Недвижимость как объект гражданских правоотношений

При рассмотрении дела в порядке апелляционного производства Третий арбитражный апелляционный суд на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции; определением от 28 марта 2013 года привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное автономное образовательное учреждение дополнительного образования детей города Красноярска «Специализированная детско-юношеская спортивная школа олимпийского резерва «Рассвет» (г. Красноярск; далее - школа), Департамент градостроительства администрации города Красноярска (г. Красноярск; далее - департамент).

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2013 года решение арбитражного суда отменено, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных обществом требований.

Обжалуя постановление суда апелляционной инстанции по мотиву нарушения судом норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и заявляя о его отмене с оставлением в силе решения арбитражного суда первой инстанции, ЗАО «Красноярский ДОК» оспаривает вывод суда о законности отказа Управления Росреестра.

В кассационной жалобе общество не соглашается с выводом суда о принятии решения о правах и обязанностях школы и департамента.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росреестра просит отказать в ее удовлетворении.

Иные лица, участвующие в деле, отзывы не представили.

В судебном заседании представитель общества подтвердила доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений, информация на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»), своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрена в их отсутствие в порядке, предусмотренном главой 35 Кодекса.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв с 23 по 30 июля 2013 года до 11 часов 30 минут, о чем сделано публичное извещение на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа.

Судебное заседание после перерыва проводится в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

После перерыва в судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, участия в судебном заседании не принимали.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество является правопреемником государственного арендного предприятия «Деревообрабатывающий комбинат», которое на основании постановления Комитета по управлению государственным имуществом от 13.10.1992 № 01-28-423 приватизировано в форме создания акционерного общества закрытого типа согласно плану приватизации, утвержденному 30.09.1992.

Приложением № 1 к плану приватизации утвержден акт оценки стоимости зданий и сооружений по состоянию на 01.01.1991, согласно которому в перечень имущества, подлежащего приватизации, включен объект «площадка» (инвентарный номер объекта 169, год ввода в эксплуатацию 1957).

Общество 23.08.2012 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на сооружение, представив план приватизации с приложениями, кадастровый паспорт от 16.08.2012, выписку из адресного реестра, сличительную ведомость от 20.08.2012.

Согласно кадастровому паспорту от 16.08.2012 фактическим назначением сооружения является «сооружение спортивно-оздоровительное».

В соответствии со сличительной ведомостью от 20.08.2012 сооружение по кадастровому паспорту от 16.08.2012 является площадкой, инвентарный номер объекта 169, год ввода в эксплуатацию 1957 по Приложению № 1 к плану приватизации.

Управление Росреестра 05.09.2012 приостановило государственную регистрацию для получения информации о том, вводилось ли в эксплуатацию сооружение как объект недвижимого имущества.

В ответе на запрос Управления Росреестра департамент сообщил об отсутствии информации о выдаче разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию сооружения.

Управление Росреестра 05.10.2012 отказало обществу в государственной регистрации права собственности на сооружение на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) по мотиву отсутствия доказательств, подтверждающих использование площадки для проведения физкультурных мероприятий и (или) спортивных мероприятий, наличия сомнения в возможности отнесения сооружения к разряду спортивных сооружений, отсутствия документов, подтверждающих, что заявленный на регистрацию объект был создан именно как недвижимое имущество в установленном законом порядке, с получением необходимых разрешений, предшествующих строительству, и с соблюдением градостроительных норм и правил, а также по мотиву невозможности отнесения сооружения к объектам недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации.

Не согласившись с отказом регистрирующего органа, общество оспорило его в арбитражном суде.

