Анализ сложившейся системы платежей в г. Тюмени по материалам государственной кадастровой оценки земель поселений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельных участков испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей.

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения земли, взимания арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также государственной политики в области оценки земель для целей налогообложения

Тема квалификационной работы выбрана не случайно, так как кадастровая оценка городских земель особенно актуальна в наши дни, ведь земли населенных пунктов самые востребованные среди всех остальных категорий земель. В связи с этим, необходимо тщательное изучение государственной кадастровой оценки с использованием нормативно-правовой базы и новейших технологий.

Целью дипломного проекта является анализ сложившейся системы платежей в г. Тюмени по материалам государственной кадастровой оценки земель поселений.

В соответствии с целью поставлены следующие задачи:

- изучить методы кадастровой оценки земель населенных пунктов;

- определить кадастровую стоимость земли в городе Тюмени;

- проанализировать полученные результаты и выявить неоднородность кадастровой стоимости земли в различных частях города Тюмени.

Оценка предполагает решение таких задач, как определение возможного ущерба, причиняемого земле различными видами негативного воздействия, установление оптимальных способов устранения причиненного ущерба.

1. Аналитический обзор литературы

Государственная кадастровая оценка земель - комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина, отражающая представления о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации статьей 66, государственная кадастровая оценка земель проводится для установления кадастровой стоимости земельных участков. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости, хотя не сказано в каком размере [1].

Государственная кадастровая оценка всех категорий земель проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом [7]. Данная оценка проводится непосредственно Федеральной службой земельного кадастра России (Росземкадастром), являющейся федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами, а также ее территориальными органами во взаимодействии с другими федеральными органами исполнительной власти [9].

Поэтому основные положения, действующего в настоящее время закона «О плате за землю» [4], не только устарели, противоречат иным нормативно-правовым актам, как в сфере регулирования рыночных земельных отношений, так и в смежных областях, но и тормозят развитие реформирования всей системы социально-экономических отношений. Данный закон был принят в 1991 году, еще до начала рыночных реформ и политического становления России. Несмотря на корректировки 1992 и 1994 годов его суть мало изменилась и отражает фактическое отсутствие федеральной земельно-финансовой политики, особенно применительно к землям крупных городов.

Поэтому планируемое введение в действие Федерального закона Российской Федерации «О внесении дополнения в Налоговый кодекс Российской Федерации и внесении изменений в статью 21 Закона Российской Федерации «Об основах налоговой системы в Российской Федерации», а также о признании утратившими силу отдельных актов законодательства Российской Федерации о налогах и сборах» предполагает переход на новую систему налогообложения земельных участков. Объектом налогообложения в соответствии со статьей 399 данного проектного закона признаются земельные участки, расположенные в пределах территории муниципального образования, на территории которого введен налог. Налоговая база в отношении каждого земельного участка определяется как кадастровая стоимость этого земельного участка [6]. Данным проектом устанавливаются только предельные ставки земельного налога, а конкретные цифры определяются актами представительных органов самоуправления. Но в этом законе как и в действующем законе «О плате за землю» земельные платежи установлены не для всех категорий земель. Это не позволяет показать специфику конкретного вида использования земли.

Государственная кадастровая оценка земель поселений проводится во исполнение постановления Правительства Российской Федерации «О государственной кадастровой оценке земель» № 945 от 25 августа 1999 года [7], в соответствии с Правилами проведения кадастровой оценки земель [8].

В постановлении «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» указано лишь, что ГКОЗ городов производится также, как и для сельских поселений, дачных, садоводческих и огороднических поселений - на основании анализа рыночных цен (не указано на что) и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Расчёт кадастровой стоимости земель различного целевого назначения осуществляется с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров на основе статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Методы массовой оценки для различных категорий земель уже определены, так сельскохозяйственные угодья и земли лесного фонда оцениваются методом капитализации расчетного рентного дохода, оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Для оценки земель иных категорий рекомендовано применять метод капитализации расчетного рентного дохода или методы оценки, основанные на затратах, необходимых для воспроизводства и сохранения ценности природного потенциала земель. С целью определения сопоставимых на всей территории страны показателей кадастровой стоимости земель для их оценки используются единые методики, разрабатываемые и утверждаемые Федеральной службой земельного кадастра России. Перечень разработанной методической и нормативно-технической документации по государственной кадастровой оценки земель насчитывает 13 документов и 5 программных комплексов.

