Порядок и особенности приватизации жилых помещений
Правовые принципы приватизации жилищного фонда. Жилые помещения, не подлежащие приватизации. Права нанимателя, заключение и расторжение договора передачи жилого помещения в собственность. Приватизации коммунальных квартир и защита прав несовершеннолетних.
Рубрика | Государство и право |
Вид | курсовая работа |
Язык | русский |
Дата добавления | 10.06.2014 |
Размер файла | 74,1 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://allbest.ru
Введение
В социально-экономических условиях жилье становится обычным товаром, предметом купли-продажи, мены, дарения, наследования и других сделок. Однако указанный процесс может успешно развиваться лишь при условии, если такой товар, как жилье, будет фигурировать на рынке в достаточном количестве, т. е. появится множество продавцов и покупателей жилья, имеющих право его отчуждать и приобретать. Следовательно, должны быть собственники жилья, способные выступать на рынке жилья в качестве продавцов.
Приватизация составляет основу при формировании рынка жилья.
В настоящее время основным источником возникновения права частной собственности на жилые дома и квартиры является приватизация государственного и муниципального жилищных фондов.
Объектом исследования являются те общественные отношения, которые возникают в процессе приватизации жилья.
Целью работы является установить порядок и особенности приватизации жилого помещения.
Мной поставлены следующие задачи:
1. Понятие и принципы приватизации жилищного фонда. Нормативные акты, регулирующие порядок приватизации жилищного фонда.
2. Объекты приватизации. Жилые помещения, не подлежащие приватизации.
3. Субъекты приватизации жилищного фонда. Права нанимателя и членов его семьи на приватизацию жилого помещения.
4. Порядок передачи жилья в собственность граждан. Договор передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации.
5. Недействительность и расторжение договора передачи жилого помещения в порядке приватизации.
6. Особенности приватизации коммунальных квартир и жилых помещений в них.
7. Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилищного фонда.
Изучение данной темы поможет в дальнейшем исследовать проблемы приватизации и найти способы их решения и учитывать все нормы на практике.
приватизация жилищный правовой коммунальный
1. Понятие и принципы приватизации жилищного фонда. Нормативные акты, регулирующие порядок приватизации жилищного фонда
Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации, на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.
Принцип приватизации жилищного фонда говорит о том, что каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Несовершеннолетние, ставшие собственниками, занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.
Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим займодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Принципам приватизации жилых помещений присуща общая объединяющая их основа. Такой основой является нормативность. Принципы приватизации жилых помещений являются регуляторами поведения субъектов приватизации жилых помещений лишь постольку, поскольку в них заложены законодателем нормативно-руководящие положения, сами они (принципы) закрепляются, проявляются или отражаются в жилищно-правовых нормах института приватизации жилых помещений. Участие характеризуемых принципов в правовом регулировании отношений по приватизации жилых помещений обеспечивается благодаря нормативности, которая обладает более высоким обобщающим свойством по сравнению с нормативностью конкретных жилищно-правовых норм.
Статистика - доходы от приватизации в городе Екатеринбурге в 2004 году составляет 175,5 млн. руб. получено от приватизации государственного и муниципального имущества в I полугодии 2004 г. Эта сумма в 1,3 раза превышает объем средств, поступивших за аналогичный период прошлого года. Из них 41,4% выручено от продажи акций ОАО, 35,9% - недвижимости, 17% - от выкупа арендованного имущества, 4,9% - от покупки земельных участков собственниками объектов недвижимости. В бюджеты разного уровня было перечислено 164,6 млн. руб. За I половину 2004 г. в области было приватизировано 63 предприятия, а с 1992 г. - 5 271 объект. Об этом сообщили в Свердловском областном комитете государственной статистики.
Нормативные акты, регулирующие порядок приватизации жилищного фонда, являются:
· Жилищный кодекс Российской Федерации.
· Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), в котором говорится о приватизация государственного и муниципального имущества.
· Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества».
· Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
· Положения «О приватизации муниципального жилищного фонда в муниципальном образовании «город Екатеринбург».
2. Объекты приватизации. Жилые помещения, не подлежащие приватизации
Объекты приватизации - это государственное и муниципальное имущество, которое может быть приватизировано в соответствии с Законом о приватизации. Ряд объектов выведен из сферы действия этого Закона: они отчуждаются на основе других федеральных законов.
