Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Понятие, содержание и предпосылки становления рынка земли

1.1 Понятие рынка земли. Содержание оборота земли

1.2 Необходимость становления рынка земли в России

2. Проблемы и перспективы становления рынка земли в России

2.1 Проблемные вопросы становления и функционирования земельного рынка

2.2 Перспективы становления рынка земли

Заключение

Список использованных источников

Введение

Актуальность исследования формирования и развития рынка земли в Российской Федерации обуславливается следующими факторами:

Земля является первоочередным богатством государства, поэтому вовлечение ее в рыночный оборот обусловлено двумя факторами - заинтересованностью в извлечении экономической выгоды из ее оборота, и безопасности и гарантированности земельных правоотношений.

Рынок земли - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном рынке.

Актуальность такого исследования подтверждается и необходимостью выявления тенденций дальнейшего развития земельной реформы, и рынка земли в Российской Федерации.

Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участки как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую землю как объект товарных отношений влияют различные факторы. К ним относятся: конкретное местоположение земельного участка, качественные природные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру земельного рынка, где помимо основных участников рынка - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, фондовых институтов, агентов по операциям с землей (брокеров), землеустроителей, оценщиков земли, ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и так далее.

Начавшиеся в начале 90-х годов 20 века преобразования в экономической, политической и социальной сферах потребовали существенных изменений механизма правового регулирования отношений в самых различных сферах общественной жизни. Отражением новых экономических реалий стало законодательное закрепление частной собственности в отношении основных производственных фондов и земель. Проводимая в начале 1990-х годов приватизация, совпавшая с начальным периодом осуществления земельной реформы, была направлена на отчуждение максимально большего количества государственного имущества в частную собственность. Начальная цена имущества предприятий, продаваемого при приватизации на коммерческих, инвестиционных конкурсах, аукционах, не включала в себя стоимость земельных участков. При этом земельные участки, занимаемые приватизируемыми объектами, в основном предоставлялись новым собственникам на праве постоянного пользования, оставаясь в собственности государства.

Вступление в действие ч.1 Гражданского кодекса РФ, закренившего в ст. 130 в числе объектов гражданских прав земельные участки наряду со зданиями, сооружениями, а также Федерального закона «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ [4] способствовало созданию легальных предпосылок для включения в гражданский оборот земельных участков наряду с иными объектами недвижимости. Предстояло выработать правила участия земельных участков в имущественном обороте, которые бы учитывали, с одной стороны, общие для всех иных недвижимых вещей особенности, с другой - специфику земельного участка как разновидности недвижимого имущества.

Проблеме оборота земли посвящено немало публикаций. Следует отметить ряд исследований, связанных с проблемами права собственности и иных вещных прав на земельный участок (Н.П. Кабытов, П.В. Карлова, А.Ф. Колов, СВ. Лобанов, М.С. Ромадин, Н.И. Таскин, А.Е. Черноморец и др.

В работах Н.Н.Аверьяновой, С.А. Артюшина, А.Г. Василенко, М.В. Попова земельные участки исследуются как объекты права государственной и муниципальной собственности.

Целью исследования является исследование становление рынка земли в России: необходимость, проблемы, перспективы.

Цель исследования обусловила постановку следующих задач:

дать оценку положениям действующих нормативных актов гражданского и земельного законодательства России, их соотношению в отношении правового регулирования гражданского оборота земли;

определить проблемы и перспективы развития рынка земли в России.

земля правоотношение реформа

1. Понятие, содержание и предпосылки становления рынка земли

1.1 Понятие рынка земли. Содержание оборота земли

Россия относится к числу стран мира, наиболее обеспеченных земельными ресурсами, однако на всех этапах, осуществляемых в России рыночных реформ земельный вопрос являлся предметом постоянных споров и политической борьбы. Поэтому вопрос о рыночном обороте земель в настоящее время представляет особую актуальность и народнохозяйственную значимость.

К. Маркс выделял три функции земли: производственную, производительную и экономическую. Данные функции неразрывно связаны между собой, поскольку все они в совокупности отражают процесс превращения земли в фактор создания новых потребительных стоимостей, новых продуктов.

В понятии «производственная функция земли» отражается ее роль в непосредственном процессе труда. Наличие полезных свойств земли и их использования в производственной деятельности является основой возникновения самой главной для человечества -- производственной функции земли, когда она выступает в качестве активного средства производства [11].

Производительная функция земли, судя по встречающемуся употреблению этого понятия у К. Маркса, означает процесс превращения производительных естественных свойств земли в элемент общественных производительных сил, в фактор материального производства. Производительная функция земли характеризует процесс взаимодействия ее с трудом, живым и овеществленным в других средствах производства, с точки зрения конечного эффекта, который определяется величиной произведенных потребительных стоимостей и продукта в целом, а также достигнутой при этом производительности труда.

Экономическая функция земли -- это обусловленная полезными свойствами и опосредованная затратами общественного труда способность земли быть источником материальных благ и экономить совокупные затраты труда, быть фактором роста производительности труда и общественного богатства [11].

