Договор аренды зданий и сооружений в гражданском законодательстве РФ

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «УДМУРТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ИНСТИТУТ ПРАВА, СОЦИАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ И БЕЗОПАСНОСТИ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

СПЕЦИАЛЬНОСТЬ «ЮРИСПРУДЕНЦИЯ»

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

на тему: «ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ»

Работу выполнил: Кузнецов Иван Анатольевич

студент группы ЗСВ-021100-46

Научный руководитель:

Зав. кафедрой гражданского права

к.ю.н., доцент Н.В. Кузнецова

Зав. кафедрой гражданского права

к.ю.н., доцент В.Н. Черняев

Ижевск 2013

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие и источники правового регулирования договора аренды зданий и сооружений

§ 1. Понятие договора аренды зданий и сооружений

§ 2. Источники правового регулирования

Глава 2. Правила заключения и существенные условия договора аренды зданий и сооружений

§ 1. Правила заключения и государственная регистрация договора

§ 2. Существенные и иные условия договора, их значение для определения момента заключения договора

Глава 3. Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений: основания для изменения и расторжения договора

§ 1. Права и обязанности сторон по договору

§ 2. Основания изменения и расторжения договора

Заключение

Список нормативных актов

Список литературы

Список материалов судебной практики

Введение

Переход России к рыночной экономике неизбежно приводит к расширению сферы гражданско-правового регулирования имущественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности. В этой связи важнейшей задачей правового, в том числе гражданско-правового, регулирования, является гибкое реагирование и поддержание законодательства в соответствии с потребностями участников имущественных отношений. Одним из таких инструментов правового регулирования является договор аренды.

Договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Извлекая из недвижимого имущества прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте. Самостоятельность арендатора в осуществлении права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах договора аренды обусловлена регулирующим воздействием как законодательства, так и самого договора, который правами арендатора ограничивает права собственника, а правами собственника - права арендатора. Права арендатора по отношению к правам собственника практически сводятся к сохранению самого титула собственника, а также набору обязательственных правомочий, обеспечивающих возобновление в полном объеме и целостности собственнических прав по окончании аренды и надлежащего внесения арендной платы. За пределами исполнения обязательств по договору арендатор полностью свободен в своей хозяйственной деятельности, а, следовательно, и в осуществлении своих имущественных прав.

В настоящее время в связи с развитием экономических взаимоотношений в области аренды недвижимости особое место занимают договоры аренды зданий и сооружений. Аренда зданий и сооружений представляет собой самостоятельную категорию аренды недвижимости.

Аренда недвижимости является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых институтов, при этом, что сразу хочется отметить, в самом Гражданском кодексе РФ (часть вторая) говорится в первую очередь не об аренде недвижимости, а об аренде зданий и сооружений, что вряд ли можно признать правильным, поскольку на практике это приводит к весьма серьезным проблемам и неудобствам. Получается, что правила об аренде недвижимости, расположены в общих положениях об аренде (§1 гл. 34 ГК РФ), а вот правоотношения по аренде зданий и сооружений (которые и являются основными объектами недвижимости) регулируются в первую очередь специальными правилами (§4 гл. 34 ГК РФ) и лишь при отсутствии таковых, общими положениями об аренде. Вряд ли это можно признать правильным с точки зрения юридической техники тем более, что никаких оснований для подобного деления нет.

В сфере арендных отношений, когда объектом является здание, сооружение, возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя поэтому вопросу не всегда безупречна. Мы попытаемся затронуть наиболее важные и проблемные аспекты аренды зданий и сооружений.

Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в отношении зданий и иных сооружений реализация данного требования носит непоследовательный характер.

В работе также затронута тема недавнего глобального изменения нормы гражданского права, касающаяся обязательной государственной регистрации договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года.

Возвратив обратно отмену государственной регистрации договора аренды зданий и сооружений, срок которых составляет не менее года, законодатель, тем не менее, оставил без внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенный срок и пролонгацию договора. На практике это привело к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений.

Все вышесказанное свидетельствует о важности исследования проблем, связанных с арендой зданий и иных сооружений, о необходимости внесения изменений и дополнений в действующее законодательство.

Объект выпускной квалификационной работы - гражданско-правовые отношения хозяйствующих субъектов договора зданий и сооружений.

Конкретными объектами исследования выступают права и обязанности субъектов договора аренды зданий и сооружений, правовое положение объектов договора аренды зданий и сооружений, ответственность сторон.

