Понятие и виды ренты

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОУ ВПО "СИБИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ПРАВА, ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ"

ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: Гражданское право

на тему: "Понятие и виды ренты"

Специальность 030501.65 "Юриспруденция"

Выполнила:

студентка

3 курса

очной формы обучения

Гудилова В.В.

Научный руководитель:

Багдуева И.В.

Ангарск 2013

Содержание

Введение

Глава I. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА РЕНТЫ

§ 1. Понятие и особенности договора ренты

§ 2. Содержание договора ренты

§ 3. Заключение договора ренты

§ 4. Рента и её виды

Глава II. ДОГОВОР ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ

§1. Содержание договора постоянной ренты

§ 2. Расторжение договора постоянной ренты

Глава III. ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ

§ 1. Содержание договора пожизненной ренты

§ 2. Расторжение договора пожизненной ренты

Глава IV. ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

§ 1. Содержание договора пожизненного содержания с иждивением

§ 2. Заключение договора пожизненного содержания с иждивением

§ 3. Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность темы курсовой работы. Понятие рента употреблялось до недавнего времени в основном как экономическое понятие. С принятием Гражданского Кодекса отношения, обозначаемые этим понятием, приобрели и правовой характер. Потому следует различать ренту как экономическую категорию и как юридическое понятие. Как юридическое понятие этот термин употребляется в более узком понимании и по существу отождествляется с договором ренты, таким образом, имея в виду лишь одно значение данного слова - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

Договор ренты закреплен в Главе 33 Гражданского Кодекса РФ. Согласно 583 статье Гражданского Кодекса, по договору ренты одна сторона (покупатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Суть договора ренты заключается в том, что владелец имущества (получатель ренты) передает ее плательщику ренты на условиях регулярной выплаты установленной условиями договора денежной суммы (собственно ренты). Он существует в трех видах: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. При этом договор пожизненного содержания с иждивением принято признавать разновидностью договора пожизненной ренты. Договор пожизненного содержания с иждивением определяет, что плательщик не только вносит некую денежную сумму, но и осуществляет уход за владельцем квартиры (получателем ренты).

Объектом исследования в настоящей курсовой работе являются социально-общественные отношения, складывающиеся от момента принятия решения заключить договор ренты до его заключения.

Цель настоящей курсовой работы состоит в том, чтобы рассмотреть, опираясь на нормы действующего гражданского законодательства, которые претерпели существенные изменения в определении размера выплаты ренты, особенности правового регулирования договора ренты, его разновидностей и рисков, связанных с заключением договора ренты. А также, установить гарантии обеспечения выплаты ренты получателю ренты, и какой из разновидностей представляет наибольшую выгоду, как для получателя ренты, так и для плательщика ренты.

Задачи, поставленные при написании курсовой работы, сводятся к следующему:

1. Рассмотреть понятие и содержание договора ренты;

2. Рассмотреть порядок заключения и расторжения договора ренты;

3. Рассмотреть виды договора ренты;

4. Рассмотреть порядок заключения и расторжения различных видов ренты.

В данной курсовой работе используется нормативная база, состоящая из: Конституции РФ, ГК РФ, ФЗ: «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.

Также используется теоретическая база, состоящая из научных исследований таких авторов как: Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Алексеев С.С., Белов В.А., Борисов А.Б., Брагинский М.И., Витрянский В.В и др.

Данная курсовая работа состоит из: введения, четырех глав, заключения и списка использованной литературы.

