Государственная оценка объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Алтайский государственный аграрный университет»

Кафедра землеустройства, земельного и городского кадастра

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Кадастр застроенных территорий»

Государственная оценка объекта недвижимости

Выполнил (а) студентка

Заочного отделения

Спец. «Городской кадастр»

Дегтярева А.Б.

Шифр: 991082

Барнаул 2013г.



ГЛАВА 1. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Территориально-экономическое (оценочное или ценовое) зонирование населенных пунктов

В современном обществе кадастровая оценка земель используется в следующих целях:

. в фискальных целях для налогообложения недвижимости, установления ставок земельного налога и величины арендной платы;

. для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки;

. для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера;

. для информирования широкого круга заинтересованных лиц о стоимости городских земель для осуществления их прав и обязанностей в отношении принадлежащей им недвижимости и планируемых сделок с недвижимостью.

Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:

Этап 1 --подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 -- функциональное зонирование территории города;

Этап 3 -- исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 -- ценовое зонирование территории города;

Этап 5 -- оформление результатов кадастровой оценки городских земель(цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Основные этапы проведения кадастровой оценки земель населенных пунктов:

Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.

Подготовительные работы включают:

-- сбор общих сведений о городе, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

-- определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

-- классификацию земель по землепользователям города, правовому режиму;

-- классификацию земель по функциональному использованию;

-- классификацию земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

-- оценку текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей;

-- определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

-- сбор, проверку достоверности и группировку данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам.

Этап 2. Функциональное зонирование территории города.

Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:

-- Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

-- Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

-- Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйственного производства;

-- Транспортная зона -- зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;

-- Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно гигиеническое и рекреационное значение;

-- Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и другие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

-- малоэтажной усадебной жилой застройки;

-- малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;

-- многоэтажной секционной застройкой (3--5 этажей),

-- многоэтажной секционной застройкой (6--9 этажей);

-- многоэтажной секционной застройкой (10--12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

-- малоэтажной усадебной жилой застройки;

-- малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;

-- многоэтажной секционной застройкой (3--5 этажей),

-- многоэтажной секционной застройкой (6--9 этажей);

-- многоэтажной секционной застройкой (10--12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозон определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

-- естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа -- реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

-- границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

-- улицы, площади, проезды;

-- границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

-- границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

На основе анализа данных, полученных различными методами оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная величина по конкретному виду использования или максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

-- по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи;

-- по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие методы.

В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4. Ценовое зонирование территории города.

В результате проведенной оценки земельных участков в районах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозонам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадии полученные данные наносятся на кадастровую карту города, и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именно формирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценочных зон. Оценочной зоной является часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

-- близость значений показателей стоимости земельных участков;

-- территориальное единство расположения микрозон;

--общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонэми крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результатами функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории.

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения,

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала следующего годэ вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих целей:

- создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

-формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

-уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

- установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

- определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

- определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

- обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

- информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

- создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообрэзующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

1.2 Городская рента и рентообразующие факторы

Городская земельная рента - это незаработанный доход собственника от использования земельного участка, являющегося результатом взаимодействия, как естественных характеристик, так и общего прогресса города и общества. Упомянутая рента носит дифференциальный, т.е. разностный, характер, в зависимости от местоположения и интенсивности застройки. Городская рента в торговых и центральных кварталах современного большого города часто настолько высока, что частным квартирантам не под силу покрывать ее, и дома в таких кварталах почти сплошь отдаются под доходные предприятия или торговые помещения, для которых, с одной стороны, центральное расположение экономически необходимо, а с другой - и самые высокие квартирные платы доступны.

Рентообрэзующими факторами являются:

- неодинаковый природный потенциал участков (плодородие);

- разная удаленность участков от рынков, где может быть реализована полученная с них товарная продукция. Поскольку город является основным пространством жизнедеятельности человека, существенное влияние оказывает характер взаимодействия с окружающей природной средой. Это воздействие всегда является негативным, поскольку имеет место совокупность антропогенных и техногенных нагрузок.

