Оценка кадастровой стоимости земель промышленности в современных условиях

06:000 01:087 01:088 01:090 01:091 01:092 01:100 01:101 01:102 01:110 01:111 01:112 01:122 01:132 01:150 01:172 01:180 01:181 01:182 03:011 03:012 03:093 04:095 04:098 04:099 05:040 06:010 06:011 06:012 06:013 06:014 06:020 06:021 06:030 06:031 06:040 06:050 06:060 06:070 06:071 06:072 06:073 06:074 06:080 06:090 06:091 06:092 06:093 06:100 06:101 06:110 06:111 07:010 07:011 07:012 07:013 07:014 07:015 07:020 07:030 07:031 07:032 07:040 07:041 07:042 07:050 07:051 08:010 08:012 08:013 08:031 10:011 10:012 11:030 12:001

07. Транспорт

07:000 02.071 04:021 04:031 04:090 04:091 04:092 04:093 04:094 07:023 07:024

13. Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка

13:000 02:010 02:011 02:013 02:014 02:020 02:021 02:030 02:031 13:011 13:021

3.2 II этап работ по определению кадастровой стоимости

3.2.1 Отказ от ценообрразующих факторов

В ходе работ по определению кадастровой стоимости не рассмотрено 33 ценообразующих фактора, частично использовано 3 и рассмотрено 3 фактора. В таблице 7 приведены причины отказа от рассмотрения факторов, приведённых в Методических указаниях.

Таблица 7 - Причины отказа от ценообразующих факторов в перечне ценообразующих факторов