Глава I. ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ДОГОВОРА РЕНТЫ

§ 1. Понятие и особенности договора ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать ему ренту либо в виде определенной денежной суммы, либо в виде предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583.1 ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями от 14 июня 2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. Ст. 410. Передаваемое имущество может быть как движимым, так и недвижимым, причем передаваться за плату или бесплатно. договор рента правовой обеспечение

Правила о ренте исчерпывающим образом изложены в главе 33 Гражданского Кодекса (ст. 583-605); других законодательных актов об этом договоре нет. Вместе с тем при передаче по договору ренты имущества за плату к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже (гл.30), а если имущество передается бесплатно - правила о договоре дарения (гл. 32), поскольку иное не установлено в гл. 33 о ренте и не противоречит существу этого договора Садиков О.Н. Гражданское право. Т.2.- М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: ИНФРА-М, 2009. С.62.. Договор ренты, по которому имущество передается без оплаты, в такой же степени является возмездным, как и договор, в котором предусматривается передача имущества за плату.

В связи с этим дарение и рента, хотя и характеризуются одинаковой направленностью, все же находятся в различных нормативных плоскостях: договор дарения в правовом поле, отражающем специфику безвозмездных обязательств, а договор ренты - в правовом поле возмездных договоров. По этой причине к договорам ренты и пожизненного содержания с иждивением нормы о дарении неприменимы.

Правила о купле продаже применяются лишь к тем рентным отношениям, в которых имущество передается за плату, и только в части передачи и оплаты имущества.

ГК РФ не допускает применения норм о купле-продаже к рентным обязательствам, не предусматривающим денежной оплаты.

Между тем, в институте купли-продажи содержатся два вида норм. Первые предопределяются не только возмездной передачей имущества в собственность, но также денежным и эквивалентным характером встречного предоставления. Такие нормы действительно не могут применяться к ренте без учета ее алеаторной специфики. По договору ренты общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует на срок жизни получателя ренты. С этой точки зрения договоры ренты являются рисковыми, т.к. вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. Нормы второй группы отражают возмездную передачу имущества в собственность независимо от того, как производится оплата: эквивалентно или алеаторно. Такие нормы не противоречат специфике ренты, поэтому они применимы к любым сделкам, направленным на возмездную реализацию имущества, в том числе к договорам ренты, не предусматривающим оплаты.

Таким образом, буквальное толкование условия ст. 585 ГК РФ о том, что правила купли-продажи могут применяться лишь к договору ренты, предусматривающему передачу имущества за плату, искусственно исключает из правовой базы, регулирующей рентные отношения, нормы, отражающие единую направленность отношений купли-продажи и ренты, и не касаются различий между ними.

Юридическая характеристика договора ренты:

1. Договор возмездный (возмездность выражена в уплате одних лишь процентов. Сумма, переданная получателем ренты её плательщику, трансформируется в проценты, выплата которых осуществляется в указанные в договоре сроки и в установленные им размеры)

2. Договор алеаторный, т.е. связанный с риском.

3. Реальный договор.

4. Односторонний договор (у плательщика ренты лишь обязанность в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо иные средства на его содержание, согласно договору). Пиляева В.В. Гражданское право. Части общая и особенная. - М.: КНОРУС, 2010. С. 262.

Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи. Таким образом, договоры ренты, заключенные под отчуждение движимого имущества, могут обладать реальным и консенсуальным характером в зависимости от того, за плату или бесплатно отчуждено движимое имущество под выплату ренты. Соответственно, договоры ренты могут иметь односторонний или взаимный характер

§ 2. Содержание договора ренты

Предмет ренты по договору:

1. Движимое имущество по договору ренты.

2. Недвижимое имущество по договору ренты. Пиляева В.В. Гражданское право. Части общая и особенная. - М.: КНОРУС, 2010. С. 263.

При этом получатель ренты передает такое имущество в собственность контрагенту, поэтому предмет ограничивается лишь индивидуально-определенными вещами, а именно, движимыми и недвижимыми вещами, наличными деньгами и документарными ценными бумагами. Права требования, имущественные права, работы, услуги, результаты интеллектуальной деятельности, информация, а также нематериальные блага предметом договора ренты являться не могут.