С целью лучшего понимания и рассмотрения сути проблемы обратимся к понятийному аппарату, раскрывающему ее содержание.

Земля -- важнейшее национальное богатство, которое выступает в качестве главного средства производства. Она является основой производственной деятельности и важнейшим условием существования человеческого общества.

«Земля с одной стороны, труд - с другой, - отмечал К. Маркс, - два элемента реального процесса труда, которые в этой вещественной форме являются общими для всех способов производства».

Земельные ресурсы обладают рядом специфических особенностей.

Земля не является продуктом человеческого труда, тогда как другие средства производства (машины, здания, сооружения и т.д.) созданы человеком. Она пространственно ограничена, ее нельзя по своему желанию увеличить или уменьшить. Однако запасы земли, пригодные для сельскохозяйственного производства, далеко не исчерпаны. В земледелии всего мира занято примерно 1/10 пригодных земель. [27]

Земля не может быть заменена никаким другим средством производства. Ее использование связано с постоянством места в отличие от большого числа других средств производства. При правильном использовании земля не изнашивается, а улучшается, плодородие ее повышается. Плодородие является наиболее специфичным свойством земли. При этом отдельные земельные участки неодинаковы по качеству, содержанию питательных веществ [41, с. 11]. Земельная дифференциация особенно характерна для России с ее огромной территорией и разнообразием. Частная собственность на землю превращает ее в объект купли-продажи.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли поселений; земли промышленности, энергетики, транспорта, и пр.; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

Развитие рыночных отношений естественным образом ведет к формированию рынка земли. Понятие земельный оборот, как смена обладателя прав на землю, за последнее десятилетие стало привычным для научной и учебной литературы в сфере земельных отношений, для законов и подзаконных актов [37, с. 9].

Однако в трактовках понятия земельного рынка ощущается слабое знание сути проблемы, ее теоретико-методологической сущности. Академик РАСХН А. Емельянов по этому поводу отмечает: «Рынок земли трактуется обычно односторонне, как осуществление традиционных сделок купли- продажи. Между тем это понятие намного шире и включает оборот прав аренды, наследования, залога земли» [33].

В литературе земельный рынок определяется как часть земельного оборота, при котором установление, изменение и прекращение прав на земельные участки происходит в результате юридически оформленного договора и опосредовано денежным или натуральным платежом. Земельный рынок охватывает следующие виды гражданских сделок: купля-продажа земельных участков (земельных долей), сдача земельного участка в аренду, залог участка для получения кредита, компенсации при изъятии земли для государственных и муниципальных нужд [14]. Иконицкая И.А. дополняет данный перечень возмездных сделок с земельными участками сделками по передаче земельного участка в собственность на основании договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, выражая сомнение относительно признания сделкой изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд, особенно если такое изъятие носит принудительный характер [27].

По мнению В.В. Романовой, «земельный рынок» и «земельный оборот» представляют собой явления разного порядка. Рынок - совокупность определённых институтов и механизмов, а оборот земельных участков - упорядоченные посредством правовых установлений товарно-денежные общественные отношения (сделки), складывающиеся в условиях рынка [42].

Н.И. Кресникова считает, что оборот земель совершается путём заключения на земельном рынке договоров купли-продажи, аренды, дарения, залога (ипотеки), мены, ренты и пожизненного содержания с иждивением, безвозмездного пользования, доверительного управления. Универсальное правопреемство, в частности, наследование земельных участков, является разновидностью оборота земель. В целом оборот земель, по мнению данного автора, представляет собой сложную систему, включающую три взаимосвязанные подсистемы: земельный рынок, универсальное правопреемство и административные распоряжения органов власти по поводу использования того или иного земельного участка [37].

С.И. Герасин обращает внимание на то, что земельные участки, исключённые из оборота, могут переходить от одних лиц к другим в порядке административной процедуры. Следовательно, переход земельных участков в порядке административной процедуры не является оборотом. То есть то, что в юридической литературе называется «внерыночным земельным оборотом», на самом деле не является оборотом в том смысле, какой в это понятие вкладывает действующее законодательство.[15]

Следует признать логичным его предположение о том, что наличие возможности перехода прав на земельные участки, изъятые из оборота, свидетельствует о присутствии иного, выходящего за пределы оборота, механизма перехода прав на земельные участки. Такая трактовка подтверждается нормой п.2 ст. 27 ЗК РФ, согласно которой земельные участки, отнесённые к землям, изъятым из оборота, не могут только предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. [17]

Подобная конструкция нормы п.2 ст. 27 ЗК РФ не исключает возможность передачи изъятых из оборота земельных участков в муниципальную собственность, например, порядке п.3 ст. 19 ЗК РФ, согласно которому в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно предаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами муниципальных образований. Таким образом, следует признать, что теоретически существует совокупность правоотношений, характеризующихся переходом прав на земельные участки, изъятые из земельного оборота.

