Объектами гражданских прав могут быть материальные и духовные блага, посредством которых субъекты удовлетворяют свои потребности. Особое место среди объектов гражданских прав занимают вещи. Это обусловлено большой распространенностью вещей, а так же возникновением по поводу данных объектов одних из самых стабильных отношений - правоотношений собственности. Под вещами по общему правилу понимаются предметы материального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека Советское гражданское право: Учебник.Т. 1 / Под ред. О.А. Красавчикова.М., 1985.С. 180-181. . При этом материальность вещи предполагает способность к физическому осязанию, а то обстоятельство, что вещь является предметом, обуславливает наличие четких пространственных границ и устойчивой структуры Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости / Выпуск 2. - М.: «Статут" - Екатеринбург: Институт частного права, 2002.С. 179. . Этими качествами вещи выделяются среди имущества в широком смысле слова, включающего так же права требования и иное имущество (см. деление объектов гражданских прав по ст.128 Гражданского кодекса РФ). Между тем, действующий Гражданский кодекс РФ не всегда различает понятия вещи и имущества, что порой усложняет толкование норм. Так, в п.1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ говорится о праве собственности на имущество, между тем как доктрина не признает право собственности на право требования. Есть подобные "несостыковки" и в отношении положений о недвижимости, но об этом будет сказано ниже. Кроме того, осязаемость вещи так же является спорным вопросом. Например, энергия и газ, не будучи осязаемыми, признаются вещами при условии, что они находятся в трубах либо резервуарах, то есть имеют четкие пространственные границы Гражданское право: учеб.Т. 1. - 6-е изд., перераб. и доп. / отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. Изд-во Проспект, 2006.С. 254. . Существуют различные способы классификации вещей. Наиболее значимым и широко используемым является деление вещей на движимые и недвижимые. Данная классификация ведет историю еще из римского права и основывается на естественных свойствах вещей. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, и перенесение их невозможно без оказания существенного воздействия на саму вещь (или совсем невозможно), движимые вещи можно перемещать свободно.

Целью данной работы является анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав, так как квалификация того или иного объекта в качестве недвижимого имеет значение для гражданского оборота.

Исходя из поставленной цели предполагается рассмотреть следующие вопросы:

1) охарактеризовать недвижимое имущество как объект гражданских прав;

2) рассмотреть отдельные виды недвижимости;

3) предложить возможные способы совершенствования законодательства в области определения недвижимых вещей.

2. История развития понятия "недвижимость".

Еще в римском праве недвижимостью считались не только земельные участки и недра земли, но и все созданное чужим трудом на земле собственника. Сюда относились постройки, посевы, насаждения. Все эти предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями. Отдельная собственность на дом и на землю представлялась невозможной, а воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности. Римское частное право. / Под ред.Н.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Призма, 2001. - С. 103.

Вопрос относительно возникновения и развития категории недвижимого имущества решался еще во времена существования римского государства. Уже в данный период можно обнаружить разграничение имущества на движимое и недвижимое. К недвижимости римляне относили земельные участки. В состав земельного участка входила сама земля и все, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. К участку относилось также находящееся под и над ним пространство. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением "принадлежность". Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки или каким-либо иным образом (постройки, посевы, насаждения и т.п.), теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому, независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца земельного участка, на котором объект возведен.

В период Средневековья в Западной Европе начинают развиваются публичные формы поземельного оборота, сопровождаемые торжественными публичными обрядами. Со временем публичные средневековые формы поземельного оборота уступают место неформальным способам, почерпнутым из римского права. В Средние века особый правовой режим недвижимости обусловливался единством частноправовой и публичной власти над определенной территорией. Дифференциация в то время зашла настолько далеко, что нельзя было уже говорить о движимости и недвижимости как о двух видах одного рода - вещей, а можно было рассматривать их как две совершенно самостоятельные категории недвижимое и движимое имущество, - подверженные действию совершенно разных правовых режимов вещное право на недвижимость и вещное право на движимость. Такое строгое разграничение в наибольшей степени характерно для правовых систем, не расставшихся еще окончательно с феодальными институтами, вроде российского дореволюционного права с его постановлениями о родовых и, до 60-х годов XIX в., населенных имениях Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права / К.П. Победоносцев. - М.: Инфра-М, 2002. - С. 89-90. или колониального права в Латинской Америке с его энкомьендами и асиендами. Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование) / В.В. Безбах. - М.: Ориентир, 1997. - С. 28. Наиболее же показательно в этом отношении английское право, и поныне разделяющее personal property (Личную собственность), которая устанавливается на движимое имущество, и real property (Реальную собственность) на недвижимость, с его бесчисленными вещными правами на недвижимость при формальном признании верховной собственности короны на землю Богатых Е.А. Гражданское и торговое право /Е.А. Богатых. - М.: Инфра-М, 2000. - С. 122. . Жители континентальной Европы оказались не столь верны традициям и при кодификации своего законодательства в XIX-XX вв. без сожаления расстались со средневековыми институтами, что существенно упростило оборот недвижимости, да и вообще всю систему вещных прав. Однако уже в начале прошлого века И.А. Покровский заметил обратную тенденцию - к восстановлению различия между движимым и недвижимым имуществом. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права / И.А. Покровский. - М.: Спарк, 1998. - С. 195.