Виды жилых помещений указаны в статье 16 Жилищного кодекса РФ. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
2) квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
3) комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Приватизировать можно как квартиры, так и комнаты в коммунальных квартирах, в которых прописаны (зарегистрированы) граждане. При приватизации комнат в коммунальных квартирах согласие соседей на приватизацию не нужно, а доля в праве общей собственности определяется отношением размера приватизируемой жилой площади к размеру жилой площади всей коммунальной квартиры. В таком же порядке определяется доля в праве общей собственности на места общего пользования.
Не подлежат бесплатной передаче в собственность граждан квартиры (комнаты):
- в домах, признанных в установленном порядке в аварийном состоянии,
- в специализированном жилищном фонде (служебных квартирах, гостиницах-приютах, домах маневренного фонда, домах для престарелых, инвалидов и т.д.).
В домах, включенных в списки памятников истории и культуры, а также во вновь выявленных объектах, представляющих научную, историческую, художественную и иную культурную ценность, приватизация осуществляется при условии, что архитектурно-художественные элементы квартиры остаются собственностью государства. При приватизации таких квартир, сотрудниками Комитета по государственной инспекции и охране памятников составляется перечень архитектурно-художественных элементов, сохранность которых будущие собственники должны обеспечивать. При отсутствии в самой квартире подобных элементов, необходима соответствующая справка (при подаче документов на приватизацию она прилагается к документу, подтверждающему статус здания).
Таковы основные положения, касающиеся лиц, имеющих право участия в приватизации, а так же объектов приватизации.
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
При приватизации служебного жилого помещения, либо коммунальной квартиры необходимо иметь в виду, что решение о приватизации таких жилых помещений может быть принято как собственником жилищного фонда или уполномоченным им органом, так и предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, а также учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд. Следовательно, предприятия и учреждения, осуществляющие полное хозяйственное ведение или оперативное управление жилыми домами, вправе разрешать гражданам приватизировать служебные жилые помещения и коммунальные квартиры, причем делать это самостоятельно, не обращаясь к местной администрации.
При волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей приватизации в этом случае подлежит квартира в целом.
Закон Российской Федерации от 24.12.92 «Об основах федеральной жилищной политики» дополнил перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации. Запрещена приватизация жилых помещений, расположенных не только в общежитиях, но и в других специализированных домах, к которым, в частности, относятся: гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.
Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с законодательством. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
3. Субъекты приватизации жилищного фонда. Права нанимателя и членов его семьи на приватизацию жилого помещения
Все лица, проживающие и зарегистрированные на конкретной жилплощади, имеют право участия в приватизации. В соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», для осуществления приватизации жилья, необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи на приобретение помещения в собственность, а так же и несовершеннолетних от 14 до 18 лет. Все эти лица должны подать заявления установленной формы, об участии в приватизации.
Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В соответствии со статьей 69 Жилищного Кодекса РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Данная статья корреспондируется со ст. 677 ГК РФ, в которой содержится норма о том, что граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.
Членов семьи нанимателя можно условно разделить следующим образом:
1) лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу закона без каких-либо оговорок, - проживающие совместно с ним супруг, дети и родители нанимателя;
2) иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Эти лица признаются членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов семьи нанимателя (т.е. указаны в договоре социального найма) и ведут общее с нанимателем хозяйство (т.е. приобретение имущества для совместного пользования, продуктов питания и т.п.). В ЖК РФ не указано, кто относится к иным родственникам. По всей видимости, к ним можно отнести лиц, упомянутых в гл. 63 ГК РФ в качестве наследников по закону;
3) иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях в судебном порядке.
Равные полномочия нанимателя и членов его семьи показывают на независимость их прав на жилье от прав нанимателя. В этой связи вполне логично установление солидарной ответственности дееспособных членов семьи (т.е. достигших 18-летнего возраста) и нанимателя по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников (т.е. нанимателя или членов его семьи) кредитор (наймодатель) вправе требовать ее исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, причем как полностью, так и частично. Часть 3 данной статьи: «Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения», - является формальной гарантией реализации членами семьи нанимателя своих прав на жилое помещение. При этом изменение их семейного положения не является основанием для ущемления их полномочий, если они продолжают жить с нанимателем в одной квартире или доме.
Согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных вышеуказанным Законом, иными актами РФ и субъектов РФ.
Однако необходимо иметь в виду, что, согласно п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты, поэтому целесообразнее оформлять все договором дарения и ренты, чтобы не сталкиваться с интересами соседей.
Передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым органами государственной власти или органами местного самоуправления поселений, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов, т.е. только на добровольной основе.
Каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Таким образом, учитывая вышеизложенные положения действующего законодательства, отметим следующее.
1. Приватизация квартиры осуществляется только на добровольной основе, т.е. наниматель жилого помещения дает свое согласие на осуществление приватизации наравне с другими лицами, проживающими (зарегистрированными, т.е. внесенными в договор социального найма) в конкретном жилом помещении.
Соответственно, если не получено согласие, хотя бы одного из вышеперечисленных лиц на приватизацию или нотариально заверенного отказа от участия в приватизации жилого помещения, данное жилое помещение приватизировать невозможно.
2. Осуществить принудительную приватизацию, даже в судебном порядке (т.е. обязать конкретное лицо совершить определенные действия, направленные на приватизацию конкретного жилого помещения), также невозможно.
Отметим еще один важный момент. Лица, совместно проживающие с нанимателем жилого помещения, вписанные в договор социального найма, сославшись на то обстоятельство, что они не являются членами семьи нанимателя и ведут раздельное с ним хозяйство, могут потребовать в органах, в чьей собственности находится спорное помещение, или в судебном порядке разделить лицевой счет на жилое помещение, т.е. де-юре перепрофилировать данное жилое помещение из отдельной квартиры в коммунальную, а затем приватизировать свою (выделенную) часть. Однако это практически невозможно реализовать на практике.
С 1 марта 2005 г. после вступления в силу Жилищного кодекса РФ приватизация части квартиры стала невозможна, поскольку такая приватизация может быть осуществлена только в случае разделения лицевых счетов, что не предусматривается вступившим в силу с 1 марта 2005 г. Кодексом. Поэтому, чтобы не создавать новые коммунальные квартиры, суды отказывают в разделе лицевого счета.
4. Порядок передачи жилья в собственность граждан. Договор передачи жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации
Граждане, занимающие по договору найма жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов, могут получить бесплатно в собственность жилое помещение в порядке его приватизации на основе Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Передача жилого помещения в этих случаях происходит на основании заявления граждан по договору передачи квартиры в собственность граждан.
Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется:
- администрацией города Екатеринбурга;
- муниципальным унитарным предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;
- муниципальным учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.
Передача жилого помещения в собственность граждан в порядке приватизации оформляется договором передачи, заключаемым в письменной форме администрацией города, муниципальным унитарным предприятием, муниципальным учреждением, с одной стороны, и гражданином (гражданами), приобретающим жилое помещение в собственность, с другой стороны.
Договор нотариальному удостоверению не подлежит и государственная пошлина не взимается.
Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Граждане имеют право на бесплатную приватизацию занимаемого ими по договору социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, если ранее приватизированное ими жилое помещение было безвозмездно передано в муниципальную собственность.
Малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 января 2007 года вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в муниципальную собственность с последующим заключением договора социального найма этих жилых помещений в установленном порядке. Передача жилых помещений в собственность муниципального образования осуществляется по заявлению малоимущих граждан на основании постановления Главы Екатеринбурга и договора.
Договор передачи жилья в порядке приватизации отличается от договора купли-продажи жилого помещения тем, чтоб в отличие от договора купли-продажи, который носит возмездный характер, договор передачи жилья в порядке приватизации является безвозмездным. Договор передачи жилья имеет сходство с договором дарения; однако в отличие от договора дарения, по которому одаряемый лишь принимает дар (или отказывается от него), в договоре Передачи жилья в порядке приватизации лицо, желающее приватизировать жилье, проявляет инициативу 66 этом, обращаясь с заявлением (просьбой) о передаче ему жилья.
Договор передачи квартиры в собственность граждан заключается в простой письменной форме, не подлежит нотариальному удостоверению, и по нему не взимается государственная пошлина (ст. 7 Закона о приватизации).
