Ипотека в гражданском праве

Государственную регистрацию. Договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в силу с момента такой регистрации. Она должна производиться по месту нахождения недвижимого имущества. Нерешенным остается вопрос о том, подлежит ли договор об ипотеке регистрации в разных регистрационных округах и с какого момента такой договор считается заключенным в случае, если в договоре об ипотеке указано несколько объектов недвижимости, причем каждый из объектов находится в разных регистрационных округах.

IV. Право залога по договору об ипотеке. Согласно п.3 ст.334 ГК РФ "залог возникает на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге".

Российское законодательство знает случаи введения залога в целях обеспечения исполнения гражданско-правового обязательства в соответствии с:

п.5 ст.488 ГК РФ "если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара";

п.3 ст.489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пп. 2, 4 и 5 ст.488 ГК РФ, то если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит с условием о рассрочке платежа, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара;

п.1 ст.587 ГК РФ "при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество";

п.1 ст.64 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "если иное не предусмотрено ФЗ или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок", а "если земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено ФЗ или договором аренды";

п.1 ст.64 "если иное не предусмотрено ФЗ или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора с приложением указанного договора";

п.1 ст.77 Закона об ипотеке "если иное не предусмотрено ФЗ или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью, либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру";

п.1 ст.58 Закона РФ от 29.05.1992г. "О залоге" если должник залогодателя, заложившего требование к этому должнику по договору залога. Так же следует учитывать, что этот договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (п.2 ст.10 Закона об ипотеке).

Права третьих лиц на предмет ипотеки.

Итог: договор ипотеки (залога недвижимости) является распространенным способом обеспечения исполнения обязательства, создающим дополнительную гарантию для кредитора, поскольку недвижимое имущество представляет особую ценность. При заключении договора ипотеки особое внимание следует обращать на правильную формулировку существенных условий договора об ипотеке, т.к. несоблюдение требований, установленных законом и разъясненных Высшим Арбитражным Судом, ставит под угрозу действительность договора.

Пример из судебной практики:

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ на решение от 18.09.01, постановление апелляционной инстанции от 15.01.02 Арбитражного суда города Москвы по делу №А40-19687/01-57-220 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.02.02 по тому же делу. Заслушав и обсудив доклад судьи, Президиум установил следующее.

ОАО "Банк "Зенит" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО "Андроник" об обращении взыскания на недвижимое имущество-здание, расположенное по адресу: Москва, Ср. Наставнический пер., вл.1/18, стр.1, являющееся предметом залога по договору об ипотеке от 14.11.2000, № 3с-5212.

В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены заемщик-ОАО Коммерческий банк "Инфобанк" и арендатор спорного здания-общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Юнион-Трэйд".

Решением от 18.09.01 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд признал договор об ипотеке незаключенным, поскольку в нем отсутствуют порядок и другие необходимые условия определения суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства, а также нет данных об определении суммы обязательства в будущем. Постановлением апелляционной инстанции от 15.01.02 решение оставлено без изменения по тем же мотивам.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 20.02.02г. оставил указанные судебные акты в силе. При этом суд кассационной инстанции дополнительно пришел к выводу о том, что законодательством не предусмотрена возможность обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем. Суд оценил кредитный договор от 14.11.2000, № 03-075/2000, как предварительный, согласно которому стороны приняли на себя обязательство заключить в будущем сделки о предоставлении кредитов.

В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ предлагается все названные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям. Как видно, между банком "Зенит" и банком "Инфобанк" заключен договор от 14.11.2000, № 03-075/2000 о предоставлении кредитов.

Эта сделка является консенсуальной, поскольку обязательства кредитора по выдаче кредитов возникли с момента заключения договора. В договоре стороны оговорили способ и порядок исполнения обязательства, а именно: на основании письменных заявлений заемщика, передаваемых кредитору по системе Swift. Общая сумма денежных средств, предоставляемых заемщику, не должна превышать 1млн. долл. Обязательства кредитора по предоставлению кредитов прекращаются через 12 месяцев со дня предоставления первого кредита.