В российском законодательстве термин "недвижимое имущество" появился сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Некоторые ученые полагают, что термин "недвижимость" впервые был использован в российском законодательстве в 1597 году царем Федором Иоановичем при введении крепостного права Воронин. И.К. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации / И.К. Воронин. - М.: Мигалион, 2003. - С. 18. , когда за помещиками закреплялись огромные площади земель и требовалось их закрепление. Закрепление фиксировалось в крепостных книгах. В течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников.

Однако большинство ученых первое появление термина "недвижимое имущество" в российском законодательстве связывают с Указом Петра I "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах" от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии). Использовав термин "недвижимое", законодатель не дал его легального определения. Если до принятия названного Указа земельные участки носили особые названия в зависимости от основания происхождения права на них или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то после принятия Указа о единонаследии эти названия потеряли свое специфическое значение, различие между ними было сглажено.

Вступивший в действие с 1835 г. Свод законов Российской империи (далее - Свод законов) определял, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом в соответствии со ст.384 т.10, ч.1 Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и "всякие" угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а с 1885 г. также железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы (п.1 ст.1124 Устава Гражданского судопроизводства, где к недвижимому имению относилась рыбная ловля), сокровенные в недрах полезные ископаемые.

Г.Ф. Шершеневич писал по этому поводу: "Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности. " Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права /Г.Ф. Шершеневич. - Тула: Мигалион, 2001. - С. 168. . Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст.119 Устава торгового.

Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала. В применении к ст.21 ГК 1922 г. сказано: "С отменой собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено". Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве. Появились такие самостоятельные отрасли законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах, да и гражданские кодексы советского периода содержали особые нормы о правовом режиме сооружений и жилых домов.

В Законе РСФСР от 24.12.1990 г. "О собственности в РСФСР", а затем Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик от 08.12.1991 г. впервые в современном российском правовом поле был употреблен термин "недвижимое имущество", где было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.

3. Недвижимость по действующему Гражданскому кодексу Российской Федерации.

В ныне действующем Гражданском кодексе РФ четкое легальное определение недвижимости отсутствует. В п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ приводится примерный перечень объектов, отнесенных законодателем к недвижимому имуществу, и дается критерий такого отнесения - прочная связь с землей, которая понимается как невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению вещи. Исходя из данного положения, а так же опираясь на историческую традицию и зарубежный опыт, большинство цивилистов придерживаются концепции так называемой "недвижимости по природе" Гражданское право: учеб.Т. 1. - 6-е изд., перераб. и доп. / отв. ред.А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. Изд-во Проспект, 2006.С. 183. . Между тем, существует и иная концепция понятия недвижимости - юридическая, согласно которой недвижимостью признается только такая вещь, право на которую зарегистрировано в установленном законом порядке Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России// Гражданский кодекс России: проблемы, теория, практика / Под ред.А.К. Маковского.М., 1998.С. 276. . Наиболее логичной представляется первая из приведенных концепций. Исторически недвижимость была отделена от движимого имущества в силу неизменности своего положения в пространстве. Именно благодаря неподвижности данных объектов стало возможным введение системы государственной регистрации в целях организации учета недвижимых вещей. Таким образом, государственная регистрация является не признаком недвижимости, а лишь следствием отнесения объекта к категории недвижимых вещей. То есть, не вещь является недвижимой, поскольку она подлежит регистрации, а вещь подлежит регистрации потому, что она является недвижимой. Кроме того, данный вывод можно сделать и исходя из анализа действующего законодательства. Например, согласно п.1 ст.6 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральный закон от 21. 07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. ред. от 12. 12.2011) // СПС «Консультант Плюс». , права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу закона, признаются юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. В соответствии с п.1 ст.131 Гражданского кодекса РФ регистрации подлежат права на недвижимые вещи, то есть, если вещь является недвижимой, право на нее должно быть зарегистрировано. Таким образом, вполне допустима ситуация, когда вещь является недвижимостью по своим фактическим признакам, но не является объектом гражданских прав в юридическом смысле. Итак, в дальнейшем будем придерживаться той точки зрения, что недвижимой вещь является в силу своих фактических свойств, а именно такой связи с землей, которая делает невозможным перемещение вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению. Следует обратить внимание, что речь идет не о принципиальной невозможности перемещения, а именно о той ситуации, когда подобное перемещение крайне затруднительно или дорогостояще. Современный уровень развития техники позволяет перемещать даже здания, прочно связанные с землей, однако подобная процедура требует несоизмеримо больших затрат, вследствие чего теряет свое экономическое обоснование.

