Гражданское право как отрасль права

Количество сельскохозяйственной продукции, подлежащей продаже, определяется по усмотрению сторон договора контрактации. В договоре контрактации согласовывается количество продукции, сдаваемой производителем в переработанном виде (переработанные овощи, масло, сыр и т. д.).

Продаваемая производителем сельскохозяйственная продукция должна соответствовать по качеству стандартам и техническим условиям. Необходимо также, чтобы она отвечала требованиям правил ветеринарного и санитарного надзора.

Сроки сдачи сельскохозяйственной продукции определяются соглашением сторон договора контрактации с учетом сроков (периода) производства продукции (пункт 1 ст. 508 ГК Республики Беларусь).

Цена сельскохозяйственной продукции определяется по договоренности сторон или устанавливается компетентными государственными органами. Государственные закупочные цены применяются на сельскохозяйственную продукцию, которая продается и покупается с целью исполнение заказа на поставку для государственных нужд

Место сдачи сельскохозяйственной продукции - это место нахождения производителя либо приемного пункта заготовителя.

Заключая договор контрактации, стороны определяют срок его исполнения, принимая во внимание при этом периоды производства сельскохозяйственной продукции.

При возникновении необходимости доставки сельскохозяйственной продукции в таре или упаковке заготовитель должен обеспечить производителя сельскохозяйственной продукции необходимой тарой и упаковочными материалами в нужном количестве и сроки, установленные договором контрактации (пункт 2 ст. 508 ГК Республики Беларусь).

Исполнение договоров контрактации должно осуществляться надлежащим способом и в полном объеме. Иногда происходит исполнение договора в силу необходимости частями. В этом случае заготовитель не вправе отказываться от принятия частичного исполнения договора, если иное не указано в договоре контрактации.

Исполнение договора контрактации может осуществляться не только по месту нахождения производителя, но и в месте нахождения заготовителя, в том числе и ином указанном им месте.

12.3.3. Права и обязанности сторон

Производитель сельскохозяйственной продукции обязан:

передать контрактанту обусловленное договором количество продукции в установленном ассортименте и определенного качества. Количество, качество и ассортимент сельскохозяйственной продукции определяется сторонами в договорах. Контрагенты вправе по взаимному соглашению изменять в процессе исполнения договора ассортимент закупаемой продукции. Качество продуктов должно соответствовать стандартам, техническим условиям или установленным кондициям.

сдать продукцию в установленные договором сроки. Если стороны согласовали график доставки, продукция должна быть сдана в соответствии с графиком. По согласованию с заготовителем производитель вправе сдать продукцию досрочно. Вывоз сельскохозяйственной продукции возлагается на контрактанта, если иное не предусмотрено договором контрактации.

представить заготовителю по его требованию отчет об использовании полученных финансовых и материальных средств.

Заготовитель обязан:

предоставить производителю сельскохозяйственной продукции в соответствии с достигнутой договоренностью финансовые и материальные средства, оказать техническое содействие для осуществления производства сельскохозяйственной продукции.

принять сельскохозяйственную продукцию по месту нахождения производителя сельскохозяйственной продукции и обеспечить ее вывоз, если договором не предусмотрено иное. Стороны могут договориться о приемке заготовителем на установленных в договоре условиях всей сельскохозяйственной продукции, произведенной производителем. Для принятия сельскохозяйственной продукции установлены предельные сроки приемки.

оплатить принятую сельскохозяйственную продукцию. Оплата осуществляется в зависимости от достигнутой договоренности. Кроме того, стороны могут договориться о том, что заготовитель, осуществляющий переработку сельскохозяйственной продукции, обязан возвращать ее производителю отходы от переработки этой продукции с оплатой по цене, определенной договором контрактации.

12.3.4. Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора контрактации

Неисполнение или ненадлежащее исполнение сторонами обязательств по договору контрактации может повлечь для них имущественную ответственность, а также другие предусмотренные законодательством последствия.

