Анализ сложившейся системы платежей в г. Тюмени по материалам государственной кадастровой оценки земель поселений

- деловая древесина (ООО «КарсиккоТюмень»);

- пиломатериалы (ООО «КарсиккоТюмень», ЗАО «ПМК-21», ЗАО АФ «Луговская»);

- оконные блоки, дверные блоки (ООО «Столяр», ООО «КарсиккоТюмень», ООО ПКФ «Сиблеспром»);

- мебель (ООО «Винзили-мебель);

- конструкции и изделия сборные железобетонные (ЗАО «ПМК-21, ЗАО «ТКСМ», ЗАО «Завод ЖБИ-3»);

- кирпич строительный (ООО «Инвест-Силикат-Стройсервис», ЗАО «Винзилинский завод керамических стеновых материалов»;

- заполнители пористые (керамзитовый гравий) (ООО «Винзилинский завод керамзитового гравия»);

- асфальтобетон (ЗАО «Пышмаавтодор»;

- оборудование нефтепромысловое, буровое геологоразведочное (ООО «Сибнефтемаш»);

- костюмы рабочие и спецназначения (ООО «Тюменькомплектстрой»);

- мясо (включая субпродукты 1 категории), основные производители (ОАО «Тюменский бройлер», ЗАО «Птицефабрика «Боровская», ЗАО ПФ «Пышминская», ОАО «Коопром», ЗАО АПКК «Рощинский», ЗАО АФ «Каскара») и др.;

- колбасные изделия - основные производители (ОАО «Тюменский бройлер», ОАО «Коопром», « ЗАО «Птицефабрика Боровская»);

- мясные полуфабрикаты - ОАО «Тюменский бройлер», ЗАО «Птицефабрика «Боровская», ЗАО АПКК «Рощинский», ОАО «Коопром» и др.;

- цельномолочная продукция в пересчете на молоко (ЗАО АФ «Луговская», ЗАО АФ «Каскара», ОАО «Совхоз «Червишевский» ООО «Боровский молочный завод», ГУСП ПЗ «Тополя», ООО АФ «Лесное», ОАО «Тюменский бройлер»);

- масло животное (ГУСП ПЗ «Тополя», ООО «Боровский молочный завод», ЗАО АФ «Каскара», ОАО «Совхоз «Червишевский»);

- сыры (ЗАО АФ «Каскара»);

- товарная пищевая продукция (включая консервы) (ООО «АкватиКо);

- мука (ИП Тттян В. А., ЗАО «Успенское»);

- кондитерские изделия (ЗАО «Фатум», ООО «Горизонт-96»);

- хлеб и хлебо-булочные изделия (ООО ПКФ «Полюс», ЗАО «Фатум», ООО «Горизонт-96», ЗАО АФ «Каскара, ИП Тттян В. А, ООО «Югас», ООО «Престиж-2, ООО «Колос», ИП Наливайко О И., ООО «Таврия»);

- яйцо (ЗАО «Птицефабрика «Боровская», « ЗАО «Птицефабрика Пышминская»).

3.7 Архитектурно-планировочное развитие города Тюмени

Территориальное развитие города предусматривает концентрическое территориальное развитие города с формированием кольцевой транспортно-планировочной структуры, обеспечивающее оптимальную коммуникационную доступность районов новой застройки. С учётом градостроительной ценности территории и планировочных особенностей сложившейся городской среды основные направления территориального развития принимаются:

а) северо-западное направление - преимущественно малоэтажная жилая застройка;

б) северо-восточное направление - развитие производственной зоны вдоль Велижанского тракта и сочетание многоквартирной и коттеджной жилой застройки Тобольского тракта;

в) освоение левобережной поймы реки Туры от Бухарской слободы до совмещенного моста под общественный центр областного значения с сопутствующей многоквартирной застройкой;

г) западное направление - преимущественно малоэтажная жилая застройка;

д) южное направление - сочетание общественной, многоквартирной и коттеджной застройки;

е) восточное направление - развитие производственных территорий Восточной промзоны, развитие жилой застройки в районе Лесобазы;

ж) выборочная реконструкция малоценного усадебного фонда в центральной и зажелезнодорожной частях города.

