Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. В результате перехода права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на этом земельном участке

земля приватизация садоводство муниципальный

Прочная юридическая связь здания или сооружения с землей при отсутствии единых вещных прав на строение и земельный участок под ним проявляется во взаимном правовом влиянии правовых режимов друг на друга, а при отсутствии на строение каких-либо вещных прав (например, самовольная постройка) можно говорить о «несанкционированном качественном изменении» объекта недвижимости, которым является земельный участок. Следует отметить, что прочная связь с землей недвижимого объекта, по существу, сокращает ограниченный пространственный ресурс землевладельца, нарушает территориальную неприкосновенность публичного собственника, ограничивает доступ к недрам и т.д. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве.

Статья 35 ЗК предусматривает гарантии обеспечения прав на землю при переходе права собственности на здание, строение, сооружение. В этой статье есть норма о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила п. 1 ст. 36 ЗК.

Если право собственности на недвижимость переходит к нескольким сособственникам, порядок использования земельного участка может определяться либо с учетом долей в праве собственности на здание, строение или сооружение или принимается во внимание ранее сложившийся порядок использования земельного участка. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 148 - 149

В абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ предлагаются следующие критерии определения границ. Границы и размеры земельного участка устанавливаются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Кроме этого, при определении площади земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, применяется п. 2 ст. 35 и п. 3 ст. 33 ЗК РФ. В частности, в п. 3 ст. 33 ЗК РФ говорится, что для обозначенных целей предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Согласно судебной практике, указанный в данных статьях порядок применяется не только к гражданам - на основании п. 1 ст. 33 ЗК РФ, но и в случае предоставления участков в собственность юридическим лицам. Измайлова М., Макаров Р. Новый порядок приобретения прав на государственные и муниципальные земельные участки // «Корпоративный юрист», №2, 2008

Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны. Поэтому продажа здания или сооружения невозможна без определения прав покупателя на земельный участок, который занят продаваемой недвижимостью и необходим для использования последней по назначению.

Когда продавец здания или сооружения является собственником земельного участка, то согласно норме п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение строения проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждения части строения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и отчуждения строения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с правилами ст. 27 ЗК РФ.

Отчуждение строения, находящегося на земельном участке, ограниченном в обороте и принадлежащем продавцу строения на праве собственности, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства) // «Законодательство», №10, октябрь 2005 г.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

При прекращении права пользования земельным участком, предоставленным собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, как предусматривает ст. 272 ГК, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. В случае отсутствия или недостижения такого соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Эти нормы гражданского законодательства нужно применять с учетом ЗК. Пункт 1 ст. 272 ГК должен применяться с учетом того, что указанное в нем право пользования земельным участком в ЗК заменено на право собственности или аренды. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 150

2. Собственником расположенного на участке объекта недвижимости

Отношения по приобретению права собственности на земельные участки собственниками объектов недвижимости регулируются различными правовыми нормами: Земельным кодексом РФ (ст. 36), ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (ст. 3), ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» должен применяться исключительно к приватизации земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, что следует из природы регулируемых этим законом отношений. До 1 июля 2006 г. названный нормативный акт прямо закреплял, что решение о продаже земельного участка должно приниматься органом, принявшим решение о приватизации объекта недвижимости (ч. 2 п. 3 ст. 28): «Решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения». Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изменениями от 27 февраля 2003 г., 9 мая, 18 июня, 18 июля, 26, 31 декабря 2005 г.) Эта норма, безусловно, подтверждала сделанный вывод.

Если земельный участок принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическому лицу, то право на него подлежит переоформлению по правилам, определенным в ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Также до 1 января 2010 г. в соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были приватизированы. Во всех остальных случаях применяются общие нормы ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ, исключительное право на приватизацию государственных и муниципальных земельных участков или получение их в аренду имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ и федеральными законами.

Предусмотрены особенности определения права собственности (и иных прав) на земельный участок в зависимости от того, на каких титулах лица владеют объектами недвижимости, находящимися на неделимом земельном участке (п. 3 и 4 ст. 36 ЗК).

