Проблемы регулирования отношений по управлению многоквартирным домом в гражданском законодательстве

На данный момент Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме содержат очень краткое и скудное описание действий, необходимых для содержания общего имущества такого технически сложного объекта как многоквартирный дом. Этот перечень действий носит ознакомительный характер и не раскрывает всех технических требований к эксплуатации многоквартирного дома. Если руководствоваться только этими Правилами, то представляется сомнительным обеспечение надлежащего содержания общего имущества. Однако существует другой подзаконный акт - Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Проведем анализ на соответствие данного акта федеральному закону. Он определяет правила по эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства, обеспечению сохранности и содержанию жилищного фонда, технической инвентаризации.

Не претендуя на экспертизу технических норм данного акта, предположим, что они не требуют изменения. А вот анализ правовых норм позволил сделать следующий вывод.

Самое заметное отличие заключается в том, что в правилах говорится об управлении жилищным фондом, а в ЖК РФ - об управлении многоквартирным домом. Как в предыдущем, так и в действующем законодательстве под жилищным фондом понимается совокупность всех жилых помещений. Таким образом, в отличие от управления жилищным фондом управление многоквартирными домами осуществляется в отношении отдельных домов.

Из названия и целей «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» следует, что они распространяются на жилищный фонд, хотя детальное рассмотрение позволяет сделать вывод, что положения данного нормативного акта направлены не только на организацию эксплуатации, текущего и капитального ремонта жилых помещений, но и на все имущество многоквартирного дома, а также на придомовую территорию.

Представляется, что можно было бы привести вышеназванный нормативный акт в соответствии с ЖК РФ именно в части указания на организацию технической эксплуатации и текущего ремонта многоквартирного дома. Между тем, ошибочно было бы полагать, что только таким «механическим» приведением в соответствие одного нормативного акта другому можно решить проблемы, связанные с управлением многоквартирным домом, главная из которых состоит в переложении обязанностей по капитальному ремонту на собственников помещений. Если еще текущий ремонт дома жильцы как-то могут обеспечить, то в отношении капитального, который по затратам практически не уступает новому строительству - это непосильная финансовая нагрузка для граждан. Представляется, что государство, объявляя себя социальным, должно заботиться о своих гражданах и, кроме осуществления регулирования данных отношений, контроля и жилищного надзора, должно обеспечивать воспроизводство и функционирование жилищного фонда и всей жилищно-коммунальной инфраструктуры.

Недавно законодатель предложил следующую схему решения этой сложной задачи. Теперь на собственников помещений возлагается дополнительная обязанность ежемесячно уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества, за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. При этом плата за капитальный ремонт будет являться самостоятельной и не будет составляющей платы за содержание и ремонт жилого помещения. Взносы на капитальный ремонт будут собираться с собственников ежемесячно, пропорционально площади помещения, за исключением многоквартирных домов признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

У собственников появляется два варианта формирования фонда капитального ремонта.

По первому - взносы должны будут перечисляться на специальный счет в кредитную организацию. Размещенные на этом счете денежные средства будут находиться в долевой собственности собственников помещений конкретного многоквартирного дома и могут быть использованы только по целевому назначению по решению общего собрания. По второму - взносы будут аккумулироваться на счете регионального оператора в виде обязательственных прав собственников помещений в отношении регионального оператора. Региональные операторы будут осуществлять функции технического заказчика капитального ремонта и сами же контролировать исполнение договоров. По сути, речь идет о создании «общего кошелька» денежных средств, управлять которыми будет региональный оператор.

Законодатель возлагает целый ряд обязанностей на соответствующие государственные органы власти. В частности, органы государственной власти субъекта РФ должны принять нормативные правовое акты, в соответствии с которыми, например:

- устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт;

- устанавливается порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов;

- создается региональный оператор;

- устанавливается порядок подготовки региональных программ капитального ремонта;

- устанавливается порядок и условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта и другие.

Конечно, решать проблемы капитальных ремонтов жилья необходимо и чем скорей, тем лучше, ведь стоимость капитального ремонта со временем увеличивается в геометрической прогрессии. Поэтому, безусловно, для этого требуется создание накопительной системы.

Однако к новому порядку организации проведения капитального ремонта в многоквартирном доме имеется ряд вопросов: Каким образом будет функционировать система аккумулирования и управления накоплениями, сформированными за счет взносов собственников помещений в многоквартирных домах. Будет ли она отличаться в разных субъектах Российской Федерации? Как она будет контролироваться и кем? Какие механизмы защиты накоплений от инфляции и коррупции будут предусмотрены в данной системе?

