Договор купли-продажи

В-третьих, объектом договора контрактации является сельскохозяйственная продукция, произведенная (выращенная) в хозяйстве ее производителя. Речь идет о такой продукции, которая непосредственно выращивается (зерно, овощи, фрукты и т.п.) или производится (живой скот, птица, молоко, овечья шерсть и т.п.) в сельскохозяйственном производстве. По договору контрактации не могут реализовываться товары, представляющие собой продукты переработки выращенной (произведенной) сельскохозяйственной продукции, например масло, сыр, консервированные овощи или фруктовые соки. Реализация таких товаров должна осуществляться по договорам поставки.

В-четвертых, в отношениях по контрактации правовое значение имеют также цели приобретения заготовителем продукции. По договору контрактации заготовитель приобретает сельскохозяйственную продукцию для ее последующей переработки или продажи. Если покупатель приобретает сельскохозяйственную продукцию для ее потребления либо для иных целей, не связанных с ее последующей переработкой или продажей, отношения сторон не могут регулироваться договором контрактации.

Договор контрактации относится к обязательствам возмездным, консенсуальным и взаимным.

В ГК закреплены специальные правила, регулирующие обязанности сторон по договору контрактации.

Производитель сельскохозяйственной продукции обязан передать заготовителю выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию в количестве и ассортименте, предусмотренных договором контрактации.1¹⁷ ГК РФ. Ст. 537.7 Таким образом, условия о количестве и ассортименте сельскохозяйственной продукции, подлежащей передаче заготовителю, являются существенными условиями договора контрактации; при их отсутствии в тексте договора контрактации последний должен признаваться незаключенным.

Что касается обязанностей заготовителя по договору контрактации, то они тождественны обязанностям покупателя по договору поставки.

В отличие от купли-продажи или поставки товаров в данных правоотношениях слабой стороной, как правило, является производитель сельскохозяйственной продукции.1¹⁸ Брагинский М.И. Договорное право. М.: « Статут».2002.-С.130.8 Поэтому ему предоставлены некоторые дополнительные права по сравнению с продавцом или поставщиком, а на заготовителя соответственно возлагаются дополнительные обязанности. Например, в виде диспозитивной нормы в ГК установлено, что заготовитель должен принять сельскохозяйственную продукцию у производителя по месту ее нахождения и обеспечить ее вывоз.

Главная же особенность договора контрактации заключается в том, что производитель сельскохозяйственной продукции в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств несет ответственность перед заготовителем лишь тогда, когда в качестве сельскохозяйственного производителя выступает коммерческая организация либо крестьянское (фермерское) хозяйство. Данное положение является исключением из общего правила, предусмотренного п.3 ст. 401 ГК, согласно которому лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.

Что касается заготовителя, то он отвечает по общим правилам как лицо, допустившее нарушение договора при осуществлении предпринимательской деятельности.

2.6 ДОГОВОР ЭНЕРГОСНАБЖЕНИЯ

Впервые правила энергоснабжения были установлены на уровне закона в Основах гражданского законодательства 1991 г.; тогда соответствующий договор имел название « договор о снабжении энергетическими и другими ресурсами через присоединенную сеть».

Ранее эти сложные правоотношения, касающиеся практически всех организаций и граждан, регулировались ведомственными нормативными актами: Правилами пользования электрической энергией и Правилами пользования тепловой энергией, утвержденными приказом Министерства энергетики и электрификации СССР от 6 декабря 1981 года.

В настоящее время, нормы регулирующие договор энергоснабжения закреплены в гл. 30 Гражданского Кодекса. Но правовое регулирование договора энергоснабжения не исчерпывается нормами, содержащимися в Кодексе. Напротив, детальное регулирование указанных правоотношений должно обеспечиваться законами и иными правовыми актами об энергоснабжении, а также принятыми в соответствии с ними обязательными правилами.

Договором энергоснабжения признается договор купли-продажи, по которому энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии1¹⁹ ГК РФ, Ст. 5399.

Договор энергоснабжения является консенсуальным, возмездным, взаимным. Это договор публичный, однако, требовать его заключения абонент вправе лишь при наличии у него необходимого энегропринимающего оборудования, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации.

Договор энергоснабжения относится к договорам купли-продажи, поскольку содержит в себе все признаки этого договорного обязательства: одна сторона передает другой за плату определенный товар (энергию). С другой стороны, указанный товар обладает настолько специфическими свойствами, что это требует особого регулирования. Энергия, в отличие от вещей, представляет собой определенное свойство материи - способность производить полезную работу, обеспечивать выполнение различных технологических операций, создавать необходимые условия для предпринимательской и любой иной деятельности.

