Правочини з житлом

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДЕРЖАВНИЙ ВИЩИЙ НАВЧАЛЬНИЙ ЗАКЛАД

ЗАПОРІЗЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

Кафедра цивільного права

КУРСОВА РОБОТА

з дисципліни: Цивільне та сімейне право України

Тема: Правочини з житлом

Виконала: студентка групи № 3428-Б

V курсу юридичного факультету

Брянцева Юлія Григорівна

Перевірила: старший викладач

Борщевська Ганна Едуардівна

Запоріжжя

2013

ЗМІСТ

Перелік умовних скорочень

Вступ

Розділ 1. Загальні положення про правочини про відчуження житла та їх нотаріальне посвідчення

1.1 Поняття та загальна характеристика правочинів

про відчуження житла

1.2 Нотаріальне посвідчення правочинів з житлом

1.3 Державна реєстрація при укладенні правочинів

про відчуження житла

Розділ 2. Правове регулювання переходу права власності та права користування житлом

2.1 Договір купівлі-продажу житла

2.2 Договір міни житла

2.3 Договір дарування житла

2.4 Договір довічного утримання (догляду)

2.5 Договір ренти житла

2.6 Спадкування житла

2.7 Договір найму (оренди) житла

2.8 Договір про встановлення сервітуту щодо житла

Висновки

Список використаної літератури

ПЕРЕЛІК УМОВНИХ СКОРОЧЕНЬ

ЦКУ - Цивільний Кодекс України

ЦК - Цивільний Кодекс

стр - сторінка

ст - стаття

гл - глава

ч - частина

п - пункт

р - рік

ВСТУП

Я обрала тему «Правочини з житлом» тому, що житлова проблема одна з найбільш злободенних на сьогоднішній день проблем. Вона продовжує залишатися найбільш гострою і глобальною, тим більше, що держава прагне дану проблему повністю перекласти на плечі самих громадян.

Житло являється однією із найголовніших матеріальних умов життя людини поряд із їжею, одягом, водою і т.д. Потреба людини в житлі виникає з моменту народження і зберігається протягом всього життя, тобто має постійний характер, змінюючись із віком, з'явленням сім'ї та ін..Тому її задоволення є однією з найважливіших проблем, а можливість користуватися комфортним житлом є одним із суттєвих показників добробуту. Від наявності житла, його якості та благоустрою залежать здоров'я, працездатність, тривалість життя людини. Тому забезпеченню громадян житлом у будь-якій державі має приділятися належна увага, а відтак кожен уряд у соціально орієнтованій державі повинен розглядати житлову проблему як одне з найважливіших соціальних завдань розвитку суспільства. Конституція України покладає на державу обов'язок створювати умови, за яких кожен громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду.

Дана тема широко розглядається і розроблена в працях таких провідних спеціалістів як Сліпченко С. О., Мічурін Є. О., Соболєв О. В.

Мічурін Євген - кандидат юридичних наук, доцент кафедри цивільно-правових дисциплін Національного університету внутрішніх справ Харківа, не один рік присвятив вівченю теми про відчуження житла. На основі його досвіду у 2003 році виходить перше видання книги "Правочини з житлом". Але актуальність розгляду цього питання на науково-практичному рівні зберігалась повною мірою, і в 2007 році, перероблене та доповнене, вийшло вже третє видання книги «Правочини з житлом» Мічуріна Є. О.

Отже, тема «Правочини з житлом» є і завжди буде досить актуальною не тільки для пересічного громадянина, але й для юристів.

Актуальність проблеми визначається:

Ш Проблемою незабезпеченістю житлом населення.

Ш Складністю укладання цивільно-правових угод з нерухомістю.

Ш Наявність можливості зловживати в житловій сфері.

Ш Скорочення числа що будується і вводиться в дію житлового фонду.

Об'єктом даної роботи є суспільні правовідносини, які виникають внаслідок здійснення правочинів, спрямованих на відчуження житла. А саме оформлення, досконалість та недоліки цивільно-правових договорів, які регулюють перехід права власності та право користування житлом.

Предметом роботи будуть статті Цивільного кодексу України, коментарі статей ЦКУ, наукові праці, присвячені проблемам законодавчого забезпечення правочинів з житлом, публікації в спеціальній юридичній періодиці.

Метою та завданням курсової роботи є визначення особливостей договірного регулювання цивільних правовідносин, що складаються при реалізації права на житло та розкриття проблемних питань Цивільного кодексу України, присвячених темі курсової. Вироблення рекомендацій по усуненню недоліків при оформленні цивільних договорів щодо житла.

Основним методом, за допомогою якого буде розкрита тема роботи є систематизація, при якій використовуються операції порівняння, аналізу та синтезу, опису та пояснення існуючих даних щодо цієї теми. В першому розділі використовується переважно опис і пояснення. В другому розділі використовуються методи описовий, аналізу, синтезу та порівняння.

Під час написання роботи досліджую чинне законодавство, що регламентує порядок, умови та особливості реалізації, конституційних прав громадян у сфері житлових правовідносин за допомогою різних угод. Для цього використовую такі підходи: звернення до матеріалів періодичної, наукової, законодавчої бази; у сфері соціально-правового захисту прав, свобод та інтересів громадян; до нормативно-правових актів у сфері житлового законодавства.

Курсова робота складається з переліку умовних скорочень, вступу, двох розділів з підрозділами, висновками та списку використаної літератури.

