Принципы жилищного права

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Предоставление жилищных кредитов (на примере г. Москвы)

Указ Президента РФ от 10 июня 1994 г. «О жилищных кредитах».

При кредитовании строительства (реконструкции) или приобретения жилья банком могут предоставляться три вида жил. кредитов: а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юр. и физ. лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жил. строительство (земельный кредит); б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юр. и физ. лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит); в) долгосрочный кредит, предоставляемый физ. и юр. лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

ЮЛ, на которых распространяется данное положение, являются: застройщик-инвестор (организация, осуществляющая инвестиции в сферу жил. строительства); генеральный подрядчик (осущ-щий весь комплекс строительно-монтажных работ под ключ); подрядные орг-ции, участвующие в строительном цикле; другие ЮЛ, приобретающие недвижимость в жилищной сфере.

Кредитование жил. строительства производится при условии отвода застройщику в установленном порядке зем. участка и наличия разрешения соотв. органов на строительство жилья.

Кредит на строительство (реконструкцию) жилья предоставляется в рамках предусмотренных проектами и договорами подряда на осуществление строительно-монтажных работ сроков и стоимости строительства (реконструкции).

Жил. кредитование осущ-ся при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.

Обеспечением кредита является залог заемщиком недв. им-ва (включая сооружаемое или приобретаемое за счет кредита), имущ. прав на недв. им-во, другого им-ва и имущ. прав, которые в соотв. с зак-вом РФ могут использоваться в качестве залога. Подтверждением возвратности является предоставление заемщиком документов о его платежеспособности.

Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% от стоимости приобретения и обустройства земли, строительства (реконструкции) или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных в виде субсидий из бюджетов или от предприятия) в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.

Осн. док-ми, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

2. Принципы жилищного права

Принципы в ЖП - стабильные нормативно руководящие положения, отражающие объективную экономическую и социально-политическую реальность и выражающие закономерности развития жилищных отношений, в соответствии с которыми стрится правовая база жилищного зак-ва.

Выделяются следующие принципы: 1. Неприкосновенность жилища. 2. Недопустимость произвольного лишения жилища. 3. Доступность для граждан условий найма жилых помещений. 4. Целевое использование Ж/П.

Конституционный принцип неприкосновенности жилища означает запрет входить в него против воли проживающих там лиц. Доступ в жилище посторонних лиц возможен лишь при ясно выраженном согласии проживающих в нем граждан. Каждый человек имеет право на уединение в занимаемом им и его близкими помещении. Все, что происходит в жилище, не может быть предано гласности без согласия заинтересованных лиц. (Изменение такого положения может последовать только по решению суда).

3. Право граждан на жилище

Статья 40 КРФ.

1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотя нормы КРФ конкретно не содержат такой юридической формулы: стабильное, устойчивое, постоянное пользование Ж/П во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей ЖФ; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

Слово «каждый» в статье обозначает всех физических лиц, находящихся на территории России, а также семью как естественную общину граждан. Представляется, что ЮЛ - соб-ки Ж/П, являясь участниками жилищных правоотношений в качестве наймодателей, конституционным правом на жилище не обладают (ч. 2 ст. 671 ГК).

Право на жилище станет субъективным правом только тогда, когда конкретный гражданин будет участником конкретных жилищных правоотношений - соб-ком, нанимателем; обязанность платить налоги и сборы в контексте комментируемой статьи для конкретного субъекта итогового правоотношения наступит только тогда, когда он приобретает статус налогоплательщика.

4. Понятие и виды источников жилищного права

Источники ЖП - те нормативно-правовые акты, которые регулируют данную отрасль знаний. Закон - один из основных источников ЖП, юрид. акт, принятый высшим представительным органом гос. власти и регулирующий, как правило, наиболее важные общественные отношения. Главным источником жилищного зак-ва является КРФ, затем ЖК РСФСР 1984 г., ГКРФ, АКРФ, СКРФ. Другими источниками являются: Законы РФ «О приватизации ЖФ в РФ» от 4 июля 1991 г., «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» от 25 июня 1993 г., «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. + Постановления прав-ва РФ относящиеся к исп. производству. Приказы министра юстиции РФ, регулирующие деятельность службы судебных приставов исполнителей. Постановления Пленума Верховного Суда РФ. Международные договоры РФ.