Получателем ренты по договору ренты может быть лишь собственник передаваемого в ренту имущества, т. е. дееспособные граждане, некоммерческие организации, если получение ренты не противоречит их специальной правоспособности и существу рентного обязательства. Права получателя ренты могут переходить по наследству лишь в случае заключения сторонами договора постоянной ренты (пункт 2 ст. 589 ГК РФ) Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» //Российская газета. 06 июня 2012 года. № - 127. Пункт № 69..

Плательщик ренты по договору ренты получает имущество в собственность, периодически выплачивая получателю ренты определенную денежную сумму, указанную в данном договоре, если иное не оговорено в договоре ренты.

Физические лица могут быть получателями ренты без законных ограничений, а юридические лица - лишь при отсутствии указанных в законе препятствий. Однако права получателя ренты могут переходить к гражданам и некоммерческим организациям в порядке уступки требования и в случае наследования, реорганизации юридического лица, правопреемства.

К правам получателя ренты относится право на получение ренты (в денежной или иной форме), право на прекращение договора ренты (только в случае противоправных действий со стороны плательщика, невыполнения договорных обязательств, форс-мажорных обстоятельств).

Права получателя ренты могут переходить к гражданам и некоммерческим организациям в порядке сингулярного (уступка требования) и универсального (наследование, реорганизация юридического лица) правопреемства. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт, 2010. С. 387.

Существенное условие договора ренты любого вида - условие о денежном размере ренты (п. 1 ст. 590, п. 1 ст. 597, п. 2 ст. 602 ГК РФ). Если под выплату ренты отчуждается движимое имущество, то существенным условием договора является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за их неисполнение, либо ненадлежащее исполнение (ст.587.2 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями от 14 июня 2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. Ст. 410..

Хотя выплата ренты, т.е. передача денежных средств или предоставление содержания в иной форме, несомненно, представляет собой имущественное предоставление со стороны плательщика ренты, в силу чего договор ренты следует отнести к возмездным, выплата ренты - это не плата за передаваемое имущество. Следует сделать вывод, что отчуждаемое под выплату ренты имущество может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Поэтому сумма рентных платежей не является ни ценой, ни иным эквивалентом передаваемого имущества.

Если договор ренты не содержит специального указания об уплате цены за передаваемое имущество, оно считается переданным бесплатно, и в этом случае к отношениям сторон по передаче имущества субсидиарно применяются правила гл. 32 ГК РФ о договоре дарения. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, то к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о договоре купли-продажи (гл. 30 ГК), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (гл.32), постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

Если под выплату ренты передается недвижимая вещь (земельный участок, здание, сооружение, предприятие и т.п.), то обязанность по выплате ренты оказывается обременением такой вещи. В случае отчуждения такой недвижимой вещи плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества Садиков О.Н. Гражданское право. Т.2.- М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: ИНФРА-М, 2009. С.63.. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную ответственность (ст. 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству (ст.586.2 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями от 14 июня 2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. Ст. 410.. Альтернативой субсидиарной ответственности прежнего плательщика ренты является лишь его солидарная с новым плательщиком ответственность, если это специально предусмотрено законом или договором ренты Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. М.: «Статут», 2009. С. 305..

Ответственность за просрочку выплаты ренты именуют в гражданском праве особой мерой защиты прав получателя ренты. Обязательство по выплате ренты является длящимся и подлежит систематическому исполнению. В соответствии со ст. 588 ГК РФ, в качестве меры ответственности за просрочку выплаты ренты предусмотрена уплата процентов, размер которых может быть установлен соглашением сторон, а при отсутствии такого соглашения данный размер определяется по правилам ст. 395 ГКРФ.

Однако проценты, взимаемые в соответствии со ст. 395 ГКРФ, при отсутствии специального соглашения между сторонами об уплате процентов нельзя отнести к мерам ответственности по договору ренты. По мнению ряда авторов, в случае применения ст. 395 ГК РФ к рентным отношениям следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими денежными средствами плательщиком ренты. При отсутствии в договоре ренты соглашения о размере процентов, взимаемых в случае просрочки ее выплаты, нормы об ответственности, содержащиеся в ст.588 ГКРФ, несмотря на название данной статьи, не действуют. С момента пропуска срока выплаты рентных платежей возникает обязанность выплаты долга Токарева К.Г. Ответственность плательщика ренты за просрочку выплаты рентных платежей // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. 2012. № 12. Ч 2. С..