Развитие общественной застройки. В условиях, когда ул. Республики - основная ось общественной застройки - переуплотнена объектами общегородского значения, предусматривается развитие новых комплексов центроформирующих объектов. К основным из них могут быть отнесены:

1) левобережная пойма реки Туры в районе мкр. Заречный - административные и торгово-коммерческие функции (новый административный центр области);

2) левобережная пойма реки Туры в районе оз. Алебашево - образовательный центр (национальный университет) с сопутствующими офисно-деловыми и досуговыми функциями (технопарк);

3) правый берег реки Туры - преимущественно торгово-коммерческие и досуговые функции (формирование речного фасада);

4) район ДОКа - резерв под развитие общегородского центра в продолжение ул. Республики;

5) район к югу от обходной автодороги - развитие торгово-коммерческих функций на основных автотранспортных въездах в город.

Намечается продолжение процесса выноса промышленных предприятий из центра города и береговой зоны реки Туры, в том числе завода пластмасс, овчинно-меховой фабрики, фанерного комбината, ДОК и ряда других.

Развитие системы природоохранных и рекреационных мероприятий, в том числе:

– основная общегородская рекреационная зона предусматривается к формированию в районе оз. Круглое;

– в пределах расчётного срока сохранение пойменных территорий вне центральной части города в качестве озеленённых;

– предусматривается включение озеленённых и обводненных территорий в структуру районов новой застройки.

Сохранение историко-культурного наследия. Наибольшая концентрация памятников истории и культуры приходится на территорию исторического центра города. Предусматривается:

– сохранение ценных в историко-культурном отношении элементов застройки, перенос отдельных объектов из реконструируемых районов в соответствующую градостроительную среду;

– организация историко-культурного комплекса в ядре исторического центра (в районе улиц Челюскинцев - Советской) с пешеходной улицей Дзержинского;

– развитие на базе историко-культурного комплекса туристских и сервисных функций.

3.8 Социальная инфраструктура

Тюмень представляет собой сложную социальную систему и имеет определенную инфраструктуру, обеспечивающую население социальными услугами. Развитость социальной инфраструктуры обусловлена как самостоятельностью муниципального образования, так и ответственностью за решение вопросов местного значения.

Чтобы понять степень остроты проблемы в социальной сфере Тюмени, коротко проведем анализ состояния социальной инфраструктуры города. Исходный расчет выполнен на численность 550,8 тысячи человек.

Из всех социальных отраслей худшие показатели в городе по объектам физической культуры и спорта: обеспеченность спортивными залами составляет 27,2%, плоскостными сооружениями - 8,1% от норматива. Явно недостаточным для города является охват занимающихся в детских и юношеских спортивных школах, а также в системе подготовки спортивных резервов. Низкие показатели обеспеченности города спортивными сооружениями в какой-то мере обусловлены тем, что в период приватизации предприятия включали имеющиеся у них на балансе спортивные комплексы, сооружения в уставный капитал при создании акционерных обществ. Многие спортивные здания, сооружения, площадки в настоящее время либо не используются вообще, либо используются не по назначению. Перед муниципалитетом сегодня стоит задача вернуть их горожанам.