Производитель сельскохозяйственной продукции, не исполнивший обязательство, несет ответственность при наличии его вины (пункт 2 ст. 509 ГК Республики Беларусь). Вместе с тем, вина производителя сельскохозяйственной продукции предполагается, и он должен доказать ее отсутствие. Кроме того, на производителе лежит обязанность сообщить заготовителю о невозможности поставки продукции вследствие не зависящих от него обстоятельств. В противном случае он лишается права ссылаться на эти обстоятельства в обоснование отсутствия своей вины.

Законодательством установлены два наиболее типичных обстоятельства, исключающих ответственность производителя сельскохозяйственной продукции. Это стихийные бедствия и вина контрактанта. Здесь законодатель исходит из презумпции виновности. Если хозяйство в целях освобождения от ответственности ссылается на стихийные бедствия, оно обязано представить доказательства об имевших место стихийных явлениях.

О невозможности поставки сельскохозяйственной продукции вследствие обстоятельств, за которые производитель не отвечает, должен быть поставлен в известность заготовитель. Неисполнение этой обязанности по вине производителя сельскохозяйственной продукции лишает его права ссылаться на эти обстоятельства.

Неисполнение производителем сельскохозяйственной продукции обязательств по производству и передаче продукции по не зависящим от сторон причинам влечет возврат заготовителю полученного от него аванса (ст. 509 ГК Республики Беларусь).

Для заготовителя ответственность наступает на общих основаниях, и он как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора контрактации на началах риска (пункт 3 ст. 372 ГК Республики Беларусь).

Заготовителю предоставлено право расторжения или изменения договора. Однако это возможно лишь при условии, когда заготовителю становится заведомо известно, что сельскохозяйственная продукция не может быть произведена и передана в количестве, ассортименте и качестве, предусмотренных договором контрактации.

Имущественная ответственность за нарушение обязательств по договору контрактации выражается в форме возмещения убытков и уплаты неустойки. Неустойка (штраф, пеня) может быть определена по соглашению сторон в договоре либо установлена в законодательном порядке. Убытки подлежат возмещению в полном размере, включая упущенную выгоду.

12.4. Договор энергоснабжения

12.4.1. Понятие и признаки договора энергоснабжения

По договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать установленный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии (пункт 1 ст. 510 ГК Республики Беларусь).

Предметом договора является энергия, поставляемая через присоединенную сеть. Такого рода снабжение осуществляется в виде электрического тока определенных направления и частоты либо в виде тепловой энергии.

Сторонами договора энергоснабжения являются энергоснабжающая организация (продавец) и потребитель (абонент, покупатель). На стороне продавца выступает субъект хозяйствования, осуществляющий деятельность по производству и (или) реализации потребителям соответствующей энергии или энергоносителей.

В качестве снабжающих электрической энергией организаций выступают областные производственные объединения энергетики и электрификации концерна «Белэнерго». Структурные подразделения названных производственных объединений, вступающие в договорные отношения с потребителями от имени производственных объединений, юридическими лицами не являются и не могут рассматриваться в качестве стороны договора энергоснабжения.

Абонентом (потребителем) может быть любое юридическое или физическое лицо.

Договор энергоснабжения, как и обычная купля-продажа, является договором консенсуальным, возмездным и взаимным. Он имеет существенные особенности, отличающие его от договора купли-продажи и иных его видов. Особенности договора энергосбережения обусловлены следующим.

Предметом договора энергоснабжения являются энергия (например, электрическая энергия) или вещества (энергоносители), в которых она заключена (например, тепловая энергия, заключенная в воде).

Физические особенности обусловливают также особенности доставки энергии от производителя (продавца) к потребителю. В отличие от других товаров доставка энергии невозможна путем перемещения с использованием транспорта. Для этого необходимы специальные технические средства - линии электропередач, трубопроводы (присоединенная сеть) и т. д.

В связи с ключевым значением энергетических ресурсов для экономического развития общества ограниченностью таких ресурсов энергоснабжающие организации и потребители в рамках гражданско-правового договора энергоснабжения обязаны соблюдать требования законодательства об энергосбережении и иные публично-правовые нормы законодательства.

Нормы расхода топлива и энергии в обязательном порядке включаются в технологические регламенты, технические паспорта, ремонтные карты, технологические инструкции по эксплуатации всех видов энергопотребляющей продукции.