5. Действие жилищного законодательства в пространстве, во времени и по кругу лиц

По кругу лиц - по принципам «Каждый имеет право…», «каждому гарантируется…». Здесь ограничений нет. Но право участвовать в управлении делами государства признается только за гражданами РФ.

Во времени. Согласно ст. 54 КРФ закон, устанавливающий или отягчающий ответственность, обратной силы не имеет. Такой закон подлежит применению лишь к тем правонарушениям, которые совершены после его издания, и не распространяется на деяния, имевшие место до его издания. Если лицо совершило деяние, которое прежде, до издания нового закона, не считалось правонарушением, оно не подлежит отв-ти, а лицо, совершившее правонарушение, наказуемое по новому закону более строго, может быть привлечено к отв-ти только по прежнему, более мягкому закону.

В пространстве - на всей территории РФ.

6. Перевод жилых помещений в нежилые, основания и порядок

Статья 9. Перевод жилых домов и Ж/П в нежилые.

Основания: к непригодным для постоянного проживания Ж/П относятся:

а) Ж/П при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, запрещенных строительными НиП, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных Ж/П вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности - в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства из здания; б) Ж/П в жилых домах, признанных непригодными для проживания; в) Ж/П, имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благоустройства; г) Ж/П, санитарно-гигиенические условия которых не отвечают установленным показателям; д) Ж/П, находящиеся в аварийном состоянии, в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, ригеля, колонны, простенки, панели и т.п.).

Порядок. Перевод пригодных для проживания жилых домов и Ж/П в домах гос. и общ. ЖФ в нежилые, как правило, не допускается. Исключение - непригодные для проживания жилые дома и Ж/П переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению СМ автономной республики, исполнительного комитета краевого, областного СНД, СНД автономной области, автономного округа, исполнительного комитета Московского и С-П городских Советов народных депутатов.

Перевод жилых домов и Ж/П ведомственного и общ. ЖФ в нежилые производится по предложениям соотв. министерств, гос. комитетов, ведомств и центральных органов общ. орг-ций.

7. Исключение жилых помещений из жилищного фонда; основания, порядок

Периодически, в сроки, устанавливаемые Советом Министров РСФСР, производится обследование состояния жилых домов госу. и общ. ЖФ. Непригодные для проживания жилые дома и Ж/П переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению СМ автономной республики, исполнительного комитета краевого, областного СНД, СНД автономной области, автономного округа, исполнительного комитета Московского и С-П городских СНД.

Основания: к непригодным для проживания относятся жилые дома:

а) расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и др.; б) расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней; в) жилые дома, получившие повреждения в результате стихийных бедствий; г) бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общей кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы - 10-20 лет; д) при возникновении угрозы аварии (обрушения) здания в результате достижения предельного физического износа; е) после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения; ж) в случае невозможности организации обслуживания жителей и технической эксплуатации здания.

К непригодным для постоянного проживания Ж/П относятся:

а) Ж/П при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, запрещенных строительными НиП, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных Ж/П вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности - в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства из здания; б) Ж/П в жилых домах, признанных непригодными для проживания; в) Ж/П, имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благоустройства; г) Ж/П, санитарно-гигиенические условия которых не отвечают установленным показателям; д) Ж/П, находящиеся в аварийном состоянии, в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, ригеля, колонны, простенки, панели и т.п.).

На основании материалов (акта об отнесении здания к непригодным и др.), представленных межведомственной комиссией, решение о признании жилого дома или жилого помещения непригодным для постоянного проживания выносится органом местного самоуправления (местной администрацией). Утвержденные этим органом акты служат основанием для решения вопросов, связанных с проведением капитального ремонта, модернизации и реконструкции непригодных для постоянного проживания жилых домов и Ж/П либо с их сносом или переоборудованием для использования в других целях, в том числе вопросов отселения и улучшения жилищных условий граждан, в установленном законодательном порядке.

8. Частный жилищный фонд: понятие, структура

Частный ЖФ - находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир и т.д.; в собственности ЮЛ (созданных в качестве частных собственников): построенный или приобретенный за счет их средств ЖК и ЖСК фонд, с не полностью выплаченным паевым взносом.

9. Государственный жилищный фонд: понятие, структура

Гос. ЖФ - ведомственный фонд, состоящий в гос. собственности РФ и находящийся в полном ХВ гос. предприятий или ОУ гос. учреждений, относящийся к федеральной гос. собственности и собственности субъектов РФ, а также ведомственный фонд, состоящий в собственности субъектов РФ, находящийся в полном ХВ и ОУ, относящихся к соответствующему виду собственности.