Для регламентации порядка проведения и состава участников работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Тюменской области распоряжением губернатора Тюменской области «О государственной кадастровой оценке земель» [12] образована комиссия по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель, и утверждено Положение о комиссии, в котором определены основные задачи и полномочия комиссии, а также порядок ее работы.

Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель города Тюмень регламентировано распоряжением Главы города Тюмени «О создании комиссии по организации работ по кадастровой оценке земель».

Распоряжением утвержден состав муниципальной комиссии по рассмотрению хода выполнения работ и результатов государственной кадастровой оценки земель города, утверждено Положение о комиссии и определен порядок предоставления соответствующими службами исходной информации, необходимой для проведения государственной кадастровой оценки земель.

Оценка земель города Тюмени проведена по Методике Государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП), утвержденной Федеральной службой земельного кадастра России 18 октября 2000 года [16]. В реализацию утвержденной Методики разработаны Технические указания по ГКОЗП [17], в которых даны разъяснения по используемому в Методике математическому аппарату, этапам и видам работ по ГКОЗП. Технические указания сопровождаются специальным программным обеспечением ГКОЗП. Методика, технические указания, специальное программное обеспечение (СПО) и руководство пользователя составляют единое методическое обеспечение производства работ по определению кадастровой стоимости земель поселений.

Государственная кадастровая оценка земель проводится по 14 видам функционального использования земель. Типовой перечень видов функционального использования земель, установленный для государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов приводится в приложении В.

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков на территории г. Тюмени в целом и кадастровых кварталов в составе города по видам функционального использования земель. При их определении используются электронные слои объектов влияния. Объекты влияния - это учреждения, предприятия организации, инженерные сооружения и коммуникации, а также различные природные объекты и ареалы распространения негативных явлений как естественного, так и антропогенного характера. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчёта кадастровой стоимости земельных участков [16].

Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости.

При расчёте удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учётом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах города (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и вида функционального (разрешённого) использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Методика определяет состав исходной информации, последовательность работ, правила и алгоритм проведения оценки, проверку достоверности и достаточности полученных результатов. Однако конкретных критериев контроля процесса оценки и накопления погрешностей на всех ее стадиях не предложено. Это затрудняет определение качества проделанной работы и принятие дальнейших решений.

Несовершенство методики заключается и в том, что в соответствии с ней градация городов определяется с населением выше 10000 человек и с населением ниже 10000 человек. Однако в городах с населением в несколько сотен тысяч и тем более с миллионной численностью есть свои особенности определения ГКОЗП. Однако это никак не отражено в данной методике.

Проведение государственной кадастровой оценки земли основывается на следующих принципах:

- преемственность использования опыта оценки различного целевого назначения всеми службами управления земельными ресурсами;

- единство систем (выполнение работ ГКОЗП по единой методике);

- учет особенностей в использовании территорий субъектов Федерации (в единство методов включается оценка показателей, характеризующих региональные особенности);

- совместимость (использование исходных данных и результатов ГКОЗП в системе государственного земельного кадастра (ГЗК) и совмещение программных средств оценки с автоматизированным ГЗК);

- охват земель и иерархичность оценки территории различного функционального назначения земель населенных пунктов, а также расчет стоимости земельных участков на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта Российской Федерации, территории административного района, территории населенного пункта, кадастрового квартала и конкретного земельного участка;

- достоверность и обоснованность формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации с применением современных методов обработки;

- адаптивность (учет различных традиционных методов и предлагаемых методов оценки);

- простота и универсальность.

Государственная кадастровая оценка земель является завершающей частью Государственного земельного кадастра, поэтому показатели кадастровой стоимости земельных участков, а также сведения об экономических характеристиках земельных участков, полученные в результате этой оценки подлежат учету в Государственном земельном кадастре.

В связи с тем, что переход на новую систему налогообложения запланирован не ранее 2005 года, нормативными актами местного самоуправления не установлен порядок определения земельного налога на основе кадастровой стоимости, нет конкретных значений налоговых ставок.

Вся собранная литература представляет собой нормативно-правовые акты на федеральном уровне, уровне субъекта Российской Федерации и местном уровне, а также методические рекомендации и технические указания, различные статьи, доклады, посвященные рассматриваемому вопросу. В целом, отобранные и изученные литературные источники обеспечивают полную информацию о понятии государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, однако самого определения ГКОЗНП ни в одном правовом источнике нет. В них даются основные определения, нормативно-правовые документы и Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, которыми регламентируется порядок проведения оценки, методическими рекомендациями и техническими указаниями разъясняется расчетная часть. Результаты и итоги проведения государственной кадастровой оценки земель анализируются в докладах, статьях, конференциях.