Таким образом, выводы суда кассационной инстанции о том, что указанный договор является предварительным, не соответствуют существу возникшего между сторонами обязательства и являются ошибочными.

В обеспечение договора о предоставлении кредитов банк "Зенит" заключил с ЗАО "Андроник" договор об ипотеке от 14.11.2000, № 3с-5212, который нотариально удостоверен и зарегистрирован Московским городским комитетом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Предметом ипотеки явилось здание, принадлежащее залогодателю на праве собственности, и право аренды земельного участка под ним. Сделка с правами аренды земельного участка согласована с Московским земельным комитетом.

По заявке заемщика, переданной по системе Swift, банк "Зенит" предоставил банку "Инфобанк" кредит в сумме 28 000 000 рублей на срок с 17 по 18.04.2001 с начислением на сумму основного долга процентов в размере 10 процентов годовых и неустойки в размере 0,25 % при невозврате кредита в срок. К установленному сроку сумма долга не была возвращена. Факт выдачи кредита и его невозврата заемщиком подтверждается решением третейского суда Ассоциации российских банков от 04.07.01 по делу N 367/2001, по которому Арбитражный суд города Москвы выдал исполнительный лист от 24.09.01.

В отношении банка "Инфобанк" с 21.09.01 возбуждено дело о банкротстве. Т.к. обязательства по оплате основного долга, % и неустойки не были исполнены заемщиком, кредитор обратился с иском к залогодателю об обращении взыскания на заложенное имущество ( ст.334 ГК РФ)

Суды, признавая договор об ипотеке незаключенным, не учли следующего. В силу п.1 ст.339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество. Если сторонами не достигнуто соглашение, хотя бы по одному из названных условий, либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В договоре ипотеки определен предмет залога и дана его оценка, размер и срок исполнения обязательства.

Согласно п. 4.1.1 ипотека обеспечивает возврат заемщиком основной суммы кредита в размере 1 млн. долл.; установлена дата возврата кредита - через 12 месяцев с даты предоставления первого кредита; определен размер неустойки при просрочке возврата кредита. Также залогодатель и залогодержатель предусмотрели, что ипотека обеспечивает уплату % на сумму кредита по ставке, согласованной кредитором и заемщиком в соответствии с условиями кредитного договора, и возмещение убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по кредитному договору.

Отсутствие конкретной ставки процентов за пользование кредитом в договоре о предоставлении кредитов и, соответственно, в договоре об ипотеке не могло повлечь признание последней сделки в целом незаключенной. Это надлежит учесть суду при новом рассмотрении дела.

Следует дать оценку соблюдению сторонами условий договора об ипотеке, проверить доводы ответчика об удовлетворении требований кредитора, предъявленных к заемщику, уточнить расчет суммы иска.

Поскольку судами были неполно исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применены нормы материального права, все указанные судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.187-189 АПК РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ постановил: решение от 18.09.01, постановление апелляционной инстанции от 15.01.02 Арбитражного суда города Москвы по делу N A40-19687/01-57-220 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.02.02 по тому же делу отменить. Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда города Москвы.

Председатель Высшего Арбитражного Суда РФ В.Ф.Яковлев

Заключение

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения они не вызывают.

Но как я уже ранее говорила, не стоит, рассматривать западную модель ипотеки. России нужна собственная схема. Прежде всего, по максимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья, чтобы между государством и гражданами не вставал никакой другой субъект экономической деятельности. Еще было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки, дав, таким образом, населению самому решать, по какой из схем им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей к собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет «работать» ровно до тех пор, пока власти не наладят «человеческие» условия ее работы.

В связи с этим, возникает вопрос: нужно ли России развитие системы ипотечного кредитования? Несомненно, т.к. ипотека способствовала бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом.

Тогда что нужно сделать для развития и становления системы ипотечного кредитования даже в условиях экономической нестабильности?

Во-первых, ипотечное кредитование в условиях переходной экономики нужно ориентировать в первую очередь нате категории населения, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, значительная и составляет не менее половины желающих улучшить свои жилищные условия.