Результирующей характеристикой воздействия принято считать экологический фактор - состояние экологии в месте расположения.

Количественной мерой является предельно допустимая концентрация вредных веществ в атмосферной воздухе.

1.3 Массовая оценка недвижимости

Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

Область применения массовой оценки:

Определение "массовая" относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.

Следствием ошибочного понимания сочетания слов "массовая оценка" явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.

Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес- центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации. Модели массовой оценки для трех методов рассматриваются ниже.

Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:

- постановка задачи

- предварительное обследование и анализ объекта

- сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования

- построение и калибровка модели

- тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

Содержание этих этапов отличаются от индивидуальной оценки в основном из-за разницы в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

1. Постановка задачи при массовой оценке предполагает:

- идентификацию объектов, которые подлежат оценке. Идентификатором может быть адрес, описание прав или кадастровый номер участка;

- уточнение правового статуса объекта (какие права оцениваются - собственности, аренды, на пользование воздушным пространством и т.д.);

- согласование целей оценки (например, рыночная стоимость, для целей налогообложения);

- согласование даты оценки - на какую дату производится переоценка.

2. Предварительное обследование н анализ объекта:

- определяется точное местоположение (объект идентифицируется в соответствии с юридическим описанием)

- составляется полное описание характеристик объекта недвижимости (земельный участок, основные количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, этажность, наличие пристроек, износ и т.д.)

- рассматривается и фиксируется локальное окружение объекта (принимается во внимание характер окружающей застройки, наличие заводов, парков и т.п., многолюдность места, особенности прилегающих улиц)
- проводится сбор информации об объекте и местоположении среди местных жителей и служащих

- предварительно определяется наиболее эффективное использование объекта

- предварительный анализ и описание объекта не ограничивается указанными пунктами, они определяются, как правило, конкретной ситуацией на рынке. Так, достаточно бессмысленно описывать идущий на снос частный дом, который покупают лишь ради приобретения прилегающего участка земли, в этом случае основное внимание должно уделяться расположению объекта и насыщенностью инфраструктуры земельного участка.

3. Анализ рынка

Анализ рынка в массовой оценке имеет целью изучение всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен.

Первый этап - качественный анализ рынка и выделение характеристик, которые влияют на цены, но количественную меру их влияния определить невозможно. Эти характеристики не войдут в модель оценки, хотя будут задавать внешние ограничения ее точности. Например - изменение политической ситуации или налоговой политики нельзя учесть в формуле, но они сильно влияют на рынок.

Второй этап - выделение характеристик, по которым можно собрать информацию и определить количественное влияние на цену. Качественный анализ проводится по группам факторов и уровням их влияния.

4. Сбор данных

Сбор данных и его стратегия сильно зависит от поставленной задачи. Независимо от метода для оценки необходимыследующие характеристики объекта: адрес (местоположение), характеристики размеров (участка, дома, квартиры, помещения), характеристики качества (для участков - форма, глубина и т.п., для зданий - тип стен, этажность, возраст, планировка, ориентация окон и т.п.), характеристики сделки: дата, источник информации и т.п. В дополнение данных из рыночных источников, для сбора характеристик объекта используются регистрационные и учетные документы, а также визуальный осмотр.

Массовый сбор данных по всем объектам, подлежащим переоценке, планируется на основе изучения рынка и источников информации о физических и правовых характеристиках объекта.

5. Построение и калибровка модели

Построение модели основывается на анализе собранной информации и теории оценки. Конечным результатом является математическая формула в левой части которой располагается рыночная стоимость объекта на конкретный момент времени, в правой - выражение включающее в себя факторы определяющие эту стоимость. Содержание самой формулы определяется, в большей степени, методом оценки. Отметим, что существует три основных метода используемых в массовой оценке, это метод сравнения продаж, затратный метод и доходный метод (капитализации дохода).

Таким образом, на первом этапе, основываясь на анализе рынка и объеме и характере информации, выбирается метод оценки и общий вид модели (аддитивная, мультипликативная или гибридная).