Если размер процентов не определен сторонами, то он определяется по ст. 395 ГК РФ. При расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота. Проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон Постановление Пленума Верховного Суда РФ №13, Пленума ВАС РФ №14 от 08. октября 1998 (в редакции от 04. 12. 2000) « О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» // Вестник ВАС РФ . - 1998. №- 11. Пункт № 2..

§ 3. Заключение договора ренты

Обязательные требования и условия при заключении договора ренты: Форма договора ренты - нотариальное удостоверение; при недвижимости ренты необходимы не только нотариальное удостоверение, но и государственная регистрация.

В случаях, когда по договору ренты передается недвижимость, то и договор ренты следует за ней при её отчуждении новому собственнику.

· Обязательно должно быть предусмотрено обязательное обеспечение договора ренты. Условие о способе обеспечения обязательства по уплате ренты является существенным условием данного договора.

· Если передается недвижимость по договору ренты, то у получателя ренты (бывшего собственника) остается право залога.

· За просрочку выплаты ренты по договору ренты плательщик платит проценты (императивная норма закона).

· В случаях, когда имущество передается безвозмездно, то на договор ренты распространяются элементы договора дарения, а если возмездно, то правила о договоре купли-продажи Пиляева В.В. Гражданское право. Части общая и особенная. - М.: КНОРУС, 2010. С. 263..

Договор ренты признается заключенным, и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон, только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - с момента его государственной регистрации.

Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права - отсутствие самого права; для договора - его незаключение.

Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не считается заключенным, а, следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства.

Существует и общая норма ГК РФ, согласно которой несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования государственной регистрации влечет её недействительность. Такая сделка считается ничтожной (ст.165.1. ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями от 14 июня 2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. Ст. 410. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения независимо от того, будет ли она оспорена одной из сторон или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты полученные рентные платежи.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями от 30 декабря 2012) // СЗ РФ. - 1997. - № 30. Ст. 3594. Глава. I. Ст. 2.1..

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты.

Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.

Необходимо также отметить то обстоятельство, в силу которого договоры в зависимости от их природы признаются заключенными либо с момента достижения сторонами согласия (так называемые консенсуальные договоры), либо после передачи определенной вещи одним из участников сделки другому контрагенту (реальные договоры), либо после государственной регистрации.

§ 4. Рента и её виды

Договор ренты подразделяется на виды:

· Постоянная рента по данному договору (ст. 589 - 595 ГК РФ);

· Пожизненная рента по данному договору (ст. 596 - 600 ГК РФ);

· Пожизненное содержание с иждивением по договору ренты (ст. 601- 605 ГК РФ) Пиляева В.В. Гражданское право. Части общая и особенная. - М.: КНОРУС, 2010. С. 263..

Также важное значение закон придает тому, на каких началах - возмездно или безвозмездно - передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК РФ). Во-вторых, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК РФ) и т.д.

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, в одном случае, и движимое имущество, в другом. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.

Глава II. ДОГОВОР ПОСТОЯННОЙ РЕНТЫ

§ 1. Содержание договора постоянной ренты

Договором постоянной ренты является разновидность договора ренты, отличающегося сроком рентных платежей Пиляева В.В. Гражданское право. Части общая и особенная. - М.: КНОРУС, 2010. С. 265..

Предмет договора постоянной ренты:

· Движимое имущество по данному договору.

· Недвижимое имущество по данному договору Пиляева В.В. Гражданское право. Части общая и особенная. - М.: КНОРУС, 2010. С. 265..

