Правовое регулирование земельно-правовых отношений

Шесть основных принципов: законности, гласности, достоверности записей в Едином государственном реестре, приоритета ранее зарегистрированных прав, двойной регистрации, единства.

Общий недостаток большинства исследований принципов регистрации состоит в том, что они либо оторваны от действующего законодательства о регистрации и опираются на зарубежный опыт, либо, наоборот, полностью замкнуты на существующей системе регистрации и освобождены от критического анализа.

Е.С. Рогова пишет: "Потребности оборота требуют пересмотра принципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действию принципов внесения, достоверности и бесповоротности должны быть подчинены правила совершения сделок с недвижимостью". Она же предлагает законодательно закрепить правило, согласно которому "по отношению к добросовестному приобретателю любое право на недвижимость считается действительным, если оно было основано на сведениях Единого государственного реестра. Должно быть запрещено противопоставлять добросовестным третьим лицам данные, не основанные на записях Единого государственного реестра. Даже опротестование записи, на которую полагалось добросовестное третье лицо, не должно влечь негативных последствий для добросовестного третьего лица".

Совершение сделок с недвижимостью - традиционная сфера контроля со стороны государства, что объясняется значимостью недвижимого имущества как объекта гражданского права для экономики государства. Проявление такого контроля имеет различные формы. В подавляющем большинстве государств реализовано правило lex rei sitae, согласно которому в отношении недвижимого имущества применяются правовые нормы того государства, в котором находится эта недвижимая вещь. Это же правило применяется и в отношении формы сделки, совершаемой с недвижимым имуществом, равно как и иных требований, предъявляемых к совершению сделки. Указанное правило имеет большое практическое значение в ситуациях приобретения недвижимого имущества субъектами различных государств. Так, например, при приобретении недвижимости в Испании сделка может быть совершена в простой письменной форме, без нотариального закрепления. Однако если стороны в соответствии с принципом автономии воли подчинят действие договора немецкому праву, то этот договор надлежит заверить в нотариальном порядке, поскольку германское Гражданское уложение рассматривает нотариальную форму как обязательное условие совершения сделки с недвижимым имуществом.

На сегодняшний день российское законодательство о государственной регистрации сделок с недвижимостью представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. Следует особо подчеркнуть, что под действие Закона о регистрации не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.

Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией сделок с недвижимостью, является Закон о регистрации, который был принят на основании и во исполнение ст. 131 ГК РФ.

Наряду со ст. 131 Гражданский кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в части первой Кодекса, так и в других частях.

"Следует отметить абсолютный приоритет Гражданского кодекса над актами, регулирующими регистрацию сделок с недвижимым имуществом, из чего следует, что при расхождении Кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами Гражданского кодекса".

Нормы, предусматривающие государственную регистрацию, содержатся также в федеральных законах, регулирующих отношения по поводу недвижимости. Это Федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и некоторые другие.

Федеральное правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента РФ, например, постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с тем, что Министерство юстиции РФ осуществляет функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, следует остановиться на ведомственных нормативных актах, принимаемых Минюстом России.

В отношении таких документов существует общее правило, выраженное в Указе Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 "О порядке опубликования и вступления в силу актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и нормативно-правовых актов федеральных органов исполнительной власти", а также в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009 "Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации". Согласно этим актам нормативные акты министерств и ведомств Российской Федерации, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, подлежат государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ и официальному опубликованию в "Российской газете". Официальное опубликование актов осуществляется не позднее десяти дней после их государственной регистрации. При этом акты, не прошедшие государственную регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

В настоящее время в установленном порядке утверждены и зарегистрированы:

- Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения.

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса) согласно приложению.

- Инструкция о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов.

- Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах.

- Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним.

- Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

- Инструкция о порядке присвоения при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер.

- Инструкция о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества.

Таким образом, правовое регулировании государственной регистрации сделок с недвижимостью прошло длительный процесс развития, результатом которого в настоящей время является существование многоступенчатой системы нормативно - правовых актов, регулирующих отдельные аспекты исследуемой проблемы.

Размещено на Allbest.ru