Обмеження прав на землі в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

Обмеження прав на землі в Україні

1. Поняття, ознаки і значення обмежень прав на землі в Україні

Право власності на землю на сучасному етапі розвитку суспільства не є абсолютним. В більшості країн світу воно обмежується в законодавчому порядку в інтересах суспільства. Необхідність обмеження права власності на землю в Україні випливає і з Конституції України, якою передбачено, що використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі. Межі здійснення права власності на землю визначаються колом покладених законодавством на власників земельних ділянок обов'язків щодо раціонального використання та охорони земель. Важливе значення для визначення меж здійснення прав на землю мають обмеження цих прав.

Обмеженням права на землю слід вважати встановлену відповідно до чинного законодавства заборону або покладення на суб'єктів такого права додаткового обов'язку щодо вчинення дій, пов'язаних з набуттям, використанням та відчуженням земельних ділянок.

Залежно від способу встановлення, характеру обмеження права на землю, дією в часі тощо обмеження прав на землю поділяються на кілька видів. Згідно зі ст. 110 Земельного кодексу України на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження в обсязі, передбаченому законом або договором. Крім того, в окремих випадках ЗК України передбачає можливість встановлення обмеження прав на землю за рішенням суду. Отже, за способом встановлення обмеження прав на землю поділяються на обмеження, які встановлені: 1) законом; 2) договором; 3) судом. Прикладом встановленого законом обмеження прав на землю є заборона набуття іноземцями у власність земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Що стосується договору, то, наприклад, договором оренди землі може бути встановлена заборона на передачу земельної ділянки в суборенду. Нарешті, за позовом власника чи користувача однієї земельної ділянки суд може заборонити певну діяльність власника сусідньої земельної ділянки, якою завдається неприпустимий вплив. Така заборона являтиме собою обмеження прав на використання земельної ділянки.

Крім способу встановлення, обмеження прав на землю розрізняються за об'єктом обмеження. За цим критерієм обмеження прав на землю поділяються на обмеження щодо певних суб'єктів та обмеження щодо певних земель. Так, ЗК України, закріпивши безоплатну приватизацію земельних ділянок громадянами України, одночасно заборонив безоплатну передачу у власність земельних ділянок іноземним громадянам та особам без громадянства. Однак, частіше дія обмежень прав на землю поширюється не на суб'єктів земельних прав, а на їх об'єкти, тобто на певні види земель, наданих громадянам у власність чи користування. Так, згідно зі ст. 114 ЗК України, навколо об'єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, створюються санітарно-захисні зони з метою відокремлення таких об'єктів від територій житлової забудови. В зв'язку з цим у межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об'єктів, об'єктів соціальної інфраструктури та інших об'єктів, пов'язаних з постійним перебуванням людей.

Особливим видом обмеження прав на землю, дія якого «прив'язана» до землі, є обтяження земельної ділянки. Обтяження земельної ділянки являє собою таку різновидність обмеження земельних прав, при якій обмежуються права конкретних власника чи користувача конкретної земельної ділянки. Одним із випадків встановлення обтяження земельної ділянки є використання її в якості об'єкта застави, при якій встановлюються обмеження щодо розпорядження земельною ділянкою її власником на період до виконання іпотекодавцем свого іпотечного боргового зобов'язання. Обтяження земельної ділянки має місце і в випадках встановлення земельного сервітуту, а також накладення за рішенням суду заборони щодо відчуження земельної ділянки з метою забезпечення позову тощо.

Важливе значення має термін дії встановленого відповідно до чинного законодавства обмеження прав на землю. За цим критерієм вони класифікуються на постійні та тимчасові. До постійних обмежень прав на землю належать ті з них, термін дії яких не визначений. Прикладом постійно діючого обмеження прав на землю можна назвати заборону для громадян та юридичних осіб самостійно змінювати цільове призначення наданих їм у власність або в користування земельних ділянок. Така зміна може здійснюватися лише на підставі рішення відповідного органу влади. Тимчасовими вважаються ті обмеження прав на землю, термін дії яких чітко визначений законом, договором або судом. Так, до тимчасових обмежень прав на землю належить заборона на відчуження до 1 січня 2005 р. земельних ділянок сільськогосподарського призначення, наданих для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Саме таке обмеження прав власників відповідних земельних ділянок передбачене п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України.

Встановлене відповідно до чинного законодавства обмеження прав на землю може мати правову форму заборони чи додаткового обов'язку. Заборона на вчинення дій щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками - найбільш поширений вид обмежень прав на землю. Забороняючи певні дії щодо землі, законодавець чітко визначає межі дозволеної поведінки суб'єктів, земельних відносин. Власники земельних ділянок та землекористувачі, володіючи та користуючись ними, не мають права самовільно здійснювати зняття та перенесення ґрунтового покриву земельних ділянок. Такі дії без отримання спеціального дозволу на те органів, що здійснюють державний контроль за використанням та охороною земель, заборонені. Однак, з точки зору нормотворчої техніки, в ряді випадків встановлення певного обмеження прав на землю доцільніше здійснювати не шляхом введення заборони на вчинення певних дій, а шляхом покладення на суб'єкта земельних відносин певних обов'язків щодо володіння, користування чи розпорядження земельними ділянками. Причому, мова йде не про загальні обов'язки, дотримання яких є обов'язковим для всіх власників землі та землекористувачів. Зазначені обов'язки є елементом правового режиму земель в Україні, а не обмеженнями прав власників землі та землекористувачів. Обмеженням прав на землі можна вважати лише додаткові обмеження прав власників та користувачів земельних ділянок, які введені саме з метою обмеження прав на землю певної категорії суб'єктів земельних прав. Так, обмеженням прав на землю іноземних громадян та іноземних юридичних осіб слід вважати покладення на них обов'язку відчуження протягом року земельних ділянок сільськогосподарського призначення, набутих ними у спадщину шляхом спадкування.