Спецификой предмета договора (энергия) объясняется наличие ряда характерных признаков, позволяющих выделить договор энергоснабжения в отдельный вид договора купли-продажи.

Во-первых, передача товара потребителю осуществляется путем подачи энергии через присоединенную сеть на энергоустановку этого потребителя (абонента).

Во-вторых, на абонента возлагаются дополнительные обязанности в связи с использованием такого товара, как энергия: обеспечить соблюдение режима ее потребления, безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования.

В-третьих, энергоснабжающая организация наделяется дополнительными правами в области контроля за техническим состоянием энергоустановки абонента, его приборов и оборудования.

В зависимости от предмета и состава участников договора энергоснабжения выделяются такие его разновидности, как: договор снабжения электрической энергией, договор о реверсивных перетоках электроэнергии, договор о взаимном резервировании электроснабжения, договор снабжения газом, договоры снабжения тепловой энергией, водой, нефтью нефтепродуктами и другие.

Сторонами договора энергоснабжения могут выступать граждане и юридические лица. Продавцом по договору обычно является предприниматель - энергоснабжающая организация. К числу субъектов федерального оптового рынка электрической энергии (мощности) относятся: РАО «ЕЭС России», Центральное диспетчерское управление ЕЭС России, концерн «Росэнергоатом», электростанции, энергоснабжающие организации.

Покупателем (абонентом) по договору может быть как юридическое лицо (в том числе перепродавец), так и гражданин.

Предметом договора энергоснабжения, который является его единственным существенным условием, обычно выступают энергия (в различных формах) и энергоносители, т.е. вещества, выделяющие энергию в процессе их использования (пар, газ), могут быть также и другие товары: нефть, нефтепродукты, вода, причем этот перечень является открытым.

Цена договора в большинстве случаев определяется не самими сторонами, а утвержденными государством тарифами. В частности, в настоящее время решение этой задачи обеспечивается Федеральным законом «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации». Согласно этому закону (ст. 2) тарифы на электрическую и тепловую энергию подлежат государственному регулированию, которое осуществляется посредством установления экономически обоснованных тарифов на электрическую и тепловую энергию или предельного уровня указанных тарифов.

Непосредственно государственным регулированием тарифов на электрическую и тепловую энергию занимаются Федеральная энергетическая комиссия и региональные энергетические комиссии, которые в рамках своей компетенции устанавливают соответствующие тарифы.

Договор энергоснабжения, по общему правилу, считается заключенным на неопределенный срок.

Форма и порядок заключения договора различаются в зависимости от личности абонента и целей использования товара. Так, договор на энергоснабжение юридических лиц или граждан-предпринимателей всегда заключается в письменной форме. Если же абонентом выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента к присоединенной сети в установленном порядке.

Что касается содержания договора, то главной обязанностью продавца является подача абоненту энергии (энергоносителей): а) в определенном количестве; б) с соблюдением согласованного режима подачи; в) установленного качества.

А. Количество подаваемой энергии относится к существенным условиям договора лишь тогда, когда абонентом является юридическое лицо или гражданин, использующий энергию для предпринимательских целей.

Гражданин, использующий энергию для бытовых нужд, вправе получать ее в любом необходимом ему количестве. Следовательно, в таком договоре энергоснабжения условие о количестве не относится к существенным.

Б. Режим подачи энергии, т.е. количество и качество энергии, передаваемой в разное время, определяются соглашением сторон. По общему правилу, снабжение энергией должно производиться путем ее непрерывной подачи абоненту. Однако договор может предусматривать и условия о перерывах (прекращениях) и ограничениях подачи.

В. Качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям государственных стандартов и другим обязательным правилам.

Дополнительные обязанности энергоснабжающей организации предусмотрены для договоров с абонентами-гражданами, использующими энергию для бытового потребления. В этих случаях энергоснабжающая организация должна обеспечивать безопасность (надлежащее техническое состояние) энергетических сетей и приборов учета потребления энергии.

Обязанности абонента по договору энергоснабжения значительно отличаются от обязанностей покупателя при купле-продаже и включают: а) обеспечение безопасности потребления энергии; б) соблюдение установленного режима потребления; в) оплату принятой энергии; г) информирование энергоснабжающей организации о нарушениях, возникающих при пользовании энергией.

В дополнение к общим правам покупателя по договору электроснабжения абонент имеет право: во-первых, принять нужное ему количество энергии в пределах, предусмотренных договором, что означает и возможность одностороннего отказа абонента от принятия энергии; во-вторых, с согласия энергоснабжающей организации передать принятую им энергию субабоненту (ст. 545 ГК).