Следующим этапом является формирование первичных переменных модели на основе ценообразующих факторов (т.е. производится кодирование в цифровом виде качественных факторов и т.п.). Местоположение кодируется на основе системы координат с выбранной нулевой точкой. Дата сделки и год постройки могут быть преобразованы нелинейной функцией. Перевод качественных характеристик в коды и линеаризованные значения производится следующим образом (на примере материала стен): кирпичным стенам присваивается код 1, панельным - код 2 и т.д., эти коды преобразуются в линеаризованные значения путем расчета средней цены кв. м., нормированной к единице по группам сделок с соответствующими видами стен (например, значение для кирпичных стен - 1.06, для панельных - 0.94). На основе регрессионного анализа выясняется значимость первичных переменных, вводятся дополнительные комплексные переменные. Наконец, на заключительном этапе, когда определена структура модели - какие факторы и каким образом они в модель входят, производится калибровка коэффициентов модели, определяющая непосредственное влияние конкретных факторов на рыночную стоимость.

6. Контроль качества и уточнение результатов оценки

Оценки, полученные по моделям, сравниваются с реальными ценами продаж данного рынка и производится анализ коэффициентов. Для уточнения модели оценщик проводит анализ с выездом непосредственно на объект.

Экспертный контроль качества модели состоит из сравнения модельных результатов оценки с экспертными оценками тех же объектов. Наиболее эффективна экспертная экспресс-оценка вызывающих сомнение объектов основной выборки с осмотром их на месте. При этом выясняются причины значимых расхождений, выделяются факторы "недоучитываемые" или "переучитываемые" моделью, вносятся необходимые поправки. Такой контроль может осуществляться в несколько этапов до момента достижения необходимой точности модельной оценки.

Кроме того, формируется контрольная выборка из объектов, ранее не использованных при калибровке моделей, на основе которой проводится статистический анализ результатов оценки. В этом случае каждая версия проходит тестирование с использованием в качестве критериев Стандарта анализа относительных показателей оценки стоимости. При необходимости модель уточняется и калибруется вновь. Главный критерий - соответствие модельных результатов реалиям рынка.

1.4 Анализ градостроительной ценности территории населенного пункта

Для поселений со сложной планировочной структурой проводится дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель с использованием коэффициентов градостроительной ценности территории (коэффициентов дифференциации).

Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки.

Анализ градостроительной ценности предусматривают выполнение ряда последовательных взаимосвязанных действий.

Первое - разбиение территории поселения на оценочные (планировочные) участки в целях необходимой и достаточной дифференциации её.

Второе - установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков и количественных значений данных факторов.

Третье - установление для каждого оценочного участка факторов влияния, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последних.

Четвертое - расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка.

Пятое - оценка рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам.

Шестое - перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оценочные участки поселения с учетом разработанных коэффициентов относительной ценности территории (коэффициентов дифференциации].

Седьмое - увязка границ оценочных участков с границами кадастровых кварталов и перенесение кадастровой стоимости от оценочного участка к кадастровому кварталу.

1.5 Кадастровая оценка земли

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различных видов разрешенного использования. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по виду функционального использования. Кадастровая оценка городских земель является массовой оценкой, которая одновременно выполняется на всей территории города и может включать следующие основные этапы:

Этап 1 --подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2 -- функциональное зонирование территории города;

Этап 3 -- исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4 -- ценовое зонирование территории города;

Этап 5 -- оформление результатов кадастровой оценки городских земель (цифровых и графических).

Результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли оценочной зоны, определяемая как рыночная стоимость единицы площади типичного для данной зоны земельного участка, установленная по уровню текущих рыночных цен на аналогичные земельные участки.

На стоимость земель влияют характеристики объектов недвижимости, расположенных на соответствующих земельных участках, место расположения, соседство, экология, обременения и ограничения, физические характеристики грунтов и многие другие факторы.

Кадастровая оценка земли проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемых органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

1.6 Порядок налогообложения земли и иной недвижимости

Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ) и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. При установлении налога могут также устанавливаться налоговые льготы, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков.

Земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которых введен земельный налог, признаются объектом налогообложения по этому налогу (п. 1 ст. 389 НК РФ). В соответствии с Налоговым кодексом РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с п.1.статьи 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. При этом налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (п. 1 ст. 391 НК РФ).