Так, если все здание принадлежит нескольким собственникам и находится на неделимом земельном участке, то эти лица, по общему правилу, вправе приобрести земельный участок в общую долевую собственность (или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора). Когда часть здания находится в собственности одних лиц, а другая часть - на праве хозяйственного ведения или все здание принадлежит лицам на праве хозяйственного ведения, то допускается приобретение права аренды данного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Особенность содержания такого договора - включение в него условия о том. Что стороны дают согласие на вступление в данный договор в будущем других владельцев помещений в этом здании. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 151 - 152

Сразу после вступления в силу ЗК РФ в практике возник вопрос о том, кому принадлежит право выбора одного из двух титулов на землю, предусмотренных ст. 36 ЗК РФ (собственность или аренда): собственнику здания либо собственнику здания и собственнику земельного участка совместно. Иными словами, проблема состояла в том, может ли собственник земельного участка оказать собственнику здания в приватизации земли и настаивать на предоставлении права аренды.

Однако внимательное изучение ст. 36 ЗК РФ дает основание для вывода о том, что право выбора титула на землю (собственность или аренда) принадлежит именно собственнику здания. Ни ЗК РФ, ни иные федеральные законы в этом случае не предписывают собственнику здания согласовывать выбираемый им титул с собственником земли, а также не наделяют собственника земельного участка полномочиями, позволяющими влиять на выбор титула на землю собственником здания.

Таким образом, если собственник здания выбирает право собственности на землю, а не право аренды, обращаясь в орган власти с соответствующим заявлением о приватизации земли, собственник земельного участка не вправе возражать против такого выбора и должен подготовить и направить заявителю проект договора купли-продажи земельного участка. Данная позиция была полностью поддержана судебно-арбитражной практикой: «В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - КоАП)». Постановление Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесениям к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Под ред. Боголюбова С.А. СПб.: «Питер». 2009.С. 148

В случае признания решения органа власти об отказе в приватизации недействительным, а бездействия - незаконным арбитражный суд обязывает собственника земли подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в определенный срок собственнику здания. Если орган власти направил проект такого договора, но в последующем уклонился от его заключения, собственник здания вправе предъявить иск о понуждении собственника земли к заключению договора купли-продажи земельного участка (ст. 445 ГК РФ). Оксюк Т. Некоторые аспекты приватизации государственных и муниципальных земельных участков // Корпоративный юрист. - 2008. - №2. - С. 6

Порядок приобретения прав лиц на земельные участки в тех случаях, когда их права на землю были ранее оформлены в соответствии с п. 5 и 6 ст. 36 ЗК, заключается в следующем. Заинтересованное лицо обращается в орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, к которому прилагается его кадастровый план.

Затем соответствующий орган в течение двух недель должен принять одно из следующих решений. Так, может быть принято решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, когда речь идет о предоставлении земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 28 ЗК РФ). Возможен вариант, когда заявитель будет представлен проект договора купли-продажи земельного участка или его аренды. Когда право на землю не было оформлено, отсутствовал кадастровый план земельного участка, то по заявлению заинтересованного лица в месячный срок соответствующие органы готовят кадастровый план земельного участка и утверждают проект границ участка. После этого исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение двух недель с момента представления проекта границ участка принимает решение о передаче участка заявителю и направляет ему копию своего решения. Затем устанавливаются границы земельного участка на местности и готовится кадастровый план участка за счет заявителя. Эти требования, касающиеся приватизации земельных участков, относятся как к российским, так и к иностранным гражданам и юридическим лицам и лицам без гражданства. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 152

Необходимо учитывать особую природу права собственника здания на приватизацию земельного участка, предусмотренного ст. 36 ЗК РФ. Данное право является именно исключительным, а не преимущественным. В отличие от преимущественного права, исключительное право определенного субъекта гражданского оборота в отношении приобретения конкретного имущества означает, что только данный субъект может приобрести такое имущество и даже в случае нереализации им своего права имущество не может быть приобретено третьими лицами.

Право собственника здания приобрести государственный или муниципальный земельный участок, на котором оно находится, является исключительным, что подчеркивается ст. 36 ЗК РФ.