Предметом выпускной квалификационной работы выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды зданий и сооружений.

Цель выпускной квалификационной работы заключается в исследовании проблем гражданско-правового регулирования аренды зданий и сооружений и разработке предложений по совершенствованию действующего гражданского законодательства, регулирующего данный вид аренды.

В соответствии с целью определены следующие задачи выпускной квалификационной работы:

- рассмотреть сущность договора аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров в отечественной истории и на современном этапе;

- проанализировать правила заключения, существенные и иные условия договора аренды зданий и сооружений;

- изучить права, обязанности сторон и ответственность сторон за нарушение по договору аренды зданий и сооружений;

- провести анализ вопросов связанных с изменением и расторжением договора аренды зданий и сооружений;

- выявить проблемы правового регулирования аренды зданий и сооружений и разработать направления совершенствования правового регулирования договора аренды зданий и сооружений.

Методы исследования применяются для раскрытия предмета исследования дипломной работы. Достижение ее цели и поставленных задач основывается на применении диалектического метода познания, относимого в юридической науке к категории всеобщего. Общенаучный метод также был использован в работе, который включает в себя анализ, синтез, комплексный и другие подходы.

Структура выпускной квалификационной работы опосредована логикой поставленных задач и состоит из введения, трех глав, включающих отдельные параграфы, заключения, списка нормативных правовых актов, литературы, статей и судебных актов.

Глава 1. Понятие и источники правового регулирования договора аренды зданий и сооружений

§ 1. Понятие договора аренды зданий и сооружений

договор аренда здание сооружение

В общем смысле под арендой понимается договор, согласно которому арендодатель передает арендатору право на использование актива в течение согласованного периода времени в обмен на платеж или ряд платежей Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 17 Аренда (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 25.11.2011 N 160н)..

Аренда представляет собой вид договора, по которому собственник (арендодатель) за соответствующую арендную плату передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для ведения хозяйственной деятельности. Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) в параграфе 4 главы 34 в самостоятельную разновидность договора аренды.

Форма договора аренды зависит от того, кто является его сторонами, и срока, на который он заключается. В письменной форме должен заключаться договор аренды, заключенный на срок свыше одного года. Если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, письменная форма обязательна независимо от срока договора. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (например, в случае аренды земельного участка, а также здания, сооружения договор не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее одного года).

Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ, где определено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)//СПС КонсультантПлюс.. Таким правом в силу закона обладают, например, субъекты права хозяйственного ведения или оперативного управления, при этом должны соблюдаться ограничения, установленные гл. 19 ГК РФ. Арендаторами могут быть любые субъекты гражданского права в пределах своей дееспособности.

Определение договора не ограничивает круг лиц, являющихся его сторонами. Как арендодателем, так и арендатором могут быть любые субъекты гражданского права, с учетом некоторых ограничений, изложенных в § 1 настоящей главы. При этом ГК РФ не оперирует термином балансодержатель применительно к вопросу о сторонах договора аренды здания и сооружения. Поэтому иногда встречающиеся на практике примеры замещения или дополнения стороны арендодателя, у которого имущество находится на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, некими балансодержателями следует признать не основанными на законе.

Положение ГК РФ, в том числе с учетом статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора, не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью здания, сооружения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Закон не устанавливает особых требований к идентификации предмета договора аренды здания и сооружения. Лишь в общих положениях о договоре аренды установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Очевидно, что здание (сооружение), являющееся предметом договора аренды, по описанию в договоре должно быть идентично зданию (сооружению) как объекту государственной регистрации прав на него и сделок с ним.

Следовательно, описание предмета договора аренды здания и сооружения производится с указанием его адреса (расположения на земельном участке), наименования, назначения, кадастрового номера.

Напомним, государственный кадастровый учет недвижимого имущества - это как раз действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи. Соответственно каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер (п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. «О государственном кадастре недвижимости»).

Желательно также прилагать к договору аренды здания и сооружения копию плана соответствующего объекта недвижимости (для долгосрочного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, это является обязательным требованием в силу 3 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 №122-ФЗ, (далее - Закона №122-ФЗ). При отсутствии этих данных возникает вероятность признания договора аренды здания и сооружения незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

По смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона №122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)//СПС КонсультантПлюс..

