Принципы жилищного права

31. Возникновение права собственности на жилые помещения у членов ЖК и ЖСК, членов их семей

Член ЖК, ЖСК кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за Ж/П предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Права собственника жилого помещения: 1) использовать Ж/П для личного проживания и проживания членов своей семьи 2) сдавать Ж/П для проживания на основании договора

3) образовывать вместе с другими собственниками квартир в многоквартирном доме товарищество собственников жилья для обеспечения эксплуатации дома.

Собственник не вправе: 1) отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права соб-ти на квартиру.

Права членов семьи собственников жилого помещения

Члены семьи соб-ка, проживающие в принадлежащем ему Ж/П, имеют право пользования этим помещением на условиях, пред-х жил. зак-вом.

Дееспособные члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему Ж/П, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования Ж/П.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования Ж/П членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Члены семьи собственника Ж/П могут требовать устранения нарушений их прав на Ж/П от любых лиц, включая собственника помещения.

Отчуждение Ж/П, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа ОиП.

32. Кондоминиум; понятие, структура, общее имущество в кондоминиуме

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечение эксплуатации комплекса недвижного имущества в кондоминиуме, владения пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Товарищество собственников жилья создается для согласования домовладельцами порядка осуществления принадлежащих им прав на недвижимое имущество (прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в кондоминимуме), а так же для обеспечения содержания, сохранения и приращения недвижимости в кондоминимуме.

Товарищество собственников жилья создается не менее чем двумя домовладельцами (собственниками помещений), однако во вновь создаваемых кондоминимумах закон допускает образование товарищества единственным участником (заказчик строительства, застройщик).

Общее имущество - это части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе; находятся в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).

Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого им-ва кондоминиума и служащие его исп-нию.

Права собственности на общее имущество в кондоминиуме.

1. Общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. 2. Домовладельцы владеют, пользуются и в установленных ФЗ «О товариществах соб-ков жилья» пределах распоряжаются общим им-вом в кондоминиуме. 3. Общее имущество в кондоминиуме не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в кондоминиуме.

33. Организация товариществ собственников жилья

Домовладельцы в целях согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и в установленных зак-вом пределах распоряжению общим имуществом в кондоминиуме, а также для осуществления деятельности по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме, распределения между домовладельцами обязанностей по возмещению соответствующих издержек, для обеспечения надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества могут образовывать товарищества собственников жилья.

В ФЗ «О тов-вах собственников жилья» проводится различие между тов-вом собственников жилья как некоммерческой организацией, наделенной правами юридического лица, и кондоминиумом как единым комплексом недвижимого имущества, находящимся в собственности домовладельцев, в их общей собственности, а так же в собственности самого тов-ва.

Тов-во собственников жилья - потребительский кооператив, наделенный специальной правоспособностью. В собственности тов-ва соб-ков жилья может находиться движимое им-во, а так же недв. им-во, входящее в состав кондоминиума.

Тов-во считается организованным с момента его гос. регистрации в соответствии с порядком, определяемым законом о регистрации ЮЛ.

Нижеследующие положения утратили силу и, поэтому за неимением заменяющих их норм, используются уже не действующие. Для регистрации тов-ва представляются: заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев; выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об организации тов-ва и утверждении его устава; устав тов-ва, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев; копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом; описание общего имущества в кондоминиуме; паспорт домовладения и другие документы.

34. Управление кондоминиумом

Для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома домовладельцы вправе самостоятельно выбрать способ управления недв. им-вом.

Управление кондоминиумом может осуществляться путем: а) непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев; б) передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или ОМСУ службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; в) образования домовладельцами тов-ва соб-ков жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному ФЛ - инд. предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы соб-ти (управляющему), а также иным способом, установленным ФЗ и законами субъектов РФ.

Неизбрание домовладельцами в течение шести месяцев способа управления кондоминиумом, в котором более 50 процентов площади помещений находится в частной соб-ти, влечет наложение штрафа на домовладельцев - граждан и организации, а также на должностных лиц, уполномоченных представлять интересы соб-ка в кондоминиуме.