Иначе говоря, не всякий переход права находится в рамках земельного оборота. Указанное обстоятельство приводит к выводу о том, что переход права на земельные участки по отношению к обороту земельных участков является родовым понятием. [21]

Как отмечает В.В. Романова [42], «конструкция нормы ст. 129 ГК РФ гораздо более очевидно отражает ограничение или изъятие из оборота отдельных объектов гражданских прав, а не отдельных способов их перехода. Согласно п.4 ст. 27 ЗК РФ определяющим критерием изъятия земельного участка из оборота является наличие у такого объекта особой законодательно установленной характеристики, в данном случае - размещение на земельном участке определённых объектов, находящихся в федеральной собственности. Иными словами, переход прав может выводиться за пределы правоотношений оборота земельных участков не только в силу использования основания, не являющегося частноправовым, но и ввиду вовлечения в него объекта, обладающего особыми характеристиками правового режима.

Изложенное свидетельствует о том, что сущность земельного оборота или оборота земельных участков аналогична сущности гражданского оборота и имущественного оборота, но в то же время имеет свою специфику, обусловленную особенностями правового режима имущества, вовлекаемого в оборот, то есть земельных участков и имущественных прав на них.

Земельный участок является особым объектом правоотношений, принципиально отличающимся от остальных объектов недвижимости, в том числе от иных природных ресурсов, также причисленных к недвижимости. Однако отнесение земельных участков к недвижимым вещам, хотя и особого рода, чья специфика определяется принадлежностью земли к разновидности природных ресурсов, не позволяет применять к регулированию земельных отношений исключительно земельное право [23].

Итак, земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

1.2 Необходимость становления рынка земли в России

В условиях хозяйственной самостоятельности подавляющего большинства товаропроизводителей самым бесспорным представляется право любого землепользователя самостоятельно пользоваться землей, т.е. выращивать сельскохозяйственную продукцию и получать определенный доход при ее реализации [24, с. 141].

Так, учитывая исключительное значение земли для общества, многие ученые и общественные деятели исходят из того, что рыночные сделки с землей, да и вообще отношение к земле, как к вещи, как к имуществу недопустимы - земля - недвижимость, но не имущество [12]. Об этом же пишет и Б.В. Ерофеев: «в силу специфических особенностей земля является имуществом особого рода. Она не имеет и не может иметь стоимости» [33], а следовательно невозможен и эквивалентный обмен. С другой стороны, как указано, в наше время весьма распространена и противоположная точка зрения «земля - не столько природный ресурс, сколько объект недвижимости» [44].

Тем не менее, необходимость существования земельного рынка определена следующими обстоятельствами.

Перераспределение земель между землепользователями неизбежно для любых социально-экономических условий - необходимость рационального соотношения производства и территории является закономерностью земельных отношений.

Земельный рынок выполняет ряд важных социально-экономических функций [31, с. 141-142]:

1. стимулирование предпринимательской активности землепользователей (возможность получения ими прибыли - земля, как и другие объекты недвижимости - «не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход») [20];

2. поддержание конкурентной среды (вынуждающей поддерживать деловую активность);

3. объективное (т.е. независящее от действий единичных субъектов, в том числе государства) ценообразование;

4. инвестиционная:

а) как способ вложения денежных средств, ведь в условиях развития рыночных отношений цена земли имеет устойчивую тенденцию к росту [18]. «Хозяйственное значение земли для владельца увеличивается, даже без особых затрат на нее» [29] (в этом заключается отличие земли от других видов капитала, например, от денег, которые, согласно теории изменения стоимости денег во времени, завтра будут дешевле, чем сегодня [15]);

б) земельный рынок способствует привлечению инвестиций в реальное производство (при внесении земли в качестве взноса в уставный капитал) или заемных средств через процедуру залога;

5. формирование слоя собственников земли, т.е. среднего класса, являющегося гарантом стабильности общества. [31]

Итак, земельный оборот в России всегда был. Правда, земельные участки шли как бы "в нагрузку" за садовыми домами, дачами, гаражами и т.п., создавая теневой рынок. Наличие же теневого оборота земель выводит земельные ресурсы из-под контроля не только государства, но и всего общества, не позволяет вовлечь землю в активные экономические процессы, развивает спекуляцию земельными участками.

Задача государства - высветить любой оборот недвижимого имущества и, в первую очередь, земли. Поэтому во всех странах государство берет под очень жесткий контроль осуществление земельных сделок. Это нужно сделать и в России.

2. Проблемы и перспективы становления рынка земли в России

2.1 Проблемные вопросы становления и функционирования земельного рынка

Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли. [19]

Российский земельный рынок еще очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас по-прежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1 процента от земельного фонда РФ [31].

Формирование регулируемого государством земельного рынка становится потребностью экономики. Цивилизованный земельный рынок может обеспечить привлечение в производство заемных средств через процедуру залога земельных участков и переход земли к хозяевам, способным организовать эффективное землепользование. Он необходим для развития и совершенствования производства.

