Державне регулювання та перспективи розвитку договору оренди в Україні

Размещено на http://www.allbest.ru/

Національна АКАДЕМІЯ ДЕРЖАВНОГО УПРАВЛІННЯ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТОВІ УКРАЇНИ

Одеський регіональний інститут державного управління

"Допущено до захисту"

Завідувач кафедри права і законотворчого

процесу, доктор наук з державного

управління, професор

________________ В.П. Марущак

“____” ______________2014 р.

Магістерська робота

на здобуття кваліфікації магістра державного управління

ДЕРЖАВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ ТА ПЕРСПЕКТИВИ РОЗВИТКУ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ В УКРАЇНИ

Спеціальність 8.150000 - державне управління

Науковий керівник:

Старший викладач Долгіх Н.П.

Слухач:

Блохін Сергій Валерійович

Одеса - 2014

Блохін С.В. Державне регулювання та перспективи розвитку договору оренди в Україні. Магістерська робота: (8.150000 - «Державне управління») / ОРІДУ НАДУ при Президентові України. Кафедра права і законотворчого процесу. Наук. кер.: Н.П. Долгіх, старший викладач

Зміст роботи (анотація): визначено роль і місце договору оренди як складової системи цивільно-правових договорів України, з'ясовано види вказаних договорів, підстави їх класифікацій та істотні умови укладання. Досліджено та проаналізовано сучасний стан державного регулювання договорів оренди, на основі чинного нормативно-правового забезпечення. Виявлено недоліки в державному регулюванні договорів оренди та розроблено пропозиції щодо їх усунення та вдосконалення чинного законодавства, регулюючого суспільні відносини у цій галузі.

Ключові слова: оренда, прокат, найм, договір оренди, транспортний засіб, земельна ділянка, державне та комунальне майно, нормативно-правовий акт, чинне законодавство.

ЗМІСТ

Вступ

Розділ 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВІ ОСОБЛИВОСТІ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

1.1 Загальна характеристика , класифікація та істотні умови укладання договорів оренди

1.2 Значення договору оренди в системі цивільно - правових договорів

Висновки до розділу 1

Розділ 2. СУЧАСНИЙ СТАН ДЕРЖАВНОГО РЕГУЛЮВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ В УКРАЇНІ

2.1 Правове регулювання договору оренди транспортного засобу

2.2 Правове регулювання договору оренди земельної ділянки

2.3 Правове забезпечення договору оренди державного та комунального майна

Висновки до розділу 2

Розділ 3. ПРОПОЗИЦІЇ ЩОДО УДОСКОНАЛЕННЯ НОРМАТИВНО-ПРАВОВИХ АКТІВ, ЯКІ РЕГУЛЮЮТЬ ДОГОВОРИ ОРЕНДИ В УКРАЇНІ

3.1 Стратегічне обґрунтування та впровадження в дії доповнень до статей цивільного кодексу України

3.2 Вдосконалення нормативно-правового регулювання оренди державного та комунального майна в України

Висновки до розділу 3

Висновки

Список використаних джерел

ДОДАТКИ

УМОВНІ ПОЗНАЧення

ЦКУ	Цивільний кодекс України
ЗКУ	Земельний кодекс України
ГКУ	Господарський кодекс України
ПкУ	Повітряний кодекс України
ПКУ	Податковий кодекс України
КТМУ	Кодекс торговельного мореплавства України
ВРУ	Верховна Рада України
КМУ	Кабінет Міністрів України
МДА	Місцева державна адміністрація
НПА	Нормативно-правовий акт

вступ

оренда договір регулювання правовий

Актуальність теми дослідження. В умовах розвитку ринкових відносин в Україні виникла необхідність суспільства в забезпеченні гарантій захисту своїх майнових прав та інтересів, пов'язаних із використанням різних видів господарської діяльності. У зв'язку з цим, важливе значення набуває вивчення договірних форм ведення господарської діяльності, серед яких вагоме місце займає договір оренди. Інститут оренди опосередковано роз'яснює якнайбільш типові, так і специфічні відносини переходу майна в тимчасове володіння та користування. У цивільному праві України за період існування незалежної держави відбулись значні зміни, які і вплинули на розвиток інституту оренди. Слід зауважити, що, не зважаючи на значний обсяг нормативного матеріалу, в державному регулюванні договорів оренди існують певні недоліки. Навіть новий ЦКУ не вирішує всіх проблем, і це обумовлено неповнотою понятійного апарату, недостатньою конкретизацією окремих правових норм. На сьогодні в Україні нараховується більше п'ятдесяти нормативно-правових актів, нормативно-методичних положень та порядків, що регламентують або рекомендують питання оренди як державного й комунального майна, так і приватного, вимоги до змісту договорів оренди, методику визначення орендної плати, методику оцінки орендованого майна перед укладенням договору оренди і під час приватизації. Водночас залишається коло проблем з недостатнім забезпеченням правового регулювання: повернення орендованого майна орендодавцю; порядок та необхідність відображення витрат на поліпшення орендованого майна; закріплення відповідальності за неукладання та неналежне укладання договорів оренди, тощо.