Государственный надзор устанавливается за рациональным использованием топлива, электрической и тепловой энергии; осуществлением пользователями и производителями топливно-энергетических ресурсов мер по экономии этих ресурсов.

12.4.2. Порядок заключения договора энергоснабжения

Для заключения договора энергоснабжения потребитель должен обеспечить соблюдение ряда условий. Согласно пункту 2 ст. 510 ГК Республики Беларусь к ним относятся: наличие отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, другого необходимого оборудования и приборов учета потребляемой энергии.

Порядок подключения абонента к присоединенной сети определяется специальным законодательством, в отношении снабжения электрической энергией - Положением о порядке электроснабжения одноквартирных жилых домов и других капитальных строений граждан (далее - Положение), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24 февраля 2006 г. № 270.

Для пользования электроэнергией гражданин-потребитель должен получить и выполнить технические условия на электроснабжение, выданные владельцем электрических сетей. Для индивидуальных домов и других личных сооружений является обязательным выполнение проекта электроснабжения организацией или лицом, имеющими право (лицензию) на производство этих работ.

Проект электроснабжения (или схема) подлежит согласованию с владельцем сетей, выдавшим технические условия, и местным органом энергонадзора.

По результатам осмотра электроустановок и рассмотрения документации оформляется заключение о возможности подачи напряжения и допуске к эксплуатации оборудования.

Право пользования электроэнергией потребителю представляется после допуска электроустановок к эксплуатации и выдачи абонентской книжки или абонентской карточки (подпункты 4.1-4.4 Положения).

Подключение к присоединенной сети с нарушением установленных правил влечет ответственность потребителя.

Правила пользования электрической энергией предусматривают, что договоры на снабжение электроэнергией с потребителями (абонентами) заключаются в письменной форме (подпункт 1.6 Положения). Предложение о заключении договора вносится потребителем (абонентом) не позднее, чем за три месяца до начала отпуска электроэнергии. Если между сторонами уже имеется договор на снабжение электрической энергией, продление срока его действия оформляется дополнительным соглашением (протоколом) сторон не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора. При этом обновление текста договора со всеми его дополнениями и изменениями, внесенными по соглашению сторон, в судебном порядке и с учетом изменения законодательства (оформление новой редакции договора) производится энергоснабжающей организацией не реже одного раза в три года (подпункт 1.7 Положения).

Проект договора на снабжение электроэнергией готовит энергоснабжающая организация, которой не позднее одного месяца после получения предложения от потребителя составляется проект договора, подписывается его и направляется потребителю.

Потребитель (абонент) подписывает договор и в течение 10 дней возвращает его энергоснабжающей организации.

Энергоснабжающая организация, получившая договор, поступивший с протоколом разногласий, в двадцатидневный срок с момента получения рассматривает протокол разногласий с потребителем и в этот же срок направляет неурегулированные вопросы на рассмотрение соответствующего суда (подпункт 1.9 Положения).

12.4.3. Содержание договора энергоснабжения

По общему правилу, установленному пунктом 1 ст. 402 ГК Республики Беларусь, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными признаются условия о предмете договора; условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида; все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре энергоснабжения в соответствии со статьями 510 и 512 ГК Республики Беларусь должны быть согласованы: вид подаваемой энергии, ее количество, сроки подачи, качество, режим потребления.

В соответствии с пунктом 1 ст. 512 ГК Республики Беларусь энергоснабжающая организация обязана подавать абоненту энергию через присоединенную сеть в количестве, предусмотренном договором, и с соблюдением режима подачи, согласованного сторонами.

Определение количества энергии в договоре энергоснабжения зависит от вида энергии и категории потребителя. В договоре на снабжение электроэнергией промышленных потребителей условие о количестве характеризуется, как правило, двумя показателями

количеством киловатт-часов подлежащей отпуску электроэнергии;

величиной присоединенной или заявленной мощности электроэнергии.

Обязанность энергоснабжающей организации в части количества электроэнергии считается выполненной, если она постоянно поддерживает ток в сети и предоставляет потребителю возможность непрерывно получать электроэнергию в обусловленном договором количестве.