Ранее ответственность энергоснабжающей организации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств носила ограниченный характер. Причем ведомственные правила, регламентировавшие эти отношения, зачастую сводили ответственность энергоснабжающей организации к чисто символическим значениям.

Определенные нормы, направленные на ограничение ответственности энергоснабжающей организации, содержатся и в тексте Кодекса. Однако важно подчеркнуть, что в случае нарушения обязательств по договору обе стороны - и энергоснабжающая организация, и абонент - несут одинаковую (ограниченную) ответственность в виде возмещения причиненного этим реального ущерба. Таким образом, как в отношении энергоснабжающей организации, так и абонента не допускается взыскание убытков в виде упущенной выгоды.

В ГК закреплено также одно специальное правило, предусматривающее что при определенных обстоятельствах энергоснабжающая организация отвечает за нарушение договора при наличии ее вины. Речь идет о случаях, когда энергоснабжающая организация допустила перерыв в подаче энергии абоненту в результате регулирования режима потребления энергии. В остальных случаях при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств сторон, подлежат применению общие положения об основаниях и условиях ответственности за нарушение гражданско-правовых обязательств.

2.7 ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Нормы о договоре купли-продажи недвижимого имущества объединены в Кодексе в отдельном параграфе, исходя из специфики предмета купли-продажи, предопределяющей особенности договора, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли-продажи: договор продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.2²⁰ Сергеев А.П. Гражданское право. М..: «ПРОПЕКТ», 1997. - С.94.0

Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости.

Предмет данного договора - недвижимое имущество. Именно предмет договора и является отличительным признаком договора.

К недвижимому имуществу (недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (в юридическом смысле, конечно). Закон может отнести к недвижимости и иное имущество2²¹ ГК РФ, Ст. 130.1.

Вообще о предмете этого договора ведется множество споров.

12-13 марта 2003 года состоялась конференция на тему «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». На конференции обсуждалась Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

Концепция появилась как нельзя вовремя, так как законодательство о недвижимости нуждается в скорейшей модернизации и превращении его во внутренне согласованную систему.

Несмотря на то, что практически все акты законодательства о недвижимости были приняты недавно - в 90-х годах, правовое регулирование правоотношений, связанных с недвижимостью, в значительной степени не соответствует современным требованиям.

В Концепции прослеживаются два направления развития законодательства о пообъектном составе недвижимости. Первое заключается в сокращении числа самостоятельных объектов недвижимости: указывается на необходимость исключить из перечня объектов недвижимости леса, многолетние насаждения и обособленные водные объекты (а также предприятие в смысле имущественного комплекса). Второе направление имеет обратный характер: предлагается ввести новые объекты недвижимости, в частности объекты незавершенного строительства, технологический комплекс.

В Концепции верно указывается, что не сами леса, многолетние насаждения или обособленные водные объекты являются объектами недвижимости, а именно земельные участки, на которых они расположены. Раздельный оборот земельных участков и того, что находится на земельном участке, не имеет никакого смысла.2²² Богатырев Ф. «Как дальше регулировать оборот недвижимости». Хозяйство и Право. 2003. № 11.С.121. 2

Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

Специфические черты недвижимости - прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в части первой ГК предусмотрен ряд таких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав.

Нужно обратить внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

А вот применительно к продаже жилых помещений, законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности. Договор считается заключенным с момента такой регистрации.

Цена является существенным условием договора, при ее отсутствии договор считается незаключенным.

Права и обязанности сторон в целом совпадают с общими правами и обязанностями для всех договоров купли-продажи, но есть и свои специфические. Основная обязанность продавца - передача недвижимости по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирующий орган с целью выполнения этого требования.

Обязанности покупателя являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности.

2.8 ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ

Под договором продажи предприятия понимается договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам, а покупатель обязуется принять этот имущественный комплекс и уплатить за него определенную денежную сумму. 2²³ ГК РФ. Ст. 559.3

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Тем не менее, законодатель наряду с правилами о продаже недвижимости счел необходимым включить в текст Кодекса и нормы о продаже предприятий, указав при этом, что правила о продаже недвижимости применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено нормами о договоре продажи предприятия.

Проблемой является то, что предприятие характеризуется объективной неопределенностью, изменчивостью, неразрывной связью с субъектом и в действующем законодательстве отсутствуют четкие признаки предприятия, которые отличали бы его от других сходных объектов, в частности иных имущественных комплексов.

Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора продажи предприятия являются обычно предприниматели: граждане или коммерческие организации.

Предмет договора продажи предприятия является его существенным условием. В договоре обязательно должен определятся состав продаваемого предприятия. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Кодекс содержит правила, позволяющие удостоверить состав продаваемого предприятия. Стороны еще до подписания договора продажи предприятия должны составить и рассмотреть: акт инвентаризации; бухгалтерский баланс; заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия; перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Указанные документы служат обязательным приложением к договору продажи предприятия.

