Правовое регулирование земельно-правовых отношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

План

Задание 1. Правовое регулирование данных земельно-правовых отношений. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Задание 2. Земельно-правовые отношения. Основания возникновения, изменения, прекращения земельно-правовых отношений. Содержание земельно-правовых отношений. Правомочия субъектов земельно-правовых отношений. Земельный кодекс РФ

Задание 3. Регистрация земельно-правовых сделок. ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Цели, задачи, значение, сфера применения

Задание 1. Правовое регулирование данных земельно-правовых отношений. ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Зарегистрировать земельный участок по ул. Смоленской, 4, принадлежащий на праве аренды ООО "Вика", на котором находятся производственные здания и гараж (5 боксов).

Объектом аренды могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, названных в ст. 27 ЗК РФ (см. комментарий к этой статье). В соответствии с общими нормами ГК РФ (ст. 607), чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре аренды должны быть указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие установить и идентифицировать этот земельный участок. Названные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается (п. 6 ст. 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Согласно закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Ст.10 Предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляются в порядке установленном ст 34 ЗК РФ если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду

Задание 2. Земельно-правовые отношения. Основания возникновения, изменения, прекращения земельно-правовых отношений. Содержание земельно-правовых отношений. Правомочия субъектов земельно-правовых отношений. Земельный кодекс РФ

С конституционным признанием многообразия форм собственности, в том числе и на землю, понимание земельных правоотношений в нашей стране изменилось. Теперь земля может находиться в государственной, муниципальной, частной и других формах собственности. В связи с этим изменилось и содержание земельных правоотношений. Лишь одно остается неизменным: на протяжении всей истории человечества земля выполняет функцию пространственного базиса, является всеобщим, невоспроизводимым средством производства, обладает бесценным биопотенциалом в виде плодородия почв.

Гражданско-правовые нормы являются общими в регулировании земельных правоотношений, а нормы земельного законодательства - особыми. Гражданское право рассматривает землю как простую вещь, без учета ее свойств.

Правоотношение это общественное отношение, урегулированное нормами права. Правоотношения показывают насколько учтены государством объективные закономерности развития общества. Земельными правоотношения можно определить как общественные отношения, урегулированные нормами земельного права.

Земельные правоотношения понимаются как фактические общественные отношения, являющиеся результатом актов волевого поведения людей по поводу земли, урегулированные нормами земельного права, т.е. возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся в соответствии с предписаниями земельно-правовых норм.

Земельное правоотношение может пониматься как основополагающий институт земельного права и как теоретико-прикладное понятие, раскрывающее механизм действия правовой нормы по конкретному случаю регулирования земельных отношений. Через земельные правоотношения выявляется степень реальности и эффективности земельно-правовых норм на практике, поскольку правоотношение представляет собой механизм воздействия конкретных правовых норм на конкретные общественные отношения.

Термин "земельные правоотношения" имеет двоякое значение:

а) институт земельного права, имеющий ключевое значение и находящийся в силу этого в Общей части земельного права, поскольку правовые нормы всех институтов данной отрасли права реализуются через механизм земельных правоотношений;

б) теоретико-прикладное понятие, раскрывающее механизм действия правовой нормы по конкретному случаю регулирования земельных отношений.

Особенности земельных правоотношений. На содержание земельных правоотношений влияют следующие обстоятельства:

* особенности объекта земельного правоотношения;

* правовой статус субъектов земельных правоотношений;

* правовое регулирование тех видов отношений, которые составляют основу данного правоотношения.

Земельные правоотношения это общественные (фактические) отношения, урегулированные нормами права либо сложившиеся в результате действия этих норм.

Земельные правовые отношения, несомненно, обладают рядом специфических черт, отличающих их от других видов правоотношений: особенности объекта, субъектов, содержания, оснований возникновения, изменения и прекращения.

Существует ряд общих признаков, характерных для любых правовых отношений, в том числе и земельных:

" представляют собой правовую форму общественных отношений.

" предполагают наличие у своих участников взаимных, корреспондирующих прав и обязанностей.

" признаком земельных правоотношений является то, что они носят сознательно-волевой характер.

Правоотношения, являясь формой выражения государственной воли, несут в себе определенный идеологический элемент. Историческое развитие нашей страны за последнее столетие наглядно иллюстрирует, что любые правовые отношения, в том числе и земельные, можно рассматривать как вид надстроечных идеологических отношений.

В юридической литературе понятие земельного правоотношения трактуется как единое понятие независимо от того, возникло ли оно в результате правомерных действий или противоправного поведения.

Общепризнанно, что элементами структуры любого правоотношения являются его участники, их права и обязанности, а также объект, по поводу которого они складываются.