Обязанность энергоснабжающих организаций заключается в снаб­жении энергией в течение указанного в договоре времени. При этом энергия должна поставляться в определенном количестве и удовлетворять качественным показателям, отраженным в нормативно-технической документации и договоре.

Обеспечивающая сторона имеет право проверки системы учета расходования энергоресурсов потребителем, технического состояния оборудования или переработки ресурсов, не вторгаясь в хозяйственную деятельность абонента.

В целях обеспечения надежной и экономичной подачи энергии абонент обязан: заботиться о состоянии, обслуживании и ремонте принимающих энергию установок, соблюдать установленный режим потребления энергии, немедленно сообщать о всех возникших неполадках в системе и неисправностях в работе приборов.

Если абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, обязанность обеспечивать техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законодательством.

Абонент обязан обеспечить установленный договором режим потребления энергии, своевременно производить оплату принятой энергии.

Потребитель вправе требовать снабжения энергией в количестве, качестве и в сроки, установленные соответствующими правилами и условиями договора.

12.4.4. Ответственность сторон по договору энергоснабжения

Сторона, нарушившая обязательство по договору энергоснабжения, несет ответственность в виде возмещения причиненного этим реального ущерба.

Если в результате регулирования режима потребления энергии, осуществленного на основании законодательства, допущен перерыв в подаче энергии абоненту, энергоснабжающая организация несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств при наличии вины (ст. 517 ГК Республики Беларусь).

Ответственность энергоснабжающей организации наступает и в случае нарушения ею требований, предъявляемых к качеству энергии. Абонент в данном случае вправе отказаться от оплаты такой энергии.

Законодательством Республики Беларусь предусматриваются специальные санкции за нарушение обязательств по договору энергоснабжения.

Нарушение потребителем обязательства по оплате энергетических ресурсов влечет также возникновение обязательства по уплате неустойки на сумму просрочки.

Согласно Правилам пользования электрической энергией (далее - Правила) энергоснабжающая организация в случае перерыва электроснабжения по основаниям, не предусмотренным настоящими правилами, возмещает потребителю убытки в размере десятикратной стоимости неотпущенной электроэнергии.

В случае подачи электроэнергии пониженного качества энергоснабжающая организация возмещает потребителю убытки в размере 25% стоимости такой электроэнергии (подпункт 6.2 Правил). Приведенные положения противоречат нормам Гражданского кодекса Республики Беларусь, согласно которым ответственность за нарушение договора энергоснабжения выражается в возмещении ответственной за нарушение стороной реального ущерба.

Энергоснабжающая организация не несет имущественной ответственности перед потребителем за отпуск электроэнергии пониженного качества за те сутки, в течение которых потребитель не соблюдал установленный режим электропотребления.

Основанием для применения мер ответственности в отношении потребителя является отчетная документация, представленная им, либо акт, составленный представителем энергоснабжающей организации в присутствии представителя потребителя. Акт считается действительным и при отказе потребителя от подписи. При наличии у абонента субабонентов составляется один документ на всю электроэнергию, израсходованную абонентом и его субабонентами с нарушениями (подпункт 2.12 Правил).

В случае прекращения отпуска электроэнергии по вине потребителя (авария, невыполнение денежных обязательств по договору) потребитель возмещает энергоснабжающей организации убытки (подпункт 6.7 Правил).

Нормы, регламентирующие отношения по договору энергоснабжения, применимы и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, а также со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и др.

12.5. Договор продажи недвижимости.

Договор продажи предприятия

12.5.1. Понятие и признаки договора продажи недвижимости

Согласно пункту 1 ст. 520 ГК Республики Беларусь по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как следует из содержания данного договора, его предметом является недвижимое имущество.

Примерный перечень недвижимого имущества изложен в пункте 1 ст. 130 ГК Республики Беларусь. К недвижимому имуществу относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба им невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу также приравниваются предприятие в целом как имущественный комплекс, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река - море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество.

Сторонами договора продажи недвижимости являются продавец и покупатель. На стороне продавца и покупателя могут выступать любые лица - физические и юридические. Продавцом недвижимости является собственник этой недвижимости.