№ п/п	Наименования ценообразующих факторов	Причина отказа от рассмотрения ценообразующего фактора
1	Категория земель (при наличии ее влияния), вид разрешенного использования	Все объекты оценки относятся к одной категории земель - земли промышленности и иного специального назначения. Ценообразующий фактор «Категория земель» не принят к рассмотрению. «Вид разрешенного использования» применяется в процессе группировки земельных участков.
2	Коэффициент протяженности земельного участка по данным геоинформационных систем (ГИС)	По сведениям, представленным Управлением Росреестра по РТ (картографический материал к перечню объектов оценки) у части земельных участков отсутствует графическое отображение на карте кадастрового деления. Коэффициент протяженности земельного участка для части объектов оценки рассчитывать не целесообразно, т.к. нарушается единообразие расчетов. Указанный ценообразующий фактор не принят к рассмотрению.
3	Характеристики застройки земельного участка	Большинство объектов капитального строительства не имеет графического отображения, часть объектов капитального строительства не привязана к оцениваемым земельным участкам. Ценообразующий фактор не принят к рассмотрению.
Дополнительные характеристики сегмента «Сельскохозяйственное использование»
4	Вид угодий	Приведенные ценообразующие факторы используются в ходе расчета земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование» методом капитализации земельной ренты. В настоящем отчете земельные участки сегмента «Сельскохозяйственное использование» рассчитываются методом типового (эталонного) объекта недвижимости. Ценообразующие факторы не приняты к рассмотрению.
5	Нормативная урожайность
6	Гранулометрический состав почв (механический состав)
7	Каменистость почв
8	Засоление почв
9	Солонцеватость почв
10	Солонцы по мощности над солонцовым горизонтом
11	Карбонатность почв
12	Уплотнение почв
13	Переувлажнение
14	Наличие неудобиц (степень изрезанности рельефом)
15	Пестрота почвенного покрова
16	Удаленность от рынков сбыта
Сведения о местоположении
17	Расположение земельного участка относительно автомобильных дорог, их тип (федеральная, региональная и межмуниципальная, местного значения, частная автомобильная дорога), их наименование, тип покрытия (асфальт, бетон, улучшенное грунтовое покрытие, грунтовое покрытие, без покрытия и прочее)	В рамках настоящего Отчета ценообразующий фактор рассмотрен как два отдельных фактора. 1. Для группы 2020_2 (объекты придорожного сервиса), как фактор «Категория автомобильной дороги» 2. Для группы 2020_3 (объекты воздушного транспорта), как фактор «Обеспечение подъездными путями с твердым покрытием».
18	Линия застройки ОКС	Указанный ценообразующий фактор применяется для застроенных земельных участков, как правило, расположенных в населенных пунктах, тогда как объекты оценки располагаются вне границ населенных пунктов. Ценообразующий фактор «Линия застройки ОКС» не принят к рассмотрению.
19	Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)	Как правило, информация о ценообразующих факторах, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков, указывается в тексте объявления. В ходе анализа рыночной информации (раздел 3.3. настоящего Отчета), представленной в открытых источниках информации (сайты www.avito.ru) установлено, что в текстовой части объявлений о продаже земельных участков категории земель промышленности и иного специального назначения нет информации о ценообразующем факторе «Расположение земельного участка относительно ближайшего водного объекта, его наименование, тип (море, река, озеро, пруд, затопленный карьер и прочее)». Для потенциальных покупателей земельных участков промышленности и иного специального назначения не имеет значения есть ли поблизости водный объект, какого его наименование и тип. Указанный фактор не принят к рассмотрению.
20	Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)	Как правило, информация о ценообразующих факторах, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков, указывается в тексте объявления. В ходе анализа рыночной информации (раздел 3.3. настоящего Отчета), представленной в открытых источниках информации (сайты www.avito.ru) установлено, что в текстовой части объявлений о продаже земельных участков категории земель промышленности и иного специального назначения нет информации о ценообразующем факторе «Расположение земельного участка относительно ближайшей рекреационной зоны, ее наименование и тип (лесной массив, парковая зона, заповедная зона и прочее)». Для потенциальных покупателей земельных участков промышленности и иного специального назначения не имеет значения есть ли поблизости рекреационная зона, какого ее наименование и тип. Указанный фактор не принят к рассмотрению.
21	Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)	В рамках настоящего Отчета ценообразующий фактор рассмотрен, как наличие железнодорожного подъезда, для земельных участков группы 2020_1 (обрабатывающие производства) и земельных участков группы 2020_3 (воздушный транспорт). Тип железной дороги не рассматривался, поскольку все железнодорожные подъезды республики могут использоваться в промышленных целях, в частности для доставки грузов. Указанный ценообразующий фактор принят к рассмотрению частично.
Сведения об инженерной инфраструктуре
22	Категория, проектная мощность линейного объекта	Ценообразующий фактор «Категория, проектная мощность линейного объекта» применяется в ходе определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Указанный ценообразующий фактор не принят к рассмотрению.
23	Класс линейного объекта	Ценообразующий фактор «Класс линейного объекта» применяется в ходе определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства. Указанный ценообразующий фактор не принят к рассмотрению.
24	Расположение земельного участка относительно линий электропередач	Влияние с точки зрения возможности подключения к линиям электропередач учтено в факторе «Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка». Влияние с точки зрения обременений (ограничений) на земельном участке учтено в факторе «Наличие обременений (ограничений) земельного участка». Указанный ценообразующий фактор не принят к рассмотрению.
25	Протяженность земельных участков под линейными объектами	Влияние с точки зрения возможности подключения к коммуникациям учтено в факторе «Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка». Влияние с точки зрения обременений (ограничений) на земельном участке учтено в факторе «Наличие обременений (ограничений) земельного участка». Указанный ценообразующий фактор не принят к рассмотрению.
26	Расположение земельного участка относительно магистральных газопроводов	Влияние с точки зрения возможности подключения к магистральному газопроводу учтено в факторе «Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка». Влияние с точки зрения обременений (ограничений) на земельном участке учтено в факторе «Наличие обременений (ограничений) земельного участка». Указанный ценообразующий фактор не принят к рассмотрению.
27	Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка	В рамках настоящего Отчета ценообразующий фактор рассмотрен, как наличие коммуникаций, для земельных участков всех оцениваемых групп, за исключением группы 2020_9_2 (ритуальная деятельность). Фактор удаленности от земельного участка не рассматривался, поскольку на стоимость влияет наличие коммуникаций непосредственно на участке. Указанный ценообразующий фактор принят к рассмотрению частично.
Прочие сведения
28	Уровень цен потребительской корзины по муниципальным районам (городским округам)	Указанный ценообразующий фактор не принят к рассмотрению, т.к. значение показателя потребительской корзины установлено для региона в целом, без деления по муниципальным районам.
29	Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам)	Указанный ценообразующий фактор не принят к рассмотрению, т.к. статистические данные товарооборота на 1 человека по муниципальным районам официально не публикуются.
30	Наличие в сельском населенном пункте магазина	Указанный ценообразующий фактор применяется в ходе определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов. Для земельных участков категории земель промышленности и иного специального назначения указанный ценообразующий фактор не применим.
31	Наличие в сельском населенном пункте общеобразовательной школы	Указанный ценообразующий фактор применяется в ходе определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов. Для земельных участков категории земель промышленности и иного специального назначения указанный ценообразующий фактор не применим.
32	Расстояние до земельных участков зоны разработки полезных ископаемых	В ходе анализа рыночной информации (раздел 3.3. настоящего Отчета), представленной в открытых источниках информации (сайты www.avito.ru) влияние ценообразующего фактора не выявлено. Для потенциальных покупателей земельных участков промышленности и иного специального назначения не имеет значения есть ли поблизости зона разработки полезных ископаемых или нет. Указанный фактор не принят к рассмотрению.
33	Зоны особого режима использования в границах земельных участков	Зоны с особым режимом использования учтены в факторе «Наличие обременений (ограничений) земельного участка». Указанный ценообразующий фактор не принят к рассмотрению.
34	Принадлежность земельного участка к организованной промышленной зоне	В ходе анализа рыночной информации (раздел 3.3. настоящего Отчета), представленной в открытых источниках информации (сайты www.avito.ru) влияние ценообразующего фактора не выявлено. Для потенциальных покупателей земельных участков промышленности и иного специального назначения не имеет значения принадлежит земельный участок к организованной промышленной зоне или нет. Первоочередное значение имеет площадь, вид разрешенного использования, наличие обременений (ограничений), наличие коммуникаций, наличие железнодорожного подъезда к земельному участку.
35	Наименование и расстояние от объекта до локальных центров, положительно влияющих на стоимость объектов недвижимости	В ходе анализа рыночной информации (раздел 3.3. настоящего Отчета), представленной в открытых источниках информации (сайты www.avito.ru) не выявлено других, кроме рассмотренных выше, ценообразующих факторов положительно влияющих на стоимость объектов недвижимости. Указанный фактор не принят к рассмотрению.
36	Наименование и расстояние от объекта до локальных центров, отрицательно влияющих на стоимость объектов недвижимости	В ходе анализа рыночной информации (раздел 3.3. настоящего Отчета), представленной в открытых источниках информации (сайты www.avito.ru) не выявлено других, кроме рассмотренных выше, ценообразующих факторов отрицательно влияющих на стоимость объектов недвижимости. Указанный фактор не принят к рассмотрению.

