Правочини з житлом

Таке свідоцтво видається після закінчення шести місяців з часу її відкриття.

Крім того, успадковане нерухоме майно, спадкоємець зобов'язаний зареєструвати в органах, які здійснюють державну реєстрацію нерухомого майна. [13, стр. 313]

2.7 Договір найму (оренди) житла

Передача у користування нерухомого майна - актуальна тема практично для кожного власника. Тому в цьому підрозділі ми проаналізуємо норми чинного законодавства щодо вимог до форми договору оренди житла та необхідності його державної реєстрації.

Основні положення, що регулюють правовідносини за договором найму (оренди) незалежно від статусу сторін договору, закладено у главах 58 «Найм (оренда)» та 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України (далі - ЦКУ). При цьому вимоги глави 59 ЦКУ стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення - для проживання. Тому при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями глави 59 ЦКУ «Найм (оренда) житла», які є спеціальними щодо положень глави 58 ЦКУ «Найм (оренда)». У зв'язку із зазначеним до договорів найму житла не застосовуються положення ст.ст. 793 та 794 ЦКУ щодо необхідності обов'язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди, який укладається строком на три роки і більше.

Предмет договору

Відповідно до ст. 810 ЦКУ за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо ж наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦКУ). Отже, якщо наймачем є юридична особа, то у договорі найму житла слід зазначити особи працівників, які будуть постійно проживати у найманому житловому приміщенні. При цьому для надання житла в оренду для влаштування в ньому офісного приміщення необхідно перевести таку квартиру у нежитловий фонд.

Форма договору

За вимогою цивільного законодавства правочин має вчинятися у встановленій законом формі. Тому укладати договір найму житла відповідно до ст. 811 ЦКУ слід у письмовій формі (тобто його зміст має бути зафіксований в одному або кількох документах, підписаних сторонами). Водночас недодержання сторонами цього договору вимог закону щодо обов'язкової письмової форми договору не тягне за собою визнання його недійсним - у такому разі діє загальне правило, передбачене ч. 1 ст. 218 ЦКУ, щодо позбавлення сторін (у разі виникнення спору) права посилатися на показання свідків для підтвердження як самого факту укладення договору найму житла, так і будь-яких умов, на яких зазначений договір було укладено. Тому заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися лише письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Таким чином, аби убезпечити себе від небажаних наслідків доцільніше дотримуватися зазначеної письмової форми договору.

Нотаріальне посвідчення

Спеціальними нормами глави 59 ЦКУ не передбачено обов'язкового нотаріального посвідчення договору найму житла незалежно від строку його дії. Однак за правилом ч. 4 ст. 209 ЦКУ на вимогу фізичної або юридичної особи будь-який правочин за її участі може бути нотаріально посвідчений. Проте відповідно до пп. «б» пп. 9.1.4 п. 9.1 ст. 9 ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню, якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності. Таким чином, існує колізія між законодавчими актами, через що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору згідно ст. 220 ЦКУ такий договір є нікчемним (тобто визнання його недійсним судом не вимагається - його недійсність встановлена законом). Слід мати на увазі, що такий правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У такому випадку орендар має звільнити орендовану квартиру, а орендодавець повинен повернути отриману орендну плату. Водночас, якщо сторони домовилися стосовно всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Згідно із нормою ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» нотаріус здійснює відповідну функцію контролю - він зобов'язаний надіслати повідомлення про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання орендодавця - платника податку. Звісно, самі нотаріуси не в захваті від покладеного на них обов'язку, оскільки вони у разі порушення цієї вимоги нестимуть відповідальність, установлену законом за порушення порядку чи строків надання податкової звітності.[11, «Правовий тиждень» щотижнева інформаційно-правова газета №12(85) 18 березня 2008 р.]

2.8 Договір про встановлення сервітуту щодо житла

Відмовившись від винесення у заголовок гл. 32 ЦКУ традиційного терміна "сервітут", вітчизняні законодавці назвали її «Право користування чужим майном». Можливо, з цих міркувань у ЦК відсутнє і визначення сервітуту, хоча у ст. 401 ЦК поняття "сервітут" та "право користування чужим майном" вживаються як рівнозначні.

Отже, сервітут - це право обмеженого користування чужими речами (майном) з певною метою і у встановлених межах. Призначення сервітуту - дозволити суб'єкту сервітутного права користуватися природними властивостями речі, щодо якої встановлено сервітут.

Типовим особистим сервітутом, встановленим вітчизняним цивільним законодавством, є право членів сім'ї власника житла на користування ним. Згідно зі ст.405 ЦК члени сім'ї власника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування останнім відповідно до закону.

Суб'єктами цього сервітутного правовідношення є власник житла і члени його сім'ї. Житлове законодавство до членів сім'ї власника жилого приміщення відносить дружину (чоловіка) власника житла (якщо стосовно цього житла у подружжя не виникло права спільної власності), їх дітей та батьків, а також інших осіб, якщо вони постійно проживають спільно з власником житла та ведуть з ним спільне господарство - ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 156 Житлового кодексу (ЖК) УРСР. Об'єктом цього сервітуту є частина жилого приміщення, визначена власником житла (жилий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання у них).

Встановлення сервітуту можливе: 1) договором; 2) законом; 3) заповітом; 4) рішенням суду. Найпоширенішою підставою встановлення сервітуту є договір, який укладається між особою, яка потребує встановлення сервітутом і власником (володільцем) обслуговуючої речі. Оскільки у гл. 32 ЦК немає загальної вимоги до форми договору на встановлення сервітуту, вона визначається за правилами ст.ст. 205-208 ЦК. Отже, він у кожному разі не може вчинятися усно, а має бути письмовим і вважається вчиненим з моменту державної реєстрації (ч. 1 ст. 210 ЦК).

