Договор финансовой аренды (лизинг)

Государственная регистрация договора и права финансовой аренды (лизинга) осуществляется в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 по правилам, установленным для регистрации договоров и прав аренды. Однако зарегистрировать договор аренды до перехода на арендодателя права собственности на имущество невозможно. Учитывая, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным в момент такой регистрации, получается, что договор лизинга зданий и сооружений может быть заключен только после регистрации перехода права собственности на предмет лизинга к лизингодателю. Вместе с тем, в соответствии со статьей 2 Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» по договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату вовременное владение и пользование. Из анализа названного положения Закона можно сделать однозначный вывод о том, что оформление договора лизинга должно предшествовать заключению договора купли-продажи, поскольку приобретение имущества лизингодателем осуществляется во исполнение договора лизинга.

Практически все системы права предусматривают необходимость регистрации сделок об установлении, изменении или перенесении права собственности на недвижимое имущество в специальных реестрах или поземельных книгах. В ряде стран введена государственная регистрация договоров лизинга, аналогичная той, которая установлена применительно к недвижимости. В России регистрация договоров лизинга движимого имущества отсутствует. Отдельные авторы отмечают необходимость ее введения, по желанию сторон договора или в зависимости от вида или стоимости предмета лизинга. Не исключено, что регистрация договора лизинга движимого имущества являлась бы своеобразной гарантией защиты права собственности лизингодателя от действий недобросовестного лизингополучателя.

3.3 Предмет договора финансовой аренды (лизинга)

Договор финансовой аренды (лизинга) в соответствии со ст. 15 ФЗ РФ «О финансовой аренде (лизинге)» независимо от срока его действия должен заключаться всегда в письменной форме.

Гражданский кодекс РФ включает договор финансовой аренды (лизинга) в систему договоров аренды, поэтому субъектами указанного договора ГК называет арендодателя и арендатора. Однако в целях разграничения с обычным договором аренды субъекты договора лизинга целесообразно именовать не арендодатель и арендатор, а соответственно -лизингодатель и лизингополучатель. Специфика лизинга, помимо прочего, обусловливается особым правовым положением продавца, который наделен по отношению к лизингодателю и лизингополучателю правами и обязанностями участника лизинговых отношений.

Гражданский кодекс Российской Федерации определяет, что предметом договора финансовой аренды (лизинга) «могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов». Таким образом, в лизинг может быть передано не только движимое, но и недвижимое имущество. Федеральным законом № 130-ФЗ от 26 июля 2006 г. в статью 3 Закона «О финансовой аренде (лизинге)» внесено дополнение: продукция военного назначения и технологическое оборудование иностранного производства могут быть предметом лизинга, однако такой лизинг должен осуществляться в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

В цивилистике дискутируется вопрос о том, может ли предметом договора лизинга быть имущество, предназначенное для бытовых нужд, личного и семейного пользования. Думается, нельзя согласиться с теми авторами, которые полагают, что те или иные виды имущества, предназначенные для удовлетворения бытовых нужд, в частности, легковые автомобили и бытовая техника могут передаваться в лизинг, поскольку лизинговые отношения предполагают исключительно предпринимательскую цель использования имущества.

Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон о финансовой аренде (лизинге) акцентируют внимание на цели использования лизингового имущества. Вещи, являющиеся предметом договора лизинга, должны использоваться лизингополучателем для предпринимательской деятельности, и не могут быть предназначены для личного, семейного и подобного использования. Вышеназванными нормативными актами установлено, что предметом договора лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения. Подобное ограничение со стороны законодателя является вполне справедливым и оправданным, поскольку использование земли и других природных объектов регулируется, в первую очередь, земельным законодательством.

Представляется проблематичной на сегодняшний день передача в лизинг объектов недвижимости, исходя из норм Земельного кодекса Российской Федерации, закрепивших единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости. Ст. 666 Гражданского кодекса РФ установлено ограничение - земельные участки не могут быть предметом лизинга. Вместе с тем в соответствии с п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Таким образом, если предметом лизинга является здание, находящееся на земельном участке, принадлежащем продавцу здания на праве собственности, то лизингодатель обязан приобрести у продавца не только здание, но и земельный участок, который в лизинг передан быть не может.

Как правило, предметом лизинга являются новые машины и оборудование, что связано с экономическим содержанием лизинговой операции, которая направлена на внедрение и техническое развитие оборудования. Но было бы неверным считать, что лизингополучателю всегда предоставляется новое оборудование, и усматривать в этом основное отличие лизинга от аренды. Например, определенные виды техники не нужны строителям круглосуточно. Поэтому в данной области в большей мере будет использоваться оперативный лизинг, который позволяет лизингодателю предоставлять имущество в лизинг неоднократно.