По смыслу новая система напоминает финансовую пирамиду при направлении средств, собранных собственниками помещений одного многоквартирного дома, на цели капитального ремонта других домов. При этом собственники более новых многоквартирных домов будут финансировать проведение капитального ремонта более старых многоквартирных домов. Захотят ли собственники помещений вкладывать свои деньги в капитальный ремонт чужих домов (путем отказа от их управления)? Обязаны ли будут собственники помещений, в только что отремонтированном доме платит взносы на следующий капитальный ремонт?

Органы государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальные образования могут предоставлять бюджетные средства и (или) иные специальные меры государственной (муниципальной) финансовой поддержки на капитальный ремонт многоквартирных домов. А почему это не обязанность?

Представляется, что государство сильно спешит с перекладыванием финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на плечи собственников помещений. Недопустимо вводить новые сборы с населения пока не будет понятно, куда идут денежные средства граждан. Более того, на сегодняшний день отремонтирована только небольшая часть жилищного фонда, требовавшая капитального ремонта еще до приватизации первого жилого помещения в соответствующем доме, а государство брало на себя обязательство отремонтировать всё полностью. Поэтому в первую очередь необходимо определиться, во-первых, в финансовом участии Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, а во-вторых, конкретизировать пробелы в законодательстве и установить более четкий порядок на федеральном уровне, а не делегировать регулирование большого круга вопросов на уровень региональный. Вполне может оказаться так, что жители регионов могут оказать в разных условиях, как финансирования, так и правового поля.

Таким образом, и в этой составной части процесса управления многоквартирным домом присутствует значительный публичный элемент в виде обеспечения организации капитальных ремонтов многоквартирных домов, так как без их осуществления невозможно соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирных домов, обеспечения благоприятного и безопасного проживания в них граждан. Соответственно у собственников помещений появляется лишь дополнительная обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Из анализа жилищного законодательства следует, что надлежащее содержание общего имущества непосредственно обеспечивается не собственниками помещений, а иными конкретными лицами в зависимости от способа управления многоквартирным домом:

а) при непосредственном управлении - лицами, оказывающими соответствующие услуги и (или) выполняющими работы и с которыми собственниками помещений заключили договор о содержании и ремонте общего имущества;

б) при управлении объединениями собственников помещений - товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом;

в) при управлении специализированной организацией - управляющей организацией, с которой собственники помещений заключили договор управления многоквартирным домом.

Такой вывод подтверждается тем, что ЖК РФ закрепил ответственность данных лиц перед собственниками помещений в многоквартирном доме за выполнение работ и (или) оказание услуг, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества (ч. 2.1, 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ). Таким образом, обязанности по надлежащему содержанию общего имущества обращены не к собственникам помещений непосредственно, а к иным лицам. Соответственно обязанностью собственников помещений является выбор способа управления и заключения соответствующего договора с лицом, которое непосредственно будет обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Проанализируем еще одну требование к управлению многоквартирными домами - предоставление коммунальных услуг. Очевидно, что предоставление коммунальных услуг направлено на обеспечение комфортных условий проживания в жилых помещениях и только отчасти касается общего имущества в доме. Это еще раз подтверждает, что управление многоквартирным домом, кроме общего имущества, распространяется на все помещения в доме, то есть управление не ограничивается одним общим имуществом в качестве объекта управления.

В данной сфере деятельности действует ряд нормативных актов, основными среди которых являются:

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;

- Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг»;

- Постановление правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», (далее - Правила предоставления коммунальных услуг).

Правила предоставления коммунальных услуг указывают на то, что коммунальные услуги - это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или два и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). Исполнителем может быть любая организация, в частности, управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК и другая, которая производит или приобретает коммунальные ресурсы и отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем. Из анализа содержания ФЗ от 4 июня 2011 г. № 123, внесшего изменения в ЖК РФ, и Правил предоставления коммунальных услуг можно сделать вывод о том, что законодатель пытается устранить возникшие на практике противоречия в регулировании отношений в сфере оказания коммунальных услуг и четко установить договорные связи и ответственность между участниками данных отношений. В соответствии с указанными нормативными актами, исполнитель обязан предоставлять коммунальные услуги потребителю на основе возмездного договора, содержащего положение о предоставлении соответствующих услуг. Само предоставление коммунальных услуг обеспечивается исполнителем посредством заключения с ресурсного снабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов. При этом императивно установлено, что управляющие организации, ТСЖ, либо ЖК, либо иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказаться от заключения договоров с ресурсного снабжающими организациями. Соответственно собственники помещений не вправе отказаться от заключения договоров на предоставление коммунальных услуг с исполнителями. Тем самым законодатель установил норму, обратную общему правилу (п. 3 ст. 426 ГК РФ) о том, что понуждение к заключению публичного договора возможно только для обязанной стороны (в данном случае с ресурсного снабжающей организацией, исполнителем коммунальных услуг). Ответственность за качество предоставляемых услуг соответствующего вида возлагается на ресурсному снабжающую организацию, которая распространяется только до границ раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерного обеспечения (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ). При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем возлагается на лиц, привлекаемых собственниками помещений в многоквартирном доме или собственниками самостоятельно (при непосредственном управлении с количеством квартир не более 12). И эти лица несут ответственность и обязаны обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества (ч. 16 ст. 161 ЖК РФ). Приведенные выше отношения являются гражданско-правовыми. Однако в этой сфере деятельности нельзя обойтись без обозначения публичного аспекта.