Значна кількість відомих науковців ще в дореволюційний період приділяла найбільше уваги договору оренди : Д.І. Мейер [39; с. 78], Г.Ф. Шершневич [93; с. 18], К.Д.Кавєлін [31; с. 169]. В праві України інститут договору оренди досліджувався багатьма вченими. Найбільш цікаві публікації в пресі щодо інституту оренди належать такім авторам як Гончаренко В.О. [3; с.38-40], Гоптаренко Ю., Расомахіна О. [5; с. 74-84], Гуліна Л. [6; с.29-31], Диба І. [7;с.8], Домбругова А. [8; с. 14 ], Жмуцький В. [11;с. 9], Іваненко О. [30; с.18-21], Корольова Г. [32;с. 31], Косінов С., Мороз М. [33; с.98-105], Салтицька В. [67;с.8], Смитюк О. [68; с. 1,20-21], Стаднійчук М. [69; с. 8], Теньков С. [71; с.6], Шпак В. [92; с.31-36].

Головною метою роботи є висвітлення проблем та розробка перспектив розвитку щодо вдосконалення відповідної законодавчої бази на підставі всебічного комплексного аналізу правових відносин договорів оренди та дослідження її нормативно-правового регулювання з урахуванням сучасного законодавства України та практики в його застосуванні.

Реалізація поставленої мети зумовила необхідність вирішення наступних конкретних завдань:

- виявити межі правового регулювання відносин у договорах оренди;

- з'ясувати види вказаних договорів, підстави їх класифікацій та істотні умови їх укладання;

- визначити роль і місце договору оренди як складової системи цивільно-правових договорів України;

- проаналізувати нормативно-правове забезпечення договорів оренди, виявити недоліки чинної нормативно-правової бази та визначити напрямки її удосконалення;

- сформулювати пропозиції щодо усунення, перспективи розвитку та вдосконалення законодавства України для врегулювання відповідних правовідносин;

Об'єктом дослідження є договір оренди як правовідносини (його поняття, юридична природа, порядок укладення, структура і зміст, відповідальність сторін).

Предметом дослідження є система нормативних-правових актів, що регулюють правовідносини, які виникають при укладанні договору оренди, судова практика та договори оренди окремих підприємств та організацій.

Гіпотеза дослідження. За умов складності і невизначеності більшості недоліків чинного законодавства, яке регулює договір оренди та потребує удосконалення, підвищенню ефективності укладання та роз'яснення правовідносин сприятиме науково-обґрунтовані перспективи розвитку та нормативне закріплення процедур розробки, прийняття та реалізації цих перспектив із одночасним підвищенням рівня професіоналізму суб'єктів.

Методи дослідження. Для розв'язання завдань дослідження були використані загальнонаукові та спеціальні методи у їх специфічному державно-управлінському аспекті, зокрема, при дослідженні загальної характеристики, класифікації та істотних умов укладання договорів оренди використовувалися методи системного та структурно-функціонального аналізу. Метод моделювання як ефективний засіб виявлення суттєвих ознак явищ та процесів дозволив виділити недоліки чинної нормативно-правової бази регулювання договору оренди, які досліджуються та оптимізуються. Досить широко використано методи актуалізації та концептуальний метод.

Діалектичний метод дав змогу розглянути проблеми регулювання договорів найму (оренди) їх розвитку та взаємозв'язку. Аналіз наукових позицій, поглядів вітчизняних та зарубіжних учених-юристів щодо правового регулювання інституту договору найму (оренди) здійснено за допомогою порівняльно-правового методу. Формально-логічний та нормативно-порівняльний методи дали змогу виявити суперечності в цивільному законодавстві в сфері регулювання укладення, виконання та припинення договорів найму (оренди) нерухомого майна і сформулювати висновки та рекомендації щодо його удосконалення. При дослідженні судової практики використані методи аналізу та узагальнень.

Наукова новизна одержаних результатів обумовлена сукупністю поставлених завдань та способами їх розв'язання і полягає у наступному:

- важливість закріплення положень про оренду транспортних засобів та виділення їх в окремому параграфі ЦКУ не викликає сумнівів. Відсутність таких норм у транспортних кодексах та статутах є суттєвим недоліком, що негативно впливає на регулювання орендних відносин;

- правове регулювання виділених у ЦКУ виключно тільки двох видів договору оренди транспортних засобів (залежно від наявності або відсутності послуг орендодавця по управлінню та технічній експлуатації), при умові відсутності загальних положень про оренду транспортних засобів, обмежено потенційно можливе сполучення умов даного договору;