По этому договору плательщик ренты производит в обмен на переданное ему имущество периодические денежные платежи получателю ренты. Возможна выплата постоянной ренты и в иной форме: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг, соответствующих по стоимости денежной суммы ренты. Размер платежа устанавливается в договоре ренты Садиков О.Н. Гражданское право. Т.2.- М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: ИНФРА-М, 2009. С.63..

Плательщик ренты по договору постоянной ренты:

· Гражданин.

· Юридическое лицо (некоммерческие организации притом только те, деятельность которых по выплате рентных платежей соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречит закону).

Получатель ренты по договору постоянной ренты:

· Граждане. Однако к гражданам, которые не могут быть наследниками (ни по закону, ни по завещанию), не переходит и право получения ренты, но оно может быть передано при жизни получателем ренты.

· Некоммерческие организации. Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками Федеральный закон от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (с изменениями от 16 октября 2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 3. Ст. 145. Глава. I. Ст. 2.1.. При этом надо учесть, что не могут передаваться права тем некоммерческим организациям, которым запрещено быть получателем ренты. В случаях, когда правопреемником некоммерческой организации становится коммерческая организация, то права получателя ренты к ней переходят.

Выплата производится в деньгах, а также в виде предоставления вещей, выполнения работ, услуг, соответствующих стоимости ренты. Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (ст.590.2 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями от 14 июня 2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. Ст. 410.. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив этот принцип. Это решение должно быть отражено в условиях договора.

Риск случайной гибели имущества лежит на плательщике ренты. Если имущество было передано бесплатно, то за ним сохраняются обязательства по выплате ренты. В случае гибели возмездно переданного имущества плательщик вправе потребовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Специальных норм о размере постоянной ренты в ГК нет, а поэтому её размер должен определятся договором. Таким образом, договор постоянной ренты, в котором отсутствует указание на ее размер, следует считать незаключенным, поскольку стороны тем самым не достигли согласия по одному из её существенных условий.

Периодичность выплаты постоянной ренты определяется договором, при отсутствии такого условия рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала Чаусская О.А. Гражданское право. Курс лекций. - М.: Эксмо, 2011. С. 230. - действует, если стороны договора не установят иного условия о периодичности выплат, например, по истечении каждого полугодия или 1 раз в год.

Постоянная рента бессрочна. Бессрочность обязательства по выплате постоянной ренты означает, что его существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя.

§ 2. Расторжение договора постоянной ренты

К правам сторон по договору постоянной ренты относится право на прекращение договора. Так, Гражданский Кодекс Российской Федерации содержит специальный способ прекращения договора постоянной ренты путем ее выкупа (ст. 592 - 594). Плательщик постоянной ренты вправе выкупить ренту и таким путем прекратить дальнейшую выплату рентных платежей Токарева К.Г. Выкупная цена ренты в российском законодательстве // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. 2011. № 3. Ч 2. С. 208.. Заявление об отказе от выплаты ренты может быть сделано плательщиком ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты. Это правило является диспозитивным и может быть изменено договором, но лишь в сторону увеличения указанного срока по сравнению с трехмесячным. По общему правилу п. 2 ст. 592 ГК РФ, которое может быть изменено договором, договор ренты прекращается лишь после получения получателем ренты всей выкупной суммы.

Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно (ст.592.3 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями от 14 июня 2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. Ст. 410..В то же время осуществление права на выкуп постоянной ренты может быть ограничено путем установления в договоре условия о недопустимости выкупа в течение жизни ее получателя либо в течение иного срока, который не должен превышать 30 лет с момента заключения договора постоянной ренты Борисов А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части 1, 2, 3, 4. - М.: Изд. Книжный мир, 2012. С. 314..

Выкупная цена постоянной ренты может быть определена договором. Если же стороны не включили в договор условия о выкупной цене, то она определяется по правилам п. 2, 3 ст. 594 ГК РФ.