В соответствии с ФЗ от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения соответствующих муниципальных образований относится организация в границах соответствующих муниципальных образований электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом. Эти отношения хотя и являются смежными с отношениями по предоставлению коммунальных услуг, но оказывают на них значительное влияние.

Таким образом, главная обязанность собственников помещений в многоквартирном доме по предоставлению коммунальных услуг сводится к обслуживанию внутридомовых сетей, через которые осуществляется подача ресурсов, а также приборов их учета. Данную обязанность собственники помещений чаще всего (в зависимости от способа управления) делегируют другим лицам посредством заключения соответствующих договоров. А организация обеспечения потребителей необходимыми коммунальными ресурсами - это вопросы жилищно-коммунальной политики муниципальных образований. Что еще раз подтверждает необходимость элемента публичного регулирования в данной сфере.

Охарактеризованные требования к управлению многоквартирным домом на практике нередко объединяются и именуются обеспечением надлежащей эксплуатации многоквартирного дома и не все они могут быть исполнены собственниками помещений. Действия собственников помещений, обеспечивающие оптимальную эксплуатацию многоквартирного дома, носят по большей части фактический характер.

2. Правовое регулирование отношений общей собственности в многоквартирном доме

2.1 Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме как разновидность общей собственности

Субъективная составляющая правоотношения общей собственности инициирует различное толкование. Ряд авторов придерживается мнения, что право общей собственности принадлежит нескольким лицам сообща.

Следуем точки зрения тех авторов, которые утверждают, что несколько лиц сообща не могут рассматриваться в качестве субъекта права общей собственности. При общей собственности имущество находится в собственности ее участников.

Другие авторы в отношении субъектного состава правоотношения общей собственности говорят о множественности субъектов данного права.

Однако и в этом толковании скрывается двоякое понимание того, что именно принадлежит участникам общей собственности: каждому субъекту принадлежит полное право собственности на общую вещь или часть (доля) этого права. Так как участники общей собственности в совокупности не образуют единого субъекта, то право собственности принадлежит каждому участнику в отдельности. Из чего следует, что общая собственность предполагает наличие нескольких субъектов, обладающих совершенно одинаковыми правами на одну и ту же вещь. Таким образом, при множественности лиц на стороне собственника право общей собственности идентично по соответствующему содержанию обычному субъективному праву собственности.

Права участников общей собственности заключены в долях, которые принадлежат каждому из сособственников. Правовая природа доли является наиболее дискутируемым вопросом в теории об общей собственности. В качестве официальной, то есть закрепленной законодателем, выступает теория «доли в праве», в соответствии с которой, при общей собственности делению подлежит не вещь, а право. Г.Ф. Шершеневич считал неудачной конструкцию общей собственности в смысле совокупности долей самого права собственности.

Современные авторы также критически высказываются в отношении возможности деления права по частям или долям, особенно в натуре. Грамматическое толкование норм гл. 16 ГК РФ дало В. А. Белову основание полагать, что законодатель имеет в виду долю в самом праве общей собственности. Право собственности «делиться» так, что каждому из сособственников принадлежит соответствующее размеру доли «количество» владения, пользования и распоряжения. Вряд ли это выход из положения, ибо представить себе, скажем, Ѕ владения, Ѕ пользования или ј распоряжения весьма проблематично.

Другая теория так называемой «идеальной доли» сводиться к тому, что вещь, поступающая в общую собственность, принадлежит всем участникам вместе как одному лицу, в то время как объектом права собственности каждого из сособственников является лишь некая идеальная доля вещи. Данную теорию отстаивали дореволюционные русские цивилисты, например, К.Н. Анненков, К.П. Победоносцев.

В теории «идеальной» доли можно выделить направление, сторонники которого сводят долю в общей собственности к ее стоимостному выражению. В советское время данного направления придерживались В.Ф. Маслов и Р.П. Мананкова.

Современным последователем стоимостного направления выступает В.А. Белов. Он полагает, что вещь в целом, поступающая в общую собственность, принадлежит всем сособственникам вместе как одному лицу, в то время как объектом права собственности каждого является лишь некая идеальная доля вещи. Иными словами, отмечает автор, право общей собственности имеет своим объектом долю ценности (доходности) вещи. Мы придерживаемся теории «доли в стоимости», и, хотя противники данной концепции говорят об упразднении вещи как объекта права общей собственности, однако заметим, что любая вещь характеризуется ее стоимостью. Согласимся с мнением Р.П. Мананковой о том, что стоимость вещи является величиной непостоянной, она может изменяться, уменьшаться либо увеличиваться, не оказывая, однако, влияние на размеры долей сособственников. Доля участника общей собственности - это не сама стоимость и не стоимостная оценка принадлежащего ему денежного либо натурального вклада. Доля - это арифметический показатель соотношения стоимостной оценки вклада каждого сособственника и стоимости всего имущества, это частное от деления указанных стоимостей.

