Оценка земли: принципы, методы и цели

В пункте 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, утвержденных вышеуказанным Постановлением Правительства №582, установлено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов (конкурсов, аукционов);

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Абзац 2 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства №582, закрепляет принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования. Здесь прослеживается аналогия с принципом полезности, применяемым в сфере оценки земельных участков.

Абзац 4 п.3 ст.65 Земельного кодекса РФ регулирует особые ситуации установления дополнительных обязанностей арендатора. В случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства (за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства) не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством. Нельзя не отметить значение данной нормы для обеспечения стабильности использования земель по целевому назначению в целом и для развития жилищного строительства в частности.

По остаточному принципу предоставление земель в аренду регулируется ГК РФ.

Что касается отношений между частными лицами, то они подлежат регулированию нормами гражданского законодательства об аренде и во многом зависят от усмотрения сторон.

Аренда земельных участков является наиболее частым титулом землепользования, находящимся в центре судебной практики. В частности, в литературе отмечается, что судебная практика изобилует делами о неуплате арендной платы за земельные участки. При этом суды в большинстве случаев удовлетворяют иски, признавая неисполнение ответчиками обязанностей по внесению платежей.

Однако встречаются случаи, когда суд встает на сторону арендатора. В частности, ФАС Дальневосточного округа вПостановлении № Ф03-3587/2012 от 22.08.2012подтвердил, что при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.), а неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. ФАС также отметил, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Заключение

Возрастающий объем оборота объектов недвижимости требует знания их рынка обеими сторонами сделки - продавцами и покупателями. Мало кто покупает и продает объекты без участия профессионалов - оценщиков. Те, кто уверенно сохраняет свои позиции на рынке, хорошо представляют очевидную истину: без хорошей подготовки, без обновления приобретенных знаний работать на рынке недвижимости невозможно.

В данной работе были исследованы вопросы оценки земли и платы за землю, в результате чего были сделаны следующие выводы.

Во-первых, оценочная деятельность является неотъемлемым атрибутом рыночной экономики, поскольку ее результатом является определение стоимости земельных участков, а значит, базиса для всего бизнес-планирования. Следовательно, чем более развита и совершенна система оценивания недвижимости, тем эффективнее используются земельные ресурсы и тем более развит оборот.

Во-вторых, специфика экономической оценки земельного участка обусловлена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса. Поэтому при установлении стоимости земельных участков необходимо максимально полно учитывать всю имеющуюся информацию о них и прогнозировать развитие оцениваемых территорий в будущем.

В-третьих, необходимо отметить особенную роль государства в формировании механизмов определения стоимости земли и платы за землю. В силу своего доминирующего положения государство обязано обеспечивать развитие земельной политики в том направлении, которое должно быть направлено на рациональное использование и охрану земли, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, особенно в городах, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Необходимо особо подчеркнуть, что земля выступает в качестве общественного блага, поскольку она служит местом обитания и условием жизни людей, выполняя важнейшую экологическую функцию. Поэтому весь земельный фонд страны не может являться объектом коммерческого использования, и задачей не только государства, но и бизнеса является обеспечение развития эффективного и в то же время экологически безопасного землепользования.

Библиография

2 Бочкаева О.Ф., Мелконян М.Г., Малышев Е.А., Гонин В.Н, Петрова Е.В. Практическая оценка рыночной стоимости земельного участка, предназначенного для участия в инвестиционном проекте: учебно-методич. пособие. - Чита: ЧитГУ, 2011 г

3 Буянов А.Ю. Оценка земли: учеб. пособие. - М.: Изд-во МИИГАиК, 2012 г.

4 Земельное право: учебное пособие. Авторы: изд-во ЮНИТИ-ДАНА; Закон и право, 2010 г

5 Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный комментарий + постатейное приложение материалов) / С.А. Боголюбов, О.А. Золотова. - Москва: Проспект, 2012 г

6 Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу РФ (постатейный) / Болтанова Е.С., Женетль С.З. М.: ИНФРА_М, 2010

7 Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров; под ред. М.А. Федотовой. - 4-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2012 г.

Размещено на Allbest.ru