В сфере земельного права выделяют в структуре земельных правоотношений следующие элементы:

· норма права, на основе которой складывается правоотношение;

· субъекты, деятельность которых регулируется соответствующей нормой права;

· объект, по поводу которого складываются земельные правоотношения. Этим объектом в земельном праве является индивидуально определенный земельный участок, в сфере государственного регулирования объектом земельных правоотношений может быть земельный фонд в целом, а также его составные части в пределах границ субъектов РФ.

· содержание, под которым понимаются права и обязанности участников отношений, а также их действия, направленные на реализацию этих прав и обязанностей. Рассмотрим отдельные элементы структуры земельных правоотношений более подробно.

Субъекты земельных правоотношений. Субъектами земельных правоотношений могут быть не всякие лица, а лишь те, которые наделены действующим законодательством определенными правами и обязанностями, достаточными для участия в тех или иных правоотношениях.

Объем правомочий в земельных правоотношениях является главным критерием, определяющим правовой статус субъектов земельных правоотношений. земля недвижимость имущество сделка

Объем правомочий субъектов земельных правоотношений зависит от следующих обстоятельств:

· вида субъекта. Государство обладает универсальными правомочиями, юридические лица - специальными правомочиями, закрепленными в уставе, граждане - в зависимости от вида гражданства (российские граждане обладают общими правомочиями, а иностранные граждане - теми же правомочиями, но за установленными законом изъятиями);

· поведения субъекта, имеющего юридическое значение. Например, использование земельного участка не по целевому назначению влечет за собой прекращение земельных правомочий субъекта;

· особенностей объекта данного земельного правоотношения, имеющих юридическое значение;

· обстановки, в которой осуществляет свои функции субъект правоотношений, если она предусмотрена в законе.

Правомочия субъектов земельных правоотношений можно подразделить на общие и специальные, т.е. присущие всем видам субъектов или лишь отдельным их категориям.

- Субъектами земельных правоотношений являются:

- Российская Федерация, ее субъекты;

- муниципальные образования;

- физические лица;

- юридические лица.

Российская Федерация и ее субъекты являются участниками правоотношений государственной собственности на землю.

Административно-территориальные единицы выступают субъектами правоотношений муниципальной собственности на землю, находящуюся в пределах их границ или черты соответствующих поселений. Все остальные субъекты земельных правоотношений - органы государственной власти и местного самоуправления, физические и юридические лица - выступают участниками таких видов отношений, как управление и пользование землями, охрана земельных прав, а граждане и юридические лица, кроме того, участниками отношений частной и общей собственности на землю.

Для того чтобы юридические и физические лица могли выступать в качестве субъектов земельных правоотношений, они должны обладать земельной правосубъектностью. Она состоит из земельной правоспособности и дееспособности.

Земельная правоспособность - возможность лица иметь земельные права и обязанности, а земельная дееспособность - способность лица своими действиями приобретать и осуществлять права и нести обязанности в сфере земельного права.

Важной характеристикой участников земельных правоотношений является их правовой статус как совокупность земельных прав и обязанностей. Возникновение правового статуса происходит одновременно с возникновением самих субъектов земельных правоотношений с учетом особенностей для физических и юридических лиц.

У физических лиц земельная правоспособность возникает с момента рождения, а земельная дееспособность, как правило, по достижении совершеннолетия. Земельную правоспособность граждане могут осуществлять индивидуально, когда отдельный гражданин выступает субъектом права на земельный участок, а также в составе групп, объединений граждан, не имеющих организационного единства, например при общем пользовании земельным участком собственниками жилого строения. Земельную правоспособность граждане могут осуществлять в составе коллектива - садоводческого товарищества, сельскохозяйственного кооператива, акционерного общества и т.д. Правовой статус субъектов земельных правоотношений у этих коллективов граждан возникает только после их юридического оформления. Те группы граждан, которые не имеют организационного единства, закрепленного в уставе, вовсе не являются субъектами земельных правоотношений.

Правовой статус юридических лиц как субъектов земельных правоотношений возникает с момента государственной регистрации их уставов и внесения их в единый государственный реестр юридических лиц.

Правосубъектность юридических лиц является специальной, так как ее объем и содержание определяются законом и целями деятельности юридических лиц, сформули-рованных в их учредительных документах.

Основные положения дееспособности субъектов земельных правоотношений установлены в ЗК РФ, определившем возможность приобретения субъектами прав и обязанностей собственников, арендаторов земли, землепользователей и землевладельцев самими лично.

Наряду с правомочиями субъектов земельных правоотношений предусмотрены определенные свободы в использовании земель.