От имени РФ, субъектов РФ и муниципальных образований права собственника жилищного фонда осуществляют согласно ГК РФ соответствующие органы и лица. Например, от имени РФ общее управление федеральной собственностью возложено на Мингосимущество РФ.

10. Муниципальный жилищный фонд: понятие, структура

Мун. ЖФ - фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в г. Москве, С-П, а также ведомственный фонд, находящийся в полном ХВ мун. предприятий или ОУ мун. учреждений.

В домах мун. ЖФ большая часть жилых помещений предоставляется гражданам бесплатно (на условиях ДСНЖП), что невозможно в частном ЖФ.

11. Способы возникновения права собственности на жилые помещения

На первоначальные и производные разделены все способы приобретения права собственности.

При первоначальном способе возникновения права собственности право возникает на первую вещь, изготовленную или созданную собственником либо по его поручению другим лицом. Причем условиями приобретения права собственности обозначены: изготовление или создание вещи для себя с соблюдением положений, установленных законом и иными правовыми актами. Однако следует полагать, что при изготовлении вещи не для себя, а для продажи или подарка у изготовителя тоже возникает право собственности.

К первоначальным способам приобретения права собственности относятся:

ь приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (п. 1 ст. 218 ГК);

ь переработка (ст. 220 ГК);

ь обращение в собственность общедоступных для сбора вещей (ст. 221 ГК);

ь приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК);

ь приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (п.З.ст. 218; ст. 225 и 226; п. 1 ст. 235, ст. 236 ГК);

ь находку (ст. 227-239 ГК);

ь безнадзорных животных (ст. 230 -232 ГК);

ь клад (ст. 233);

ь приобретательная давность (ст. 234 ГК);

К производным способам приобретения права собственности относятся:

ь национализация (ч. 3 п. 2 ст. 235, ст. 306 ГК);

ь приватизация (ст. 217 ч. 2 п. 2 ст. 235 ГК);

ь приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации и ликвидации (п. 7 ст. 63 и абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК);

ь обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (подп. 1 п. 2¹ ст. 235 и ст. 238 ГК);

ь обращение имущества в собственность государства в интересах общества (реквизиция) или в виде санкции за правонарушение (конфискация) - ст. 242 и 243 ГК;

ь выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК);

ь выкуп бесхозяйственно содержимого имущества (ст. 240, 293 ГК);

ь выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними (ст. 241 ГК);

Есть и такие способы приобретения права собственности, которые в одних случаях выступают как первоначальные, а в других - как производные. Таково, в частности, приобретение права собственности на плоды, продукцию и доходы (ст. 136 и абз. 2 п. 1 ст. 218 ГК).

12. Право общей совместной собственности на жилые помещения

«Собственность - это отношение лица к принадлежащей ему вещи как к своей, которое выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении вмешательства всех третьих лиц в ту сферу хозяйственного господства, на которую простирается власть собственника».

Общая совместная собственность может возникнуть лишь в случаях, предусмотренных законом, причем законом строго определен и круг ее участников. По ныне действующему законодательству участниками общей совместной собственности могут быть только граждане. Это супруги, если на их имущество распространяется законный режим имущества супругов (гл. 7 раздела Ш СК); члены крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 1 ст. 258 ГК); члены семьи, приватизировавшие квартиру с установлением на нее общей совместной собственности (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда). При этом во всех указанных случаях допускается переход с режима общей совместной собственности на режим общей долевой собственности.

В общей совместной собственности супругов не имеет значения на имя какого из супругов зарегистрировано жилое помещение. Семья составляет устойчивую общность лиц, совместно пользующихся жилой площадью по различным правовым основаниям. Общая собственность членов семьи на жилое помещение является многосубъектной. Семья не образует какого-либо нового коллективного самостоятельного единого субъекта права на занимаемую жилую площадь. Не являющиеся собственниками жилого помещения остальные члены семьи наделены лишь, правом пользования. Право пользования занимаемым жилым помещением у членов семьи возникает не из договора с собственником, а исключительно на основе доверительных семейных связей с собственником (сособственниками) жилого помещения.

Сделки по распоряжению общим имуществом может совершать каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения между ними.