Органы управления тов-вом: общее собрание членов тов-ва; правление тов-ва.

Общее собрание членов тов-ва является высшим органом управления тов-вом и созывается в порядке, уст. уставом тов-ва.

К исключительной компетенции ОСЧТ относятся: 1) внесение изменений и дополнений в устав тов-ва; 2) решение о реорганизации и ликвидации тов-ва; 3) принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество тов-ва домовладельцам или 3-м лицам; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим им-вом в кондоминиуме; 4) принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недв. им-ва в кондоминиуме; 5) принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты; 6) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности тов-ва; 7) введение ограничений на использование общего имущества и т.д.

Правление тов-ва.

1. Руководство текущей деятельностью тов-ва осуществляется ПТ. ПТ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности тов-ва, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции ОСЧТ. 2. В случае, когда в гос. или мун. соб-ти находится более 30 процентов площади всех помещений в кондоминиуме, представитель соответствующего члена тов-ва входит в ПТ в обязательном порядке. 3. Правление тов-ва избирается из числа членов тов-ва общим собранием на срок, установленный уставом тов-ва, но не более чем на два года. 4. Правление избирает из своего состава председателя. 5. Правление является исполнительным органом тов-ва, подотчетным ОСЧТ.

35. Особенности правового положения товариществ собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме

Право создания кондоминиума. 1. Любое ФЛ или ЮЛ, ОГИВ и ОМСУ, или группа лиц, действующих совместно, имеющие необходимое разрешение на застройку, имеют право построить или реконструировать недвижимое имущество с целью создания кондоминиума. 2. ПС на недв. им-во вновь создаваемого кондоминиума возникает с момента гос. регистрации кондоминиума.

Образование и регистрация тов-ва во вновь создаваемом кондоминиуме.

Тов-во во вновь создаваемом кондоминиуме может быть образовано заказчиком, застройщиком или иным ФЛ или ЮЛ, включая ОГВ или ОМСУ, или группой лиц, действующих совместно, которые имеют или будут иметь ПС на вновь создаваемое им-во.

Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору.

Передача прав собственности на помещения во вновь создаваемом кондоминиуме приобретателям по договору возможна лишь после гос. регистрации вновь создаваемого кондоминиума органами, осуществляющими регистрацию прав на недв. им-во, а также регистрации тов-ва в установленном порядке.

Особые права застройщика при образовании товарищества.

Застройщик может предусмотреть в уставе тов-ва следующие особые права: а) сохранять за собой после начала продажи помещений права на застройку - на строительство или пристройку дополнительных помещений или объектов общего им-ва во вновь создаваемом кондоминиуме, но на срок не более трех лет с момента создания тов-ва; б) установить строительный сервитут на объекты общего им-ва для осуществления своих прав на застройку; в) иметь административные офисы по продаже и управлению в помещениях кондоминиума, принадлежащих застройщику; г) и иные права, соответствующие целям застройщика, не противоречащие зак-ву и не ущемляющие права тов-ва.

Ограничение прав застройщика

1. Право голоса застройщика в тов-ве имеет следующие ограничения: а) после передачи прав собственности на 30 процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, как минимум 30 процентов членов правления должны быть избраны путем голосования этих домовладельцев; б) после передачи прав собственности на 40 процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, как минимум 40 процентов членов правления должны быть избраны путем голосования этих домовладельцев; в) после передачи прав собственности на более чем 50 процентов помещений в кондоминиуме другим домовладельцам, кроме застройщика, или через два года с момента регистрации тов-ва все члены правления должны быть избраны путем голосования домовладельцев без участия застройщика.

36. Правовой статус общежитий. Особенности проживания в общежитиях

Предоставление жилплощади в общежитии.

Жилплощадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета и комитета комсомола объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие. На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (приложение). При вселении в общежитие ордер сдается администрации общежития. Самовольное переселение из одного помещения общежития в другое запрещается.

Жилплощадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. метров на одного человека. Семьям предоставляются изолированные Ж/П.

Преимуществом на получение жилплощади в общежитии пользуются граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение Ж/П в домах гос. и общ. ЖФ, а также передовики и новаторы производства, другие рабочие и служащие в случаях, установленных решением трудового коллектива.

Вселяемому в общежитие выдается мебель, постельные принадлежности и другой инвентарь. Он должен быть ознакомлен с правилами внутреннего распорядка, правами и обязанностями проживающих в общежитии.

Проживающие в общежитии рабочие, служащие, студенты, учащиеся, а также другие граждане имеют право: а) пользоваться предоставленной жилплощадью, помещениями культурно-бытового и иного назначения, требовать обеспечения мебелью, постельными принадлежностями и другим инвентарем общежития, коммунально-бытовыми услугами, а также сохранности принадлежащего им им-ва; б) избирать и быть избранными в органы самоуправления общежития, принимать участие в их работе, вносить предложения по улучшению жилищно-бытового и культурного обслуживания проживающих в общежитиях и добиваться их реализации; в) требовать своевременной замены пришедших в негодность мебели, постельных принадлежностей и другого инвентаря общежития, а также устранения недостатков в жилищно-бытовом обслуживании.

Проживающие в общежитии рабочие, служащие, студенты, учащиеся, а также другие граждане обязаны: а) использовать предоставленную им жилплощадь в соответствии с ее назначением; б) соблюдать правила социалистического общежития, внутреннего распорядка, пожарной безопасности и санитарно-гигиенические правила; в) обеспечить сохранность Ж/П, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, инвентарю. Экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию; г) своевременно вносить плату за пользование жилплощадью, предоставляемые коммунальные и другие услуги по установленным ставкам и тарифам; д) соблюдать правила содержания придомовой территории. Проживающие в общежитии участвуют в проведении работ по благоустройству и озеленению прилегающей к общежитию территории, охране зеленых насаждений, устройству, ремонту и надлежащему содержанию спортивных и игровых площадок.

Лица, выбывающие из общежития, обязаны сдать все числящееся за ними имущество. При недостаче или его повреждении выбывающие из общежития возмещают причиненный ущерб.

37. Понятие служебных жилых помещений. Особенности проживания в служебных жилых помещениях

СЖП предназначаются для заселения гр-ми, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Ж/П включается в число служебных решением исп. комитета районного, городского, районного в городе СНД. Под СЖП выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Ж/П в доме ЖСК может быть включено в число служебных только с согласия общего собрания членов кооператива.

СЖП предоставляются: работникам жилищно-эксплуатационных орг-ций - слесарям, дворникам, техникам-смотрителям; рабочим и служащим, занятым на работе по эксплуатации газовых систем; почтальонам; сотрудникам милиции; работникам государственных природных заповедников и нац. прир. парков; депутатам СФ и Госдумы ФСРФ.

СЖП предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, организации, органа управления другой кооперативной и иной общественной организации, в ведении которых находятся эти помещения. На основании принятого решения исп. комитетом соответствующего местного СНД гр-ну выдается ордер на СЖП.

Под СЖП выделяются, как правило, отдельные квартиры. Действующим федеральным зак-вом не предусмотрен перевод СЖП в неслужебные. Вместе с тем в ряде субъектов РФ, в том числе г. Москве, действуют нормативные акты, на основании которых за гражданами, проработавшими не менее 10 лет в организациях, предоставивших им служебное жилье, закрепляется занимаемое Ж/П. Иными словами, это Ж/П исключается из числа служебных, и гражданин продолжает пользоваться им уже по договору социального найма.

38. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок и ним

Государственная регистрация недв. им-ва осущ-тся на основании ФЗ «О гос. регистрации прав на недв. им-во и сделок с ним».

Гос. регистрация прав на недв. им-во и сделок с ним - юр. акт признания и подтверждения гос-вом возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недв. им-во в соответствии с ГКРФ.

Гос. регистрация является единственным док-вом сущ-я зарегистрированного права. Зарег-ное право на недв. им-во может быть оспорено только в суд. порядке.