Все сделки с предприятием должны заключаться в строго формализованной письменной форме, в некоторых случаях - с нотариальным удостоверением, и подлежат государственной регистрации, с момента совершения которой договор считается заключенным (п.3 ст.433 ГК РФ). Государственная регистрация прав на предприятие и сделок с ним проводится в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации недвижимости), который в равной степени распространяется на предприятия как имущественные комплексы (ст.1, 22).

В соответствии с современным законодательством - Гражданским кодексом РФ и Законом о регистрации недвижимости - для совершения сделки с предприятием необходимо, прежде всего, иметь зарегистрированное право на предприятие (ст.219 ГК РФ, п.1 ст.2 Закона о регистрации недвижимости), совершить в надлежащей форме и зарегистрировать саму сделку, а затем зарегистрировать вновь возникающее право на предприятие.

Закон различает регистрацию прав на предприятие в целом и прав на отдельные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия. Согласно тексту Закона регистрация прав на предприятие является основанием для внесения записей о правах на отдельные объекты. Закон, однако, не дает четкого ответа на вопрос, должна регистрация отдельных объектов происходить автоматически, без участия сторон соответствующего договора, или же обязанность регистрации лежит на правообладателе, который на основании зарегистрированного права на предприятие должен обратиться с заявлением о регистрации по месту нахождения каждого отдельного объекта.

Федеральным законом от 9 июня 2003 года № 69-ФЗ в пп. 1 и 2 ст. 22 Закона о регистрации недвижимости были внесены изменения, которые действуют с 17 сентября 2003 года:

1. Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

2. В случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия как имущественного комплекса государственная регистрация прав на предприятие в целом и сделки с ним проводится в учреждении юстиции по регистрации прав по месту регистрации (проживания) лица, приобретающего в собственность предприятие, а государственная регистрация договора аренды, договора об ипотеке и иного ограничения (обременения) права на предприятие - по месту регистрации правообладателя предприятия.

Если правообладатель предприятия зарегистрирован в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя на территории иностранного государства либо лицо, приобретающее в собственность предприятие, зарегистрировано (проживает) на территории иностранного государства, государственная регистрация прав проводится по месту регистрации (проживания) участника сделки (стороны договора), зарегистрированного (проживающего) на территории Российской Федерации.

Зарегистрированное право на предприятие, а также зарегистрированное ограничение (обременение) права на предприятие является основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимости.

Новая редакция, несомненно, имеет преимущества перед ранее действовавшей. Так, из статьи устранено юридически недопустимое и вводящее в заблуждение выражение «предприятие как юридическое лицо». Вместо него теперь употребляются понятия «лицо, приобретающее предприятие» или «участник сделки». Тем самым проводится четкое разграничение между предприятием - объектом права и лицом, которому оно может принадлежать. Новый текст также вносит ясность в вопрос о регистрации предприятия за физическим лицом: сделка с предприятием должна регистрироваться по месту регистрации индивидуального предпринимателя, а если физическое лицо не обладает таким статусом, то по его месту жительства. Наконец, дается четкий ответ на вопрос о компетентном учреждении юстиции: по общему правилу регистрация производится по месту нахождения приобретателя предприятия.

Однако и при данной редакции остаются нерешенными основные проблемы, возникающие в связи с совершением сделок в отношении предприятия: проблема его идентификации для целей регистрации, проблема регистрации предприятия, поступающего в общую собственность, и др.2²⁴ ГрибановА. « Порядок совершения сделок с предприятием в российском праве» Хозяйство и право. 2003.

№11. С. 59.4

ГЛАВА 3. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

3.1 ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

Условия на которых достигнуто соглашение сторон, составляют содержание договора. По своему юридическому значению все условия делятся на существенные, обычные и случайные. Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Договор не будет заключен до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий. Поэтому важно четко определить, какие условия для данного договора являются существенными. Единственное существенное условие договора купли-продажи - его предмет (т.е. товар) .В соответствии со ст. 455 ГК условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Чаще всего предмет договора сводится к товару, но помимо товара, предмет договора купли-продажи, конечно же, охватывает действия продавца по передаче товара, а также действия покупателя по его принятию и оплате.2²⁵ Брагинский М.И. Договорное право. М.; « Статут». 2002. - С.23.5

В понятие товар входят прежде всего вещи. Вещи являются наиболее распространенным, традиционным объектом купли-продажи. Товаром могут быть любые вещи: движимые и недвижимые, определенные родовыми либо индивидуальными признаками, потребляемые и непотребляемые, делимые и неделимые. Единственным исключением из перечня возможных товаров являются деньги, что обусловлено самой природой договора купли-продажи.