Согласие других сособственников на совершение сделки не предполагается. Совместная собственность в отличие от долевой, не имеет заранее определенных долей, они определяются лишь при разделе совместной собственности или выделе их нее. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сособственников. Основания и порядок раздела совместной собственности и выдела из нее определяются по тем же правилам, что и для долевой собственности, поскольку иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Другой вид общей совместной собственности - соб-ть крестьянского (фермерского) хоз-ва. В совместной соб-ти членов крест. (ферм.) хоз-ва находятся предоставленный в соб-ть этому хоз-ву или приобретенный зем. участок, насаждения, хоз. и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, с/х и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов.

13. Право общей долевой собственности на жилые помещения

Общая собственность именуется долевой тогда, когда каждому из ее участников принадлежит определенная доля. В общей совместной собственности доли ее участников заранее не определены, они фиксируются лишь при разделе совместной собственности или при выделе из нее. В ныне действующем законодательстве закреплено, что каждому собственнику принадлежит доля в праве собственности на все общее имущество.

Не ограничивается законом состав участников общей долевой собственности, которые могут представлять различные формы и виды собственности. Допускается общая долевая собственность не только граждан, но также граждан и юридических лиц, граждан и государства, юридических лиц и государства, других субъектов гражданского права в любом их сочетании.

Размер доли на протяжении существования общей собственности не остается неизменным. Размер доли может увеличиться или уменьшиться вследствие изменения состава участников общей собственности, внесения в общее имущество улучшений и целого ряда других обстоятельств, которые необходимо учитывать. Доли участников общей собственности считаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

По соглашению всех собственников порядок определения и изменения их долей может быть установлен в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному согласию всех сособственников. Если же согласие не достигнуто, то определение последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно владения и пользования общим имуществом, то каждый из них может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права распоряжения, то возникший спор не может быть урегулирован судом. Действует принцип взаимного согласия.

Одним из оснований возникновения общей собственности, является совместное участие двух или более лиц в строительстве дома. По окончании строительства между созастройщиками, а иногда и между ними и органом государственной власти (местного самоуправления), возникает спор, за кем должен быть зарегистрирован дом: только ли за лицом, которому отведен земельный участок, или также и за иными лицами.

14. Приватизация жилых помещений: понятие, объект, принципы, порядок

Приватизация - один из производных способов приобретения права соб-ти, как и все они, характеризуется тем, что приобретение права соб-ти, происходит ли оно по воле или независимо от воли предшествующего соб-ка, покоится на правопреемстве, т.е. на юридической зависимости прав приобретателя от прав его предшественника.

При приватизации им-во, входившее в состав гос. и мун. соб-ти, переходит в соб-ть хоз. обществ и товариществ, отдельных граждан, других ФЛ. Из гос. (мун.) соб-ти выбывают предприятия, ЖФ, земельные участки, предметы религиозного культа и многое другое. В указанных случаях прекращение права гос. (мун.) соб-ти и приобретение права соб-ти другим лицом - физическим или юридическим - происходит в порядке правопреемства.

Под приватизацией в широком смысле слова следует понимать как возмездное, так и безвозмездное отчуждение гос. и мун. им-ва в соб-ть ФЛ, ЮЛ.

Приватизация жилья осуществляется на основе следующих принципов:

1) граждане принимают решение о приватизации занимаемых ими Ж/П в гос. и мун. ЖФ исключительно добровольно;

2) владельцы приватизированных жилых домов и квартир имеют право владеть, пользоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону;

3) каждый гражданин имеет право на приобретение в порядке приватизации Ж/П в домах гос. и мун. ЖФ один раз;

4) на переходный к рыночным отношениям период для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечение Ж/П;

5) обслуживание и ремонт приватизированных Ж/П осуществляется при желании их владельцев жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими эти дома до приватизации;

6) оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых домов и квартир, производится их соб-ком по тем же ставком, которые установлены для гос. и мун. ЖФ.

Право на приватизацию Ж/П имеет наниматель и члены его семьи. В соответствии с ч. 2-3 ст. 53 ЖК к членам семьи нанимателя относятся: супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в искл. случаях и иные лица, могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Право соб-ти у приобретателя Ж/П возникает с момента гос. регистрации сделки. Именно с моментом регистрации договор закон связывает возникновение и прекращение права собственности на жилое помещение. «Регистрация имеет правообразующее значение. Право соб-ти на жилище возникает на основании юридического состава, включающего два юридических факта: договор (или свидетельство о праве на наследство) и акт регистрации. Только после регистрации договора граждане получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться жилищем».