В заявлении граждан о передаче им жилого помещения в собственность указывается, в какую общую (совместную или долевую) собственность они просят передать занимаемую ими квартиру, указываются члены семьи нанимателя, их согласие на приватизацию.
В договор передачи жилого помещения в собственность граждан включаются также несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
В тексте самого договора передачи указываются условия договора, в том числе права граждан, ставших собственниками квартиры, продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону. Указываются также обязанности граждан, приватизирующих квартиру, в том числе принимать на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, возмещению расходов «по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и его инженерного оборудования и придомовой территории на основе соглашения сторон.
На граждан возлагается также обязанность использовать жилое помещение только для проживания, производить переустройство и перепланировку в жилых помещениях лишь с разрешения органов местной администрации. Вместе с тем при приватизации гражданами квартиры в домах, требующих капитального ремонта, за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Обслуживание и ремонт жилого дома в целом, согласно договору о передаче, осуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживавшими данный дом до начала приватизации (по договорам с собственниками), кроме тех квартир, собственники которых избрали иные организации или формы для обслуживания этих квартир.
Договор передачи жилья в собственность граждан подлежит регистрации в соответствующих органах исполнительной власти. Например, в г. Москве регистрация договоров передачи осуществляется Департаментом муниципального жилья (управлением приватизации жилищного фонда).
5. Недействительность и расторжение договора передачи жилого помещения в порядке приватизации
Расторжение договора о приватизации и соответственно передача (возвращение) жилого помещения в государственную или муниципальную собственность и возвращение гражданам правового положения нанимателей в литературе и на практике получило название «деприватизация», или «расприватизация».
Для возвращения в первоначальное положение нанимателя гражданин должен добиться расторжения договора передачи и тем самым отказаться от своего права собственности на жилое помещение. В данном случае расторжение договора возможно без всяких условий, если на это будет согласна другая сторона - орган или организация, передавшие данное жилье гражданину в порядке приватизации. Если орган или организация откажут гражданину в его просьбе расторгнуть договор, то его расторжение возможно в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом. Возможны, например, случаи, когда оформление приватизации, в том числе заключение договора передачи, происходило под влиянием насилия, угрозы, заблуждения, что может послужить основанием для признания такого договора недействительным по решению суда с возвращением гражданину первоначального правового положения нанимателя.
С 23 мая 2002 г., т.е. со дня вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Данное правило означает возможность расторжения договора о приватизации при соблюдении ряда условий:
- для граждан - чтобы приватизированное жилое помещение, во-первых, было «для них единственным местом постоянного проживания» и, во-вторых, «свободное от обязательств».
- для органов и организаций круг ограничен органами местного самоуправления либо ими уполномоченными организациями.
Как видно, обозначенные ограничения весьма существенно сужают возможности расторжения договора о приватизации жилого помещения по сравнению с возможностью приватизации. Закон не предусматривает расторжение договора с государственными органами и с государственными и муниципальными унитарными предприятиями, а также с государственными и муниципальными учреждениями.
Расторжение договора приватизации и признание договора приватизации недействительным - совершенно различные по существу юридические действия и процедуры.
Расторжение договора осуществляется при обстоятельствах, предусмотренных Законом, при условии, что сам договор был законен (совершен без нарушений).
Признание договора приватизации недействительным возможно при условии, если договор был заключен с нарушением требований законодательства. Именно этим признание договора недействительным отличается от расторжения договора. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания его таковым.
Договор о передаче квартиры в собственность признается недействительным если при его заключении нарушены положения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда»:
1) приватизация проведена без письменного согласия всех проживающих в жилом помещении, в том числе детей старше 14 лет, а также лиц временно отсутствующих на законном основании.
2) на отказ родителей от участия их несовершеннолетнего ребенка в приватизации жилья не было получено согласие органов опеки и попечительства.
3) в приватизации жилья участвовало лицо, ранее уже использовавшее свое право на приватизацию.
4) осуществлена приватизация жилого помещения, которое входит в перечень жилья, не подлежащего приватизации.