У результаті проведених О.А. Самончик досліджень поняття обмежень права користування землею було сформульоване визначення поняття обмежень прав на землю, яке враховує переважно специфіку таких обмежень в зонах з особливими умовами землекористування. Водночас, у працях цього ж автора при визначенні поняття обмежень прав на землю не знайшли відображення специфічні особливості таких видів обмежень прав на землю, як обмеження прав щодо набуття права власності на землю та розпорядження нею, обмеження прав на землю, викликані встановленням земельних сервітутів тощо, а також не були визначені загальні риси, притаманні всім видам обмежень прав на землю.

Обмеження прав на землю в об'єктивному розумінні є сукупністю забороняючих норм, а в суб'єктивному розумінні являють собою обов'язки суб'єктів прав на землю щодо утримання від вчинення певних дій. Ця позиція обумовлена тим, що в юридичній літературі традиційно під обмеженням розуміють обов'язок щодо утримання від вчинення певних дій.

В свою чергу, при використанні у правотворчій діяльності та науковому обігу поняття обмежень прав на землю варто врахувати те, що в юридичній літературі існує концепція, згідно якої обмеження прав на землю поділяються на загальні та спеціальні обмеження прав на землю. О.А. Самончик розвиваючи цю концепцію визначила поняття загальних обмежень, як загальний для всіх землекористувачів обов'язок не вчиняти на своїй ділянці дій, які хоча і відповідають загальному характеру земельних прав, проте можуть порушити інтереси сусідів. Разом з тим, такі питання, як критерій поділу обмежень прав на землю на загальні та спеціальні обмеження прав на землю та поняття спеціальних обмежень прав на землю залишились поза увагою вченого.

Згідно чинного законодавства України суб'єктами прав на землю, на яких поширюються загальні обмеження прав на землю, є не лише землекористувачі, а і землевласники. Формами ж цього поширення є обмеження прав на землю в інтересах сусідів, обмеження щодо розпорядження землею на праві власності тощо. У зв'язку з цим, ми вважаємо, що під загальними обмеженнями прав на землю варто розуміти обмеження, які поширюються на здійснення певною категорією суб'єктів прав на землю, своїх правомочностей в рівній мірі.

Під спеціальним обмеженнями прав на землю, на нашу думку, варто розуміти обмеження, які поширюються на здійснення певною категорією суб'єктів прав на землю своїх правомочностей в нерівній мірі, вибірково. Зокрема, до спеціальних обмежень прав на землю можна віднести:

а) обмеження прав на землю, обумовлені особливостями правового статусу окремих категорій суб'єктів. Так, правоздатність іноземних громадян та осіб без громадянства набувати у власність земельні ділянки обмежується категоріями земель;

б) обмеження прав на землю, обумовлені встановленням прав інших осіб на земельну ділянку, надану у власність чи користування особі, права якої обмежуються. Наприклад, обмеження прав на землю, викликані встановленням земельних сервітутів, поширюються виключно на власників та користувачів тих земельних ділянок, по відношенню до яких встановлено земельний сервітут. Разом з тим, обмеження прав на землю, що випливають зі встановленого земельного сервітуту, не поширюються на інших власників та користувачів земельних ділянок.

В свою чергу, підсумовуючи вищевикладене, до критеріїв поділу обмежень прав на землю на загальні та спеціальні обмеження можна віднести рівень їх поширення на здійснення певною категорією суб'єктів прав на землю своїх правомочностей.

Правова сутність відносин, пов'язаних із встановленням зон з особливими умовами землекористування, добросусідських відносин та земельних сервітутів, полягає в обмеженні певних прав на землю. Разом з тим, єдність регулятивних особливостей інтелектуально - вольового, юридичного змісту групи правових норм, які регулюють обмеження прав на землю, дає підстави для висновку про формування в системі земельного права України функціонального інституту обмежень прав на землю.

В складі норм, які утворюють функціональний інститут обмежень прав на землю, можна виділити: норми, які встановлюють обмеження прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування; норми, які встановлюють обмеження прав на землю в інтересах сусідів; норми, які встановлюють обмеження прав на землю при виникненні земельних сервітутів. Ці групи норм, в свою чергу, являють собою утворення, які можна кваліфікувати як субінститути. Тому, у складі зазначеного правового інституту обмежень прав на землю можна виділити: субінститут обмежень прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування; субінститут обмежень прав на землю в інтересах сусідів; субінститут обмежень прав на землю при встановленні земельних сервітутів. На сьогодні ці субінститути знаходяться на стадії свого формування та розвитку. Динаміка їх розвитку дає підстави для висновку про те, що з часом ці субінститути набудуть статусу самостійних правових інститутів, а земельні відносини, пов'язані з обмеженнями прав на землю, будуть регулюватися об'єднанням цих інститутів.

Норми - обмеження прав на землю впливають на земельні відносини. Результатом цього регулюючого впливу є виникнення правовідносин щодо обмеження прав на землю. Зокрема, до таких правовідносин можна віднести правовідносини щодо обмеження прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування, правовідносини щодо обмеження прав на землю в інтересах сусідів тощо.

Обмеження прав на землю в суб'єктивному розумінні можна розглядати в широкому та у вузькому значенні. У широкому значенні обмеження прав на землю в суб'єктивному розумінні включає суб'єктивне право та суб'єктивний обов'язок. Особливість обмеження прав на землю, як суб'єктивного права, полягає в тому, що воно представляє собою, окрім певної міри дозволеної поведінки управомоченої сторони, ще й необхідність утримання від вчинення певних дій з боку зобов'язаної сторони.

