Договор купли-продажи недвижимости

Как известно, всякий гражданско-правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК).

Предмет всякого договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплате. В тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

По сравнению с общими положениями о купле - продаже товаров законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считается незаключенным.

Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход в результате исполнения договора купли - продажи здания, строения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. И напротив, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по поводу находящегося на нем недвижимого имущества. ГК содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения (ст. 552 - 553).

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Природа этих прав зависит от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т.п.). Если же в договоре отсутствует условие о передаваемом покупателю праве на земельный участок, он становится собственником той части земельного участка, которая занята проданной ему недвижимостью и необходима для ее использования.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель недвижимости получает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Правда, следует иметь в виду, что законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на этом земельном участке недвижимости либо допускающие это только с согласия собственника земли.

Таким образом, условие договора продажи недвижимости, продавец по которому одновременно является собственником земельного участка, о передаваемых покупателю правах на соответствующий земельный участок относится к существенным условиям такого договора, определенным диспозитивной нормой. При отсутствии в тексте договора (договоре - документе) соответствующего пункта, договор тем не менее должен считаться заключенным, поскольку необходимое существенное условие содержится в договоре (договоре - правоотношении) в том виде, как оно определено диспозитивной нормой (п. 2 ст. 552 ГК).

В тех же случаях, когда продавец недвижимости не является собственником земельного участка, условие о правах на земельный участок не относится к существенным условиям договора, более того - правило о правах на земельный участок, которые переходят к покупателю недвижимости, определено императивной нормой и находится за рамками договора продажи недвижимости.

В случаях, когда предметом договора купли - продажи недвижимости, напротив, является земельный участок, а находящаяся на нем недвижимость остается в собственности у продавца, условия пользования продавцом частью земельного участка, занятой недвижимостью, определяются договором купли - продажи. Если договор не содержит таких условий, продавец получает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для пользования ею.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК). Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424, 485 ГК), не подлежит применению к договорам продажи недвижимости. Здесь действует иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Цена недвижимости может быть установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.

Исключение составляет лишь договор продажи жилых помещений. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК).

Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых помещений) считается заключенным и вступает в силу именно с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

Так, Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. Судом при рассмотрении спора установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, т.е. не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором. При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В п. 3 ст. 433 ГК указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558) и договора купли - продажи предприятия (ст. 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли - продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Поэтому договор купли - продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан, сформулированы для продажи жилья (ст. 558). В частности, государственной регистрации подлежит договор купли - продажи не только жилого дома или квартиры в целом, но и части дома или квартиры. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

2.5 Исполнение договора купли продажи недвижимого имущества

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК). До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли - продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли - продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

Так, Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре предусмотрены обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследствие чего Комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При принятии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении этого договора другой стороной.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", отказ покупателя от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК должен признаваться основанием для расторжения договора купли - продажи приватизированного объекта.

Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» также предусматривает право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли - продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок приватизации (ст. 29).

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий договора, суд вынес решение о его расторжении.

Таким образом, продавец несет две основные обязанности: по передаче товара покупателю и по переносу на покупателя права собственности на продаваемый товар. При этом если первая обязанность в определении договора, обозначена достаточно четко, то вторая обязанность сформулирована в качестве сопутствующей и неотделимой от передачи товара покупателю. Более того, и в других статьях главы Кодекса о купле-продаже отсутствует правовая норма о данной обязанности продавца, что вряд ли правильно. Исключение составляет лишь ст. 491 Гражданского кодекса Российской Федерации) о сохранении за продавцом права собственности в случаях, оговоренных в договоре. Но в этом признании права продавца в качестве самостоятельного - права собственности на передаваемый покупателю товар, - скорее, речь идет о праве продавца на его перенос покупателю, чем о возложенной на него обязанности.

У покупателя имеются две основные обязанности: принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену товара).