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за использование своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы. Так в силу ст. 606 ГК РФ имущество передается во владение и пользование за плату, а в статье 614 ГК РФ конкретизируется, что плата может быть выражена как в денежной сумме, доходах и плодах от использования имущества, предоставлении услуг и т.д. Исходя из этого и в силу п. 3 ст. 423 ГК РФ, договор аренды здания (сооружения) является возмездным.

Арендный договор зданий (сооружений) - возмездный, консенсуальный, двусторонний. Целью договора является передача на время эти объекты во владение и пользование другому лицу на возмездных условиях для удовлетворения его потребностей.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ), а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора. К тому же, в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ, случаи, когда договор будет считаться заключенным только после передачи имущества, должны быть перечислены в законе, а в параграфах 1 и 4 главы 34 ГК РФ не сдержится норм об обязательной передаче имущества для заключения договора.

Таким образом, объектом государственной регистрации по договору аренды здания или сооружения может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений. Более подробно о существенных условиях договора аренды здания и сооружения, в том числе о государственной регистрации, поговорим во второй главе.

Рассматривая здания и иные сооружения как объекты аренды, нельзя забывать о том, что вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору расширена и в том смысле, что одновременно с передачей прав владения и пользования зданием и сооружением передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (ст. 652 ГК РФ).

Законодатель последовательно реализует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, предусматривая два варианта:

1) В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок. Например, право аренды или безвозмездного срочного пользования, предусмотренное ст. 24 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 652 ГК РФФ).

Данный вид права на земельный участок не встречается ни в гл. 17 ГК РФ, ни в гл. IV ЗК РФ, однако прямо основан на нормах ст. 652 ГК РФ, т.е. санкционирован гражданским законодательством, и по всем признакам является вещным. Гарантией стабильности отношений служит норма о том, что предоставленное арендатору право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок обладает свойством следования: даже если земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ);

2) В случаях, когда арендодатель не является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ). В этом случае вид права арендатора здания и сооружения на земельный участок, очевидно, не может превышать по объему вид права арендодателя на него.

§ 2. Правовое регулирование договора аренды зданий и сооружений по российскому законодательству

Правовое регулирование правовой нормы имеет две стороны: процесс правообразования и процесс правоприменения.

Процесс правообразования всегда связан с формированием социально-экономических предпосылок и условий образования правовой нормы.

Особенности правового регулирования аренды зданий и сооружений обусловлены спецификой предмета соответствующего договора. В связи с этим предприняты многочисленные попытки дать понятия здания и сооружения, показать различия между зданиями и сооружениями, классифицировать здания, сооружения и пр. Некоторые специалисты считают, что юридические дефиниции понятий здание и сооружение вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского Договорное право. Договоры о передаче имущества (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное)..

Аренде зданий и сооружений посвящены положения §4 главы 34 ГК РФ. Данный параграф состоит из шести статей: ст.650 ГК РФ - Договор аренды здания и сооружения, ст.651 ГК РФ - Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения, ст.652 ГК РФ - Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, ст.653 ГК РФ - Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже, ст.654 ГК РФ - Размер арендной платы, ст.655 ГК РФ - Передача здания или сооружения.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым, обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений, как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т.п.

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Итак, правовое регулирование договора аренды здания и сооружения основывается на нормах § 4 гл. 34 ГК РФ и, в субсидиарном порядке, на общих положениях об аренде, содержащихся в § 1 гл. 34 ГК РФ, причем из последних сначала должны применяться общие нормы о договоре аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, п. 2 ст. 617 ГК РФ об особенностях перехода прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества в случае смерти гражданина-арендатора и т.д.).

Есть разумные основания в законодательном порядке расширить сферу действия § 4 гл. 34 ГК РФ до аренды всех объектов недвижимости, как это сделано в § 7 гл. 30 ГК РФ относительно продажи недвижимости, однако трудно согласиться с мнением о том, что уже сейчас правила об аренде здания и сооружения могут применяться к аренде иных видов недвижимого имущества, в том числе земельных участков и других природных ресурсов. То, что, например, в п. 2 ст. 22 ЗК РФ содержится указание на регулирование аренды земельных участков гражданским законодательством, еще не означает применения к ней норм § 4 гл. 34 ГК РФ об аренде зданий и сооружений. Объем прав арендатора, как видно из приведенного определения договора, не отличается от обычной аренды (ст. 606 ГК РФ) и включает в себя владение и пользование либо только пользование (примером последнего варианта является договор аренды линий электропередачи).