Были также приняты к рассмотрению дополнительные факторы, которые отсутствовали в примерном перечне, но была выявлено влияние на стоимость земельных участков:

a. Местонахождение в пределах соответствующих зон Республики Татарстан;

b. Категория автомобильные дороги;

c. Местонахождение в пределах соответствующего района Республики Татарстан;

d. Обеспеченность подъездными путями с твердым покрытием.

3.2.2 Выбор подходов и методов для определения кадастровой стоимости

В практике оценки используются три подхода: сравнительный, затратный, доходный. Сравнительному подходу отдается предпочтение перед другими подходами к оценке при развитости рынка объектов недвижимости. В качестве цены аналога используются сведения о цене сделки (предложения), выраженные в виде запрашиваемой, предлагаемой или уплачиваемой денежной суммы в отношении схожего по характеристикам объекта недвижимости. Затратный используется для определения кадастровой стоимости зданий, ОНС и сооружений и не рекомендуется при оценке земельных участков. Доходный применяется, в основном, при наличии данные о расходах и доходах по объектам недвижимости. Выбор подхода осуществляется из особенностей видов разрешённого строительства, достаточности и достоверности рыночной информации, которая появляется после анализа рынка недвижимости.

В процессе подготовки было выяснено что для кадастровой оценки недвижимости земель промышленности предпочтительно выбрать сравнительный подход. Согласно пункту 7.2 Методических указаний, были выбраны методы сравнительного подхода для определения и расчёта кадастровой стоимости по 13 сегментам вида использования и кодам расчёта земель промышленности.

На основании анализа рынка, а также информации об основных характеристиках территорий, то есть факторов социально - экономического и иного характера, влияющих на использование территорий, а также удаленности от основных административных и транспортных центров были выделены части территорий, в границах которых определены близкие по значению удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости. Согласно сведениям, которые были собраны в процессе подготовки, 4 крупнейшими городами Татарстана являются города Казань, Набережные Челны, Нижнекамск, Альметьевск. Республика Татарстан является единственным регионом Российской Федерации, имеющий более 1 городской агломерации-миллионника: Казанская, и полицентрическая Набережночелнинская. Есть также полумиллионный полицентрический агломерат Альметьевский. Они показаны в рисунках 4, 5, 6, 7.



Рисунок 4. Казанская агломерация

Зоны с центром в г. Казани и радиусами:

1. «Kazan1» - от 0 до 5 км включительно от г. Казани

2. «Kazan2» - от 6 до 10 км включительно от г. Казани

3. «Kazan3» - от 11 до 15 км включительно от г. Казани

Рисунок 5. Набережночелнинская агломерация 1 часть



Рисунок 6. Набережночелнинская агломерация 2 часть

Зоны с центрами в г. Набережные Челны и г. Нижнекамска и радиусом от 0 до 5 км включительно от них.