В свою чергу, встановлення обмеження прав на землю, як суб'єктивного обов'язку, зобов'язує утримуватися від вчинення певних дій щодо землі, передбачає звуження обсягу прав на землю суб'єкта обов'язку.

У вузькому ж значенні, обмеження прав на землю в суб'єктивному розумінні є лише суб'єктивним обов'язком. В цьому випадку варто звернути увагу на те, що обмеження прав на землю як суб'єктивне право можна забезпечити лише шляхом одночасного покладення на зобов'язаного суб'єкта обов'язку у формі вимоги щодо утримання від вчинення певних дій, якими можуть бути порушені права, які належать уповноваженій особі. За цих умов, на нашу думку, домінуюче значення в суб'єктивному розумінні обмеження прав на землю має виключно суб'єктивний обов'язок зобов'язаної сторони.

Таким чином, обмеження прав на землю є багатоаспектним явищем. Під ними необхідно розуміти функціональний інститут земельного права, правовідносини щодо обмеження прав на землю та суб'єктивний обов'язок щодо утримання від вчинення певних дій, якими можуть бути порушені права, які належать уповноваженій особі.

Законодавець, поряд з обмеженням прав на земельну ділянку, застосовує таке поняття як обтяження прав на земельну ділянку. На сьогодні в чинному законодавстві України, зокрема, в ЗК України та Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», не дається його визначення. Та й в юридичній літературі недостатньо повно визначені ознаки обтяжень прав на землю.

Такий стан речей пов'язаний з наступними обставинами. По-перше, в сучасній юридичній літературі основна увага приділена дослідженню обтяжень права власності. Проте, крім права власності, обтяженню можуть підлягати і інші права. По-друге, узагальнюючи наукові розробки щодо обтяжень права власності, можна виділити два діаметрально протилежні підходи до тлумачення поняття обтяження права власності. Згідно першого підходу під обтяженням права власності розуміють інші права, встановлені щодо того ж об'єкта права власності. Згідно другого підходу під обтяженням права власності розуміють певні обов'язки з боку власників земельних ділянок.

Таким чином, з метою визначення юридичної природи обтяжень прав на землю, постає необхідність сформувати уніфікований підхід до визначення поняття обтяжень прав на землю, визначити співвідношення обмежень та обтяжень прав на землю та встановити, які з прав на землю можуть підлягати обтяженню.

Відповідно до чинного законодавства України обтяженню підлягають речові та зобов'язальні права. По відношенню до цих прав на земельну ділянку можуть виникати права інших осіб на земельну ділянку. Зокрема, до них можна віднести: а) речові права на чуже майно; б) зобов'язальні права; в) права інших осіб, які виникають у зв'язку зі встановленням зон з особливими умовами землекористування; г) засоби забезпечення позовів; ґ) засоби забезпечення виконання судових рішень боржника; д) засоби забезпечення виконання зобов'язань тощо.

Зазначені права інших осіб на земельну ділянку спричиняють необхідність встановлення для суб'єкта речових та зобов'язальних прав обов'язку щодо утримання від вчинення дій, якими можуть бути порушені права управомочених осіб. Саме за такою загальною схемою в законодавстві встановлюються обтяження речових та зобов'язальних прав на земельні ділянки, по відношенню до яких були встановлені права інших осіб на землю. У результаті застосування цієї законодавчої схеми забезпечується необхідне звуження обсягу речових та зобов'язальних прав на землю, по відношенню до яких були встановлені права інших осіб.

Водночас, варто відзначити, що звуження обсягу прав на землю є характерною ознакою не лише обтяжень прав на землю, а й їх обмежень. Отже, є всі підстави стверджувати, що обтяження прав на землю є різновидом обмежень прав на землю.

Виходячи з вищевикладеного, обмеження прав на землю можна розглядати як субінститути функціонального інституту обмежень прав на землю, правовідносини щодо обмеження прав на землю та суб'єктивні обов'язки щодо утримання від вчинення певних дій, якими можуть бути порушені права на землю, які належать іншій особі. Враховуючи той факт, що обтяження прав на землю є різновидом обмежень цих прав, обтяження прав на землю також можна розглядати як субінститут функціонального інституту обмежень прав на землю, правовідносини, пов'язані зі встановленням прав інших осіб на земельну ділянку, та суб'єктивні обов'язки щодо утримання від вчинення дій, якими можуть бути порушені права інших осіб на земельну ділянку.

Обмеження прав на землю виконують певні функції. Під функціями обмежень прав на землю слід, на наш погляд, розуміти соціально-економічну роль, яку відіграють обмеження прав на землю в процесі правового регулювання суспільних відносин. Очевидно, що така роль полягає в задоволенні потреб суспільства в упорядкуванні земельних відносин, спрямуванні їх розвитку для задоволення як земельних інтересів суспільства в цілому, так і окремих його членів та створених ними організацій.

Задоволення цих інтересів суспільства відбувається в різних сферах суспільних відносин і має відповідну специфіку. В залежності від характеру цих сфер, їх можна поділити на: сферу сусідських відносин, сферу суспільних відносин в межах зон з особливими умовами землекористування, сферу сервітутних відносин та сферу суспільних відносин щодо набуття права власності на землю та розпорядження нею. Для формування цілісного уявлення про функції обмежень прав на землю доцільно, на наш погляд, дослідити роль обмежень прав на землю щодо кожної з вищевикладених сфер суспільних відносин.

В залежності від потреб, для задоволення яких встановлюються обмеження прав на землю в інтересах сусідів, обмеження земельних прав виконують такі функції, зокрема: 1) функцію запобігання заподіяння власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок найбільших незручностей; 2) функцію запобігання унеможливленню використання земельних ділянок за їх цільовим призначенням; 3) функцію запобігання спричинення шкідливого впливу на здоров'я людей, тварин, на повітря, земельні ділянки та інше.