Таким образом, по первой главе работы можно сделать следующий вывод, что договором аренды зданий и сооружений является договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание, сооружение или его часть, который обязательно должен быть заключен в письменной форме.

Предметом договора аренды зданий и сооружений могут быть только здания и сооружения (строения), а также его части. В общих положениях о договоре аренды установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Вместе со зданием в аренду передается и соответствующая часть земельного участка, на которой это самое здание расположено.

Арендодателем может быть собственник имущества, а также лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду

В гражданском законодательстве содержится большое число норм, устанавливающих особенности правового режима недвижимого имущества, в том числе особенности аренды отдельных видов недвижимости. В ст. ст. 650 - 655 ГК РФ содержатся правила об аренде зданий и сооружений. Безусловно, и общие положения об аренде (ст. ст. 606 - 624 ГК РФ) применимы к аренде зданий и сооружений, но лишь постольку, поскольку иное не установлено специальными нормами, сосредоточенными в ст. ст. 650 - 655 ГК РФ (ст. 625 ГК РФ).

Причем в общих положениях об аренде также содержатся отдельные нормы, регламентирующие аренду недвижимости (п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 609, абз. 2 п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 617 ГК РФ). Особенности аренды отдельных видов недвижимого имущества (в том числе зданий и сооружений) могут устанавливаться и иными нормативными актами.

Таким образом, при определении правовых норм, применимых в том или ином случае к аренде зданий и сооружений, в первую очередь следует обратиться к ст. ст. 650 - 655 (§ 4 гл. 34) ГК РФ. При отсутствии в указанных статьях норм, регулирующих соответствующие отношения, применяются специальные нормы об аренде зданий и сооружений, содержащиеся в других нормативных актах (если они есть). Если нет ни тех, ни других, то следует обратиться к общим положениям об аренде, устанавливающим особенности аренды недвижимого имущества. И наконец, если нет ничего из перечисленного, применяются общие положения об аренде.

Глава 2. Правила заключения и существенные условия договора аренды зданий и сооружений

§ 1. Правила заключения и государственная регистрация договора

Как заключение любого другого договора, заключение договора аренды происходит с соблюдением определенных правил и порядка. В общем понятии основными правилами заключения договора аренды являются:

1. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть должно быть соблюдено существенное условие договора аренды - условие о предмете договора.

2. Заключение договора аренды на срок более года, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

3. Договор аренды недвижимого имущества всегда подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

4. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества (ст.609 ГК РФ) http://www.quickdoc.ru/dogovor/dogovory_arendy/conclusion.php#form.

До заключения договора аренды он должен быть юридически проработан. Проработка содержания договора аренды сводится к формулировке и согласованию его условий. Особенного внимания заслуживает проработка и согласование существенного условия договора аренды - его предмета. Преамбула, в которой приводится полное название сторон договора - арендатора и арендодателя с указанием их реквизитов.

Договор аренды зданий и сооружений традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с недвижимостью. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.

Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота зданий и сооружений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых проблем, вытекающих из сделок со зданиями и сооружениями.

Как уже отмечалось в первой главе, субъектами (сторонами) по договору аренды зданий и сооружений являются арендодатель и арендатор. Арендодателем может быть собственник имущества либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать имущество в аренду - физические и юридические лица, государство, муниципальные образования и их уполномоченные лица. Арендодателем может быть и лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности. В использовании участниками арендных отношений этого института законом установлены определенные ограничения (ст. 671 ГК РФ).

Арендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью, в том числе физическое лицо, юридическое лицо, государство и муниципальные образования.

Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий и сооружений, предназначенных для размещения федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, унитарных предприятий, установлен федеральными законами, указами Президента РФ и актами Правительства РФ. Это, прежде всего ст. 295, 297, 298 ГК РФ и Федеральный закон РФ от 14.11.2002 г. №161-ФЗ «О государственных и унитарных предприятиях».

Управление государственной и муниципальной собственностью связано с определением того, кто является арендодателем и с учетом этого имеет свои особенности. Арендодателем находящихся в федеральной собственности административных зданий и сооружений, не закрепленных за другими юридическими лицами на вещном праве выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, находящееся в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации.

Унитарные предприятия не вправе сдавать в аренду закрепленные за ними здания и сооружения без согласия собственника (его уполномоченного) государственного или муниципального предприятия.

Если здания и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК РФ: субъекты РФ и муниципальные образования уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду, либо выступать в качестве арендодателя.