стоимость недвижимость кадастровый земля

2. Научно-методические основы кадастровой оценки земель поселений

2.1 Законодательно-нормативная база кадастровой оценки земель поселений

Оценка земли - это прикладной экономический анализ спроса и предложения земельных участков для определённого функционального использования и прогноз вероятной цены предложения участков на рынке земли [30].

Кадастровая оценка земель на территории г. Тюмени - стоимость земель, определяемая в соответствии с основными положениями в ходе работ по кадастровой оценке земель г. Тюмени.

Результатом работы по государственной кадастровой оценке земель г. Тюмени является кадастровая стоимость земель (в рублях за квадратные метры), которая складывается из удельных показателей кадастровой стоимости земель и площади земельных участков, в соответствии с существующим кадастровым делением (Приложение А).

Действующее земельное законодательство представляет собой систему законодательных и иных нормативных документов, регулирующих отношения по использованию и охране земли, оно включает:

1. Законы и иные нормативно - правовые акты РФ.

2. Законы и нормативно-правовые акты субъектов РФ.

3. Нормативные акты органов местного самоуправления.

Федеральное земельное законодательство базируется на конституции РФ. К нему относятся:

– законодательные акты;

– указы Президента РФ;

– правительственные нормативные акты;

– ведомственные нормативно-правовые акты.

Нормативно-правовой базой, обеспечивающей проведение оценки земель являются следующие документы.

1. Постановление Правительства РФ от 25.08.1992 г. №622 «О совершенствовании ведения ГЗК в РФ». В данном документе отражено следующее:

ГЗК содержит достоверные сведения и документы о правовом положении, количестве, качестве и оценке земель, то есть ГЗК структурно делится на 3 части:

- юридическая (правовая), включающая государственную регистрацию прав собственности на землю, которая регулируется ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 г. №122;

- физическая, состоящая из учета количества и качества земель. Учет количества земель ведется по их фактическому состоянию и все изменения фиксируются после того, как они произошли в натуре. Состав сведений и документов ГЗК устанавливается ФЗ от 02.01.2000 г. № 28 ФЗ «О государственном земельном кадастре»;

- экономическая, включает оценку земель. Нормативно-правовой базой обеспечивающей проведение оценки земель является Постановление Правительства от 25. 08. 1982 г. В данном документе говорится, что оценка земли различного целевого назначения проводится с целью обоснования наиболее эффективного их использования и установления платы за землю. Оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей.

2. Авторским коллективом специалистов из Госкомзема и ГУЗа в 1995 г. разработано методическое пособие «Комплексное ценовое зонирование территории населенных пунктов для дифференциации ставок земельного налога».

3. Роскомземом в 1996 г. утверждены временные методические рекомендации по кадастровой оценке стоимости земельных участков. В данных рекомендациях излагаются: основы оценки и конкретные рекомендации по оценке земель населенных пунктов, садоводческих товариществ, промышленных предприятий вне населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения.

4. ФЗ « Об оценочной деятельности в РФ» №135 от 29. 07. 1998 г. Данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении единичных объектов собственности.

5. Подготовка проекта ФЗ «Об оценке земель» и проект Налогового кодекса в 1998 г. Впервые принято решение отойти от нормативной цены земли и необходимости начисления земельного налога исходя из кадастровой оценки земли.

6. Правительство РФ принимает Постановление № 945 от 25.08.99 г. «О государственной кадастровой оценке земель». В данном Постановлении намечены работы по государственной кадастровой оценке земель всех категорий для целей налогообложения и иных целей. Результаты оценки заносятся в государственный земельный кадастр. Финансирование работ осуществляется за счет средств от взимания земельного налога и арендной платы за землю, зачисляемых в федеральный бюджет и бюджет субъектов Федерации;

7. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении правил проведения Государственной кадастровой оценке земель». Определены организации, имеющие право проводить такие работы. Государственная кадастровая оценка проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

На основании результатов оценки проводится ценовое зонирование, составляется карта или схема оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади.

2.2 Основные факторы и методы кадастровой оценки земель населенных пунктов

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:

1. рынок земли (земельных участков);

2. рынок жилья;

3. рынок нежилых помещений;

4. рынок промышленной недвижимости.

Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. Стоимость земли может быть равна или даже быть больше, чем стоимость всей собственности. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

При покупке либо свободного участка, либо участка с улучшениями типичный покупатель интересуется, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект. Для анализа перспектив рассматриваются следующие факторы:

1. перспективность местоположения;

2. состояние спроса на предполагаемый тип недвижимости;

3. юридические нормы на предполагаемые улучшения;

4. физические характеристики участка;

5. финансовая обоснованность проекта использования.

Проводится следующее различие между терминами "земля" и "участок". Какая-либо часть земельной территории называется участком, если она оборудована и готова к использованию в различных целях. Улучшения, проводимые для создания участка, подразделяются на внешние и внутренние. К внешним улучшениям относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. К внутренним улучшениям относят планировку, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

Процесс оценки включает:

осмотр объекта и его окрестностей;

беседа с владельцами, представителями эксплуатационных служб объекта;

сбор информации о состоянии рынка недвижимости;

сбор данных о продаже аналогичных объектов;

сбор информации о рынке аренды соответствующих объектов;

применение затратного метода оценки стоимости;

применение доходного метода оценки стоимости;

написание отчета об оценке.

2.2.1 Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Недвижимое имущество находится под влиянием окружающей его среды и само влияет на эту среду. Поэтому при оценке определяют факторы среды и недвижимости, влияющие на стоимость недвижимости.

- физические: природные - земля, климат, ресурсы, топография, почва, и созданные человеком - здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.;

- социальные: тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, стиль и уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня и уровня преступности, отношение к соседним объектам и их владельцам;

- экономические: тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены;

- политические (административные): ограничительное или либеральное зонирование, ограничительные или либеральные строительные нормы и правила, услуги муниципальных служб, здоровье и безопасность, налоговая политика, защита окружающей среды.

Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых ресурсов. Их отслеживание и правильная интерпретация позволяют при оценивании недвижимого имущества принимать правильные решения.

2.2.2 Методы оценки

При определении стоимости земельного участка обычно используют три основных метода:

- затратный метод;

- метод прямого сравнительного анализа продаж;

- метод капитализации дохода.

Каждый из этих методов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.

2.3 Анализ методических подходов к кадастровой оценке земель городов

Анализ методических подходов подразумевает подробное описание методов оценки. Рассмотрим каждый метод в отдельности.

1. Затратный метод.

Затратный метод основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении земельного участка и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2. расчет восстановительной стоимости нового здания. Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение. Иногда, в случае если определение восстановительной стоимости не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения. Стоимость замещения есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и так далее;

3. определение величины физического и морального износа объекта недвижимости;

4. определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения реальной стоимости объекта;

5. добавление к рассчитанной реальной стоимости здания стоимости земли;

2. Метод прямого сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный метод основывается на принципе замещения.

Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты аналоги, затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов земли, аналогичных объекту оценки;

2. отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;

3. подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;

4. сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта;

5. установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

3. Метод капитализации дохода.

Метод капитализации дохода основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает земельный участок в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена как текущая стоимость будущих доходов, проистекающих из факта владения данным объектом.

Данный метод оценки недвижимости применим только к доходной недвижимости, т.е. к такой недвижимости единственной целью владения которой является получение дохода.

Доходы от владения недвижимостью поступают к людям в виде:

- текущих и будущих денежных поступлений (в т.ч. периодических платежей);

- текущей и будущей экономии на налогах;

- доходов от прироста стоимости земельного участка, получаемых при продаже этого земельного участка в будущем и/или при ее залоге под ипотечный кредит;

- налоговые сбережения от продажи, обмена или дарения этого имущества в будущем;

- другие возможные денежные поступления и выгоды.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой;

оценка потерь от недозагруженности и неуплат производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемому земельному участку;

расчет издержек по эксплуатации оцениваемого земельного участка основывается на анализе фактических издержек по его содержанию и/или типичных издержках на данном рынке;

рассчитывается итоговый показатель потоков денежных средств, который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке;

Если расчет ведется методом прямой капитализации ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенная по сравнимым объектам.

Прямая капитализация дохода - это метод позволяющий потоки денежных средств за первый период владения конвертировать в текущую стоимость объекта по формуле:

Ставка капитализации = Доход за первый год владения/стоимость объекта

Величина обратная ставке капитализации называется коэффициентом капитализации.

Расчет доходов.