Договор может быть заключен на куплю-продажу товаров, имеющихся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товаров, подлежащих изготовлению в будущем либо уже существующих, но не принадлежащих продавцу в момент заключения договора.

Товаром могут быть также ценные бумаги и валютные ценности.

Купля-продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна, если она не нарушает их специального правового режима. Это значит, что покупателем такого товара может быть только лицо, специально управомоченное на владение соответствующей вещью.

В предмет договора купли-продажи включены также имущественные права. Имущественные (прежде всего - исключительные) права на результаты творческой деятельности могут быть предметом купли-продажи в случаях, когда это не противоречит природе таких прав и не запрещено специальным нормативным актом. Но, вообще сфера применения договоров купли-продажи имущественных прав является весьма узкой.

Не могут быть предметом данного договора нематериальные блага, поскольку они обычно являются атрибутами, индивидуализирующими личность их носителя, либо необходимыми условиями ее существования, а потому в принципе не могут отчуждаться. Результаты интеллектуальной деятельности - изобретения, промышленные образцы и полезные модели - также являются нематериальными благами и не могут выступать предметом продажи как таковые( в отличии от прав на них).

Цена договора купли-продажи является его существенным условием лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, например, при продаже товара в рассрочку или недвижимости, в т.ч. предприятия. В других видах договора купли-продажи условие о цене может и отсутствовать, что не подрывает действительности сделки, т.е. цену можно считать обычным условием договора.

Цена в договоре купли-продажи, как правило, согласуется самими сторонами, т.е. является свободной /договорной/, При этом порядок определения цены может быть различным. Она может устанавливаться непосредственно, т.е. путем указания на определенную денежную сумму, уплачиваемую за одну единицу товара, либо за весь продаваемый товар /например, 1000 рублей за 1 тонну товара/. Обычно цена товара устанавливается в российских рублях, однако возможно ее определение и в валюте другой страны. Свобода определения цены сторонами договора купли-продажи не является абсолютной и в ряде случаев прямо ограничена законом. Так, в публичных договорах розничной купли-продажи и энергоснабжения цена производимых товаров, по общему правилу устанавливается одинаковой для всех потребителей. В договорах присоединения свобода определения цены трансформируется в возможность согласиться с предложенной контрагентом ценой, либо вообще отказаться от заключения договора. Кроме того, цены на некоторые группы товаров, представляющих особое значение для народного хозяйства могут напрямую устанавливаться или регулироваться государством - например цены на энергоресурсы и энергоносители.

Срок договора купли-продажи, по общему правилу, не является его существенным условием. Однако для договоров поставки или продажи товаров в кредит с рассрочкой платежа срок исполнения соответствующих обязательств приобретает особое значение. Поэтому ГК РФ относит его к числу существенных условий этих договоров.

Срок договора купли-продажи может быть определен сторонами календарной датой, истечением периода времени, указанием на событие, которое неизбежно должно наступить либо моментом востребования.

Также в договоре купли-продажи могут присутствовать и случайные условия. Случайными называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, также как и отсутствие обычных условий, не влияет на действительность договора. Однако в отличии от обычных они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора. В отличии от существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия. В противном случае договор считается заключенным и без случайного условия. Например: если при согласовании условий договора купли-продажи стороны не решили вопрос о том, каким видом транспорта товар будет доставлен покупателю, договор будет считаться заключенным и без этого случайного условия. Однако если покупатель докажет, что он предлагал договориться о доставке товара воздушным транспортом, но это условие не было принято продавцом, договор купли - продажи считается незаключенным.

Для заключения договора необходимо согласовать все его существенные условия а требуемой в подлежащих случаях форме.

Форма договора купли-продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Например все договоры продажи недвижимости (в том числе - предприятий) должны под угрозой недействительности заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550, 560 ГК РФ), и подлежат обязательной государственной регистрации.

Например: К. обратилась в суд с иском к Е. - родственнику Л. о признании сделки купли-продажи земельного участка и строений действительной и признании права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим. В июне 1999 г. между ней и Л. была достигнута договоренность о продаже земельного участка в потребительском обществе садоводческого товарищества (ПОСТ) «Весна-2» с расположенными на нем строениями за 35 тыс. рублей и в августе 1999 г. - о передаче садового домика в собственность. 19 июля 1999 г. Л. выдала истице доверенность на предоставление ее интересов по вопросу сбора документов на продажу садового домика и земельного участка. К. выплачивала ежемесячно определенную сумму в счет оплаты дома по распискам, всего передала 25 тыс. рублей, а оставшуюся сумму обязалась выплатить после заключения договора купли-продажи. Однако 21 июня 2000 г. после оформления всех документов она узнала о том, что 5 июня 2000 г. Л. умерла. 1 декабря 2000 г. истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся с нее деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме.