відчуження житло право власність

1. ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ ПРАВОЧИНІВ ПРО ВІДЧУЖЕННЯ ЖИТЛА ТА ЇХ НОТАРІАЛЬНЕ ПОСВІДЧЕННЯ

1.1 Поняття та загальна характеристика правочинів про відчуження житла

Поняття правочину детально розглядає глава 16 Цивільного кодексу України (далі ЦКУ). Відповідно до ст. 202 ЦКУ правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Правочини про відчуження житла відрізняються від інших юридичних фактів такими рисами:

Ш правочини є вольовими актами, спрямованими на досягнення певного правового результату (на відміну від подій, що відбуваються та створюють правові наслідки незалежно від волі суб'єктів цивільного права);

Ш правочини завжди є діями фізичної або юридичної особи (на відміну від адміністративних актів, актів управління, що видаються органами державної влади та управління);

Ш правочини завжди є правомірними діями, що тягнуть виникнення або видозміни регулятивних цивільних правовідносин (на відміну від деліктів, які порушують цивільні права і тягнуть виникнення регулятивних відносин);

Ш воля в правочинах завжди спрямована саме на встановлення, зміну, припинення тощо цивільних прав і обов'язків (на відміну від юридичних вчинків, де волевиявлення не спрямоване спеціально на створення юридичних наслідків);

Ш правочини опосередковують динаміку цивільних правовідносин (на відміну від актів цивільного стану, котрі, по-перше,об'єднують і події, по-друге, нерозривно пов'язані з фізичною особою і не стосуються осіб юридичних, по-третє, слугують передумовою виникнення у фізичних осіб можливості бути суб'єктом цивільних прав і обов'язків).

Ст. 203 ЦКУ розрізняє односторонні правочини і договори (двосторонні чи багатосторонні правочини). Одностороннім правочин визнається у разі, якщо для виникнення, припинення або іншої видозміни цивільних прав і обов'язків достатньо волевиявлення однієї сторони (наприклад, волевиявлення спадкодавця-заповідача при складанні заповіту). Двосторонній або багатосторонній правочин є договором.

Договір - це домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків (ст. 626 ЦКУ).

Умовами чинності правочинів з житлом є дотримання вимог ст. 203 ЦКУ:

1) щодо змісту правочину. Зміст правочину не повинен суперечити цивільному законодавству та моральним принципам суспільства, тобто фізичні і юридичні особи, повинні враховувати вимоги щодо здійснення цивільних прав, встановлених у ЦКУ та ін. актах цивільного законодавства;

2) щодо цивільної дієздатності суб'єктів правочину. Правочини можуть укладати лише особи, які мають необхідний обсяг цивільної дієздатності;

3) щодо волевиявлення. Воно має бути вільним і відповідати внутрішній волі суб'єкта правочину;

4) щодо форми правочину. При укладенні правочину обов'язкове дотримання передбаченої законом форми (простої або нотаріальної);

5) щодо реальності правочину, тобто має бути спрямованим на настання правових наслідків, що обумовлені ним;

6) щодо дотримання спеціальних умов. Наприклад, правочин, що вчиняється батьками або усиновлювачами, не може суперечити правам та інтересам малолітніх, неповнолітніх та непрацездатних дітей.

Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним. Презумпція правомірності правочину є важливою гарантією реалізації цивільних прав учасниками цивільних відносин. Вона полягає у припущенні, що особа, вчиняючи правочин, діє правомірно. [ст. 204 ЦКУ]

Правочини з житлом укладються в письмовій формі і посвідчуються нотаріусом. Правочин вважається вчиненим у письмовій формі з нотаріальним посвідченням, коли укладений документ завірений державним або приватним нотаріусом, а у місцях, де нема нотаріусу, іншою посадовою особою, уповноважену законом вчинять нотаріальні угоди.

У деяких правочинах з житлом можливе вираження волі мовчанням. Воно має правове значення тільки у тому випадку, якщо законом або угодою сторін йому надане таке значення. Так, якщо орендар продовжує користуватися майном після спливу строку договору при відсутності заперечень з боку орендодавця, договір вважається поновленим на тих самих умовах на невизначений строк. У цьому випадку подовження орендних відносин відбувається фактично шляхом мовчазної згоди сторін.

Нотаріальне посвідчення правочину означає, що його зміст, час і місце здійснення, наміри суб'єктів правочину, його відповідність закону та інші обставини офіційно зафіксовані нотаріусом, і розглядаються як встановлені і достовірні. П. 27 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України включає перелік правочинів, які підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. За погодженням суб'єктів, які вчиняють правочин, нотаріальному посвідченню підлягає будь який правочин, навіть якщо ця вимога не є обов'язковою. [9 - Роз'яснення вiд 19.04.2011 Щодо форми правочинів, Міністерство Юстиції України, сайт верховної Ради]

1.2 Нотаріальне посвідчення правочинів з житлом

Приватизація державного житлового фонду визначила розповсюдження правочинів про відчуження житла. Вони мають достатньо широке використання в нотаріальній практиці. Ріст цивільно-правових правочинів щодо житла зумовлює високі вимоги до органів нотаріату. Нотаріальне посвідчення правочинів з житлом є необхідним. Переваги та необхідність нотаріального посвідчення виявляються у тому, що нотаріус:

Ш по-перше, є уповноваженою державою особою та надає договору юридичної вірогідності;

Ш по-друге, має відповідну юридичну кваліфікацію та спроможний на високому професійному рівні допомогти сторонам укласти такий договір;

Ш по-третє, має досвід правозастосувальної діяльності, що позитивно впливає на надійність договору, що ним засвідчується.

Нотаріус роз'яснює сторонам надані ним права, покладені на них обов'язки, а також правові наслідки угоди; засвідчує підписи сторін; виявляє волю одного з подружжя щодо можливості розпорядження нерухомістю іншим з подружжя: перевіряє дієздатність сторін та свободу їх волевиявлення тощо.

У зв'язку з юридичною складністю правочинів з житлом діяльність нотаріуса є незамінною та важливою. До того ж відповідно до Закону України «Про нотаріат» діяльність нотаріуса контролюється Міністерством юстиції, що сприяє суворій відповідності нотаріальних дій вимогам нормативних актів. Відмова нотаріуса у здійсненні нотаріальної дії, пов'язаної з укладенням договору на відчуження житла, може бути оскаржена в судовому порядку. У разі необґрунтованості відмови суд зобов'язує нотаріуса виконати нотаріальну дію.