Совокупность правоспособности, дееспособности и свобод субъектов правоотношений образует их правовой статус по действующему земельному законодательству, т.е. их правовое положение.

Особенности правового статуса субъектов земельных правоотношений:

1. Его возникновение, как правило, совпадает с моментом возникновения самих субъектов земельных правоотношений. Юридическое лицо приобретает права с момента государственной регистрации в местной администрации.

У граждан правовой статус окончательно появляется только при достижении совершеннолетнего возраста (18 лет), если законом не предусмотрено иное.

2. Моментом изменения правового статуса субъектов земельных правоотношений являются определенные законом обстоятельства.

3. Прекращение правового статуса субъектов земельных правоотношений связывается законом:

- с поведением субъектов, которое может быть как правомерным, так и неправомерным. Например, добровольный отказ от земельного участка (правомерное действие) и нарушение градостроительных условий (неправомерное действие);

- с прекращением деятельности субъектов. В частности, право пользования земельным участком прекращается в случаях прекращения деятельности предприятия и прекращения трудовых отношений, в связи с которыми работнику был предоставлен служебный земельный надел.

К числу специальных правомочий субъектов земельных правоотношений относятся правомочия, складывающиеся в сфере использования различных категорий земель и земельных угодий. Например:

* при использовании сельхозугодий правомочиями субъектов является выращивание сельхозпродукции;

* при использовании земель населенных пунктов - соблюдение нормативов размещения объектов;

* при использовании земель лесного фонда - обеспечение лесоохранных правил и т.п.

Если общие правомочия субъектов земельных правоотношений поддаются классификации, то специальные правомочия характеризуются многообразием, трудностями в их классификации.

Правовой статус (права и обязанности) субъектов зависит от вида субъекта, его поведения, от особенностей объекта и обстановки, в которой действуют субъекты.

В теории земельного права принято делить права и обязанности участников правоотношений на:

- общие, которые присущи всем субъектам земельных правоотношений

- специальные, которыми закон наделяет лишь отдельные категории субъектов.

К общим относятся права субъектов по своему выбору получать в собственность, пользование, аренду земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, жилищного и гаражного строительства, садоводства, огородничества, животноводства, иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством, для предпринимательской деятельности, не запрещенных законом.

Специальные правомочия складываются в сфере использования различных категорий земель и земельных угодий. Если речь идет о сельскохозяйственных угодьях, то здесь специальным правомочием субъектов является выращивание сельхозпродукции, в случае с землями поселений - соблюдение установленных нормативов размещения объектов, при использовании земель лесного фонда - обеспечение лесоохранных правил и т.п. Именно этим обусловлено многообразие специальных правомочий субъектов земельных правоотношений, а также то, что они трудно поддаются классификации.

Объекты земельных правоотношений. В общей теории права под объектами правоотношений понимаются те материальные и нематериальные блага, по поводу которых они складываются между разнообразными субъектами.

Земельные правоотношения отличаются от всех остальных тем, что имеют своим объектом землю. Сам термин "земля" многогранен и в науке выделяются несколько вариантов его толкования. В самом широком смысле под землей принято понимать весь земной шар как планету Солнечной системы. Существует понимание земли как места обитания человека, которое охватывает земную и воздушную оболочку, всю биосферу земного шара.

Некоторые ученые выделяют два самостоятельных, но взаимосвязанных понятия - объект правового регулирования и объект правовой цели. Применительно к земельным правоотношениями объектом правового регулирования является сама земля, а объектом цели - ее рациональное, эффективное использование, охрана, создание условий для правильного формирования и развития земельного рынка, воспроизводство плодородия почв, сохранение и улучшение окружающей среды, охрана прав субъектов земельных правоотношений. Однако в зависимости от их вида понятие земли как объекта может быть различным.

Объектом правоотношения по использованию земли всегда является индивидуально определенный земельный участок и земельная доля.

Земельный участок представляет собой часть земли, отделенную и обозначенную на местности при помощи границ.

Земельные доли в земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, являются самостоятельным объектом земельных прав; при этом на местности не выделяются.

Под понятием "земля как объект правового регулирования, объект правоотношения" подразумеваются только те ее элементы, в отношении которых установлен определенный правовой режим. В частности, в законе не учитываются такие свойства, как ее рельеф, пересеченность объектами, типы почв и т.п.

Статья 6 ЗК РФ определяет следующие объекты земельных отношений:

· земля как природный объект и природный ресурс;

· земельные участки;

· части земельных участков.

Все земли в Российской Федерации подразделяются на категории, содержащие определенные группы свойств; они в свою очередь подразделяются на виды, обладающие определенным свойством. Так, среди категорий земель выделены земли поселений, в этой категории - земли городских и сельских поселений.