В соответствии со ст. 521 ГК Республики Беларусь договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение требуемой законом формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Нормой ст. 522 ГК Республики Беларусь предусматривается государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Государственную регистрацию перехода права собственности необходимо отличать от государственной регистрации сделки (договора). Государственная регистрация сделок в соответствующих случаях определяет момент, начиная с которого сделка порождает юридические последствия. Государственная регистрация перехода права собственности представляет собой элемент исполнения сторонами уже возникшего обязательства.

Государственная регистрация перехода правового титула на недвижимость может производиться как после фактической передачи недвижимого имущества покупателю так и до такой передачи.

Цена недвижимости является существенным условием договора. Она должна быть согласована сторонами и указана в нем. Отсутствие условия о цене недвижимости говорит о том, что договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 2 ст. 394 ГК Республики Беларусь относительно возможного изменения цены после заключения договора, здесь не применяются.

Законодательством предусмотрен и порядок определения цены недвижимого имущества (зданий, сооружений и др.), находящегося на земельном участке. Суть его состоит в том, что установленная в договоре цена здания, сооружения и другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Договор продажи недвижимости является двусторонним, возмездным и консенсуальным.

12.5.2. Права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимости продавец обязан передать покупателю соответствующее недвижимое имущество и перенести на него титул собственника (субъекта права хозяйственного ведения или права оперативного управления) в отношении данного имущества. Исполнение названных обязанностей продавца разделено во времени и осуществляется путем совершения продавцом и покупателем различных действий.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Обязательство считается исполненным после передачи недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости, то это считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество.

Право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации и может не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому необходимо различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимости по соответствующему документу (акту) о передаче. С момента передачи недвижимого имущества и подписания передаточного акта или иного документа о передаче на покупателя переходит и риск случайной гибели или случайной порчи имущества, если иное не предусмотрено договором.

Следующей обязанностью продавца недвижимости является передача имущества, соответствующего условиям договора купли-продажи о качестве недвижимости.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимого имущества, не соответствующего условиям договора о его качестве, покупатель в соответствии со ст. 445 ГК Республики Беларусь вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель также вправе отказаться от договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. Права требовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора, покупатель в соответствии со ст. 528 ГК Республики Беларусь не имеет.

По общему правилу передаваемое недвижимое имущество должно быть свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда сторона, приобретая недвижимость, согласна пойти на такие обременения.

В обязанности покупателя недвижимости входит оплата имущества, а также принятие имущества по передаточному акту и регистрация перехода права собственности.

Цена недвижимости в договоре купли-продажи определяется, если иное не предусмотрено законодательством, по соглашению сторон. Как уже указывалось, условие о цене является существенным условием договора продажи недвижимости, и отсутствие в договоре такого условия не может быть компенсировано с помощью общего правила определения цены в возмездном договоре, установленного пунктом 3 ст. 394 ГК Республики Беларусь.

Законодательство позволяет сторонам определить цену недвижимого имущества как путем закрепления в договоре общей суммы сделки, так и посредством установления цены каждого отдельного элемента недвижимого имущества (цены здания, насаждений, земельного участка и т. д.). Стороны могут установить в договоре цену недвижимости за единицу ее площади или иного показателя ее размера. В этом случае в соответствии с пунктом 3 ст. 526 ГК Республики Беларусь общая цена недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

12.5.3. Права на земельный участок при продаже недвижимости

Имущество, являющееся недвижимым в силу своих естественных свойств, не может использоваться иначе, как вместе с земельным участком, на котором оно расположено. Следовательно, отчуждение такого имущества возможно только с передачей права пользования соответствующим земельным участком. По договору продажи здания, сооружения, иного недвижимого имущества покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (пункт 1 ст. 523 ГК Республики Беларусь).

Размер передаваемого покупателю недвижимого имущества земельного участка определяется с учетом целей, для которых использовалось это недвижимое имущество.