Решением мирового судьи судебного участка Тукаевского района Республики Татарстан от 13 ноября 2001 г. в удовлетворении требований отказано по следующим основаниям: в силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и садового дома. 2²⁶ Бюллетень Верховного Суда. 2003. № 10. С.9.6

В отношении формы договоров купли-продажи движимых вещей применяются общие правила ст. 159-161 ГК: письменная форма требуется лишь для договоров с участием юридических лиц, а также для договоров между гражданами, если их цена в десять и более раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ). Однако письменная форма не обязательна, если такие сделки исполняются в момент совершения (большинство договоров розничной купли-продажи).

К форме договоров купли-продажи имущественных прав, в т.ч. - воплощенных в ценных бумагах предъявляются дополнительные требования.

3.2 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Сторонами договора купли-продажи - продавцом и покупателем - могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Однако возможность их участия в отдельных видах купли-продажи может быть ограничено как природой самого договора, так и особенностями правового положения субъекта (объемом правоспособности, характером вещных прав на имущество и т.д.).

Т.к. договор купли - продажи является взаимным - то каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне. Рассмотрим сначала права и обязанности продавца.

Основной для продавца является обязанность по передаче товара покупателю.

Обязанность по передаче товара покупателю включает в себя целый ряд условий (требований) и предполагает передачу товара:

а/ путем вручения товара или предоставления его в распоряжение покупателя;

б/ вместе с принадлежностями и документами, относящимися к товару;

в/ в определенном количестве;

г/ в согласованном ассортименте;

д/ соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен;

е/ установленного качества;

ж/свободных от прав третьих лиц;

з/ в таре и упаковке.

А) Статья 458 ГК регулирует различные способы передачи товара покупателю в зависимости от того, в каком месте происходит передача товара и на какой из сторон лежит обязанность по его перевозке. Если договор предусматривает обязанность продавца по доставке товара покупателю таковая считается исполненной в момент вручения товара покупателю или указанному им лицу. В том случае, когда товар передается покупателю (или указанному им лицу) непосредственно в месте нахождения товара, соответствующая обязанность продавца считается исполненной, когда товар предоставлен в распоряжение покупателя. Наконец, если договор не предусматривает обязанностей продавца по доставке товара покупателю, либо по передаче товара в месте его нахождения продавец считается исполнившим свою обязанность в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю. Разумеется, все эти правила применяются, если договором купли-продажи не установлено иное.

Б) Товар должен передаваться покупателю вместе с принадлежащими документами и принадлежностями, относящимися к нему, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (п.2 ст.456 ГК). Обычно к числу таких документов относятся сертификаты качества, технические паспорта, инструкции по эксплуатации, ремонту, хранению, руководства по сборке, наладке товаров и другие.

Неисполнение продавцом обязанности по передаче принадлежностей к товару и относящихся к нему документов, по общему правилу дает покупателю право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возмещения убытков (ст. 464 ГК), но покупатель сначала должен назначить продавцу разумный срок для устранения допущенных нарушений. И только если продавец не передает принадлежности и сопутствующие документы в указанный срок, у покупателя возникает право на расторжение договора и возмещения убытков.

В) Продавец обязан передать покупателю товар в количестве, определенном в договоре купли-продажи.

Количество подлежащих передаче покупателю товаров должно определяться в договоре в определенных единицах измерения или денежном выражении. Вместе с тем допускается возможность согласования сторонами в договоре лишь порядка определения количества товара. Это важно отметить, поскольку количество товара относится к существенным условиям договора и его отсутствие в договоре влечет признание договора незаключенным.

Нарушение продавцом условия о количестве товара (ст.466 ГК) может выражаться как в передаче меньшего, нежели согласованное (недопоставка), так и большего количества товара (излишняя поставка). В первом случае покупатель вправе по своему выбору требовать либо передачи ему недостающего количества товара, либо расторжения договора (и то, и другое может сопровождаться взысканием убытков). Во втором случае покупатель обязан принять согласованное в договоре количество товара, но судьба излишков будет решаться особо. Прежде всего, покупатель обязан уведомить продавца о передаче излишнего количества товара. Получив извещение покупателя, продавец имеет возможность распорядиться лишними товарами (перепродать другому, забрать себе и т.д.). Если же он этого не сделает, покупатель вправе либо принять излишек, оплатив его по цене договора, либо потребовать, чтобы продавец распорядился им, т.е. освободил покупателя от лишних товаров.