Приобретая право соб-ти на квартиру, гражданин становится сособ-ком фундамента, крыши, лестничных клеток и других частей многоквартирного дома, а также получает право пользоваться придомовой территорией.

15. Приватизация служебных жилых помещений и комнат в квартирах коммунального заселения

Закон о приватизации.

Перечень Ж/П, приватизация которых на общих основаниях запрещена.

Это Ж/П, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные Ж/П (за исключением ЖФ совхозов и других с/х предприятий, к ним приравненных, а также находящегося в сельской местности ЖФ-да стационарных учреждений социальной защиты населения).

Предоставлено право соб-кам ЖФ или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, учреждениям, за которыми ЖФ закреплен на праве ХВ или ОУ, принимать решения о приватизации служебных Ж/П и коммунальных квартир. Иными словами, граждане, занимающие Ж/П в коммунальных квартирах и служебное жилье, не вправе требовать в обязательном порядке положительного решения данного вопроса.

В самом Законе нет положений, раскрывающих понятия «аварийные Ж/П», «общежития», «коммунальные квартиры», «закрытые военные городки», «служебные Ж/П».

Аварийными считаются жилые дома (Ж/П), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т.е. непригодные для проживания граждан.

Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами. Согласно ЖК предоставление жилплощади в общежитии осуществляется на период работы или учебы граждан, т.е. на определенный срок.

Коммунальные квартиры - квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Ж/П-ем в коммунальной квартире является комната (комнаты). В ЖК этого понятия нет; например, в ст. 29 относительно коммунальных квартир говорится о квартирах, занятых несколькими семьями. Впервые в нормативных актах запись «коммунальные квартиры» появилась в Примерных правилах (в акте проверки жилищных условий заявителя), а в законах - в Основах. Ж/П в коммунальных квартирах включены в перечень Ж/П, приватизация которых запрещена. Вместе с тем предполагается, что наймодателем (соб-ком и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат) может быть решен положительно.

16. Особенности приватизации жилых помещений с участием лиц, осужденных к лишению свободы на срок свыше 6 месяцев, и жилых помещений; в которых зарегистрированы лица, помещенные в психиатрические лечебные учреждения

Положение о приватизации (бесплатной передаче) жилищного фонда в г. Москве.

Ж/П сохраняется за временно отсутствующими гражданами на длительный срок в случаях: 1) выезда для лечения в лечебно-профилактическом учреждении - в течение всего времени пребывания в нем; 2) помещения в лечебно-трудовой профилакторий - в течение всего времени нахождения в нем; 3) осуждения к лишению свободы - в течение всего срока отбывания наказания. Это означает, что в случае осуждения лица к лишению свободы на срок свыше шести месяцев Ж/П за ним сохраняется до приведения приговора в исполнение.

17. Постановка на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, как предпосылка заключения договора найма жилого помещения

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане: 1) имеющие обеспеченность жилплощадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого Советом Министров автономной республики, исполнительным комитетом краевого, областного, Московского и С-П городских Советов народных депутатов (СНД); 2) проживающие в Ж/П (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям; 3) проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно; 4) проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений; 5) проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному труд. договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением; 6) проживающие длительное время на условиях поднайма в домах гос. и общ. ЖФ, либо найма в домах ЖСК, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилплощади.

Статья 30. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства в исполнительном комитете районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского СНД. В соответствии с Основами жилищного зак-ва СССР и союзных республик в случаях и в порядке, устанавливаемых СМ СССР и РСФСР, граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства.

Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на пред-тиях, в учр-ниях, орг-циях, имеющих ЖФ и ведущих жил. строительство или принимающих долевое участие в жил. строительстве, осущ-ся по месту работы, а по их желанию - также и по месту жит-ва.

Статья 31. Принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий Принятие на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, производится по месту жительства решением исполнительного комитета местного СНД, а по месту работы - совместным решением администрации и профсоюзного комитета предприятия, учреждения, организации. При рассмотрении вопросов о принятии на учет по месту работы принимаются во внимание рекомендации трудового коллектива.

18. Приобретение права пользования жилым помещением по договору социального найма жилого помещения

ДНЖП в домах гос. и муун. ЖФ заключается в письменной форме на основании ордера на Ж/П между наймодателем - жилищно-эксплуатационной организацией (предприятием, учреждением) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер.