Посвідчення договорів про відчуження житла здійснюється за місцем знаходження такого майна, що визначається статтею 53 Закону України «Про нотаріат». Це пояснюється необхідністю здійснення дій супутніх відчуженню, серед яких: проведення технічної інвентаризації житла, перевірка заборон на його відчуження, перевірка права власності на житло, сповіщення учасників часткової власності про право переважної купівлі, дотримання інтересів неповнолітніх дітей та інших дій, які доцільно здійснювати саме за місцем знаходження житла. [16, стр. 273]

1.3 Державна реєстрація при укладенні правочинів про відчуження житла

Державна реєстрація правочинів проводиться відповідно до вимог Цивільного кодексу України (ст. 210 глави 16) шляхом внесення відповідної інформації до Державного реєстру правочинів.

Державний реєстр правочинів - єдина комп'ютерна база даних, яка містить інформацію про правочини, що підлягають державній реєстрації, забезпечує її зберігання, видачу та захист від несанкціонованого доступу.

Цивільний кодекс України, який набрав чинності у 2004 р., передбачив два види державної реєстрації, що застосовуються при відчуженні нерухомості шляхом укладення договорів:

1) державна реєстрація правочину (ст. 657 ЦК України);

2) державна реєстрація права власності (ст. 182 ЦК України).

Слід відзначити, що державна реєстрація договору й державна реєстрація права власності - два окремі юридичні факти, які мають відбутися для належного переходу права власності на нерухоме майно шляхом укладення договору. Раніше цивільне законодавство (ст. 227 Цивільного кодексу УРСР 1963 р.) передбачало лише державну реєстрацію.

Основна мета реєстрації правочину полягає в тому, щоб, так би мовити, публічно довести, що договір мав місце бути. Адже за умов чинної до 2004 р. системи посвідчення правочинів про існування договору на момент його укладення знали лише учасники такого договору, а також нотаріус, який посвідчував правочин.

За такої ситуації можливими були незаконні правочини з неодноразового продажу нерухомості однією й тією самою особою різним набувачам. Недобросовісний продавець користувався необізнаністю іншого набувача, який не знав, що майно вже було продано. Продавець фактично двічі отримував гроші за своє житло від двох різних набувачів. Така ситуація була можливою, оскільки дані про нового власника ставали відомими публічно лише після державної реєстрації права власності. Попередньому власнику, який діяв недобросовісно, ніщо не перешкоджало повторно продати житло, позаяк отримати дублікати необхідних документів також було нескладно.

Введення державної реєстрації договору має на меті мінімізацію потенційної можливості таких порушень. При нотаріальному посвідченні договору, щоб упевнитись у тому, що відносно житла раніше не було укладено іншого правочину з іншою особою тим самим відчужувачем, необхідно звернутися до реєстратора таких договорів. Якщо договір з відчуження одного й того самого житла іншій особі тим самим відчужувачем вже був укладений, повторно (з іншим набувачем) правочин не зможе відбутися.

Правове регулювання державної реєстрації договору планується здійснювати таким чином. Стаття 210 ЦК України передбачає, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин вважається вчиненим з моменту його державної реєстрації. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

Норми, що стосуються державної реєстрації правочину, встановлені в ЦК України щодо окремих видів договорів. Так, згідно зі ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається в письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Щодо договору міни нерухомості також вимагається його державна реєстрація. Адже, по-перше, структурно договір міни в ЦК України вміщено до параграфу 6, який віднесено до глави 54 “Купівля-продаж”. Договір купівлі-продажу нерухомості, відповідно до законодавства, також має бути відповідним чином зареєстрований. По-друге, ст. 716 ЦК України містить відсилочну норму, згідно з якою до договору міни застосовуються загальні положення, зокрема, про купівлю-продаж, якщо це не суперечить суті зобов'язання.

Що до договору ренти, то ч. 2 ст. 732 ЦК України встановлює, що договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягає державній реєстрації.

Частина 2 ст. 745 ЦК України передбачає, що договір довічного утримання, за яким набувачеві у власність передається нерухоме майно, також підлягає державній реєстрації.

Відповідно до ст. 793 ЦК України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше одного року, підлягає державній реєстрації.

Стаття 1031 ЦК України встановлює, що договір управління нерухомим майном підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Про необхідність державної реєстрації правочину, що підлягає нотаріальному посвідченню, роз'яснюється сторонам договору і зазначається в посвідчувальному написі нотаріуса.

Невиконання вимог щодо реєстрації договору з відчуження нерухомості свідчить про те, що договір не укладений (ст. 210 ЦК України).

Нотаріус відмовляє в посвідченні правочину, якщо останній не відповідає вимогам закону, укладається з метою, яка суперечить інтересам держави і суспільства.

Це випливає з загальних теоретичних підстав, дотримання яких є необхідним для чинності правочину. Для того, щоб правочин міг породжувати правові наслідки, він має відповідати тим вимогам, що встановлює закон.

Існує і ряд загальних вимог, яким має відповідати будь-який правочин й вони викладені у ст. 203 ЦК України.

2. ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ПЕРЕХОДУ ПРАВА ВЛАСНОСТІ ТА ПРАВА КОРИСТУВАННЯ ЖИТЛОМ

2.1 Договір купівлі-продажу житла

Розглянемо спосіб придбання житла шляхом укладання договору купівлі-продажу житла.

Відповідно до статті 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Таке визначення договору купівлі-продажу повною мірою відноситься і до сфери купівлі-продажу житла.

Отже, за договором купівлі-продажу житла одна сторона (продавець) зобов'язується передати у власність іншій стороні (покупцю) житлове приміщення (житловий будинок, квартиру чи інше приміщення, призначене та придатне для постійного проживання у них), а покупець зобов'язується прийняти це житлове приміщення, і сплатити за нього обумовлену грошову суму. Він спрямований на безповоротне відчуження продавцем майна та перехід його у власність покупця і, отже, є юридичною підставою виникнення такого зобов'язального правовідношення, яке обумовлює появу в покупця абсолютного речового права.