Теория доли в стоимости очень показательна для отношений общей собственности в многоквартирном доме (как впрочем, и в отношении любых неделимых вещей).

Во-первых, доля в общем имуществе каждого собственника помещений пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Для каждого сособственника не важна конкретная часть имущества и тем более размер доли в праве на это имущество, так как всеми элементами общего имущества собственники помещений пользуются сообща, то есть ходят по лестнице на одинаковых правах. Важность представляет стоимость этой доли, а точнее стоимость ее содержания и ремонта. Собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя расходов на содержание общего имущества в размере конкретной стоимости (цены). Она рассчитывается, исходя из процентного соотношения общей площади помещения и общей площади всего общего имущества, что и дает в математическом выражении размер доли в общем имуществе, умноженном на тариф по содержанию и ремонту общего имущества.

Во-вторых, стоимость квартиры (помещения) в многоквартирном доме складывается из двух составляющих: стоимости самой квартиры (помещения) и стоимости доли в общем имуществе. Эта стоимость зависит не только от благоустройства самой квартиры (помещения), но и от уровня благоустройства и уровня энергетической эффективности всего жилого здания. Квартиры (помещения) в домах с низким уровнем того и другого стоят значительно дешевле. Чем больше степень износа и меньше уровень энергетической эффективности жилого здания, тем дороже содержание общего имущества (что выражается в конкретной стоимости) и ниже цена квартиры (помещения) на рынке недвижимости. При этом размер доли в общем имуществе для каждого сособственника остается неизменным.

Теперь остановимся на вопросе о видах общей собственности. ГК РФ выделяет два вида права общей собственности: общая долевая собственность (или иначе общая собственность с определением долей) и общая совместная собственность (без определения долей).

В русском дореволюционном законодательстве виды общей собственности не выделялись, однако важное значение придавалось делению вещей на раздельные и нераздельные. Поэтому в российской цивилистике того периода говорилось о праве собственности общей в имуществах нераздельных и права собственности общей в имуществах раздельных. При этом деление это проявляло свое значение только при прекращении общего права собственности, а пока оно существовало, не имело значение - раздельно ли имущество, подлежащее общему праву собственности нескольких лиц, или нераздельно.

Отсюда можно предположить, что для практики правового применения того времени имело значение определение правового режима вещей, находящегося в общей собственности и подлежавшего разделу при прекращении этого права.

Существует несколько подходов к определению критериев разграничения долевой и совместной собственности. В одном случае считается, что при долевой каждому из сособственников принадлежит определенная доля, а в совместной долей нет.

Вследствие этого совместную собственность нередко обозначают как без долевую собственность. Однако ни у кого не вызывает сомнений, что при разделе и выделе из совместной собственности каждому сособственнику принадлежит конкретная доля. Поэтому при данном подходе смешиваются вопросы о наличии доли как таковой и определении ее размера. Таким образом, критерием разграничения должно является возможность определения или не определения размера доли.

В настоящее время распространенным считается мнение о том, что в основе разграничения общей совместной и долевой собственности лежит не специфика определения доли и ее размера, а наличие лично-доверительного характера отношений между участниками совместной собственности.

Отсюда неизбежно вытекает, что круг участников общей совместной собственности должен быть ограничен. Поэтому законодатель допускает образование общей совместной собственности лишь в случаях, прямо предусмотренных законом.

Своеобразное мнение высказывает В.А. Белов, который считает, что наиболее естественным вариантом отношений общей собственности являются отношения общей совместной собственности, так как в них присутствует как общность объекта по отношению к третьим лицам, так и общность в отношениях сособственников друг с другом. Такое возможно только при условии существования чрезвычайно крепких и доверительных отношений между сособственниками. Общую долевую собственность автор считает переходным этапом между общей совместной собственностью и индивидуальной собственностью.

Соглашаясь с последним высказыванием, отметим следующее. Действительно, при общей долевой собственности ее участник, заранее зная размер своей доли или свою конкретную часть вещи, непосредственно владеет, пользуется, а в определенных случаях (при выделе доли или разделе общей собственности) может самостоятельно распорядиться ей. При этом сособственник несет расходы, связанные с содержанием вещи только в той части, которая соразмерна его доли. Все это приближает общую долевую собственность к индивидуальной собственности. Но это в том случае, когда речь идет о делимых вещах. Значительно сложнее обстоит дело, когда вещь является неделимой. В таком случае при решении вопросов осуществления отношений общей собственности доверительные отношения между сособственниками помогут избежать многих проблем, связанных с вопросами пользования.