Исходя из этой установленной законом классификации, особенности земель как объекта земельных правоотношений выделяют:

¦ особенности, свойственные всем землям Российской Федерации;

¦ особенности, свойственные отдельным категориям земель;

¦ особенности, свойственные отдельным видам категорий земель.

Особенности, свойственные всем землям Российской Федерации, выражаются в том, что, во-первых, земля является частью окружающей среды, а поэтому субъекты земельных правоотношений обязаны использовать ее не в противоречии с действием объективных законов природы. Например, собственникам земельных участков, землевладельцам, землепользователям и арендаторам вменяется в обязанность применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки.

Второй особенностью земель является то обстоятельство, что земля представляет собой единственное место обитания человека и незаменима иным местом жизнеобитания. Поэтому при предоставлении, к примеру, земельных участков в местах проживания малочисленных народов и этнических групп для целей, не связанных с их хозяйственной деятельностью, решение о согласовании места размещения будущего объекта принимается с учетом мнения местных жителей.

Третья особенность земель выражается в их ограниченности, что требует экономного и нормированного их использования. Так, получение земельных участков возможно в пределах установленных норм; нормирование земельных участков осуществляется при предоставлении их как для сельскохозяйственных целей, так и для строительства и предпринимательской деятельности.

Четвертая особенность земель - это их недвижимость, что порождает такие формы земельных отношений, как землеустройство, выражающееся в установлении на местности границ административно-территориальных образований, образование новых и упорядочение существующих землевладений и землепользовании, отвод участков в натуре на местности и т.п.

Особенности земель, свойственные отдельным их категориям, вытекают из их основного целевого назначения, т.е. того главного критерия, по которому тот или иной земельный массив отнесен к соответствующей категории. Так, земли сельскохозяйственного назначения отнесены к данной категории по пригодности их для использования в сельском хозяйстве.

Особенности, свойственные земельным участкам, являющимся, как правило, непосредственными объектами земельных правоотношений, выражаются в их местонахождении и размерах на местности. Если местонахождение участка указывает на то, в какой категории земель он находится, а значит, и какой режим на него распространяется, то размеры участка на местности указывают на то, с какими землепользованиями он граничит, какие ограничения возникают из данного соседства.

В зависимости от целевого использования земельного участка юридическую значимость имеют и природные свойства земли: плодородие почв, эрозионные процессы, засоление и закисление и др.

С учетом изложенного земельные участки по правовому режиму можно подразделить на:

· "чисто" земельные (не имеющие на себе каких-либо природных объектов, а значит, и находящиеся в сфере "чисто" земельно-правового режима);

· земельные участки, взаимосвязанные с другими природными объектами (а значит, имеющими "смешанный" правовой режим).

Соответственно земельные участки имеют правовой режим:

¦ "чисто" земельно-правовой режим;

¦ смешанный земельно-природоресурсный правовой режим;

¦ смешанный земельно-имущественный правовой режим;

¦ смешанный земельно-природоресурсно-имущественный правовой режим.

Каждый из них влияет на содержание земельных правоотношений.

Недвижимость земли предполагает возможность наличия на ней недвижимых объектов (строений, сооружений, мелиоративных устройств, вмонтированных в почву, и т.п.), в результате чего земельно-правовой режим таких участков переплетается с имущественно-правовым (гражданско-правовым).

Таким образом, по своему правовому режиму земельные участки можно подразделить на:

? свободные от недвижимого имущества;

? имеющие на себе имущественную недвижимость, которая влияет на правовой режим использования данных земельных участков.

Объектом правоотношений по использованию земли всегда является индивидуально определенный участок и земельная доля.

Земельный участок - часть земли, имеющую свои границы.

Земельные доли, которые находятся в пределах земельных участков - самостоятельный объект земельных прав. Помимо земельных правоотношений в области использования земли, существуют также правоотношения собственности на землю.

К объектам земельных правоотношений государственной собственности относятся земли, находящиеся в пределах их административно-территориальных границ, за исключением земель, составляющих федеральную, муниципальную, частную и иную форму собственности.

Объектами муниципальной собственности являются земли, находящиеся в границах административных районов и населенных пунктов, за теми же исключениями. Кроме того, объектами земельных правоотношений собственности выступают земельные участки, предоставленные в собственность физическим и юридическим лицам.

Содержание земельных правоотношений. Главным аспектом любого правоотношения является взаимодействие субъектов, а оно проявляется в реализации взаимных прав и обязанностей.

Взаимосвязанные между собой права и обязанности субъектов земельных правоотношений составляют суть содержания любого правоотношения.