Размер земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как со ответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Ставки земельного налога утверждаются решениями (нормативными актами) представительных органов муниципальных образований (городов и районов республики).

Налоговая база, размер которой зависит от стоимостной оценки земельного участка (кадастровой стоимости), определяется на конкретную дату (1 января года, являющегося налоговым периодом) и не может для целей налогообложения изменяться в течение налогового периода (в т.ч. в зависимости от перевода земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка), если не произошло изменений результатов государственной кадастровой оценки земли, вследствие исправления технических ошибок, судебного решения и т.п., внесенных обратным числом на указанную дату.

В связи с этим, такие изменения, как перевод земель из одной категории в другую, изменения вида разрешенного использования земельного участка, влияющие на величину кадастровой стоимости земельного участка и произошедшие в течение налогового периода, учитываются при определении налоговой базы, которая будет применяться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде.

Земельный налог взимается в соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации

Плательщики налога - юридические и физические лица (собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов)

рента земля недвижимость кадастровый



ГЛАВА 2. ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1 Краткое изложение существенных факторов и заключений

Жилой дом

Тип объекта недвижимости и его основные размеры	Земельный участок площадью 263,60 м2 с индивидуальным жилым домом общей площадью 47,10 кв.м.
Местоположение	Алтайский край, г. Барнаул, проезд Магнитный дом №66, кадастровый номер земельного участка № 22:63:010536:37
Совокупность оценочных прав	Полные права собственности на земельный участок и индивидуальный жилой дом
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Дата оценки	10.12.2012 года
Субъект прав собственности на объект недвижимости	Коновалова Галина Александровна
Описание земельного участка и его местоположения	Земельный участок имеет прямоугольную форму, расположен в Железнодорожном районе г. Барнаула, рельеф участка ровный
Описание строения	Одноэтажный индивидуальный килой дом. Жилая площадь 34,70 м2
Оптимальное использование земельного участка: как незастроенного	Строительство индивидуального жилого дома
рыночная стоимость	1336320 руб.

2.1.2 Описание объекта оценки

Жилой дом

Объект оценки: Земельный участок прямоугольной формы, площадью

263,60 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 47,10 кв. метров и жилой площадью 34,70 кв.
метров, расположенный по адресу: г. Барнаул, проезд Магнитный дом №66

Цель оценки: Определить текущую рыночную стоимость полных прав собственности на земельный участок и индивидуальный жилой дом.

Функции оценки: Оценка будет использована при ведении переговоров о купле-продаже (залоге) оцениваемого объекта недвижимости.

Собственник объекта: Коновалова Галина Александровна

Определение рыночной стоимости: Понятие "рыночная стоимость", используемое в настоящем отчете, определено следующим образом.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- мотивы продавца и покупателя являются типичными;

- обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;

- ценз представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо особых скидок или уступок с чьей-либо стороны не было;

- платеж осуществляется в денежной форме.

Дата оценки: Оценка земельного участка и жилого дома произведена по состоянию на "10" декабря 2012 года, что совпадает с датой осмотра объекта.

Оценка права собственности: При оценке мы исходим из того, что субъект права собственности на земельный участок и жилой дом обладает полными правами собственности. Под "полным правом собственности" понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, пользования и распоряжения при установленных законодательством ограничениях.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему объекта недвижимости любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Процедура оценки.

Процедура оценки включала в себя следующие действия:

- обследование оцениваемого объекта недвижимости;

- собеседование с собственником объекта недвижимости;

- анализ рынка продаж аналогичных объектов недвижимости в районе расположения оцениваемого объекта;

- сравнительный анализ аналогичных объектов, проданных на рынке за последнее время;

- расчет восстановительной стоимости здания;

- оценка рыночной стоимости объекта недвижимости тремя традиционными методами;

- анализ полученных значений рыночной стоимости объекта недвижимости и принятие решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости.

Методы оценки.