Лучше складывается ситуация в сфере культуры. Это связано с положением Тюмени как областного центра и с тем, что практически последние годы все учреждения культуры города финансируются почти на 100%. Обеспеченность городскими и детскими библиотеками соответственно 71,1 и 82,4%, клубами и клубными учреждениями - 84,7%, парками культуры и отдыха - 66,7%. Такой показатель, как наличие детских школ искусств, школ эстетического развития, исходя из охвата учащихся, составляет 112,5%, однако, это не значит, что на территории муниципального образования их достаточно. Все "спальные" микрорайоны города испытывают потребность в этих учреждениях. Обеспеченность кинотеатрами и киноустановками составляет 129,8%. Безусловно, когда мы говорим о количественных показателях, следует анализировать и материальную базу кинотеатров. В соответствии с "Основами законодательства о культуре" в компетенцию органов местного самоуправления входит контроль аренды зданий, помещений и иных объектов собственности организаций культуры. Исходя из этого, в настоящее время в городе на условиях долгосрочной аренды привлекаются средства инвесторов для реконструкции кинотеатров, что позволит привести кинотеатры в надлежащий вид, соответствующий современным требованиям к кинопоказам.

Наиболее социально напряженно в настоящее время складывается ситуация в здравоохранении. Это обусловлено бюджетным дефицитом - лечебные учреждения города работают в условиях обязательного медицинского страхования, к тому же при консолидированном финансировании здравоохранения. Нормативного выделения средств на нужды медицинских учреждений фактически нет. Коечный больничный фонд города складывается суммарно по лечебным учреждениям всех форм собственности (включая федеральные, областные, муниципальные) и значительно превышает норматив обеспеченности.

В сфере здравоохранения показатели также неравнозначны. Так, амбулаторно-поликлиническими учреждениями город обеспечен на 102,7%, в то же время как обеспеченность средним медицинским персоналом составляет 58,5% от нормы. Остальные показатели по нормативам врачебной обеспеченности, оснащения города бригадами круглосуточной скорой медицинской помощи, оснащения транспортными средствами и др. колеблются в пределах 75-82%. Обеспеченность аптеками составляет 103,5%.

В современный период динамично развиваются правовые основы социальной защиты населения. Этот раздел социальных отношений затрагивает интересы большинства населения муниципального образования. Наиболее активно входит в практику работы органов местного самоуправления социальное обслуживание. В соответствии с Федеральным Законом "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации" социальное обслуживание представляет собой деятельность социальных служб по социальной поддержке, оказанию социально-бытовых, психолого-педагогических, социально-правовых услуг и материальной помощи, проведению социальной адаптации и реабилитации граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации.

Несмотря на то, что государственные минимальные социальные стандарты по социальному обслуживанию пока не разработаны, в указанном выше Федеральном Законе представлен перечень учреждений и предприятий социального обслуживания. Это дает возможность активно строить инфраструктуру социальной поддержки в городе. Сегодня в Тюмени работают 25 отделений социальной помощи, два центра социального обслуживания, центр помощи семье и детям, социальная гостиница-ночлежка, социальный приют для детей и подростков, строится центр социального обслуживания "Мария". В центре помощи семье и детям Центрального округа работает отделение дневного пребывания пенсионеров "Общение". Назрела необходимость открытия подобных отделений и в других территориальных округах. В данном центре проводится организация индивидуальной работы с пожилыми и инвалидами по восстановлению навыков самоорганизации через досуговую деятельность, организацию частичной медицинской реабилитации, обеспечение полноценным питанием. Через отделение социальной адаптации и реабилитации изучены потребности в услугах, работает изостудия для детей-инвалидов, группа подготовки детей-инвалидов к школе. В настоящее время на территории муниципального образования действуют три отдела по проблемам семьи, материнства и детства. Они проводят социальный патронаж семей, индивидуальное консультирование, выдают материальную и вещевую помощь, организуют оздоровление детей из малообеспеченных семей и реабилитационные мероприятия для детей-инвалидов.

Таким образом, проблема разграничения предметов ведения и полномочий между уровнями публичной власти - между государственной властью и местным самоуправлением в нашей стране, относительно нова. Зарубежный опыт показывает, что четкое разграничение и обязательное выполнение всеми субъектами данных отношений определенных законодательством обязательств - условие эффективности власти, ее авторитета. Поэтому, чем быстрее в нашей области будут урегулированы вопросы законодательно, тем активнее муниципальные образования смогут развивать социальную инфраструктуру, оказывать комплекс социальных услуг населению.

