Недвижимость как объект гражданских правоотношений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Глава 1. Понятие и признаки недвижимости как объекта гражданских правоотношений

недвижимость гражданское правоотношение

1.1 Понятие недвижимости как объекта гражданских правоотношений

В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 130) впервые в российской истории постсоветского периода закреплено понятие недвижимости, которое, безусловно, стало толчком к расширению современных исследований в области гражданского права. Определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, получилось достаточно развернутое и объемное по содержанию и было воспринято неоднозначно в юридической литературе и породило научные споры. Прежде всего, следует отметить, что представители других отраслей науки (философии, экономики, уголовного права) предлагают свои варианты определения недвижимости с учетом своей профессиональной специфики.

Так, И.Т. Балабанов предлагает рассматривать недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой, и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями. Представляется, что в основе данного определения лежит формулировка Гражданского кодекса РФ. Разница заключается лишь в том, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации ГК РФ.

Тем не менее И.Т. Балабанов все-таки называет те же самые объекты, что и в ГК РФ, не добавляя каких-либо других признаков, свидетельствующих об особых свойствах недвижимости как финансовой категории. Единственный термин - «финансовые активы» не вносит особого смысла в указанное определение. На наш взгляд, И.Т. Балабанов допускает и некоторое противоречие. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей называется и земельный участок.

В таком случае нуждается в уточнении смысл категории «территория». Возникает ощущение, что это некая абстрактная категория, не имеющая конкретных признаков. Хотя, если учитывать общепризнанное значение, то территория и есть прежде всего земельный участок. Именно такое значение дается в словаре С.И. Ожегова: «Территория - это земельное пространство с определенными границами». Таким образом, земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что невозможно.

Также остается неясным правовой статус других составных частей недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений и т.д.). Указание на воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания совершенно не укладывается в определение И.Т. Балабанова, т.к. их нельзя отнести ни к территории с природными ресурсами, ни к зданиям и сооружениям. По нашему мнению, подобный путь определения недвижимости не является плодотворным и еще более усложняет его.

В.А. Горемыкин определяет недвижимость как товар, причем само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость. Представляется, что, указывая эти признаки, В.А. Горемыкин не отражает специфику именно недвижимого имущества. Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае не понятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает С.Б. Иващенко, который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку в ГК РФ, по его мнению, это определение сформулировано недостаточно четко. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество.

Нарекания вызвал такой признак недвижимого имущества, как невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, т.к. якобы в законе не указаны критерии «несоразмерности». С.Б. Иващенко предлагает уточнить этот критерий, указав на количественные и качественные параметры недвижимости. Он считает, что имеют место два взаимосвязанных критерия, которые позволяют четко отграничить недвижимое имущество от движимого. Это отсутствие возможности переместить имущество в пространстве (первый) без изменения основных количественных и качественных характеристик. Под последними в данном случае следует понимать как собственные характеристики имущества, так и характеристики того имущества, неразрывная связь с которым составляет его целевое назначение. Под перемещением в пространстве следует понимать изменение географических координат имущества, изменение его местоположения относительно стационарных географических ориентиров.

Данный подход к определению недвижимости, на наш взгляд, вызывает серьезные возражения, поскольку идея выработки автономного, самостоятельного понятия недвижимости в науке уголовного права, которое носит межотраслевой характер, является алогичной. Более того, по своей юридической природе недвижимость является гражданско-правовой категорией. В отличие от уголовного, гражданское законодательство подробно регламентирует понятие недвижимого имущества и в зависимости от того, к какой категории принадлежит то или иное имущество, определяет особенности его правового режима и оборотоспособности.

При этом детальная разработка цивилистического понятия недвижимости не мешает его использованию в других отраслях российской система права, в том числе и в уголовном праве. Подобная взаимосвязь гражданского и уголовного права проявляется довольно часто. Так, например, было с определениями необходимой обороны и крайней необходимости, которые регламентированы в ст. ст. 37, 39 УК РФ, используемых в гражданском праве при решении вопросов возмещения вреда. Нет никакой необходимости дублировать подобные нормы.

