Оценка земли: принципы, методы и цели

Размещено на http://www.allbest.ru/

6

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА

Кафедра экологического и земельного права

КУРСОВАЯ РАБОТА

по теме

Оценка земли и плата за землю

Выполнила:

студентка 409 группы

Елизарова Светлана

Москва 2013 годСодержание

Введение

1. Оценка земли

1.1 Понятие оценки земли

1.2 Принципы оценки земли

1.3 Факторы, влияющие на оценку земли

1.4 Цели проведения оценки

1.5 Информация, необходимая для проведения работ по оценке

2. Плата за землю

2.1 Основы правового регулирования

2.2 Земельный налог

2.3 Арендная плата

Заключение

Библиография

Введение

Наша страна, занимая первое место в мире по площади занимаемой территории, обладает несметными природными богатствами. И на первом месте среди них, на мой взгляд, отнюдь не газ, не нефть и не никель, а земля - ресурс нам привычный и в то же время совершенно особый. Как абсолютно верно отметили Бочкаева О.Ф., Мелконян М.Г., Малышев Е.А., Гонин В.Н. и Петрова Е.В., уникальность земли - в фиксированности ее предложения. Одновременно она является ресурсом, прямо или косвенно необходимым при производстве любых благ. Она не подвержена износу, непотребляема и никогда не упадет в цене в связи с ограниченностью «запасов» земли в целом. Все это делает земельные участки ценными объектами делового объекта, и именно поэтому повышается спрос на услуги по оценке земли.

Профессиональная оценка земельных участков способствует эффективному решению многих проблем как в частной сфере (осуществление строительных проектов, предоставление участков в залог, раздел имущества в бракоразводных процессах и т.д.), так и в публичной (учет данных о стоимости земли в земельном кадастре, определение размера платы за землю). И, напротив, отсутствие системы качественной оценки земельных участков приводит к нерациональному их использованию и, как следствие, недополучению возможного дохода как в отдельно взятом хозяйстве, так и в экономике в целом. Как совершенно верно отметил В.И. Петров, «свободный земельный рынок может активно развиваться только при создании правовых, экономических и социальных условий для рыночного оборота земли, а также методических основ для проведения кадастровой и рыночной оценки земельных участков».

Именно поэтому в данной работе была поставлена следующая цель: исследовать действующие в России механизмы оценки земли и платы за землю, их правовое регулирование и оценить эффективность существующей системы.

1. Оценка земли

1.1 Понятие оценки земли

Как справедливо отмечает В.И. Петров, объектом имущественных, гражданских отношений является конкретный земельный участок, а не земля в целом как природный ресурс. Именно поэтому, прежде чем начать изучение оценки земельных участков, нужно определить понятие самого земельного участка.

Согласно пункту «в» ч.1 ст.72 Конституции Российской Федерации (далее - Конституция РФ), вопросы владения, пользования и распоряжения землей в Российской Федерации находятся в совместном ведении РФ и субъектов РФ. В соответствии со статьей 11.1. Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс РФ), земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Согласно статье 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») в государственный кадастр недвижимости также вносятся следующие данные о земельном участке: кадастровый номер участка, площадь участка, описание местоположения участка (субъект Российской Федерации, муниципальное образование, населенный пункт и т.п.), сведения о вещных правах на участок, сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на участок, сведения о кадастровой стоимости участка, сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, категория земель, к которой отнесен земельный участок и разрешенное использование. Таким образом, каждый участок подлежит описанию и индивидуализации в государственном кадастре недвижимости. Земельным кодексом РФ также установлено, что объектами купли-продажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Рассмотрим теперь определение оценки земли с разных точек зрения.

Что касается юридического определения, то в абзаце 1 статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ») оценочная деятельность характеризуется как профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Хотя в законе понятие «иной» стоимости не уточняется, ее пример можно найти в пункте 5 федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» (утверждены Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.07.2007 N 255; далее - ФСО №2), где называются также инвестиционная и ликвидационная стоимость.

В указанных документах закреплены понятия различных видов стоимости, а именно:

· рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства;

· кадастровая стоимость - стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

· инвестиционная стоимость - стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки;

· ликвидационная стоимость - расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой может быть отчужден данный объект оценки за конкретный срок.