3.9 Экология города Тюмени

Главное значение для экологической безопасности города Тюмени представляет подтопление. Подтопленными считаются территории, на которых уровень грунтовых вод залегает выше 3 м от поверхности. В городе Тюмени в значительной степени процессы подтопления и затопления паводковыми водами тесно связаны. В настоящее время общая площадь подтопленной территории в городе Тюмени составляет - 62,2 кв.км, или около 70% городской территории. Значительная часть территории находится в пойме или на надпойменных террасах реки Тура. Подтоплены также территории Заречных микрорайонов, Лесобазы, Войновки, Восточного микрорайона. На юго-западе и западе города уровень грунтовых вод отмечается на глубинах более 5 м, на остальной части, особенно на пойме - от 0 до 4 м.

Другим немаловажным фактором, характеризующим экологическую обстановку города является качество атмосферного воздуха. Постоянно действующими источниками загрязняющих веществ являются промышленные предприятия, предприятия энергетики и транспорт. Превышение ПДК в пробах воздуха, отобранных в санитарно-защитных зонах (СЗЗ) промышленных предприятий, составляет 8-20%, в СЗЗ автомагистралей - 10-26%. Загрязнение атмосферного воздуха города от автотранспорта на душу населения в городе Тюмени в 3,6 раза, условно на 1 кв.км - в 32 раза больше, чем в среднем по Российской Федерации. Мониторинг за загрязнением воздуха в городе проводится на 4 постах контроля загрязнения атмосферного воздуха общегосударственной системы наблюдений Росгидромета. Контроль за выполнением воздухоохранного законодательства в городе осуществляют Государственный комитет по охране окружающей среды города Тюмени и комитет по экологии администрации города Тюмени.

4. Методика государственной кадастровой оценки земли

Общие положения

1. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (далее - Методика) разработана в целях реализации постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» («Собрание законодательства Российской Федерации», 30.08.1999, № 35, ст. 326) и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 («Собрание законодательства Российской Федерации», 17.04.2000, № 16, ст. 1709).

2. Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.

3. Для целей настоящей Методики используются следующие термины и определения:

Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1м2) земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения по видам функционального использования земель.

Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земель, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку) территории поселения.

Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земель.

Кластеризация - процедура группировки административных районов, поселений и кадастровых кварталов в поселениях по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение поселений и кадастровых кварталов в поселениях в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.

4. Алгоритм расчета кадастровой стоимости земель, приведенный в Методике, разработан с учетом следующих требований:

а) преемственность при проведении государственной кадастровой оценки земель поселений (далее ГКОЗП):

- используется опыт и технологии оценочных работ, выполняемых в рамках землеустроительной, градостроительной, природоохранной и риэлторской деятельности, с учетом практики управления земельными ресурсами поселений отраслевых подразделений территориальных органов исполнительной власти;

б) достоверность и доступность исходной информации:

- состав первичных данных формируется на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности;

в) объективность учета существенных ценообразующих факторов:

- адекватность результатов ГКОЗП рыночному представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) земель поселений обеспечивается применением современных методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок;

г) совместимость с системой государственного земельного кадастра (далее ГЗК):

- обеспечивается совместимость с системой ГЗК как исходных данных, так и результатов ГКОЗП и как следствие, совместимость программных средств ГКОЗП с автоматизированной системой ГЗК.

д) простота и универсальность использования специального программного обеспечения (далее СПО):

- редполагается возможность реализации СПО с использованием имеющихся в распоряжении пользователя технических средств на основе доступных программных продуктов. СПО, реализующее Методику, предусматривает обработку информации, представляемой в максимально разнообразных формах, с минимумом требований к ее свойствам и формам представления;

е) многофункциональность и иерархичность Методики:

- обеспечивается ГКОЗП по видам функционального использования земель и реализуется иерархический принцип расчета кадастровой стоимости земельных участков на основе последовательного учета ценообразующих факторов в пределах территории субъекта Российской Федерации, территории административного района, территории поселения, кадастрового квартала и конкретного земельного участка;

ж) адаптация подходов и методов оценки недвижимости:

- подходы и методы оценки недвижимости адаптируются к работам по ГКОЗП за счет расширения статистической базы расчетного алгоритма (используется вся существующая информация о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости) и применения методов математической статистики, а также интерполяции получаемых данных и результатов ГКОЗП на территориях административных районов, поселений и по видам функционального использования земель, для которых отсутствует информация о сделках с земельными участками.

5. Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей Методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

а) данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

б) данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;

в) данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.);

г) информация о стоимости продажи прав аренды;

д) цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки).

Источниками получения указанной информации являются информационные бюллетени риэлторских и оценочных фирм, средства массовой информации и т.п. Необходимая информация может быть получена в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, из органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, территориальных органов Росземкадастра, органов (организаций), осуществляющих государственный кадастровый учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимости, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, комитетов по управлению имуществом и т.д.

Исходная информация, характеризующая местоположение поселений, кадастровых кварталов в поселениях, зе6мельных участков, объектов городской инфраструктуры, а также координаты объектов сделок и характерных точек, наносится на электронную карту субъекта Российской Федерации масштаба 1:1 000 000 или 1:600 000 и электронные карты поселений масштаба 1:25 000 или 1:10 000.

Пространственная привязка данных для решения задачи ГКОЗП на территории субъекта Российской Федерации берется из кадастровых карт субъектов Российской Федерации и кадастровых карт поселений.

Для целей ГКОЗП на кадастровую карту субъекта Российской Федерации наносятся:

- сеть поселений;

- автодорожная сеть с выделением магистралей;

- железнодорожная сеть, в т.ч. участки с пригородным сообщением;

- гидрологическая сеть;

- ценные природно-рекреационные объекты.

Для целей ГКОЗП на кадастровую карту поселения наносятся:

- магистрально-уличная сеть;

- кварталы жилой, общественной и производственной застройки;

- территории парков, лесопарков и городских лесов;

- другие объекты инфраструктуры поселения, оказывающие влияние на величину кадастровой стоимости земель.

6. Методика состоит из следующих расчетных блоков:

а) проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

- доступность различных центров тяготения (объектов);

- уровень развития транспортной инфраструктуры;

- уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

- уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

- состояние окружающей среды;

- историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

- инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

б) выделение на территории субъекта Российской Федерации кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

в) выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

г) расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;

д) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

е) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

Определение кадастровой стоимости земельных участков поселений.

1. Кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется с учетом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

2. Кадастровая стоимость земельных участков поселений (Р) рассчитывается по следующей формуле:

P= S зем.уч. * (Pпосi+Pсделкиi) * Кiц

где: S зем.уч. - площадь земельного участка (кв.м);

Pпосi -линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/кв.м;

Pсделкиi - линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/кв.м;

Кiц - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.

3. При определении удельного показателя кадастровой стоимости земель в i-м кластере составляется избыточная система уравнений, описывающая конкретные сделки в конкретном поселении:

Рпосi+Рсделкиi =

где: Fj - значение j-го фактора для конкретной сделки;

Gk- значение k-ой характеристики объекта сделки;

bj,i, dk - значения коэффициентов регрессии, определяющих вклад в величину кадастровой стоимости земельного участка соответственно инфраструктурной и локальной составляющих;

Consti - средняя удельная цена сделки для i-го кластера;

i - номер кластера.

4. В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками, в Методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями).

В этом случае производится процедура приведения цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом. Цена сделки (Pсделкиj), полученная в результате анализа статистических данных, может быть описана следующей формулой:

Рсделкиj = Sj * P1 * Пхi,j

где: Sj - общая площадь здания (строения) в j - ой сделке, кв.м.;

Р1 - базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки руб./кв.м.;

Пхi,j - совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики/особенности здания (строения) и местоположение земельного участка (территориальный коэффициент).