- на підставі аналізу й характеристики предмета договору оренди транспортних засобів проведено розмежування понять «перевізні засоби», «засоби транспорту» та «транспортні засоби». Визначена актуальність цивільно-правового поняття транспортного засобу та необхідність його включення до ЦКУ. Зазначається, що предметом договору оренди транспортних засобів можуть бути також пристрої, не обладнані двигуном і призначені для руху в складі з механічними транспортними засобами. При цьому не може бути предметом договору оренди трубопровідний транспорт, зважаючи на особливості технічного устрою та специфічний характер його використання;

- обґрунтовано доцільність виключення зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» норми про те, що в разі відсутності в договорі оренди землі істотних умов такий договір визнається недійсним, оскільки за відсутності істотних умов договір повинен визнаватись неукладеним;

- розроблення відповідної нормативно-правової бази для посилення правового і соціального захисту орендодавців; вдосконалення розвитку земельно-орендних відносин шляхом реалізації організаційно-правових заходів щодо забезпечення державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок місцевими органами Держкомзему України; забезпечення реалізації у повному обсязі прав власників земельних ділянок та суб'єктів господарювання в частині посилення відповідальності за дотриманням умов договорів оренди та їх державну реєстрацію.

Практичне значення одержаних результатів. Результати дослідження мають як науково-теоретичний, так і практично-прикладний характер. Висновки магістерської роботи можуть бути використані в законотворчій діяльності в процесі реформування цивільного законодавства України, що регулює відносини, які виникають з договору найму (оренди). Положення магістерської роботи також можуть бути використані з навчально-методичною метою у процесі підготовки фахівців-правознавців під час викладання курсів лекцій з цивільного та підприємницького права.

РОЗДІЛ 1. ТЕОРЕТИКО-ПРАВОВІ ОСОБЛИВОСТІ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

1.1 Загальна характеристика, класифікація та істотні умови укладання договорів оренди

Загальне поняття оренди сформульовано в ст. 283 ГКУ [4; ст. 283 ] та ст.759 ЦКУ [89; ст.759].Відповідно до цих статтей орендою визнається засноване на договорі строкове платне користування майном, що необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Виходячи із цього визначення, орендні відносини: мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів; передбачають передачу майна у тимчасове користування; є платними, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах.

До джерел правового регулювання договору оренди належать: Господарський кодекс України [4], Цивільний кодекс України [89] , Земельний кодекс України [14], Житловий кодекс Української РСР [10], Закон України «Про оренду державного та комунального майна» [15], Закон України «Про оренду землі» [12]; Постанова КМУ «Про деякі питання оренди земель» [59], інші законодавчі акти.

Параграф 5 глави 30 розділу VI ГКУ називається «Оренда майна та лізинг та містить 10 статей, 9 з яких врегульовують інститут оренди. [4]. Зміст данного параграфу можна розподілити по наступній схемі: загальні положення про оренду; регулювання договору оренди; оренда та суборенда державного та комунального майна; викуп об'єкта оренди. В цілому в ГКУ законодавець оцінює оренду як єдине явище поза залежністю від суб'єктного складу сторін, об'єктів оренди, а також інших обставин, здатних впливати лише на деяку своєрідність правового регулювання в рамках загальної моделі договору оренди.

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» регулює організаційні відносини, пов'язані з передачею в оренду майна державних підприємств, їхніх структурних підрозділів, а також майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна [45; с. 99 ].

До відносин оренди застосовуються норми ЦКУ, які встановлюють загальні положення про оренду. В ЦКУ виокремлюються дві глави, що присвячені найму (оренді) -- глава 58, яка містить 6 параграфів, що формулює за-гальні положення про найм (оренду), що поширюються на прокат, найм земельної ділянки, найм будівлі або іншої капітальної споруди, найм (оренду) транспортного засобу та лізинг, а також положення, що стосуються окремих на-званих видів найму (оренди), і глава 59, яка присвячена найму (оренді) житла. Ці дві глави є суміжними, кожна із них має свій предмет правового регулювання. Застосуван-ня норм, що сформульовані в одній із названих глав, до відносин, що регулюються положеннями іншої глави, мож-ливе у виключних випадках і лише за аналогією.

У зв'язку з орендою у сторін договору оренди (насамперед - в орендаря) виникають різні правовідносини, у тому числі з органами влади й управління - із приводу дозволів на експлуатацію деяких об'єктів або у зв'язку з необхідністю ліцензувати таку діяльність; з органами місцевого самоврядування - у зв'язку з розміщенням виробництва на території адміністративно-територіальної одиниці; з особами, що мають певні права на цей же об'єкт; з організаціями, які забезпечують контроль і нагляд і т.п. Отже, правове регулювання відносин, що виникають при оренді, не вичерпується нормами виключно інституту оренди. Однак, у завдання даного дослідження входить тільки цивільно-правовий аналіз проблеми [84; с. 281].

