И теперь в единое целое необходимо свести информацию, объективно формирующуюся на разном территориально-географическом основании, не синхронизированную во времени и, что самое главное, с разными возможностями приведения к общему экономическому «знаменателю».

Задача весьма сложная. Но посильная, если организовать в дополнение к модернизированной кадастровой системе совмещенный по времени и месту комплексный мониторинг экономического пространства, причем так, чтобы соединить в единой информационной «оболочке» привязанные по месту и времени «наслоения» разнородных информационных массивов. Для этого нужно решить еще один не терпящий отлагательства вопрос - отказаться от профессионально ущербной методики массовой кадастровой оценки земельно-недвижимых объектов и освоить в практической оценочной деятельности профессионально полноценные методические разработки.

Важно уяснить, что оценка стоимости каждого товара в отдельности для осуществления текущих рыночных сделок между конкретными партнерами совсем не то же самое, что оценка «товарной массы» для решения задач государственного управления экономикой. Если в первом случае достаточно увязать оценку объекта сделки с текущей экономической конъюнктурой, когда вполне продуктивно применение таких общеизвестных методов, как доходный, затратный и сравнения продаж, то во втором варианте требуется более фундаментальные основания.

Расчеты, выполненные для Нижегородской области, показали, что объективная стоимость землепользования сельскохозяйственного предприятия колеблется там в пределах 90-110 тыс. руб./га против 9 тыс. руб./га кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Разница внушительная, со всеми вытекающими из этого негативными последствиями для кредитования аграрного производства под залог земельных ресурсов, «нигилистическим» отношением владельцев таких земель к их рачительному использованию, низкой ликвидностью земельной недвижимости и соответственно «закреплением» депрессии и деформации данного сегмента земельного рынка. [26]

Далее необходимо разработать стандарты эффективности использования земельно-недвижимого ресурса. Для этого потребуется составить комплексные схемы рациональной экономико-землеустроительной организации производственной структуры региональных социально-экономических комплексов и оптимизации механизмов их функционирования. Эти схемы по идее не заменяют детализированные комплексные межотраслевые и отраслевые целевые программы, но обладают вполне конкретным методическим преимуществом. Суть в том, что в современных оптимизационных моделях регионального развития его территориально-земельное основание вводится в расчеты в усредненных количественных характеристиках, зачастую без учета сложной системы внутренних и внешних связей и зависимостей, без должного учета дифференциации его экономического содержания на макро-, мезо- и особенно микроуровне. Поэтому и региональные программы социально-экономического развития носят в известной мере абстрактный, упрощенный характер. [10]

Важный момент грамотного управления земельно-недвижимым достоянием России - приведение рынка земельно-недвижимых объектов к цивилизованным стандартам. Центральной здесь является задача создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

В «пакете» этих задач на первое место нужно поставить затянувшееся на долгие годы создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами, причем не только залога, но и сдачи в аренду, внесения в качестве пая в уставной капитал совместных предприятий, наконец, страхования от недобросовестных сделок с землей. И все это - с квалифицированным учетом специфики земельного участка [39].

Серьезным тормозом развития полноценного сбалансированного рынка земельно-недвижимых объектов остается дефицит, а по большому счету - просто отсутствие полноценных статистических данных по конъюнктуре спроса и предложения. Нельзя установить крайне необходимые для расчетов равновесной рыночной стоимости земельных ресурсов ценовые притязания одних и ценовые ожидания других партнеров по фиксируемым в статистике конечным результатам сделок. [34] Нужна объективная информация об интересах, оценках, установках и мотивах поведения участников рынка. На основе нынешней статистики стратегические перспективы развития земельного рынка определять просто невозможно.

Есть и другие уязвимые блоки в инфраструктуре рынка земельно-недвижимых объектов. Слабым звеном выступают, например, консалтинговые, посреднические структуры, информационно-аналитические, маркетинговые службы организации мониторинга рынка земельно-недвижимых объектов, и т.п.

В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка.

К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей. [37]

Для квалифицированного решения проблем развития и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса России необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере.

Целесообразно также организовать институт соответствующего профиля, создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса.

Принципиальное значение в развитии земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций. Создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами. [10]

В заключение можно сказать, что главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования, позволяющих нейтрализовать негативные отклонения в его функционировании.

В условиях перехода к рынку особенно важно, чтобы государство осуществляло свои регулирующие функции, проверенные практикой цивилизованного рынка в промышленно развитых странах.

Заключение

Российская земля - это главное достояние нашего народа, важнейший геополитический и экономический фактор развития общественного производства. В силу этого, в России на протяжении XIX-XX вв. государство активно проводило различные реформы, касающиеся земельных отношений.

