арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре -- в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования. Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в том арендодатель или нет.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатор. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Право арендатора на возобновление договора. Прекращение договора аренды в установленный срок предоставляет арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой вывод вытекает из оговорки «при прочих равных условиях». Понудить же арендодателя заключить договор на прежних или на каких-либо иных условиях арендатор не вправе.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора да новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых арендатор отказался заключить новый договор аренды.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре.

Глава III. Отдельные виды договора имущественного найма

3.1 Договор проката

Гражданский кодекс РК проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. Виды договора аренды -- это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы гражданским законодательством.

Аренда отдельных видов имущества в Гражданском кодексе РК в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать только отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т. е. любых видов имущества, кроме транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий).

Деление аренды на виды в Гражданском кодексе РК не основано на каком-либо едином классификационном критерии. Выделение таких видов произвольно.

Если аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды, то прокат -- исходя из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского -- для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках, и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

Ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще неурегулирован в Гражданском кодексе РК. Например, практически ничего не сказано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе¹¹ Земельный Кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II. /Официальный текст с изменениями и дополнениями на 15 января 2009 года - Алматы. ЮРИСТ. 2009.. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в Гражданском кодексе РК и такого вида договора, как аренда недвижимости.

Гражданский кодекс РК специально урегулировал пять видов договора аренды: 1) договор проката; 2) договор аренды транспортных средств; 3) договор аренды зданий и сооружений; 4) договор аренды предприятий; 5) договор финансовой аренды (лизинга).

Договор проката. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

В определении договора проката отражены три его специфические черты, а именно:

в качестве арендодателя выступает специальный субъект--- предприниматель. Причем Гражданский кодекс особо подчеркивает, что его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования. В любом случае такая деятельность должна бытьсистематической. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть целью деятельности предпринимателя, его профессиональным занятием. Юридическое лицо, являющееся коммерческой организацией, и индивидуальный предприниматель должны избрать именно этот вид деятельности. Если же юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то его возможность заниматься прокатом должна быть предусмотрена учредительными документами;

предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для которых предусмотрены специальные правила), используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Следовательно, цели использования имущества могут быть не только потребительскими, но и иными, в том числе предпринимательскими;

предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.

Если договор аренды удовлетворяет всем этим признакам, он должен быть отнесен к числу договоров проката и подчинен ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды.

Срок договора проката не может превышать одного года. Истечение указанного срока влечет безусловное прекращение договора. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договору проката не применяются.

Форма договора -- только письменная, причем посредством как составления одного документа, подписанного обеими сторонами, так и обмена документами, достоверно исходящими от каждой из сторон.

Порядок заключения и исполнения договора проката, а также определение его содержания подчиняются правилам о публичных договорах.

Содержание договора проката имеет следующие особенности». Арендодатель, предоставляя имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, дополнительно обязан:

а)в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;

б)ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

По-иному урегулированы отношения по устранению недостатков сданного напрокат имущества. Если арендатор обнаруживает такие недостатки, он должен заявить о них. При этом арендодателю дается предельный десятидневный срок для безвозмездного устранения недостатков имущества или его замены имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

На арендодателя возложена императивная обязанность по проведению капитального и текущего ремонта сданного в прокат имущества.

Скорректированы и обязанности арендатора, в частности, по своевременному внесению арендной платы. Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. В таком порядке может быть взыскана только задолженность по арендной плате. Что же касается взыскания с арендатора убытков, вызванных утратой или повреждением полученного в прокат имущества, или пени за просрочку уплаты арендной платы (платы за прокат), то оно производится в судебном порядке, если договором проката не установлен иной порядок (например, бесспорный порядок).

При досрочном возврате арендатором взятого напрокат имущества арендодатель обязан возвратить ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчислив ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Арендатор не имеет права сдавать в субаренду имущество, предоставлений ему по договору проката, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу, предоставлять это имущество в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы . Этот запрет применительно к договору проката не может быть отменен соглашением сторон.¹¹ Гражданское право. Т.2. Учебник для вузов (академический курс). Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. - Алматы., КазГЮУ. 2002

Все остальные обязанности сторон сохраняют свое действие в полном объеме. Что касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время. Законом установлено лишь единственное условие для такого прекращения договора, а именно арендатор должен письменно предупредить арендодателя о своем намерении расторгнуть договор не менее чем за десять дней. Арендодатель же может досрочно расторгнуть договор проката только по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Иные случаи прекращения договора проката те же, что и у обычного договора аренды.