Договор приватизации может быть признан недействительным по общим основаниям для недействительности сделок в соответствии со статьями 166-181 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Гражданское законодательство разделяет все недействительные сделки на две групп:
- Ничтожные сделки. Под ничтожными, понимаются такие сделки, которые с самого начала не порождают предусматриваемых правовых последствий. Они недействительны независимо от признания их таковыми и от желания сторон. Суд или иной орган, столкнувшись с такой сделкой, обязан считать ее недействительной, хотя бы даже стороны и просили признать ее действительной, за исключением случая, когда закон позволяет сделать это. Признание судом сделки недействительной в этом случае не требуется, однако требуется доказывание в суде одного из следующих фактов, определенных Гражданским кодексом Российской Федерации:
1) договор приватизации не соответствует закону и иным правовым актам.
Договор приватизации, заключенный с нарушением закона или иных правовых актов - ничтожен. Например, при приватизации нарушены права несовершеннолетних - нет согласия органов опеки и попечительства на их отказ от приватизации. Такая приватизация будет признана недействительной, а если приватизированная квартира уже продана, то ее продажа и все последующие сделки также становятся недействительными - граждане должны въехать в свои прежние квартиры, вернуть полученные деньги по договору купли-продажи и т.п.;
2) договор приватизации противоречит основам правопорядка и нравственности, то есть нарушает гражданско-правовые нормы, например, социально-экономические права и свободы граждан;
3) договор приватизации является мнимой сделкой, если совершен лишь для вида, без намерения создать правовые последствия по возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей;
4) договор приватизации представляет собой притворную сделку, то есть сделку, которая совершена с целью прикрыть другую, например куплю-продажу;
5) договор приватизации совершен недееспособным гражданином. Исковое заявление в суд о применении последствий недействительности одной из таких ничтожных сделок может быть предъявлено в течение десяти лет со дня приватизации жилого помещения любым заинтересованным лицом.
- Оспоримые сделки. Юридические последствия, обязательные для сторон и третьих лиц, но могут быть признаны недействительными в результате оспаривания по иску участника сделки или иного лица, указанного в законе, при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации и доказанных в суде.
Договор приватизации жилого помещения может быть признан судом недействительным как оспоримая сделка по следующим основаниям:
1) превышение полномочий на проведение приватизации доверенным лицом (если полномочия лица на совершение сделки ограничены законом) - по иску лица, в интересах которого установлены ограничения;
2) совершение приватизации несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей;
3) совершение приватизации без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
4) совершение приватизации гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значения своих действий или руководить ими (нервное потрясение, психическое расстройство, заболевание, физическая травма, глубокое алкогольное или наркотическое опьянение и т. д.);
5) совершение приватизации под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (незнание закона или заблуждение относительно мотива приватизации жилья не имеют существенного значения) - по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Договор приватизации может быть признан недействительным, если выраженная в нем воля гражданина неправильно сложилась вследствие заблуждения и поэтому приватизация влечет для него иные правовые последствия, чем он рассчитывал. При этом значение имеет только заблуждение, признанное существенным, т.е. существенным для обстоятельств данного гражданина.
6) договор приватизации может быть признан недействительным, если он совершен под влиянием обмана, насилия, угрозы, а также вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Исковое заявление в суд о признании подобных договоров приватизации недействительными может быть предъявлено в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах (например, об обмане или злонамеренном соглашении), являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Таким образом, если сделка ничтожна, то не нужно доказывать ее недействительность - она недействительна в силу закона и признается такой с момента ее заключения. Если же сделка оспорима, то нужно доказывать ее недействительность в суде.
Конечным итогом судебного заседания для обеих групп сделок по приватизации жилых помещений (и оспоримых, и ничтожных) при положительном решении станет приведение сторон в первоначальное состояние, так как недействительная сделка является таковой с момента ее заключения, следовательно, гражданин будет считаться не использовавшим свое право на приватизацию жилого помещения.
Если договор приватизации признан недействительным, то квартира снова переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник квартиры снова становится ее нанимателем.
Если эта квартира была, например, впоследствии продана или обменена, то все участники сделок, совершившихся после приватизации той квартиры, договор относительно которой признан недействительным, возвращаются в исходное положение.
Причинами расторжения договора приватизации гражданами «расприватизации», могут быть различными. Наиболее часто как показывает практика, необходимость в этом возникает в связи с невозможностью обменять приватизированную квартиру. Например, вариант обмена устраивает обе стороны, однако одна из сторон согласна совершать обмен лишь на муниципальное жилье.