В отличие от долевой, общая совместная собственность предполагает общность в решении вопросов осуществления всех собственнических правомочий. Соответственно при распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, согласие всех участников презюмируется, хотя сделка может быть совершена кем-то одним. Бремя содержания и обязанности, связанные с реализацией прав на общее имущество, распространяется как на каждого участника, так и на любого из них. Отсюда можно сделать вывод о том, что при долевой собственности, когда заранее определены доли в ценности общего имущества (более ярко это проявляется при делимости вещи) у сособственников могут отсутствовать фидуциарные отношения между собой. Чаще всего в этом нет необходимости, а иногда и желания самих участников долевой собственности. Соответственно, наоборот, осуществление совместной собственности невозможно и трудноосуществимо без лично-доверительных отношений.

Представляется, что общая собственность в многоквартирных домах в плане необходимости доверительных отношений (назовем их лично-хозяйственными отношениями), похожа на совместную.

Итак, можно утверждать, что граница между долевой и совместной собственностью является условной.

Перечень видов общей собственности, сформулированный в ГК РФ, является исчерпывающим. Таким образом, появление новых видов общей собственности исключено. Но это только для тех случаев, когда за основу деления положено определение или не определение размера доли в общей собственности. Однако можно выделить иные виды общей собственности по другим критериям, например, по объектам. Специфика общей собственности в таких случаях будет определяться особенностью правового режима вещей, находящихся в общей собственности. Здесь необходимо отметит, что концепция развития гражданского законодательства предлагает определить общую собственность как правовой режим вещи (вещей), принадлежащей на «обыкновенном» праве собственности двум или более лицам.

Это не совсем верно, так как у вещей и так имеется правовой режим (то есть установленные законом правила поведения в отношении определенных вещей) как объектов гражданских прав, отсюда многочисленные классификации вещей, в основе которых лежат соответствующие правовые режимы объектов. А общая собственность - это субъективное право с множественностью лиц, которое ничем не отличается от «обыкновенного» права собственности. Считаем, что нельзя смешивать субъективное право и характеристику объекта. Законодателю придется давать тогда определение правовому режиму, которое сейчас является научной категорией. Таким образом, предлагаемое изменение не внесет ясности в правовую природу общей собственности.

Итак, общественные отношения складываются по поводу столь разнообразного имущества, что их правовое регулирование невозможно уложить в рамки двух внутренне однородных видов общей собственности. Представляется, что особенности отношений общей собственности проявляется, прежде всего, специфичным режимом вещей, являющихся ее объектом и характером отношений между сособственниками, поэтому в основу деления общей собственности можно положить следующие критерии:

- субъектный состав. В зависимости от субъектного состава выделим общую собственность супругов и общую собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства, которая в свою очередь дифференцируется в зависимости от основания возникновения: из закона или договора;

- характер отношений между сособственниками. В зависимости от данного критерия выделим общую собственность с необходимостью фидуциарных или лично-хозяйственных отношений (при неделимости вещей) и общую собственность, в которой такие отношения могут отсутствовать (при делимости вещей);

- объект права общей собственности. В зависимости от данного критерия выделим общую собственность на общее имущество в многоквартирном доме, общую собственность на общее имущество в коммунальной квартире, общую собственность на общее имущество в зданиях с нежилыми помещениями, общую собственность на земельные участки, и другие. Представляется, что данный перечень не является исчерпывающим, однако установить отдельные виды такой общей собственности возможно только федеральным законом.

Проанализируем особенности общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Отношения долевой собственности на большинство вещей регулируются нормами главы 16 ГК РФ. Однако, как было уже сказано, это далеко не все установления об общей долевой собственности. Если придерживаться традиционного взгляда, можно констатировать, что данная глава кодекса регулирует одну из разновидностей долевой собственности, которую можно именовать - основной долевой собственностью. В современных работах, посвященных исследованию по данному вопросу, авторы именуют общую долевую собственность, регулируемую главой 16 ГК РФ «классической», «традиционной», «общегражданской». Отношения долевой собственности на общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме регулируются нормами главы 18 ГК РФ (ст. ст. 289-290), а также ЖК РФ (гл. 6).

При этом содержащиеся там правила значительно отличаются от тех, что применяются к основной долевой собственности. В этой связи можно говорить о существовании внутри долевой собственности еще одной разновидности, которую следует назвать особенной долевой собственностью по отношению к основной.

Данная разновидность долевой собственности возникает на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК РФ), а также на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире (ст.41 ЖК РФ).

Проведем сравнительный анализ основной долевой собственности и долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме по следующим критериям:

1. Основание возникновения.