В ч. 1 ст. 55 Кодекса Республики Беларусь о земле указывается на определение размера передаваемого участка, необходимого для использования зданий и сооружений. Согласно ч. 2 ст. 55 Кодекса Республики Беларусь о земле при переходе права собственности на строение и сооружение к нескольким собственникам, а также при переходе права собственности на часть строения (сооружения) в случае невозможности раздела земельного участка между собственниками право на земельный участок осуществляется собственниками строения (сооружения) совместно.

Продавец недвижимого имущества может осуществлять владение земельным участком, на котором оно расположено, как на основании права собственности, так и на ином правовом основании (например, на праве пожизненного наследуемого владения или на праве пользования).

В первом случае продавец вправе в соответствии с условиями заключенного договора передать покупателю недвижимого имущества право собственности либо предоставить ему право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (ч. 1 пункта 2 ст. 523 ГК Республики Беларусь). Если стороны в договоре не определяют передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю в соответствии с ч. 2 пункта 2 ст. 523 ГК Республики Беларусь переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

когда продавец не является собственником занятого недвижимым имуществом земельного участка и передает такой участок в пользование покупателю недвижимости, он распоряжается чужой собственностью. Пользователь земельного участка по общему правилу не вправе распоряжаться предоставленным ему земельным участком. Так, согласно ст. 88 Кодекса Республики Беларусь о земле договоры купли-продажи, аренды, залога, а также самовольный обмен земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны.

Применительно к распоряжению земельным участком в связи с продажей расположенного на нем недвижимого имущества законодательство делает исключение из названного правила и устанавливает следующие условия распоряжения таким земельным участком:

продажа недвижимости и, соответственно, передача права пользования земельным участком, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законодательством или договором (ч. 1 пункта 3 ст. 523 ГК Республики Беларусь).

покупатель недвижимого имущества приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (ч. 2 пункта 3 ст. 523 ГК Республики Беларусь).

Связь недвижимого имущества с земельным участком предопределяет не только невозможность отчуждения такого имущества без права пользования земельным участком, но и невозможность отчуждения земельного участка, на котором находятся здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, без установления ограничений покупателя в пользовании земельным участком в пользу владельца расположенного на нем недвижимого имущества.

Когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором купли-продажи (ч. 1 ст. 524 ГК Республики Беларусь).

Приведенная норма ч. 1 ст. 524 ГК Республики Беларусь исходит из того, что размер остающейся в пользовании продавца части земельного участка и условия пользования этой частью (право собственности, аренда и др.) определяются в договоре купли-продажи земельного участка. При отсутствии в договоре согласования соответствующих условий данные вопросы решаются согласно правилу, изложенному в ч. 2 ст. 524 ГК Республики Беларусь: продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

12.5.4. Договор продажи предприятия

Договор продажи предприятия является разновидностью договора продажи недвижимости.

В пункте 1 ст. 530 ГК Республики Беларусь сказано, что по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.

В договоре купли-продажи предприятие выступает в качестве объекта гражданских правоотношений. Понятие объекта права говорит о принадлежности этого предприятия определенному субъекту в лице индивидуального или коллективного собственника.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие, которое представляет собой имущественный комплекс; имеет специальное назначение - используется для осуществления предпринимательской деятельности (пункт 1 ст. 132 ГК Республики Беларусь); по своему характеру имеет свойство постоянного изменения своего состава (за счет непрерывного процесса производства потребления сырья и энергоресурсов, реализации производственной продукции и т. д.).

В состав предприятия как имущественного комплекса в соответствии с ч. 2 пункта 1 ст. 132 ГК Республики Беларусь входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законодательством и договором.

При наличии прав на это имущество закон предоставляет собственнику возможность распорядиться им по своему усмотрению, за исключением тех прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Если иное не установлено законодательством, права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия (пункты 2 и 3 ст. 530 ГК Республики Беларусь).

Перечисленные выше материальные и нематериальные активы являются составными элементами предприятия и, по общему правилу, переходят по договору продажи предприятия к покупателю.

Поскольку предприятие используется для предпринимательской деятельности, то сторонами договора (продавцом и покупателем) выступают граждане или коммерческие организации, занимающиеся предпринимательской деятельностью.