Помимо основных обязанностей продавца и покупателя в договоре купли-продажи могут предусматриваться и дополнительные обязанности, связанные с информацией, касающейся сторон, предмета договора, способов его исполнения, страхования, хранения предмета договора и т.д. Покупатель по договору купли - продажи обязан принять переданный ему товар. Исключение составляют лишь те случаи, когда покупатель наделен правом требовать замены товара или отказаться от исполнения договора, например, если продавец передал покупателю товар с недостатками, которые носят существенный характер, либо не выполнил в разумный срок указания покупателя о доукомплектовании переданных товаров.

3. Особенности купли продажи отдельных объектов недвижимости

3.1 Особенности купли продажи жилых помещений

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин "жилое помещение" имеет несколько значений:

- жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей;

- жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий;

- жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

- жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания;

- жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, благоустроенное применительно к условиям данного населенного пункта, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям;

- жилое помещение - это помещение, предоставляемое для проживания, отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям.

Таким образом, законодатель использует для выделения жилых помещений из других объектов недвижимости несколько критериев, в зависимости от того, объектом каких отношений они являются. Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию "пригодность для постоянного проживания граждан", и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию "предназначенность для проживания людей". Различие двух вышеперечисленных критериев заключается в том, что пригодным является помещение, которое можно фактически использовать для целей постоянного проживания. Под предназначенностью следует понимать не сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании данных технического и кадастрового учета. Именно из функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические, конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению статуса помещения - жилое или нежилое.

Критерии оценки жилья как пригодного для проживания людей приведены в Положении по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденном Приказом министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529. При этом одним из самых важных показателей, входящих в состав указанных требований, является соответствие жилых помещений строительным показателям, содержащим санитарные и технические требования, обеспечивающим возможность "проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья".

Предназначенность помещения для жилищных целей - это "изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан". Таким образом, жилое помещение, являясь по назначению жилым, может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств (пожар, наводнение и др.). Однако это обстоятельство не влияет на отношения собственности. Изменение предназначенности помещения влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение и возникновение права собственности на нежилое.

Значение критерия «предназначенность для постоянного проживания граждан», еще введенного ЖК РСФСР, в ГК РФ изменено: отсутствует признак постоянного проживания (ст. 288). Вывод Д. Петрова о том, что содержащаяся в ГК формулировка критерия является "шагом назад" и что согласно ей к жилым помещениям можно отнести и все указанные выше специализированные жилые помещения, предназначенные для временного проживания, противоречит смыслу закона. Законодатель не говорит о "постоянстве проживания" в отношении жилых помещений как объекта права собственности и применяет его к отношениям социального найма. Это обусловлено существующей в жилищном праве классификацией жилищного фонда на временный и постоянный и не затрагивает гражданско-правовые отношения купли-продажи.

В юридической литературе также отсутствует единый подход к определению понятия "жилое помещение". Некоторые цивилисты формулируют его как помещения, пригодные для постоянного проживания. Другие авторы выделяют наряду с функциональным признаком жилого помещения юридический - оно должно быть признано в соответствующем порядке пригодным для проживания людей. В. Витрянский и В. Камышанский указывают на такой признак жилых помещений, как их регистрация в данном качестве органами, осуществляющими учет жилых и нежилых зданий. В. Камышанский дает такое определение жилого помещения: «Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)». Полагаем, что в этом определении не нашел отражения главный критерий отнесения помещений к жилым - его предназначенность для проживания.

Наряду с термином «жилое помещение» законодатель применяет термины «недвижимость в жилищной сфере» (Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), «жилище» (Конституция РФ, ЖК РФ, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Полагаю, что необходимо определить их значение для решения вопроса об употреблении как равнозначных.

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» под недвижимостью в жилищной сфере понимается «недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:

- земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные пристройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

- жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

- сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы».

Как однопорядковый с ним в жилищном законодательстве употребляется термин «жилище».

Как видно, понятия «недвижимость в жилищной сфере», «жилище» значительно шире понятия «жилое помещение». Однако значение этих понятий определимо только через понятие «жилищная сфера», содержание которого раскрывается в специальных нормативных актах по жилищному строительству. На наш взгляд, введение термина «жилая недвижимость» поможет избежать этих трудностей.