По общему правилу на основании п. 4 ст. 244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом образование долевой собственности является общим правилом, если законом не установлено возникновение совместной собственности.

К общему имуществу в многоквартирном доме относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Анализ состава общего имущества в многоквартирном доме будет произведен далее. А сейчас отметим, что все общее имущество в многоквартирном доме нельзя разделить без ущерба его назначению и по отдельности оно не будет иметь функционального назначения, отсюда можно сделать вывод, что общее имущество многоквартирного дома является не просто неделимой вещью, а не существующей в обособленном виде. Из этого следует, что общее имущество поступает в общую собственность собственников помещений.

Возникает вопрос, что является основанием возникновения общей собственности на общее имущество многоквартирного дома? Одни авторы считают, что основанием является прямое указание закона, а именно ст. 289 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Так, П.В. Крашенинников обосновывает это положение тем, что общая собственность на объекты общего пользования возникает как следствие того, что субъект приобретает в собственность жилое помещение в многоквартирном доме. Возникает такое право в силу закона, независимо от субъективных устремлений приобретателя жилого помещения. Другими словами, лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество. Аналогично рассуждают Е.А. Чефранова и В.А. Фогель.

Действительно в ст. 289, как впрочем, и ст. 290 ГК РФ, ничего не говорит о моменте возникновения права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Однако в них отражается факт принадлежности собственнику квартиры доли в праве собственности на общее имущество дома. Отсюда и делается вывод, что общая долевая собственность собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона. Тем не менее, явно недостаточно закрепленного ст. 290 ГК РФ правового статуса общего имущества и того, что существует несколько собственников помещений многоквартирного дома, вероятно, претендующих на то, чтобы стать сособственниками общего имущества многоквартирного дома. Согласимся с точкой зрения, что основание приобретения права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме должно быть предусмотрено действующим гражданским законодательством, следовательно, включено в перечень оснований приобретения права общей собственности, предусмотренной ст. 244 ГК РФ.

Так, С.Г. Певницкий предлагает дополнить данную статью пунктом 6 следующего содержания: «Общая долевая собственность на общее имущество многоквартирных домов возникает одновременно с возникновением собственности на помещение в таком доме и регулируется главой 18 настоящего кодекса, а в случаях, предусмотренных настоящим кодексом, также жилищным законодательством».

2. Владение и пользование общим имуществом.

По общему правилу п. 2 ст. 247 ГК РФ доля в праве общей долевой собственности включает в себя право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Для долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, данное правило неприменимо, так как доля в стоимости на общее имущество дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом. Такое исключение вытекает непосредственно не из закона, а из разумной целесообразности, так как представить себе многоквартирный дом, в котором один сособственник пользуется только частью лестничной клеткой, другой - частью мусоропровода, а третий - частью лифта просто невозможно. Таким образом, все собственники помещений в многоквартирном доме владеют и пользуются общим имуществом сообща. Данное, не указанное в законе правило, сближает общую собственность на общее имущество в многоквартирном доме с совместной собственностью (п. 1 ст. 253 ГК РФ).

3. Распоряжение общим имуществом.

По общему правилу, распорядиться имуществом, находящимся в долевой собственности, сособственники могут исключительно по соглашению всех участников общей долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК РФ). При этом не упоминается о порядке, с помощью которого будет достигнуто всеобщее согласие.

ЖК РФ (п. 2 ст. 36) ограничил возможность распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме определенными случаями и предусмотрел способ (порядок) организации принятия решения об этом.

Распорядиться общим имуществом возможно только путем:

- передачи в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц и только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ);

- реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением и надстройкой), строительства хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта возможно по решению общего собрания собственников помещений (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);

- реконструкции с уменьшением размеров общего имущества многоквартирного дома возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Как видно из приведенного перечня, отчуждение общего имущества многоквартирного дома целиком даже по обоюдному согласию собственников помещений невозможно. Это продиктовано не только положениями закона, сколько техническими условиями взаимосвязанности общего имущества и помещений в доме.

Еще одним отличием от общего правила является не только наличие порядка установления решения, но и возможность их принятия не всеми собственниками, а их частью. Глава 16 ГК РФ устанавливает общее правило: правомочия владения, пользование и распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, осуществляется по согласию всех ее участников (ст. ст. 246, 247).

Применительно к общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме установлен иной принцип - принцип «права большинства». Его смысл заключается в том, что распорядиться общим имуществом допускается по решению собственников, имеющих в совокупности большинство голосов.

Представляется, что применение принципа единогласия в многоквартирных домах нецелесообразно и практически невозможно.

4. Распоряжение долей в праве собственности.

По общему правилу участник долевой собственности имеет право по своему усмотрению распорядиться своей долей (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (п.п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ и п. 2 ст. 290 ГК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Соответственно не распространяются на общее имущество в многоквартирном доме и другие правила, предусматривающие порядок распоряжения долей в праве общей собственности, а именно преимущественное право покупки, предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ.