Сомнительным является также и предложение С.Б. Иващенко о выработке новых критериев для отграничения недвижимого имущества от движимого. Он считает, что «неразрывная связь с землей» и «невозможность перемещения имущества без несоразмерного ущерба его назначению» являются недостаточно точными признаками, взамен которых сформулировал два других признака: отсутствие возможности переместить имущество в пространстве (первый) без изменения основных количественных и качественных характеристик (второй), при этом предлагая достаточно подробную детализацию данных характеристик, вплоть до установления изменения географических координат имущества, которые должны быть непременно закреплены в законе.

Представляется, что в таком случае любые изменения местоположения имущества будут считаться изменениями статуса этого имущества с недвижимого на движимое. Но современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место любой объект, за исключением, пожалуй, только земельных участков. Соответственно, жилой дом (бревенчатый), перенесенный на новое место, будет обладать теми же признаками, что и на прежнем месте. Естественно, что такое имущество остается недвижимостью. Не говоря уже о том, какое количество специалистов потребуется для установления всех названных параметров. Тем более невозможно придать им всем легитимность и отразить в законе.

Приведем пример из судебной практики.

Администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области, место нахождения: 188309, Ленинградская область, г. Гатчина, ул. К. Маркса, д. 44, ОГРН 1054701273351 (далее - Администрация района), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Арис-Северо-Запад», место нахождения: 188309, Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Чехова, д. 25а, ОГРН 1027809204048 (далее - ООО «Арис-Северо-Запад»), о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на открытую автостоянку - двухэтажное нежилое строение (караульное) с производственными сооружениями общей площадью 22,3 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, Ленинградское шоссе, д. 7 (условный номер 47-27-2/2000-57).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление Росреестра по ЛО), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, администрация муниципального образования «Город Гатчина» Ленинградской области (далее - Администрация города).

Суд первой инстанции решением от 27.12.2012 (судья Савина Е.В.) отказал в иске, применив по заявлению ответчика срок исковой давности.

Апелляционный суд постановлением от 29.03.2013 отменил решение от 27.12.2012 и удовлетворил иск.

В кассационной жалобе ООО «Арис-Северо-Запад», ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 29.03.2013 и оставить в силе решение от 27.12.2012.

Податель жалобы указывает на следующее: апелляционный суд сделал неправильные выводы о том, что истец не пропустил срок исковой давности и что спорный объект по своим техническим характеристикам не является объектом недвижимости; Администрации города стало известно в 2002 году о том, что право собственности ответчика на спорный объект зарегистрировано как на объект недвижимости; переход полномочий по распоряжению земельными участками в городе Гатчине от Администрации города к Администрации района не может влиять на срок исковой давности по оспариванию зарегистрированного права.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация района просит оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая его законным и обоснованным. Кроме того, от Администрации района поступило ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие ее представителя.

В судебном заседании представитель Администрации города просил оставить постановление апелляционного суда без изменения, считая доводы жалобы необоснованными.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации города Гатчины от 06.12.1996 № 946 обществу с ограниченной ответственностью «Норма» (далее - ООО «Норма») отведен земельный участок площадью 1,0 га по Киевскому шоссе на въезде в г. Гатчину для организации открытой автомобильной стоянки, ремонта автомобилей и АЗС сроком на пять лет.

Инспекция Государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации по Ленинградской области выдала ООО «Норма» разрешение от 01.08.1997 № 5 на выполнение строительно-монтажных работ по устройству открытой автостоянки с АЗС.

ООО «Норма» (заказчик), ООО «Арис-Северо-Запад» (инвестор) и закрытое акционерное общество «Дорожно-строительная фирма «Гатчинадорстрой» (подрядчик) заключили договор от 01.01.1998 № 1 подряда на строительство автостоянки. Согласно пункту 1.3 договора право собственности на результаты работ, выполненных подрядчиком по поручению заказчика, будет принадлежать инвестору.