В современной юридической литературе вопросу классификации объектов недвижимости уделяется большое внимание. В частности, выделяются следующие виды недвижимости в зависимости от субъекта права собственности на нее: государственная, муниципальная и частная.

В основе классификации недвижимости на жилую и нежилую лежит критерий цели ее использования.

Вопрос о возможности применения термина «жилая недвижимость» тесно связан с проблемой соотношения понятий «здание» и «помещение», которая в юридической литературе и в законодательстве решается неоднозначно. Одни считают, что понятие «здание» включает в себя понятие «помещение», так как последнее является частью первого. Другие авторы рассматривают помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Некоторые цивилисты допускают использование понятия «жилое помещение» в двух значениях: и как здание в целом, и как его часть.

Неоднозначно решает данный вопрос и законодатель. В соответствии со строительными нормами помещение определяется как «пространство внутри здания, имеющее определенное функциональное назначение и ограниченное строительными конструкциями». С этой точки зрения в качестве частей здания выступают именно строительные конструкции, а не помещения. Иное понятие помещения дается в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» и во Временной методике оценки жилой недвижимости, утвержденной Приказом Минстроя РФ. В них помещение определяется как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования, для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. В ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». жилые помещения указаны в качестве самостоятельных объектов недвижимости наряду со зданиями, сооружениями и нежилыми помещениями, права и сделки с которыми подлежат государственной регистрации.

Полагаю, что правильнее применительно к отношениям собственности и купли-продажи применять термин «жилая недвижимость», а не «жилое помещение». Понятие «жилое помещение» включает в себя только жилые комнаты и подсобные помещения. Следовательно, его применение целесообразно только к отношениям найма. Термин «жилая недвижимость» шире понятия «жилое помещение». Оно включает в себя элементы общего имущества многоквартирного дома, земельный участок, подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения. То есть применение термина «жилая недвижимость» позволяет рассматривать обозначаемые им объекты как имущественный комплекс со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Определение жилой недвижимости как объекта купли-продажи можно сформулировать следующим образом: ею является строение или его часть, предназначенные для проживания людей, законченные строительством и принятые в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанные с земельным участком, имеющим границы, подлежащие кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающие жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

Статья 558 ГК в качестве объектов купли-продажи указывает жилой дом (его часть), квартиру (ее часть). Подход к этим объектам как к имущественному комплексу поможет разрешить многие вопросы.

Например, что будет являться объектом продажи - жилой дом или нежилая недвижимость, если в результате пожара объем разрушений жилого дома составил 70% и в таком техническом состоянии дом не пригоден для проживания граждан? Согласно действующему законодательству пока помещение не снято с технического учета в качестве жилого и соответствующие изменения не будут внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оно будет являться жилой недвижимостью и подчиняться установленному для нее правовому режиму.

В связи с этим возникает вопрос о статусе недостроенных жилых домов. На практике осуществляется государственная регистрация сделок купли-продажи объектов незавершенного строительства и перехода права собственности на жилое помещение, даже если строительство выполнено на 11%. Таким образом, приобретая только фундамент дома, покупатель становится собственником жилой недвижимости. Правомерно ли в данном случае применение законодателем критерия предназначенности объекта недвижимости для проживания граждан? Полагаем, нет.

Дома, не завершенные строительством, не являются жилой недвижимостью, хотя относятся к недвижимому имуществу. В отношении их должен быть закреплен особый правовой статус, заключающийся в следовании данных объектов судьбе земельного участка. Это соответствовало бы одному из принципов земельного законодательства: «единству судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Ни ГК, ни ЗК такого исключения не предусматривают. В них этот термин не применяется. Он используется только в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 25), который регламентирует лишь один из элементов правового режима не завершенных строительством жилых домов - порядок возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения прав на них.