Загальна характеристика договору найму (оренди). Найм є найбільш загальним поняттям, що опосередковує передачу майна в користування. Виходячи з цього, положення § 1 гл. 58 ЦКУ "Загальні положення про найм (оренду)" застосовуються в усіх випадках, якщо таке застосування не суперечить спеціальним положенням як, власне, ЦКУ, що регулюють різновиди найму, так і спеціальних актів, зокрема, тих, що зазначені вище. Тобто, для визначення, які нормативні положення слід застосувати до відповідних відносин, слід визначити, чи існують документи, що на спеціальному рівні регулюють їх; у разі їх відсутності застосовуються загальні положення гл. 58 ЦКУ.

ЦКУ не встановлено спеціального порядку укладення договору найму (оренди). Його укладення здійснюється в загальному порядку, встановленому для укладення цивільно-правових договорів, передбаченому ст.ст. 641-646 ЦКУ. Разом з тим, у ньому встановлені особливості окремих різновидів договору найму.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦКУ).

Істотною умовою договору є умова про предмет, яким може бути (ст. 760 ЦКУ): а) річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд за неодноразового використання (неспоживна річ); б) майнові права. Законом може бути встановлено види майна, що не можуть бути предметом договору найму [61;с. 345 ].

Характерною ознакою класичного договору найму є те, що законодавство не вказує, яке майно може бути предметом найму, і на які цілі воно може використовуватися. Це означає, що предметом найму може бути будь-яке майно, що відповідає вищенаведеним ознакам, не обмежене у цивільному обігу та сферою застосування.

Законодавством встановлені вимоги стосовно якості майна: майно як предмет договору найму характеризується показниками щодо комплектності та якості, на які вправі розраховувати наймач, який укладає договір найму. Згідно зі ст. 767 ЦКУ наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у користування у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню, а також попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Наймач зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані[44].

Стаття 768 ЦКУ дозволяє встановити гарантійний термін на річ на весь строк найму. Якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати: заміни речі, якщо це можливо; відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві майно негайно або у строк, встановлений договором найму. Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право за своїм вибором: вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків [85; с. 496 ].

Сторонами договору найму (оренди) є наймач і наймодавець. За загальними положеннями ЦКУ наймодавцями і наймачами можуть бути будь-які юридичні та фізичні особи, в тому числі суб'єкти підприємницької діяльності. Стаття 761 ЦКУ надає право на передання майна у найм власнику речі або особі, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладання договору найму.Передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема, права застави. При укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

Майно, що є предметом найму, надається у користування. Це означає, що наймач має повноваження володіння майном (без якого користування ним неможливе), а також повноваження на здобуття корисних для нього властивостей майна, що передається у найм. Повноваження на розпорядження майном, наявність якого характерна для права власності, наймач не має.

Згідно зі ст. 773 ЦКУ наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця (ч. З ст. 773 ЦКУ). З цим положенням безпосередньо пов'язані норми Кодексу щодо поліпшення (погіршення) стану майна, що передається за договором найму, а також щодо його ремонту.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2)вимагати розірвання договору та відшкодування збитків [ 86; с. 211].

Майно, що є предметом найму, надається на певний строк, встановлений договором. Це означає, що наймач після припинення договору найму зобов'язаний повернути майно. ЦКУ також передбачає укладання договору найму на невизначений строк. У цьому разі кожна із сторін договору найму, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за 3 місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, що укладається на невизначений строк.

Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 ЦКУ).

Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ст. 777 ЦКУ).

Договір найму має оплатний характер, що передбачає виплату наймачем певної грошової суми (або еквіваленту в натуральній формі) за користування майном. За загальними положеннями ст. 762 ЦКУ розмір і форма такої оплати встановлюється договором і законодавством не обмежується. Також ЦКУ передбачає можливість безоплатного користування майном (гл. 60), що оформлюється договором позички, із обмеженнями можливостей юридичних осіб, що здійснюють підприємницьку діяльність на передачу у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органу управління або контролю (ст. 829 ЦКУ).

Форма договору найму залежить від його різновидів і варіюється від усної до письмової із наступним нотаріальним посвідченням [84; с. 121 ].

ЦКУ передбачає декілька підстав припинення договору найму.

Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом, а також у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. Припинення договору може відбуватися і на підставі одностороннього розірвання договору найму (відмова від договору), а також шляхом дострокового розірвання договору найму на вимогу наймача та наймодавця.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст.783 ЦКУ).

Наймач, в свою чергу, має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦКУ).

Законодавством встановлюється можливість наймача передати майно, що знаходиться у наймі, в піднайм (суборенду) іншій особі. Згідно зі ст. 774 ЦКУ таке передання можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. Інші положення щодо піднайму регулюються нормами ЦКУ щодо найму (оренди) майна.

Договір найму за визначенням може бути як реальним, тобто вважатися укладеним з моменту вчинення фактичних дій (передання речі в найм), так і консенсуальним, тобто вважатися укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами [ 87; с. 327].

Поняття договору прокату. За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк (ч.1ст. 787ЦКУ).