Что касается экономического аспекта, то в этом плане оценку земельного участка можно охарактеризовать как оценку имущественных прав на него или же как деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.

Рыночная, как и кадастровая, оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного. Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных при различных подходах; при этом целесообразно отдавать предпочтение оценкам, базирующимся на более полной и достоверной информации, а также учитывать релевантность различных методов в каждом отдельно взятом случае.

Рассмотрим указанные подходы подробнее.

Затратный подход подразумевает определение стоимости объекта на основе расчета его восстановительной стоимости и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на момент оценки. Восстановительная стоимость - стоимость воспроизведения точной копии объекта недвижимости. земля оценка арендная плата

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основании его потенциальной способности приносить доход. В основе данного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования и принцип замещения; таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов, части дохода от объекта или других выгод. Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться.

Рыночный, или сравнительный, подход предполагает, что цена объекта определяется тем, за какую цену он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. То есть, в данном случае сравниваются цены на аналогичные объекты, представленные на рынке. В сравнительном подходе используются принципы спроса и предложения, баланса, замещения, изменения. Таким образом, данный подход удобен, если мы располагаем достаточным объемом достоверной информации о стоимости аналогичных участков, но вряд ли применим в ситуациях оценки редких, единичных объектов.

Обычно стоимость земельных участков характеризуется положительной величиной, однако на практике она может иметь и отрицательное значение. Так, профессор О.Е. Медведева, ссылаясь на Европейские стандарты, приводит следующие ситуации, в которых возникает отрицательная стоимость земли:

· земельные участки обременены обязательствами по восстановлению нормального состояния окружающей среды, превышающие по затратам стоимость имущества после выполнения данных работ;

· арендная плата, подлежащая выплате, превышает рыночную стоимость аренды;

· владелец обязан осуществить затраты на мелиорацию (улучшение качества земли) или выполнение иных установленных законом требований в размерах, превышающих стоимость имущества, свободного от таких обязательств.

По мнению А.Ю. Буянова, ярким примером отрицательной стоимости земли в России можно считать наличие неиспользуемых долгие годы земель сельскохозяйственного назначения в нечерноземной зоне России. Однако причиной тому он считает другой фактор, а именно - отсутствие объективных предпосылок для образования дифференциальной ренты.

Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Согласно абзацу 1 статьи 9 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком (или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор), а также определение суда, арбитражного суда, третейского суда, или решение уполномоченного органа. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме и должен содержать сведения как об объекте оценки, так и об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку.

Результаты проведенной работы фиксируются в отчете об оценке, причем законом устанавливается презумпция достоверности итоговой установленной стоимости объекта оценки. Данная стоимость также является «рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки». Нельзя не отметить роль данных положений закона для стабильности оборота.

Кадастровая оценка земли, в отличие от рыночной, является массовой оценкой, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (кластерам). Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки -- создание базы для налогообложения.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945, Государственному комитету по земельной политике РФ поручено провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности. Теми же Правилами предусмотрено, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на всей территории РФ. Обязанность разработки и утверждения Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технических документов, необходимых для проведения государственной кадастровой оценки земель, возложена на Министерство экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

В тех случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, вместо нее применяется нормативная цена земли. Об этом говорит Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ в абзаце 1 пункта 13 статьи 3 данного закона. Понятие нормативной цены земли определяет Закон Российской Федерации от 11 октября 1991 г №1738-1 «О плате за землю» в статье 25. Этот показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости, был учрежден для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, при установлении долевой собственности на землю, при передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита. Порядок определения нормативной цены установлен Постановлением Правительства «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 г №319.

Итак, мы видим, что понятие оценки земли чрезвычайно многогранно, и, прежде чем проводить работы по определению стоимости земельного участка, необходимо четко обозначить цели, которые при этом преследуются, чтобы определить вид оценки, и, уже на его основании, выбрать соответствующие методы определения стоимости участка.

1.2 Принципы оценки земли

В.И. Петров условно разделил экономические принципы оценки земельных участков на три группы.

Первая группа - принципы, основанные на представлениях потенциальных собственников земли. Это принципы полезности, замещения и ожидания.

Вторая группа - принципы, обусловленные процессом эксплуатации земли. Это принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения.

Третья группа - принципы, обусловленные действием рыночной среды. Это принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, внешней среды.