Определение рыночной стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на стоимость объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости недвижимости использованы затратный метод и метод прямого сравнительного анализа продаж. Заключительным этапом оценки является сравнение результатов оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение их к единой стоимости объекта недвижимости. Процесс сведения включает в себя учет слабых и сильных сторон каждого метода, определении их влияния на объективное отражение рынка и принятии результата, полученного по одному из примененных методов, за окончательное значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Методы оценки.

Определение рыночной стоимости осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на стоимость объекта недвижимости.

При определении рыночной стоимости недвижимости использованы затратный метод и метод прямого сравнительного анализа продаж.

Заключительным этапом оценки является сравнение результатов оценок, полученных на основе указанных методов, и сведение их к единой стоимости объекта недвижимости. Процесс сведения включает в себя учет слабых и сильных сторон каждого метода, определении их влияния на объективное отражение рынка и принятии результата, полученного по одному из примененных методов, за окончательное значение рыночной стоимости объекта недвижимости.

2.1.3 Описание земельного участка

Жилой дом

Кадастровый номер земельного участка 22:63:010536:37

Местоположение: Оцениваемый объект расположен по адресу Алтайский край, г. Барнаул, проезд Магнитный дом №66. 0бъект
расположен в центре города.

Ближайшая остановка общественного автотранспорта: находится в 245м.

Правовой режим земельного участка: Участок расположен на землях г. Барнаула. Использование земельного участка на тот момент оценки не ограничено природоохранными, санитарными, технологическими и иными зонами.

Размер земельного участка: Общая площадь участка 263,60 кв. м

Конфигурация участка: Участок имеет прямоугольную форму, протяженностью по фронтальной границе м.

Рельеф и почвы: Рельеф участка ровный. Землеустроительных и иных инженерно-изыскательских работ в процессе оценки не проводилось. В своей оценке мы исходили из того, что на территории населенного пункта нет почв и грунтов, опасных для проживания, возделывания сельскохозяйственных культур или неблагоприятно влияющих на здания и сооружения.

Здания и сооружения на участке: На участке расположены одноэтажный жилой дом, хозяйственные постройки (не влияющие на стоимость оценки) многолетние насаждения (плодовые деревья и кустарники). Участок имеет ограждения по периметру.

Анализ наиболее аффективного использования: Понятие "наиболее аффективное использование", применяемое в настоящем отчете, определяется как законодательно разрешенное, физически возможное, финансово реализуемое использование свободного (незастроенного) земельного участка или возведенного на нем здания и приводящее к наибольшему значению стоимости недвижимости.

2.1.4 Описание жилого дома

Оцениваемый жилой дом представляет собой одноэтажное строение, постройки 19 года.

В строительном отношении здание характеризуется следующими показателями: Этажность -1 этаж, Общая площадь - 47,10 м2 , Жилая площадь - 34,70 м2.

Высота потолков:	2,5 м
Фундамент	ленточные кирпичные
Стены	деревянные рубленные из бревен
Перекрытия	деревянные
Перегородки	деревянные
Кровля	шиферные листы по деревянным стропилам и обрешётке
Полы	деревянные, линолеум
Окна	деревянные
Двери	деревянные
Наружная отделка	рейка
Внутренняя отделка	покраска водоэмульсионными красками, штукатурка, обои, панели
Инженерное обеспечение	печное отопление, холодное водоснабжение, электроснабжение.



Основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность объекта недвижимости, мы пришли к выводу, что наиболее аффективное использование земельного участка как условно "не занятого" достигается при строительстве индивидуального жилого дома. Наиболее аффективное
использование объекта недвижимости с учетом существующего строения достигается при использовании его в качестве земельного участка с жилым домом.

2.2 Примененные методы оценки стоимости

2.2.1 Затратный метод оценки недвижимости

Расчет стоимости земельного участка.

Затратный метод исходит из того, что инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение равноценного свободного от застройки земельного участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению, объему и качеству здания в приемлемый период времени.

Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод дает оценку стоимости объекта недвижимости как сумму стоимости земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, за вычетом износа.

