Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением.

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью ли частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендаторов по своему выбору:

Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

Потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться им. "Он может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем). При этом арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. С окончанием договора аренды кончается и договор субаренды.1"

В гражданском законодательстве предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и арендатора.

Так, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократным нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не проводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора: систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя. В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ или другими законами.

Как следует из статьи 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушений условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска (п.8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. №14).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не представляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды в соответствии с п.2 ст.450 ГК могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Помимо расторжения договора аренды в судебном порядке его стороны могут отказаться от договора с его прекращением во внесудебном порядке на условиях, предусмотренных гражданским законодательством.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора лишь после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При подаче арендодателем искового заявления о расторжении договора аренды к заявлению должны быть приложены как само предупреждение, так и доказательства его отправки арендатору. В противном случае иск арендодателя будет оставлен без рассмотрения.

"Вопрос о том, как соотносятся между собой предупреждение о необходимости исполнения обязательства, указанное в ст.619 ГК, и требование о расторжении договора аренды в смысле п.2 ст.452 ГК, не ясен. Очевидно, что в предупреждении арендодатель должен указать на допущенные арендатором нарушения и потребовать их исправления. Но из названия предупреждения не следует, что оно должно содержать также и требование о расторжении договора. В противном случае лишено смысла указание в нем на необходимость исполнить обязательство в разумный срок. Ведь п.2 ст.452 ГК содержит четкое правило о сроках ответа на предупреждение о расторжении договора. Разумный срок - это срок для устранения нарушений, а не срок ответа на требование о расторжении договора. С другой стороны. Если предупреждение не содержит требования о расторжении договора, то для обращения с иском в суд в силу п.2 ст.452 ГК арендодатель должен направить арендатору помимо предупреждения еще и требование о расторжении договора. Вряд ли такая волокита отвечает целям ст.619 ГК."

Таким образом, предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст.619 ГК) может и не содержать требования о расторжении договора. В этом случае арендодателю при неустранении арендатором нарушений придется до подачи иска в суд направлять ему также и требование о расторжении договора согласно п.2 ст.452 ГК. Если же предупреждение включает требование о расторжении договора аренды, повторная подача требования не нужна.

Даже если арендодатель после направления предупреждения предъявил иск о расторжении договора, допустив нарушение, например, срока его предъявления. В таком случае повторное предупреждение не нужно. После устранения нарушения можно вторично обратиться в суд с иском.

Сам отказ устранить нарушения будет означать нежелание арендатора продолжать договорные отношения.

Поскольку арендатор при досрочном расторжении договора не должен направлять арендодателю предупреждение о необходимости исполнения обязательства (ст.620 ГК), он может предъявить иск с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком по правилам п.2 ст.452 ГК.

"При досрочном прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п.1 ст.618 ГК)."

При прекращении арендных обязательств прекращаются также залог права аренды, обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

"При прекращении договора аренды в соответствии с п.4 ст.453 и ст.622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором."

Прекращение договора аренды в установленный им срок предоставляет право арендатору на заключение договора аренды на новый срок.

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечению срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, казанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю в переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.

В обосновании заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в том время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицам право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течении года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности.

Поэтому суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению (п.35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66).

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды^.

Акционерным обществом и собственником здания был заключен договор аренды нежилого помещения.

При заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникли разногласия по размеру арендной платы.

Арендодатель, полагая, что спор возник об изменении договора, передал указанные разногласия на разрешения арбитражного суда.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано на основании абзаца второго пункта 1 статьи 621 ГК РФ, согласно которому при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и передал дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно статье 610 Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Арендодатель известил арендатора об истечении срока действия договора аренды и о необходимости в случае намерения ответчика в дальнейшем использовать имущество заключить договор аренды на новый срок, что свидетельствует о прекращении ранее действовавшего договора аренды в связи с истечением его срока.

По смыслу статьи 621 ГК РФ заключение договора аренды на новый срок является заключением нового договора.

Иск предъявлен в связи с отказом ответчика подписать договор аренды на новый срок из-за внесенных арендодателем изменений в части размера арендной платы.

Таким образом, между сторонами возник преддоговорный спор,

Статьей 22 Арбитражного процессуального кодекса РФ установлено, что к разрешаемым арбитражным судом спорам относятся споры о разногласиях по договору, заключение которого предусмотрено законом или передача разногласий по которому на разрешение арбитражного суда согласована сторонами.

Имеющееся в деле переписка свидетельствует о том, что стороны обсуждали вопрос о возможной передаче возникших разногласий на разрешение арбитражного суда.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции передал дело в суд первой инстанции указав на необходимость выяснения вопроса о наличии соглашения сторон о такой передаче (п.31 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. №66).

В заключении данного параграфа, анализируя вышеизложенное, можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда у них для этого нет достаточных средств.

Договор аренды закрепляет законные права и обязанности своих участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить недостающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний, в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.

Исходя из определения договора, можно выделить три основные черты, характерные для данного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества людям, правомочным распоряжаться им, во владение и пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер, и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.

В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан заплатить за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним; данный договор является также консенсуальным, т.е. таким, который устанавливает между сторонами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения.

Необходимо отметить, что имеются противоречия и нерешенные вопросы в сфере определения правовой природы арендных отношений, например, к какому виду прав законодатель относит право аренды. Пункт 2 статьи 609 ГК РФ относит аренду к обязательственному праву, а Закон о регистрации в статье 1 говорит о том, что право аренды не попадает под определение ограничений (обременений) и отнесено к вещным правам. Вместе с тем, на двойственную природу договора аренды зданий, сооружений и нежилых помещений указывают многие отечественные, в том числе не только современные, юристы. Но, автор дипломного исследования, касаться подробно аспектов спора о теоретической несостоятельности деления прав на вещные и обязательные ввиду его условности, не будет.

Заключение