5. Выдел доли участника.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме не имеет права требовать предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, поэтому правило п. 2 ст. 247 ГК РФ и соответственно п. 2 ст. 252 ГК РФ не может быть применено.

Такое исключение, как было сказано выше, вполне объяснимо, поскольку применение данных норм на практике привело бы к ограничению допуска других сособственников к пользованию общим имуществом. Таким образом, сособственник лишен в отношении такого имущества не только права требовать выдела его доли в натуре, но и требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как это предусмотрено ст.252 ГК РФ.

Отсутствие права на выдел доли в натуре с несомненностью влечет за собой и невозможность требовать денежной компенсации.

6. Размер доли и ее стоимость.

По общему правилу размер доли участников общей долевой собственности устанавливается соглашением всех ее участников, либо законом. Если доли не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением, они считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения устанавливается исключительно законом. Доля пропорциональна размеру площади помещения собственника (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Представляется, что определение доли в общем имуществе необходимо только для исчисления размера расходов на содержание и ремонт общего имущества.

7. Вносимые улучшения.

Если один из участников долевой собственности осуществил за свой счет и с согласия остальных участников неотделимые улучшения этого имущества (например, капитальный ремонт или приращения), то имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, то есть возможность изменения долей в зависимости от вклада участника (п. 3 ст. 245 ГК РФ).

В ЖК такой возможности не предусмотрено, и вряд ли это целесообразно и необходимо самому участнику общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, осуществившем за свой счет неотделимые улучшения. Однако проблемы при производстве улучшений и проведении ремонта общего имущества одним или несколькими сособственниками возникают. Заключаются они в том, как и кто, будет компенсировать расходы за произведенные действия. Очень часто такие проблемы возникают у жителей верхних этажей, когда их соседи с нижних этажей отказываются участвовать в расходах на ремонт лифта или крыши.

Нормы о необходимости компенсации таких расходов всеми сособственники общего имущества в многоквартирном доме и о порядке их взыскания должны быть установлены в ЖК РФ.

Как видно из сравнительного анализа собственность на общее имущество в многоквартирном доме существенно отличается от долевой и совместной, регулируемых главой 16 ГК РФ. Особенности сводятся к следующему:

- собственники помещений владеют и пользуются неделимым общим имуществом сообща, распорядиться в целом не могут;

- прослеживается наличие фидуциарных, а точнее - лично-хозяйственных отношений между сособственниками;

- выдел доли в общем имуществе недопустим;

- отчуждать долю в общем имуществе отдельно от помещения нельзя; определение доли в общем имуществе необходимо только для исчисления размера расходов на содержание и ремонт общего имущества.

При таком положении нельзя однозначно утверждать, к какой разновидности права - долевой или совместной собственности - относится общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме.

В научной литературе сложились несколько подходов к правовой природе данных отношений. В соответствии с одним общая собственность на имущество общего пользования в многоквартирных домах рассматривается как самостоятельный вид долевой собственности.

Различаются даваемые ей названия: «общая неделимая собственность», «зависимая (несамостоятельная) общая собственность», «обслуживающая долевая собственность».

Другой подход характеризует собственность на общее имущество в многоквартирном доме как совместную неделимую собственность («заквартирная»), с редуцированным правомочием распоряжения, принадлежащим всем сособственникам и с полностью отсутствующим правомочием распоряжения своей долей отдельно от помещения каждого сособственника в отдельности.

Перечень видов общей собственности, сформулированный в ГК РФ, в основу которого положено определение (общая долевая) или не определение доли (общая совместная) в общей собственности, является исчерпывающим. Таким образом, появление новых видов общей собственности по данному критерию исключено. Представляется нецелесообразным применение критерия наличия или отсутствия долей применительно к установлению вида права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Поэтому данную общую собственность не стоит называть ни долевой, ни совместной. Это самостоятельная разновидность общей собственности.

В обоснование данного положения приведем еще один аргумент.

Анализ законодательства России, Германии, Австрии и Швейцарии позволил Б.У. Филатовой прийти к выводу о существовании двух подходов к регулированию отношений общей собственности, в основе которых лежат разные концепции: индивидуалистическая концепция и концепция общности.

Индивидуалистическая концепция приравнивает не только саму общность, но и собственника доли к положению единоличного собственника. Порядок владения, пользования и распоряжения вещью в целом и доли в частности построен по образцу единоличной собственности, то есть для осуществления правомочий собственности по отношению к вещи в целом необходимо выразить общую волю, а для распоряжения своей долей достаточно воли одного собственника. Из чего следует, что долевая собственность рассматривается не как общая собственность, а как система независимых прав сособственников на доли, которые в их совокупности образуют одно право. Главным признаком индивидуалистического подхода является принцип единогласия, заложенный в основу принятия решений, касающихся осуществления всех правомочий собственности.