Согласно этим правилам выкупная цена определяется по-разному в зависимости от того, передавалось имущество по договору ренты за плату или бесплатно. В первом случае выкупная цена определяется в размере годовой суммы подлежащей выплате ренты, а во втором случае к этой сумме добавляется цена переданного.

В том случае, если плательщик ренты желает ее выкупить, он обязан выполнить ряд условий. Во-первых, плательщик ренты должен письменно сообщить получателю ренты о своем желании выкупить ренту (на тот случай, если между сторонами договора возникнет спор, подобное уведомление следует направлять заказным письмом с уведомлением о вручении, либо вручать под расписку). Во-вторых, сообщение должно быть отправлено не позднее, чем за 3 месяца до окончания выплаты ренты, если более длительный срок не установлен договором. И, наконец, в-третьих, плательщик должен выплачивать ренту в полном объеме до выплаты всей суммы выкупа, если иное не предусмотрено договором.

Основное содержание обязательства, возникающего в связи с заключением договора ренты, составляет обязанность плательщика ренты по ее выплате. За просрочку выплаты ренты плательщик ренты, по общему правилу ст. 588 ГК РФ, уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Ненадлежащее исполнение плательщиком обязанностей по выплате ренты рассматривается как просрочка выплаты и влечет указанную ответственность независимо от формы ренты (денежная сумма, вещи, работы или услуги).

Если имущество отчуждается под выплату ренты за плату, в содержание рентного обязательства входит обязанность плательщика ренты по уплате цены за отчуждаемое имущество. В случае просрочки исполнения плательщиком ренты этой обязанности его ответственность определяется правилом п. 3 ст. 486 ГК РФ, т.е. плательщик ренты обязан уплатить проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ.

Кроме того, при передаче под выплату ренты движимого имущества в содержание рентного обязательства входит обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязанностей по выплате ренты либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за их неисполнение либо ненадлежащее исполнение. Надлежащее обеспечение интересов получателя ренты должно существовать в течение всего срока действия договора ренты. При невыполнении плательщиком ренты вышеуказанной дополнительной обязанности, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает (случайная утрата или повреждение предмета залога, несостоятельность поручителя или ухудшение его имущественного положения), получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Договор постоянной ренты может быть прекращен по инициативе не только плательщика ренты, но и ее получателя. Однако если по инициативе плательщика рента при соблюдении установленного законом или договором порядка может быть выкуплена всегда, то право получателя постоянной ренты требовать ее выкупа и корреспондирующая этому праву обязанность плательщика произвести такой выкуп возникают, лишь при наличии предусмотренных в ст. 593 ГК РФ или договоре постоянной ренты оснований.

Получатель ренты имеет право требовать выкупа в случаях, когда:

· плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

· плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

· плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и сроки, которые установлены договором;

· недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

· в других случаях, предусмотренных договором Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями от 14 июня 2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. Ст. 410..

Основанием прекращения или изменения договора постоянной ренты в части условий ее выплаты может послужить случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату постоянной ренты. Это основание применимо лишь в отношении договора постоянной ренты, по которому имущество передано плательщику ренты за плату. В этом случае риск случайной гибели или случайного повреждения имущества распределяется между сторонами договора ренты. Если имущество перешло по договору бесплатно, то при его случайной гибели плательщик продолжает платить ренту (ст. 593.1 ГК РФ) Пиляева В.В. Гражданское право. Части общая и особенная. - М.: КНОРУС, 2010. С. 266..

Глава III. ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ

§ 1. Содержание договора пожизненной ренты

Пожизненная рента (в отличие от постоянной) выплачивается только в денежной форме на период жизни гражданина, передающего имущество, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан (например, супругов), причем в случае смерти одного из них его доля переходит к пережившим получателям ренты, если договором не было предусмотрено иное Садиков О.Н. Гражданское право. Т.2.- М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: ИНФРА-М, 2009. С.64.. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Таким образом, договор пожизненной ренты имеет следующий субъектный состав: получателем пожизненной ренты может быть только гражданин, на период жизни которого она устанавливается. Причём пожизненная рента может выплачиваться как одному гражданину, так и нескольким.