Рисунок 7. Альметьевская агломерация.

Зона с центром в г. Альметьевске и радиусом 0 до 5 км включительно от него.

Анализ рынка земельных участков в непосредственной близости к г. Казань, г. Набережные Челны, г. Нижнекамск, г. Альметьевск показал постепенное снижение стоимости в зависимости от удаленности. Таким образом, были определены диапазоны расстояний, где наблюдается наличие влияния и где это влияние становится менее заметным, приобретая значения схожие с ценами районов, удаленных от указанных административных центров. Таким образом были выделены зоны, в которых удельные показатели средних рыночных цен типовых объектов недвижимости близки по значению.

Были выбраны, после разработок и просмотра грубых погрешностей, объектные аналоги-эталоны. При этом были использованы критерий Смирнова-Граббса и критерий Граббса. В таблице 8 указаны данные после выборки и отсева данные из открытых источников как сайт объявлений www.avito.ru.

Таблица 8 - Выдержка из таблиц «Информация о предложениях к продаже из открытых источников»

Кадастровый номер участка	Источник информации	Цена предложения, руб.	Площадь, кв.м.	Удельная цена предложения, руб./кв. м	Район
16:04:010114:1	Avito.ru	1000000	7017	142,51	04 Актанышский
16:06:030111:103	Avito.ru	500000	4000	125	06 Алькеевский
16:09:010102:71	Avito.ru	1800000	4538	396,7	09 Арский
16:09:060601:242	Avito.ru	30000000	220800	135,9	09 Арский
16:14:990163:51	Avito.ru	400000	1230	325,2	14 Буинский
16:14:990163:97	Avito.ru	500000	1500	333,3	14 Буинский
16:22:170104:46	Avito.ru	1500000	10650	140,8	22 Камско-Устьинский
16:26:550201:625	Avito.ru	98984772	279618	354	26 Мамадышский
16:29:060138:57	Avito.ru	1317500	4650	283,3	29 Муслюмовский
16:34:210701:5	Avito.ru	4628339	23561	196,4	34 Рыбно-Слободский
16:38:010102:25	Avito.ru	5000000	14947	334,5	38 Тетюшский
16:33:170416:402	Avito.ru	90999986	140468	647,8	33 Пестречинский
16:49:011201:23	Avito.ru	33379995	55544	601	20 Зеленодольский
16:24:050101:1037	Avito.ru	15000000	15000	1000	24 Лаишевский
16:47:011413:282	Avito.ru	740000	1149	644	18 Елабужский
16:52:080504:1133	Avito.ru	7000000	13900	503,6	52 г Набережные Челны
16:30:150102:67	Avito.ru	301636000	603272	500	30 Нижнекамский
16:46:070104:189	Avito.ru	6 500 000	7 998	812,70	13 Бугульминский
16:51:012401:332	Avito.ru	1 500 000	3 162	474,40	25 Лениногорский
16:56:010156:42	Avito.ru	1 209 384	8 366	144,60	32 Нурлатский
16:43:100115:32	Avito.ru	2 500 000	5 210	479,80	43 Ютазинский
16:45:040104:528	Avito.ru	40 000 000	79 842	501,00	07 Альметьевский

Кроме данных из открытых источников, была получена информация из Росреестра. В результате отбора, были выбраны следующие данные, показанные в таблице 9.

Таблица 9 - Выдержка из таблиц «Информация о предложениях к продаже из Росреестра»

Кадастровый квартал	Источник информации	Цена сделки, руб.	Площадь, кв.м.	Удельная цена, руб./кв. м	Район
16:23:260110	Росреестр	50000	474	105,49	23 Кукморский
16:38:010909	Росреестр	1000000	2251	444,25	38 Тетюшский
16:05:010901	Росреестр	297600	1497	198,8	05 Алексеевский
16:09:010102	Росреестр	895000	4538	197,22	09 Арский
16:23:260238	Росреестр	109000	242	450,41	23 Кукморский
16:38:010509	Росреестр	250000	818	305,62	38 Тетюшский
16:16:030402	Росреестр	34 000	170	200	16 Высокогорский
16:24:110301	Росреестр	873 200	7041	124,02	24 Лаишевский
16:20:010121	Росреестр	7 770 000	26427	294,02	20 Зеленодольский
16:18:120501	Росреестр	31 000 000	90000	344,44	18 Елабужский
16:39:100912	Росреестр	6 000 000	38400	156,25	39 Тукаевский
16:52:020607	Росреестр	600 000	1405	427,05	52 г. Набережные Челны
16:51:011501	Росреестр	100 000	258	387,6	25 Лениногорский
16:56:010135	Росреестр	70 000	273	256,41	32 Нурлатский
16:45:020143	Росреестр	4 000 000	4503	888,3	07 Альметьевский
16:46:040101	Росреестр	100 000	683	146,41	13 Бугульминский