Ключевым принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его стоимость. Однако полезность -- понятие относительное и должно рассматриваться применительно к конкретным условиям. Основными признаками, по которым определяется полезность конкретного земельного участка, могут быть объем и характер правомочий собственника земельного участка, формы и величина выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования участка и иные характеристики условий землепользования или местоположения (например, престижность района или плодородие почв).

Принцип замещения означает зависимость стоимости участка от наличия аналогичных участков на рынке. Данный принцип наиболее полно реализуется на территориях, где преобладает массовая однотипная застройка (городская, дачная застройка) и участки земли также однородны, благодаря чему покупателю удобно выбрать наиболее дешевый объект среди множества схожих. На основании данного принципа компании, предоставляющие услуги по оценке недвижимости, делают вывод, что денежная оценка земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на покупку аналогичной недвижимости, что, на мой взгляд, не совсем правильно, поскольку может искажать действительную стоимость недвижимости, занижать ее реальную стоимость. По этой причине необходимо каждый раз учитывать индивидуальные особенности участка для максимально точного расчета его цены.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход от использования земельного участка получит в будущем собственник. Так как земельный участок обычно находится в эксплуатации достаточно длительное время, при реализации указанного принципа необходимо учитывать перспективы развития территории, генеральные планы поселений, экологические прогнозы и т.д. Необходимо также учитывать срок и вероятность получения дохода за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.

Принцип остаточной продуктивности необходимо раскрывать на основании положений классической экономической теории. В соответствии с данными положениями, земля является одним из четырех факторов производства, наряду с трудом, капиталом и управлением (предпринимательскими способностями). Но так как земля неподвижна, то собственник сначала должен привлечь к ней остальные ресурсы. Поэтому, чтобы определить остаточную стоимость земли, нам необходимо из итогового полученного дохода вычесть затраты на привлечение прочих ресурсов к земельному участку. Но так как стоимость различных ресурсов может значительно колебаться, то и стоимость земли, соответственно, тоже будет подвержена значительным изменениям. С учетом этого принципа рыночная стоимость участка рассчитывается как разница между его общей рыночной стоимостью со всеми улучшениями и стоимостью всех затрат по улучшению данного участка.

Принцип предельной производительности гласит, что добавление факторов производства или улучшений эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат. К сожалению, на практике данный принцип не всегда учитывается, что нередко приводит к истощению земель, уменьшению их плодородия.

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность земельного участка, скомпонованы таким образом, чтобы обеспечить максимальную доходность участка.

Принципы предельной производительности и сбалансированности наиболее важны при расчете наиболее эффективного варианта использования участка, однако при этом нельзя следовать принципу «после нас - хоть потоп» и игнорировать требования законодательства по охране земель.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них означает, что физические части одного объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы добиться максимальной стоимости объекта в целом. Что касается земельных участков, то здесь возможно деление по трем критериям: пространственному (на отдельные части, полосы участка), по виду имущественных прав (аренда, ипотека и т.д.) и по времени владения или пользования (бессрочное или срочное).

Принцип спроса и предложения отражает зависимость между растущей потребностью общества в новых территориях и ограниченностью предложения земли. При этом необходимо учитывать возможность прироста площади земель определенной категории за счет уменьшения пощади земель других категорий; например, рост предложения земель под застройку за счет сокращения территории лесного фонда и земель запаса. Думается, что в такой ситуации необходимо в первую очередь руководствоваться соображениями общественной пользы, в том числе, нуждами будущих поколений, а не возможностями получения сиюминутной выгоды. Необходимо также отметить, что в силу ограниченности земельных ресурсов цена на рынке земельных участков в значительно большей степени зависит от спроса и покупательной способности населения, нежели от предложения.

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются в результате постоянного соперничества хозяйствующих субъектов, стремящихся к достижению максимальной выгоды. Высокие прибыли привлекают новых игроков на земельный рынок, что способствует не только росту инвестиций, но и обострению конкуренции, что может повлечь за собой неоправданный рост цен на землю, что, в свою очередь, может стать причиной монополизации на рынке земли, что в итоге подрывает механизмы конкуренции.

Принцип соответствия означает, что земельный участок приносит максимальную выгоду тогда, когда характер его землепользования максимально схож с аналогичными окружающими участками (например, необходимо учитывать совместимость использования граничащих земельных участков сельскохозяйственного назначения или однородность застройки земель поселений).