Содержание земельных правоотношений - совокупность корреспондирующих прав и обязанностей их участников, реализуемых ими путем совершения определенных действий или воздержания от их совершения.

Субъективное право участника земельных правоотношений - это мера его возможного поведения, т.е. поведения, допустимого и гарантированного законом.

Обязанность участника земельных правоотношений - это мера его должного поведения.

Конкретные права и обязанности участников земельных правоотношений зависят от их правового статуса, особенностей объекта, вида и подвида отношений. Права и обязанности юридического лица - субъекта земельных правоотношений - определяются в соответствии с его уставом и являются специальными, а граждан как участников земельных правоотношений во многом определяются гражданством.

Конституция РФ устанавливает равенство прав и обязанностей российских граждан и иностранцев, за некоторыми исключениями. Например, гражданин России вправе приобретать участок в собственность путем совершения гражданско-правовых сделок, а иностранным гражданам предоставлено право покупать земельный участок при приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Права субъектов земельных правоотношений можно классифицировать на две основные группы.

1. Права на определенное поведение, которое выражается в действии или бездействии. Например, собственник земельного участка вправе самостоятельно хозяйствовать на земле, вправе не предоставлять другим лицам сведений, составляющих коммерческую тайну, о порядке такого хозяйствования. В первом случае реализуется право на действие, во втором - право на бездействие.

а) Право на действия субъектов земельных правоотношений можно подразделить на:

- виды действий с землей, которые собственник вправе совершать (возводить здания, строения и сооружения; проводить мелиоративные работы; отчуждать, дарить и продавать земельные участки и т.п.);

- способы, реализации действий (возведение строений должно осуществляться с соблюдением требований ЗК РФ, градостроительных, санитарных, пожарных, природоохранительных и иных норм и правил, осуществление предварительного согласования строительства с соответствующими органами.

б) Право на бездействие субъектов можно подразделить на:

а) полное бездействие. Так, договор о финансировании проектно-изыскательских работ в целях строительства объекта банком может полностью не выполняться, если не совершена регистрация прав на земельный участок в регистрационной (поземельной) книге;

б) частичное бездействие (бездействие администрации в выдаче решения о праве на земельный участок не может превышать законодательного срока).

2. Права требования от обязанных лиц определенного поведения, которые осуществляются:

? в судебном порядке. Так, в случае принятия соответствующим органом решения об отказе гражданину в получении права на земельный участок, оно может быть обжаловано гражданином в суд, решение которого приостанавливает исполнение решения местной администрации;

? в административном (несудебном) порядке. Так, земельные споры, т.е. требования определенного поведения от других лиц, которые уклоняются от выполнения этого требования, рассматриваются органами исполнительной власти по заявлению одной из сторон в месячный срок со дня поступления заявления.

Все виды прав субъектов земельных правоотношений характерны тем, что они носят субъективный характер, полностью зависят от воли субъекта, который может и не воспользоваться этими правами, не неся при этом ответственности. Исключение составляют последствия, возникающие в результате неиспользования данных прав. Например, неиспользование земельного участка по целевому назначению, которое может повлечь за собой прекращение права собственности на этот участок земли.

Под обязанностями субъекта земельных правоотношений понимается установленный законом вид и объем должного поведения лица, которому, как правило, соответствуют субъективные права другого лица.

Обязанное поведение субъектов земельных правоотношений выражается в двух основных формах:

- обязанности совершать какое-либо действие. Так, собственники земельных участков обязаны эффективно использовать землю в соответствии с ее целевым назначением, повышать плодородие почв и т.п.;

- обязанности не допускать совершения каких-либо действий (обязанность бездействия). Например, запрещается осуществлять пользование земельным участком до установления границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документов, подтверждающих право, собственности, пользования или аренды.

В отличие от прав субъектов земельных правоотношений их обязанности подлежат точному выполнению под угрозой применения ответственности и наступления иных неблагоприятных последствий.

Права и обязанности субъектов земельных правоотношений можно подразделить на общие (универсальные для всех земельных правоотношений) и конкретные для каждого земельного правоотношения.

К числу общих прав и обязанностей субъектов земельных правоотношений относятся те, которые составляют деятельность по обеспечению рационального использования и охраны земель, повышению плодородия почв, сохранению и улучшению окружающей среды, соблюдению законности в земельных правоотношениях и т.п.

Специальные права и обязанности обусловлены конкретными земельными правоотношениями, их субъектами, особенностями объектов и обстановкой, в которой реализуются данные правоотношения.