По договору пожизненной ренты не допускается переход прав получателя ренты ни по договору уступки требования, ни в порядке наследования. Что касается плательщиков пожизненной ренты, то их состав законом не ограничен. Следует отметить, что в законе отсутствует ранее существовавшее требование нетрудоспособности получателя ренты. Существуют также профессиональные плательщики ренты (обычно риэлтерские фирмы), предоставляющие гражданам содержание в обмен на передачу ими в собственность этих фирм своих квартир.

Существенными условиями договора являются условия:

1) о предмете, передаваемом под выплату ренты;

2) о размере рентных платежей за определенный договором период (ст. 597 ГК РФ);

3) о предоставлении обеспечения исполнения обязанности плательщика ренты (п. 2 ст. 587 ГК РФ) Гонгало Б.М. и др. Нотариат и нотариальная деятельность: учебное пособие для курсов повышения квалификации нотариусов / под ред. В.В. Яркова, Н.Ю. Рассказовой. - М.: «Волтерс Клувер», 2009. C. 56..

Под выплату пожизненной ренты может быть передано движимое и недвижимое имущество.

В отличие от постоянной ренты, которая может выплачиваться не только деньгами в размере, определяемом договором, но выплата, которой может быть предусмотрена в договоре и путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, пожизненная рента определяется в договоре только как денежная сумма, которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающем отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (ст.597.2 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями от 14 июня 2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. Ст. 410..С учетом того, что пожизненная рента, как правило, предназначается для ежедневного обеспечения жизни ее получателя, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца, в отличие от постоянной ренты, которая выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором. Это требование закона объясняется тем, что пожизненная рента, как правило, является частью жизнеобеспечения (содержания) получателя ренты, на ней строится его бюджет.

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

§ 2. Расторжение договора пожизненной ренты

Основанием прекращения обязательства по выплате ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор, может быть, расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты. Основанием, по которому получатель пожизненной ренты может добиваться досрочного прекращения договора, является существенное нарушение договора плательщиком ренты. В судебной практике по делам данной категории часто встает вопрос о том, что считать существенным нарушением. Обычно под эти понимается систематическое невыполнение условий договора или нарушение стороной по договору своего обязательства, влекущее за собой какие либо негативные последствия для другой стороны. Нарушения, которые влекут для получателя ренты такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, должны считаться, безусловно, длительная, т.е. сопоставимая с периодом рентных платежей, или систематическая задержка с выплатой рентных платежей; непредоставление необходимого обеспечения, ставящее под угрозу получателя ренты, нарушение плательщиком ренты иных обязанностей, которым сторонами договора придано существенное значение.

При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты ее выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков. То есть получатель пожизненной ренты наделен в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. У плательщика пожизненной ренты такого права нет Токарева К.Г. Выкупная цена ренты в российском законодательстве // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. 2011. № 3. Ч 2. С. 209..

Выкуп имущества осуществляется на тех же условиях, которые установлены в отношении выкупа постоянной ренты, т. е. по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определенной в соответствии с законом. При этом, однако, получатель ренты пользуется одной ощутимой льготой. Если под выплату пожизненной ренты имущество было отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599.2 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями от 14 июня 2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. Ст. 410..

При расторжении договора со взысканием убытков получатель ренты вправе претендовать на то, чтобы ему были возмещены все его имущественные потери, включающие стоимость переданного имущества при одновременном зачете полученных им от плательщика ренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. Настаивать при этом на возврате имущества получатель ренты, по общему правилу, не вправе.

При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, плательщик ренты не освобождается от обязанности по её выплате на условиях, определенных договором, независимо от того, за плату передавалось имущество или бесплатно Чаусская О.А. Гражданское право. Курс лекций. - М.: Эксмо, 2011. С. 233..