Решение системы уравнений (2.3) позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

На основании модели (2.2) составляется избыточная система уравнений, описывающая зависимость удельной цены сделки, приведенной к цене сделки с типичным объектом (Рпрn), от сжатых факторов, учитывающих особенности инфраструктуры поселения в i-м кластере:

Кадастровая стоимость земельного участка и/или удельный показатель кадастровой стоимости земель определяется методом «извлечения» (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу).

5. Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках, определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому отсутствует статистика рыночных сделок (Piц), осуществляется по формуле:

Piц = Рi* * Кiц

где: Pi* - удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Кiц - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

6. Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель (Кiц) по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется по формуле:

где: Qi* - показатель качества поселения или кадастрового квартала в поселении, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Qiц - показатель качества поселения или кадастрового квартала в поселении, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода «анализа иерархий».

Технология проведения государственной кадастровой оценки земель поселений.

Проведение ГКОЗП осуществляется по двум технологическим линиям (далее ТЛ).

По первой ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10 000 человек и более (далее >10000) на основе факторного анализа и кластеризации административных районов, поселений, а также кадастровых кварталов поселений на территории субъекта Российской Федерации и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами.

По второй ТЛ определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10 000 человек (далее <10000) на основе выделения тестовых объектов и установления для тестовых объектов удельного показателя кадастровой стоимости земель.

2. Первая ТЛ ГКОЗП включает следующие виды работ:

а) Сбор показателей в разрезе административных районов, городов областного и районного значения с численностью жителей > 10000 человек, а также данных по рыночным сделкам в этих городах согласно формам. Определение показателей, отвечающих условию наилучшей изменяемости, а следовательно, информативности.

б) Стандартизация показателей в разрезе административных районов с целью удаления различных единиц измерения, преобразование стандартизованных показателей в сжатые факторы и кластеризация районов по значениям полученных сжатых факторов. Выделение тестовых районов, нахождение в тестовых районах тестовых поселений с численностью жителей < 10000 человек для работ по второй ТЛ.

в) Стандартизация показателей, преобразование их в сжатые факторы, кластеризация поселений с численностью жителей > 10000 человек. Определение аналитических зависимостей для каждого полученного кластера поселений, расчет по ним регрессионных коэффициентов по значениям факторов, полученных из показателей, характеризующих поселения в целом.

г) Сбор показателей, характеризующих инфраструктуру поселения, определение потенциалов влияния объектов инфраструктуры на оцениваемые точки по тестовым поселениям и тестовым кадастровым кварталам каждого кластера. Сбор информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, первичная обработка и фильтрация данной информации.

д) Нормировка и расчет коэффициентов, характеризующих параметры/особенности объектов сделок. Расчет базовой стоимости единицы площади типичного объекта сделки (P1) (критерием выбора типичного объекта является значение коэффициента, характеризующего параметры/особенности объекта сделки, равное 1). Расчет на основании предыдущих данных территориальных коэффициентов по улицам для объектов с неустановленными адресами. Распространение территориальных коэффициентов, рассчитанных для объектов с неустановленными адресами, по характерным точкам (перекресткам), а для объектов с определенным адресом, непосредственно по территориям, где расположены эти объекты.

е) Определение сжатых факторов для совокупности оцениваемых объектов путем преобразования показателей и учета потенциалов влияния объектов инфраструктуры поселения. Кластеризация совокупности оцениваемых объектов.

ж) Определение аналитических зависимостей для характерных точек внутри каждого кластера путем расчета регрессионных коэффициентов при факторах по уравнениям (4) с известными сделками, приведение к сделке с типичным объектом. Получение аналитических зависимостей для расчета территориальных коэффициентов в каждой точке кластера на основе полученных регрессионных коэффициентов.