Таким образом, основываясь на полученных результатах, была получена кадастровая стоимость в рамках данного метода. Алгоритм расчёта был такой. УПКС = {УПС эталонного объекта, руб./кв. м} * {Поправочный коэффициент Площадь} * {Поправочный коэффициент ЗОУИТ} * {Поправочный коэффициент Расположение земельного участка относительно железных дорог} * {Поправочный коэффициент Коммуникации}, где {УПС эталонного объекта, руб./кв. м} - определенные ранее стоимости эталонных объектов в зависимости от расположения объектов оценки. В таблице 10 показаны эталоны мест с удельными показателями стоимости объекта.

Таблица 10 - Выдержка из таблиц «Эталонные показатели стоимости»

Эталон	Удельный показатель стоимости эталонного объекта, руб./кв. м	Местонахождение в пределах соответствующей зоны Республики Татарстан
Эталон «Other»	232,98	В любом месте региона, кроме: 1. от 0 до 15 км включительно от г. Казани; 2. от 0 до 5 км включительно от г. Набережные Челны, г. Нижнекамска и г. Альметьевска
Эталон «Kazan1»	967,00	Расположен на расстоянии от 0 до 5 км включительно от г. Казани
Эталон «Kazan2»	542,89	Расположен на расстоянии от 6 до 10 км включительно от г. Казани
Эталон «Kazan3»	352,83	Расположен на расстоянии от 11 до 15 км включительно от г. Казани
Эталон «NN1»	408,16	Расположен на расстоянии от 0 до 5 км включительно от г. Набережные Челны и г. Нижнекамска
Эталон «А1»	343,33	Расположен на расстоянии от 0 до 5 км включительно от г. Альметьевска

Коэффициенты, которые учитывались в подсчёте стоимости:

A. Поправочный коэффициент Площадь - коэффициент, учитывающий влияние фактора «Площадь земельного участка» на стоимость земельного участка.

B. Поправочный коэффициент ЗОУИТ - коэффициент, учитывающий влияние фактора «Наличие обременений (ограничений) земельного участка» на стоимость земельного участка.

C. Поправочный коэффициент Расположение относительно железных дорог - коэффициент, учитывающий влияние фактора «Расположение земельного участка относительно железных дорог, их тип (грузовая, пассажирская, смешенного назначения; пригородная, транзитная; промышленная, временная, тупиковая)» на стоимость земельного участка.

D. Поправочный коэффициент Коммуникации - коэффициент, учитывающий влияние фактора «Описание коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, канализация), в том числе их удаленность от земельного участка» на стоимость земельного участка.

3.3 III этап работ по определению кадастровой стоимости

3.3.1 Контроль качества результатов определения кадастровой стоимости

В соответствии с главой 10 Методических указаний контроль качества результатов определения кадастровой стоимости включает ряд процедур, осуществляемых с участием уполномоченного органа:

a. проверку исходных данных об объектах недвижимости, организацию их сверки и уточнения;

b. анализ рынка, сбор и верификацию (в том числе путем осмотра) данных о сделках и предложениях.

На начальном этапе после обработки перечня - проведена проверка правильности расстановки кодов видов разрешенного использования и группировки объектов оценки.

На этапе уточнения информации по объектам оценки проводился контроль своевременности предоставления информации, полнота предоставленных сведений и их существенность в соответствии с Федеральным законом №237 от 03.07.2016 г. «О государственной кадастровой оценке» и Методическими указаниями. На этапе проверки информации об анализе рынка недвижимости проведена проверка и подтверждение всей используемой информации. Информация получена только из официальных источников и соответствует действительной ситуации в республике на дату оценки. Данная проверка произведена с целью не допустить включения в Отчет недостоверной информации и несоответствующих действительности данных о состоянии рынка недвижимости региона. На этапе сбора данных о ценообразующих факторах проведен анализ информации на полноту, достоверность и непротиворечивость. Нельзя допустить ситуации, когда из-за небрежно проведенного анализа упускается из виду важный параметр, оказывающий влияние на стоимость объектов оценки. На этапе выбора метода расчетов для каждой из групп проведена проверка на соответствие выбранных методов нормативной базе государственной кадастровой оценки. Необходимо удостовериться, что выбранный метод оценки позволил получить наиболее точную и близкую к реальному рынку стоимость объекта оценки.