Актом от 21.10.1998, утвержденным постановлением главы муниципального образования «Город Гатчина» от 18.11.1999 № 835, принят и введен в эксплуатацию законченный строительством объект - автостоянка на въезде в г. Гатчину между Киевским и Пушкинским шоссе.

На основании постановления главы муниципального образования «Город Гатчина» от 12.04.1999 № 237 Администрация города и ООО «Арис-Северо-Запад» заключили договор от 13.04.1999 № 1401 аренды земельного участка площадью 6824 кв. м для размещения открытой платной автостоянки сроком на пять лет.

По акту приемки-передачи от 28.12.1999 заказчик передал инвестору законченную строительством автостоянку, в состав которой вошли: нежилое строение (караульное), асфальтобетонное покрытие площадью 5580 кв. м, хозяйственно-противопожарная водопроводная сеть, сеть освещения, металлический забор ограждения, блочно-модульные очистные сооружения.

На основании акта от 21.10.1998 приемки и ввода в эксплуатацию, постановления главы муниципального образования «Город Гатчина» от 18.11.1999 № 835, договора подряда от 01.01.1998 № 1 и акта приемки-передачи от 28.12.1999 зарегистрировано 24.05.2000 право собственности ООО «Арис-Северо-Запад» на открытую автостоянку - двухэтажное нежилое строение (караульное) с производственными сооружениями площадью 22,3 кв. м по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, Ленинградское шоссе, д. 7 (свидетельство от 24.05.2000 серии ЛО 005 № 026692).

ООО «Арис-Северо-Запад» в период с 2002 по 2005 годы обращалось в Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Гатчина» с заявлением о выкупе земельного участка площадью 6824 кв. м, ссылаясь на то, что на этом участке находится принадлежащий ему объект недвижимости.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.04.2006 по делу № А56-32507/2005 ООО «Арис-Северо-Запад» отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным бездействия названного Комитета, выразившегося в ненаправлении заявителю проекта договора купли-продажи указанного участка. При рассмотрении данного дела суд установил, что названное общество не имеет права на приватизацию испрашиваемого земельного участка ввиду отсутствия доказательств возведения автостоянки как объекта недвижимости на отведенном для этой цели земельном участке.

Регистрирующий орган по заявлению ООО «Арис-Северо-Запад» 13.04.2010 внес изменения в описание объекта, определенного как открытая автостоянка с производственными сооружениями общей площадью покрытия 5580 кв. м, в соответствии с новыми документами кадастрового учета.

Администрация района, к которой перешли полномочия по распоряжению земельными участками в городе Гатчине, обратилась в 2010 году Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий регистрирующего органа по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о регистрации права собственности ООО «Арис-Северо-Запад» на объект недвижимого имущества, именуемый открытой автостоянкой с производственными сооружениями общей площадью покрытия 5580 кв. м. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2010 по делу № А56-38793/2010 заявление Администрации района удовлетворено.

Администрация района, ссылаясь на то, что при рассмотрении дела № А56-38793/2010 из документов, представленных Управлением Росреестра по ЛО, ей стало известно, что объект, именуемый открытой автостоянкой и представляющий собой двухэтажное нежило строение (караульное) площадью 23,3 кв. м, не отвечает признакам объекта недвижимости, не является капитальным строением, построено без разрешительной документации на земельном участке, не предназначавшемся для строительства такого объекта, и не введено в эксплуатацию в установленном порядке, обратилась с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, посчитав, что поскольку право собственности ООО «Арис-Северо-Запад» на спорный объект зарегистрировано в 2000 году, то Администрация района пропустила срок исковой давности, о применении которого заявил ответчик.

Апелляционный суд отменил решение от 27.12.2012 и удовлетворил иск, сделав выводы о том, что Администрация района не пропустила срок исковой давности и что спорный объект не относится к объектам недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.

Кассационная инстанция считает эти выводы правильными.