Стосовно договорів купівлі-продажу житла, то чинне законодавство дозволяє провести класифікацію таких договорів. Цю класифікацію можна провести за різними критеріями, що дозволить визначити особливості окремих видів договорів купівлі-продажу житлових приміщень.

Отже, договори купівлі-продажу житла можна класифікувати за такими критеріями:

1) по предмету:

а) залежно від виду предмета:

- договір купівлі-продажу житлового будинку;

- договір купівлі-продажу квартири;

- договір купівлі-продажу частини житлового будинку;

- договір купівлі-продажу частини квартири;

- договір купівлі-продажу частки майна (будинку, квартири) у праві спільної часткової (сумісної) власності;

б) в залежності від цілісності предмета:

- договір купівлі-продажу житлового приміщення незавершеного будівництвом;

- договір закупівлі-продажу житлового приміщення, (закінченого об'єкта).

2) за підставами перебування житлового приміщення у власності:

- договір купівлі-продажу житлового приміщення в житлово-будівельних і житлових кооперативах;

- договір купівлі-продажу житлового приміщення, що належить на праві власності за іншими підставами (наприклад, у результаті приватизації);

3) за суб'єктами:

- договір купівлі-продажу житлового приміщення між громадянами;

- договір купівлі-продажу житлового приміщення за участю юридичних осіб (юридичної особи);

- договір купівлі-продажу житлового приміщення за участю державних органів чи органів муніципальних утворень.

Договір купівлі-продажу юридичною літературою визначається як двосторонній, оплатний і консенсуальний договір.

З точки зору прав і обов'язків, якими наділені сторони за договором купівлі-продажу житла, він є двостороннім, оскільки права і обов'язки виникають як у продавця (обов'язок передати житло у власність покупцю і право вимагати отримання обумовленої договором грошової суми), так і в покупця (право вимагати передачі житла, і обов'язок сплати за нього гроші). Якщо розглядати такий договір з точки зору кількості сторін, то він може бути і багатостороннім. Коли у договорі сторонами виступають один продавець і один покупець, то він є двостороннім як за правами і обов'язками, так і за кількістю сторін. Однак, часто бувають випадки, коли продавець, який наприклад, відчужує свою частку у праві спільної часткової власності, один, а покупців може бути декілька. І навпаки, продавців, які продають кожен свою частку, декілька, а покупець, який одночасно купує всі частки - один. Таке положення, зокрема, випливає із ч. 4 ст. 626 ЦК України, де вказано, що до договорів, що укладаються більш як двома сторонами (багатосторонні договори), застосовуються загальні положення про договір, якщо це не суперечить багатосторонньому характеру цих договорів. Договір купівлі-продажу вважається укладеним з моменту досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами.

Із самої назви даного виду договорів випливає, що предметом договору купівлі-продажу житла виступає саме житло. В статтях 379, 380, 382 ЦК України дане визначення поняття житла взагалі та окремих його видів.

Договір купівлі-продажу житла хоч і не є найрозпосюдженішим, але є одним із найважливіших серед договорів купівлі-продажу, оскільки зачіпає одне із самих основних прав людини - право на житло, передбачене ст. 47 Конституції України.

Крім того, купівля-продаж житла має свої особливості. По-перше, договір купівлі-продажу повинен бути складений у письмовій формі. По-друге - обов'язковість нотаріального посвідчення, по-третє - обов'язковість державної реєстрації угод з нерухомістю, по четверте - обов'язкове врахування інтересів всіх осіб, які мають право на дане житло. [13, стр. 157]

Договір купівлі-продажу житла, як і іншого нерухомого майна, укладається за місцезнаходженням будівлі (ст. 55 Закону України "Про нотаріат").

При посвідченні договору продавець зобов'язаний надати документи, які підтверджують його право власності на майно, яке відчужується: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі; свідоцтво про право власності, видане при приватизації житлового приміщення органами приватизації; договір довічного утримання; свідоцтво про право власності на частину в спільному майні подружжя; свідоцтво про придбання будинку на публічних торгах; свідоцтво про право на спадщину; рішення суду про визнання права власності на об'єкти нерухомості та інші правовстановлюючі документи.

Інколи квартири продають спадкоємці померлого, не маючи відповідних повноважень. Необхідно пам'ятати, що заповіт чи близька спорідненість не є доказом того, що продавець - власник квартири померлого громадянина. Таким власником він стає тільки через шість місяців після відкриття спадщини (після смерті спадкоємця), отримавши в нотаріальній конторі свідоцтво про прийняття спадщини.

Слід мати на увазі, що коли від імені продавця за довіреністю виступає довірена особа, не виключається, що така довіреність може бути недійсною (наприклад, довіритель помер, скасував її, визнаний недієздатним та ін.), і тоді укладений довіреною особою правочин також буде недійсним.

Якщо будинок належить подружжю на праві спільної власності, необхідна взаємна згода їх на його продаж. Така згода має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена. Якщо продавцеві належить частина будинку або квартири на праві спільної власності, необхідно надати доказ про відмову співвласників від переважного права купівлі цієї частки.

Якщо квартира належить державній організації, то її можна продати тільки з дозволу Фонду державного майна України.

Нотаріус зобов'язаний перевірити відсутність заборони на відчуження будинку (квартири) чи арешту. Заборона на відчуження може бути, наприклад, у зв'язку з укладенням продавцем договору під заставу житлового будинку. Якщо покупець дав згоду придбати будинок і відповідати за зобов'язаннями продавця (у цьому разі повернути борг), то за згодою кредитора такий договір може бути посвідчений. Довідка про відсутність заборони дійсна протягом трьох місяців. Для запобігання можливій недобросовісності продавця таку довідку потрібно вимагати для надання напередодні посвідчення договору.

Ціна будинку (квартири), що продається, визначається угодою сторін, але не може бути меншою за балансову оцінку, яку зазначено в довідці-характеристиці.