Проживающие по ДСНЖП совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по ДНЖП наравне с нанимателем. По требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из Ж/П договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в Ж/П. 3. ДСНЖП заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жил. зак-вом.

Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане. 1. Нанимателем по ДНЖП может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в Ж/П вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится - с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию Ж/П. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия ДНЖП.

19. Ордер: понятие, специфика правового положения

Ордер является единственным документом, дающим право на вселение в жилое помещение; никакие другие письменные и устные указания органов или должностных лиц не могут заменить ордер. Бланки ордеров хранятся в ОМСУ как документы строгой отчетности. Выдача ордеров на заселение Ж/П производится в точном соответствии с решением о предоставлении Ж/П, и он может быть выдан только на фактически свободное Ж/П.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется Ж/П или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке. При получении ордера должны быть предъявлены паспорта (свидетельства о рождении) или другие заменяющие их документы на всех членов семьи, подлежащих включению в ордер, а также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на переселение в предоставленное Ж/П.

Основания и порядок признания ордера на жилое помещение недействительным.

Ордер на Ж/П может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях представления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан или организаций на указанное в ордере Ж/П, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении Ж/П, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления Ж/П. Требование о признании ордера недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня его выдачи.

20. Особенности заключения договора коммерческого найма жилого помещения

Определенные способы завладения Ж/П, полученными по ДКН:

1) Наём - необходимое звено для последующего отчуждения квартиры у собственника и её продажи. 2) Извлечение выгоды - путем передачи Ж/П другим лицам за более выгодную плату. 3) Захват жилья - создание ситуации, когда собственник не может войти в свою квартиру, а проживающие в ней наниматели отказываются от оплаты жилья и не намерены покидать Ж/П. 4) Поиск при помощи посреднической фирмы, занимающейся риелторской деятельностью.

Заключение договора: Форма - простая письменная, возможна гос. регистрация и нотариальное удостоверение, но в настоящее время не практикуется. Однако не предание договору простой письменной формы не влечет его недействительность. В КН нет исполнения договора передаточным актом. Срок договора: долгосрочный (до пяти лет), краткосрочный (до одного года).

21. Существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения

Объект - индивидуально определенная непотребляемая вещь. Ж/П может находиться в любой форме собственности. В пользование передается жилплощадь, а не вспомогательные помещения. Ж/П должно быть фактически и юридически свободным и отвечать следующим требованиям: а) пригодность для постоянного проживания (благоустройство), б) соответствие санитарно-гигиеническим требованиям (Ж/П не должно располагаться в подвальных или приподвальных помещениях, в) Ж/П предоставляется без ограничения размеров, г) т.к. ДКН имеет целевую направленность - Ж/П должно использоваться для проживания, д) ДКН не может быть заключен, если дом, в котором расположено Ж/П подлежит сносу или опасен обвалом.

Предмет - передача и получение Ж/П за плату во временное владение и пользование.

Оплата - должна производиться в соответствии с условиями договора.

Срок - долгосрочный (до пяти лет), краткосрочный (до одного года).

22. Субъектный состав в договоре коммерческого найма жилого помещения и их правовой статус

Наймодатель - собственник Ж/П или уполномоченное им лицо. Правом на заключение договора на территории г. Москвы обладает дирекция единого заказчика на основании выписки из решения органа исп. власти или ЮЛ на конкурсной основе.

Наниматель - только ФЛ, дееспособные граждане. Они ответствены по договору. В договор обязательно включается условие о лицах постоянно проживающих с нанимателем. Наниматель может заключать с этими лицами соглашение об отв-ти.

Вселение иных лиц. При появлении на жилплощади др. жильцов условия договора нужно дополнить. Должно быть согласие наймодателя, должна соблюдаться норма жилплощади на одного человека.

Нежелательные наниматели: граждане СНГ; беженцы; иностранцы; криминальные элементы. Замена нанимателя происходит одним из соверш-х граждан постоянно проживающих с нанимателем (нет указание на дееспособность). Необходимо его согласии согласие наймодателя.

Граждане постоянно проживающие с нанимателем. По общему правилу не несут отв-ти по договору. Ими могут быть: сожители, члены семьи.

Правовой статус участников договора коммерческого найма.