При использовании доходного метода оценки земли анализ доходов и расходов обычно проводят в следующей последовательности:

1. потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от земли при 100% занятости без учета всех потерь и расходов;

2. действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей;

3. чистый операционный (эксплуатационный) доход (ЧЭД) - действительный валовой доход за вычетом всех статей расходов, но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений;

4. поток денежных средств до уплаты налогов - ЧЭД за вычетом псевдорасходов: амортизации (т.к. не является расходом, а, напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (т.к. эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора.);

5. поток денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.

За показатели дохода обычно принимают ЧЭД или поток денежных средств после уплаты налогов.

Расчет расходов.

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

– условно-постоянные расходы, или издержки;

– условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;

– расходы на замещение, или резервы.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта (телефон, тепло, аренда на землю).

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг ( электроэнергия, уборка...).

К расходам на замещение относят амортизационные отчисления в счет расходов, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году (отчисления на ремонт...).

2.4 Содержание современной кадастровой оценки земель

В настоящее время для проведения работ по кадастровой оценке земель населенных пунктов используется Методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» [7], в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.00 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» [8]. Методика учитывает опыт земельно-оценочных работ, осуществляемых на территории субъектов Российской Федерации в рамках реализации постановления Правительства Российской Федерации от 15.03.97 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» [31].

Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов в целом и кадастровых кварталов в составе населенных пунктов по видам функционального использования земель. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется с учетом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах населенных пунктов (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Для целей государственной кадастровой оценки используются следующие термины и определения:

Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1м2) объекта государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земельного участка, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку) территории населенного пункта.

Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земельных участков.

Кластеризация - процедура группировки объектов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение объектов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.

3. Характеристика природно-экономических условий города Тюмени

3.1 Историческая справка

История основания города уходит в очень далекое прошлое. Территория по Тоболу и Type была заселена около 5 тысяч лет назад племенами угров - далеких предков ханты и манси.

В 1 столетии новой эры в эти места проникли тюркоязычные Племена. Они потеснили угров к северу, а в XIV веке здесь образовалось ханство Золотой Орды. Центром ханства стало татарское поселение Чимги - Тура, вблизи которого на высоком берегу Туры, ограниченном глубокими оврагами, и был основан в.,1586 году город Тюмень-первый русский город в Сибири.

Первоначально на Тюмень возлагались защита русских и татарских поселений от набегов степных кочевников. Со временем Тюмень стала важным пунктом на торговом пути из Европы в Среднюю Азию, Персию, Китай. В то время Тюмень славилась ремесленным производством, земледелием, кожевенной промышленностью.

В 1763 году в городе проживало 6593 человека, 317 из них были ремесленниками. Далеко по миру славен был наш город выделкой кож. Их обрабатывали в маленьких мастерских, облепивших берега Туры. Кожу, изделия из нее везли на Ирбитскую ярмарку, поставляли военному ведомству, продавали за границу.

В 1836 год в Тюмени был спущен на воду первый в Сибири пароход, и она становится одним из крупнейших в России центров речного судостроения. И уже в 1913 г. в Обь-Иртышском бассейне. ходило 191 паровое судно, 135 из которых были собраны в нашем городе.

В 1868 г. был основан первый в Тюмени пивоваренный завод. Долгое время наше пиво считалось лучшим за Уралом. Приятно осознавать, что уже в прошлом веке тюменские фруктовые напитки, изготовленные на основе местной минеральной воды, получили золотые медали в Брюсселе и Мадриде.

Значительно усилилась экономическая роль города в регионе с началом действия в 1885 году железной дороги Екатеринбург - Тюмень и с 1912 года железной дороги в Омск.

К концу XIX века в городе хорошо было развито судостроение, лесная, рыбная, кожевенная промышленность, коврово-ткацкое производство, гужевой транспорт. Еще в прошлом веке современник писал о Тюмени, что "такой разнообразной промышленности мы не увидели ни в каком другом районе Сибири". К тому времени численность населения города достигла 30 тысяч человек и превзошла численность населения губернского города Тобольска.

События 1917 года и гражданская война внесли свой отпечаток в историю города. 5 января 1918 года была установлена Советская власть. В 1918 г. образована, а в 1923 г. упразднена Тюменская губерния. На ее территории образовались три округа: Тюменский, Ишимский и Тобольский в составе Уральской области. В 1934 году Тюмень стала центром обширной Обско-Иртышской области, а в 1935 г. - опять районным центром, в составе Омской области. В 1930 г. в Тюмени открыт первый ВУЗ - агропедагогический институт, появились первые автобусы, в 1934 году начал действовать кинотеатр "Темп". В 1936 г. построена первая десятилетняя школа. Перед войной в 1940 году Тюмень выпускала буксирные пароходы, баржи, станки, мебель, пиломатериалы, меховые изделия, обувь и много другой продукции.