Цена предмета договора продажи предприятия определяется соглашением сторон. Она, как и предмет рассматриваемого договора, относится к числу существенных условий договора. При ее отсутствии договор считается незаключенным.

Срок, так же как и цена, в договоре продажи предприятия устанавливается соглашением сторон. Это объясняется тем, что в законодательстве порядок продажи, передачи предприятия регламентирован, а срок не определен.

В ст. 531 ГК Республики Беларусь установлены особые, по сравнению с договором продажи иного недвижимого имущества, требования к оформлению договора продажи предприятия. К договору продажи предприятия предъявляются следующие требования:

должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;

текст договора должен дополняться приложенными к нему документами;

должен пройти государственную регистрацию.

Согласно ст. 531 ГК Республики Беларусь договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа. Этот договор подписывается сторонами, и к нему обязательно должны быть приложены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.

Договор продажи предприятия, составленный с соблюдением всех указанных требований, считается заключенным с момента государственной регистрации.

Из изложенного следует, что договор продажи предприятия является двусторонним, консенсуальным и возмездным.

12.5.5. Стороны договора продажи предприятия, их права и обязанности согласно договору продажи предприятия основной обязанностью продавца является передача в собственность покупателя предприятия как имущественного комплекса.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту. В передаточном акте указаны данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Передача предприятия считается состоявшейся со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия (ст. 534 ГК Республики Беларусь).

Порядок составления и содержание передаточного акта определяется пунктом 1 ст. 534 ГК Республики Беларусь. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором. Передаточный акт должен содержать следующие сведения:

о составе предприятия (имеется в виду определение фактического состава имущества, передаваемого покупателю предприятия);

об уведомлении кредиторов о продаже предприятия (здесь должны быть отражены сведения как о направлении таких уведомлений, так и о получении согласий кредиторов на перевод долгов);

о выявленных недостатках переданного имущества;

перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Переход права собственности на предприятие должен быть зарегистрирован.

Право собственности на предприятие непосредственно после его передачи покупателю должно быть зарегистрировано, если иное не предусмотрено соглашением сторон (пункты 1 и 2 ст. 535 ГК Республики Беларусь).

Объектом государственной регистрации является не договор продажи и не переход права собственности, а само право собственности покупателя предприятия.

Одной из важнейших обязанностей продавца является передача предприятия как имущественного комплекса, свободного от прав третьих лиц на него.

В обязанности продавца по договору продажи предприятия входит также передача имущества в нужном количестве и соответствующего качества. Имущество, которое должно быть передано в таком количестве, и его качественные характеристики определяются документами, которые прилагаются к договору.

В пункте 2 ст. 536 ГК Республики Беларусь сказано о том, что в случае, когда предприятие передано и принято по передаточному акту, в котором указаны сведения о выявленных недостатках и об утраченном имуществе, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, если иное не предусмотрено договором продажи предприятия.

Покупатель также вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или в передаточном акте.

В пункте 4 ст. 536 говорится также о том, что продавец в случае получения уведомления покупателя о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или отсутствия в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, может заменить имущество ненадлежащего качества, а если отсутствует какое-то имущество, то предоставить покупателю недостающее имущество.

Основной обязанностью покупателя является оплата стоимости полученного по договору продажи предприятия. С оплатой тесно связано принятие предприятия, которое, как известно, основано на подписании передаточного акта. Если покупатель отказывается подписать такой акт, то продавец вправе отказаться от передачи предприятия.

В обязанности покупателя входит также уведомление кредиторов о покупке предприятия и неуклонение от государственной регистрации перехода права собственности.

Невыполнение предусмотренных договором или законом требований возлагает на виновную сторону возмещение причиненных убытков.

12.5.6. Права кредиторов при продаже предприятия

Договор продажи предприятия имеет ряд особенностей в отношении прав кредиторов. Речь идет о том, что при продаже предприятия допускается перевод долга с продавца на покупателя. Однако это возможно лишь с согласия кредитора. Поэтому закон возлагает на стороны (продавца и покупателя) обязанность по пись­менному уведомлению кредиторов о продаже предприятия.