Для любых правоотношений содержание выражается во взаимной связи прав и обязанностей субъектов, и эта взаимосвязь проявляется в двух основных видах:

¦ простая взаимосвязь, когда праву одного субъекта земельного правоотношения соответствует обязанность другого субъекта этого же правоотношения;

¦ сложная взаимосвязь, когда субъекты земельных правоотношений имеют по отношению друг к другу комплексы переплетающихся прав и обязанностей.

Особенности основания земельного правоотношения

Основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты - конкретные, объективно выраженные обстоятельства, с которыми закон связывает наступление определенных последствий.

Основания земельных правоотношений - юридические факты - обладают следующими признаками.

В них объективно выражены обстоятельства. Например, желание гражданина приобрести в собственность земельный участок (обстоятельство субъективного характера) не является основанием для возбуждения дела по приобретению этого участка. Это желание обретет статус юридического факта лишь тогда, когда будет выражено объективно: будет подан соответствующий документ в местную администрацию, выдвинута оферта (предложение о заключении договора купли-продажи земли) и т.п.

Они носят конкретный характер. Так, не может являться юридическим фактом для возбуждения дела о наказании общее ухудшение экологической обстановки в местности, поскольку не конкретизированы ее виновники, не определена степень виновности каждого, не выявлены причинные связи между поведением и наступившими последствиями.

Они отражены в законе:

¦ путем прямого указания как основания для возникновения, изменения или прекращения правоотношения. Например, отвод земельного участка в натуре на местности и выдача соответствующих документов является фактом, порождающим право на использование земельного участка по целевому назначению;

¦ путем косвенного отражения в законе, выявляемого анализом или сопоставлением правовых норм. Так, презюмируется (предполагается) виновность собственника земельного участка в нерациональном использовании земли, когда снизилась урожайность данного земельного участка.

Как правило, юридические факты закрепляются в гипотезах правовых норм, регулирующих земельные отношения. Так, гипотезой, т.е. условием, при котором возможно предоставление земельных участков для ведения крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства и т.п., является гражданство в Российской Федерации лица, желающего осуществлять соответствующий вид землепользования.

Юридические факты могут выражаться и в диспозициях правовых норм. Например, в правовой норме, диспозиция которой регулирует возникновение аренды объектов недвижимости, возведенных на земельных участках и связанных с ними, это обстоятельство является юридическим фактом, порождающим возможность аренды этих земельных участков на срок аренды объектов недвижимости.

Для возникновения, изменения или прекращения земельных правоотношений законом предусматриваются не только единичные юридические факты, но и целые их группы (юридические составы). Например, для получения земельного участка для строительства того или иного объекта необходим целый фактический состав: выбор участка по установленной законом процедуре, стадии согласовании, стадии предоставления в пользование и др.

Виды юридических фактов в земельном праве

Все юридические факты в земельном праве можно классифицировать по следующим основным видам.

1. Правоустанавливающие юридические факты, при наличии которых возникают земельные правоотношения. Так, при заключении договора аренды земельного участка возникают правоотношения по аренде земли; при заключении договора залога возникают кредитные отношения и смешанное право на заложенный земельный участок до ликвидации кредита и т.д.

2. Правоизменяющие факты, при наличии которых возникшее земельное правоотношение подвергается изменению, и это изменение может осуществляться:

* по объекту земельного правоотношения;

* по субъектам земельных правоотношений;

* по содержанию правоотношения.

3. Правопрекращающие факты, с возникновением которых прекращаются земельные правоотношения. Так, в земельном законодательстве дан исчерпывающий и не подлежащий расширительному толкованию перечень юридических фактов - оснований прекращения правоотношений по использованию земель.

Каждый из правоустанавливающих, правопрекращающих и правоизменяющих фактов может быть двух видов: событие или деяние, поведение.

К числу событий относятся юридические факты, представляющие собой обстоятельства, возникающие помимо воли человека. Так, пригодность или непригодность земель для нужд сельского хозяйства обусловлена объективными причинами, и правоотношения по отнесению или неотнесению их в категорию земель сельскохозяйственного назначения возникают на событии - природном формировании данного типа земель, происшедшем, возможно, миллионы лет назад.

События как юридические факты не всегда происходят самопроизвольно, зачастую на них накладывает отпечаток и человеческая деятельность, что дает основание подразделить их на абсолютные и относительные.

Абсолютные события как юридические факты в земельном праве - явления, которые в своем возникновении и дальнейшем развитии не имеют непосредственной связи с волей и деятельностью человека. Например, абсолютным событием следует считать вводно-эрозионные почвенные процессы, возникающие самопроизвольно по причине природных явлений (ливни, гибель растительности и т.п.).