Основные этапы процедуры оценки по данному методу включают:

1. Расчет стоимости приобретения имеющегося на рынке свободного от застройки аналогичного земельного участка.

2. Расчет стоимости возведения новых зданий и сооружений, аналогичных расположенным на оцениваемом участке.

3. Определение величины физического, морального и экономического износа оцениваемых зданий и сооружений.

4. Уменьшение восстановительной стоимости новых зданий и сооружений на сумму износа и получение их реальной стоимости.

5. Суммирование стоимости приобретения свободного от застройки аналогичного земельного участка с восстановительной стоимостью зданий и сооружений за вычетом суммы износа.

Для определения стоимости земельного участка был проведен анализ сделок по купле-продаже свободных от застройки земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, в районе расположения оцениваемого объекта.

Рыночные цены по совершенным сделкам купли-продажи свободных от застройки земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, сопоставимых с оцениваемым по местоположению, площади и наличию магистральных коммуникаций, характеризуются следующими данными:

№ п/п	Район города	Площадь ,га	Наличие магистральных коммуникаций	Рыночная цена за 100 кв.м
1	Индустриальный Ул.Южная	0,45	1.2,4	155 тыс.руб.
2	Ленинский пер.Советский	0,5	1.2,4	85 тыс.руб.
3	Ленинский Ул.Советской Армии	0,48	1.2.4	82 тыс.руб.
4	Центральный ул.Молодежная	0,51	1.2.4	162 тыс.руб.
5	Центральный Ул.Гоголя	0,47	1.2.4	140 тыс.руб.

Анализ совершенных сделок купли-продажи позволил установить, что рыночные цены сопоставимых (учитывая и наличие инженерных коммуникаций) земельных участков изменяются от 82 до 162 т. рублей за 100 кв. метров. В наших расчетах мы принимаем стоимость в размере 131000 руб. за 100 кв.м как разумную цену оцениваемого земельного участка. Общая площадь земельного участка составляет 263,60 м 2. Таким образом, оценочная стоимость земельного участка составляет (131000 х 263,60)/100 = 345316 руб. Расчет восстановительной стоимости жилого дома:

Восстановительная стоимость жилого дома рассчитана на базе данных, опубликованных на сайтах http://optim-dom.ru, http://postroim.pro, в соответствии с которыми средняя стоимость одного квадратного метра общей площади деревянного одноэтажного жилого дома составляет 28000 рублей, а стоимость оцениваемого жилого дома общей площадью 47,10 м 2 без земельного участка составит 1318800 рублей (47,10 x 28000) .

Анализ износа жилого дома: Износ определяется как снижение восстановительной стоимости вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Различают три типа износа: физический износ, функциональный износ и износ внешнего воздействия. Физический
износ определен нами в размере 31% от стоимости нового дома. Значения функционального износа и износа внешнего воздействия приняты нами равными нулю.

Расчет стоимости объекта недвижимости по затратному методу:

Стоимость земельного участка	345316 руб.
Восстановительная стоимость	1100000 руб.
Физический износ (10%)	110000 руб.
Функциональный износ	-
Износ внешнего воздействия	-
Стоимость жилого дома с учетом износа	990000 руб.
Стоимость объекта недвижимости	1335316 руб.

2.2.2 Метод прямого сравнительного анализа продаж

Данный метод основывается на посылке, что субъекты на рынке недвижимости осуществляют сделки купли - продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Основные этапы процедуры оценки по данному методу включают:

- Исследование рынка недвижимости с целью сбора информации о совершенных сделках и предложениях о продаже объектов, аналогичных объекту оценки.

- Отбор сопоставимых объектов, по которым заключены договоры купли - продажи.

- Сравнение оцениваемого объекта с отобранными сопоставимыми объектами и внесение поправок в цены сопоставимых объектов.

- Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и откорректированных цен сопоставимых объектов.

В процессе оценки был осуществлен сбор информации о последних совершенных сделках купли - продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками. При подборе сопоставимых объектов основное значение придавали размерам земельных участков, жилых домов, их местоположению и уровню благоустройства.

Всего было отобрано 4 совершенные сделки, которые, по нашему мнению, позволяют достаточно адекватно определить рыночную стоимость объекта оценки посредством метода прямого сравнительного анализа продаж.



