Государственная оценка объекта недвижимости

2.2.3 Метод капитализации дохода

Метод основан на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок, тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей применительно к оцениваемой недвижимости.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

4. Расчет операционного чистого дохода путем вычитания величины потерь от неполной загрузки и несвоевременных платежей и величины издержек по эксплуатации из величины потенциального валового дохода.

5. Пересчет (капитализация) операционного чистого дохода в годовой размерности в текущую стоимость.

Рынок аренды индивидуальных жилых домов в районе расположения оцениваемого объекта до настоящего времени не получил широкого распространения. В связи с этим не представляется возможным сбор необходимой достоверной рыночной информации для оценки объекта недвижимости с применением метода капитализации дохода.

В данном отчете метод капитализации дохода, применяемый при оценке недвижимости, приносящей доход, не применялся.

2.3 Результаты оценки объекта

2.3.1 Рыночная стоимость объекта

Жилой дом

В настоящем отчете нами были использованы два метода оценки, результаты которых приведены ниже:

- Затратный метод 1335316 руб.

- Методом прямого сравнительного анализа продаж 1336320 руб.

Примененные методы оценки дали различные, но достаточно близкие значения, каждое из которых имеет законное место как конечный результат.

При установлении окончательной величины рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости максимальный вес достоверности был присвоен методу прямого сравнительного анализа продаж, поскольку этот метод наиболее точно моделирует рынок продаж земельных участков с индивидуальным жилым домом. Затратному методу было уделено столь же пристальное внимание, однако полученный с его применением результат имеет меньший вес при окончательном решении о рыночной стоимости оцениваемого объекта и в данном отчете выполняет функцию подтверждения результата оценки.

Исходя из приведенных в отчете данных, стоимость жилого дома с земельным участком составляет на дату оценки "10" декабря 2012 года объект оценки имеет рыночную стоимость в размере 1336320 руб.

2.3.2 Сертификат оценки

Заказчик: Коновалова Галина Александровна

Адрес: г. Барнаул, проезд Магнитный дом №66

Собственник: Коновалова Галина Александровна

Адрес: г. Барнаул, проезд Магнитный дом №66

Собственность: Земельный участок площадью 263,60 м2 с индивидуальным жилым домом общей площадью 47,10 м2.

Я, нижеподписавшийся, подтверждаю, что собственность была мною лично осмотрена и все факты, приведенные в отчете, верны. Я не имею текущих или прошлых интересов в имуществе, которое является объектом оценки в настоящем отчете, а также я не имею предвзятого отношения к содержанию отчета в целом или его частей без исключения. Я имею опыт и знания для оценки этого типа собственности. Окончательное заключение об оценке объекта сделано с учетом допущений и ограничений, изложенных на этой и последующих страницах. Никто кроме меня, без исключения, не подготовил основные анализы, окончательное заключение и мнения, касающиеся имущества, в атом оценочном отчете.

А тот отчет, я полагаю, соответствует требованиям стандартов и этики профессиональных оценочных организаций. Мое вознаграждение не зависело от влияния размера стоимости или распоряжений по размеру стоимости, делающих одолжение в направлении интересов клиента; сумма оценки стоимости является результатом, обусловленным объективными обстоятельствами. После анализа изложенных в отчете фактов, исходя из моих знаний и опыта, по-моему мнению, рыночная стоимость объекта собственности жилого дома с земельным участком на 10 января 2012, составляет: один миллион триста тридцать шесть тысяч триста двадцать рублей. С уважением представляем к рассмотрению:

Дата: 10 декабря 2012

2.3.3 Основные предположения и ограничивающие условия

- В процессе подготовки настоящего Отчета, мы исходили из достоверности предоставленных документов;

- От оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;

- Отчет предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам с целью, не предусмотренной настоящей оценкой. Использование результатов данного Отчета в других целях будет некорректно;

- Заказчик имеет право ссылаться на выводы, изложенные в Отчете;

- Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика и содержащихся в Отчете выводов;

- При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества.