Из исключительной природы права собственника здания на приватизацию земельного участка следует несколько важных выводов.

Во-первых, поскольку никто, кроме собственника здания, не вправе приобрести занятую зданием землю, нормы ст. 36 ЗК РФ имеют приоритет перед нормой ст. 5 Закона о приватизации, запрещающей юридическим лицам, в уставном капитале которых доля публично-правового образования (РФ, субъекта РФ или муниципального образования) превышает 25%, приобретать государственное или муниципальное имущество. Таким образом. Даже если собственником здания является такое юридическое лицо, оно вправе приобрести земельный участок под зданием.

В практике известны ситуации, когда земельный участок принадлежит на праве аренды или постоянного (бессрочного) пользования одному лицу, однако на этом участке находится здание, принадлежащее другому лицу. Представляется, что в таком случае владелец земельного участка не может требовать приватизации всего земельного участка, поскольку собственник здания имеет исключительное право приобретения в собственность той части земельного участка, которая занята зданием и необходима для его нормального использования. Это подтверждается Постановлением Президиума ВАС РФ от 05.07.2005 г. №15524/04: «При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (третьим лицом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка». Постановление Президиума ВАС РФ от 05. 07.2005 г. №15524/04 (правовая система «Гарант»)

Исключительное право собственника здания на приватизацию земли действует вне зависимости от того, каким образом возникло право собственности на здание: в результате приватизации, постройки, приобретения у третьего лица и т.д.

Следует учитывать, что ст. 36 ЗК РФ предусматривает исключительное право собственника здания приобрести в собственность земельный участок, но этому праву не корреспондирует исключительная обязанность по приобретению участка в собственность. В связи с этим возникает вопрос о том, каковы риски собственника здания, если его права на землю не оформлены и при этом он не обращается в органы власти с заявлением о приобретении земельного участка в собственность или в аренду.

Во-первых, за использование земельного участка без правоустанавливающих документов на собственника здания - организацию может быть наложен штраф в размере от 10 000 до 20 000 руб. (ст. 7.1 КоАП РФ).

Во-вторых, поскольку собственник здания фактически использует земельный участок без установленных законом оснований, на его стороне образуется неосновательное обогащение в виде средств, которые он сберег в результате такого пользования (платы за пользование землей). В результате собственник здания должен уплатить денежные средства исходя из базовых ставок арендной платы за землю, установленных органами власти соответствующего публично-правового образования - собственника участка (ст. 1102, 1105 ГК РФ). При этом принимаются во внимание ставки, действовавшие в период пользования землей.

В-третьих, если право пользования участком собственника здания прекратилось, однако он не обращается с заявлением о приобретении земли или получении ее в аренду, нельзя исключать риск обращения собственника участка в суд с требованием об определении последствий прекращения права пользования участком в соответствии со ст. 272 ГК. Оксюк Т. Некоторые аспекты приватизации государственных и муниципальных земельных участков // Корпоративный юрист. - 2008. - №2. - С. 7 - 8

3. При приватизации находящихся на земельном участке объектов недвижимости

Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» регулирует отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы (ст. 3).

Покупателями государственного и муниципального имущества признаются любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25%, за некоторыми исключениями (ст. 5). Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 152 - 153 Помимо общих требований к покупателям предприятия, закрепленных в гражданском законодательстве, в законодательстве о приватизации и несостоятельности (банкротстве), могут устанавливаться и особые требования к ним.

При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, продавцом может быть только уполномоченный государственный орган, выступающий от имени соответствующего публичного образования как собственника продаваемого имущества, но не само унитарное предприятие.

Порядок внесения записи о прекращении существования унитарного предприятия в государственный реестр юридических лиц определяется Правительством РФ (п. 5 ст. 27 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества). Ем В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса // «Законодательство», 1999, №11

Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением покупателю земельных участков. Сведения о земельных участках, подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса унитарного предприятия, включаются в передаточный акт.

Сначала в соответствии со ст. 11 Закона в передаточном акте определяется состав подлежащего приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия. Акт составляется на основе данных акта инвентаризации унитарного предприятия, аудиторского заключения, а также документов о земельных участках, предоставленных в установленном порядке унитарному предприятию, и о правах на них.