Приведенные выше особенности присущи любым договорам проката. Вместе с тем следует выделять и особую их разновидность -- договоры бытового проката. В роли арендатора в таком договоре проката выступают граждане-потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в потребительских целях. К таким договорам применяется глава Закона РК «О защите прав потребителей»¹¹ Закон Республики Казахстан от 5 июня 1991 года № 640-XII «О защите прав потребителей». Официальный текст с изменениями и дополнениями на 15 января 2009 года - Алматы. ЮРИСТ. 2009.. В частности, за арендаторами-потребителями закрепляются специальные гарантии качества арендованного имущества, права на безопасность этого имущества и на информацию о нем, устанавливается особый порядок ответственности арендодателя за вред, причиненный потребителям, включая возмещение морального вреда, наконец, специальные правила судебного разбирательства.

Помимо Закона «О защите прав потребителей», продолжают действовать типовые договоры бытового проката предметов домашнего обихода, спортивного инвентаря и музыкальных инструментов. Однако они потеряли свое обязательное значение.

3.2 Договор аренды транспортных средств

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, то есть техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

В современном обществе существует несколько вполне самостоятельных видов транспорта. Их подразделение обусловлено различием транспортных средств, которые используются для перемещения груза и пассажиров, а также разной естественной средой их эксплуатации.

Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется существующими типами транспорта - гужевого, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического. При появлении новых типов транспорта указанный его перечень может быть расширен.

Помимо аренды с транспортом связаны договоры перевозки, экспедиции и некоторые другие. В отличие от перевозки при аренде транспортных средств последние выбывают из владения специализированной транспортной организации (перевозчика). Перевозка же (в том числе при помощи договора фрахтования) осуществляется без выбытия этих средств из хозяйственной сферы (из владения) перевозчика, который сохраняет контроль за процессом транспортировки. Транспортная экспедиция, в свою очередь, предполагает оказание ряда услуг, связанных с перевозкой груза и непосредственно не направленных на перевозочный процесс ¹¹ Гражданское право. Учебник. Часть 2./ Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.: «ПРОСПЕКТ»,1999.-С.172..

Общие правила аренды транспортных средств Гражданским кодексом не установлены, рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договоры фрахтования на время) и без такого предоставления (без экипажа).

В то же время ряд норм касается обоих видов договора аренды транспортных средств.

Договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные. Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 544 Гражданского кодекса. Разумеется, речь в данном случае может идти только о тех транспортных средствах, которые относятся к недвижимым вещам и сделки с которыми подлежат по общему правилу регистрации. Отказ законодателя от использования процедуры регистрации, объясняется, по-видимому тем, что транспортные средства способны легко перемещаться в пространстве. Поэтому защита прав собственников транспортных средств путем регистрации договоров аренды бессмысленна. Ведь потенциальному нарушителю достаточно угнать транспортное средство. В то же время необходимость регистрации осложняет жизнь добросовестным участникам гражданского оборота.

Что же касается транспортных средств, которые не отнесены к недвижимому имуществу (например, автомобили), то даже если они сами по себе и подлежат регистрации, это ни в коем случае не затрагивает договоров аренды. Ведь подобная регистрация носит «технический» характер, касается телесных вещей, а не прав на них. Причем не имеет значения, что в реестре записываются данные о владельце транспортного средства. Заключение договора аренды не влечет смены собственника, а значит, не требует внесения в реестр никаких изменений.

Предельные сроки договора аренды транспортных средств законом не установлены. Однако к нему применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По истечении срока договор прекращается. Однако это обстоятельство не препятствует сторонам по взаимному согласию заключить новый договор.

Аренда транспортных средств гражданами - потребителями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренной Законом о защите прав потребителей¹¹ Закон Республики Казахстан от 5 июня 1991 года N 640-XII «О защите прав потребителей». Официальный текст с изменениями и дополнениями на 15 января 2009 года - Алматы. ЮРИСТ. 2009.. Наконец законодательными актами транспорте могут быть установлены иные, помимо предусмотренных Гражданским кодексом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств²² Закон Республики Казахстан от 21 сентября 1994 г. № 156-XIII «О транспорте в Республике Казахстан» Официальный текст с изменениями и дополнениями на 15 января 2009 года - Алматы. ЮРИСТ. 2009..