Признавая данный отказ незаконным, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности обществом факта возникновения у него права собственности на сооружение в порядке приватизации и наличии у сооружения признаков объекта недвижимого имущества, являющегося спортивным сооружением (объектом спорта).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из законности оспариваемого отказа и отсутствия нарушения прав и законных интересов общества в связи невозможностью осуществления государственной регистрации права собственности на имущество, не являющееся недвижимым имуществом и отсутствием документов о создании данного объекта в установленном законом порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

Суд апелляционной инстанции признал, что наличие покрытия для бега и благоустройство земельного участка, на котором расположено спорное сооружение, представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, но не влечет создание нового объекта недвижимости, в связи с чем, сооружение не может быть признано объектом недвижимости, предназначенным для самостоятельного использования. Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение арбитражного суда принято о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле (школа и департамент).

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1); отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть оспорены в суде (пункт 5).

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законом о регистрации установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Правильно применяя указанные нормы материального права при оценке представленных доказательств в полном соответствии с положениями главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции установил, что представленные на государственную регистрацию документы свидетельствуют о наличии у общества на основании приватизации права собственности на сооружение, которое является недвижимым имуществом, и данное право, как ранее возникшее, подлежит государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации.

Оценив дополнительно представленные обществом доказательства, указанные в решении, суд первой инстанции обоснованно установил, что сооружение обладает признаками спортивного сооружения, вследствие чего в силу положений Федерального закона от 04.12.2007 № 329-ФЗ «О физической культуре и спорте в Российской Федерации» является объектом недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно в соответствии с частями 2, 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признал оспариваемый отказ незаконным и возложил на Управление Росреестра обязанность произвести государственную регистрацию права собственности общества на сооружение.

Вывод суда первой инстанции соответствует разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Согласно данным разъяснениям акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

В этой связи у суда апелляционной инстанции отсутствовали фактические и правовые основания для отказа в удовлетворении требований общества.

Суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о принятии судом первой инстанции решения о правах и обязанностях школы и департамента в связи со следующим.

В обоснование данного вывода суд апелляционной инстанции указал, что решение суда первой инстанции затрагивает права собственника земельного участка (город Красноярск в лице департамента) и школы, которой распоряжением администрации города Красноярска от 06.06.2012 № 533-арх предоставлен в бессрочное пользование земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700138:523, на котором расположено сооружение.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено, что право собственности на сооружение возникло у общества в порядке приватизации в 1992 году; решение суда первой инстанции не принято о правах и обязанностях департамента и школы, которые не являются участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество (статья 5 Закона о регистрации); нахождение сооружения на земельном участке, принадлежащем публичному собственнику и предоставленном позднее в пользование иному лицу, с учетом предмета спора по данному делу не свидетельствует о принятии решения о правах и обязанностях департамента и школы (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.06.2010 № ВАС-6893/10).

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании частей 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с оставлением в силе решения суда первой инстанции в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2013 года по делу № А33-16416/2012 Арбитражного суда Красноярского края отменить. Решение Арбитражного суда Красноярского края от 9 января 2013 года по делу № А33-16416/2012 оставить в силе.

Итак, подведя итог, можно сказать, что недвижимой вещью является данный природой или созданный человеком предмет материального мира, способный быть в обладании, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению. Для того чтобы определить, какие вещи могут быть отнесены к недвижимым, а какие нет, необходимо определить системное построение недвижимых вещей. Так, С.А. Степанов пишет: «Недвижимость - это не столько нечто «целое», сколько прочная, достаточно жестко сконструированная конструкция, отвечающая всем свойствам категории «система». С данным высказыванием нельзя не согласиться. Необходимость систематики недвижимых вещей обусловлена системностью права как явления. С позиции науки важно определиться с исходными методологическими посылками. В данном случае это должен быть принцип перехода от общего к частному. Соотношение макро- и микроэлементов (наиболее малой структурной единицей должен быть земельный участок) имеет первостепенное значение. Каким образом земельный участок соотносится с находящимися на нем искусственными объектами? Необходимо отметить, что данное соотношение определяется по трем основным направлениям: приоритет отдается земельному участку; приоритет отдается зданию, находящемуся на земельном участке; земельный участок и возведенные на нем объекты существуют независимо друг от друга. Что касается наиболее крупной по величине недвижимой вещи, то здесь мы сталкиваемся в том числе с проблемой так называемой сложной недвижимой вещи, в связи с чем С.А. Степанов, рассматривая сложную недвижимую вещь, в качестве одного из признаков называет рукотворный характер этого объекта. Из чего следует, что естественно-природное образование (земельный участок + недра + лес) сложной недвижимой вещью названо быть не может (не хватает «искусственности»).