Зазначені функції випливають із встановленого ЗК України комплексу заборон на використання земель, які складають інститут добросусідства. Використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення може відбуватися за допомогою таких способів, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдаватиметься найбільше незручностей. З метою недопущення цього законодавець покладає на власників та користувачів земельних ділянок обов'язок утримуватися від застосування таких способів використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам та користувачам сусідніх земельних ділянок завдаватиметься найбільше незручностей.

Крім того, власники та користувачі земельних ділянок є суб'єктами заборони на використання земельних ділянок такими способами, які не дозволять власникам і користувачам сусідніх земельних ділянок використовувати їх за цільовим призначенням. З метою уникнення неприпустимого впливу на земельні ділянки, на власників та користувачів сусідніх земельних ділянок покладається заборона щодо вчинення таких способів використання земельних ділянок, які «заблокують» використання сусідніх земельних ділянок за цільовим призначенням.

Функція забезпечення раціонального використання земельних ділянок реалізується шляхом здійснення комплексного використання земельних ділянок, розташованих в межах зон з особливими умовами землекористування. Земельні ділянки під об'єкти спеціального призначення виділяються в мінімально необхідних для їх функціонування розмірах. Для забезпечення їх належного функціонування таабо захисту населення від негативного впливу в наслідок функціонування цих об'єктів.

Виділення функції забезпечення належних умов для експлуатації спеціальних об'єктів обумовлено наступними обставинами. В якості спеціальних виступають об'єкти культурної спадщини, об'єкти природно - заповідного фонду, курорти, електричні мережі тощо. Належні умови експлуатації цих об'єктів передбачають недопущення негативного антропогенного впливу на ці об'єкти, збереження цих об'єктів в процесі їх функціонування тощо. Останнє досягається шляхом встановлення обмежень прав на землю в межах зон з особливими умовами землекористування. Так, визнане за працівниками підприємств магістрального трубопровідного транспорту право копати шурфи на земельних ділянках, розташованих в межах охоронних зон, для перевірки якості ізоляції об'єктів магістрального трубопровідного транспорту, є одним з засобів збереження магістрального трубопровідного транспорту. Наслідком здійснення цього засобу збереження магістрального транспорту є обмеження прав на землю тих осіб, які є власниками чи користувачами земельних ділянок, розташованих в межах зазначених зон.

Стосовно функції забезпечення захисту населення від негативного впливу внаслідок функціонування об'єктів спеціального призначення, то безспірним є те, що в процесі функціонування цих об'єктів відбувається певний фізичний вплив на довкілля. Досить часто такий вплив може бути негативним для людей. З метою запобігання такому впливу чинним законодавством України в межах зон з особливими умовами землекористування встановлені певні обмеження прав власників та користувачів земельних ділянок, розташованих в межах таких зон. Зокрема, використання для народногосподарських цілей земель і водоймищ, розташованих у санітарно - захисній зоні ядерної установки чи об'єкта, призначеного для поводження з радіоактивними відходами, без дозволу органів державного регулювання ядерної та радіаційної безпеки, без погодженням з експлуатуючою організацією та без обов'язкового проведення радіологічного контролю продукції, яка виробляється, заборонено.

Щодо функції обмежень прав на землю, викликаних встановленням земельних сервітутів, то вона спрямована на запобігання недоліків і незручностей у використанні земельних ділянок, пов'язаних з їх місцем розташування, відсутністю на них природних водойм, пасовищ тощо. Природні та соціальні блага розподілені на землі нерівномірно. Зі встановленням права власності або права користування земельною ділянкою у набувача земельної ділянки можуть виникнути незручності, труднощі у користуванні землею, викликані відсутністю на ній природних та соціальних благ та зручностей. Одним з засобів вирішення цієї проблеми є встановлення земельних сервітутів, що обов'язково викликає обмеження прав на земельні ділянки, які в межах таких сервітутів є службовими.

Нарешті, в залежності від потреб для задоволення яких встановлюються обмеження, набуття права власності на землю та розпорядження нею, серед функцій цих обмежень прав на землю можна виділити такі: 1) функцію забезпечення продовольчої безпеки країни, розвитку вітчизняного нетоварного та товарного сільськогосподарського виробництва та зайнятості сільського населення в аграрному секторі економіки нашої країни; 2) функцію забезпечення формування класу приватних власників з числа громадян України та найбільш повного задоволення потреб громадян у земельних ділянках для здійснення певних видів діяльності; 3) функцію забезпечення належних умов для функціонування органів публічної влади та об'єктів, призначених для задоволення суспільних інтересів; 4) функцію запобігання нестачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення для тих, хто бажає її обробляти; 5) функцію запобігання спекуляції землями, призначеними для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; 6) функцію забезпечення додержання принципу раціонального використання земель товарного сільськогосподарського виробництва, запобігання деградації цих земель, розвитку дрібного товарного виробництва сільськогосподарської продукції та переходу від дрібного товарного виробництва до великотоварного.

В Україні здійснюється земельна реформа, однією з складових якої є перерозподіл земель на користь ефективно господарюючих суб'єктів. Не секрет, що підприємницькі структури країн Європейського Союзу, США та інших країн з розвиненою економікою мають фінансові переваги у порівнянні з вітчизняними юридичними особами. Саме тому, одна із загроз продовольчій безпеці нашої країни полягає у зайнятті іноземними товаровиробниками монопольного становища щодо виробництва певного виду сільськогосподарської продукції. Скупивши землі та заволодівши відповідним сегментом ринку, іноземні юридичні особи можуть здійснювати певні маніпуляції на ринку сільськогосподарської продукції з її кількістю та ціною. Крім того, іноземні товаровиробники, лобіюючи інтереси своїх країн, можуть обмежити доступ певного виду сільськогосподарської продукції на вітчизняний ринок, спричинивши тим самим її нестачу, подорожчання, формування монопольних цін. Саме тому земельним законодавством України передбачений досить ефективний, на наш погляд, засіб запобігання монополізації вітчизняного сільськогосподарського ринку іноземцями, який полягає у забороні на отримання у власність земель сільськогосподарського призначення іноземними громадянами, особами без громадянства, іноземними юридичними особами та іноземними державами.