На мой взгляд, в данной ситуации речь идет не о купле-продаже недостроенного дома, а об уступке права застройки. Такой вывод подтверждается положениями ЗК РФ, который рассматривает право застройки в качестве ограничения прав на землю (п. 2 ст. 56), а неосуществление строительства в течение трех лет с момента предоставления земельного участка на праве аренды для строительства влечет за собой возможность расторжения данного договора арендодателем в одностороннем порядке (п. 2 ст. 46).

Высший Арбитражный Суд РФ относит незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, к недвижимому имуществу. При этом презюмируется самостоятельность данных объектов во взаимосвязи с земельным участком. Полагаем, что эта позиция неверна, так как приравнивает правовой режим недостроенных жилых домов к домам, законченным строительством, и допускает неоднократную продажу фундамента от запроектированного жилого дома как жилую недвижимость. На практике купля-продажа недостроенных жилых домов в виде фундамента прикрывает собой сделку купли-продажи земельного участка, получение которого по земельному законодательству является сложной и длительной процедурой.

Полагаю, что законодатель должен определить критерии отнесения объекта, не завершенного строительством, к категории жилых. Вряд ли им может быть наличие одного фундамента. Отчуждаемый объект должен быть выполнен минимум на 90% от запроектированных работ, т.е. допускается отсутствие только отделочных работ.

На практике возникает вопрос: к какому виду следует отнести помещения, не предназначенные для проживания, но фактически используемые в этих целях (вагончики, бытовки и др.)? Они могут быть пригодны для проживания, но предназначены для временного использования в качестве жилья, связанного с сезонностью либо невозможностью предоставления стационарного жилья при выполнении каких-либо работ, либо для обслуживания жилого помещения. Применяя критерий предназначенности, можно сделать однозначный вывод о том, что они не могут быть признаны в качестве объектов жилой недвижимости. Поэтому они не предмет договора купли-продажи указанных объектов.

Полагаю, что рассмотрение жилых домов, квартир как имущественного комплекса, определяемого термином «жилая недвижимость», позволит учесть права собственников жилых помещений на имущество, являющееся их принадлежностью. Особенно это актуально для собственников квартир, которые оказываются бесправны в использовании подвалов, чердаков, придомовой территории и иного общего имущества многоквартирного дома.

3.2 Особенности купли продажи воздушных судов

Отличительной особенностью имущества недвижимого «в силу закона» (воздушных, морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов - Ч.2 п.1 ст. 130 ГК РФ) является их индивидуальная определенность, придаваемая регистрацией этих объектов и прав на них. Только с момента государственной регистрации (отличающейся от государственной регистрации прав на имущество недвижимое «по своей природе») суда и космические объекты приобретают статус недвижимого имущества.

Положительным фактором, влияющим на стабильность в сфере воздушного транспорта, явилось принятие Федерального закона от 14 марта 2009 г. № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» (далее - Закон «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними»), направленного на реализацию приоритетных задач по защите права собственности на воздушные суда и в связи с этим устанавливающего, что возникновение и переход прав на воздушные суда и сделки с ними будут подлежать государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на воздушные суда и сделок с ними.

Принятие указанного Закона устраняет многие правовые коллизии, касающиеся закрепления прав на воздушные суда и их гражданско-правового оборота, однако оставляет неурегулированными ряд аспектов. В целях четкого определения правового режима воздушных судов, упорядочения их гражданско-правового оборота существует необходимость в теоретическом осмыслении законодательства о воздушных судах. Правоприменительная деятельность постоянно сталкивается с проблемами правовой неопределенности многих вопросов, касающихся прав на воздушные суда и сделок с ними.

Во-первых, легальное определение воздушного судна не в полной мере отражает признаки, характеризующие его как объекта недвижимости, а также не дает четкого ответа на вопрос, все ли воздушные суда относятся к недвижимому имуществу, что усложняет определение правового режима данных объектов.

Во-вторых, существуют пробелы и неопределенности в правовом регулировании ипотеки воздушных судов как объектов недвижимости, что влияет на эффективность реализации правовых норм в данной сфере.