Великая Отечественная война потребовала перестройки всех предприятий. Суровой зимой 1941 г. здесь было размещено 22 эвакуированных предприятия. Весной 1942 г. все они вошли в строй. Город поставлял фронту бронекатера, минометы, мотоциклы, электрооборудование для танков, снаряды, мины, полушубки, валенки и продовольствие. 20 тысяч тюменцев воевали на фронте.

14 августа 1944 года Тюмень стала центром обширной Тюменской области. В послевоенные годы предприятия были переоборудованы для выпуска мирной продукции, вступили в строй новые. В 1957 г. в городе начались пробные передачи телевидения. В 1960 г. пущен первый агрегат ТЭЦ, работавший на местном торфе.

Открытие месторождений нефти и газа на территории области стало новой страницей в истории Тюмени. В 70-е годы среди тайги, болот и тундры началось их освоение. В 1966 г. начато строительство железной дороги Тюмень-Тобольск-Сургут-Нижневартовск. В 1967 г. создано Тюменское управление гражданской авиации. Многие предприятия начали работать на нефтегазовый комплекс. Тюменские авиаторы доставляли геодезистов, топографов, геологов, буровиков, строителей раз-ных специальностей и оборудование в самые труднодоступные точки. Речники осваивали новые водные пути на многочисленных реках Западной Сибири. Тюмень стала исходным и перевалочным пунктом по доставке грузов на север.

В это время в городе построены новые специализированные предприятия, проектные институты, высшие учебные заведения. В 1970 г. на улицах Тюмени появился первый троллейбус, в 1973 году открыт университет.

Современная Тюмень - это крупный промышленный центр, город науки, культуры и спорта, город - труженик. За последние годы город значительно преобразился. Возведены новые микрорайоны, построены автодороги, мосты, расширены улицы, вступила в строй новая ТЭЦ, старая переведена на природный газ.

В 1996 году установлена новая граница Тюмени, впервые принят Устав города.

3.2 Географические и природно-климатические условия

Протяженность Тюменской области с севера на юг -- 2 100 км, с запада на восток -- 1 400 км. Климат Тюменской области определяется её географическим положением -- на севере материка Евразия, вблизи Северного Ледовитого океана, господством воздушных масс, приходящих с Атлантического океана, и равнинностью рельефа. Открытость территории с севера юга обуславливает беспрепятственное проникновение холодного арктического воздуха с севера и сухого -- и Казахстана и Средней Азии.

Природа Тюменской земли богата и разнообразна. Здесь встречаются различные природно-климатические зоны: арктическая тундра на Крайнем Севере сменяется южнее типичной тундрой и лесотундрой, затем тайгой, лесостепью и степью на юге. В целом климат области типично-континентальный, с коротким прохладным на севере и теплым на юге летом и суровой, продолжительной, с сильными ветрами зимой, поздними весенними и ранними осенними заморозками.

Рисунок - Среднемесячные климатические данные для города Тюмени

Большая протяженность территории с севера на юг является причиной хорошо выраженной зональности в распределении тепла и влаги. Выделяются три основные климатические зоны: Климат северной зоны -- в пределах тундры и лесотундры -- отличается наиболее длинной и холодной зимой с сильными ветрами и коротким прохладным летом. Правда, иногда температура воздуха здесь может повышаться даже до плюс 30, но вместе с тем возможны её понижения в июле-августе до минус 5-7. Увлажнение здесь избыточное. Характерная особенность тундры -- её чистый воздух. На севере тундры с середины ноября до конца января стоит полярная ночь. Климат лесной зоны влажный, с умеренно теплым летом и холодной снежной зимой, благоприятен для выращивания зернобобовых, картофеля. Высокий снежный покров защищает почву от глубокого промерзания. Средняя температура воздуха в июле -- от плюс 13-14 на севере до плюс 18 на юге, самая высокая достигает плюс 40 (г. Тюмень). Зимой она может понизиться до минус 50. Сильные ветры здесь наблюдаются реже.