З тим, щоб наповнити вітчизняний ринок сільськогосподарською продукцією в належній кількості та за доступними для вітчизняного споживача цінами, необхідно розвивати вітчизняне нетоварне та товарне сільськогосподарське виробництво. Одним з засобів розвитку вітчизняного нетоварного та товарного сільськогосподарського виробництва є визнання за громадянами та юридичними особами України виключного права на володіння землями сільськогосподарського призначення на праві власності. Історично склалося так, що в економіці нашої країни аграрний сектор займає одне з провідних місць, а сільське населення складає значну частину населення нашої країни. Слабкість вітчизняної валюти в порівнянні з курсами валют більшості зарубіжних країн дозволила б представникам цих країн скупити величезні площі земель сільськогосподарського призначення та залишила б потенційних вітчизняних виробників сільськогосподарської продукції не лише без засобу для її виробництва, а й без засобів для існування. Таким чином, з метою розвитку вітчизняного нетоварного та товарного сільськогосподарського виробництва, сприяння зайнятості сільського населення в аграрному секторі економіки нашої країни, землі сільськогосподарського призначення не підлягають передачі у власність іноземним громадянам, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам.

Функціонування як органів публічної влади, так і об'єктів, за допомогою яких відбувається задоволення суспільних інтересів, не повинно залежати від приватних інтересів окремих осіб. У зв'язку з цим законодавець передбачив заборону на приватизацію певних категорій земель державної та комунальної власності. Така заборона поширюється на всіх громадян та юридичних осіб.

Слід прийняти до уваги те, що площа земель сільськогосподарського призначення є обмеженою. Здійснення продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення без встановлення лімітів щодо площі, яку можуть набувати у власність суб'єкти прав на землю, може призвести до несправедливого розподілу таких земель на користь одних та нестачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення для тих, хто бажає їх обробляти. З метою уникнення нестачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення для тих, хто може і бажає їх обробляти, законодавець встановив граничний розмір земель сільськогосподарського призначення, який можуть набувати у власність громадяни та юридичні особи. Так, згідно п. 13 Перехідних положень ЗК України на період до 1 січня 2015 року громадяни і юридичні особи можуть набувати право власності на землі сільськогосподарського призначення загальною площею до 100 гектарів. Ця площа може бути збільшена лише у разі успадкування земельних ділянок за законом.

На сьогодні відсутній до кінця сформований організаційно - правовий механізм функціонування ринку земель, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Зокрема, чинне законодавство не передбачає ефективних важелів запобігання спекуляції землями. Отже, включення земельних ділянок, призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва в оборот може спричинити спекуляцію цими землями. Досі єдиним способом протидії цьому залишається мораторій, тобто, заборона на відчуження земельних ділянок призначених для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та земельних часток.

Землям товарного сільськогосподарського виробництва притаманні особливості, які вимагають встановлення й інших обмежень прав на такі землі. Як відомо, переважна більшість земель товарного сільськогосподарського виробництва зазнали різного ступеня деградації. Це викликає необхідність вжиття заходів, спрямованих не тільки на запобігання подальшої деградації цих земель, але й на підвищення якісних характеристик сільськогосподарських угідь. Так, згідно ст. 130 ЗК України, покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути громадяни, які мають сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві чи займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва та юридичні особи, установчими документами яких передбачено ведення сільськогосподарського виробництва. А це означає, що особи, які не відповідають вищезазначеним кваліфікаційним ознакам, не мають права набувати такі землі на праві власності: це, по суті, прямо заборонено земельним законом.

2. Види обмежень прав на землі в Україні

На сьогодні існують різні підходи як щодо визначення поняття обмежень права власності, так і щодо їх класифікації. Не випадково в статті 111 ЗК України вміщено лише їх примірний перелік.

В літературі можна зустріти класифікації, що здійснюються за різними ознаками. Найбільш часто зустрічаються групування обмежень права власності на землю за підставами виникнення та часом дії, за об'єктом, суб'єктом і змістом правовідносин, за сферою дії. На думку Т.Б. Станкевич, обмеження права власності на землю можна поділяти на види залежно від: змісту з прив'язкою до класичної тріади правомочностей власника; виду земель; мети встановлення; моменту виникнення та строку дії; виду діяльності; підстав виникнення; форм власності; виду обмежень прав власника землі на захист від дій третіх осіб. Однією з найбільш серйозних спроб здійснити класифікацію обмежень прав на землю за законодавством України слід вважати дослідження Д.В. Бусуйок.

Дослідження юридичної природи обмежень прав на землю за допомогою певного набору критеріїв класифікації обмежень прав на землю провадили в тій чи іншій мірі такі науковці в галузі земельного права, як В.К Гуревський, І.І. Каракаш, М.Г. Ковтун, О.М. Колотинська, О.І. Крассов, П.Ф. Кулинич, А.В. Луняченко, К. Пейчев, О.О. Погрібний, О.А. Самончик. Ряд критеріїв класифікації правових обмежень були також запропоновані фахівцями в галузі цивільного права, теорії та історії держави і права та конституційного права.

