения работ устанавливаются договором между заказчиком и разработчиком проекта межевания[11, 13].

Разработка проекта межевания территории включает анализ сложившейся градостроительной ситуации, определение границ формируемых объектов недвижимости, установление публичных сервитутов, ограничений на использование земельных участков и формирование новых земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления города[13].

Установление границ землепользований (межевание) производится в отношении как застроенных, так и подлежащих застройке территорий в соответствии с генеральным планом и проектами планировки и застройки города, иными документами территориального развития.

При межевании территории сложившейся застройки города из границ земельного участка исключаются территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также территории общего пользования.

При межевании застроенных территорий проводится:

- выделение кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры с выделением территорий транспортных и инженерных коммуникаций в соответствии с установленными красными линиями, осями внутренних проездов и другими границами;

- межевание территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры на земельные участки посредством установления границ существующих и новых объектов недвижимости[21].

Проект межевания территории содержит обязательные положения установленные заданием на разработку проекта межевания.

Разработка и согласование проекта межевания застроенной территории включает в себя следующие этапы:

- анализ имеющихся красных линий и следующее после этого принятие решения о сохранении или о необходимости их корректировки с учетом сложившейся градостроительной ситуации;

- составление опорного плана территории на основании правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельные участки, материалов кадастрового учета, ранее выполненных работ по межеванию с нанесением ранее установленных границ земельных участков, публичных сервитутов, территорий общего пользования;

- определение землепользований, границы земельных участков которых подлежат изменению с учетом красных линий;

- анализ имеющихся границ земельных участков, их законность и корректность установления;

- определение земель общего пользования, инженерно - транспортных коммуникаций на основании анализа градостроительной документации (проектов застройки, планировки);

- определение границы территории, на которую будет разрабатываться проект межевания;

- составление баланса земель, необходимых по нормативу и фактически находящихся под жилыми домами;

- составление плана разделения территории на участки. Земельные участки, как объект недвижимости формируются с использованием сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости и правоудостоверяющими документами на землю. При этом в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, а также подъезды и подходы к ним. Границы земельных участков устанавливаются по красным линиям, проездам, естественным рубежам, могут быть использованы и другие критерии установления границ;

...