Указание срока в договоре аренды здания и сооружения является обязательным, в связи с тем, что государственная регистрация договора аренды зданий (сооружений) производится в том случае если соглашение заключено на срок более года. Договор при отсутствии государственной регистрации считается незаключенным.

Таким образом, определение срока договора - является юридическим фактом для обязательной государственной регистрации.

Хотя ГК РФ, а именно п. 2 ст. 651 ГК РФ, четко регламентировано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, на практике возникает множество споров по данному вопросу.

Отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)//СПС КонсультантПлюс.. Такой незарегистрированный договор аренды связывает его стороны условиями об арендной плате и о неустойке за нарушение условий пользования имуществом, если:

- контрагенты согласовали его существенные и иные условия,

- была соблюдена форма договора,

- собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

- договор исполнялся сторонами.

В то же время у арендатора по такому договору не возникают права, которые касаются третьих лиц: право преимущественного заключения договора на новый срок, право на сохранение договора аренды в силе при смене арендодателя и др., то есть вещный эффект у незарегистрированного договора аренды не возникает.

До настоящего времени в судебной практике преобладала позиция, согласно которой договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, является незаключенным п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

Определения ВАС РФ от 14.01.2013 N ВАС-18014/12 по делу N А56-23970/2011, от 10.01.2013 N ВАС-17497/12 по делу N А55-21048/2011, от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011,

Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 01.11.2012 по делу N А82-17754/2011, ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2012 по делу N А58-5177/2011, ФАС Дальневосточного округа от 27.07.2012 N Ф03-2540/2012 по делу N А51-6235/2011, ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу N А45-17359/2012, ФАС Московского округа от 04.12.2012 по делу N А41-4409/12//СПС КонсультантПлюс..

Однако в ряде случаев арбитражные суды указывали на то, что нарушение по вине арендодателя требования об обязательной регистрации договора аренды, заключенного на срок, превышающий один год, не является основанием для освобождения арендатором имущества, если срок аренды, указанный в договоре, не истек.

Хочется отметить недавние глобальные изменения в ГК РФ в положениях об обязательной государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений, срок которых превышает один год.

Так, в соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ» (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 01.03.2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 609, 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 01.03.2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 г. N 21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» исключила ст.ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ.

Всего пять дней просуществовала правовая неопределенность с государственной регистрацией договоров аренды недвижимого имущества Ясность в этот вопрос внес Федеральный закон РФ от 04.03.13 г. № 21-ФЗ, вступивший в силу 6 марта 2013 г., именно в этот день его опубликовала Российская газета http://www.buhonline.ru/pub/news/2013/3/7052.

Действительно, немного ранее, 1 марта 2013 г., вступил в силу другой Закон №302-ФЗ, которым законодатели провели реформу института государственной регистрации прав и сделок. В результате этой реформы была ликвидирована государственная регистрация сделок; законодатели посчитали, что для защиты интересов сторон достаточно будет только регистрации прав и обременений.

Однако в результате технических недоработок в Законе № 302-ФЗ ситуация с государственной регистрацией аренды недвижимости оказалась крайне запутанной. Соответствующие статьи ГК РФ были отменены, а замены им законодатели не предоставили. Теперь же законодатели исправили свою недоработку, вернув те правила, которые действовали до 1 марта 2013 г.

Таким образом, теперь, как и прежде, регистрации подлежат именно договоры аренды, а не аренда, как обременение. При этом для договоров аренды зданий и сооружений, а также их частей с 6-го марта 2013 г. действуют прежние правила, требующие регистрировать лишь те договоры, которые заключены на срок не менее года.

Хочется обратить внимание, что обратной силы закону № 21-ФЗ законодатели не придали. А значит, договоры, заключенные в период с 1 по 5 марта 2013 г. вновь оказались вне правового поля. Ведь в отношении них должны действовать прежние правила со всеми теми неясностями, которые описаны в упомянутой выше статье про государственную регистрацию договоров после 1 марта 2013 г.

Вероятнее всего, мотивом принятия такого решения послужила неопределенность с порядком государственной регистрации аренды как обременения, поскольку в ст. 26 Закона N 122-ФЗ говорится о том, что регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. То есть регистрация договора аренды является неотъемлемым атрибутом регистрации соответствующего обременения недвижимого имущества.