Все произведенные расчеты проверены на опечатки и возможные технические ошибки на каждом этапе расчетов. Заключительным этапом проведения работ по государственной кадастровой оценке является анализ полученных удельных показателей кадастровой стоимости.

3.3.2 Сравнение результатов значений кадастровой стоимости

Сравнение стоимостей земельных участков при проведении предыдущей государственной кадастровой оценке с данными полученными в результате данных исследований в таблице 11.



Таблица 11 - Сравнение результатов определения кадастровой стоимости земельных участков земель промышленности и иного специального назначения

МР	Площадь, кв. м.	Кадастровая стоимость на 01.01.2020, руб.	Кадастровая стоимость по итогам ГКО, руб.	УПКС на 01.01.2020, руб./кв.м.	УПКС по итогам ГКО, руб./кв.м.	Изменение, %
Агрызский	8 820 679,59	1 190 870 494,81	1 850 626 821,01	135,01	209,81	55,40
Азнакаевский	42 800 731,74	9 695 787 832,72	10056882275,24	226,53	234,97	3,73
Аксубаевский	10 053 025,59	1 708 959 878,45	1 842 084 170,11	169,99	183,24	7,79
Актанышский	10 752 504,26	1 670 901 826,64	2 130 938 981,59	155,40	198,18	27,53
Алексеевский	16 270 831,37	2 901 229 739,73	3 484 185 964,07	178,31	214,14	20,09
Алькеевский	4 241 464,09	675 948 536,65	679 790 160,05	159,37	160,27	0,56
Альметьевский	88 960 317,61	21 550116224,04	26 831472348,16	242,24	301,61	24,51
Апастовский	9 802 479,54	1 737 759 129,28	1 618 600 745,57	177,28	165,12	-6,86
Арский	12 242 563,56	3 493 788 904,91	1 891 858 382,07	285,38	154,53	-45,85
Атнинский	2 542 425,11	125 292 018,82	458 137 639,60	49,28	180,20	265,67
Бавлинский	17 500 590,29	3 655 829 434,33	3 733 261 612,12	208,90	213,32	2,12
Балтасинский	8 618 307,61	1 492 861 140,54	1 355 773 339,82	173,22	157,31	-9,18
Бугульминский	32 524 408,79	7 215 300 021,16	7 491 916 604,51	221,84	230,35	3,84
Буинский	10 883 034,71	2 816 211 953,06	1 848 322 160,77	258,77	169,84	-34,37
Верхнеуслонский	13 581 318,78	2 423 123 765,30	4 374 047 846,23	178,42	322,06	80,51
Высокогорский	30 920 181,87	7 100 579 674,07	7 643 130 412,60	229,64	247,19	7,64
Дрожжановский	2 988 872,67	496 440 132,28	489 438 441,36	166,10	163,75	-1,41
Елабужский	66 955 575,38	17 790778349,93	18 026703927,44	265,71	269,23	1,32
Заинский	22 093 802,57	5 506 278 746,00	4 897 740 257,83	249,22	221,68	-11,05
Зеленодольский	30 623 207,34	9 858 648 081,79	9 965 836 257,16	321,93	325,43	1,09
Казань	530 190,00	659 344 750,90	512 693 730,00	1243,60	967,00	-22,24
Кайбицкий	5 883 860,00	1 142 072 581,27	1 228 166 721,02	194,10	208,73	7,54
Камско-Устьинский	2 404 804,44	399 958 244,21	436 084 382,00	166,32	181,34	9,03
Кукморский	5 333 909,40	951 586 900,30	984 006 093,07	178,40	184,48	3,41
Лаишевский	94 709 360,68	10 505519391,98	34 728711738,61	110,92	366,69	230,59
Лениногорский	41 879 289,05	9 709 828 621,30	10 480924144,40	231,85	250,27	7,94
Мамадышский	6 072 621,82	1 119 099 534,97	1 224 057 316,34	184,29	201,57	9,38
Менделеевский	16 015 474,22	3 931 213 565,77	3 802 545 003,74	245,46	237,43	-3,27
Мензелинский	5 510 192,25	821 659 264,14	898 162 022,17	149,12	163,00	9,31
Муслюмовский	2 206 099,73	266 031 578,54	313 818 507,84	120,59	142,25	17,96
Набережные Челны	4 090 683,66	1 106 451 662,73	1 669 653 442,67	270,48	408,16	50,90
Нижнекамский	17 531 873,39	3 992 070 674,67	5 794 219 183,19	227,70	330,50	45,15
Новошешминский	22 734 064,16	3 911 599 367,54	6 926 955 998,07	172,06	304,70	77,09
Нурлатский	21 276 210,56	5 018 029 407,79	4 905 158 697,68	235,85	230,55	-2,25
Пестречинский	12 734 967,77	2 810 152 482,96	5 550 891 369,29	220,66	435,88	97,53
Рыбно-Слободский	7 208 317,03	1 291 348 305,99	1 364 982 741,19	179,15	189,36	5,70
Сабинский	8 537 885,08	2 047 727 456,60	1 454 600 318,29	239,84	170,37	-28,97
Сармановский	19 345 913,97	4 755 304 478,91	4 096 272 516,14	245,80	211,74	-13,86
Спасский	7 838 374,64	1 278 180 856,11	1 515 692 544,33	163,07	193,37	18,58
Тетюшский	1 593 083,47	234 203 128,14	288 451 964,49	147,01	181,07	23,17
Тукаевский	30 567 339,93	6 495 492 032,70	7 904 790 307,30	212,50	258,60	21,69
Тюлячинский	5 388 155,66	605 488 720,01	942 859 917,03	112,37	174,99	55,73
Черемшанский	23 478 346,21	3 581 474 087,88	5 143 969 982,96	152,54	219,09	43,63
Чистопольский	20 356 256,73	5 806 398 158,96	4 188 521 529,28	285,24	205,76	-27,86
Ютазинский	14 753 079,38	2 200 520 195,51	2 944 496 694,69	149,16	199,59	33,81
Общий итог	841156675,70	177747461334,39	219971435213,10	211,31	261,51	23,76