Предмет договору прокату може використовуватися і для виробничих потреб, якщо це було обумовлено у договорі. Договір прокату традиційно сконструйований як самостійний вид договору найму (оренди), який містить такі відмінності від останнього, що це потребує спеціального регулювання. Це і пояснює появу § 2 глави 58 ЦКУ (статті 787 - 791). Отже, якщо інше не встановлено спеціальним законом, до відносин, що виникають на підставі цього договору, субсидіарно застосовуються загальні положення про найм (оренду).

Особливості договору прокату слід віднести те, що, на відміну від договору найму (оренди), він є договором приєднання (ч. 2 ст. 787 ЦКУ). Це означає: якщо особливості укладення та виконання договору найму (оренди) окремих видів майна можуть встановлюватися тільки ЦКУ та іншим законом (статті 759,787 ЦКУ), то наймодавець може передбачити типові умови договору прокату, а наймач для укладення цього договору лише приєднується до запропонованих пропозицій у цілому і не може висувати свої вимоги до умов договору (ч. 1 ст. 634 ЦКУ) [81; с. 589 ].

Договір прокату також визначається як публічний договір (ч. З ст. 787 ЦКУ), що створює наймачам додаткові гарантії захисту їх інтересів. Це означає, що наймодавець взяв на себе обов'язок здійснювати підприємницьку діяльність з передання речей у найм кожному, хто до нього звертається. Тобто відповідно до закону (ст. 633 ЦКУ) він не має права надавати переваги одному наймачеві перед іншим щодо укладення цього договору, не має права відмовитися від укладення договору прокату за наявності у нього можливостей надання наймачеві відповідних речей у найм.

Договір прокату є двостороннім, оскільки кожна із його сторін має права і несе обов'язки щодо одна однієї. Цей договір є оплатним, бо наймач користується переданою у найм річчю за плату, яка встановлюється за тарифами наймодавця. Договір прокату може бути як реальним, так і консенсуальним.

Характерною ознакою договору прокату є його предмет, яким може бути лише рухома річ, тобто неспоживна, індивідуально визначена, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб (ч. І ст. 788 ЦКУ).

Договір прокату може укладатися тільки на визначений строк (ч. 1 ст. 787 ЦКУ).

Права та обов'язки сторін. Обов'язки наймодавця: капітальний і поточний ремонт речі здійснює за свій рахунок, якщо не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача (ч. З ст. 791 ЦКУ); встановлює тарифи на оплату за прокат речі (ст. 789 ЦКУ).

Обов'язки наймача: не має права на укладення договору піднайму (ч. І ст. 791 ЦКУ); не має переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем (ч. 2 ст. 791 ЦКУ).

Права наймача: має право відмовитися від договору прокату і повернути річ наймодавцеві у будь-який час; плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується до тривалості фактичного користування нею (ст. 790 ЦКУ) [82; с. 246 ].

Поняття найму (оренди) земельної ділянки. Договір оренди землі - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

В ч. 2 ст. 792 ЦКУ зазначається на те, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються зако-ном. Застосування до відносин з приводу найму (оренди) земельних ділянок Загальних по-ложень ЦКУ, загальних положень про найм (ст.759-786 ЦКУ) є можливим, але пе-реважно перед цими положеннями застосовуються норми, сформульовані в актах земельного законодавства (ст. 3 ЗКУ ).

Істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки [81; с. 457 ].

Відсутність у договорі оренди землі однієї із перелічених істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. (Ст. 15 ЗУ Про оренду землі) [ 12; ст.15]

Орендодавці земельних ділянок можуть бути: власни-ки земельних ділянок -- фізичні та юридичні особи (упов-новажені ними особи); сільські, селищні, міські ради -- стосовно земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності; районні та обласні ради, Верховна Рада Авто-номної Республіки Крим -- стосовно земель, що перебува-ють у спільній власності територіальних громад; в межах повноважень, визначених законом, орендодавцями земель-них ділянок, що перебувають у державній власності, мо-жуть бути місцеві державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, Кабінет Міністрів України.

Орендарями земельних ділянок можуть бути фізичні і юридичні особи, в тому числі іноземці, особи без грома-дянства, іноземні юридичні особи, міжнародні організації та об'єднання, місцеві державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, Кабінет Міністрів України, сільські, селищні, міські ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крим. Визнається право іноземних держав бути орендарями земельних ділянок в Україні.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набувати право оренди на таку земельну ділянку.

Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому ЗКУ , або за результатами аукціону.

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування.

Договір оренди земельної ділянки укладається в пись-мовій формі і може бути посвідчений нотаріально на вимогу однієї із сторін. Типова форма договору оренди землі затверджується КМУ [56; с.128 ].

Зміна умов договору оренди землі здійснюється взаємною згодою сторін (ст. 30 Закону "Про оренду землі"). Вимога про зміну умов договору може бути пред'явлена в суді.