За посвідчення договору купівлі-продажу нотаріус стягує державне мито.

Покупець має право заявити претензію за недоліками в будинку, якщо їх було виявлено не пізніше ніж за три роки з дня передачі будинку покупцеві, а якщо день передачі установити неможливо - з дня укладення договору купівлі-продажу. [18. стр. 115]

2.2 Договір міни житла

Згідно з ч. 1 ст. 715 ЦК України, за договором міни (бартеру) кожна із сторін зобов'язується передати іншій стороні у власність один товар в обмін на інший [2].

У регулюванні правовідносин з житлом з цих двох понять вживається поняття “міна”, тому саме воно застосовується при укладенні подібних правочинів.

Що стосується юридичної характеристики договору міни житла, то він є двостороннім, оплатним, консенсуальним. Отже, цей договір вважається укладеним, коли сторони досягнуть згоди за всіма істотними умовами в належній формі. Саме з цього моменту кожна зі сторін має належно (тобто відповідно до правочину) виконувати свої обов'язки за договором. Невиконання (неналежне виконання) умов договору породжує можливість кредитора захищати своє право у судовому порядку. Договір міни житла є оплатним тому, що хоча відчужувач і не отримує грошей від контрагента, але він отримує еквівалентне зустрічне надання у вигляді іншого, на його вибір, житлового приміщення чи іншого майна.

Коли особа отримує житло у власність за договором міни, вона, у свою чергу, має також виконати певні зобов'язання на користь контрагента. Тому цей договір є двостороннім. Причому міна є не тільки двостороннім, але і синаллагматичним зобов'язанням. Більш того, договір міни можна вважати класичним прикладом синаллагматичного договору, оскільки грецьке поняття «synallagma», що було легалізоване римськими юристами, у буквальному перекладі означає обмін, мінову угоду. Отже, одна річ, що відчужується за договором міни, має бути еквівалентною іншій, що виступає як зустрічне надання.

На нормативному рівні, у ст. 716 ЦК України, прямо передбачено, що до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, положення про договори поставки, контрактації або інші, елементи яких містяться в договорі міни, якщо це не суперечить суті зобов'язання.

Оскільки міна не породжує грошового зобов'язання, до неї не можуть бути застосовані правила купівлі-продажу відносно грошових розрахунків. При наявності в договорі міни грошової доплати, правила про грошові розрахунки розповсюджуються на ці правовідносини тільки в частині сплачуваної доплати. Тобто за договором міни замість отриманої речі іншій стороні може надаватись річ меншої вартості та додатково - грошова доплата. При цьому зустрічне грошове надання у міні складає різницю між вартістю речі, що оцінюється більше, та речі, що оцінюється менше.

Така грошова доплата у міні є можливою, якщо враховуються два основні чинники:

Ш щоб зберігався принцип еквівалентності надання при міні речі меншої вартості і речі більшої вартості;

Ш щоб на можливість власника замість однієї речі отримати іншу річ (укласти договір міни), не впливав фактор, що знайти дві абсолютно рівні за вартістю речі практично досить складно.

Як виключення в договорі міни допускаються часткові грошові розрахунки між сторонами, але лише за умов, що вони відбуваються:

Ш з боку лише однієї сторони;

Ш майно сторони, що сплачує гроші, є меншим за вартістю;

Ш цей грошовій платіж по суті є доплатою, яка складає різницю між вартістю більш дорогого майна та менш дорогого майна.

Слід також зазначити, що за своєю сутністю договір міни житла з грошовою доплатою є змішаним. Адже в одному документі - договорі міни - маємо два зобов'язання сторони - передати річ і одночасно певну грошову суму. Виникає ситуація, коли поєднуються два самостійних зустрічних надання двох самостійних зобов'язань - міна речей та часткова купівля-продаж. При цьому, якщо сторони договору міни домовляються про грошову доплату за майно меншої вартості, ця умова має бути обов'язково закріплена в договорі. В іншому випадку вартість майна в договорі міни вважається рівною. Такий погляд слід визнати найбільш вивіреним, оскільки грошова доплата у договорі міни розглядається як виключення з загального правила.

Можлива також інша конструкція: коли в договорі міни нееквівалентних за вартістю речей доплата не відбувається. Але в цьому випадку має місце інший змішаний договір, в якому елементи договору міни поєднуються з елементами договору дарування, що також не заборонено законодавством. Але відчужувач речі, меншої за вартістю, має усвідомлювати, що його річ коштує менше, про що прямо має бути зазначено в договорі, щоб попередити його розірвання через збитковість. [13, стр. 236]

2.3 Договір дарування житла

За договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність. [Гл. 55 ст. 717 ЦКУ]

Процес дарування житла та придбання житла в рамках договору дарування має чітку структуру етапів і регламентований пакет документів у рамках вимог чинного цивільного законодавства.

Щоб виконати правильну процедуру оформлення договору дарування нерухомості за участю нотаріуса, знадобиться пакет обов'язкових документів, які повинні бути надані нотаріусу:

Ш Документ, що підтверджує існуюче право власності дарувальника щодо переданої за договором дарування нерухомості. До числа таких документів можуть належати:

а) свідоцтво про те, що була проведена реєстрація прав власності щодо даного об'єкта нерухомості. Таке свідоцтво видає управління юстиції щодо питань державної реєстрації прав на нерухомість;

б) свідоцтво про те, що у дарувальника є право спадкування на нерухомість, зазначену в договорі дарування, що видане чинним нотаріусом після смерті тієї особи, що була спадкодавцем;

в) договір на купівлю-продаж нерухомого майна;

г) договір про дарування нерухомого майна;

д) договір ренти або утримання довічно на утриманні власника.