Наймодатель в праве: требовать от нанимателя соблюдения всех условий договора; давать согласие на вселение для постоянного проживания с нанимателем других лиц (постоянные жильцы, временные жильцы, поднаниматели); отчуждение сданного в наем жилого помещения; давать согласие на переустройство и реконструкцию жилого помещения; вправе запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

Наймодатель обязан: передать нанимателю свободное Ж/П в состоянии пригодном для проживания; осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем Ж/П; предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммун. услуг; обеспечение проведения ремонта общего имущества, многоквартирного дома и устройств для оказания коммун. услуг, находящихся в Ж/П; осуществить капитальный ремонт Ж/П, если договором не предусмотрено иное.

Наниматель вправе: передать по договору часть или все занимаемое по договору жилое помещение в пользование поднанимателю на срок не более срока действия основного договора (при согласии наймодателя); с согласия гр-н постоянно проживающих совместно с нанимателем в любое время расторгнуть договор с обязательным письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца; по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок (только для долгосрочного договора); при согласии наймодателя и граждан постоянно проживающих с нанимателем требовать замены последнего одним из соверш-х гр-н проживающих в этом помещении; пользоваться им-вом (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование).

Наниматель обязан: использовать Ж/П только для проживания; обеспечить его сохранность; поддерживать в надлежащем состоянии; своевременно вносить плату за пользование; осуществлять текущий ремонт если договором не предусмотрено иное.

23. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения

Основаниями для изменения в соответствии со ст. 450 ГК могут быть следующие: договор - изменение условий, заключенных сторонами в тексте первоначального договора путем заключения дополнительного соглашения, закрепляющего новые условия; закон - нормы закрепленные в ГК и иных НА, которые не противоречат федер. зак-ву; решение суда - вынесенное по требованию одной из сторон.

Порядок изменения договора зависит от основания изменения договора:

Если основанием является соглашение сторон, то необходимо предать соглашению необходимую форму. Если соглашения недостаточно, то основанием для изменения отношений будет являться вступление в силу судебного решения. Помимо соглашения на изменение договора допускается его изменение в одностороннем порядке в случаях установленных законом: субъективный состав; содержание правоотношения; объект договора.

Субъективный состав. Гражданское законодательство закрепляет нормы по оборотоспособности Ж/П: когда происходит замена наймодателя в договоре (ст. 675 ГК); изменение условий договора в результате смены нанимателя (с участием первоначального нанимателя; без участия первоначального нанимателя); как изменение ДКН можно рассматривать и внесение в качестве дополнения к основному договору перечня лиц проживающих совместно с нанимателем.

Содержание правоотношения - соглашение о установлении солидарной или субсидиарной отв-ти лиц постоянно проживающих с нанимателем. Принцип свободы договора. Наймодатель не может запретить заключение дополнительного соглашения.

Изменение договора вследствие изменения платы по договору - по общему правилу одностороннее изменение платы не допускается.

Изменение объекта договора - изменения могут быть связаны с разделом или выделом жилого помещения по требованию одного из сонанимателей.

Предпосылкой для такого изменения является наличие такого Ж/П, которое позволяет выделить изолированное Ж/П.

Изменение договора может быть следствием переоборудования дома. Изменение условий пользования вследствие переоборудования дома должно обязательно отражаться в договоре, т. к. может повлечь изменение предмета договора, размера оплаты, затронуть интересы нормы пользования.

24. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Расторжение ДНЖП. Наниматель Ж/П вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть ДН с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

ДНЖП может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

а) невнесения нанимателем платы за Ж/П за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; б) разрушения или порчи Ж/П нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения ДНЖП. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении ДНЖП. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

ДНЖП может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: а) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; б) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель Ж/П или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют Ж/П не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать Ж/П не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть ДНЖП.

Последствия расторжения договора найма жилого помещения. В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

25. Соотношение правового положения временных и постоянных пользователей в договорах коммерческого и социального найма жилья

Основные призника врем. проживания: 1) Проживание временных жильцов в Ж/П является безвозмездным, однако от коммунальных платежей они не освобождены. 2) Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. 3) У них отсутсвует самостоятельное право пользования. 4) Неопределенность места пребывания в Ж/П.

Временные жильцы, в приватизации Ж/П не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение.

Также, к ним не применяется срок исковой давности к требованиям о выселении из Ж/П. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования Ж/П. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Условия вселения проживания врем. жильцов: 1) Обязательное предварительное уведомление наймодателя. 2) Соблюдение нормы жилплощади на одного человека. 3) Общее согласие нанимателя и лиц постоянно проживающих с ним.