Суборенда земельних ділянок допускається у випад-ках, якщо це передбачено договором оренди або за наяв-ності письмової згоди орендодавця.

Поняття договору найму будівлі або іншої капітальної споруди. За договором найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві будівлю або іншу капітальну споруду (її окрему частину) у користування за плату на певний строк.

Договір є двостороннім (за погодженням двох сторін), відплатним (наймач вносить плату за користування), консенсуальним. Особливості цього договору визначені статтями 793-797 ЦКУ.

Для договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди встановлена обов'язкова письмова форма. Якщо строк договору найму встановлений тривалістю три роки або більше, договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідчен-ню. Порушення цієї вимоги виключає державну реєстра-цію цього договору, а до державної реєстрації правочин, що підлягає державній реєстрації, не вважається вчиненим. Правило про нотаріальне посвідчення і дер-жавну реєстрацію зазначених договорів поширюється і на випадки найму об'єктів державної або комунальної влас-ності [85; с. 458].

Предметом договору є будівлі або інші капітальні споруди (їх окремі частини), що, відповідно до ст. 181 ЦКУ, є об'єктами нерухомості, до яких належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Отже, об'єктом найму будівлі або іншої капітальної споруди є нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно.

Істотними умовами договору є умови про предмет найму та про розмір плати за користування.

Відповідно до ст. 795 ЦКУ, передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписують сторони договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Наприклад, сторони можуть передбачити в договорі, що зобов'язання наймодавця щодо передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди вважатиметься виконаним лише тоді, коли він фактично передасть будівлю або іншу капітальну споруду, або сплатить витрати з державної реєстрації переходу права найму, тощо.

У разі припинення договірних відносин, повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписують сторони договору. Тому відмова однієї із сторін від підписання відповідного документа (акту) розглядатиметься як відмова від виконання зобов'язання про повернення предмету найму.

Специфіка договору полягає в тому, що його предмет юридично пов'язаний із земельною ділянкою. У зв'язку із цим будівля або інша капітальна споруда та земельна ділянка, на якій вони містяться, розглядаються як єдиний будівельно-технічний і господарсько-експлуатаційний об'єкт. При цьому, земельна ділянка є річчю-приналежністю головних речей -- будівлі або іншої капітальної споруди. Взаємозв'язок прав наймача будівлі або іншої капітальної споруди з правами на земельну ділянку встановлено в ст. 796 ЦКУ, де зазначено, що одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму [87; с. 289 ].

Поняття договору найма (оренди) транспортного засобу. За договором найму (оренди) транспортного засобу наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві транспортний засіб у користування за плату на певний строк.

Договір найму (оренди) транспортного засобу є відплатним. Він може бути консенсуальним або реальним.

Сторонами договору є наймодавець - фізична або юридична особа, які є власниками транспортного засобу або мають майнові права на нього. Наймачем може бути також юридична або фізична особа. У випадку, коли користування транспортним засобом пов'язано зі здійсненням перевезення (пасажирів, багажу, вантажу, пошти) наймачем виступає юридична особа чи фізична особа-підприємець.

Предметом цього виду договору найму можуть бути також залізничний рухомий склад (вагони, локомотиви, моторейковий транспорт).

Зміст договору найму транспортного засобу становлять права та обов'язки його сторін. До основних обов'язків наймодавця належить: надання наймачеві транспортного засобу в стані, що відповідає умовам договору і його призначенню; страхування транспортного засобу; проведення за свій рахунок капітального ремонту зданого в найм транспортного засобу (якщо інше не передбачено договором).

Наймач зобов'язаний: своєчасно вносити плату за користування транспортним засобом; користуватися ним згідно з призначенням останнього і умовами договору; підтримувати транспортний засіб у справному стані; нести витрати, пов'язані з його використанням; повернути транспортний засіб наймодавцеві після закінчення дії договору в тому стані, у якому він був отриманий, з урахуванням нормального зносу або у стані, застереженому в договорі.

Обов'язки зі здійснення страхування розподіляються між наймодавцем і наймачем залежно від об'єкта страхування [86; с.269].

Поняття договору лізингу. За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) в користування майно, що належить лізингодавцеві на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі) (ст. 806 ЦКУ).

Правове регулювання цього договору здійснюється спеціальними правилами, закріпленими в § 6 гл. 58 ЦКУ, Податковий кодекс України та інших актах [57]. Крім того, до відносин, пов'язаних з лізингом, застосовуються загальні положення про купівлю-продаж та положення про договір поставки, якщо інше не встановлено законом.

Юридичні ознаки договору: взаємний, реальний або консенсуальний, відплатний.