Коли мова йде про обмеження права власності на землю, то, в першу чергу, слід розрізняти дві основні групи: 1) нормативні обмеження права власності на землю; 2) обтяження земельних ділянок.

Що стосується нормативних обмежень, то сюди входять ті обмеження, що безпосередньо випливають з приписів законодавства нормативного характеру і характеризуються такими ознаками як: імперативний порядок встановлення; поширення дії на всі або достатньо широке коло відносини власності на землю; відображають публічний інтерес; виникають незалежно від волі власника; не підлягають спеціальній реєстрації. Можна також вести мову про безстроковий характер таких обмежень, оскільки вони виникають з прийняттям і діють до скасування відповідної правової норми.

Якщо говорити про конкретні приклади нормативних обмежень права власності на землю, то одним з найбільш фундаментальних з них є вимога використання земельних ділянок за цільовим призначенням. Значну групу нормативних обмежень становлять обмеження екологічного характеру, закріплені в законодавстві у вигляді правил щодо землекористування. До нормативних обмежень права власності на землю також слід відносити правила про добросусідство, положення щодо мораторію на відчуження земель та ін.

Загалом необхідно відзначити, що положення земельного, екологічного та інших галузей природоресурсного законодавства, котрі встановлюють обмеження суб'єктивного права власності на землю, виступають як спеціальні в порівнянні з положеннями цивільного законодавства, які визначають загальні межі щодо здійснення суб'єктивних прав та права власності в цілому. В зв'язку з цим не можна не помітити існуючого розмежування за сферою дії серед нормативних обмежень права власності на землю. В.К. Гуревський цілком правильно акцентує увагу на тому, що обмеження бувають такими, які встановлені щодо всіх земель України, та такими, що стосуються певної групи земель. Прикладом останніх є обмеження, які стосуються відносин щодо використання певної категорії земель.

Можна зробити висновок, що за сферою дії, рівнями правового регулювання нормативні обмеження права власності на землю визначають, відповідно, загальні межі здійснення права власності в цілому, загальні межі здійснення права власності на землю, спеціальні межі здійснення права власності на певні категорії земель. Дані нормативні обмеження безпосередньо виступають складовою правового режиму земель.

Особливістю обтяжень виступає їх індивідуальний характер: вони виникають на підставі індивідуально-правових актів чи правочинів; мають адресний характер; підлягають спеціальній реєстрації, що виступає умовою їх дійсності чи забезпечує пріоритет над іншими обтяженнями.

Основна особливість обтяжень полягає у їх адресному характері, оскільки вони виникають щодо окремо визначених земельних ділянок або всього майна їх власників. На це, зокрема, звертає увагу В.І. Семчик, відзначивши, що обтяження стосуються права конкретних власника чи користувача конкретної земельної ділянки. В такому разі виникає певна «прив'язка» обтяження до певного об'єкта, ми можемо говорити про слідування конкретного обтяження за земельною ділянкою; такі обмеження не лише звужують можливості власника щодо реалізації певних правомочностей, але і безпосередньо впливають на сам об'єкт, обтяжуючи його.

Слід відзначити, що обтяження земельних ділянок можуть мати як приватний, так і публічний характер. Приватний характер мають такі обтяження як речові права на чужу річ, а також обтяження, що випливають із зобов'язальних правовідносин. Публічний характер мають ті обтяження, що виникають незалежно від волі власника в адміністративному чи судовому порядку і безпосередньо не відображають приватні інтереси окремих суб'єктів. Критеріями розмежування виступають підстави виникнення обтяжень, порядок виникнення; інтерес, з метою задоволення якого встановлено обтяження.

Приватні обтяження земельних ділянок можна розділити на дві групи: речові права на чуже майно та зобов'язальні права. Необхідність такого розмежування обумовлена різною їх правовою природою, належністю, відповідно, до груп абсолютних та відносних прав.

Речовими правами на чуже майно, що обтяжуючи земельні ділянки одночасно обмежують права їх власників, виступають права земельного сервітуту, емфітевзису, суперфіцію та ін. До групи зобов'язальних прав, що виступають в якості обтяжень земельних ділянок, відносяться права кредиторів за договорами іпотеки, оренди, ренти, довічного утримання та ін. Загалом перелік обтяжень, які власник може встановлювати щодо своєї земельної ділянки на підставі правочинів, є достатньо широким.

Публічними виступають обтяження, які на підставі індивідуально-правових актів в адміністративному чи судовому порядку виникають щодо індивідуально визначених земельних ділянок або щодо всіх активів певної особи, включаючи земельні ділянки. Передбачені Законом України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» публічні обтяження, незважаючи на те, що даний закон регулює відносини щодо регулювання обтяжень рухомого майна, можуть встановлюватись і щодо земельних ділянок як нерухомого майна.

Узагальнюючи викладене, пропонуємо використовувати наступні класифікації обмежень прав на землю в Україні. В першу чергу, існуючі обмеження права власності на землю слід поділяти на дві основні групи: 1) нормативні обмеження права власності на землю; 2) обтяження земельних ділянок.

В складі нормативних обмежень права власності на землю окремими групами необхідно виділяти: 1) загальні нормативні обмеження щодо здійснення права власності; 2) загальні нормативні обмеження щодо здійснення права власності на землю; 3) спеціальні нормативні обмеження щодо здійснення права власності на окремі категорії та види земель.

Обтяження земельних ділянок слід розділяти на: 1) приватні обтяження земельних ділянок; 2) публічні обтяження земельних ділянок.

Нарешті, доцільно, на наш погляд, провести класифікацію таких обмежень прав на землю, які пов'язані зі встановленням земельних сервітутів. Класифікації земельних сервітутів не виключають доцільності проведення класифікації обмежень прав на землю, які пов'язані зі встановленням земельних сервітутів.