Как видно из представленных в материалы настоящего дела документов, земельный участок, на котором построен спорный объект, был предоставлен для организации автомобильной стоянки ООО «Норма»; ответчику земельный участок для строительства спорного объекта не предоставлялся, разрешение на строительство данного этого объекта не выдавалось; в установленном порядке этот объект в эксплуатацию не вводился; спорный объект (открытая автостоянка в виде караульного помещения площадью 22,3 кв. м) с металлическими стенами и перекрытиями, не имеющий фундамента, по своим физическим (техническим) характеристикам не обладает признаками недвижимого имущества, приведенными в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск о признании права отсутствующим может быть предъявлен в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое, ипотека или обременение прекратились).

В пункте 57 того же Постановления указано, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП; при этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

С учетом приведенных разъяснений апелляционный суд правильно признал неверным вывод суда первой инстанции о том, что срок исковой давности следует исчислять с даты государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект.

Между Администрацией района и ООО «Арис-Северо-Запад» нет спора о праве на открытую автостоянку. Поскольку Администрация района осуществляет распоряжение земельным участком, на котором расположен спорный объект, то ее права нарушаются не существованием этого объекта, а фактом записи в ЕГРП сведений о нем как об объекте недвижимости. Следовательно, Администрация района вправе предъявить иск о признании отсутствующим зарегистрированного права на спорный объект, не являющийся объектом недвижимости. На такое требование собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность в силу статьи 208 ГК РФ не распространяется.

Кроме того, ответчик не представил доказательств того, что Администрации района было известно о наличии записи в ЕГРП о праве собственности на спорный объект и об обстоятельствах, на которых основано требование об оспаривании зарегистрированного права, ранее, чем за три года до обращения с настоящим иском.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2013 по делу № А56-56244/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Арис-Северо-Запад» - без удовлетворения.

Справедливости ради следует отметить, что большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателя и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения. В то же время некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости не вполне совершенно с современной точки зрения и нуждается в изменении, что, на наш взгляд, заслуживает внимания ввиду наличия ряда противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1) недвижимая вещь; 2) недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но все эти понятия в теории гражданского права несут различную смысловую нагрузку, и, думается, было бы не совсем правильно их отождествлять.

Как было указано выше, сам термин «недвижимое имущество» в русском законодательстве появился довольно поздно и заменил прежние разнообразные выражения, например «вотчина», «имение» и др. После этого в русской цивилистике возникло смешение терминов «имущество» и «вещь». Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово «имущество» вместо «вещь», а вместо имущества говорит о собственности или об имении».

Проблема, отмеченная видным русским правоведом в 1907 г., существует до сих пор. В юридической литературе недвижимость называют и вещью, и имуществом. Но эти понятия несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Использование в определении категории «недвижимая вещь» является вполне закономерным, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п. Гумаров полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает с ее юридическим, более широким, пониманием. В отличие от распространенного в быту понятия вещей, законодательство относит к последним, например, представителей животного мира, искусственные космические объекты, земельные участки». В то же время И. Гумаров отмечает, что действующий Гражданский кодекс понятия вещи не дает и приводит определение, предлагаемое Юридической энциклопедией, где под вещью понимается «предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом».

Далее И. Гумаров приходит к весьма своеобразному выводу. На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, он заключает, что закон помимо вещей как предметов материального мира параллельно допускает существование нематериальных вещей.

С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, т.е. стать «вещью». Да это и не требуется, поскольку в теории гражданского права существует понятие «имущество», под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.

В связи с этим становится понятно употребление законодателем в определении недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому совершенно ясно, почему в ст. 132 ГК РФ «предприятие» обозначено как имущественный комплекс, а не как совокупность вещей. Само упоминание об имуществе дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.

Вместе с тем возникает вопрос о необходимости использования понятия «имущество» в легитимном определении недвижимости. Ведь, как верно отмечает О.М. Козырь, российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами. Характеристика же предприятия как объекта недвижимости (имущественного комплекса) в рамках ст. 130 ГК РФ представляется исключением и вызывает множество вопросов, а потому ориентироваться на этот объект в определении статуса недвижимости является нецелесообразным.