- На оценщиках не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов;

- Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщики не могут гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это возможно, делаются ссылки на источник информации;

- Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать Отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке; мнение оценщиков относительно полученной стоимости действительно только на дату оценки, оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических и юридических условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества;

- Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщиков относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости;

- Срок использования данного Отчета - б месяцев

Заключение

В настоящем отчете были рассмотрены три стоимостные оценки недвижимости. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:

- Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

- Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

- Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

- Метод капитализации дохода в данной оценке не применялся.

Исходя из анализа всех данных, относящихся к рассматриваемым объектам оценки, ниже приведены полученные результаты анализа стоимости объекта:

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением различных подходов к оценке, можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: г. Барнаул, проезд Магнитный дом №66 по состоянию на 10 января 2012 года, с учетом округления составляет (с учетом НДС): 1336320 (один миллион триста тридцать шесть тысяч триста двадцать) рублей.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду и т.п.

Выводы

Объект оценки: Земельный участок прямоугольной формы, площадью 263,60 кв. метров с одноэтажным индивидуальным жилым домом общей площадью 47,10 кв. метров и жилой площадью 34,70 кв. метров, расположенный по адресу: г. Барнаул, проезд Магнитный дом №66.

Результаты оценки по различным подходам:

Затратный подход - 1335316 руб.

Сравнительный подход- 1336320 руб.

Метод капитализации дохода - не использовался.

Итоговая величина стоимости объекта оценки 1336320 рублей.

Оцениваемые права: право собственности на объект оценки

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Вид стоимости: рыночная стоимость

Дата оценки: "10" декабря 2012 года

Срок проведения оценки: "10" декабря 2012 года

Литература

1. Варламов А.А. Земельный кадастр: Т.4. Оценка земель./ А.А. Варламов. М: Колос, 2006. 463 с.

2. Земельный кодекс РФ. ФЗ от 25.09.2001. №136-Ф3 (с дополнениями и изменениями)

3. Закон Алтайского края от 02.09.2004 №23-ЗС «Об установлении стоимости земельных участков. Продаваемых собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений»

4. Методика Государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов. Утверждена приказом Роснедвижимости от 15.02.2007 -№39

5. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Утверждены постановлением правительства РФ от 08.04.2007 №316

6. Соврикова Е.М., Пудовкина Т.А., Ерёмин Е.А., Кострицина М.Н. Кадастр застроенных территорий. Методические указания для выполнения курсовой работы по теме «Государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов». Барнаул, 2009. - 23с.

7. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

8. Федеральный закон от 29.07.1998 №135 - ФЗ «Об оценочной деятельности»

Приложения

1. Сопроводительное письмо - уведомление заказчику о результатах оценки г-ну_____________________________________________

Уважаемый г-н________________

В соответствии с договором, заключенным между (наименование Оценщика)__________________________________________ и

(наименование Заказчика)________________________________, мы провели оценку земельного участка с индивидуальным жилым

домом, расположенным по адресу ______________________

____________________________, с целью определения рыночной стоимости полных прав собственности на указанный объект недвижимости.

Объект недвижимости представляет собой земельный участок площадью _____ гектара, на котором расположен одноэтажный кирпичный индивидуальный жилой дом. Общая площадь дома составляет ____ кв.м, жилая площадь - ____ кв. м.

Оценка проведена по состоянию на "__"___________2012 года.

В нашем понимании, результаты оценки будут использованы при проведении переговоров о купле - продаже (залоге) оцениваемого объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости включила в себя осмотр объекта, исследование рынка, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, проведение расчетов по стандартным методам оценки.

Приведенные исследования и анализ позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость полных прав собственности на земельный участок и расположенный на нем индивидуальный жилой дом, по состоянию на "___"____________2012 года составляет: __________________ рублей.

Настоящее письмо, прилагаемый отчет и его отдельные части не могут трактоваться раздельно, а только как части одного целого.

Выводы, содержащиеся в отчете, основаны на выполненных нами расчетах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профессиональных знаниях.

Мы не проводили работу по проверке представленной нам информации и не в состоянии дать какое-либо заключение и в какой бы то ни было форме подтвердить ее надежность.

Настоящая оценка произведена в соответствии с нормативной документацией в области оценки недвижимого имущества.

С уважением, (исполнитель)_____________________________

Размещено на Allbest.ru