Глава IV. ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

§ 1. Содержание договора пожизненного содержания с иждивением

Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (ст. 601.1 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями от 14 июня 2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. Ст. 410..

Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг Чаусская О.А. Гражданское право. Курс лекций. - М.: Эксмо, 2011. С. 234..

Срок действия договора - время жизни получателя - позволяет распространить действие правил договора пожизненной ренты на отношения пожизненного содержания с иждивением, регулирующим договор пожизненного содержания с иждивением.

В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации (ст.602.1 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями от 14 июня 2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. Ст. 410.. В случае если между сторонами возникает спор об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, он может быть передан на разрешение суда. Когда условия договора не позволяют суду прийти к однозначным выводам, он должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Несмотря на указание в договоре денежной оценки всего объема содержания, основной формой предоставления содержания получателю ренты является предоставление соответствующих благ (вещей, работ, услуг) в натуре. Замена такого предоставления в натуре периодическими выплатами денежных сумм в течение жизни получателя ренты возможна лишь в случае, если это прямо предусмотрено договором ренты.

Согласно ст. 585 ГК РФ отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату: помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания), плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Срок договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина Подхозин Б.А. Договоры, обязательства, сделки: Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров. - М.: «Ось-89», 2010. С. 388..

На плательщика ренты возлагается обязанность принятия необходимых мер для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости. Таким образом, свобода усмотрения плательщика ренты при осуществлении правомочия пользования предметом ренты ограничена требованием недопущения снижения его стоимости.

Согласно ст. 604 ГК РФ плательщик вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но лишь с предварительного согласия получателя ренты. Кроме того, в силу п. 1 ст. 586 ГК РФ в случае отчуждения такого имущества плательщиком его обязанности по договору пожизненного содержания переходят на приобретателя имущества, при этом прежний плательщик несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность по требованиям иждивенца, возникшим в связи с нарушением договора пожизненного содержания, если ГК, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность обоих плательщиков по этому обязательству. Таким образом, если иждивенец и соглашается на отчуждение недвижимости, он не утрачивает первоначального плательщика в качестве обязанного лица.

§ 2. Особенности заключения договора пожизненного содержания с иждивением

Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно, не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. При этом заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества и при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (ст.587.1 ГК РФ) Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (с изменениями от 14 июня 2012) // СЗ РФ. - 1996. - № 5. Ст. 410.. Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1) сделка - договор пожизненного содержания с иждивением;

2) право собственности плательщика ренты;

3) обременение рентой;

4) залог в пользу получателя ренты.

Нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон.

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе «Ограничения (обременения)» указывается: «Постоянная рента», «Пожизненная рента» или «Пожизненное содержание с иждивением», затем «Залог в силу закона».

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:

1) наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);

2) указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ). При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.

§ 3. Расторжение договора пожизненного содержания с иждивением

Как и договор пожизненной ренты, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В соответствии с п. 2 ст. 605 ГКРФ при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены Токарева К.Г. Выкупная цена ренты в российском законодательстве // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. 2011. № 3. Ч 2. С. 210.. Удовлетворяя предъявленное требование, плательщик ренты не вправе требовать компенсацию понесенных в связи с содержанием получателя ренты расходов

Записи об обременении недвижимого имущества рентой погашаются в случае:

1) расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);

2) судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ);

3) смерти получателя пожизненного содержания с иждивением (605 ГК РФ);

4) выкупа ренты (605 ГК РФ);

5) в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе требовать возврата переданного под ренту имущества либо выплаты выкупной цены на условиях, установленных для иных видов ренты. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных им в связи с содержанием получателя ренты Садиков О.Н. Гражданское право. Т.2.- М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ»: ИНФРА-М, 2009. С.67..

Согласно ст. 418 ГК РФ обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника, а по договору пожизненного содержания с иждивением обязательства по содержанию, основанные на договоре купли-продажи квартиры, не связаны неразрывно с личностью покупателя.

...