Ш Виписка з книги будинкового обліку - для приміщень, що представляють собою житлові об'єкти. Таку виписку можна отримати в будинкоуправління. У ній зазначено кількість прописаних у даній квартирі або в будинку цивільних осіб на дану житлову площу;

Ш Витяг з техпаспорта на квартиру, будинок або інший об'єкт житлової нерухомості. У такому документі вказують інвентаризаційну оцінку даного об'єкту нерухомості перед тим, як буде укладено договір дарування;

Ш Виписка з єдиного державного реєстру прав на нерухомість і угод з нерухомості, а також довідку про те, що на дану нерухомість немає арештів, обмежень, постанов суду, кредитної застави чи інших обмежень отримують в Реєстраційній Палаті, після чого відбувається нотаріальне завірення таких документів;

Ш Згода чоловіка (дружини) дарувальника на передачу нерухомості в рамках договору дарування. Якщо об'єкт нерухомості, який передається за договором дарування, був нажитий дарувальником в законному шлюбі, потрібна присутність при операції «другої половини» дарувальника або її (його) нотаріально завірена згода про те, що частина нерухомості або вся нерухомість передається в рамках операції за договором дарування.

Ш У разі смерті чоловіка (дружини) дарувальника на момент здійснення договору дарування, потрібно надати серед обов'язкового пакета документів нотаріально завірене свідоцтво про смерть того чоловіка.

Ш Дозвіл відділу опіки. Цей документ є обов'язковим у тому випадку, якщо в переданої за договором дарування нерухомості на сьогоднішній день проживає неповнолітній.

Коли повний пакет документів, обов'язкових до підписання та реєстрації договору дарування, зібраний, саме час перейти до процедури офіційної державної реєстрації цієї угоди. Спочатку договір дарування нерухомості підписують і завіряють у нотаріуса, потім реєструють у державних органах, крім того зареєструвавши факт зміни власника в силу реалізації юридичної сили договору дарування.

Заявнику видають розписку в отриманні документів на проведення процедури держреєстрації. У цій розписці вказують дату, коли були надані документи, перелік оригіналів та нотаріально завірених копій в пакеті переданої документації, включаючи найменування документації, кількість аркушів, дати, коли дані документи були отримані.

По завершенню процедури державної реєстрації договору дарування і того факту, що право власності перейшло до нового власника, заявник отримує свідоцтво про держреєстрацію прав власності, сам договір дарування та інші документи, які подавалися для процедури проведення держреєстрації угоди за договором дарування.

2.4 Договір довічного утримання

У наш складний час, коли найбільш не захищені верстви населення залишилися сам на сам з повсякденними проблемами, не останню роль грає таке правовідношення, як договір довічного утримання (догляду).

За Цивільним Кодексом України договір довічного утримання (глава 57, ст. 744) - це договір, за яким одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність жилий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та доглядом довічно.

Право власності у разі відчуження нерухомого майна за договором довічного утримання у набувача виникає з моменту реєстрації правочину. Але важливою особливістю є те, що право розпоряджатися таким майном у набувача виникає лише після смерті відчужувача.

Цей договір є оплатним. Сплатність для набувача полягає в необхідності здійснювати майнове утримання замість отриманого житла. Для відчужувача - в тому, що після передачі у власність речі, він може вимагати від набувача вчинення певних дій - надання матеріального забезпечення.

Договір довічного утримання не можна визначити як еквівалентний договір (яким є, наприклад, міна, купівля-продаж). Цей договір потрібно віднести до алеаторних (ризикованих) договорів, оскільки на момент його укладання не можна визначити, що буде більшим - вартість житла чи остаточна вартість зустрічного надання. Адже період життя відчужувача на момент укладання договору не є відомий. Отже за алеаторним (ризикованим) договором, яким є довічне утримання, загальна сума надання може бути більшою чи меншою, ніж вартість майна, що передано набувачеві.

Сторонами договору довічного утримання є відчужувач та набувач.

Відчужувачем може бути будь - яка фізична особа незалежно від його віку та стану здоров'я, що має майно на праві приватної власності , яким вона може розпоряджатися на свій розсуд.

Набувачем є повнолітня дієздатна особа, яка в змозі надати належне матеріальне забезпечення. Набувачем майна може бути і юридична особа. Статутом юридичної особи чи іншим засновницьким документом має бути передбачена можливість оплатного придбання у власність, і такий правочин не може суперечити цілям її створення та діяльності.

Набувачами можуть бути кілька фізичних осіб, які стають співвласниками майна, що передається їм за договором довічного утримання на праві спільної сумісної власності.

За бажанням відчужувача утримання (догляд) за договором довічного утримання може надаватись і третім особам. Набувач зобов?язаний виконати свій обов?язок на користь третьої особи, вказаної в договорі. Якщо відчужував укладає договір на користь третьої особи, то така особа за договором забезпечується утриманням та (або) доглядом довічно.

Що стосується обов'язків відчужувача, то за договором довічного утримання вони фактично вичерпуються з передачею набувачеві права власності на нерухоме майно, яке не обтяжене заставою, а також на рухоме майно, що має значну цінність.

В свою чергу набувач зобов'язується виконувати всі вимоги, що полягають у здійсненні всіх необхідних дій з матеріального забезпечення відчужувача, з його утримання та догляду. При укладанні договору сторони повинні визначити всі види матеріального забезпечення, обсяг, способи та форми. Необхідно також визначити умови, способи догляду, їх періодичність, якість та зміст.

Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Договір довічного утримання (догляду), за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації.

Недотримання цих вимог тягне за собою визнання договору недійсним.

Нотаріус повинен накласти заборону на відчуження (продаж, дарування, обмін майна, переданого за договором довічного утримання, укладання щодо нього договору застави, передавати його у власність іншій особі) набувачем майна до припинення договору. Недодержання цієї вимоги тягне за собою недійсність угоди про довічне утримання.