Климат южной части области -- в лесостепной зоне -- отличается неустойчивостью увлажнения: влажные годы периодически чередуются с засушливыми, а осадков выпадает меньше, чем их может испариться. Здесь достаточно суровая зима, теплое непродолжительное лето, короткие весна и осень. Обычны резкие колебания температуры в течение года, месяца и даже суток. Зимой бывают оттепели (до плюс 6), вызываемые поступлением теплого воздуха из Средней Азии и Средиземноморья. По количеству тепла и числу ясных дней лесостепная зона наиболее благоприятна для развития сельского хозяйства. Ведь средняя температура воздуха в июле 18-19.

Тюменская область занимает большую часть Западно-Сибирской равнины и фактически делит территорию России на две большие части: западнее -- Урал и Европейская часть страны, восточнее -- азиатская: Сибирь и Дальний Восток. На западе граничит с Республикой Коми, на юго-западе -- со Свердловской областью, на юге -- с Курганской областью, Республикой Казахстан, Омской областью, на востоке -- с Томской областью, Красноярским краем. Омывается водами Карского моря. Северное побережье изрезано многочисленными бухтами и заливами-губами Карского моря: Обской, Байдарацкой, Тазовской и Юрацкой. Наибольшая из них -- Обская губа -- длиной около 800 км и шириной от 30 до 90 км.

В Тюменской области насчитывается около 25 тыс. рек и больше 500 тыс. озер, почти половину территории области занимают болота. Тюменские реки равнинные, с малыми уклонами, медленным течением (0,2-0,8 м/с), извилистые, с хорошо развитой поймой. Наиболее крупными реками являются Обь и Иртыш. По территории Тюменской области река Обь протекает своей нижней (от устья Иртыша) и средней частью.

У Оби самая большая площадь бассейна среди рек России. Сбрасывает в Карское море в среднем за год около 400 км3 воды. На Нижней Оби высокий уровень вод стоит в течение всего лета. Глубина в это время на плесах достигает 20-30 м. Наибольшая скорость течения колеблется от 0,4 зимой до 1,2 м/с весной. Русло Нижней Оби раздроблено на множество рукавов. Иртыш течет в широкой долине с хорошо развитой поймой, которая весной затопляется на десятки километров. Иртыш, как и Обь, отличается малыми уклонами спокойным течением и судоходен на всем протяжении по Тюменской области.

3.3 Инженерно-геологические условия

Результат деятельности архитекторов и строителей (здания, бульвары, площади) нагляден. А вот та объемная и серьезная работа, которую, прежде чем дома, офисы и промышленные предприятия будут построены, должны проделать инженеры-гидрологи, геологи, геодезисты, как правило, незаметна для глаз. Но от этого не менее важна. Ведь, от их инженерных изысканий и последующего грамотного проектирования будет зависеть безопасность, надежность строений, комфортность проживания в городах и поселках.

Тюмень расположена на территории с достаточно сложной гидрологической обстановкой: низина - затопляемая и подтопляемая территории. Необходимо также обратить пристальное внимание на реку, как это происходит во всех цивилизованных странах и городах, и попытаться этот аспект использовать в архитектуре нашего города. Очень долгие годы в части разработки строительной и градостроительной ситуации в целом по Тюмени большинство проектировщиков и строителей обходились данными инженерно-геологических изысканий, данными топосъемок, и вся гидрогеология или гидрология сводилась к установлению установившегося уровня грунтовых вод - этого было вполне достаточно, по крайней мере, так казалось многим. В результате, при строительстве новых микрорайонов, при массовой застройке центра города были нарушены природные водотоки и население получило на когда-то нормальных селитебных территориях вновь сформированные болота.

Структура и задачи геолого-геодезических служб органов архитектуры, несмотря на многократные изменения названий в результате совершенствования системы управления, не изменилась. На уровне субъектов федерации в органах архитектуры функционируют окружные и областная (по югу Тюменской области) службы. Выполнение инженерных изысканий для строительства, в том числе гидрогеологических и гидрологических, осуществляется после регистрации в органах исполнительной власти. По югу области регистрация осуществляется отделом инженерных изысканий управления архитектуры и градостроительной политики ГУС ТО, кроме городских территорий Тюмени, Ишима и Тобольска. На территории данных городов разрешения на производство инженерных изысканий выдается органами архитектуры данных муниципальных образований, туда же сдаются и результаты выполненных исследований.

Для ликвидации подтопления пойменных земель в долинах рек Тура, Тобол, Ишим и обрушения их берегов в результате паводков требуется комплекс неординарных решений.