Принцип изменения внешней среды означает необходимость учета изменения экономических, социальных, юридических условий, а также внешнего окружения участка. При этом можно выделить несколько уровней внешнего воздействия: макроэкономический, региональный и местный.

Все три группы принципов объединяет принцип наиболее эффективного использования, который означает, что из всего множества возможных вариантов использования земельного участка должен быть выбран тот, который принесет максимальную прибыль, и именно на основе данного варианта рассчитывается стоимость участка. Таким образом, проанализировав использование участка, можно определить оптимальный метод его оценки.

1.3 Факторы, влияющие на оценку земли

На стоимость земельных участков оказывает влияние множество факторов, начиная природными и заканчивая правовыми. В частности, можно выделить следующие факторы:

· площадь;

· административное деление земель;

· распределение земель по функциональному признаку;

· характеристики имеющихся на участке улучшений;

· характеристики окружающей инфраструктуры (инженерно-техническое обеспечение, транспортная доступность);

· возможность многоцелевого использования земельных участков и их частей;

· тенденция к удорожанию (обусловленная тем, что земля, ограниченная в пространстве, не подвержена физическому и функциональному износам).

В.И. Петров к факторам, влияющим на стоимость земельного участка, относит улучшения - все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования. При этом он делит улучшения на внешние и внутренние. К внешним относятся устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. К внутренним - здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

Существенное влияние на стоимость земли оказывают механизмы государственного регулирования. В частности, зонирование, градостроительные ограничения и другие регуляторы ограничивают предложение для конкретных вариантов землепользования, что приводит к росту цен на землю в целом, но снижает цену на конкретные участки, имеющие ограничения в использовании. Необходимо учитывать, что, согласно абзацу 3 статьи 1 Федерального закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 г «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ «О государственной регистрации…»), ограничением (обременением) является наличие установленных законом или иными актами уполномоченных органов условий, запретов, стесняющих правообладателя при осуществлении вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Так, на цену участка влияют сервитуты, установленные на него, и хотя они не являются объектом гражданских прав (из-за чего их самостоятельная оценка не проводится), на практике все чаще встречаются заказы на установление соразмерной платы за сервитут.

При прочих равных условиях на стоимость объекта влияет его месторасположение. Весьма важным считается фактор, метко именуемый в литературе «проходное место», однако его точное определение достаточно сложно. То, что для одной сферы деятельности чрезвычайно важно, для другой может совершенно не иметь значения.

Того же мнения придерживаются и практикующие оценщики, обращая также внимание и на подведенные коммуникации или перспективу их наличия в будущем и отмечая, что в зависимости от выбранного варианта землепользования будут различаться и факторы, которые следует учитывать при оценке. Например, при оценке участка земли под индивидуальное жилищное строительство наличие рядом водоема, леса, коммуникаций увеличивает рыночную стоимость земли в несколько раз. В то же время, если проводится оценка земли складского и промышленного назначения, то здесь имеют значение уже другие факторы.

В частности, в литературе отмечается важность развития транспортной сети и ее значительное влияние на цену земельных участков. Если раньше, до эры автомобилей, сохранялась значительная разница в цене между участками в центре городов и на периферии, то теперь, с развитием дорожной сети и транспортной системы, увеличился спрос на участки, расположенные на периферии, что привело к фактическому росту предложения городских земель и сокращению разрыва между ценами на участки земли в центре и на периферии.

1.4 Цели проведения оценки

Как справедливо отмечает В.И. Петров в своей монографии, результат оценки существенно зависит от цели оценки. В соответствии с пунктом 3 ФСО №2, целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку. Как уже указывалось выше, в п.5 ФСО №2 перечислены следующие виды стоимости объекта оценки:

· рыночная стоимость;

· инвестиционная стоимость;

· ликвидационная стоимость;

· кадастровая стоимость.

В.И. Петров выделяет четыре основные цели определения стоимости земли. Первая цель - удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли, т.е. определение рыночной стоимости участка. Вторая цель - создание базы для налогообложения, поскольку для государства основными источниками денежных поступлений от недвижимости являются:

1) налог на землю или недвижимость;

2) налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости;

3) регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) плата за предоставление информации из государственного кадастра недвижимости.