У договорі довічного утримання (догляду), однією із основних умов є умова щодо можливості його розірвання у випадку неналежного виконання набувачем своїх обов'язків передбачених у договорі. У такому разі ризик залишитися без майна, у разі порушення умов договору, несе саме особа, на користь якої укладено договір, а не особа, яка є відчужувачем майна. При цьому, витрати здійсненні набувачем майна до розірвання договору, не відшкодовуються. А тому, укладаючи договір довічного утримання, хочу порадити шановним набувачам: ретельно виписуйте ваші обов'язки; купуючи ліки, сплачуючи за квартиру і таке інше, збирайте усі квитанції затрат, які ви зробили на користь непрацездатних осіб, якими ви опікуєтесь за цим договором. Тобто вживайте всіх заходів для забезпечення доказів вашого добросовісного виконання умов договору.

Договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний також з ініціативи набувача у тому випадку, коли через незалежні від нього обставини його майнове становище змінилося настільки, що він не в змозі надавати відчужувачу належне матеріальне забезпечення, обумовлене в договорі. [10 «Правовий тиждень» №33-34(159-160) 25 серпня 2009р.]

2.5 Договір ренти житла

Найменше дослідженим у вітчизняній юридичній літературі є договір ренти, що все ще не знайшов відображення в чинному законодавстві та передбачений лише главою 56 ЦК України.

Згідно зі ст. 731 ЦК України за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти зобов'язується в обмін на отримане майно періодично сплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або іншого надання. Тобто договір ренти необхідно визначити як договір, що спрямований на передачу майна у власність.

Рента є самостійним договірним зобов'язанням з властивими їй індивідуальними ознаками.

Предметом договору ренти житла є індивідуально визначена річ: її кількість, якість та інші дані, що дозволяють безпомилково визначити цю нерухомість і мають бути відображені у договорі. Також повинна бути зроблена вартісна оцінка надання, що здійснюється за договором ренти на користь одержувача ренти, визначені види цього надання, якщо воно здійснюється не в грошовій формі.

Строк договору ренти також є однією з істотних умов договору. При цьому йдеться про тривалий термін, що випливає з самої природи виникаючого зобов'язання щодо виплати ренти. Договір ренти може бути укладеним на визначений строк чи безстроково. Рентні платежі здійснюються платником ренти щоквартально, якщо інше не передбачено договором. Тобто сторони в договорі можуть змінити цю диспозитивну норму або встановити періодичність сплати рентних платежів на свій розсуд, чи буде діяти правило про щоквартальну виплату ренти.

Ще однією істотною умовою договору ренти житла є його ціна. Необхідна оцінка вартості житла, яка відображає його реальну вартість, що потрібно передусім для публічних цілей. [ 18, стр. 274]

Крім того, як вже говорилося вище, ціна договору ренти складається з двох різних платежів. Перша платня є необхідною при сплатному отриманні права власності на житло. Інший платіж здійснюється у вигляді ренти у вузькому розумінні цього терміну, тобто як періодичне надання.

Умова про заставу майна, що передане під виплату ренти, є істотною і необхідною умовою договору ренти. Застава автоматично обтяжує майно за цим договором внаслідок закону. Тому така умова є невід'ємною складовою частиною договору ренти, що обов'язково повинна бути відображена в ньому.

Форма договору ренти житла.

ЦК України прямо передбачена не лише письмова, а саме нотаріальна форма договору ренти. Ця норма є імперативною та поширюється на будь-яке майно, що відчужується за договором ренти.

Таким чином, письмова нотаріальна форма договору ренти є необхідною для цього виду договору. У випадку з нерухомим майном, зокрема житлом, крім перерахованого, потрібною є також державна реєстрація, за допомогою якої здійснюється належна реєстрація житла та речових прав на нього. Обов'язкове нотаріальне посвідчення відрізняє договір ренти від інших договорів та є необхідним у зв'язку з юридичною складністю та новизною самого договору.

Недотримання письмової нотаріальної форми веде до визнання договору ренти недійсним.

Сторони договору ренти житла. Права та обов'язки сторін.

Сторонами договору, що розглядається, є платник ренти і одержувач ренти. Сторонами можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, а також держава. До вказаних осіб пред'являються звичайні вимоги про цивільну право- та дієздатність. Тільки дієздатна особа може в повному обсязі та без будь-яких обмежень виступати як платник або одержувач ренти, що є однією з необхідних умов дійсності цього договору. Вимоги до сторін не є специфічними тільки для договору ренти та характерні для всіх правочинів з житлом. Крім того, одержувач ренти на момент укладення договору повинен бути власником майна, яке є предметом договору ренти, що є обов'язковою необхідною умовою цього правочину.

Платник ренти має право відчужувати отримане майно, як і будь-який інший власник. Зобов'язання з виплати ренти покладаються в такому випадку на нового набувача майна, який стає платником ренти. При цьому колишній платник ренти несе субсидіарну з новим платником відповідальність перед одержувачем ренти, але договором чи законом може бути встановлена солідарна відповідальність.

Припинення договору ренти житла.

Основною підставою припинення безстрокового договору ренти житла, що свідчить про його належне виконання, є викуп безстрокової ренти. У той же час укладачі ЦК України передбачили, що припинення зобов'язання щодо виплати ренти може також мати місце на вимогу платника у разі випадкового знищення чи випадкового псування майна, переданого за плату під виплату безстроково виплачуваної ренти (ч. 2 ст. 742 ЦК України).

Якщо укладений строковий договір ренти житла, про його належне виконання свідчить сплата всіх рентних платежів на момент закінчення строку договору. Це є підставою припинення даного договору. [18-Глава II.Розділ 2.§5]

2.6 Спадкування житла

У разі смерті особи її права та обов'язки (за винятком суто особистих) надходять до інших осіб. Ці відносини врегульовуються спадковим правом. Спадкування є одним із засобів отримання житла, коли від померлої особи (спадкодавця) право власності на житло переходить до іншої особи (спадкоємця). Спадкоємці - це вказані у заповіті або у законі особи, до яких переходять права і обов'язки спадкодавця. Крім права власності, спадкоємець отримує за спадкуванням також інші права, наприклад, право вимоги до боржників померлого за цивільно-правовими договорами. Це не відноситься до особистих прав та обов'язків померлого (пенсійних, аліментних тощо). Припиняються також деякі цивільні договори, за якими настає потреба отримання, надання чи виконання, які повинен зробити лише спадкодавець. Прикладом є, відповідно, договори довічного утримання та доручення.