Решение об условиях приватизации федерального имущества принимается в соответствии с прогнозным планом (программой) приватизации федерального имущества. В этом решении должны содержаться сведения о наименовании имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества); способ приватизации имущества; нормативная цена; срок рассрочки платежа; иные необходимые для приватизации имущества сведения. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 153

Цена на земельные участки ставится законом (ФЗ от 24 июля 2007 г. «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности») в зависимость от местности, где они расположены, в частности от численности населения в населенных пунктах.

До принятия законодательными органами субъектов Федерации соответствующей нормативной базы применяется минимальный размер ставки земельного налога: в городах с населением свыше 3 млн. человек 5 - 30-кратный размер ставки земельного налога; в населенных пунктах от 500 тыс. человек до 3 млн. 5-17-кратный размер ставки земельного налога; в городах с численностью населения менее 500 тыс. человек, а также за пределами населенных пунктов 3 - 10-кратный размер ставки земельного налога.

При этом в городах с населением свыше 3 млн. человек одновременно с приобретением перечисленными в Законе лицами в собственность земельных участков государственные органы могут установить запрет на реконструкцию и строительство недвижимости на данном земельном участке. Запрет, однако, может быть снят при уплате собственником до 80% кадастровой стоимости земли. Измайлова М., Макаров Р. Новый порядок приобретения прав на государственные и муниципальные земельные участки // Корпоративный юрист. - 2008. - №2.С. 9 - 10

При приватизации земельный участок отчуждается в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка. Указанный паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущества комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Согласно ч. 6 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках. Исключения из данного правила возможны при установлении на земельном участке публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

В соответствии со ст. 31 Закона при отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными законодательством, и публичным сервитутом.

В частности, по ст. 31 ограничениями могут являться: обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению; обязанность содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом; иные обязанности, предусмотренные федеральным законом или в установленном им порядке.

Решение о продаже земельных участков принимается органом, вынесшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более 49 лет. Особо следует отметить, что заключение договора аренды земельного участка не препятствует выкупу участка. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 153

По смыслу действующего законодательства земельный участок под многоквартирным домом из публичной собственности может переходить только собственникам помещений, только бесплатно и только в собственность. Нормы ст. 36 ЗК РФ о предоставлении земельного участка в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, выкупе земельного участка собственником здания, строения, сооружения, а также нормы о праве ограниченного пользования земельными участками федеральных казенных предприятий и государственных (муниципальных) учреждений не должны применяться к отношениям по поводу земельного участка под многоквартирным домом. В отношении имущества многоквартирного дома данная статья предусматривает следующее: «В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством».

Как элемент общего имущества земельный участок впервые упоминается в Федеральном законе от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Вслед за данным законом ч. 1 ст. 36 ЖК РФ устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен указанный дом. Данная норма ЖК РФ конкретизирована в Федеральном законе от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Земельный участок, который был сформирован до введения в действие ЖК и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не сформирован, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. - М.: Юристъ, 2007. - С. 156 - 157

По смыслу норм ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 16 Закона №189-ФЗ ненормативного акта публичного органа о предоставлении земельного участка не требуется для перехода участка в общую долевую собственность обладателей помещений. Право собственности у владельца помещения возникает в силу закона. В соответствии со ст. 10, п. 1, 4 ст. 11 ранее действовавшего Закона №72-ФЗ земельные участки не переходили в общую долевую собственность домовладельцев в силу закона, а передавались публичным органам, т.е. основанием возникновения права собственности являлся ненормативный акт публичного органа: «Передача в собственность бесплатно нормативной части земельных участков и продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных участков осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством». Воля законодателя при принятии ЖК РФ и Закона №189-ФЗ, следовательно, была направлена на то, чтобы устранить необходимость принятия ненормативного акта для получения земельного участка в собственность и исключить прохождение соответствующей административной процедуры для получения прав на земельный участок. С.В. Стрембелев. Земельный участок как элемент общего имущества многоквартирного дома // Закон. 2007. №10.С. 132 - 133