Третья цель оценки земельных участков - реальное отражение их стоимости в активах предприятий.

Четвертая цель оценки земли - составление государственного кадастра недвижимости, а также реальное стоимостное отражение в статистике национального богатства страны.

Четвертую функцию в РФ осуществляет специализированный орган исполнительной власти. В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г №314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» была образована Федеральная регистрационная служба, преобразованная Указом Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ставшая правопреемником Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и Федерального агентства геодезии и картографии. В соответствии с пунктом 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (утверждено Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии») данная служба осуществляет функции ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, функции по государственной кадастровой оценке и др.

Роль единой государственной системы оценки земель трудно преувеличить. Ее существование является одной из важнейших предпосылок развития свободного рынка земельных участков, поскольку позволяет определить стоимость земли. Полное отсутствие системы оценки земли вкупе с бесплатным централизованным распределением участков в свое время привело к неэффективному землепользованию и распространению нерациональной модели городского развития.

Как уже говорилось, наряду с кадастровой, массовой оценкой земельных участков, может проводиться и единичная, рыночная, что обусловливается потребностями конкретных собственников.

Чаще всего оценка земельных участков требуется в следующих случаях:

· совершение сделки купли-продажи с единым объектом недвижимости;

· вовлечение земельных участков в сделку, в том числе их приватизация, передача в доверительное управление либо передача в аренду;

· определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;

· разработка и осуществление инвестиционных проектов;

· оценка начальной цены земельного участка для проведения торгов;

· изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, (например, при строительстве зданий, транспортных развязок, мостовых переходов и пр.);

· оценка земли для получения кредита под залог земельного участка;

· внесение земельных участков в уставной капитал предприятия;

· оценка стоимости земли для отчетности по Международным стандартам финансовой отчетности.

Проведение оценки земли является обязательным в случае вовлечения в сделку земельных участков, принадлежащих полностью или частично государственным или муниципальным органам.

Рассмотрим более подробно наиболее распространенные цели оценки земельных участков.

Внесение земельного участка в уставный капитал компании.

По мнению юристов-практиков, в последнее время оценка земельных участков для внесения в уставный капитал общества становится все более популярной, поскольку это позволяет значительно минимизировать налоги на прибыль, возникающие из-за роста стоимости земли. В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 15 Федерального закона №14-ФЗ от 08.02.1998 г «Об обществах с ограниченной ответственностью», «если номинальная стоимость или увеличение номинальной стоимости доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежными средствами, составляет более чем двадцать тысяч рублей, в целях определения стоимости этого имущества должен привлекаться независимый оценщик». Иными словами, если стоимость участка превышает двадцать тысяч рублей, то его должен оценивать независимый эксперт - то есть, практически во всех случаях внесения земельного участка в качестве доли в уставный капитал.

Кредитование под залог земельного участка.

Практически каждый банк, работающий с физическими лицами, предлагает клиентам ипотечный кредит, но при этом необходимо убедиться в платежеспособности клиента и в реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, который предлагается в залог. При этом нужно обратить внимание на назначение земельного участка, наличие обременений и сервитутов (ЛЭП, газо- и нефтепроводы, дороги) и наличие на участке строений. Если земля будет передаваться в залог со зданиями, сооружениями и инженерными коммуникациями, то потребуется оценка и этих объектов.

Одним из документов, запрашиваемых банком у физических лиц для рассмотрения заявления на ипотечный кредит, является отчет об оценке, выполненный независимым оценщиком.

Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В соответствии со статьей 63 Земельного кодекса Российской Федерации, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

· предоставления равноценных земельных участков лицам, у которых изымаются, (в том числе выкупаются) земельные участки, по их желанию;

· возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;

· возмещения в соответствии со статьей 62 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Согласно пункту 4 указанной статьи, если собственнику не предоставлен бесплатно равноценный земельный участок, ему должна быть возмещена рыночная стоимость изымаемого участка, определяемая в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

Раздел имущества.

Подобная задача возникает, когда супруги при разводе не могут договориться по поводу стоимости земельного участка. При этом объектом оценки довольно редко бывает «голый» участок; чаще всего оценке дополнительно подлежат строения, коммуникации и иные благоустройства, находящиеся на участке.