В юридической сфере развернулись многочисленные дискуссии о необходимой публичности обременений собственности (в том числе и аренды), а также о возможных злоупотреблениях путем подписания договоров аренды задним числом. Учитывая сохраняющееся пока положение о праве следования, то есть о сохранении договора аренды в силе при изменении собственника имущества (ст. 617 ГК РФ), отказ от государственной регистрации договора мог бы привести к возникновению скрытых обременений, которые собственник смог бы обнаружить только через какое-то время.

Однако обязательная регистрация долгосрочных договоров не может полностью исключить подобные скрытые обременения, поскольку существуют формально-легальные средства уклонения от государственной регистрации договора аренды.

Один из характерных примеров состоит в заключении договора аренды сроком на 11 месяцев с дальнейшей автоматической или по подписанному дополнительному соглашению пролонгацией. Руководствуясь разъяснениями ВАС РФ, стороны указывают, что договор считается ими заключенным на тот же срок, на тех же условиях, и формально получают уже новый легитимный договор аренды на очередные 11 месяцев.

Зачастую арендный договор умышленно приводят к состоянию договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого заключается краткосрочный договор аренды, например на 1 месяц, а по истечении указанного срока арендатор с молчаливого согласия арендодателя продолжает пользоваться объектом аренды. В этом случае в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается заключенным на неопределенный срок. Таким образом, получается, что фактически долгосрочный договор аренды юридически не нуждается в государственной регистрации.

Таким образом, мы сейчас знаем, что в течение 3 дней регистрация договора аренды законодательно не требовалась. Указанный законодательный пробел уже получил у юристов название «арендная дыра» или «арендный оффшор». Представляется, что данная правовая лазейка для недобросовестных лиц должна быть исключена на законодательном уровне Коробицын М. Арендный офшор //ЭЖ-Юрист, 2013, N 12//СПС КонсультантПлюс..

Однако, на наш взгляд, в данном случае речь идет о явной ошибке законодателя, что подтверждается оперативным принятием Закона № 21-ФЗ. Поэтому мы считаем, что в сложившейся ситуации к договорам, заключенным в период с 1-го по 5-е марта 2013 г. можно применить аналогию закона и распространить на них положения Закона № 21-ФЗ. Но чтобы полностью обезопасить себя, лучше перезаключить такие договоры. То есть после 6-го марта 2013 г. заключить новый договор на тех же условиях и с тем же контрагентом. Тогда на них без каких-либо оговорок будут распространяться старые правила регистрации, возвращенные Законом № 21-ФЗ.

Впрочем, если стороны не предусмотрели в рамках договора срок его действия, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ) и не подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2011 по делу N А19-2665/2011// СПС КонсультантПлюс..

Зачастую стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его подписания. Впоследствии же возникают споры, в которых арендодатель настаивает на незаключенности договора, поскольку фактически его срок (срок, на который стороны распространили договор аренды, вместе со сроком с даты подписания до момента его прекращения) равен году или более, а госрегистрация отсутствует. В связи с этим возникает вопрос: с какого момента начинает течь срок договора аренды здания или сооружения в целях его государственной регистрации?

Срок действия договора аренды здания или сооружения отсчитывается с момента его подписания. Распространение такого договора на отношения, предшествовавшие его заключению, не увеличивает срок действия договора для целей госрегистрации Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.01.2011 по делу N А56-31740/2009

Постановление ФАС Уральского округа от 17.06.2010 N Ф09-4458/10-С3 по делу N А47-9713/2009// СПС КонсультантПлюс..

Если стороны определили в договоре дату начала срока аренды, отличную от даты его подписания, то срок действия договора для целей государственной регистрации исчисляется с начала срока аренды Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.07.2009 по делу N А26-424/2009

Постановление ФАС Московского округа от 11.07.2011 N КГ-А40/6891-11 по делу N А40-96171/10-91-835// СПС КонсультантПлюс..

Таким образом, договор аренды, заключенный на срок менее года и предусматривающий автоматическую пролонгацию по истечении срока его действия на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, государственной регистрации не подлежит, поскольку отношения сторон в дальнейшем регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны предыдущему.

Необходимо акцентировать внимание, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610 ГК РФ). Такие ограничения, например, могут содержаться в актах об аренде зданий (сооружений), являющихся объектами культурного наследия РФ.

Так, в соответствие со ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.

Бездействие стороны договора, обязанной его зарегистрировать, является уклонением от государственной регистрации договора. Бездействие стороны договора, обязанной его зарегистрировать, по причине несогласия с условиями договора является уклонением от его государственной регистрации.