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Площадь участка устанавливается в зависимости от размера территории, непосредственно занятой жилыми зданиями и иными объектами недвижимости, входящими в состав кондоминиума, а также прилегающими к ним территориями, необходимыми для обеспечения их функционирования (обслуживания). При этом должны соблюдаться требования градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарные разрывы между зданиями и иные нормы, обеспечивающие нормальные условия проживания и пребывания граждан в кондоминиуме, обслуживания жилых зданий и другого имущества, входящего в состав кондоминиума, а также доступ ко всем объектам кондоминиума. Кроме того, при определении земельного участка, входящего в кондоминиум, необходимо обеспечить нормальные условия проживания граждан на смежных земельных участках и права собственников, владельцев, пользователей и арендаторов этих участков, а также владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений.

Необходимо отметить, что сособственниками земельного участка становятся не только граждане - собственники квартир, но и иные лица, владеющие любыми помещениями в жилом многоквартирном доме на праве собственности. К таком выводу пришел Президиум ВАС РФ, рассматривая в порядке надзора спорную ситуацию, сложившуюся в Ростовской области Постановление Президиума ВАС РФ от 20. 07. 04. №3934/04 // Вестник ВАС /2004 №11. ОАО «Ростовкнига» являлось собственником приобретенного в процессе приватизации нежилого помещения общей площадью 1 543,2 кв. м в жилом доме, в котором остальные помещения (в том числе и жилые, и нежилые) принадлежат другим юридическим и физическим лицам. Земельный участок под зданием прошел кадастровый учет. ОАО «Ростовкнига» обратилось в арбитражный суд с иском к целому ряду государственных органов о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок в размере 1/4 от 1 863 кв. м. Первая и кассационная инстанции удовлетворили заявленные требования. В порядке надзора суд установил, что поскольку спорный земельный участок неделим, а находящееся на нем здание принадлежит нескольким собственникам, то единственным способом приватизации земли является совместное обращение всех сособственников помещений в здании в полномочные органы с соответствующим заявлением о приобретении прав на земельный участок либо создание товарищества собственников жилья и регистрация кондоминиума. О.В. Шатрова. Бесплатная приватизация земельных участков в поселениях / «Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения», №4, июль-август 2006 г.

Момент возникновения права общей долевой собственности на такой земельный участок определен особо. Это либо дата вступления в силу Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 г.), если земельный участок к этому моменту оказался сформированным и поставленным на кадастровый учет, либо дата проведения государственного кадастрового учета, если участок не был сформирован. Переход земельного участка из государственной и муниципальной собственности в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется в силу закона, т.е. без какого-либо акта со стороны государственных или местных органов власти, и на безвозмездной основе. Данное положение закона не отменяет необходимость регистрировать в установленном гражданским законодательством порядке право собственности на земельный участок.

Введение указанного правила о моменте перехода права собственности на земельный участок имеет целью пресечь складывающуюся в некоторых городах практику передачи в долевую собственность домовладельцев земельных участков лишь в границах так называемого «пятна застройки».

Жилищное законодательство не содержит специального регулирования в отношении случаев, когда приватизация земельного участка под многоквартирным домом невозможна, следовательно, данные случаи регулируются общими нормами (ст. 217 ГК РФ, Закон №178-ФЗ). При этом земельный участок под многоквартирным домом не может перейти в частную собственность, если имеются обстоятельства, при которых земельный участок не подлежит отчуждению в соответствии с п. 8 ст. 28 Закона №178-ФЗ.

5. Для садоводства, огородничества, дачного хозяйства

Особенности предоставления в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям отражены в ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». ФЗ от 15 апреля 1998 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в ред. от 30 июня 2006 г.) // СЗ РФ. 1998. №16. Ст. 1801; 2000. №48. Ст. 4632; 2002. №12. Ст. 1093; 2003. №50. Ст. 4855; 2004. №35. Ст. 3607; №45. Ст. 4377; 2006. №27. Ст. 2881

Предоставление в собственность земельных участков садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. С. 158

Федеральный закон от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» ФЗ от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // СЗ РФ. 2006. №27. Ст. 2881 (более известный как «Закон о дачной амнистии») установил ряд общих условий для применения новых правил приватизации и оформления прав на земельные участки.