Істотними умовами договору про встановлення сервітуту є вказівка на предмет сервітутного права, цільове призначення сервітуту та розмір плати за користування чужим майном (або вказівка на те, що договір безвідплатний).

У разі виникнення спору підставою встановлення сервітуту є судове рішення (ч. 3 ст. 402 ЦК).

Закон є окремою підставою встановлення сервітуту. Наприклад, для виникнення сервітутного права користування житлом у членів сім'ї (ст. 405 ЦК) достатньою є наявність умов, встановлених законом: спільне проживання члена сім'ї (сервітуарія) власника житла та спільне користування останнім. [18, стр. 385]

ВИСНОВКИ

Проведене дослідження видів правочинів з житлом, варіантів укладення, змісту та суті угод у сфері житлових правовідносин дозволяє зробити наступні висновки.

Кожна людина, яка прагне реалізувати своє право на житло, може отримати житло у власність за цивільно-правовими угодами, такими як купівля-продаж, договір довічного утримання (догляду), міна, дарування, спадкування житла, рента, або укласти договір найму (оренди) житлового приміщення.

У роботі розкриваються питання нотаріального посвідчення цих видів договорів, проведено їх правовий аналіз, надані роз'яснення щодо недійсних правочинів. Також розглянутий порядок державної реєстрації при укладенні правочинів з нерухомим майном. Слід знати, що підписання угод цілком залежить від знання їх суті, змісту, знання механізму укладення угод, відповідальності посадових осіб, оволодіння способами захисту порушених прав.

Важливо пам'ятати, що ніхто не може бути виселений із займаного житлового приміщення або обмежений у праві користування житловим приміщенням інакше як з підстав і в порядку, які передбачені законом. Житлові права охороняються законом, за винятком випадків, коли вони здійснюються в суперечності з призначенням цих прав чи з порушенням прав інших громадян або прав державних і громадських організацій.

Підводячи підсумки, хочеться зазначити, що в даний час правочини з житлом є одними із найважливіших серед договорів у цивільному законодавстві, оскільки зачіпають одне із самих основних прав людини - право на житло, передбачене ст. 47 Конституції України, і є тим видом договорів, щодо яких рівень уваги юристів, нотаріусів та інших правозахисників дуже високий.

У моїй курсовій роботі я використовувала багато різних джерел, щоб найкраще розкрити поняття та особливості правочинів з житлом. Я намагалася якнайкраще викласти свої знання, керуючись вивченим матеріалом.

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

1. Конституція України. - К, 1996 р. із змінами;

2. Цивільний Кодекс України від 16 січня 2003 р;

3. Житловий кодекс України;

4. Закон України «Про нотаріат» N 3425-XII, 02.09.1993, Верховна Рада України;

5. Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджена наказом міністерства юстиції України від 03.03.2004 року N 20/5 (зі змінами та доповненнями);

6. Закон України «Про житловий фонд соціального призначення» від 12 січня 2006 р. № 3334-ІУ // ВВР. - 2006. - № 19-20. - Ст. 159;

7. Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», прийнятого 19 червня 1992 р. з наступними змінами;

8. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 року;

9. Роз'яснення вiд 19.04.2011 Щодо форми правочинів, Міністерство Юстиції України, сайт верховної Ради;

10. Договір довічного утримання: загальна характеристика, підстави, порядок і правові наслідки розірвання. Фесенко Вікторія, Провідний спеціаліст відділу цивільного законодавства та реформування відносин власності Департаменту цивільного законодавства та підприємництва Міністерства юстиції України, «Правовий тиждень» №33-34(159-160) 25 серпня 2009р.;

11. Особливості найму (оренди) житла. Фоміна Катерина, «Правовий тиждень» щотижнева інформаційно-правова газета №12(85) 18 березня 2008 р. ;

12. Цивільне право України. Підручник у 2 кн. За ред. О. В. Дзери, Н. С. Кузнєцової. 2-е вид., допов. і перероб. - К: Юрінком Інтер, 2005. - Кн. 1. - 739 с. - глава 29;

13. Цивільне право України : Курс лекцій. У 6-ти т. Т. 5. Кн. 2. Договірне право: Ч.1. Загальні положення та договори на передачу майна у власність / Р. Б. Шишка (керівник авт.. кол.), Є. О. Мічурін та ін..; За ред. Р. Б. Шишки.- Харків: Еспада, 2006. - 336 с;

14. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України. За аг. Ред.. Є.О. Харитонова, О.І. Харитонової, Н.Ю. Голубєвої. - 2-е вид. перероб та доп.- К. : Правова Єдність , 2009. - 744с;

15. Яворська О. С. Правове регулювання відносин власності за цивільним законодавством України : Навчальний посібник.- К.: Атіка, 2008.-256 с;

16. Житлове право України: Навч.посібник./ М.К. Галянтич, Г.І. Коваленко. К.: Юрінком Інтер, 2007. - 480 с;

17. Галянтич М.К., Дрішлюк А.І. Здійснення та судовий захист суб'єктивних житлових прав. - Київ- Тернопіль : Підручники і посібники, 2009, - 496 с;

18. Мічурін Є. О. Правочини з житлом: Науково-практичний посібник. - X.: Юрсвіт, 2007. - 472 с;

19. Сліпченко С. О. Мічурін Є. О., Соболєв О. В. Житлове право України: Науково-практичний посібник. - X.: Еспада, 2003. - 344 с.

Размещено на Allbest.ru