Г) Договор купли-продажи может предусматривать обязанность продавца передать товар покупателю в согласованном ассортименте.

Ассортимент - это группировка однородных товаров, различаемых по видам, размерам, цветам и иным признакам. Условие о продаже товаров в ассортименте может быть прямо предусмотрено в договоре, либо вытекать из существа обязательства. Так очевидно, что большая партия одежды, продаваемая предприятию розничной торговли должна включать предметы различного размера, фасона, цвета, т.е. поставляться в ассортименте.

На практике нередко возникают ситуации, когда из существа обязательства с очевидностью вытекает, что партия заказанных товаров должна быть передана покупателю в определенном ассортименте, однако само условие об этом в договоре отсутствует. Тогда продавец может передать покупателю товары в ассортименте, исходя из известных ему на момент заключения договора потребностей покупателя, либо вовсе отказаться от исполнения договора

Практически все содержащиеся в ГК правила, регулирующие взаимоотношения продавца и покупателя в случаях, когда не соблюдаются условия договора об ассортименте товара, носят диспозитивный характер. Дело в том, что условие об ассортименте чисто договорное и должно определяться соглашением сторон. В принципе трудно представить договор (в нормальном имущественном обороте), где нет условия об ассортименте покупаемых товаров, однако, к сожалению, такое случается.

Д) Продавец обязан передать покупателю товар соответствующей комплектности и в комплекте, если таковой предусмотрен.

В Кодексе дифференцированы понятия "комплектность товара" и "комплект товаров.

Комплектность товара - это наличие а нем всех необходимых составных частей (агрегатов, узлов, деталей).

Условие о комплектности товара в большинстве случаев определяется сторонами путем ссылок на соответствующие нормативно-технические документы (государственные технические условия и др.), реже - перечисление всех составных элементов товара. Если комплектность товара не установлена в договоре тем или другим способом, она определяется обычно обычаями делового оборота, или предъявляемыми требованиями (п.2 ст. 478 ГК).

Покупатель некомплектного товара вправе потребовать от продавца соразмерного изменения покупной цены или доукомплектования товара в разумный срок .2²⁷ ГК РФ Ст. 480.7 И только если требование о доукомплектовании товара не выполнено, покупатель приобретает дополнительные права: потребовать замены некомплектного товара, либо расторжения договора.

В отличие от комплектности товаров, комплект - это достаточно произвольное объединение в одну группу разнородных товаров, функционально и конструктивно не связанных друг с другом. Например, это набор продуктов, приобретаемых в магазине. Условие о комплекте товаров определяется самими сторонами по их желанию. Основным требованием, предъявляемым к передаче комплекта, является одновременность вручения всех вещей, входящих в него.

Нарушение условия о комплекте обычно не мешает покупателю пользоваться уже переданным товаром, поскольку их качество не страдает от такого нарушения.

Е) Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует условиям договора купли-продажи (п.1 ст.469 ГК).

Условие о качестве товара относится к числу обычных условий договора и в большинстве случаев устанавливается самими сторонами. При этом качество товара может определяться различными способами: по образцу, по описанию, на основе стандарта, по предварительному осмотру.

Определенные проблемы с исполнением договора могут возникнуть в тех случаях, когда он не содержит условия о качестве. При отсутствии в договоре условия о качестве продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.2²⁸ ГК РФ Ст. 469.8

Если в соответствии с установленным законом порядком существуют обязательные требования к качеству продаваемого товара, продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, отвечающий этим обязательным требованиям.

Нетрудно заметить, что отмеченные положения корреспондируют правилам определения соответствия товара, предусмотренным Венской конвенцией о договорах международной купли-продажи товаров.

Важное значение имеют нормы о гарантии качества товара. Необходимо различать законную гарантию качества товара и договорную гарантию.

Законная гарантия будет применяться в случае, если таковая не установлена договором. Сущность законной гарантии в ГК выражена следующим образом: товары должны соответствовать требованиям, предъявляемым к их качеству, в момент их передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товаров этим требованиям не предусмотрен договором, и в пределах разумного срока должны быть пригодными для целей, для которых товары такого рода обычно используются (п.1 ст.470 ГК).

Когда предоставление продавцом гарантии качества товаров включено в договор (договорная гарантия), продавец обязан передать покупателю товары, отвечающие требованиям, предъявляемым к их качеству, в течение определенного периода времени, установленного договором (гарантийного срока).

От гарантии качества товара следует отличать срок годности товара, то есть закрепленный законами, иными правовыми актами, государственными стандартами или иными обязательными правилами период времени, по истечении которого товар считается непригодным для использования по назначению. Очевидно, что в договор не может быть включен гарантийный срок, превышающий срок годности товаров. Кроме того, продавец обязан передать покупателю товары с таким расчетом, чтобы они могли быть использованы по назначению до истечения срока годности.