Рынок земли не должен быть бесконтрольным -- нельзя допустить экономически необоснованного перераспределения сельскохозяйственных земель. Вовлечение земли в рыночный оборот сопряжено с рядом негативных явлений, таких как спекуляция, выведение плодородных земель из сферы сельскохозяйственного использования, возрастание социальной напряженности в обществе и других. Поэтому земельный рынок должен регулироваться государством, которому при этом необходимо учитывать специфику вовлекаемых в оборот земель, сложившуюся систему земельных отношений и структуру землепользования.

Необходимо дифференцированное государственное регулирование масштаба и структуры землеоборота по числу, площади и категориям вовлеченных в различные рыночные операции земельных участков, состава этих операций, их пропорций, приоритетов и границ. Даже в самых сложных, кризисных экономических ситуациях вмешательство государства в процесс становления эффективного рыночного землеоборота должно основываться не на административно-командных, приказных, а на рыночных механизмах и методах стимулирования поведения его участников. Другими словами, важнейшими инструментами воздействия государства на масштаб, структуру и приоритеты рыночного землеоборота выступают налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска при выполнении конкретных рыночных операций с земельными участками, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

Основными условиями возможной активизации земельного оборота должны служить наличие достаточного количества представителей государственной исполнительной власти по управлению земельными ресурсами, которого пока нет, и наличие инфраструктуры земельного оборота (специальных земельных или уполномоченных банков, бирж, бюро и т.п.), которые так же пока отсутствуют.

Действующая в России Конституция [1], Гражданский [2] и Земельный [3] кодексы, другие нормативные правовые акты страны и субъектов Федерации предоставляют собственнику земли реализовывать свои права: продавать, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду свои земельные участки и т.п. В соответствии с ФЗ РФ от 24.07.02 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривается включить в оборот и эти участки. [5]

В результате земельной реформы существенно изменилось распределение земельного фонда России по категориям землепользователей и формам собственности. Эти изменения в первую очередь затронули земли сельскохозяйственного назначения. Созданы крестьянские хозяйства на площади в 34,3 млн. га, а также их объединения и ассоциации (9,0 млн. га). В районах Крайнего Севера организованы общинно-родовые хозяйства, их площадь достигла 68,9 млн. га. Интенсивно идет процесс образования акционерных обществ и товариществ, занимающихся товарным сельскохозяйственным производством. На их долю приходится 190,9 млн. га. [29]

Получили широкое развитие сельскохозяйственные кооперативы, расположенные на площади 36,6 млн. га. [34]

Отмечая существенные изменения в распределении земель по формам собственности, подчеркнем, что значительная часть территории Российской Федерации - более 76% (1306,2 млн. га) ее земель - все еще остается в государственной форме собственности, причем 803 млн. га -земли субъектов Федерации. В муниципальной собственности находится 56 млн. га, или 3,3%, в собственности юридических лиц - 335,8 млн. га (20%) и в собственности граждан - чуть более 10 млн. га (0,6%) К не подлежащим вовлечению в рыночный землеоборот или имеющим определенные ограничения отнесены земли:

- обороны и обеспечения безопасности страны (10,0 млн. га);

- единой общегосударственной транспортной сети (1,4 млн. га);

- природоохранного, заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения (27,2 млн. га);

- расположенных на территории городов и населенных пунктов объектов и предприятий федеральной собственности (0,34 млн. га);

- объектов обеспечения внутренних функций государства, его устойчивого развития, жизнеспособности и охраны окружающей среды (2,0 млн. га);

- лесного фонда (265,9 млн. га);

- запаса (47,0 млн. га), а также водные объекты (17,8 млн. га). Кроме того, для осуществления эффективной градостроительной политики в каждом населенном пункте требуется сохранение резервных площадей, которые в среднесрочной перспективе не подлежат застройке (всего приблизительно 0,43 млн. га). Вряд ли есть основания включать в рыночный землеоборот и земли таких объектов, как внутренние водоемы, болота, гидротехнические сооружения, на которые приходится в составе федерального фонда 18,2 млн. га. Подлежат ограничению в части включения в операции купли-продажи территории оленьих и конских пастбищ в местах обитания малых народов и этнических групп (13,2 млн. га). Исключаются из рыночного землеоборота и хозяйственного использования, по крайней мере, на среднесрочную перспективу и малодоступные таежные территории Восточной Сибири и Дальнего Востока. Их площадь можно оценить примерно в 300-400 млн. га. [37]

Итак, в настоящее время можно исключить из оборота по купле-продаже около 800-900 млн. га земель, отнесенных к федеральной собственности. К данной цифре следует добавить еще почти 124 млн. га эрозионно опасных сельскохозяйственных земель, а также приплюсовать 15% территории» Европейской части России, загрязненной радионуклидами, тяжелыми металлами, токсинами промышленного происхождения.