Относительные события - такие явления, которые возникают в результате человеческой, деятельности, но протекают (развиваются) независимо от этих действий и даже вопреки воле человека. Так, относительным событием можно назвать эрозионные почвенные процессы, возникшие в результате неправильной обработки склоновых земель и прогрессирующие, несмотря на принимаемые противоэрозионные меры.

Поведение людей как юридический факт имеет в земельном праве множество аспектов:

* действия физических или юридических лиц, а также государственных или иных органов;

* бездействие данных лиц и иных субъектов земельных правоотношений;

* юридическое состояние субъектов земельных правоотношений.

Поведение людей как юридический факт в земельном праве можно подразделить на правомерное и неправомерное.

К правомерным относятся юридические факты, которые влекут за собой возникновение юридических прав и обязанностей, предусмотренных нормами земельного права, и в случаях нарушения прав, охраняемых и защищаемых соответствующими положениями земельного законодательства. Таким образом, данный вид действий характеризуется тем, что он находится в рамках закона.

К числу правомерных юридических фактов следует отнести такое поведение граждан и юридических лиц, которое:

¦ соответствует действующему земельному законодательству;

¦ не соответствует действующему законодательству, но и не противоречит ему.

К числу неправомерных юридических фактов относится такое поведение субъектов земельных правоотношений, которое нарушает действующее законодательство, вступает с ним в конфликт, а также которое выражается в бездействии. Так, непродление срока договора аренды земельного участка влечет за собой прекращение всяких прав со стороны арендатора по использованию арендованного земельного участка.

Задание 3. Регистрация земельно-правовых сделок. ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Цели, задачи, значение, сфера применения

Государственная регистрация как правовой институт характеризуется следующими признаками:

1. установление ее требований и процедур прежде всего законами;

2. государственное признание законности или незаконности правомочий субъекта регистрации;

3. обязательность осуществления регистрации для соответствующего органа и ее субъектов.

4. обладание юридически ценной информацией.

Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.

Одним из первых легальных определений регистрации было дано Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно ст. 2 указанного выше Закона, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Однако данное определение отражает лишь один из аспектов понятия государственной регистрации - регистрация, как акт государственного органа.

Вместе с тем анализ научных работ свидетельствует о том, что в определении сущности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом среди ученых нет единства. Государственная регистрация как деятельность может рассматриваться в узком и широком смысле. "В широком смысле государственная регистрация может быть определена как одна из функций государства, осуществляемая его специальными органами в целях защиты имущественных прав участников гражданского оборота. Вместе с тем приведенное определение не раскрывает содержательную сторону государственной регистрации, не указывает, в чем именно состоит эта деятельность государства. И здесь необходимо обратиться к понятию регистрации в узком смысле, т. е. рассмотреть, что же представляет собой деятельность регистрирующего органа в каждом конкретном случае. В этом смысле государственная регистрация прав представляет собой процесс рассмотрения заявления (требования) заинтересованного лица, адресованного государственному органу о внесении сведений о его праве на объект недвижимого имущества в установленные законом формы (государственный реестр)". Этот процесс состоит из приема представленных заявителем документов, их правового анализа с точки зрения установления оснований для регистрации либо отказа в регистрации, принятия соответствующего решения, отражения этого решения в формах, установленных законом, и выдачи документов заявителю с уведомлением о принятом решении.

Если определение государственной регистрации как формы деятельности позволяет установить общую направленность работы и задачи всех регистрирующих органов, то определение государственной регистрации в узком смысле подводит к пониманию непосредственной цели регистрирующего органа при рассмотрении каждого обращения. Анализ законодательства позволяет сделать вывод о том, что термин "государственная регистрация прав сделок с ним" в Законе о регистрации используется именно в последнем значении. Когда в законе говорится о том, что права возникают с момента регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), права на недвижимость и сделки с недвижимостью подлежат регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 165 ГК РФ), договор считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), то речь, разумеется, идет не о процессе, а о результате.

Государственная регистрация - это юридический факт, с которым закон связывает определенные юридические последствия. Акт государственной регистрации в качестве юридического документа характеризуется формализацией своего содержания. Однако в отличие от иных правоприменительных актов, акт государственной регистрации не содержит таких традиционных элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная части. Следует отметить, что дискуссия о правовой природе акта государственной регистрации была привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимостью и отказа в такой регистрации. Признание государственной регистрации и отказа в регистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ). В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как фактически в таких делах исследуются прежде всего гражданско-правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа.

Если регистрация как процесс включает в себя много стадий - от приема заявления до выдачи документов заявителю, то нам нужно выявить в этом процессе то, что является собственно государственной регистрацией. Иными словами, необходимо определить момент, когда данный акт государства считается совершенным. В этом смысле процесс государственной регистрации можно разделить на:

1. подготовку к регистрации,

2. собственно регистрацию;

3. выдачу документа о регистрации.

Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.

Основные цели государственной регистрации:

1) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

2) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;

3) обеспечение гласного и достоверного подтверждения совершения сделок с недвижимостью;

4) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

5) реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

6) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере.

Вполне очевидно, что всеми исследователями называются те положительные результаты, к достижению которых нужно стремиться в том числе и с использованием правовых механизмов государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц", далее поясняет, что "интересы государства и общества заключаются, во-первых, в создании базы данных для налогообложения недвижимости; во-вторых, в обеспечении органов власти и местного самоуправления достоверной информацией о недвижимом имуществе в целях эффективного управления этим имуществом; в-третьих, в создании условий для осуществления политики экономических реформ.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним призвана обеспечить публичность гражданского оборота недвижимых вещей, иными словами, стремиться с помощью правовых и организационных мер оздоровить и упорядочить рынок недвижимого имущества, который стал бурно развиваться в России последние 15 лет, сконцентрировав все его функции по инвентаризации, учету, регистрации, использованию и налогообложению в системе единого государственного органа.

Говоря о задачах правового регулирования оборота недвижимости, о первичных и вторичных задачах такого регулирования, "организация оборота недвижимости устанавливается и функционирует ради общего блага, но это благо есть продукт удовлетворения потребностей частных субъектов оборота в определенном, отражающем их интересы правовом регулировании соответствующих отношений".

В то же время государство:

1) формулирует правила регистрации;

2) в лице своих органов осуществляет применение этих правовых норм, решая вопрос о регистрации или об отказе в таковой;

3) в лице судебных органов рассматривает споры по поводу государственной регистрации.

Указанные обстоятельства в совокупности с тем, что государство является крупнейшим собственником недвижимости и крупнейшим участником ее оборота, делают положение государства в сфере регистрации сделок с недвижимостью исключительным.

При таких условиях интересы всех других участников оборота недвижимости должны быть специально гарантированы.

Таким образом, первая и главная цель существования системы государственной регистрации - обеспечение защиты имущественных участников гражданского оборота.

Без регистрации сделок с недвижимостью ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости.

В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т. д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.

Вместе с тем нельзя путать цели системы государственной регистрации с целями правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества вообще. Регистрация сделок с недвижимостью имущество является составной частью правового режима недвижимости, "выступая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов". В то же время отношения, связанные с оборотом недвижимости, обслуживанием рынка недвижимого имущества, безусловно, выходят за рамки правового регулирования, связи с этим рядом исследователей справедливо отмечалось, что государственная регистрация прав входит в определенное противоречие с объективно существующими потребностями оборота, такими как задача его упрощения, удешевления и ускорения. Однако, существенное замедление и затруднение оборота недвижимости, вызванные необходимостью регистрации, оказываются терпимым неудобством, учитывая те преимущества для всего гражданского оборота, которые несут в себе устойчивость и публичный контроль в этой сфере.

Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь, доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и пр.).

Вполне очевидно, что только существование совершенной системы регистрации сделок с недвижимостью может обеспечить осуществление такой цели, как контроль за поступлением в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.

Рынок недвижимости в рамках страны и ее отдельных регионов представляет собой весьма сложное явление, имеющее собственные законы функционирования, тенденции развития, отражающие взаимодействие различных интересов участников рыночных отношений. Для государства в целом и для органов государственного управления эти процессы не могут быть безразличны. Влияние на развитие рыночных отношений в направлении их гармонизации в целях формирования благоприятной экономической ситуации в стране и отдельных регионах - одна из важнейших функций государственного управления. В связи с данным положением очевидна еще одна важная цель системы регистрации сделок с недвижимостью - обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости.

В научной литературе приводится весьма широкий перечень всевозможных принципов государственной регистрации сделок с недвижимостью. При этом взгляды различных авторов на перечень этих принципов и их систему весьма различаются.

Материально-правовые и формально-правовые принципы государственной регистрации

К материально-правовым принципам он относит:

- принцип публичной достоверности (материальной гласности) или бесповоротности;

- принцип исправления регистрационной записи;

- принцип изъятия из-под действия давности;

- принцип возражения (протестации);

- принцип отметки (предварительной регистрации);

- принцип старшинства прав.

В качестве формально-правовых принципов им называются:

- принцип публичности (формальной гласности);

- принцип специалитета (специальности);

- принцип частной инициативы;

- принцип легалитета;

- принцип ответственности публичной власти за ненадлежащую регистрацию сделок с недвижимостью.

...