Они должны основываться на глубоком изучении и анализе инженерно-геологических, инженерно-гидрогеологических и геодинамических условий территорий, расположенных в поймах рек. Есть проблемы и при размещении объектов ТЭК.

Правительством области принято решение о создании геоинформационной системы «Электронная Тюменская область», одним из базовых направлений которой должны стать инженерные изыскания. Работа в этом направлении начата - идет создание цифровых топокарт базовых масштабов 1:200000, 1:25000. Планируется создание электронных геологических карт по городам и районным центрам юга области. Поэтому, крайне важно накопление полноценной информации для ее последующей обработки. От того, насколько будут достоверными и полноценными поступающие в информационный банк результаты инженерных изысканий, будет зависеть правильность принимаемых управленческих и технических решений.

Возвращаясь непосредственно к вопросу по инженерно-геологическим условиям на территории Тюмени, можно сказать, что грунты, являющиеся основанием зданий и сооружений, слабые. Кроме того, присутствуют многие негативные факторы, связанные с водой вообще. И если затопление - это естественный процесс, то основной причиной подтопления является нарушение существовавшего ранее режима водного баланса территории в результате строительства. От высокого уровня грунтовых вод и их химического состава (происходит повышение агрессивности) свойства грунтов оснований зданий и сооружений ухудшаются, снижаются их прочностные характеристики, что вызывает деформации фундаментов. Учитывая разнообразие инженерно-геологических условий на территории города, качественно проведенные инженерные изыскания позволяют заказчику принять правильное проектное решение, в конечном итоге сэкономить на строительстве и не нарушить при этом существующую экосистему.

3.4 Демография

Тюменская область вошла в двадцатку субъектов, в которых наблюдается прирост численности населения. На остальных территориях России ситуация складывается не так благополучно.

В целом переписью населения 2010 г. в Тюменской области охвачено 5 городских и 1268 сельских населенных пунктов. Постоянно проживающих граждан учтено 1 340,4 тысячи человек. Численность городского населения составила 808,8 тысячи, сельского - 531,6 тысячи. По сравнению с данными переписи 2002 года отмечено увеличение численности городского населения на 7,5 тысячи человек (0,9 процента), сельского - на 8 тысяч (1,5 процента).

На изменение численности населения повлияли преобразования административно-территориального устройства, в соответствии с которыми жители пяти рабочих поселков Голышмановского, Тюменского муниципальных районов и города Тобольска отнесены к сельскому населению, а жители других тринадцати сельских поселений, расположенных в границах Тюмени и Тобольска, вошли в их состав.

Сохранилось превышение численности женщин над численностью мужчин: по данным переписи 2010 года, женщин на 86,3 тысячи больше, чем мужчин (в 2002 г. - на 81,6 тысячи). Всего в регионе учтено 713,4 тысячи женщин и 627,1 тысячи мужчин. Соотношение мужчин и женщин отличается от среднероссийского показателя: на 1000 мужчин приходится 1138 женщин (по РФ - 1159). Разрыв между числом женщин и мужчин по сравнению с переписью 2002 года увеличился на 7 человек.

3.5 Транспорт и связь

Общая протяженность автомобильных дорог района составляет 908, 7 км. Из них дороги с твердым покрытием - 843, 8 км (92, 9%). Из 75 населенных пунктов только два (п. Гужевое, д. Пышма) не обеспечены связью по дорогам с твердым покрытием.

В границах Тюменского муниципального района организованы пассажирские перевозки автомобильным транспортом общего пользования.

Утверждена маршрутная сеть района -- 49 маршрутов, которая обслуживается ЗАО «Пассажирский автотранспорт.

Общая протяженность маршрутов составляет 1813, 4 км.

За прошедший год в районе газифицировано 2109 жилых домов, что на 31% выше уровня прошлого года. Планируется газифицировать 1600 жилых домов, что на 30, 99% больше по сравнению с 2006 годом (1610 домов).

В текущем году введено в действие 78 км газовых сетей, что на 28%,что выше показателя 2006 года. Планируется ввести еще порядка 94 км газовых сетей.

До конца 2010 года в Тюменском муниципальном районе произведена 100% газификация жилых домов.

На территории Тюменского района монтированная емкость АТС ТФЭ ОАО «Уралсвязьинформ» составила 20864 абонентских номера. Задействованная емкость составила 19481 номеров.

3.6 Виды промышленной продукции

На территории Тюменского муниципального района производятся и реализуются различные виды промышленной продукции:

...