В-третьих, отсутствие необходимости государственной регистрации договора купли-продажи воздушного судна как объекта недвижимости предоставляет продавцу возможность совершения повторной продажи воздушного судна после заключения договора купли-продажи, но до государственной регистрации перехода права собственности на него, что негативно сказывается на гражданско-правовом обороте воздушных судов.

В-четвертых, в законодательстве отсутствуют четкие перечни прав на воздушные суда, подлежащих государственной регистрации, а также сделок с воздушными судами и обременении (ограничений) прав на воздушные суда, подлежащих государственной регистрации, что не способствует эффективности гражданско-правового оборота воздушных судов.

Нормы гражданского законодательства не устанавливают запрета на приобретение права собственности на воздушное судно путем любых сделок, направленных на переход права собственности: купли-продажи, дарения, мены, ренты. Однако, в Российской Федерации приобретение воздушного судна в собственность осуществляется чаще всего путем купли-продажи по правилам, установленным для продажи недвижимости.

В виду того, что воздушные суда являются технически сложными вещами, источниками повышенной опасности, повышенные требования должны предъявляться не только к их эксплуатации, безопасности полетов, но и к их гражданско-правовому обороту. Исключения договора купли-продажи воздушного судна как объекта недвижимости из числа сделок, подлежащих регистрации допускает возможность того, что продавец, уже после отчуждения воздушного судна, но до государственной регистрации перехода прав на него, заключит новый договор купли-продажи того же воздушного судна с другим покупателем. Возместив убытки, вызванные непередачей воздушного судна первоначальному покупателю, продавец может исполнить вторую сделку на более выгодных условиях. Безусловно, такая возможность вносит некоторую неопределенность в гражданско-правовой оборот воздушных судов. В связи с этим обоснована целесообразность внесения договора купли-продажи воздушного судна в число подлежащих государственной регистрации договоров.

Таким образом, воздушное судно не может быть признано делимой вещью, поскольку в силу п. ст. 130 ГК РФ оно отнесено к недвижимым вещам и подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 133 ГК неделимой вещью признается вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения. Следовательно, воздушное судно как неделимую вещь невозможно продавать по частям. Этот тезис подтверждается сложившейся судебной практикой.

Представляется, что при купле-продаже воздушного судна как объекта недвижимости не применяются правила определения цены, которые установлены в п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которым если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Особенностью договора купли-продажи воздушного судна является необходимость в урегулировании распределения обязанностей сторон относительно подготовки перегонки воздушного судна, технического обслуживания, предполетной подготовки, заправки топливом, аэронавигационного обеспечения, обеспечения таможенного оформления, передачи покупателю сопроводительных документов.

Так же, следует отметить, что целесообразно предусматривать в договоре купли-продажи воздушного судна право покупателя в одностороннем порядке отказаться от принятия воздушного судна и расторгнуть договор в случае, если продавец не может или не хочет устранить недостатки, выявленные в ходе инспекции.

3.3 Особенности купли продажи морских и речных судов

Согласно статье 12 КТМ суда могут находиться в собственности:

- граждан и юридических лиц;

- Российской Федерации, субъектов Российской Федерации;

- муниципальных образований.

При этом суда с ядерными энергетическими установками могут находиться в собственности только Российской Федерации. Таким образом, любой субъект гражданского права может быть собственником морского суда.

Собственник судна вправе по своему усмотрению совершать в отношении судна любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам Российской Федерации и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать судно в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения судном, устанавливать ипотеку судна и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 13 КТМ РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 14 КТМ собственник судна вправе также передать его доверительному управляющему по договору доверительного управления судном на срок, не превышающий пяти лет, для осуществления управления судном за вознаграждение в интересах собственника (за исключением судов, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, которые не могут быть переданы в доверительное управление). При этом сама по себе передача судна в доверительное управление не влечет за собой перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Такая передача судна подлежит обязательной регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге.