Договір лізингу може бути укладено як у формі багатосторонньої угоди за участі лізингодавця, лізингоодержувача, продавця об'єкта лізингу, так і у формі двосторонньої угоди між лизингодавцем і лізингоодержувачем. Лізингодавцем є суб'єкт підприємницької діяльності, в тому числі банківська або небанківська фінансова установа, який передає в користування об'єкти лізингу за договором лізингу, лізингоодержувачем -- суб'єкт підприємницької діяльності, який одержує в користування об'єкти лізингу за договором лізингу, а продавцем лізингового майна -- суб'єкт підприємницької діяльності, що виготовляє майно (машини, устаткування тощо) або продає власне майно, яке є об'єктом лізингу.

Істотними умовами договору є умови про предмет, строк та плату.

Предметом договору лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками, віднесена відповідно до законодавства до основних фондів. Тобто предметом є річ для здійснення підприємницької діяльності. Не можуть бути предметом договору лізингу земельні ділянки та інші природні об'єкти, єдині майнові комплекси та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці) [41; с. 203-213].

Строки та плата за договором лізингу (лізингові платежі) визначаються за домовленістю сторін. При цьому, плата за договором лізингу або лізингові платежі включають: а) суму, яка відшкодовує при кожному платежі частину вартості об'єкта лізингу, що амортизується за строк, за який вноситься лізинговий платіж; б) суму, що сплачується лізингодавцю як процент за залучений ним кредит для придбання майна за договером лізингу; в) платіж як винагороду лізингодавцю за отримане у лізинг майно; г) відшкодування страхових платежів за договором страхування об'єкта лізингу, якщо об'єкт застрахований лізингодавцем; ґ) інші витрати лізингодавця, передбачені договором лізингу.

Зміст конкретних лізингових угод і порядок їх реалізації, як правило, визначаються видом лізингу. ЦКУ розрізняє прямий та непрямий лізинг [85; с.698 ].

У статті 808 ЦКУ встановлено відповідальність продавця (постачальника) предмета договору лізингу. Наприклад, якщо відповідно до договору непрямого лізингу вибір продавця (постачальника) предмета договору лізингу здійснив лізингоодержувач, то продавець (постачальник) несе відповідальність перед лізингоодержувачем за порушення зобов'язання щодо якості, комплектності, справності предмета договору лізингу, його доставки, заміни, безоплатного усунення недоліків, монтажу та запуску в експлуатацію тощо. Якщо вибір продавця (постачальника) предмета договору лізингу здійснив лізингодавець, то продавець (постачальник) та лізингодавець несуть перед лізингоодержувачем солідарну відповідальність за зобов'язанням щодо продажу (поставки) предмета договору лізингу.

Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета договору лізингу несе лізингоодержувач, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо лізингодавець або продавець (постачальник) прострочили передання предмета договору лізингу лізингоодержувачу або лізингоодержувач прострочив повернення предмета договору лізингу лізингодавцю, то ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження несе сторона, яка прострочила (ст. 809 ЦКУ) [86; с. 214 ] .

Поняття договору найму (оренди) житла. За договором найму (оренди) житла одна сторона -- власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст. 810 ЦКУ).

Юридичні ознаки договору: взаємний, реальний або консенсуальний, відплатний. ЦКУ розрізняє такі види найму: договір найму (оренди) житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності; договір найму (оренди) житла, за яким наймодавцем є підприємець (договір комерційного найму).

Відповідно, правове регулювання договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, здійснюється житловим законодавством, а договору комерційного найму -- ЦКУ, якщо інше не встановлено законом [47; с.17].

Сторонами договору є наймодавець та наймач, якими можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Законодавець допускає множинність осіб на боці наймача. Зокрема, відповідно до ст. 916 ЦКУ, у договорі найму житла мають бути вказані особи, що проживатимуть разом із наймачем, які набувають рівних із наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом із ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними.

Істотними умовами договору є умови про предмет та плату. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Причому помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому. Розмір плати за користування житлом встановлюється в договорі найму житла. Однак, якщо законом встановлено максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір найму житла належить до строкових договорів. Однак строк не є істотною умовою договору, тож якщо у договорі його не встановлено, то договір вважається укладеним на 5 років.

Форма договору -- письмова. Специфіка договору найму (оренди) житла полягає в наявності низки особливостей змісту прав та обов'язків сторін, зокрема наймача.

Розірвання договору найму житла може мати місце як на вимогу наймача, так і на вимогу наймодавця (ст. 825 ЦКУ). Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за 3 місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за 3 місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Крім того, він має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Договір найму житла може бути розірвано за рішенням суду [87; с. 399 ].