з) Расчет по полученным аналитическим зависимостям удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек. Проверка полученных удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах на соответствие данным по сделкам с объектами недвижимости по критерию определенности (проценту дисперсии цен продаж). Определение корректности расчетов и в случае обнаружения некорректных расчетов или результатов - поиск дополнительных, в том числе и экспертных данных.

и) Анкетный опрос экспертов, обработка анкет с использованием метода «анализа иерархий», определение удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, для которых отсутствует статистика сделок с объектами недвижимости.

к) Проведение пересчета удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек с использованием новых/дополнительных данных.

л) Определение кадастровой стоимости земельного участка и/или удельного показателя кадастровой стоимости земель с использованием метода «извлечения».

м) Составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам.

3. Вторая ТЛ ГКОЗП включает следующие виды работ:

а) Выделение на территории административного района (с учетом результатов кластеризации, проведенной в составе работ по первой ТЛ) тестовых поселений - центров кластеров.

б) Определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земель в тестовых поселениях - используются данные по сделкам с незастроенными земельными участками, а также с застроенными земельными участками, предоставленными и используемыми для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства и садоводства.

в) Проведение анализа ценообразующих факторов по поселениям - центрам кластеров (включая тестовые и отличные от тестовых поселения) и расчет коэффициентов, отражающих влияние ценообразующих факторов:

- в пределах территории административного района (климатические условия, плотность населения, транспортная доступность до районного центра);

- в пределах территории сельского округа (численность населения, транспортная доступность до центра района, административный статус);

- в пределах территории поселения с учетом ценообразующих факторов.

д) Определение удельного показателя кадастровой стоимости земель (Рi) по каждому поселению в составе административного района по формуле:

где: БПт - базовый удельный показатель кадастровой стоимости земель тестового поселения, руб./кв.м.;

Кi, КТ - коэффициенты влияния ценообразующих факторов, соответственно для i-го и тестового кластеров.

е) Дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель в поселениях со сложной функционально - планировочной структурой территории.

ж) Составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель для поселений, а также для кадастровых кварталов в границах поселений со сложной функционально-планировочной структурой.

Результатом работ по ГКОЗП в рамках описанной технологии являются:

- удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений или удельные показатели кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов в границах поселений по видам функционального использования.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков.

4.1 Анализ результатов кадастровой стоимости земель поселений (на примере г.Тюмени)

1. Среди факторов кластеризации оказывающих наибольшее влияние на кадастровую стоимость земель поселений считаются местоположение, удаленность от центров, наличие объектов инфраструктуры, перспективы дальнейшего развития. В оценку земель поселений входят практически те же мероприятия, что и при оценке других земельных участков, но с учетом специфики каждого конкретного поселения и присущих ему характерных особенностей.

Очень часто немаловажными оказываются даже такие факторы, как численность населения, его возрастной состав, перспективы рождаемости, наличие промышленных предприятий и т.д. - все то, что может свидетельствовать о перспективах и возможностях дальнейшего экономического и социального развития. Это в обязательном порядке учитывается органами и структурами, которые специализируются на кадастровой оценке земли и определении ее стоимости.

2. Рассмотрим два дела находящихся на окраине города и в центре города. Один участок располагается по улице Невская, 46, а другой по улице Профсоюзная, 59 а. Кадастровая стоимость земельного участка располагающегося по улице Невская, 46 (земельный участок 1) будет ниже стоимости земельного участка находящегося по улице Профсоюзная, 59а (земельный участок 2).

Кадастровая стоимость земельных участков зависит от:

- площади участка,

- удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка,

- наличие теплосетей,

- водопровода,

- канализации,

- объектов социально-культурного назначения,

- уровня преступности,

- доступности населения до различных центров тяготения (объектов),

- уровня развития транспортной инфраструктуры,

- уровня развития социально-бытового обслуживания населения,

- состояние окружающей среды.