Во-вторых, для тех граждан, у которых нет достаточных собственных сбережений в денежной форме, это ограничение преодолевается за счет оплаты ими части нового жилья старым жильем. Граждане, получающие в установленном порядке жилищные субсидии и жилищные сертификаты, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

В-третьих, условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения. По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

В-четвертых, поскольку ипотечное кредитование создает дополнительные доходы бюджета, то они могут служить одним из источников финансирования ипотечного кредитования вместе с внебюджетными источниками финансирования жилья, которые имеются в каждом регионе и городе. Далее система становится самодостаточной и может расширяться за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых институтов.

Вывод: Для развития долгосрочного ипотечного кредитования в стране уже создана некоторая нормативная база, что уже сама по себе дает надежду на «светлое будущие» ипотеки в нашей стране. Тем не менее, хочется верить, что работа по формированию законодательства об ипотеке только началась. В ходе курсовой работы я сделала вывод: ипотека-это дело будущего, которое закладывается, зарождается и будет развиваться в настоящем.

Библиография

1. Нормативно-правовая литература:

1.1. Конституция РФ, - М.: Проспект, 2006г., -48с.

1.2. ФЗ РФ от 30.12.2004г. № 216-ФЗ О внесении изменений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

1.3. ФЗ РФ от 16.07.1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

1.4. ФЗ РФ от 22.04.1996г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг"

1.5. ФЗ РФ от 29.05.1992г. "О залоге"

1.6. Гражданский кодекс РФ - СПб.: «Издательский дом Герда», 2006г.

1.7. Комментарий к ГК РФ. Часть первая (постатейный) / Губаева А.К.; под редакцией Егорова Н.Д., Сергеева А.П., -М.: «ТК Велби, Издательство Проспект», 2005г., -662с.

1.8. Комментарий к ЗК РФ / Ответственный редактор Боголюбов С.А., -М., 2005г.

1.9. Вступительное слово Президента РФ В.В.Путина на заседании президиума Государственного совета РФ Москва, Кремль 27.02.03г.

1.10. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.12.96г. № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ"

1.11. Собрание постановлений СССР 1959 №2

1.12. Основы законодательства о нотариате от 11.02.93г. № 4462-1

2. Специальная литература:

2.1. Сергеева И.А. «Ипотечное кредитование и его роль на рынке жилья», - М.: Издательство Академии горных наук, 2006г.

2.2.Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. «Основы организации ипотечного кредитования». Учебное пособие., - М., Высшая школа 2003г.

2.3. Ем В.С., Синельников А.М. «Ипотечное кредитование в России», - М.: МКА «Фора-банк», 2003г.

2.4. Довдиенко И.В., Черняк В.З. «Ипотека»: Учебно-практическое пособие., - М.: «Юнити-ДАНА», 2005г., -464с.

2.5. Сарбаш С.В. «Исполнение договорного обязательства», - М.: «Статус», 2005г., -285с.

2.6. Гражданское право: Учебник. В 2-х томах. / Ответственный редактор и профессор Суханов Е.А., 2-е издание., - М.: БЕК, 2003г., -98с.

2.7. Гражданское право. Том II. Полутом 1 (под ред. доктора юридических наук, профессора Е.А.Суханова) - М.: Волтерс Клувер, 2006г.

2.8. Гражданское право РФ: Учебно-практическое пособие. / Ответственный редактор Зенин И.А., -М., 2004г.

3. Научные статьи, опубликованные в периодических изданиях:

3.1. Савина А.А. / Умное слово «ипотека» - что это такое и возможно ли ее существование в РФ / Журнал «Гражданское право», - М, 2005г., № 2

3.2. Павлодарский /Залог и ипотека /Журнал «Хозяйство и право», - М.,2005г.,№2

3.3. Маковская А. / Новое в Законе «Об ипотеки (залоге недвижимости)» / Журнал «Хозяйство и право», - М., 2005г., № 4

3.4. Витрянский В. / Особенности ипотеки отдельных субъектов / Журнал «Хозяйство и право», - М., 2005г., № 3.

3.5. Плешанова О. / Залог - новый вид ценной бумаги / Российская газета, - М., 2005г., № 5.

Размещено на Allbest.ru