Аренда транспортных средств специально регламентируется только применительно к автомобильному и морскому транспорту.

По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтование на время) арендодатель предоставляет арендатору (фрахтователю) транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своим силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

В этом определении договора отражены три его специфические черты³³ Гражданское право. Учебник. Часть 2./ Под ред. А.П.Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.: «ПРОСПЕКТ»,1999.-С.174.:

предмет договор - транспортное средство любого вида транспорта - железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т.д. способное к перемещению в пространстве;

управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами, т.е. при помощи экипажа, а именно, работника, состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производится выполнение работ, например, основанных на договоре подряда;

транспортное средство передается арендатору во владение и пользование.

Арендодатель владение предметом договора не сохраняет. Однако транспортным средством продолжают управлять работники арендодателя, через которых обычно и происходит владение соответствующим имуществом. Поэтому в случае фрахтования на время следует предположить, что, управляя транспортным средством, работники действуют не в интересах работодателя, а в чужих интересах.

Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, техническое обслуживание которого производит.

3.3 Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком) на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Ведь пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же далеко не всегда передается в аренду вместе со зданием (сооружением), которое на нем расположено.

Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, Гражданский кодекс РК не содержит. Однако сделан вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания и (или) работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Впрочем, юридического значения делению объектов на здания и сооружения в Гражданском кодексе РК не придается.

Здания и сооружения могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия здания в целом в эксплуатацию -- как результат завершения его строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке. Самовольная постройка не может быть объектом аренды.

Техническая инвентаризация осуществляется в настоящее время бюро технической инвентаризации местной администрации.

Госкомимущество Республики Казахстан ведет учет объектов республиканской собственности и их реестр. Комитеты по управлению имуществом РК и органов местного самоуправления соответственно учитывают государственную собственность субъектов РК , ведут их реестры. Органы местного самоуправления возложили на местные комитеты по управлению имуществом, а также и на ряд других местных органов ведение учета зданий, жилых домов и сооружений, принадлежащих гражданам и юридическим лицам, и ведение реестра этих объектов. Установлен порядок предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним¹¹ Гражданское право. Т.2. Учебник для вузов (академический курс). Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. - Алматы., КазГЮУ. 2002.

Информационные данные выдаются за плату на оснований письменного запроса заинтересованным лицам по конкретному объекту. Информация дается в виде выписки из форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также истории объекта недвижимости.

Объектам недвижимости присваиваются кадастровые номера. Номер является необходимым условием осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимости. Учет ведется в специальном журнале, в котором указываются кадастровый номер объекта недвижимости, его местонахождение и наименование правообладателя.

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений). Правда, в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть. Если технически выделить часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), невозможно, права на такой участок арендатору переходить не должны.

Форма договора аренды зданий и сооружений -- письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами. Заключение такого договора, подписываемого сторонами, посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений), помимо его предмета, относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным.

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подвергалось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

1.Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества , расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрен но договором аренды здания или сооружения.

Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их изменение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование не по назначению.

2.Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами .

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче¹¹ Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.- М.: «СТАТУТ», 2000. С. 117.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, арендатора -- от принятия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения. Порядок составления передаточного акт при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания, сооружения в аренду.

3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

В случае, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения . Фактический размер здания или сооружения в этом случае может быть взят, к примеру, из передаточного акта, составление которого обязательно. Впрочем, общая площадь здания (сооружения) вполне может содержаться и в самом договоре.

3.4 Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования договора его аренды¹¹ Гражданское право. Т.2. Учебник для вузов (академический курс). Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. - Алматы., КазГЮУ. 2002.

Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Содержание права пользования предприятием по сравнению с обычным договором аренды расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды как минимум три, и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты -- только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие предприятия подобных различий не проводит. Такой подход Гражданского кодекса РК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.

При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета.

3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами .

Нормы посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу, пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Этот срок является сокращенным сроком исковой давности.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;

не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности.

Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности.