Заключение

В целом по Республике Татарстан с 2014 года кадастровая стоимость увеличилась на 22,83%, что объяснимо, с учетом периода, прошедшего с даты проведения предыдущего этапа государственной кадастровой оценки по землям промышленности и иного специального назначения. Значительное увеличение или снижение удельных показателей кадастровой стоимости по отдельным кодам расчета объясняется следующим:

1. в прошлом этапа государственной кадастровой оценки расчеты производились с применением иных способов и подходов к оценке объектов, на основе недействующих в настоящее время Методических указаний, используемых для проведения государственной кадастровой оценки;

2. наличием большого количества объектов оценки, для которых кадастровая стоимость была установлена по средним значениям УПКС.

Используемая в настоящее время методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.2003 № П/49.

Для целей оценки земельные участки этой категории земель делятся на шесть групп. К первой группе отнесены земельные участки для размещения наземных объектов космической деятельности, объектов воздушного транспорта, гидроэлектростанций, атомных станций, ядсрных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых и других станций, обслуживающих их сооружений и объектов. Для этой группы кадастровая стоимость земельного участка принимается равной его рыночной стоимости.

Во вторую группу включены земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов; для установления полос отвода железных дорог, переданные в аренду для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов и иных целей. Порядок оценки земельных участков этой группы включает:

-- кластеризацию земельных участков;

-- расчет рыночной стоимости земельных участков в составе кластеров;

-- статистический анализ связи между рыночной стоимостью земельного участка и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи;

-- проверку достаточности связи между рыночной стоимостью земельного участка и факторами кластеризации;

-- определение УПКС земельных участков второй группы.

Кластеризация осуществляется на основе факторов, оказывающих влияние на стоимость таких земель. Для определения перечня таких факторов формируется группа экспертов, в которую включаются специалисты Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и территориального органа Росимущества, оценщики и риелторы. Эксперты определяют перечень факторов кластеризации на уровне субъекта РФ на основе типового перечня, включающего следующие факторы:

1) расстояние до центра субъекта (км);

2) расстояние до ближайшего поселения (км);

3) наличие водопровода -- да/нет (1/0);

4) наличие газопровода -- да/нет (1/0);

5) наличие канализации -- да/нет (1/0);

6) наличие электричества -- да/нет (1/0);

7) расстояние до ближайшей магистрали транспортом (км);

8) расстояние до ближайшей грузовой станции ж/д (км);

9) расстояние до ближайшего морского/речного порта (км);

10) количество жителей в административном районе, в котором расположен объект оценки (тыс. человек).

