Договор аренды признается гражданско-правовой договор, (ст.606 п.1 ГК РФ) в силу которого "арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование"¹¹ Ныне действующий ГК рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы, различая их лишь применительно к пользованию жилыми помещениями. Таким образом термины «наем», «имущественный наем» и «аренда», а также «арендодатель" и « наймодатель" или «арендатор» и «наниматель" используются как тождественные. , а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом " плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного использования имущества.

Например, оглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате, стоимость затрат по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию, а также неустойки за просрочку платежа.

Возражая против заявленного иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду до заключения договора аренды, в связи с чем не подлежат удовлетворению.

Принимая решение, суд руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны праве установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Данное здание было передано ответчику по акту приема - передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течении этого времени.

В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема - передачи здания.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора¹¹ П. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66. (п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66).

Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества. В связи с этим формы арендных отношений весьма разнообразны. "К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)."

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). (Ст.607 п.1 ГК РФ). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

"Недвижимое имущество как предмет аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Но недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам ст.34 ГК,, не должно быть предназначено для проживания людей. Наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл.35 ГК.

Особенности сдачи в аренду земельных участков и других объектов устанавливаются земельным и иными природоресурсным законодательством. В настоящее время объектами аренды могут быть земельные участки и участки лесного фонда. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством и законодательством о недрах не предусмотрена.1"

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования и т.п.2

По действующему законодательству единственным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет договора. Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование.

Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. "Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).1"

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. В соответствии со ст.295 ГК субъект права хозяйственного ведения не вправе сдавать недвижимое имущество в аренду без согласия (разрешения) собственника. Это правило тем более действует в отношении казенных предприятий, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления (см. абзац 1 п.1 ст.297 ГК) Что же касается учреждений, то они вообще не вправе распоряжаться закрепленным за ними имуществом и имуществом, приобретенным за счет сметных ассигнований

В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст.14 Конституции. В развитие этой нормы принято постановление Правительства РФ от 10 февраля 19994 г. №96 "О делегировании полномочий Правительства РФ по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (Собрание актов РФ,. 1994. №8. ст.593. Согласно п.5 этого постановления передача в аренду государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, производится Госкомимуществом РФ. Последний, в свою очередь, вправе поручать осуществление этих функций территориальным агентствам, т.е. комитетам по управлению имуществом субъектов РФ. Аналогичный порядок действует в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Помимо комитетов по управлению имуществом в роли арендодателей государственного имущества могут выступать унитарные предприятия, но без каких-либо ограничений лишь применительно к движимому имуществу. Унитарные предприятия могут выступать арендодателями в отношении недвижимого имущества, а казенные предприятия и бюджетные учреждения - в отношении любого имущества только с согласия собственника (или уполномоченного им органа). Дача такого согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду.

Если же полномочия из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие¹¹ В данном случае речь должна идти о полномочии особого рода, а именно, о полномочии сдавать имущество в аренду от своего имени, а не от имени собственника, как это было бы при классическом гражданско-правовом представительстве, при котором в роли арендодателя должен выступать сам собственник, т.Е. представляемый, а не представитель. собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени.

В данном случае речь должна идти о полномочии особого рода, а именно, о полномочии сдавать имущество в аренду от своего имени, а не от имени собственника, как это было бы при классическом гражданско-правовом представительстве, при котором в роли арендодателя должен выступать сам собственник, т.е. представляемый, а не представитель.

В частности, такое полномочие может вытекать из договора комиссии.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение их вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч.2 ст.606 ГК). При нарушении порядка пользования вещью извлеченные плоды, продукция и доходы должны быть возвращены арендодателю. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст.136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет свое право распоряжения им. Он может осуществить его отчуждение или изъять его из владения и пользования арендатора в случаях и в порядке, предусмотренных законом или договором.

Что касается прав владения и пользования вещью, переданной в аренду, то арендодатель может их и не сохранить, целиком передав арендатору. Но вполне допустима ситуация, когда арендодатель сохраняет за собой право владения вещью (полностью или частично) и право пользования ею (только частично). Тогда можно говорить о двойном владении и пользовании.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам (ст.305 ГК), Однако подобную защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью (ч.1 ст.606 ГК). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества. Если же речь идет о "голом" праве пользования (без владения), то вещно-правовой защитой оно не пользуется. Косвенно этот вывод подтверждается и арбитражной практикой. Так, в одном из дел было признано, что арендатор, которому вещь не была передана, не вправе истребовать ее у третьего лица, поскольку не стал ее владельцем, а значит, не может воспользоваться и средствами защиты владения, предусмотренными гражданским законодательством²² Там же. с. 169

Правда, и в этом случае арендатор не остается без защиты, но только от собственника и по нормам обязательственного права.

Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст.617 ГК), т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Правда, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора сохраняется далеко не всегда (см. п.2 ст.617 ГК), но это не лишает данное право свойства следования.

Согласно Гражданскому законодательству договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

А также договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяется также на договор субаренды.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствием с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.

Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.

Обжалуя решения суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения (п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66.

"Согласно п.1 ст.26 Федерального закона " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законодательством РФ. В такой ситуации более правильно говорить о регистрации права аренды, которая неизбежно требует регистрации сделки аренды. В соответствии с п.2 ст.651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. При существующих процедурах и сроках государственной регистрации было бы нелогичным требовать обязательной регистрации права аренды, вытекающего из краткосрочных (до одного года) договоров аренды как зданий (сооружений) в целом, так и их части.

Согласно п.3 ст.609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - ст.624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Если выкупу будет подлежать арендованное имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст.158-162, 434, п.1 ст.609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды подчиняется ст.550 и п.1 ст.551 ГК.1"

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием.

В соответствии со ст.610 п.1 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за одни месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров.

В связи с этим необходимо привести следующее мнение: "Но с научной точки зрения договор найма, в котором не означено срока, нельзя считать недействительным: если в отдельном договоре срок не определен, то это не значит, что договор заключен бессрочно. Это значит, что срок договора наступает тогда, когда та или другая из договаривающихся сторон потребует его прекращения, так что, следовательно, срок только не определен точно при самом его заключении, а контрагенты предоставили себе определить его впоследствии." Поэтому закон (ст.606 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование.

Если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.2

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Например, " максимальный срок договора проката в силу указания ст.627 ГК не может превышать аренды участков лесного фонда равен сорока девяти годам. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п.3. ст.610 ГК).2"