Особого отношения заслуживают и земли сельскохозяйственного назначения федеральной собственности (83,1 млн. га), рыночные операции, с которыми существенно ограничиваются. [40]

Землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей. Земли данной категории выступают как основное средство производства в сельском хозяйстве, имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение их площади, предотвращение развития негативных процессов и повышение плодородия почв.

На 1 января 2008 года площадь земель сельскохозяйственного назначения составила 401,6 млн. га. К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям). В нее входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Кроме того, к категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам. [37]

В последние годы повсеместно отмечался добровольный отказ сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств и других производителей сельскохозяйственной продукции от предоставленных им ранее земель, связанный с их неудовлетворительным экономическим состоянием. Как и прежде, ликвидировались сельскохозяйственные предприятия, крестьянские (фермерские) хозяйства. При этом часто не решенным оставался вопрос дальнейшей судьбы земельных участков.

Вследствие этого, в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ) сведения о таких земельных участках продолжали учитываться как земли сельскохозяйственного назначения, используемые теми или иными юридическими и физическими лицами для сельскохозяйственного производства. По данным статистических наблюдений общая площадь земельных участков ликвидированных в результате банкротства сельскохозяйственных предприятий, но числящихся за предприятиями в ЕГРЗ, на 1.01.2010 г. составила 6,2 млн. га. [41]

Земли данной категории в установленном порядке отводились под строительство новых и расширение территории уже действующих предприятий промышленности, транспорта и связи. Из состава земель сельскохозяйственного назначения передавались участки лесохозяйственным предприятиям для целей лесоразведения. За счет земель сельскохозяйственного назначения увеличили в прошлом году свои площади также предприятия и организации, занимающиеся природоохранной деятельностью. Осуществлялся отвод земель сельскохозяйственного назначения и для других несельскохозяйственных целей. Всего за 2006-2010 гг. предоставлено 35,0 тыс. га для нужд, не связанных с сельским хозяйством, из них сельскохозяйственных угодий - 20,8 тыс. га.

По состоянию на 1 января 2008 года в составе категории земель сельскохозяйственного назначения доля сельскохозяйственных угодий в 23 субъектах Российской Федерации составила более 90%. Самое большое количество сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения наблюдалось в Оренбургской и Саратовской областях (более 95 %).

В целом по России площадь неиспользуемых сельскохозяйственных угодий составила 6033,75 тыс. га, из них пашни - 4948,25 тыс. га, или 82 % от площади неиспользуемых сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации. Не по целевому назначению использовалось 171,89 тыс. га сельскохозяйственных угодий.

В целом по Российской Федерации было вовлечено в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых земель 1490,43 тыс. га, что составляет 24,7% от общей площади неиспользованных сельскохозяйственных угодий в целом по Российской Федерации. [37]

В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, пока вовлечено не более пяти процентов земель. Однако сейчас ситуация начинает меняться: земля от сельскохозяйственных организаций все-таки постепенно переходит к другим пользователям -- в крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства. В последний год, когда закончились все дискуссии о возможности продажи земли, увеличился вывод земель из сельскохозяйственного производства.

Неразвитость оборота сельскохозяйственной земли руководители наиболее часто объясняют тем, что в земле для сельскохозяйственного производства нет потребности; кроме того, при оформлении сделок их участники сталкиваются с большими трудностями.

Действительно, большинство сельскохозяйственных организаций не имеют финансовых возможностей для того, чтобы подготовить карты земельных участков, оплатить работу по оформлению сделок с собственниками земельных долей и участков. Как правило, доходы этих организаций не позволяют им платить высокую арендную плату или купить земельные доли и участки. Гораздо чаще такие траты могут себе позволить те, кто планирует вести на этих землях строительство.

Формально сельскохозяйственные земли защищены от использования для строительства, но на практике можно наблюдать многочисленные случаи их перевода в земли поселений. Пока такой перевод возможен, пока затраты на него ниже, чем выгоды, которые можно получить от строительства, земля будет выводиться из сельскохозяйственного оборота.

Перед правительством стоит дилемма: разрешить продажу земли, и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства, либо пытаться развивать агропромышленный комплекс и осваивать новые земли сельскохозяйственного назначения. На данный момент первый вариант, менее затратный в плане денежных вложений и каких-либо усилий государства, и приносящий большую выгоду с точки зрения пользователей и меньшую для государства, выигрывает. [25]

Как отмечалось, Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования.

Анализируя структуру земель РФ, по объективным причинам из рыночного землеоборота в части купли-продажи земель в современных условиях исключается ориентировочно 1065-1165 млн. га. Остается же в качестве потенциального его резерва около 540-640 млн. га, что не может не огорчать. [34]

Земельная доля -- социально-экономическое явление, присущее современной аграрной реформе. Как известно, результатом раздела земель сельскохозяйственных предприятий на земельные доли стал переход половины общей площади сельскохозяйственных угодий (около 115 млн га) в частную собственность. Предполагалось, что это будет способствовать обеспечению социальной справедливости и концентрации земли у эффективно хозяйствующих собственников. Действующее законодательство предоставило собственникам земельных долей право совершать с ними разного рода сделки, в том числе связанные с отчуждением или выделением долевых земельных участков в натуре.