Эксперты могут дополнить типовой перечень факторами, оказывающими влияние на стоимость таких земель в данном субъекте РФ, либо исключить из типового перечня несущественные факторы. В перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один, наиболее существенный фактор. До проведения кластеризации проводится группировка земельных участков, отнесенных ко второй группе, но наиболее существенному фактору. В рамках сформированных с учетом этого фактора групп проводится кластеризация земельных участков по остальным факторам, при этом наиболее существенный фактор в кластеризации не участвует.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется с использованием информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости. Затем проводится расчет рыночной стоимости земельных участков, который в зависимости от вида исходной рыночной информации осуществляется либо методом капитализации земельной ренты (используется информация об арендной плате за земельные участки), либо методом выделения или распределения (используется информация о рыночных ценах единых объектов недвижимости, включающих аналогичные оцениваемым участки), либо методом остатка (используется информация по арендной плате за единые объекты недвижимости).

В кластере с достаточной информацией кадастровая стоимость земельного участка определяется либо путем подстановки в уравнение связи индивидуальных характеристик оцениваемого участка по факторам кластеризации, либо методом сравнения продаж.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, входящих в кластер с недостаточной информацией, осуществляется в следующем порядке:

- установление минимального значения УПКС земельного участка, отнесенного ко второй группе земельных участков, вошедших в кластеры с достаточной информацией (УПКСЗ пром lmin);

- установление среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии -- среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель под индивидуальной жилой застройкой) по поселению, наиболее близкому по местоположению к земельному участку, по которому установлено УПКСЗ пром lmin (УПКС сред1);

-- расчет соотношения между УПКСЗ пром lmin и УПКС сред1;

-- расчет УГ1КС земельных участков, отнесенных ко второй группе, путем умножения среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель с индивидуальной жилой застройкой) по поселению, наиболее близкому но местоположению к оцениваемым земельным участкам, на соотношение между УПКСЗ пром lmin и УПКС сред1;

-- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, путем умножения УПКС оцениваемых земельных участков на их площадь.

Третья группа включает земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог. Кадастровая стоимость таких участков определяется в следующей последовательности:

-- кластеризация земельных участков;

-- определение эталонного участка для каждого из кластеров;

-- расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков;

-- определение УПКС путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь;

-- определение кадастровой стоимости земельных участков в каждом кластере путем умножения УПКС на их площадь.

При кластеризации в данном случае используется типовой перечень факторов, который включает:

1) расстояние до центра субъекта (км);

2) расстояние до ближайшего поселения численностью свыше 10 тыс. человек (км);

3) грузопоток (кол-во ед/год);

4) класс дороги;

5) наличие водоснабжения -- да/нет (1/0);

6) наличие канализации -- да/нет (1/0);

7) наличие электроснабжения -- да/нет (1/0).

Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в кластер.

Под такими характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка. Эталонный участок может быть как реально существующим в кластере, так и гипотетическим.

К четвертой группе относятся земельные участки для разработки полезных ископаемых; размещения воздушных линий электропередачи и иных объектов энергетики, железнодорожных путей, автомобильных дорог и дорожных сооружений; установления полос отвода железных и автомобильных дорог (за исключением отнесенных ко второй группе); для искусственно созданных внутренних водных путей, береговой полосы, нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов; охранных зон с особыми условиями использования земель; кабельных и иных линий связи и радиофикации; объектов спутниковой связи. Расчет кадастровой стоимости таких участков определяется следующим образом:

1) определение УПКС;

2) умножение полученных значений УПКС на площадь оцениваемых земельных участков.

УПКС земельных участков, отнесенных к четвертой группе, принимается равным среднему значению УПКС граничащих с ними земельных участков в пределах территории того же административного района.

Пятая группа включает земельные участки для размещения:

-- эксплуатационных предприятий связи;

-- объектов железнодорожного транспорта;

-- автовокзалов и других объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства;

-- морских и речных портов и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;

-- объектов, необходимых для эксплуатации, ремонта, строительства объектов трубопроводного транспорта;

-- охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон.

Расчет кадастровой стоимости таких участков включает:

1) определение УПКС участков исходя из среднего значения УПКС земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах того же административного района;

2) умножение полученных УПКС на площадь земельных участков.

К шестой группе отнесены земельные участки для нужд Вооруженных Сил РФ; производства вооружения, военной техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов); создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах; иного специального назначения. Расчет кадастровой стоимости таких участков включает определение УПКС исходя из минимальных значений УПКС земельных участков, наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым в пределах того же административного района, а затем умножение полученных УПКС на площадь оцениваемых земельных участков.

Размещено на Allbest.ru

...