Итак, можно увидеть, что проведение оценки земельных участков необходимо как в публичных, так и в частных целях.

1.5 Информация, необходимая для проведения работ по оценке

Для получения информации, необходимой для проведения эффективной оценки земельного участка, оценщики чаще всего запрашивают следующие документы и сведения:

· правоустанавливающий документ на земельный участок;

· кадастровый план земельного участка;

· площадь земельного участка;

· категория земельного участка в соответствии с целевым назначением;

· разрешенное использование;

· сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;

· сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;

· сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках (при их наличии).

Одним из важнейших факторов при определении рыночной стоимости земли являются данные инженерно-геологических и инженерно-геодезических наблюдений, с помощью которых можно определить особенности грунта и рельефа, которые могут быть использованы при строительных и иных работах на участке, и, следовательно, повлияют на инвестиционную привлекательность участка.

При определении кадастровой стоимости земельного участка значимую роль играет его рыночная стоимость. Так, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ постулирует, что в случаях определения рыночной стоимости участка кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной. Это, во-первых, минимизирует возможные расхождения в оценке стоимости участка, во-вторых, экономит время и средства, позволяя не проводить оценку повторно, в-третьих, снижает риск возможных злоупотреблений при установлении кадастровой стоимости земли. На основании данного положения было принято определение ВАС РФ от 5 апреля 2010 г №ВАС-312/10 по делу № А27-5018/2009-2 по заявлению о признании незаконными действий по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости. Удовлетворяя иск, суды исходили из того, что расчет удельного показателя стоимости земельного участка произведен без учета сведений о рыночной стоимости земельных участков.

Правильное установление кадастровой стоимости земли важно для установления справедливого размера земельного налога и арендной платы за землю. Следовательно, тем более важно получить наиболее точную информацию о тех характеристиках земельного участка, которые могут повлиять на его стоимость.

2. Плата за землю

2.1 Основы правового регулирования

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот и изъятие земельной ренты в пользу государства является важным источником поступления средств в бюджеты различных уровней.

С началом земельной реформы 1990-х годов в Российской Федерации было введено платное пользование земельными фондами вне зависимости от форм собственности и иных прав на земельные участки и ресурсы.

Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ устанавливает принцип платности использования земли, который означает, что любое использование земельных участков должно осуществляться за плату. Формами платы являются земельный налог (до введения налога на недвижимость) и арендная плата. Земельный налог и арендная плата учитываются отдельной строкой в доходах и расходах бюджетов. Основой для исчисления обеих форм платы за землю в соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ является кадастровая стоимость земельных участков.

Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель, может иметь ограничения в использовании - установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя (например, сервитут). Сведения об ограничениях использования и о разрешенном использовании земельных участков содержатся в государственном кадастре недвижимости.

Однако принцип платности, закрепленный в Земельном кодексе РФ, имеет свои исключения. В частности, согласно статье 20 Земельного кодекса РФ, право на постоянное (бессрочное) пользование земельными участками предоставляется государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Необходимо отметить, что гражданам такая привилегия предоставлена быть не может.

Значение данной нормы в том, что она обеспечивает нормальное функционирование органов государственной власти и органов местного самоуправления, одновременно не допуская коррупции и волюнтаризма, которые неизбежно бы возникли в ходе распределения участков между гражданами. Аналогичное значение имеет и норма пункта 2 статьи 21 Земельного кодекса РФ, запрещающая передачу земельных участков в пожизненное наследуемое владение.

Таким образом, адекватная оценка земельных участков крайне важна для установления справедливой платы за использование земель. Ниже будут рассмотрены конкретные формы платы за пользование землей.

2.2 Земельный налог

Земельный налог, как уже указывалось, является одной из форм платы за землю и относится к местным налогам. Налог ежегодно уплачивается собственниками, землевладельцами и землепользователями (кроме арендаторов - они вносят арендную плату).

Согласно статье 391 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении каждого земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. Налоговая база определяется отдельно в отношении долей в праве общей собственности на земельный участок, в отношении которых налогоплательщиками признаются разные лица либо установлены различные налоговые ставки.