Неверно сводить понятие рынка земли только к операциям купли-продажи. Рыночное перераспределение земель является добровольной, выгодной обеим сторонам переуступкой земли одним землепользователем другому. Земельный рынок подразумевает заключение любых не противоречащих закону сделок, в том числе и не влекущих отчуждения земельных участков. По нашему мнению, выделение земельных долей в натуре, во-первых, вступает в противоречие с интересами сельскохозяйственного производства и фундаментальными взглядами на особенности земель сельскохозяйственного назначения, такими как рациональное использование земель, их охрана, соблюдение целевого назначения угодий, во-вторых, порождает юридические коллизии, так как действующее законодательство, регулирующее гражданско-правовые и хозяйственные правоотношения, не в полной мере учитывает специфику, связанную с земельными долями.

Часто экономически целесообразной бывает сдача земли в аренду. В большинстве стран аренда земель дополняет институт купли-продажи, а там, где нет частной собственности на землю, является основным инструментом рыночного перераспределения земли. В нашей стране передача земли в аренду -- это один из способов реализации собственниками земельных долей своих прав, а также источников дополнительного дохода, получаемого в денежной или натуральной форме. С помощью института аренды земельных долей можно оптимизировать соотношение площадей угодий и размеров других производственных ресурсов в хозяйстве. Таким образом, рынок земельных долей необходим, а его основной формой на данном этапе должна стать аренда.

К настоящему времени большинство собственников долей передали их во временное пользование сельскохозяйственным организациям, приблизительно треть еще не приняла решения по распоряжению своей долей. [43]

Необходимо упорядочить взаимоотношения собственников земельных долей с сельскохозяйственными организациями, использующими соответствующие этим долям земельные участки. Эти взаимоотношения должны быть выгодны обеим сторонам в любых регионах России. Должен быть законодательно определен статус невостребованных земельных долей. Необходимо выполнить такие землеустроительные работы, как:

создание необходимых организационно-территориальных условий для кооперирования при производстве продукции и инженерном обустройстве территории;

установление границ земельных массивов, соответствующих невостребованным земельным долям и земельным долям, собственники которых не реализовали свои права по распоряжению ими;

обоснование ограничений использования земель в процессе сельскохозяйственного производства или их обременения правами лиц - не собственников;

обоснование перевода малопродуктивных угодий, числящихся в категории ценных земель, в менее ценные виды угодий.

Принципы государственного регулирования рынка земельных долей должны быть следующими:

безусловное сохранение целевого использования земель сельскохозяйственного назначения;

запрет выделения земельных долей на местности в специализированных (племенных, семеноводческих и других) хозяйствах;

мораторий во времени или ограничения на некоторые виды сделок с земельными долями, связанные с особенностями региона (например, малоземелье или неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.);

стимулирование сделок, способствующих оптимизации землепользования;

преимущественное право покупки земельных долей сособственниками или хозяйством, которое арендует земельные доли у собственников для ведения сельскохозяйственного производства;

введение специальных квалификационных требований к потенциальному покупателю земельных долей, намеренному организовать крестьянское (фермерское) хозяйство;

дифференцированное налогообложение сделок с земельными долями (с учетом продолжительности владения ими продавцом, причин продажи и других обстоятельств). [35]

Анализ законодательства свидетельствует о том, что земельные отношения регулируются, помимо земельного, отчасти и гражданским, и экологическим, и административным, и градостроительным и некоторыми иными отраслями российского законодательства. Такая ситуация порождает одну из основных проблем правового регулирования земельных имущественных отношений - проблему оптимального соотношения земельного и иных отраслей права в регулировании данной группы общественных отношений.

В настоящее время система земельного законодательства полностью не создана. Не проведено разграничение земель на земли, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективно хозяйствующим субъектам. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв. Действующее законодательство пока еще не отражает социальную и экономическую направленность преобразования земельных отношений и нуждается в существенном обновлении.

После введения принципов "целевого назначения" и "правового режима" всех земель становится невозможным принятие цивилизованного законодательства о правах использования и развития недвижимости в условиях земельного рынка. Нормы оценочной деятельности подрывают основы независимой оценки, так как в оценочные комиссии должны привлекаться государственные и независимые эксперты. Но в большинстве случаев эти комиссии состоят из представителей властных местных структур.

Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства.

Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога.

Большинство заключенных сделок относилось к участкам, предназначенным для личного подсобного хозяйства--42,6 процента, для индивидуального жилищного строительства -- 29 процентов и для садоводства -- 25,2 процента. Исчерпывающих сведений о ценах на земли данных категорий нет, поскольку они, во-первых, весьма дифференцированы и, во-вторых (если иметь в виду те, что значатся на бумаге в договорах купли-продажи), как правило, ощутимо занижены по сравнению с реальными рыночными. [28]

В апреле 2006 года Правительство РФ утвердило Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. В них сформулирован общий принцип проведения кадастровой оценки земель -- оценочное зонирование территории. Под оценочной зоной понимается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по кадастровой стоимости.