Площадь земельного участка 1 составляет 510 кв. м.., а площадь земельного участка 2 составляет 557.9 кв. м. Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка 1 равна 770.39 руб./м2, удельный показатель 2 земельного участка равна 780.13 руб./м2. Удельный показатель кадастровой стоимости земель рассчитывается по формуле:

PiЦ=Pi*KiЦ

Где: Pi- удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого имеется информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

KiЦ - коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому имеется информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

В общем виде кадастровая стоимость:

Р= Sзем.уч. (Рпосi + Pсделкиi) KiЦ,

Где: Sзем.уч. - площадь земельного участка, м2;

Рпосi - линейная функция от сжатых факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), р/м2 ;

Pсделкиi - линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), р/м2.

Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому имеется информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок:

KiЦ=QiЦ/Qi*

Где: QiЦ - показатель качества объекта ГКОЗП, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости;

Qi* - показатель качества объекта ГКОЗП, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому имеется информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

3. Земельный участок 2 располагается в центре города имеется наличие теплосетей, водопровода, канализации, объекты социально-культурного назначения, доступность до различных центров тяготения, уровень развития транспортной инфраструктуры, а на земельном участке 1 отсутствуют инженерные инфраструктуры, плохая дорожная развязка и т.д, поэтому по всем показателям стоимость земельного участка 2,будет выше чем земельного участка 1.

Заключение

Результаты кадастровой оценки земель могут быть использованы в различных целях:

1. Создание государственной системы кадастра земельных угодий в автоматизированном виде;

2. Использование результатов для формирования налогооблагаемой базы;

3. Конкретизация зонирования территориально-экономического плана;

4. Назначение ставок арендной платы на земли муниципального типа;

5. Установление стартовой стоимости на те земли, которые участвуют в аукционах и продажах, или же для долгосрочной аренды;

6. Определение количества компенсационных выплат по результатам кадастровой оценки земель за те земельные участки, которые изымаются для муниципальных нужд;

7. Рационализация городской застройки;

8. Информирование муниципальных органов в оказании услуг всем субъектам, работающим на земельном рынке;

9. Создание фондового рынка по ипотеке и различной земельной документации.

Результатом работ по государственной кадастровой оценки земель являются удельные показатели кадастровой стоимости земель (рублях за м2).

Удельные показатели кадастровой оценки земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков, при определении которой учитываются физические характеристики земельного участка, так и совокупность вещных и обременительных прав на земельный участок. Полученные расчетные показатели могут быть использованы для целей налогообложения, для расчета арендной платы, приобретение земель в собственность и иных установленных законом целей.

Все полученные результаты обобщаются в единый отчет. После этого они должны быть утверждены органами исполнительной власти.

Библиографический список

1. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 т. Т. 5. Оценка земли и иной недвижимости. -- М.: Колос, 2006. -- 265 с.

2. Варламов А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 1. Теоретические основы государственного земельного кадастра. -- М.: Колос, 2007. -- 383 с.

3. Варламов А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 2. Управление земельными ресурсами. -- М.: Колос, 2007. -- 529 с.

4. Варламов А.А. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 4. Оценка земель. -- М.: Колос, 2007. -- 465 с.

5. Воронцов, А. П. Кадастровая оценка земли. Учебное пособие. -ИКФ «ЭКМОС», 2002. - 240 с.

6. Земельный кодекс РФ от 28.09.2001. Текст / Госдума. - М.: Юристь, 2002. - 94 с.

7. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений. Текст / Росземкадастр. - М.: Изд-во Росземкадастра, 2000. - 32 с.

8. Методические указания по проведению землеустройства и подготовки документов для проведения государственного кадастрового учета земельных участков при разграничении государственной собственности на землю. Текст / Росземкадастр. - М.: Изд-во Росземкадастра, 2002. - 12

9. Пальчиков Н.С., Пахомова О.Н., Мягков В.Н., Федоров В.П. Методы расчета экономической оценки городских земель. СПб, 1992. 34 с.

10. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценке земель».

12. Федеральный закон от 24 июля 2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Размещено на Allbest.ru

...