Ж) Продавец обязан передать покупателю товар, свободный от прав на него третьих лиц, если только последний не согласится с существованием таких обременений, т.к. одной из основных отличительных особенностей купли-продажи является обязательство продавца по перечислению на покупателя права собственности на вещь.

Условия о передачи вещи, свободной от прав на неё третьих лиц, является обычным условием договора купли-продажи и регулируется ст.460-462 ГК. Положения этих статей носят императивный характер и не могут быть изменены соглашением сторон.

При нарушении данного условия, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, либо соразмерного уменьшения цены товара, обремененного правилами третьих лиц. Указанное требование подлежит удовлетворению, если только продавец не докажет, что покупатель сам знал или должен был знать о существовании этих прав.

З) По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар в таре и (или) упаковке.

Обязанность по затариванию или упаковке товара может устанавливаться как соглашением сторон договора купли-продажи, так и в силу обязательных предписаний законодательства ( например «Правилами продажи отдельных видов продовольственных и непродовольственных товаров»). При нарушении условия о таре и упаковке, покупатель вправе требовать соответственно:

а) упаковки или затаривания товара;

б) замены ненадлежащей упаковки (тары).

Основу содержания обязательства из купли-продажи образуют встречные, по отношению к обязанностям продавца по передаче товара, обязанности покупателя принять и оплатить товар. Наряду с этим, закон регулирует ряд дополнительных обязательств покупателя: известить продавца о надлежащем исполнении договора (ст.483 ГК), а также застраховать товар.

Выполнение обязанности принять товары в сроки и порядке, предусмотренные договором, означает, в частности, что покупатель должен совершить необходимые действия, позволяющие продавцу передать ему товары (сообщить адрес, по которому они должны отгружаться; предоставить транспортные средства для перевозки товаров, если такая обязанность покупателя вытекает из договора, и т. п.).

Нарушение покупателем условия о принятии товара дает продавцу право потребовать от покупателя принять товар, либо расторгнуть договор. И в том и в другом случае, продавец управомочен на взыскание с покупателя убытков.

Второй главной обязанностью покупателя является обязанность оплатить товар. Эта обязанность выполняется путем передачи продавцу покупной цены - определенной денежной суммы.

Кодекс указывает, что покупатель обязан оплатить товар до или после его передачи продавцом в размере полной цены, если иное не установлено законодательством или договором либо не вытекает из существа обязательства2²⁹ ГК РФ, Ст. 4869. В случае неисполнения покупателем обязанности по оплате продавец получает право потребовать от него уплаты не только цены товаров, но и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Например: ОАО «Вагрон» обратилось в Арбитражный Суд Вологодской области с иском к предпринимателю Зорину И.В. о взыскании 76 019 руб.07 коп., в т.ч.: 75857 руб.24 - задолженность за поставленную продукцию; 161 руб.83 коп. - проценты по состоянию на 27.03.2003 г. по ставке рефинансирования ЦБ РФ в размере 16% годовых.

В обоснование своих требований ОАО « Вагрон» сослалось на то, что ответчик не выполнил свои обязательства по оплате полученной продукции.

Суд удовлетворил исковые требования истца по следующим основаниям.

01.01.2003 г. между открытым акционерным обществом «Вагрон» и предпринимателем Зориным И.В. был заключен договор на поставку продукции от ОАО « Вагрон» № 1774. По 6 товарно - транспортным накладным Зориным И.В. была получена у ОАО « Вагрон» продукция. Согласно п. 5.2 договора поставки Зорин И.В. обязался произвести оплату полученной продукции в течении 20 дней с момента ее получения. Свои обязательства Зорин И.В своевременно не исполнил.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

На основании ст. 395 ГК РФ за несвоевременное исполнение обязательств по оплате ответчику правомерно начислены проценты по состоянию на 27.06.2003 г. При таких обстоятельствах исковые требования ОАО «Вагрон» подлежат удовлетворению.

Соглашением сторон договора могут устанавливаться особые правила оплаты товаров: авансом, в кредит, в кредит с рассрочкой платежа. Договоры, содержащие такие условия, не являются особыми разновидностями купли - продажи.

Рассмотрим, например, договор купли-продажи с оплатой товара в рассрочку. При данном договоре оплата товара производится через какое-то время после его передачи покупателю, но не единовременно (как при продаже в кредит), а по частям. К существенным условиям такого договора относятся не только предмет, но и цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489).

Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец получает право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Это право не может быть реализовано продавцом только в том случае, если сумма внесенных покупателем платежей превышает половину цены товара.

...