Необходимо, конечно, оговориться и о другой точке зрения, высказанной К. Новиковым Новиков К. «О понятии недвижимого имущества»//Журнал «Хозяйство и право" № 11, 2011.С. 119. Согласно его подходу главный недостаток легального понятия недвижимости состоит в его сугубо формальной определенности. Лаконизм и техническая четкость использованных в тексте ст.130 терминов - "невозможность перемещения объекта без ущерба его назначению" - ориентируют на то, что соответствующие этому признаку свойства действительно существуют. Но, как отмечает автор статьи, в действительности дело обстоит иначе.

При разрешении споров о квалификации того или иного объекта в качестве недвижимости наряду с критерием прочности связи с землей (о чем обычно судят по тому, имеет ли этот объект фундамент и насколько крепкими были материалы, использованные для его создания) арбитражные суды, как и следует делать по правилам п.1 ст.130 ГК РФ, упоминают и о возможности или невозможности пространственного перемещения спорных объектов без ущерба их назначению. Тем не менее, выводы о наличии или отсутствии препятствий к безущербному перемещению объектов развернутой аргументации в текстах судебных актов, как правило, не получают. В литературе предлагают сравнивать стоимость спорного объекта до и после его перемещения либо соизмерять стоимость с расходами на транспортировку.

Оба предложения, по мнению автора, сомнительны. Для первого случая он приводит как аргумент достигнутый уровень развития инженерной мысли и строительной техники, которые позволяют без какого-либо ущерба перемещать даже самые внушительные объекты. Что касается второго предложения, то прием сравнения стоимости объекта с расходами на транспортировку совершенно произволен, так как назначение объекта и расходы на его транспортировку вещи вообще никак не связанные. Эти размышления приводят автора к выводу, что легальную формулу п.1 ст.130 ГК РФ не стоит понимать буквально, поскольку в данном виде она бессмысленна: практически все объекты могут быть безвредно перемещаемы в пространстве, а действительный ее смысл другой: недвижимостью закон признает все то, что может использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей, или же: недвижимость - все то, что предназначено к использованию именно на той земле, где этот объект расположен природой или человеком.

Нельзя согласиться с вышеуказанной точкой зрения, несмотря на приведенные аргументы. Как было отмечено, связь объекта с землей и невозможность его перемещения должны оцениваться судом в каждом конкретном случае исходя из материалов дела и судебной практики по предыдущим аналогичным делам. Во внимание должны приниматься: назначение вещи, характер связи с земельным участком, целостность объекта в процессе перемещения. Представляется, что по данной категории дел судебной практике, несмотря на то, что она не является источником права, должно уделяться немаловажное значение, поскольку существенных различий в отнесении тех или иных объектов к недвижимости быть не должно. Между тем, внесения изменений в ст.130 Гражданского кодекса РФ в отношении уточнения критерия связи недвижимого объекта с землей, такого как, например, наличие фундамента, не требуется, поскольку прочная связь с землей может выражаться и в иных формах. Например, к недвижимости относят линейные объекты (трубо - и газопроводы), которые фундамента не имеют, но, тем не менее, прочно связаны с землей (характер данной связи аналогичен связи с участком произрастающих на нем деревьев и иной растительности).

В настоящее время судебной практикой для признания объектов недвижимостью фактически был введен дополнительный критерий - не только фактическая, но и юридическая связь с землей. Иными словами, объект должен быть возведен в соответствии с действующим законодательством. Например, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в одном из постановлений указал, что для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06. 07. 11 № А11-14125/2009 //Официальный сайт ВАС РФ, www.arbitr.ru. .