26. Соотношение правового положения членов семьи нанимателя жилого помещения и граждан, постоянно проживающих с нанимателем

Права и обязанности членов семьи нанимателя.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из ДНЖП. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Право нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение.

Наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им Ж/П своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования Ж/П, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования Ж/П.

Граждане, вселившиеся в Ж/П нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признаниях их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке.

Члены семьи нанимателя участвуют в решении некоторых вопросов, в частности дают согласие на: вселение в Ж/П других лиц; обмен занимаемого Ж/П; сдачу Ж/П в поднаем; изменение договора найма.

По требованию членов семьи нанимателя ДН может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из Ж/П ДН заключается с одним из членов семьи, проживающих в Ж/П.

27. Организация и деятельность ЖК

Добровольная, общественная организация. В ЖК могут объединяться граждане для приобретения у предприятий, объединений, организаций новых или капитально отремонтированных домов. В ЖК принимаются граждане, достигшие 18 лет, постоянно проживающие в данной местности, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Характерная черта ЖК - более короткий срок - от регистрации кооператива до предоставления его членам жилья.

При организации ЖК не требуется приобретение земли, т. к. участок уже закреплен за конкретным жилым домом.

28. Организация и деятельность ЖСК

Добровольная, общественная организация. В ЖСК могут объединяться граждане не только для строительства нового дома, но и для приобретения у предприятий, объединений, организаций новых или капитально отремонтированных домов либо подлежащих капитальному ремонту и реконструкции для осуществления ремонта с последующей эксплуатацией на собственные средства. В ЖСК принимаются граждане, достигшие 18 лет, постоянно проживающие в данной местности, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

ЖСК организуются при исполнительных комитетах местных СНД, при предприятиях, учреждениях и организациях, а также при кооперативных и общественных организациях. Решения об организации кооперативов принимаются с учетом предложений трудовых коллективов.

Порядок организации и деятельность жилищно-строительных кооперативов устанавливаются законодательством СССР, примерным уставом ЖСК.

Примерный устав ЖСК утверждается Советом Министров РСФСР.

ЖСК действует на основании устава, принятого в ЖСК общим собранием граждан, вступающих в кооператив, и зарегистрированного в установленном порядке.

ЖСК осуществляют эксплуатацию и ремонт принадлежащих им жилых домов на началах самоокупаемости.

29. Правовое положение членов ЖК И ЖСК

Лицу, принятому в члены ЖК, ЖСК, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе СНД, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусматриваемым Примерным уставом ЖК, ЖСК.

Заселение квартир в доме ЖК, ЖСК производится по ордерам, выдаваемым исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе СНД. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке.

Обмен жилого помещения членом кооператива.

Член ЖК, ЖСК вправе с согласия проживающих совместно с ним членов семьи и с разрешения исполнительного комитета местного СНД произвести обмен занимаемого Ж/П с другим членом кооператива или нанимателем Ж/П в доме гос. или общ. ЖФ, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего Ж/П. При обмене должны быть соблюдены правила, установленные ЖК и уставом ЖК и ЖСК.

Если между членом кооператива и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то член кооператива, а также член его семьи, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Раздел Ж/П в домах ЖК, ЖСК допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака между ними, если пай является общим совместным имуществом супругов и если каждому из них может быть выделено изолированное Ж/П в занимаемой ими квартире.

Если Ж/П состоит из смежных неизолированных комнат, раздел может быть произведен при условии переоборудования их в изолированные, если на переустройство или перепланировку Ж/П имеется разрешение исполкома местного СНД.

Сдача внаем Ж/П в домах ЖК, ЖСК.

Член ЖК, ЖСК может сдать внаем с согласия правления кооператива часть занимаемого им Ж/П, а при временном выезде всей семьи - все Ж/П.

Член ЖК, ЖСК кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за Ж/П предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

30. Исключение граждан из ЖК и ЖСК

Член ЖК, ЖСК может быть исключен из кооператива в случаях:

1) предоставления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для вступления в кооператив, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии в члены кооператива; 2) систематического разрушения или порчи Ж/П, или использования его не по назначению, либо систематического нарушения правил социалистического общежития, делающего невозможным для других проживание с ним в одной квартире или в одном доме, кода меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными; 3) систематической сдачи Ж/П внаем с целью извлечения нетрудовых доходов. Решение общего собрания об исключении из членов кооператива может быть обжаловано в судебном порядке.

...