Але поряд з правами до спадкоємця завжди переходять також і обов'язки. Не можна успадкувати лише права на житло, не прийнявши на себе обов'язків, що з ним пов'язані. Спадкоємець приймає на себе обов'язки, які виникли ще за життя спадкодавця: зі сплати житлово-комунальних послуг, за проведений ремонт, перепланування житла тощо. В цьому є певна відмінність спадкування від договірних засобів отримання житла у власність: в останньому випадку борги за житло, якими обтяжив його відчужувач оплачує, як правило, саме він. Отже, усі ті права та обов'язки спадкодавця, що отримують спадкоємці, після його смерті вкупі складають спадщину (спадкове майно, спадкову масу). Перехід права власності на житло може складати частину спадщини чи взагалі бути відсутнім, коли у померлого не було у власності житла. Житловий будинок чи квартира поряд з предметами звичайної домашньої обстановки і вжитку у окремих випадках можуть складати навіть усе спадкове майно, тоді поняття права та обов'язки, що пов'язані з житлом, та спадщина у цьому окремому випадку є близькими за змістом. Але навіть якщо до спадкової маси поряд з іншими правами та обов'язками увійшли також житлові, не завжди окремий спадкоємець, що приймає спадщину, стає власником цього житла. До нього, як наслідок поділу спадкової маси, може надійти, наприклад, право власності на автомобіль спадкодавця чи гроші. Це вирішується у кожному окремому випадку та залежить насамперед від згоди спадкоємців, порядку користування спадковим майном, що склався ще за життя спадкодавця, змісту заповіту, рішення суду тощо. Тому спадкування як один з засобів отримання права власності на житло та житлові права і обов'язки як складова частка спадкової маси мають бути розглянуті з урахуванням специфіки об'єкту, що дозволить краще розуміти порядок розв'язання вищеозначених питань.

Одним із елементів права власності є право розпорядження. Існує можливість розпорядитися своєю власністю на випадок смерті, склавши заповіт.

Якщо особа склала заповіт і не скасувала його, то у разі її смерті спадкування здійснюється за заповітом, тобто за останньою волею спадкодавця.

Спадкодавець в заповіті може залишити майно одному чи кільком із спадкоємців за законом, позбавити права на спадкування одного чи всіх спадкоємців за законом, заповідати своє майно будь - яким особам, в тому числі стороннім, не зазначаючи причин такого позбавлення. Проте він не має права позбавити прав на спадкування тих своїх спадкоємців, для яких встановлена обов'язкова частка.

Такими спадкоємцями є малолітні, неповнолітні, повнолітні нерпацездатні діти спадкодавця, непрацездатна вдова (вдівець) та непрацездатні батьки спадкодавця. Це найближчі до нього особи, які незалежно від змісту заповіту, мають право вимагати, щоб їм була залишена зі спадщини половина їх законної частки.

Другим видом є спадкування за законом. У цьому разі коло спадкоємців та частка у спадщині кожного з них визначаються не волею спадкодавця, а законом. Підставами закликання до спадкування за законом є споріднення, сімейні стосунки, шлюб, усиновлення, перебування на утриманні спадкодавця не менше 5 років до його смерті. При спадкуванні за законом майно переходить до зазначених спадкоємців відповідно до встановленої черговості, тобто точно визначеного кола осіб, які спадкують одночасно. Кожна наступна черга спадкоємців за законом одержує право на спадкування у разі відсутності спадкоємців попередньої черги, усунення їх від права на спадуквання, неприйняття ними спадщини або відмови від її прийняття.

До кола спадкоємців за законом входять діти, той з подружжя, який пережив, батьки, рідні брати та сестри спадкодавця, його баба та дід, як з боку батька, так і з боку матері, рідні дядько та тітка тощо. Однак і при спадкуванні за законом, коли спадкодавцем була дієздатна особа, її волі не можна заперечувати. Адже той факт, що вона сама не обрала собі спадкоємця, дає підставу припускати, що вона погоджується з тим колом спадкоємців, які визначені в законі.

Спадкування за законом здійснюється у разі, якщо:

Ш відсутній заповіт;

Ш заповіт визнано повністю або частково недійсним;

Ш спадкоємець за заповітом не прийняв (відмовився) спадщину;

Ш спадкоємця за заповітом усунено від права на спадкування;

Ш заповітом не охоплено усієї спадщини.

Частки у спадщині кожного із спадкоємців за законом є рівними, проте спадкоємці можуть змінити розмір частки у спадщині когось із них: за усною угодою між собою, якщо це стосується рухомого майна; за письмовою угодою, посвідченою нотаріусом, - якщо це стосується нерухомого майна або транспортних засобів.

Спадкоємець має право як прийняти спадщину, так і не прийняти її. Це стосується спадкоємців і за заповітом, і за законом. Згідно з ч. 2 ст. 1268 ЦК України спадкоємець, який постійно проживав разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини, автоматично вважається таким, що прийняв спадщину, якщо протягом встановленого законом строку він не заявить про відмову від неї.

Ті ж спадкоємці, які не проживали постійно з спадкодавцем на час відкриття спадщини, мають особисто подати до нотаріальної контори заяву про прийняття спадщини.

Для прийняття спадщини законом встановлено строк у шість місяців, який починається з часу смерті спадкодавця або оголошення його померлим.

Разом з тим, у разі пропуску цього строку через поважні причини, такий спадкоємець може звернутися до суду з проханням визначити йому додатковий строк, достатній для подання відповідної заяви.

Спадкоємець, який прийняв у спадщину нерухоме майно, зобов'язаний звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно. Якщо спадщину прийняло кілька спадкоємців, свідоцтво про право на спадщину видається також на ім'я кожного з них, із зазначенням імені та частки у спадщині інших спадкоємців.

...