Основной целью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. Для легализации такого необходимого элемента рыночной экономики, как гражданский оборот земель, потребовалось более 10 лет.

Реформа проводилась поэтапно: после революционных преобразований и последующей стихийной приватизации, похожей на передел собственности, следует этап осторожно закрепляющий достигнутое и зарождающий цивилизованные рыночные отношения.

Российский земельный рынок пока еще очень слаб, этому свидетельствуют сумбурные из года в год скачущие показатели землеоборота. Землеоборот в рыночной экономике служит своего рода индикатором состояния экономической системы и эффективности механизмов ее функционирования.

Выводом из бесчисленных реформ и постановлений может служить необходимость политики, воздействующей на структуру рыночного землеоборота, ее инструментами должны выступать налоговая, финансово-кредитная, инвестиционная политика, гарантии предпринимательского риска, поддержка страховой, консалтинговой и иных видов инфраструктурной деятельности на земельном рынке.

В данный момент наиболее существенной и в то же время объективно трудноустранимой на современном этапе причиной проблемного состояния земельного рынка в России выступает большие затраты на освоение земли, неразвитость производственной инфраструктуры в сельской местности, недостаточный объем инвестиций в сельскохозяйственное производство и на восстановление земли. Вместе с тем есть и вполне устранимые причины, сдерживающие становление полноценного земельного рынка. К ним относятся: недостаточная государственная поддержка землевладельцев; недоверие людей к властям и проводимой ими экономической политике; неразвитость системы средне- и долгосрочного кредитования; коррумпированность властей. Для квалифицированного решения проблем развития и определения перспектив использования земельно-недвижимого комплекса России необходимо существенно укрепить научное обеспечение управленческой деятельности в данной сфере. Целесообразно также организовать институт соответствующего профиля, создать Министерство земельно-недвижимого экономического ресурса. Принципиальное значение в развитии земельного рынка России будет иметь создание соответствующих земельных финансовых инструментов и агрегатов: земельных акций, облигаций, векселей, сертификатов и иных ценных бумаг, обеспечивающих приток реальных инвестиций. Создание таких структур, как Земельный банк, Земельный залоговый фонд, Фонд страхования рисков недобросовестных сделок с земельно-недвижимыми объектами.

Практика экономического оборота порождает необходимость создания надёжных юридических гарантий его участникам, способных своевременно учитывать динамику и потребности такого оборота. Проблема обеспечения эффективного функционирования экономического оборота не может быть успешно решена без использования в качестве юридических средств гражданско-правовых конструкций.

В земельной политике надо изменить идеологию, ориентируясь на следующие приоритеты:

1. Землю надо рассматривать в единстве ее основных свойств (как ничем не заменимый природный ресурс; как важнейший геополитический плацдарм; как главное средство производства; как основную кладовую недр и пространственно-операционный базис; как объект недвижимого имущества). Нельзя абсолютизировать товарные (имущественные) свойства земли и ориентировать на них экономику. Также как и нельзя отказываться от учета этих свойств.

2. Необходимо разумно сочетать государственные и рыночные механизмы регулирования земельных отношений, делая главную ставку на создание системы государственного управления земельными ресурсами и второстепенную - на строго контролируемый и регулируемый земельный оборот.

3. При установлении направлений развития землепользования и землеустройства не следует насаждать строго определенные формы собственности и хозяйствования на земле. Они должны, исходя из объективных экономических законов, сами доказать право на существование. При этом не надо забывать исторически оправдавших себя преимуществ крупного производства перед мелкими и крупных форм землепользования перед парцеллярным.

4. Для обеспечения эффективного функционирования экономики в дальнейшем нужно вовлечь в нее земельно-ресурсный потенциал, но, не проедая или продавая его, а делая двигателем развития производительных сил и производственных отношений, организуя его рациональное использование и охрану.

5. Земельную политику надо строить, исходя из обоснованного сочетания государственных (общественных), коллективных и личных интересов в использовании земли, ориентируясь на глобальные процессы, происходящие в природопользовании и мировом сообществе, направленные на поддержку их устойчивого развития и экологическую защиту.

В заключение можно сказать, что главной задачей на сегодня является создания полноценной рыночной инфраструктуры, прогнозирования перспектив развития земельного рынка, выявления сегментных и региональных его диспропорций, разработки и осуществления мер регулирования.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации: Принята 12 декабря 1993 года. М.: Юрист, 2009.- 56 с.

2. Гражданский Кодекс Российской Федерации, часть I от 30 ноября 1994 года ((ред. от 26.06.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1994.- №32.- Ст.3301 // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1996.- №5.- Ст.410.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (ред. от 30.10.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (ред. 18.10.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации.- 1997.- №30.- ст.3594.

5. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения: Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 05.02.2010) // Собрание законодательства Российской Федерации.-2002.- N 30.- Ст. 3018.

6. О личном подсобном хозяйстве: Федеральный закон от 07.07.2009 N 112-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.-2009.- N 28.- Ст. 2881

7. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон от 24.07.2010 N 221-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2010. - №31. - Ст.4017

8. О крестьянском (фермерском) хозяйстве: Федеральный закон от 11 июня 2009 г. № 61-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2009. - № 24. - Ст. 2249.

9. Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 (ред. от 22.11.2006) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998. - № 8. - Ст. 963

10. Беленький В.Р. Что нужно сделать для формирования земельного рынка в России // Независимая газета. 2004. № 103.

11. Боголюбов С.А. Не игнорировать, а учитывать прошлое / С.А. Боголюбов // Аграрное и земельное право.- 2010.- №9.- С.125-126

12. Бурлаченко О.В. Земельный участок в системе недвижимого имущества. Автореф. дис.... к.ю.н./ О.В. Бурлаченко.- Екатеринбург, 2006. С.16.

13. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно-правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации / В.В. Витрянский // Экологическое право. - 2009. - № 1.

14. Вольвач Я.В. Оборот земельных участков по законодательству Российской Федерации / Я.В. Вольвач // Адвокат.- 2006.- N 11

15. Герасин С.И. Правовые основы оборота земель в сельскохозяйственном производстве. Дисс.... к.ю.н./ С.И. Герасин. - М., 2006. - С. 22.

16. Греф Г.О. О мерах по реализации земельной реформы и развитию рынка недвижимости // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -2005.-№2.-С. 13-14.

17. Гурова Т.В. Понятие земельного участка в гражданском и земельном законодательстве России (соотношение общих и специальных правовых норм) /Т.В. Гурова // Актуальные проблемы правоведения. -2004. -№2. -С. 151-154.

18. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: практ. пособие. - М., 2005. С. 345.

19. Дёгтев А.В. Земля - объект земельных и гражданских правоотношений/ А.В. Дегтев //Право и экономика.-2010.-№ 8.-С. 54-61

20. Ельникова Е.В. Оборот земельных участков (к вопросу о содержании понятия) / Е.В. Ельникова // Юрист.- 2006.- N 10

21. Ельникова Е.В. Понятие «земельный участок» в современном российском законодательстве / Е.В. Ельникова // Нотариус.- 2010.- N 1

22. Жаркова О.А. Правовое регулирование имущественных земельных отношений /О.А. Жаркова // Нотариальный вестник.- 2010.- №7.- C.3-33

23. Жернаков Д.В. Земельный участок как объект гражданского правоотношения // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 4. / Д.В. Жернаков. - М.: Статут, Екатеринбург: Институт частного права, 2006.

24. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под ред. В.В. Залесского. - М.: Пзд. Тихомирова М.Ю., 2005. - 345 с.

25. Ибрагимов К.Х. Публично-правовое регулирование управления землями сельскохозяйственного назначения в России / К.Х. Ибрагимов // Аграрное и земельное право. - 2010.- №8.- С.32-36

26. Иванова Е.Н. Актуальные проблемы государственного кадастрового учета земельных участков в РФ / Е.Н. Иванова // Аграрное и земельное право. - 2010. - №7. - С.137-139

27. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. - / И.А. Иконицкая.- М.: Юрист, 2002.-288 с.

28. Кабаков С.И. К вопросу формирования цен на землю в городах России// Экономика строительства. - 2010. - №6. - С. 2-15.

29. Киц А. Особенности приватизации земли в России /А. Киц// Акционерный вестник. - 2010. - №7.- С.14-17

30. Кливер Е.П. О толковании статьи 36 Земельного кодекса РФ / Е.П. Кливер, И.М. Солодкевич // Арбитражная практика. -2004.-№11.-С. 12-14.

31. Ковальчук А. Земельный рынок России. // Отечественные записки. № 1. 2004.

32. Колотыркин В.В. Практические аспекты приватизации земельных участков в городе Москве / В.В. Колотыркин // Бюллетень нотариальной практики. -2006. - № 1.

33. Комментарий к земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2010.

34. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. - М.: ОАО «Издательский Дом «Городец», 2006. - 192 с.

35. Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка / Т.В. Крамкова // Закон.- 2010.- N 1

36. Крассов О.И. Земельное право. Учебник./ О.И. Крассов. - М., 2006.

37. Кресникова Н. Становление земельного рынка в РФ// Экономика сельского хозяйства в России. - 2010. - №3. - С.9.

Размещено на Allbest.ru