Проведені дослідження правового регулювання земельних сервітутів дають підстави для класифікації обмежень прав на землю, які пов'язані зі встановленням земельних сервітутів.

Обмеження прав на землю слід, на наш погляд, поділяти за критерієм характеру вигоди, яку обмеження надають власнику панівної земельної ділянки. Зокрема, за цим критерієм зазначені обмеження прав на землю доцільно поділяти на: а) дорожні. До дорожніх відносяться: право проходу та проїзду на велосипеді, право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху, право прогону худоби по наявному шляху. б) водні. Водні обмеження включають: право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку, право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку, право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми, право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми. в) будівельні. До будівельних обмежень прав на землю можна віднести право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд. г) інші обмеження.

Види обмежень прав на землю, отримані в результаті проведення такої класифікації, не є вичерпними. Згідно ст. 99 ЗК України, можуть встановлюватися і інші обмеження прав на землю, не зазначені у цій статті.

За критерієм змісту прав та обов'язків учасників правовідносин, обмеження прав на землю пропонується поділяти на: а) позитивні. У випадку позитивних обмежень прав на землю власники панівних земельних ділянок здійснюють фізичний вплив на обслуговуючі земельні ділянки. Наслідком цього є обов'язок власників обслуговуючої земельної ділянки витерплювати певні незручності. До цих обмежень відносяться обмеження, що виникають при встановленні передбачених ст. 99 ЗК України земельних сервітутів; б) негативні. Земельні сервітути, змістом яких є заборона власникам обслуговуючої земельної ділянки здійснювати деякі з наданих їм прав, поки що невідомі сучасному земельному законодавству України. Проте, це не виключає можливості їх встановлення. Треба відзначити, що наведені обмеження прав на землю були відомі римському праву. Зокрема, до них відносились: вимога, щоб сусід не забудовував своєї ділянки або будував не вище певних розмірів; вимога, щоб сусід не позбавляв ділянку світла або виду.

За критерієм способу здійснення обмеження прав на землю можна, на наш погляд, поділяти на: а) постійні. Постійні обмеження прав на землю забезпечують їх суб'єкту можливість безперервно користуватися обслуговуючою земельною ділянкою або надають йому право безстроково забороняти сусідам вчиняти деякі дії. До таких обмежень можна віднести обмеження, які виникають при реалізації права проводити воду з сусідньої земельної ділянки для водозабезпечення своєї будівлі; б) непостійні. Непостійні обмеження прав на землю не можуть фізично здійснюватися безперервно, хоча юридично сервітуарій в будь - який момент може скористатися належним йому правом по відношенню до чужої земельної ділянки. Такими обмеженнями прав на землю є обмеження, які виникають при реалізації дорожніх сервітутів.

За критерієм строку здійснення можна виділяти такі обмеження прав на землю: а) безстрокові. Безстрокові обмеження прав на землю забезпечують їх суб'єкту можливість безстроково користуватися обслуговуючою земельною ділянкою або безстроково забороняти сусідам вчиняти деякі дії; б) строкові. Строкові обмеження прав на землю забезпечують їх суб'єкту можливість лише на протязі певного строку користуватися обслуговуючою земельною ділянкою або забороняти сусідам вчиняти деякі дії.

За критерієм платності обмеження прав на землю пропонуємо поділяти на: а) платні; б) безплатні. Згідно ч. 3 ст. 101 ЗК України власник або землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлено обмеження прав на землю, пов'язане з земельним сервітутом, має право вимагати від осіб, в інтересах яких встановлено обмеження прав на землю, пов'язане з земельним сервітутом, плату за його встановлення, якщо інше не передбачено законом.

За критерієм способу встановлення обмеження прав на землю можна поділяти на: а) обмеження прав на землю, способом встановлення яких є договір, б) обмеження прав на землю, способом встановлення яких є судове рішення.

3. Способи встановлення обмежень прав на землю

У ЗК закріплений вичерпний перелік підстав встановлення земельного сервітуту, якими є договір, заповіт, закон та рішення суду. Якщо між сторонами - власником земельної ділянки й особою, що вимагає встановлення сервітуту, досягнута домовленість щодо всіх умов сервітуту, виникнення сервітутного права можливе на підставі договору. Істотними умовами укладення договору є предмет сервітуту і за змістом ч. З ст. 101 ЗК - плата за його встановлення. Сервітут надає його суб'єкту право обмеженого користування чужою земельною ділянкою, яке може мати різний обсяг залежно від виду сервітуту. Останній завжди передбачає обмежене, часткове користування чужою земельною ділянкою. Притому воно має відповідати її цільовому призначенню. У ЗК не встановлена форма зазначеного договору. Тому при його укладанні треба виходити зі вказівки ЗК про необхідність обов'язкової державної реєстрації прав на земельну ділянку, у тому числі й права земельного сервітуту.

У разі недосягнення домовленості щодо встановлення сервітуту у цілому або щодо окремих його умов сервітутне право може виникнути на підставі судового рішення. Особа, заінтересована у встановленні сервітуту, вправі пред'явити власнику сусідньої земельної ділянки позов, це випливає з положення передбаченого у ч. 1 ст. 100 ЗК. При цьому позивач повинен довести в суді, що нормальне господарське використання його земельної ділянки неможливе без обтяження сервітутом чужого майна, і що задовольнити потреби сервітуарія будь-яким іншим способом неможливо.

Можна не погодитися з тим, що договір і рішення суду складають вичерпний перелік підстав встановлення сервітуту, оскільки ЗК не виключається можливість існування права власності на будівлю, розташовану на земельній ділянці, яка не належить на праві власності власнику цієї будівлі. У силу природи відносин, що складаються при цьому та з метою забезпечення належної реалізації права власності на будівлю, власнику належить право проходу до своєї будівлі. Перешкоджання реалізації цього права є й перешкоджанням реалізації права власності взагалі.