После заключения договора, но до передачи предприятия покупателю один из его участников (продавец и покупатель) должен направить кредитору письменное уведомление о заключение такого договора.

Если кредитор письменно не сообщил продавцу или покупателю о своем согласии на перевод долга с продавца на покупателя, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать либо прекращения, либо досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков.

Мотив, по которому кредитор не направил такого согласия продавцу или покупателю предприятия (например, незаинтересованность в переводе долга и др.), значения не имеет.

В том случае, если кредитор вообще не был уведомлен о продаже предприятия, он вправе в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю, предъявить иск с требованием или прекращения, или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причиненных этим убытков.

При переводе долга без согласия кредитора после передачи предприятия покупателю стороны данного договора несут перед кредитором солидарную ответственность (ст. 533 ГК Республики Беларусь), а кредиторам предоставляются соответствующие права требования:

о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении этим убытков;

об исполнении обязательства и ответственности за его нарушение.

106. Договор мены

Статья 538. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Статья 539. Цены и расходы по договору мены

1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен законодательством или договором.

Статья 540. Встречное исполнение обязательства передать товар по договору мены

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (статья 309).

Статья 541. Переход права собственности на обмениваемые товары

Если законодательством или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

Статья 542. Ответственность за изъятие товара, приобретенного по договору мены

Сторона, у которой третьим лицом изъят товар, приобретенный по договору мены, вправе при наличии оснований, предусмотренных статьей 431 настоящего Кодекса, потребовать от другой стороны возврата товара, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.?

107. Понятие договора дарения

Статья 543. Договор дарения

1. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 171 настоящего Кодекса.

2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 545) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

4. Существенным условием договора дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после перехода права собственности на него, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым в дар жилым помещением.

Статья 544. Отказ одаряемого принять дар

1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым.

2. Если договор дарения заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения зарегистрирован (пункт 3 статьи 545), отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

3. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.

108. Содержание и исполнение договора дарения

Статья 545. Форма договора дарения

1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

1) дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает более чем в пять раз установленный законодательством размер базовой величины;

2) договор содержит обещание дарения в будущем.

В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен.

3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Статья 546. Запрещение дарения

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает установленного законодательством пятикратного размера базовой величины:

1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, - их законными представителями;

2) работникам организаций здравоохранения, учреждений образования, организаций социального обслуживания и иных аналогичных организаций - гражданами, находящимися в них на лечении, содержании, получающими в них образование, супругами и родственниками этих граждан;

4) в отношениях между коммерческими организациями.

Законодательными актами могут быть установлены иные запреты дарения государственным должностным или приравненным к ним лицам либо иностранным должностным лицам в связи с исполнением служебных (трудовых) обязанностей, за исключением сувениров, вручаемых при проведении протокольных и иных официальных мероприятий, чем предусмотренные настоящей статьей.

Статья 547. Ограничения дарения

1. Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее с согласия собственника, если законодательством не предусмотрено иное. Это ограничение не распространяется на обычные подарки небольшой стоимости (статья 546).

2. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, предусмотренных статьей 256 настоящего Кодекса.

3. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

Статья 548. Отказ от исполнения договора дарения

1. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя ухудшилось.

2. Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь или право, по основаниям, дающим ему право отменить дарение (пункт 1 статьи 549).

3. Отказ дарителя от исполнения договора дарения по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 настоящей статьи, не дает одаряемому права требовать возмещения убытков.

Статья 549. Отмена дарения

1. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

2. По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом с нарушением положений акта законодательства об экономической несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица экономически несостоятельным (банкротом).

3. В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

4. В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.

Статья 550. Случаи, в которых отказ от исполнения договора дарения и отмена дарения невозможны

Правила об отказе от исполнения договора дарения (статья 548) и об отмене дарения (статья 549) не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости (статья 546).

Статья 551. Последствия причинения вреда вследствие недостатков подаренной вещи

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем в соответствии с правилами главы 58 настоящего Кодекса, если доказано, что эти недостатки возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и даритель, хотя и знал о них, не предупредил о них одаряемого.

Статья 552. Правопреемство при обещании дарения

1. Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

...