Договор лизинга является взаимным, консенсуальным. К существенным условиям договора лизинга относятся: условие о предмете лизинга, о продавце предмета лизинга, а также условие об исключительно предпринимательской цели использования предмета финансовой аренды. Условие о предмете лизинга отнесено Законом (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ) к числу существенных. Условие о продавце предмета лизинга, а также условие об исключительно предпринимательской цели использования предмета аренды должны оцениваться в качестве существенных, как необходимые для договора в силу его сущности (п.1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ). Помимо этого, к существенным условиям отнесено обязательное уведомление продавца о том, что имущество приобретается с целью последующей передачи его в лизинг лизингополучателю (статья 667 Гражданского кодекса РФ).

Вопрос о существенных условиях договора лизинга приобретает особую важность для определения, является ли сделка лизинговой или нет. В целом признавая верной позицию законодателя, который ограничил перечень существенных условий договора лизинга, в качестве рекомендации делается предложение о включении такого существенного условия, как наименование продавца предмета лизинга. Исходя из трехстороннего характера договора лизинга, а также в силу статьи 667 ГК РФ, которая указывает на обязательное уведомление продавца о передаче имущества в лизинг, включение данного условия способствовало бы как правильному пониманию сущности лизинговых отношений, так и соблюдению единства мнений разработчиков Гражданского кодекса и Закона «О финансовой аренде (лизинге)».

Заключение

Существенно расширить рынок лизинга недвижимого имущества, который в настоящее время находится на не должном уровне развития позволило бы урегулирование данного вопроса на законодательном уровне. Другой помехой является также законодательно установленный временной разрыв между заключением договора купли-продажи и заключением договора лизинга. В следствии чего в течение одного-двух месяцев, когда происходит регистрация договора купли-продажи, лизингодатель не имеет юридически оформленных прав на имущественный объект - предмет лизинга. Так же не способствует развитию данного сегмента и отсутствие специальных норм в отношении лизинга недвижимости в Законе о лизинге.

Надо признать, что проблемы с регистрацией сделок возникают не только при работе на сегменте коммерческой недвижимости, но и при работе с авиатехникой и сложности связаны в основном со спецификой объекта лизинга. Это, прежде всего, отсутствие системы регистрации прав на воздушные судна, а именно отсутствие документов государственных органов, подтверждающих права на воздушные судна, осложняет процесс получения кредитов в банках в связи с отсутствием возможности с достоверностью подтвердить права на воздушные судна.

И, наконец, не хватает долгосрочных, подкрепленных значительной финансовой базой, государственных программ развития авиации и программ поддержки субъектов предпринимательства, осуществляющих деятельность в сфере авиации, так наличие соответствующих программ могло бы сделать рынок данных услуг более привлекательным для иностранных и российских инвесторов.

Одно из основных ограничений, ограничивающее возможность для развития на отдельных сегментах рынка, содержится прежде всего в Гражданском Кодексе - имущество, полученное лизингополучателем по договору лизинга, может использоваться им только в предпринимательских целях Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ(принят ГД ФС РФ 01.11.2001)(ред. от 30.06.2008) ст. 665 // Собрание законодательства РФ, 03.12.2001, N 49, ст. 4552.. Данное положение фактически существенно ограничивает сферу применения лизинговых сделок, которые не могут заключаться, например, с некоммерческими организациями, в Уставе которых имеется запрет на ведение коммерческой деятельности, а это значит, что огромное количество образовательных, медицинских и иных учреждений выпадают из списка потенциальных клиентов лизинговых компаний. Вместе с тем, если взять положения международных актов, а именно Конвенцию УНИДРУА о международном финансовом лизинге, то напрашивается вывод, что в мировой практике лизинг как правовое и экономическое явление понимается и применяется значительно шире, не ограничиваясь только сферой предпринимательских отношений.

Согласно положений этой Конвенции, лизинг может использоваться в любых целях, а не только в предпринимательских, то есть лизинговые сделки могут заключаться и некоммерческими организациями, которым запрещено заниматься предпринимательской деятельностью. Устранение существующего искусственного ограничения сферы лизинга, как сделки, заключаемой в предпринимательских целях, позволит вовлечь в лизинговые правоотношения огромное количество новых субъектов, которые в настоящий момент не могут использовать преимущества лизинга для приобретения основных средств и обновления необходимого оборудования. Кроме Гражданского кодекса, который ставит крест на использовании лизинга некоммерческими организациями, так же существенное ограничение содержит и ФЗ РФ «О финансовой аренде (лизинге)», исключающий из сферы лизинговых сделок оперативный лизинг, на долю которого приходится основная доля рынка лизинга в развитых странах.

Глоссарий

Размещено на Allbest.ru