Корректировка рыночных цен, проданных сопоставимых объектов недвижимости жилой дом:

1п/n	Характеристики объектов	Объекты недвижимости
		Оцениваемый объект	сопоставимые объекты
			№ 1	№ 2	№ 3	№4
1.	Местоположение	Ул.Южная	пер.Советский	Ул.Советской Армии	ул.Молодежная	Ул.Гоголя
2.	Год постройки жилого дома	1929	1930	1928	1931	1929
3	Площадь земельного участка, м2	50	48	45	50,5	50
4	Общая площадь жилого дома, КВ. "	65,77	64	65,45	63	65
5	Материал стен	Бревна	Бревна	Бревна	Бревна	Бревна
6	Инженерное обеспечение	электричество, холодная вода	электричество, холодная вода	электричество, холодная вода	электричество, холодная вода	электричество, холодная вода
7	Рыночная цена продажи объекта,		1600 тыс.руб.	1898 тыс.руб.	1638 тыс.руб.	1820 тыс.руб.
8	Рыночная цена продажи объекта в расчете на 1 кв. м общей площади жилого дома		25 тыс.руб.	29 тыс.руб.	26 тыс.руб.	28 тыс.руб.
Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости
1	Местоположение		0	0	0	0
2	Год постройки жилого дома		1344 тыс.руб.	1898 тыс.руб.	1376 тыс.руб.	1820 тыс.руб.
3	Площадь земельного участка, м2		+1800 руб.	+4500 руб.	- 450 руб.	0
4	Общая площадь жилого дома, кв.м		+44,25 тыс.руб.	- 9,28 тыс.руб.	+72,02 тыс.руб.	+21,56тыс.руб.
5	Материал стен
6	Инженерное обеспечение
7	Рыночная цена продажи объекта,		1390,05 тыс.руб.	1893,2 тыс.руб.	1447,6 тыс.руб.	1841,6 тыс.руб.



Обоснование вносимых корректировок

1. Дата продажи

Сравниваемые сделки были совершены в течение последнего месяцев от даты оценки

2. Местоположение

Поправка на местоположение вносится в том случае, если местоположение сопоставимого объекта и оцениваемого существенно различаются. Существенными различиями являются: удаленность от областного, районного центра, от центра поселка, в котором расположен объект, удобство подъезда, спрос на объекты недвижимости. Все объекты (оцениваемый и сравниваемые) находятся приблизительно в одних и тех же условиях и существенных различий в местоположении не имеют.

3. Год постройки

Поправка, учитывающая возраст строений, вводится в объекты №1,3 в размере 20% и 30% от стоимости жилого дома со знаком минус.

Размер поправки установлен из принятого условия, что продолжительность экономической жизни жилого кирпичного дома в среднем мы оцениваем в 50 лет при среднем качестве строительства и эксплуатации.

В связи с тем, что стоимость земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости составляет в нашем случае около 20% (по данным затратного метода), поправка за год постройки к общей стоимости объекта исчисляется нами в размере 16%, 24%

4. Площадь земельного участка

В г. Барнауле земельные участки имеют рыночную стоимость в среднем около 900р. за 1 кв. м. К площади добавим поправку №1 900x2, №2 900x5, №3 900x0,5

5. Общая площадь жилого дома

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, так как рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение

Поправка на инженерное оборудование не вводится т.к. сопоставимые объекты обладали тем же инженерным оборудование.

Анализ результатов, полученных методом прямого сравнительного анализа продаж. После введения поправок разброс приведенных рыночных цен по сопоставимым объектам составил от 1390,05 тыс.руб. до 1893,2 тыс.руб. Наибольшую достоверность имеет скорректированная рыночная цена объекта по сопоставимому объекту №1, поскольку по своим характеристикам он наиболее близок к оцениваемому и к его рыночной цене внесены минимальное количество поправок.

Таким образом, принимаем, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 1336,32 тыс.руб. как рыночная стоимость объекта недвижимости в целом, определенная по методу сравнения продаж.

...