Первое условие касается целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка. «Дачной амнистией» могут воспользоваться владельцы лишь тех земельных участков, которые предоставлены для строго определенных целей, перечень которых прямо определен законом и является исчерпывающим. Это ведение личного подсобного, дачного хозяйства, огородничество, садоводство, индивидуальное гаражное и индивидуальное жилищное строительство.

Отмененные положения п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 ЗК РФ предусматривали возможность для граждан, обладавших земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, право приобрести их в собственность вне зависимости от целей использования: «Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается» Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. №136-ФЗ (в ред. от 10 мая 2007 г.) // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4147; 2003. №27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. №27. Ст. 2711; №41. Ст. 3993; №52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. №1 (ч. 1). Ст. 15; Ст. 17; №10. Ст. 763; №30 (ч. 2). Ст. 3122; Ст. 3128; 2006. №1. Ст. 17; №17 (ч. 10. Ст. 1782; №23. Ст. 2380; №27. Ст. 2880; Ст. 2881; №31 (ч. 1). Ст. 3453; №43. Ст. 4412 (аналогично для пожизненного наследуемого владения).

К предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правовых отношений. В соответствии с ч. 5 ст. 20 ЗК РФ юридические лица не имеют права на безвозмездное приобретение участка в собственность.

Бесплатное приобретение в собственность сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства, права собственности на земельные участки, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, стало невозможным в силу п. 7 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: «Сельскохозяйственные угодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 20 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий». Федеральный закон от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Второе условие касается субъектов прав на земельные участки - это исключительно граждане (физические лица).

Поскольку в силу ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором, предусмотренный Федеральным Законом от 30 июня 2006 г. правовой режим распространяется не только на граждан России, но также на владельцев земельных участков - иностранных граждан и лиц без гражданства. Иное толкование термина «граждане» допускается лишь в случаях, когда это прямо установлено нормой закона - например, в п. 4 ст. 3 Вводного закона к ЗК РФ, где речь идет о правах «граждан Российской Федерации»: «Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года №1305-I «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации». Федеральный закон от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Правовая система «Гарант».

В случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы: описание местоположения границ такого земельного участка, подготовленное этим гражданином; заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения границ такого земельного участка местоположению границ земельного участка, фактически используемого гражданином. В случае, если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган вправе запросить дополнительно следующие документы: удостоверенная правлением данного некоммерческого объединения копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения; выписка из единого государственного реестра юридических лиц, содержащая сведения о данном некоммерческом объединении (п. 4 ст. 28 ФЗ от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ). ФЗ от 30 июня 2006 г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»

Третье условие состоит в возможности перехода в соответствии с федеральным законом конкретного земельного участка именно в частную собственность (п. 5 ст. 25.2 ФЗ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 9.1 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»). Возникновение иных видов вещных прав на земельные участки Законом о «дачной амнистии» не предусмотрено. Земельные участки и иные объекты недвижимости: упрощенный порядок оформления прав/ Д.Ю. Жогов, С.Е. Малета. М.: Эксмо. 2008.С. 33 - 40

Статья 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнена п. 9.1 В нем закреплено, что граждане, которым до введения в действие Земельного кодекса РФ были предоставлены земельные участки для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального гаражного и жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать право собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может быть предоставлен в частную собственность. Сказанное касается и граждан, получивших земельные участки перечисленных видов разрешенного использования до введения в действие Земельного кодекса РФ, если в их правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах на земельные участки не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид данного права. Такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, государственная регистрация которого осуществляется в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Самое важное, что принятия решения о предоставлении указанным гражданам земельных участков в собственность не требуется, т.е. не нужно тратить время на обращение в органы местного самоуправления. К вопросу об упрощении оформления гражданами права собственности на земельные участки / Д.Ю. Жогов, С.Е. Малета. М.: Эксмо. 2008.С. 71 - 72