Правила отражают три основных подхода, сложившиеся в современной теории оценочной деятельности: затратный, сравнительный и доходный. Первый предусматривает определение затрат, необходимых для восстановления или так называемого «замещения» объекта оценки с учетом его износа.

Сравнительный подход выявляет стоимость объекта оценки исходя из сопоставления цен на аналогичные объекты, в отношении которых уже имеется информация о рыночных ценах на них по результатам сделок.

Доходный -- базируется на определении величины ожидаемых доходных поступлений от объекта оценки, в чем, собственно, и заключается метод «капитализации расчетного рентного дохода». Два последних подхода реализованы в Правилах с наибольшей полнотой.

Кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений, прежде всего, опирается на статистический анализ рыночных цен аналогичных объектов недвижимости. Напротив, при оценке сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда используется метод капитализации расчетного рентного дохода, иногда наряду с учетом затрат, необходимых для воспроизводства (сохранения) и поддержания ценности их природного потенциала.

Применяемый при кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения метод капитализации ренты учитывает множество факторов: состояние почвенного покрова, климатические условия, местоположение относительно рынков сбыта сельскохозяйственной и лесной продукции, расстояние до центра хозяйства и мест складирования и переработки, наличие и качество дорожной сети. В отношении сельскохозяйственных земель учитываются также категории их использования (пашня, сенокосы, пастбища, приусадебные участки, залежи, неудоби).

Необходимо заметить, однако, что объективные показатели, подлежащие учету при применении данного метода (многолетние данные об урожайности, результаты почвенных обследований, величину затрат на производство единицы продукции, рыночные цены на сельскохозяйственную продукцию), принадлежат реальности сегодняшнего дня. Она же пока не дает поводов для оптимизма, свидетельствуя в целом о весьма низкой эффективности сельхозпроизводства. Следовательно, едва ли в данном случае можно говорить о корректном учете подлинного потенциала земельных угодий (тем более в условиях повсеместного стремления руководителей хозяйств к занижению показателей доходности). И все же между кадастровой и рыночной стоимостью земли существует огромное несоответствие. Последняя, по результатам отдельных аукционов, оказалась во много раз дешевле.

В декабре 2006 года Постановлением Правительства РФ утверждены правила предоставления сведений государственного земельного кадастра. Эти сведения квалифицированы постановлением как общедоступные, носящие открытый характер, за исключением отнесенных к категории ограниченного доступа (их перечень в постановлении отсутствует). Поэтому любой гражданин имеет право на получение нужных ему сведений единого кадастра, не будучи обязан при этом обосновывать свой запрос.

Кадастровый учет земель сельскохозяйственного назначения завершился в 2001 году. Самыми дорогими были признаны кубанские черноземы. Стоимость одного гектара земли в Краснодарском крае составила 43 650 рублей. Далее следуют Московская (33 030 рублей), Ленинградская (23 000 рублей), Воронежская (21 650 рублей) и Калининградская (17 720 рублей) области. Вслед за ними расположились Чувашская республика (14 950 рублей), Алтайский край (10 990 рублей), Республика Башкортостан (10 100 рублей), Приморский край (10 000 рублей), Новгородская область (7 620 рублей), Красноярский край (7 190 рублей) и Астраханская область (2 440 рублей).

Самыми малоценными признаны сельхозугодья Магаданской области, Ханты-Мансийского и Коми-Пермяцкого автономного округов -- всего 400 рублей.

Аналогичный метод капитализации рентного дохода используется при кадастровой оценке земель лесного фонда. Основными исходными показателями для расчетов являются: базовая продуктивность лесных земель в натуральном и стоимостном выражении, оценочные затраты на добычу, переработку и транспортировку древесины, цены реализации готовой продукции. Пока еще не учитывается экологическое значение лесных угодий, защитная функция лесных насаждений от эрозии почв, роль леса как поставщика ценных лекарственных растений, дикорастущих ягод и грибов.

К наиболее сложным видам кадастровых работ относится определение стоимости земельных участков, занятых промышленными объектами и объектами другого специального назначения (космодромы; стартовые комплексы и пусковые установки, используемые для космической деятельности; участки под аэродромами и другими объектами воздушного транспорта; земельные участки для размещения гидроэлектростанций, атомных станций и других электростанций; участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог). Сюда же входят и особо охраняемые территории. Таковыми считаются территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов, а также домов отдыха, пансионатов, объектов физической культуры и спорта и т. п. [20]

Государственная кадастровая оценка земель необходима для создания налоговой базы для исчисления земельного и ряда других имущественных налогов. Оценка проводится одновременно на всей территории Российской Федерации, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств, что дает возможность получить сопоставимые показатели стоимости земель на всей территории страны. В настоящее время кадастровая оценка очень сильно разница с рыночной стоимостью, в меньшую сторону для последней. Это показывает несовершенство взаимосвязей системы кадастровой оценки и рыночных механизмов. [26]