На этот случай установлено правило о том, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обстоятельства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешений (лицензий), остаются у арендодателя.

Форма договора аренды предприятий -- письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации¹¹ Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.- М.: «СТАТУТ», 2000. С. 119. В каком порядке производится регистрация, в ГК не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того, что предприятие признается недвижимостью, договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрация сделок с ними, в том числе договоров аренды.

К числу существенных условий договора аренды предприятий, помимо предмета, относится также цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные Гражданским кодексом РК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано, исходя из особенностей предмета этого договора -- действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передала предприятия,-- передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены законодательством. Передача предприятия как сложного имущественного комплекса с множеством составных частей сама по себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всех знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

На арендодателя возложена дополнительная обязанность -- возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного права арендатора производить улучшения арендованного имущества¹¹ Гражданское право. Т.2. Учебник для вузов (академический курс). Отв. ред. М.К. Сулейменов, Ю.Г. Басин. - Алматы., КазГЮУ. 2002.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности. Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота.

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.

1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт .

Что касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несет и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору. Иными словами, в данном случае установлен принцип: как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено.

Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает все особенности арендованного предприятия на момент возврата и легко может их учесть.

Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия, существенно уменьшиться¹¹ Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.- М.: «СТАТУТ», 2000. С. 121. На этот случай установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

Глава IV. Договор финансовой аренды (лизинга)

Идея лизинга не нова. По мнению историков и экономистов лизинговые сделки заключались еще задолго до новой эры в древнем государстве Шумер. Историки утверждают, что Аристотель коснулся идеи лизинга в трактате '' Богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности '', написанном около 350 г. до н.э.. В Венеции уже в Х1 в. существовали сделки, схожие с лизинговыми операциями: венецианцы сдавали в аренду торговцам и владельцам торговых судов очень дорогие по тем временам якоря. По окончании плавания '' чугунные ценности '' возвращались их владельцам, которые вновь сдавали их в аренду.

Введение в экономический лексикон термина '' лизинг '' ( от англ. Lease- сдавать внаем) связывают с операциями телефонной компании '' Белл '', руководство которой в 1877 г. приняло решение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать в аренду. Однако первое общество, для которого лизинговые операции стали основой его деятельности, было создано только в 1952 г. в Сан-Франциско американской компанией '' Юнайтед стейтс лизинг корпорейшн '', и таким образом, США стали родиной нового бизнеса, и в частности банковского. К середине 60-х годов лизинговые операции в этой стране составляли 1 млрд. а к концу 80-х годов они превысили 110 млрд. долл., т.е. за четверть века увеличились более чем в сто раз. Столь стремительный рост операций по аренде вызван определенными преимуществами, получаемыми партнерами по лизинговой сделке. В настоящий период в странах с рыночной экономикой лизинговые операции для хозяйствующего субъекта становятся преимущественными при техническом перевооружении производства.

В США лизинг превратился в один из основных видов экономического бизнеса. Быстрый рост новых лизинговых компаний, предлагавших свои услуги, и многообразная модификация условий лизинговых договоров определили самые различные варианты приобретения инвестиционных средств предпринимателями в различных сферах экономики. Позднее лизинговые компании получили название'' финансово-лизинговых обществ'', они стали обеспечивать производителям пути сбыта их продукции путем сдачи в аренду, а также финансирование сделок и связанных с ними рисков.

В Западной Европе первые финансово-лизинговые общества появились в конце 50 начале 60-х годов. Однако развитие лизинговых операций сдерживалось неопределенностью их статуса с позиций гражданского, торгового и налогового законодательства. Лишь после того как в налоговом законодательстве нашло отражение правовое закрепление статуса лизинговых договоров, их рост характеризуется высокими темпами.

С начала 60-х годов лизинговый бизнес получил свое развитие на Азиатском континенте.

В настоящее время основная часть мирового рынка лизинговых услуг сосредоточена в треугольнике '' США - Западная Европа - Япония ''. В Западной Европе лизингодателями выступают преимущественно специализированные лизинговые компании, которые в 75-80% случаев контролируются банками или считаются их дочерними обществами.

Для Японии характерным является расширение лизинговой операции от финансирования услуг до предоставления '' пакета услуг '', включающего комбинации купли-продажи, лизинга и займов. Эти услуги получили название комплексного лизинга.