Среди иных актов, оказывающих существенное влияние на процесс сбора земельного налога, нужно отметить Бюджетный кодекс РФ, который устанавливает, что 100% доходов от земельного налога поступает в бюджеты поселений. Также нельзя не обратить внимание на государственный кадастр недвижимости, содержащий результаты государственной кадастровой оценки земель и поэтому выступающий в роли источника сведений для исчисления налоговой базы.

Согласно пункту 7 статьи 12 Налогового кодекса РФ, на территориях муниципальных образований, на которых действуют специальные налоговые режимы (например, система налогообложения при выполнении соглашения о разделе продукции, предусмотренная ст.18 и гл.26 Налогового кодекса РФ), земельный налог может уплачиваться в особом порядке.

Субъектами данного налога являются налогоплательщики, налоговые органы, иные госорганы и органы местного самоуправления, иные лица.

Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, а также управляющие компании, если земельный участок входит в состав имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд. Арендаторы земельных участков налог не уплачивают.

Однако при определении субъектов, обязанных уплачивать земельный налог, могут возникать проблемы; например, в отношении собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 67 совместного постановления от 29.04.2010 № 10, № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указывают, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Следовательно, собственники помещений в таком доме будут признаны налогоплательщиками земельного налога лишь с момента проведения государственного кадастрового учета, так как до этого формально не будут являться собственниками участка, занятого домом.

Объектом земельного налога, в соответствии со статьей 389 Налогового кодекса РФ, выступают земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог. В пункте 2 указанной статьи перечислены виды земельных участков, не являющиеся объектом налогообложения:

· земельные участки, изъятые из оборота;

· земельные участки, ограниченные в обороте, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

· земельные участки, ограниченные в обороте, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

· земельные участки из состава земель лесного фонда;

· земельные участки, ограниченные в обороте, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда.

В скором времени в данном списке может появиться дополнение. В апреле в Госдуму поступил законопроект № 255149-6 «О внесении изменений в статью 389 части второй Налогового кодекса РФ», разработанный депутатами фракции «Справедливая Россия», в котором предлагается не признавать объектом налогообложения по земельному налогу земельные участки площадью не более 800 кв.м., которые являются единственными находящимися в собственности у налогоплательщика - физического лица. Таким образом, собственники участков размером до 8 «соток» - то есть, в основном, дачники, - перестанут уплачивать земельный налог.

Данный проект вызвал неоднозначные оценки.

С одной стороны, эксперты одобряют его и считают, что садоводы и огородники вообще должны быть освобождены от подобных сборов: в частности, председатель Московского межрегионального союза садоводов Андрей Туманов говорит, что льготы должны затронуть не только владельцев участков размером до 8 соток, но и вообще всех садоводов. Свою позицию он поясняет следующим образом: «В советское время участки выдавались на самых неблагоустроенных территориях: осушенных торфяниках, бывших свалках и т.п. Люди уже потратили уйму денег и сил, чтобы облагородить эту землю и что-нибудь на ней вырастить. На Западе их за это премировали бы».

Схожая точка зрения и у члена Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Олега Валенчука. По его оценке, в среднем за сезон семья вкладывает в свой участок от 15 до 50 тысяч рублей: «Ежегодно садоводы инвестируют 300 миллиардов рублей в нашу землю. Это колоссальная сумма».

Сами законодатели свою инициативу объясняют тем, что для многих российских садоводов собственный участок - единственная возможность обеспечить себя продуктами и отдохнуть. А так как данная категория граждан не является самой платежеспособной, то и должна быть освобождена от уплаты земельного налога.

С другой стороны, есть опасения, что «амнистия» обернется увеличением налогового бремени для остальных землевладельцев.

Против введения льгот - даже для владельцев небольших участков - могут выступить местные власти, поскольку все доходы от земельного налога идут исключительно в местный бюджет, а нововведения способны сократить их.

Также есть мнение, что законопроект противоречит основному принципу земельного законодательства - платности земли, и в случае одобрения поправок Налоговый кодекс РФ придет в противоречие с Земельным кодексом РФ. На мой взгляд, никакого противоречия здесь не будет, поскольку подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ предусматривает, что исключения из принципа платности использования земли могут быть установлены федеральными законами; следовательно, надлежащим образом принятый законопроект не будет нарушать систему земельного законодательства.

Налоговая база определяется налогоплательщиками-организациями и индивидуальными предпринимателями самостоятельно; для физических лиц (если они не являются индивидуальными предпринимателями) эту работу выполняют налоговые органы. Определение налоговой базы производится на основании сведений государственного кадастра недвижимости.