2.2 Перспективы становления рынка земли

Российское землепользование уникально в мире по своим масштабам, оно отличается глубокой и многомерной региональной дифференциацией по природно-климатическим условиям, степени антропогенного освоения, уровню урбанизации и индустриализации, разнообразию населяющих различные территории страны национально-этнических групп. Отсюда понятно, с каким необычайно сложным, жизненно важным фактором общественного воспроизводства мы имеем дело, насколько опасно оставлять его вне сферы государственного управления и как необходимо срочно восстановить такое управление в максимально полном объеме. [18]

Для эффективного управления земельно-недвижимым достоянием России, бесспорно, требуется орган, который осуществлял бы общегосударственную координацию деятельности в данной сфере, занимался комплексным, системным решением возникающих здесь крупных хозяйственных проблем.

В конечном счете, задача состоит в том, чтобы радикально пересмотреть концепцию управления земельно-недвижимым комплексом, выявить механизмы его воздействия на эффективность экономического развития регионов и страны в целом. Представляется необходимым на принципиально новой концептуальной основе создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса, которое должно будет заниматься институциональным, инфраструктурным и экономическим обеспечением процесса формирования нового земельного строя в России и комплексного освоения совокупного земельно-недвижимого экономического ресурса. В составе такого министерства должны быть соответствующие службы и агентства, специализированные на оказании услуг по созданию полноценной информационной базы о земельно-недвижимом ресурсе, ее использованию в прогнозах, программах и проектах развития земельно-недвижимых объектов.

Параллельно с системой государственного управления следует стимулировать в установленных границах участие в управлении и негосударственных организаций разных типов и форм собственности. [16]

Формировавшаяся в 1996-2006 гг. с огромным перерасходом средств и существенными содержательными изъянами автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра этим требованиям ни в коей мере не отвечала. И не только из-за того, что объектом кадастрового учета выступали далеко не все обладающие свойством недвижимости ресурсы [12].

Прежде всего, еще ни юридически, ни практически не сформирована и не скоро будет сформирована «критическая масса» земельных участков, выступающих объектами кадастрового учета, так как пока подавляющая часть земельных ресурсов остается в государственной, не разделенной по уровням ведения собственности. Земельные же участки сельскохозяйственных владений, которые остались в виде долей в сохранивших совместную форму собственности предприятиях, тоже физически еще не выделены на местности, а следовательно, не могут выступать объектами кадастрового учета и регистрации.

Добавим к этому отсутствие повсеместного реального спроса на кадастровую информацию в связи с дефицитом инвесторов, так как для иностранцев выход на российский рынок сельскохозяйственных земель закрыт российскими же законодательными барьерами, а отечественные владельцы финансовых средств до сих пор проявляют интерес лишь к занимающим менее 2% территории страны земельным участкам, отведенным для застройки в городах, да и то не во всех, а лишь в крупнейших и крупных, либо обладающих рекреационным потенциалом. В этом нет ничего удивительного, ибо современная российская экономика имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах. [22]

Вряд ли целесообразно повсеместное создание земельной кадастровой системы и потому, что земельный рынок как главная предпосылка организации такой системы существует в России в депрессивном, деформированном и «очаговом» состоянии.

Все это означает, что деньги, потраченные для создания и размещения на всей территории страны опорных пунктов земельно-кадастровой системы, с большой долей вероятности окажутся выброшенными на ветер, особенно те из них, которые будут вложены в технические и программные средства, требующие непрерывного, буквально через каждые полтора-два года, обновления.

Отсюда никак не следует, что нужно вообще отказаться от организации российского кадастра объектов недвижимости. Наша [10] позиция иная: чтобы решить поставленную задачу и не допустить разбазаривания средств налогоплательщиков, следует хотя бы ориентировочно установить те части географического пространства России, где в обозримой перспективе действительно потребуется полноценная кадастровая информация о земельно-недвижимом ресурсе экономического роста, и сформировать там опорные пункты единого кадастрового учета земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости.

Ничем не обоснованная, разорительная для государственной казны спешка в создании на всей территории России опорных пунктов кадастровой системы - не единственный изъян практики ее организации. Не менее серьезный недостаток, по существу исключающий возможность использования кадастровой информации для каких-либо серьезных экономических расчетов и обоснований, заключается в том, что информация эта является максимально деэкономизированной, сведенной в основном к показателям геодезических измерений в сочетании с неким набором правоустанавливающих характеристик (сведения о собственнике, адрес участка и разного рода ограничения) и сомнительными по своей достоверности оценками кадастровой стоимости объектов учета. Другие показатели, позволяющие использовать кадастровую информацию как сведения об экономическом ресурсе, а тем более о многомерной сравнительной ценности его потребительских свойств, оказались напрочь «выкорчеванными».

...