Возможность конструирования понятия «судно», равно как и «морское судно» как единых гражданско-правовых категорий в настоящее время в науке права исключена. Это обусловлено тем, что в силу исторических, социально-политических и экономических факторов каждая отрасль законодательства, регулирующая определенную совокупность отношений в сфере мореплавания, устанавливает собственный перечень физических параметров объекта, претендующего на звание судна, подчас противоречащий параметрам, устанавливаемым другой отраслью законодательства. Поэтому возможность идентификации объекта в качестве судна зависит, прежде всего, от целей его использования, выявление которых позволяет определить законодательный акт, содержащий перечень физических характеристик судна, подлежащий применению.

Установленные особенности правового регулирования имущественных отношений в сфере мореплавания свидетельствуют о наличии принципиальных отличий между гражданско-правовыми режимами объектов, признаваемых законом морскими судами: в отличие от морских судов, используемых в целях торгового мореплавания, морские суда, используемые для государственной некоммерческой службы, являются объектами, ограниченными в обороте (и защищены от обращения на них взыскания), в то время как военно-морские суда не только являются объектами, ограниченными в обороте (и защищенными от взыскания), но и не обладают свойствами недвижимого имущества.

Включение российским законодательством морского судна в категорию недвижимого имущества объясняется необходимостью формирования системы публичного порядка установления прав на морские суда, как объекты, обладающие особой экономической ценностью и общественной значимостью, в силу чего особенности гражданско-правового режима морского судна как объекта недвижимого имущества исчерпываются обязательностью государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на него, в то время как гражданско-правовой режим вещей, относящихся к недвижимому имуществу в силу своих естественных свойств (земельных участков, зданий, сооружений) характеризуется большим числом специфических черт, не свойственных правовому режиму вещей движимых (наличие юридической связи между земельным участком и расположенными на нем постройками, особенности защиты прав на постройки и т.д.).

Основанием распространения на морское судно правового режима недвижимого имущества является юридический факт создания (постройки) судна, обладающего качеством предназначенности для использования в целях торгового мореплавания. При этом совершение акта государственной регистрации возникновения права собственности на морское судно не может рассматриваться основанием распространения на данный объект гражданско-правового режима недвижимого имущества, необходимую предпосылку а должно приниматься за включения морского судна в гражданско-правовой оборот.

Государственная регистрация права собственности на вновь построенное морское судно не является основанием изменения правового режима морского судна как вещи, определяемой родовыми признаками, на правовой режим вещи, определяемой индивидуально-определенными признаками, поскольку морское судно обладает признаками индивидуально определенной вещи в силу самого факта государственной регистрации в его создания. Роль акта морского судна индивидуализации заключается в наделении объекта рядом дополнительных индивидуально определенных признаков (порт приписки, государство регистрации, регистрационный номер и т.д.). 6. Правой режим названия судна, выполняющего в определенных случаях гарантийную или и рекламную функции услуг или с работ, предоставляемых эксплуатации производимых судна, и их судовладельцем характерные производителей таким помощью средствам морского товаров индивидуализации как фирменное наименование, товарный знак и коммерческое обозначение, не тождественен ни одному из правовых режимов производителей, подлежащих средств индивидуализации товаров и охране в соответствии с правовой действующим российским законодательством. Вместе с тем, представляются принципиально применимыми ряд принципов и начал, выработанных институтом исключительных прав, при регулировании отношений, складывающихся между субъектами гражданского оборота по поводу названия морского судна в случаях выполнения названием судна функций средств индивидуализации товаров и их производителей.

Несмотря на несоответствие характеристик строящегося судна критериям недвижимого имущества, перечисленным в ст. 130 ГК РФ, а также отсутствие строящегося судна в перечне объектов незавершенного строительства, на которые в соответствие со ст.25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997г. распространяется гражданско-правовой режим недвижимости, гражданско-правовой режим строящегося судна может быть охарактеризован как режим недвижимого имущества, в силу распространения на строящееся судно такого режима положениями статьи 374 КТМ РФ, допускающими ипотеку строящегося судна. При этом основанием распространения гражданско-правового режима недвижимого имущества на строящееся судно, является юридический факт закладки киля судна, предназначенного для использования в целях торгового мореплавания или проведения равноценных работ.