1.2 Правовое регулирование

Правовое регулирование оборота недвижимости в России активно развивается. В настоящее время существует ряд проблем в сфере недвижимости, предложения по решению которых проработаны и планируются к реализации в ближайшей и среднесрочной перспективе в целях обеспечения законности и улучшения инвестиционного климата.

Специфика оборота недвижимости заключается в том, что, с одной стороны, в целях гарантий прав собственности объект недвижимости должен быть индивидуализирован (путем его описания) и сведения о правах на него должны быть особым образом зарегистрированы (система регистрации служит укреплению прав), с другой - сложные учетно-регистрационные процедуры становятся препятствием для оборота недвижимости. Исторически был пройден путь от «обмывания» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, менялись и регистрирующие органы: специальные государственные органы-приказы, судебные органы, нотариусы, учреждения юстиции, единая государственная система регистрации прав. При этом в результате совершения учетно-регистрационных действий возникает возможность формирования важного информационного ресурса, содержащего сведения о недвижимости и правах на нее, что повышает прозрачность сделок и позволяет анализировать влияние оборота недвижимости на экономику.

Таким образом, развитие правового регулирования оборота недвижимости - это постоянный поиск баланса между защитой прав и обеспечением эффективности, прозрачности и понятности процедур, обеспечивающих оборот недвижимости.

С принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) установлены правовые основы и порядок такой регистрации, введен заявительный порядок регистрации, закреплены положения о признании юридически действительными ранее возникших прав.

Принятие Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) стало важным шагом в процессе перехода к единой процедуре учета и регистрации недвижимости. Существовавшая с советских времен система учета зданий и помещений органами БТИ и учета земли земельными комитетами была заменена системой государственного кадастрового учета недвижимости. Полностью переход на государственный кадастровый учет объектов капитального строительства будет завершен к 2013 г.

Кроме того, Законом о кадастре был введен новый институт - кадастровые инженеры, осуществляющие коммерческую деятельность по описанию объектов недвижимости; они заменят органы БТИ, которые занимаются инвентаризацией имущества.

Важной задачей кадастровых инженеров станет описание местоположения объектов недвижимости на земельном участке, т.е. обеспечение реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Во-вторых, заявительный порядок учета и регистрации не позволяет провести полноценный учет всех имеющихся объектов недвижимости в государственном кадастре недвижимости и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сведения обо всех имеющихся правах.

В связи с этим отметим, что данная проблема связана с введением единого налога на недвижимость. В частности, наполнение государственного кадастра недвижимости сведениями об объектах капитального строительства позволит провести их государственную кадастровую оценку и перейти к взиманию налога на недвижимое имущество, основанного на кадастровой стоимости.

В-третьих, открытым остается вопрос о содержании правовой экспертизы документов, проводимой государственным регистратором при регистрации прав на недвижимое имущество. Должна ли это быть детальная экспертиза законности всех действий, выполненных другими органами и заявителем при их выдаче (получении), либо регистратор должен ограничиться проверкой формальных признаков достоверности представленных документов.

Актуален также вопрос, касающийся установления особенностей регистрации прав на недвижимость в тех случаях, когда сделка нотариально удостоверена, в том числе в части исключения необходимости проведения, по сути, повторной правовой экспертизы и, соответственно, сокращения срока регистрации.

В-четвертых, существует проблема соблюдения баланса при совершенствовании учетно-регистрационной процедуры. С одной стороны, необходим максимальный учет сведений о недвижимости, с другой - требуется простота и единство процедуры от начала учета до получения свидетельства о праве без лишних издержек для заявителя.

Размещено на Allbest.ru