Употребление в ст. 130 ГК РФ третьего термина «недвижимость» также вызывает ряд вопросов. Так, В.А. Лапач отмечал, что «недвижимость» в законодательстве употребляется в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности, и для обозначения комплексов, специально указанных в законе.

На наш взгляд, использование данной категории совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком. Думается, понятие «недвижимость» призвано указывать на связь с зарубежным законодательством, где деление на движимое и недвижимое является основным. Этим же подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности государственной регистрации.

Особого внимания при анализе определения недвижимости требуют критерии отнесения тех или иных объектов к указанной категории вещей. Первый критерий основан на естественной природе происхождения вещей, таких как, например, участок земли. Следует отметить, что данный критерий не вызывает никаких возражений. Другим критерием определения недвижимости является прочная связь вещей с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов в пространстве невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал, что «вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью». Некоторые современные ученые также не согласны с названным критерием. Так, Е.А. Дорожинская считает, что «определение, данное в Гражданском кодексе РФ, весьма уязвимо, поскольку сомнителен установленный для определения недвижимых вещей оценочный критерий - «перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно».

Действительно, деревянный дом можно перенести, разобрав его по бревнам, сложив на новом месте заново, многоэтажные дома тоже двигают, не принося им ущерба. В отношении леса и многолетних насаждений данное определение, на наш взгляд, вообще не применимо. Какой ущерб для леса возникает при его вырубке, т.е. при прекращении связи с землей? Он просто меняет свое назначение.

Можно, конечно, предположить, что данный признак заимствован русской цивилистикой из зарубежного законодательства. Статья 525 Кодекса Наполеона в состав недвижимого имущества включает движимые вещи, прикрепленные к земле собственником. Именно в отношении таких вещей устанавливается признак «не могут быть отделены без повреждения или ухудшения части имения, к которой они прикреплены». В этом случае все понятно, движимая вещь прикрепляется к земле так, что она не может быть отделена без ущерба, причем не для себя, а для имения (недвижимого имущества).

В юридической литературе высказывается множество мнений ученых о том, что такое недвижимое имущество, и обосновывается вывод, что это понятие юридическое, а не фактическое, так как недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. Для возникновения таких прав необходима государственная регистрация. Такая позиция наиболее выражена была Е.А. Сухановым, который пишет: «Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации». Другие же ученые полагают, что бесперспективное использование критерия связи с землей необходимо заменить иными юридическими критериями отнесения имущества к недвижимому.

Оценивая данную концепцию, нельзя не согласиться со С.В. Скворцовым, который отмечает, что: «Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация - явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество». Абсолютно прав и Б.М. Гонгало, когда утверждает, что «нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения».

Здесь следует остановиться на общем, можно сказать, методологическом подходе к определению понятия недвижимого имущества в законе.

Как уже отмечалось, категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Вот почему было бы логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те отношения, которые существуют по поводу этого объекта. Но именно это и предлагается авторами концепции, поскольку «юридическая связь с землей» предполагает не что иное, как анализ с правовой точки зрения отношений, возникших в процессе создания этого объекта. На самом же деле подход к анализу этих отношений должен зависеть от того, относится ли данный объект к недвижимости или нет.

Приведем пример из судебной практики.

ООО «Востокнефтепровод» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным отказа Росреестра от 07 декабря 2010 года № 01/005/2010-111 в государственной регистрации сооружения и обязании зарегистрировать сооружение в качестве объекта недвижимости с правом собственности ООО «Востокнефтепровод».