Налоговые ставки земельного налога устанавливаются нормативными правовыми актами муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

1) 0,3 процента в отношении земельных участков:

· отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения;

· занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

· приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

· ограниченных в обороте, предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

2) 1,5 процента в отношении прочих земельных участков.

Указанные ставки также используются для налогообложения в случае, если нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований не установлена иная величина ставок.

В отношении г. Москвы введено дополнительное правило, разрешающее устанавливать дифференцированные налоговые ставки в зависимости от категорий земель и/или разрешенного использования земельного участка, а также в зависимости от места нахождения участка.

В качестве примера установления налоговых ставок земельного налога можно привести Закон г. Москвы от 24.11.2004 № 74 «О земельном налоге», устанавливающий в зависимости от целевого назначения земель различные ставки в размере от 0,025 до 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

На установление налоговых ставок по земельному налогу не могут повлиять виды деятельности хозяйства: данное правило установлено в письме Минфина России от 11 марта 2013 г. № 03-05-06-02/37.

Налоговые вычеты в размере 10 тысяч рублей предусматриваются пунктом 5 ст.391 Налогового кодекса РФ в отношении групп населения, нуждающихся в дополнительной социальной поддержке государства. В их число входят инвалиды, ветераны боевых действий, лица, принимавшие непосредственное участие в испытаниях ядерного и термоядерного оружия и т.д.

Порядок и сроки уплаты, согласно статье 397 Налогового кодекса РФ, подлежат установлению представительными органами муниципальных образований или законодательными органами городов федерального значения при введении налога на соответствующей территории.

2.3 Арендная плата

В соответствии со статьями 606-607 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (в том числе, земельные участки) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основы правового регулирования аренды земли устанавливаются земельным и гражданским законодательством. Так, пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ говорит о том, что собственники могут предоставлять земельные участки в аренду, за исключением случаев, когда указанные участки изъяты из оборота в силу указания пункта 4 статьи 27 Земельного кодекса РФ. Согласно положениям той же статьи 22 Земельного кодекса РФ, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата, размер которой должен быть определен в договоре аренды и является существенным условием договора. Порядок определения размера и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления урегулирован в пункте 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Исходя из смысла приведенных положений, все изменения и дополнения к такому договору также подлежат государственной регистрации, а значит, вступают в силу и становятся обязательным для сторон только с момента регистрации.

Эти выводы подтвердил ФАС Волго-Вятского округа вПостановлении № А31-7720/2011 от 05.02.2013, указав, что при отсутствии письменного зарегистрированного соглашения, изменяющего условия определения размера арендной платы, у арендатора не возникло обязательства по внесению иного размера арендной платы, чем был предусмотрен договором.

Гарантиями прав арендатора являются преимущественное право покупки при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, а также возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В некоторых случаях аренда земельных участков является обязательной. Так, пункт 3 ст.28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - ФЗ «О приватизации…») обязывает собственников недвижимого имущества, расположенного на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, приобрести в собственность либо взять в аренду такие участки. При этом отказ в выкупе или предоставлении в аренду данных земельных участков не допускается. Договор аренды может быть заключен на срок не более сорока девяти лет. Если же на неделимом земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие нескольким собственникам, то в таком случае, в соответствии с пунктом 4 ст.28 ФЗ «О приватизации…», заключается либо договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, либо договор купли-продажи земельного участка с приобретением участка в общую долевую собственность.

Особые условия аренды предусматриваются при различных условиях землепользования. Например, земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и/или который необходим для осуществления концессионной деятельности, в соответствии с статьей 11 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» может быть предоставлен в аренду или субаренду концессионеру без права передачи своих прав по договору аренды или субаренды.

Отличный от других режим землепользования устанавливается и в особой экономической зоне. Так, согласно пункту 2 ст.32 Федерального закона от 22 июня 2005 г №116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации», земельные участки в границах данных зон могут предоставляться во временное владение и пользование только на основании договора аренды, причем статья 35 указанного закона запрещает арендатору сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам, предоставлять земельный участок в безвозмездное срочное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Более детально порядок предоставления земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, в аренду регулируется Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ» (далее - Постановление Правительства №582).

...