Гос. регистрация прав проводится на всей терр. РФ по установленной системе записей о правах на каждый объект недв. им-ва в Едином гос. реестре прав на недв. им-во и сделок с ним. Датой гос. регистрации прав является день внесения соотв. записей о правах в Единый гос. реестр прав.

Гос. регистрация прав осущ-ся по м/н недв. им-ва в пределах рег. округа. Отказ в гос. регистрации прав либо уклонение соотв. органа от гос. регистрации могут быть обжалованы заинт. лицом в суд, арбитражный суд.

Участниками отношений, возникающих при гос. регистрации прав на недв. им-во и сделок с ним, являются соб-ки недв. им-ва и обладатели иных подлежащих гос. регистрации прав на него, в том числе гр-не РФ, иностр. гр-не и лица БГ, российские и иностранные ЮЛ, международные организации, иностранные гос-ва, РФ, субъекты РФ и мун. образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие гос. регистрацию прав на недв. им-во и сделок с ним, - с другой.

Органы, осуществляющие гос. регистрацию прав на недв. им-во и сделок с ним.

Гос. регистрация прав на недв. им-во и сделок с ним проводится учреждением юстиции по гос. регистрации прав на недв. им-во и сделок с ним на территории регистрационного округа по м/н недв. им-ва.

К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся: проверка действ-ти поданных заявителем документов и наличия соотв. прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; гос. регистрация прав; выдача документов, подтверждающих гос. регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах.

39. Приобретение жилых помещений с зачетом стоимости жилой площади, принадлежащей гражданам на праве собственности (на примере г. Москвы)

жилищный собственность помещение приватизация

ЖК г. Москвы

ФЛ и ЮЛ имеют право приобрести в собственность жилой дом, Ж/П большего размера, реализуемые Прав-вом Москвы или уполномоченными Прав-вом Москвы орг-циями, с зачетом стоимости жилых домов, Ж/П, принадлежащих им на праве собственности.

Преимущ. право на приобретение жилого дома, Ж/П большего размера с зачетом стоимости имеющегося имеют граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Оценка стоимости занимаемого гр-ми жилого дома, Ж/П производится органами, уполномоченными Прав-вом Москвы или экспертами института независимой оценки.

Правительство Москвы или уполномоченные им организации заключают с ФЛ, ЮЛ предварительный договор.

Предварительный договор является основанием для заключения в установленные сроки:

1) договора К-П жилого дома, Ж/П большего размера с зачетом стоимости принадлежащего на ПС гр-ну или ЮЛ жилого дома, Ж/П; 2) либо договора мены со взаимной передачей прав собственности.

40. Приобретение жилых помещений с рассрочкой платежа в г. Москве

Граждане, которым предоставлены Ж/П по ДКН, имеют право на выкуп (в том числе и с рассрочкой платежа) занимаемого ими Ж/П по согласованию с соб-ком или уполномоченным им органом, предоставившим это Ж/П, если иное не установлено действующим зак-вом.

Приобретение занимаемых по ДКН Ж/П осущ-тся путем заключения договора К-П с рассрочкой платежа уполномоченными Прав-вом Москвы орг-ми в соответствии с ГКРФ, НПА г. Москвы, ЖК г. Москвы.

Право собственности на Ж/П возникает с момента гос. регистрации договора К-П в органе, осуществляющем гос. регистрацию прав на недв. им-во и сделок с ним.

Органы, осуществляющие гос. регистрацию прав на недв. им-во и сделок с ним.

Гос. регистрация прав на недв. им-во и сделок с ним проводится учреждением юстиции по гос. регистрации прав на недв. им-во и сделок с ним на территории регистрационного округа по м/н недв. им-ва.

К компетенции учреждений юстиции по государственной регистрации прав относятся: проверка действ-ти поданных заявителем документов и наличия соотв. прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав; гос. регистрация прав; выдача документов, подтверждающих гос. регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах.

Размещено на Allbest.ru