Решением Арбитражного суда города Москвы от 27 мая 2011 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2011 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07 декабря 2011 года решение Арбитражного суда города Москвы от 27 мая 2011 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 августа 2011 года по делу № А40-6408/11-145-72 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2012 года заявленные требования удовлетворены. Суд, проверив на соответствие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признал незаконным решение Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии от 07 декабря 2010 года № 01/005/2010-111 об отказе ООО «Востокнефтепровод» в государственной регистрации сооружения. Кроме того, суд обязал Росреестр в месячный срок устранить нарушение прав и законных интересов ООО «Востокнефтепровод», путем государственной регистрации права на основании представленных документов за вх. № 01/005/2010-111 от 11 августа 2010 года и дополнения к ним.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2012 года решение Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2012 года было оставлено без изменения.

На принятые судебные акты от Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии (Росреестра) поступила кассационная жалоба, в которой указанное лицо просит принятые судебные акты отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование кассационной жалобы ответчик ссылается на то, что в силу положений действующего законодательства заявленные требования не подлежали удовлетворению.

В соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о принятии кассационной жалобы Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии (Росреестра) к производству, о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте суда: http://kad.arbitr.ru.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу, от заявителя - ООО «Востокнефтепровод» и третьего лица - ОАО «Связьтранснефть» поступили отзывы на кассационную жалобу, которые подлежат приобщению к материалам дела, поскольку поданы с соблюдением положений ст. 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и представитель ответчика - Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии (Росреестра) не возражал против приобщения отзывов к материалам дела.

Представитель ответчика в заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, пояснил, что фактически не согласен с оценкой доказательств судами первой и апелляционной инстанций.

Представители заявителя и третьего лица в заседании суда кассационной инстанции возражали против удовлетворения кассационной жалобы, поддержали доводы, изложенные в отзывах на кассационную жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы и представленных на нее отзывов, изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке ст. ст. 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм процессуального и материального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается и судами первой и апелляционной инстанций установлено следующее.

11 августа 2010 года ООО «Востокнефтепровод» обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права собственности на сооружение «Трубопроводная система «Восточная Сибирь - Тихий океан (ВСТО)» Первый пусковой комплекс. Система связи. Участок 0 км - км 570 и км 2144 - км 2284». «Расширение трубопроводной системы «Восточная Сибирь - Тихий океан (ВСТО). Система связи. Участок № 1 (Усть-Кут - Талаканское месторождение) 570 км - 1105 км. Первый этап». «Расширение трубопроводной системы «Восточная Сибирь - Тихий океан» (ВСТО). Система связи. Участок № 2 (г. Тында - г. Алдан) 2202 км - 2620 км. Первый этап». «Расширение трубопроводной системы «Восточная Сибирь - Тихий океан» (ВСТО). Система связи. Участок № 3 (Талаканское месторождение - г. Алдан) 1105 км - 2202 км. Первый этап» (Антенные сооружения площадок ПКУ).

Письмом от 07 декабря 2010 года № 01/005/2010-111 Росреестр на основании п. 2 ст. 19 и абзацев 2, 8, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказал в государственной регистрации права собственности на указанное сооружение. При этом, отказывая в государственной регистрации, регистрирующий орган исходил из того, что представленный на государственную регистрацию кадастровый паспорт от 15 марта 2010 г., выданный Производственным управлением ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», не позволяет определить указанные в нем Антенные сооружения площадок ПКУ как единую совокупность недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных физическими цепями (кабелями), имеющими протяженность. Представленные на государственную регистрацию и заявленные в качестве правоустанавливающих разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2009 № RU38526307-01, от 29.12.2009 № RU38526304-02, от 29.12.2009 № RU38526303-01, от 29.12.2009 № RU38526101-19,. от 29.12.2009 № RU28507000-20, от 30.12.2009 № RU 38519102-3, А № RU1450400-6, № RU14519000-07, от 30.12.2009 № RU 38519317-4, от 30.12.2009 № RU 3851930Ы0, № RU14504000-7, от 28.12.2009 № 1063847001020-5/2009, от 28.12.2009 № 014, от 29.12.2009 № 38504000-143, от 29.12.2009 № RU 14509000-09/2009, от 29.12.2009 № RU 14501000-15, от 29.12.2009 № 14, № Ru 2820000 «9», от 29.12.2009 № RU 14501000-14, не свидетельствуют о возникновении права собственности ООО «Востокнефтепровод» на заявленное сооружение, так как выданы другому правообладателю, а именно ОАО «Связьтранснефть». Представленные с заявлением о дополнительном приеме документов Акт приемки-передачи законченного строительством объекта от 25.12.2009 № 1/2 и Соглашение от 25.12.2009 содержат сведения об объекте недвижимости, права на который зарегистрированы за другим лицом. При этом, указанный акт составлен сторонами Договора инвестирования от 20.04.2006 г. № 25-01/2006/114-06, который в нарушение п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию не представлен.