Если одна из сторон уклоняется или препятствует регистрации договора (например, не предоставляет необходимых документов), то другая сторона вправе обратиться в суд с иском о государственной регистрации договора аренды.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды» указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (по 30-е), до 31-го (по 31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако, поскольку 30-е число не всегда является последним днем месяца, определенный таким образом срок действия договора аренды фактически составляет менее года. На практике подобные ситуации могут привести к возникновению споров, связанных с необходимостью регистрации таких договоров.

Существуют две позиции судов: во-первых, если срок действия договора аренды здания или сооружения либо нежилого помещения в данном здании (сооружении) с 1 января по 31 декабря либо с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.

В силу пунктов 1.3 и 1.4 договоров аренды от 15.12.2006 г. и 18.12.2007 г. срок действия договоров определен сторонами с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г. и с 01.01.2008 г. по 31.12.2008 г. соответственно. Из условий пункта 1.3 договоров следует, что обязанность по государственной регистрации договоров аренды возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации договоров не представлены, поэтому суды правомерно признали их незаключенными Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой// СПС КонсультантПлюс..

И во-вторых: если срок действия договора аренды здания, сооружения, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до последнего (29-е, 30-е или 31-е) числа предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января до 31 декабря) либо с одного числа месяца текущего года до предшествующего числа этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.

Срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4613/11 по делу N А32-55752/2009-38/3-Б-187-УТ,

Определение ВАС РФ от 28.05.2010 N 6678/10 по делу N А75-1804/2009,

Определение ВАС РФ от 17.05.2010 N 5864/10 по делу N А41-13203/09// СПС КонсультантПлюс..

Договором может быть установлена неустойка за несвоевременную передачу договора аренды на государственную регистрацию Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2010 по делу N А53-17915/2009// СПС КонсультантПлюс..

Договор аренды здания или сооружения, заключенный до образования в субъекте РФ филиала регистрирующего органа, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным со дня подписания Постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2006 по делу N Ф09-3139/06-С3// СПС КонсультантПлюс..

Если в течение срока действия договора аренды стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение на срок менее года, то сроки этих договоров не подлежат сложению в целях государственной регистрации и регистрация не требуется Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2010 по делу N А81-2571/2008// СПС КонсультантПлюс..

Если предмет договора аренды здания или сооружения не определен и одна из сторон не осуществляет необходимых действий по государственной регистрации договора, то у суда отсутствуют законные основания для понуждения этой стороны к его регистрации, поскольку договор является незаключенным Постановление ФАС Уральского округа от 12.12.2007 N Ф09-10422/07-С6 по делу N А76-22/2007//СПС КонсультантПлюс..

§ 2. Существенные и иные условия договора, их значение для определения момента заключения договора

Для всякого договора первостепенное значение имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку договор может считаться заключенным лишь в том случае, когда между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Основополагающие значение при этом имеют существенные условия договора. Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора.

Понятие «существенные условия» носит собирательный характер. Определению смыслового значения существенных условий договора посвящено немало исследований современных теоретиков гражданского права. В.В. Витрянский предостерегает от искажений в данной плоскости Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999. - 348 с.. В теоретическом плане важно подчеркнуть, что смысловое значение «существенных условий» подвержено диалектическим изменениям, что отражается и в самой доктрине гражданско-правового договора.

Как верно отмечает М.Н. Марченко, «если современное, несколько приземленное и более прагматичное представление о понятии «существенных условий» содержания договора связывает их, прежде всего, с предметом договора, то ранее, более фундаментальное и более обстоятельное в теоретическом смысле видение «существенных условий» ассоциируется в первую очередь с волевой стороной договора Марченко М.Н. Источники права. - М.: Закон и право, 2005. - 362 с..

Согласно общему правилу, существенными являются условия о предмете договора; условия, которые определены в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение в соответствии со ст. 432 ГК РФ.

Применительно к договору аренды зданий (сооружений) такими условиями являются объект аренды и размер оплаты.

Рассмотрим их более подробно. Первое и основное существенное условие договора - предмет соглашения. Данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. В связи с этим договор должен содержать следующую информацию:

- точный адрес здания или сооружения;

- описание местоположения здания, если это, например, комплекс зданий, часть корпуса, пристрой;

- площадь сдаваемых в аренду зданий, сооружений, в соответствии с техническим паспортом технической инвентаризации;

- назначение сдаваемого здания, сооружения, например, склад.

...