3.4 Особенности купли продажи природных объектов

Недвижимое «по своей природе» имущество составляют: природные ресурсы и остальные объекты, которые прочно связаны с земельными участками и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба им. Причинение несоразмерного ущерба объекту имеет место, если в результате перемещения ущерб выразился в изменении его первоначального назначения и (или) в результате ущерба существенно уменьшилась ценность объекта. Регистрация права на объект для признания его недвижимостью не требуется.

Заключение

Подводя итоги дипломной работы, следует отметить:

Договор купли-продажи недвижимости - это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное недвижимое имущество и оплатить его (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет - недвижимое имущество, т.е. вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно особый предмет договора обусловил необходимость его специального регулирования.

Делению имущества на недвижимое и движимое в гражданском праве России придается чрезвычайно важное значение. Только в части первой ГК имеется свыше 30 статей, в той или иной мере связанных с характеристикой правового режима недвижимого имущества в действующем праве. Ключевыми статьями, однако, являются ст. 130 и ст. 131 ГК, в которых дается понятие недвижимого и движимого имущества, определяются их отдельные виды и содержатся требования о государственной регистрации недвижимости.

Нормативные акты о договоре купли-продажи недвижимого имущества приведены в Гражданском кодексе отдельным параграфом, исходя из специфики каждого договора в отдельности, предопределяющей особенности и уникальности данного договора, которые позволяют отнести его к отдельному виду: договору купли-продажи.

Согласно договора, продавец передает покупателю недвижимое имущество. К недвижимому имуществу относятся:

земельные участки,

участки недр,

обособленные водные объекты,

все объекты прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК).

Специфика недвижимости - четкая и прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - указывают на необходимость определения специального свода правил, регулируемого участие таких объектов в имущественном обороте. В 1-й части ГК предусмотрен ряд четких правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности на недвижимость и иных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав на основании договора (ст. 131).

Требования к форме договора купли продажи недвижимости сводятся к тому, что договор должен быть оформлен и заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме данного договора, влечет за собой его недействительность.

Обратим ваше внимание на то, что государственной регистрации подлежит не сам договор купли продажи, а факт перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю согласно этого договора (ст. 551). Договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами. Обязанность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость от продавца к покупателю заключается в том, что после регистрации прав покупатель согласно перечисленным условиям договора купли продажи становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. А так же это относится к случаям, когда стороны (продавец, покупатель) задолго до государственной регистрации выполнили обязанности указанные в договоре.

Из текста Государственного Кодекса (ст. 550), договор купли продажи земельного участка не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству, действовавшему ранее, некоторые договоры на сделки с недвижимостю, в частности жилым домом или его частью, требовали квалифицированной (нотариальной) формы. Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ней делает излишним нотариальное удостоверение договора в таких случаях. Вместе с тем до тех пор, пока не будет принят и введен в действие федеральный закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для соответствующих договоров купли-продажи сохраняют силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК РФ.

При уклонении одной из сторон от совершения действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество согласно договора купли продажи, отсутствие такой регистрации не является непреодолимым препятствием. Об этом свидетельствует положение, допускающее решение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в судебном порядке (п. 3 ст. 551).

Как уже отмечалось, недвижимость - это прежде всего земельные участки и то, что неразрывно связано с землей. Переход по исполнению договора купли-продажи здания, строения или иной недвижимости, находящегося на земельном участке, влечет изменение правоотношений и по самому земельному участку. Аналогично, если продается земельный участок, изменяются правоотношения по находящейся на нем недвижимости. Гражданский кодекс содержит четкие правила, регулирующие такого рода изменения.

Покупатель здания, сооружения или иной недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает право собственности на часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Эти права зависят от того, является ли продавец недвижимости собственником соответствующего земельного участка. В этом случае передаваемое покупателю право на земельный участок определяется договором (право собственности, право аренды и т. п.).