Заявитель - ООО «Востокнефтепровод», полагая, что указанный отказ в государственной регистрации права не соответствует положениям действующего законодательства и нарушает его права и законные интересы обратился в Арбитражный суд города Москвы с соответствующим заявлением в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации в предмет доказывания по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) государственных органов входит, во-первых, проверка соответствия оспариваемых отказов закону или иному нормативному правовому акту, во-вторых, установление наличия, либо отсутствия факта нарушения оспариваемыми отказами прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. На это обращается внимание и в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно ч. 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственной регистрации подлежат: права на земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественный комплекс; ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

В соответствии с ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи» сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. Особенности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации 11.02.2005 г. принято Постановление № 68 «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи», в пункте 1 которого указано, что под линейно-кабельными сооружениями связи, права на которые подлежат государственной регистрации в ЕГРП, понимаются сооружения электросвязи и иные объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи.

В соответствии с пунктами 2, 3 названного Положения к линейно-кабельным сооружениям связи, являющимся объектами недвижимости, относятся прочно связанные с землей сооружения связи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Линейно-кабельные сооружения связи, право на которые подлежит государственной регистрации, представляют собой:

1) совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки:

наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;

предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи;

наличие протяженности (длины);

2) объект недвижимости, созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязанный и не образующий единое целое с другими сооружениями связи.

В силу пункта 4 Положения линейно-кабельное сооружение связи, имеющее признаки, указанные в подпункте 1 пункта 3 настоящего Положения, может регистрироваться как одна сложная вещь. Линейно-кабельное сооружение связи, имеющее признаки, указанные в подпункте 2 пункта 3 настоящего Положения, рассматривается как отдельный объект недвижимости.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив и исследовав, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства (в том числе письма Управления Роскомнадзора по Амурской области от 18.08.2011 г. № 02-07/2595, Управления Роскомнадзора по Иркутской области от 11.08.2011 г. № 4346-04/38 и Управления Роскомнадзора по Республике Саха (Якутия) от 26.08.2011 г. № 1305-02-15/14, справку ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» от 25.10.2010 г. № 15/6475, технический паспорт сооружения), исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, пришли к обоснованному выводу о том, что спорное сооружение и все его составные части задействованы в едином технологическом процессе, функционально и технологически взаимосвязаны, и использование составных частей сооружения по отдельности с сохранением общей выполняемой функции невозможно.

В силу изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что в регистрирующий орган был представлен полный пакет документов, отражающий необходимую информацию о регистрируемом объекте в соответствии с положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем отказ в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества является незаконным.

Руководствуясь ст. ст. 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил Решение Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2012 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2012 года по делу № А40-6408/11-145-72 оставить без изменения, кассационную жалобу Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии - без удовлетворения.