1.2 Значення договору оренди в системі цивільно - правових договорів

Модернізація законодавства призводить до удосконалення основних інститутів цивільного права, в першу чергу, зміни відбудуться і в інституті договору оренди, оскільки вважається, що саме він був найпершим. Значна кількість відомих науковців ще в дореволюційний період приділяла найбільше уваги договору оренди : Д.І. Мейер [39; с. 78], Г.Ф. Шершневич [93; с. 18], К.Д.Кавєлін [31; с. 169]. В праві України інститут договору оренди досліджувався багатьма вченими. Найбільш цікаві публікації в пресі щодо інституту оренди належать такім авторам як Гончаренко В.О. [3; с.38-40], Гоптаренко Ю., Расомахіна О. [5; с. 74-84], Гуліна Л. [6; с.29-31], Диба І. [7;с.8], Домбругова А. [8; с. 14 ], Жмуцький В. [11;с. 9], Іваненко О. [30; с.18-21], Корольова Г. [32;с. 31], Косінов С., Мороз М. [33; с.98-105], Салтицька В. [67;с.8], Смитюк О. [68; с. 1,20-21], Стаднійчук М. [69; с. 8], Теньков С. [71; с.6], Шпак В. [92; с.31-36].

Найбільш повне визначення правової природи договору оренди неможливо без порівняння його з іншими договорами. Це завдання на даний момент ставилося окремими науковцями, але стосовно тільки окремих договорів. Наприклад, Ю. Гоптаренко та О. Расомахіна розглянули тільки порівняльну характеристику договору оренди та купівлі-продажу нерухомого майна [5; с. 74-84].

Порівнюючи договори оренди та купівлі-продажу нерухомого майна можна констатувати, що вони співпадають за формою, яка обумовлена спеціальним правовим режимом їх предмета - нерухомого майна: укладаються у письмовій формі; підлягають нотаріальному посвідченню; державній реєстрації.

Хоча і тут є певні відмінності. Так, договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, якщо укладається строком на три і більше років, а щодо договору оренди житла такі вимоги взагалі не висуваються. Таким чином, для договорів купівлі-продажу нерухомого майна завжди необхідно дотримуватися суворих вимог стосовно їх форми.

Головні відмінності цих договорів полягають у їх сутнісному змісті:

- вони мають подібну юридичну природу - є двосторонніми, консенсуальними, оплатними, проте договір купівлі-продажу завжди спрямований на безумовне відчуження майна і має, як правило, одноразовий характер, він зумовлює появу у покупця абсолютного речового права, і відтак, зміну власника нерухомого майна, - і в цьому його суть. Однак договір оренди нерухомого майна передбачає передачу майна у користування на певний строк, тобто надає орендарю лише правомочність користування і володіння нерухомими майном і має строковий характер, може укладатись безліч разів.

- відрізняються й істотні умови цих договорів: так, загальновизнаним є те, що істотними умовами договору купівлі-продажу є умови про предмет договору (кількість, асортимент, якість товару, тара і упаковка тощо) і ціна; для договору оренди важко встановити перелік істотних умов, який би був підходящим для всіх об'єктів нерухомого майна, які орендуються. Тому тут важливе значення мають положення окремих законів - «Про оренду державного і комунального майна» [15], «Про оренду землі» [12] тощо, і, передусім, серед істотних умов договору оренди нерухомого майна слід назвати його предмет, умови використання і повернення об'єкта оренди, строк, на який передається майно у користування та орендну плату.

- різні у цих договорах і сторони - орендар і орендодавець, покупець і продавець і відповідно їх права та обов'язки дещо відрізняються, зокрема, до особливих обов'язків орендаря можна віднести обов'язок використовувати нерухоме майно за його призначенням. За загальним правилом продавцем майна може бути тільки його власник, а орендодавцем майна як власник такого майна, так і уповноважена ним особа.

- сфера застосування цих договорів також є дещо різною: договір купівлі-продажу може укладатися на публічних торгах, у процесі приватизації, а там, де укладання договорів купівлі-продажу нерухомого майна законодавством заборонено (частина об'єктів державної і комунальної власності), можна укладати договори оренди цього майна.

- ці договори мають різне економічне значення і роль - за договором купівлі-продажу, як наголошувалося, відбувається зміна власника нерухомого майна і, відповідно, новий власник починає нести всі витрати щодо обслуговування цього майна (дуже дорого), а договір оренди дозволяє використовувати корисні властивості речі набагато дешевше.

Спільні риси договорів: право користування орендованим майном може включати і право викупу цього майна. Договором оренди можна передбачати перехід орендованого майна у власність орендаря по закінченні терміну оренди чи до його сплину (за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни). Такий договір оренди включає деякі елементи купівлі-продажу [87; с.412].

Щодо оцінки співвідношення договору оренди й договору позики, то подібність їх відзначалося в юридичній літературі здавна. Так, у підручнику Д.І.Мейера вказується: «позика близько підходить до договору найму майна. Вона відрізняється від найму тільки тим, що представляється договором безоплатним, таким що підпадає під поняття дарування й не вимагає визначення строку договору. Але право, встановлюване за договором позики, зовсім те ж, що й право за договором найму, - право користування річчю згідно її призначення, без пошкодження її істоти» [39; с. 479]. Сучасна правова наука також вказує на особливу близькість цих договорів. «Зіставлення зазначених договорів іноді йде настільки далеко, що виникає бажання визнати позику різновидом майнового найму» [39, с. 614].

...