Змістом сервітуту є обсяг прав і обов'язків сервітуарія, які випливають з обмеженого користування чужою земельною ділянкою. Зміст сервітуту залежно від його виду становлять повноваження щодо проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання лінійних комунікацій тощо. Правомочності сервітуарія можуть складатися з можливості вчинення певних дій або пред'явлення до власника сусідньої ділянки вимоги утримуватися від певних видів її використання. Відповідно цьому праву сервітуарія кореспондує обов'язок власника обслуговуючої земельної ділянки.

Зміст сервітуту визначається також певними обов'язками сервітуарія. Останній зобов'язаний використовувати об'єкт сервітуту з певною метою, яка повинна відповідати меті ділянки на момент встановлення сервітуту, враховуючи при цьому інтереси її власника і діяти в межах, необхідних для задоволення своїх господарських потреб; вносити власнику обслуговуючої земельної ділянки плату за її використання; здійснювати сервітут способом найменш обтяжливим для власника обслуговуючої ділянки. Протягом використання має зберігатися підстава його встановлення. В іншому випадку власник обслуговуючої ділянки вправі пред'явити вимогу про припинення сервітуту через наявність обставин, які мають істотне значення, або у зв'язку з тим, що сервітут перешкоджає використанню земельної ділянки за її цільовим призначенням.

Зобов'язання власника земельної ділянки, обтяженої сервітутом, завжди мають пасивний характер. Він повинен зміритися з діями третьої особи, або не вчиняти певних дій. Повноваженню сервітуарія не може кореспондувати зобов'язання будь-якої особи зробити щось на користь третьої особи. Зміст сервітуту завжди пов'язаний з правом користування. Він не поширюється на право розпорядження ділянкою. За своїм змістом сервітутне право завжди є вужчим права власності.

Строк, на який встановлюється сервітут, також визначає зміст останнього. Він повинен бути обумовлений при встановленні сервітуту. Земельний сервітут, встановлений без визначення строку його дії згідно з ч. 2 ст. 98 ЗК є постійним, тобто безстроковим. Сервітут може бути встановлений також на період дії певних обставин, що були підставою його встановлення. У разі припинення таких обставин дія сервітуту також припиняється.

Відповідно до ч. З ст. 101 ЗК власник, землекористувач земельної ділянки, щодо якої встановлений сервітут, має право вимагати від осіб, в інтересах яких він встановлений, плати за його встановлення, якщо інше не встановлено законом. Тобто загальним є платний режим користування ділянкою, обтяженою сервітутом.

Визначення розміру плати за встановлення сервітуту віднесено до компетенції суб'єктів сервітутних відносин. При цьому сторони повинні виходити з того, що плата повинна носити адекватний характер і має враховувати ті обмеження, які перешкоджатимуть власнику реалізовувати своє право на обтяжене сервітутом майно.

При вирішенні питання про можливість перенесення сервітутного права на іншу особу варто виходити з того, що під час встановлення земельного сервітуту особа власника обслуговуючої ділянки не має значення для існування цього права, оскільки цей сервітут встановлюється не на користь конкретної особи як такої, а на користь, так би мовити, сусідньої земельної ділянки, тобто її власника як такого. Тому заміна власника обслуговуючої ділянки, як і панівної ділянки, не позначається на встановленому сервітуті. Оскільки у ч. 1 ст. 101 ЗК стосовно сервітуту як речового права закріплено, що сервітут зберігається у випадку переходу права власності на ділянку, обтяжену сервітутом, до іншої особи.

Зміст сервітуту як речового права також складають повноваження сторін щодо захисту своїх прав і інтересів. Так, особа, яка вимагає встановлення сервітуту, має право на захист своїх прав і інтересів шляхом застосування певних правових засобів на стадії ведення переговорів з контрагентом щодо укладення договору про встановлення сервітуту, тобто така особа має право на спеціальний позов про його примусове встановлення.

Відповідно до цих положень в разі неправомірного порушення речові права на чуже майно можуть бути захищені, але в ЦК не передбачені спеціальні засоби їх захисту. З певними притаманними їх природі особливостями речові права на чуже майно підлягають захисту з використанням тих засобів, за допомогою яких захищається право власності відповідно до положень гл. 29 ЦК. На відміну від попереднього цивільного законодавства, надання захисту за допомогою петиторних засобів у чинному ЦК відрізняється певними особливостями. Відповідно до положень ст. 396 ЦК право використовувати петиторні засоби захисту надано лише особам, які мають речове право на чуже майно. Відповідно до положень глав 31 - 34 ЦК такими особами є сервітуарій, емфітевта, суперфіціарій, а також володілець.

У ЦК не передбачаються спеціальні речові позови для захисту окремих прав на чуже майно, що вже виникли, від можливого порушення з боку третіх осіб та власника майна, обтяженого цими правами. Законні права та інтереси особи, яка має речове право на чуже майно, захищаються у тому ж порядку, що й права власника цієї речі, тобто забезпечені абсолютним захистом. Це надає особі, яка має речове право на чуже майно, право скористатися певними засобами захисту свого права відповідно до природи права на чуже майно.

Реалізація певних прав на чуже майно пов'язана з набуттям тих або інших правомочностей щодо нього. В разі створення сервітуарію порушень, не пов'язаних з втратою володіння, останній вправі застосувати для захисту своїх прав такий спосіб, що є подібним негаторному позову, в разі створення реальної загрози такого порушення у майбутньому - спосіб, подібний прогібіторному позову.

Дослідження способів встановлення обмежень прав на землю необхідно розпочати із з'ясування поняття цих способів та визначення їх видів.