Международный рынок лизинговых услуг - один из наиболее динамичных.

Лизинг представляет собой средне и долгосрочную аренду машин, оборудования, транспортных средств, строительной, сельскохозяйственной техники, средств теле и радиосвязи, вычислительной техники, различных сооружений производственного назначения, а также прав интеллектуальной собственности - лицензий, компьютерных программ, ноу-хау и т.д.

Существует довольно много разновидностей лизинга, и в зависимости от того или иного вида в сделке могут участвовать от двух до четырех (или даже более) сторон.

Обязательным участником лизинговой операции является лизингодатель, в качестве которого могут выступать либо предприятия- производители объекта лизинга (например, в тех ситуациях, когда на рынке товаров складывается неблагоприятная для них конъюнктура и в результате падает платежеспособный спрос на произведенную продукцию, при наличии в то же время потребности в ней), либо самостоятельные лизинговые фирмы, для которых соответствующая деятельность является основной уставной целью и которые обычно создаются при активном финансовом участи коммерческих банков, либо сами эти банки, поскольку лизинг имеет много общего с банковскими операциями.

Другим обязательным участником сделки является лизингополучатель , т.е. предприятие любой организационно-правовой формы собственности, нуждающееся в конкретном имуществе испытывающее финансовые проблемы, препятствующие приобретению требуемого имущества на собственные или заемные средства.

Кроме этого, в сделке обычно участвует предприятие-производитель (но не лизингодатель) ценностей, выступающих объектом лизинга, а также коммерческий банк, тоже не являющийся в данном случае лизингодателем, а лишь финансирующий операции последнего, например, лизинговой компании, которая для осуществления лизинга нуждается в кредитных ресурсах.

Возможны и другие более сложные варианты лизинга (так называемого раздельного), который характеризуется крупномасштабностью сделок и участием в них нескольких фирм.

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей .

В этом определении закреплены следующие признаки договора лизинга:

наличие у арендодателя цели финансирования, т. е. заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет сдано в аренду, а арендная плата по сути выступит превращенной формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что арендованное имущество не нужно лизингодателю и приобретается последним исключительно с целью извлечения из него дохода. При этом интересы арендодателя как кредитора обеспечиваются наличием у него в собственности имущества, на которое при неисполнении арендатором обязательства не нужно даже обращать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества;

приобретение арендодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора аренды, причем по выбору арендатора и, как правило, у указанного последним продавца. В этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца, правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Однако даже если это положение и будет внесено в договор, останется такой признак лизинга, как приобретение арендодателем имущества после заключения договора;

использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Это не означает, что арендатором по договору лизинга всегда должна быть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. В той мере, какой некоммерческим организациям разрешено заниматься предпринимательской) деятельностью, они также могут быть арендаторами по договору лизинга;

предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора. Предоставление имущества просто в пользование арендатора недостаточно.

Все это позволяет трактовать договор лизинга как двустороннюю (а не многостороннюю) сделку, неразрывно связанную с договором купли-продажи арендованной имущества. Арендодатель по договору лизинга возлагает исполнение части своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи¹¹ Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран. Обязательственное право. Сборник нормативных актов. - М. 1989. С. 187-192., причем имеет место особый случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона становится ответственным только исполнитель (продавец), В свою очередь, договор купли-продажи предстает перед нами как договор в пользу третьего лица -- арендатора²² Гражданское право. // Под ред. Е.А. Суханова. - М.1999. С. 142..

Однако такой подход к договору лизинга не является единственно возможным. Широко распространена трактовка лизинга как многосторонней сделки (трехстороннего договора), в которой участвуют продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причем каждый из них имеет свои права и несет свои обязанности. Этот подход нашел отражение в Оттавской конвенции о международном финансовом лизинге 1998 года, к которой РК пока не присоединилась. Есть у него сторонники и в научной литературе. При всей простоте данной концепции у нее есть и слабые моменты. Отношения между арендодателем и арендатором, с одной стороны, и арендодателем и продавцом арендованного -- имущества с другой урегулированы так, как в классических двусторонних договорах. Участники этих договоров не имеют ни одного права или обязанности, которые бы принадлежали одновременно каждому из них, что как раз и характеризует многостороннюю сделку.