Между тем, в данном случае имеет место подмена понятий непосредственно объекта недвижимости и прав на него. Права на недвижимую вещь действительно могут возникнуть только при условии, что она возведена в соответствии с законом, в ином случае это будет самовольная постройка. Но если самовольная постройка неразрывно связана с землей, почему мы не можем отнести ее к недвижимости по фактическим признакам? Как верно было указано в Информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ, понятие недвижимости, права на которое подлежат государственной регистрации, дано в статье 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и основано на характеристике естественных свойств объекта, находящих свое отражение в технической информации, юридическая же характеристика вида имущества сама по себе не порождает возникновение каких-либо правоотношений и не является самостоятельным основанием для государственной регистрации права собственности Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 17. 02.2004 № 76 // СПС «Консультант Плюс». Таким образом, представляется, что вещь является недвижимой именно в силу своих физических свойств. Соответствие нормам законодательства и регистрация являются лишь условиями для возникновения прав на нее.

Определению недвижимости посвящена ст.130 Гражданского кодекса РФ. К недвижимым относятся вещи, которые обладают специфическими признаками, указанными в законе, а также вещи, на которые правовой режим недвижимости распространен законом. Столь разнообразные критерии обуславливают качественную неоднородность категории недвижимых вещей. Стоит оговориться, что в отличие от многих зарубежных правопорядков российское законодательство не признает недвижимым имуществом права на недвижимость как, например, § 96 ГГУ, где указывается, что права, связанные с правом собственности на земельный участок, признаются его составными частями. Таким образом, Гражданский кодекс РФ относит к недвижимости только вещи. Определение недвижимости, как оно приведено в ст.130 Гражданского кодекса РФ, представляется не совсем удачным. Законодатель использует несколько способов отнесения объектов к недвижимым вещам. Сначала говорится о том, что к недвижимости относятся земельные участки и участки недр. В данном случае идет простое перечисление объектов. Затем Гражданский кодекс РФ вводит общий критерий отнесения объектов к недвижимости: прочная связь с землей, которая понимается как невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба назначению. Раскрывает данный признак законодатель не путем уточнения, а путем приведения примеров, перечень которых носит неисчерпывающий характер. Закон о государственной регистрации прав (ст.1) добавляет к этому перечню жилые и нежилые помещения, а так же по неведомой причине предприятие. Между тем под предприятием в силу ст.131 Гражданского кодекса РФ понимается имущественный комплекс, включающий помимо непосредственно недвижимости так же долги и права требования, поэтому помещать предприятие в один ряд с объектами, имеющими прочную связь с землей, по меньшей мере, необоснованно. В абзаце втором ст.130 Гражданского кодекса РФ говорится о движимых объектах, которые отнесены к недвижимости по воле законодателя - так называемая "недвижимость по закону", в отличие от "недвижимости по природе", указанной в первом пункте статьи. Как верно было отмечено О.Ю. Скворцовым, законодателем не выдержал единства критерия отбора и не установил единого общих признаков для приведенных групп объектов Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте / М.: Волтерс Клувер. 2006.С. 49. . Так, в первой и в третьей группе приведены лишь примеры недвижимых вещей: земельные участки и участки недр; суда и космические объекты соответственно. Во второй группе установлен общий признак, подкрепляемый примерами. Кроме того, если в первой группе установлены принципиально неперемещаемые объекты (имеется ввиду, неперемещаемые как целое, поскольку, например, часть почвенного слоя или грунта может быть перемещена, но уже как движимость); то во второй группе приводятся объекты, перемещение которых возможно, но с причинением несоразмерного ущерба их назначению; в третьей же группе расположились объекты, которые специально созданы для перемещения в пространстве, но в силу особой значимости отнесены законодателем к недвижимости. Как видим, последовательность определения объектов недвижимости отсутствует. Не возникает сомнений, что для определения понятия недвижимости и установления ее признаков нужна более четкая классификация. Для дальнейшего анализа объектов недвижимости и их характеристик представим определение недвижимости в следующем виде:

1. недвижимость по природе (в силу естественных свойств объектов):

а) земельные участки и участки недр;

б) строения (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства), жилые и нежилые помещения и иные объекты, прочно связанные с землей.

2. недвижимость в силу закона: суда, космические объекты.

3. предприятие (особый составной объект, отнесенный как целое к недвижимости в силу закона, но в своем составе содержащий движимые и недвижимые вещи).

недвижимость гражданское право имущество

2. Анализ отдельных объектов недвижимости

2.1 Земельный участок