Итак, объективными характеристиками недвижимой вещи являются прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению вещи. Степень прочности связи той или иной вещи с землей может быть различной. Статья 130 ГК РФ говорит о прочной связи недвижимых вещей с землей. Однако определение «прочности» закон не дает. Более того, и судебная практика не содержит достаточно определенного подхода к тому, что есть «прочная связь с землей». В лучшем случае суды, игнорируя признаки недвижимости, данные в ст. 130 ГК РФ, пытаются акцентировать внимание на иных, не предусмотренных ст. 130 ГК РФ признаках. Например, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении по одному из дел указал: «По смыслу данной нормы (имеется в виду норма п. 1 ст. 130 ГК РФ) прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект юридически может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен решаться с учетом назначения этого имущества, а также обстоятельств, связанных с его созданием». Данная тенденция не может быть признана правильной. Получается, что вместо толкования и разъяснения положений законодательства, суд пытается сформулировать свои правоположения, тем самым запутывая участников гражданского оборота и усложняя понимание и применение имеющегося нормативного материала. Представляется, что прочная связь с землей, критерий в достаточной мере технический и должен определяться в каждом конкретном случае посредством привлечения соответствующих специалистов инженерного профиля.

Критерий невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению акцентирует внимание на связке: «перемещение - ущерб - назначение». Соответственно этому мы должны будем определить, во-первых, назначение вещи и, во-вторых, будет ли причинен ущерб определенному назначению вещи в случае ее перемещения. Вопрос функционального назначения вещи носит в достаточной степени принципиальный характер. В принципе любая вещь в гражданском обороте многофункциональна. И закон по общему правилу не ставит возможность обладания вещью или ее правовой режим в зависимость от использования вещи по ее функциональному назначению. Имеющиеся исключения, например использование жилого помещения по его функциональному назначению, направлены прежде всего на защиту, с одной стороны, публичных интересов, а с другой стороны, интересов иных лиц, права которых могут быть нарушены нецелевым использованием соседского имущества. Вопрос относительно назначения движимых и недвижимых вещей, затронутый в ст. 130 ГК РФ, направлен прежде всего на выработку неких общих признаков, позволяющих разграничить движимые и недвижимые вещи. Итак, для использования критерия назначения вещи нам необходимо ограничить многофункциональность конкретной вещи и выявить ее основное назначение.

Задача эта архисложная, поскольку предполагает столкновение субъективных потребностей обладателя вещи и ее объективных характеристик, предполагающих конкретное целевое назначение. Скажем, основное назначение автомобиля - выступать средством передвижения в определенном пространстве. Однако не исключено, что, приобретая автомобиль, будущий собственник заинтересован в том, чтобы использовать его в качестве источника для извлечения запасных деталей либо лома металла, а возможно, и в качестве предмета интерьера. В предложенных рамках мы должны будем руководствоваться общим взглядом на функциональное назначение вещи, т.е. чем-то объективным. То же самое имеет место быть и в случае с недвижимой вещью. Полагаю, что именно сочетание этих двух признаков (прочная связь с землей и невозможность перемещения без причинения несоразмерного ущерба ее назначению) определяет вещь как недвижимую.

В связи с вышеизложенным становится ясно, что возникает множество вопросов о правовом понятии недвижимости, но вместе с этим ясно и то, что при наличии таких вопросов мы все-таки можем определить некоторые свойства объектов недвижимости, которыми они наделены. Назовем их.

Полезность, ведь объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребностям его обладателя в жилой или производственной площади. Полезность объекта определяется такими характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение и т.д.

Фундаментальность, так как недвижимость - это вещь, которую невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

Долговечность, в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) объекты недвижимости подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Стационарность, ведь объекты недвижимости прочно связаны с землей, и их перемещение невозможно без нанесения объекту определенного ущерба.

Неповторимость, каждый объект недвижимости обладает определенными свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

Управляемость, все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за платежами.

Тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает.

Приведем пример из судебной практики.

Закрытое акционерное общество «Красноярский деревообрабатывающий комбинат» (г. Красноярск; ОГРН 1022402298687; далее - ЗАО «Красноярский ДОК», общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (г. Красноярск; ОГРН 1042402980290; далее - Управление Росреестра) о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности общества на сооружение - «спортивная площадка», площадью застройки 11 485,6 кв. м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Свердловская, 10Г, сооружение № 23, год ввода в эксплуатацию - 1957 (далее - сооружение); об обязании Управления Росреестра зарегистрировать право собственности общества на указанное сооружение.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 9 января 2013 года заявленные требования удовлетворены.