Для второго типа регулирования отношений общей собственности характерна концепция «общности». Во главу угла законодателем поставлено регулирование процесса существования общности, которая осуществляет право собственности в отношении общего объекта, а не право собственности отдельного собственника на общую вещь и на долю в ней. Для данной концепции, во-первых, характерен принцип большинства. Такой подход с некоторыми особенностями предусматривает законодательство Германии, Австрии и Швейцарии. Во всех этих правопорядках принцип единогласия применяется только для принятия решений относительно распоряжения всей вещью в целом и изменения целевого назначения. Во-вторых, усиленное договорное регулирование между сособственниками.

Регулирование отношений общей собственности по Российскому гражданскому законодательству можно однозначно отнести к индивидуалистическому подходу. Однако к регулированию отношений общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме законодатель применил концепцию «общности». Учитывая это обстоятельство и то, что анализируемые отношения нельзя однозначно отнести ни к долевой, ни к совместной собственности, а также то, что особенности регулирования данных отношений предусмотрены ЖК РФ можно констатировать их самостоятельный характер.

Итак, общая собственность на общее имущество в многоквартирном доме является самостоятельной разновидностью общей собственности, характеризующаяся особенностями правового режима объекта, характером отношений между сособственниками и применением принципа большинства при принятии решений, касающихся осуществления многих правомочий собственности.

2.2 Особенности содержания права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Приступая к исследованию особенностей содержания общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не обойтись без анализа проблемных вопросов содержания субъективного права собственности.

Ныне действующий Гражданский кодекс учел положительный отечественный и зарубежный опыт, и в статье 290 появилась норма, определяющая право собственности как возможность совершения любых действий собственником по своему усмотрению, но при этом не противоречащих нормативным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц. Тем самым ГК РФ выразил позицию тех авторов, которые считают, что в определении права собственности без «триады» не обойтись, однако этим нельзя ограничиваться.

Существуют и другие взгляды на проблему содержания права собственности. Одни авторы утверждают, что для построения содержательного определения права собственности «триады» вполне достаточно.

Точка зрения других противоположна. Они возражают против перечисления полномочий собственника: «триада», по их мнению, не выражает ни существа, ни всего объема права собственности.

Названные уже нами споры в советской цивилистической литературе в отношении «триады» правомочий собственника возобновились в связи с принятием первой части ГК РФ.

В.П. Мозолин, обосновывая «устарелость» триады, полагает, что на современном этапе развития отношений собственности она во многих случаях стала утрачивать свои регулирующие функции.

В научных работах отстаивается точки зрения авторов, ратующих за расширение права собственности за счет других правомочий. Например, Ю.Г. Ткаченко, В.В. Черников неотъемлемым элементом содержания субъективного права собственности называют четвертое право - право притязания, которое означает гарантируемую юридическую возможность субъекта права собственности требовать соблюдения юридических обязанностей от других лиц и возможность защищать свои интересы.

К праву притязания О.Н. Калибернова предлагает добавить право собственника на безопасность, которое заключается в признании прав собственника неприкосновенными для всех остальных не собственников. Названным авторам оппонирует М.А. Александрина, которая считает, что «в действительности «право собственника на безопасность» и «право притязания» не что иное, как абсолютный характер субъективного права собственности. Указание на него как на одну из характерных черт субъективного права собственности даже необходимо в рамках понятия указанного права. Но оно никак не соотносится с понятием и сущностью правомочия собственника».

Наиболее обоснованным выглядит утверждение о необходимости выделения полномочия управления имуществом.

В.П. Мозолин, высказывая мнение о необходимости введения в содержание права собственности помимо «триады» правомочия «управления имуществом», отмечал, что «право управления относится к категории динамических правомочий, призванных обеспечить реализацию правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом со стороны собственника».

Что касается данного предложения о выделении в праве собственности дополнительного правомочия по управлению имуществом, то оно также не приводит к более точному определению содержания этого права. Возможность управления поглощается возможностью распоряжения имуществом.

Реализация этого правомочия происходит посредством разнообразных актов поведения собственника, в том числе как действиями по управлению имуществом, так и другими, не противоречащими закону действиями в отношении объекта права собственности.

ГК РФ не поставил точку в развитии категории управления имуществом. Так, В.К. Андреев, ссылаясь на Указ Президента РФ от 9 марта 2004 года «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», отмечал, что под функциями по управлению государственным имуществом понимается осуществление полномочий собственника в отношении федерального имущества, в том числе, переданного федеральным государственным предприятиям, федеральным казенным предприятиям и государственным учреждениям, подведомственным федеральному агентству, а также управление находящимися в федеральной собственности акциями открытых акционерных обществ. Далее автор делает вывод: «право государственной собственности, равно как и муниципальной, включает в себя и управление».