Надежда на «расприватизацию» возникает также и в ситуациях, когда собственникам жилья необходимо разъехаться, однако один из собственников согласия на размен не дает. Разменять квартиру, находящуюся в собственности граждан, принудительно, то есть через судебные органы, как известно, невозможно. А вот принудительный обмен через суд, если жилье муниципальное, возможно.
Причиной расприватизации может быть и возможность увеличения налога на недвижимое имущество. С 2000 года органы местного самоуправления решают вопрос о ставках налога в установленных пределах самостоятельно.
Нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы расприватизации жилого помещения, сегодня являются Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, и Гражданский кодекс РФ.
Федеральным законом РФ № 55-ФЗ от 20 мая 2002 года было введено дополнение в Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ», в котором впервые закреплена норма о расприватизации жилого помещения (ст. 9№). Внесенные им поправки позволили урегулировать на законодательном уровне ряд вопросов, которые были дискуссионными в теории и по разному решались на практике.
В соответствии со ст. 9№ Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
Что касается вопроса о том, может ли гражданин воспользовавшийся правом на расприватизацию, вновь приватизировать жилье, то если учесть, что в ходе расприватизации приватизированное жилье возвращается из частной собственности в публичную, а последующее пользование жилым помещением осуществляется на условиях социального найма, то можно прийти к выводу, что данного гражданина нельзя считать приобретшим жилье в порядке приватизации. Следовательно, в будущем он может участвовать в приватизации жилья на общих основаниях. В отличие от этого правила ст. 31 проекта Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают сохранение права на приватизацию жилья только в случае признания договора приватизации недействительным.
Таким образом, в случае расприватизации жилого помещения собственник становится нанимателем и лишается права на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения (ст. 11 Закона о приватизации). При этом данным правом могут воспользоваться:
1) лица, проживающие вместе с собственником и изъявившие согласие на приватизацию, но не ставшие сособственниками жилого помещения;
2) несовершеннолетние члены семьи собственника при достижении ими совершеннолетия.
Собственник, реализовавший законное право на бесплатную приватизацию, вправе оформить приватизированное жилое помещение на указанных выше лиц. В этом случае он будет выступать как пользователь этого помещения.
Последствия расприватизации - заключение договора социального найма. Поэтому ст. 9№ Закона о приватизации жилья содержит условие единственности постоянного места проживания, поскольку договор социального найма заключается лишь с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Таким образом, в случае признания договора приватизации жилья недействительной стороны возвращаются в первоначальное состояние, так как недействительная сделка является таковой с момента ее заключения, следовательно, гражданин будет считаться не использовавшим свое право на приватизацию жилого помещения, а в случае расприватизации жилого помещения собственник становится нанимателем и лишается права на бесплатное приобретение в собственность жилого помещения.
Многие граждане, опрометчиво приватизировавшие свою квартиру, теперь хотели бы в силу различных жизненных обстоятельств расторгнуть договор передачи квартиры в собственность. Ранее данная проблема существовала на практике, но не была урегулирована на законодательном уровне, с внесением соответствующих изменений в Закон «О приватизации жилья» эта проблема решена.
Несмотря на введение ст. 9№ в Закон «О приватизации жилья в РФ» на федеральном и региональном уровнях еще не выработан порядок расприватизации жилых помещений и все вопросы решаются в судебном порядке. Поэтому лица, изъявившие желание расприватизировать квартиру, должны обратиться в районный суд по месту нахождения соответствующего органа (например, комитет по управлению муниципальным имуществом), с которым ранее был заключен договор передачи в собственность жилого помещения с исковым заявлением о расторжении договора передачи.
6. Особенности приватизации коммунальных квартир и жилых помещений в них
Первоначальная редакция Закона о приватизации жилищного фонда в РФ содержала запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах, тогда как право на принятие решения о допущении приватизации коммунальных квартир как единых объектов, а также о порядке и условиях их приватизации предоставлялось собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, за которыми был закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждениям, в оперативное управление которых был передан жилищный фонд (ст. 4). Названная статья Закона о приватизации жилищного фонда была признана не соответствующей Конституции РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. В ряде субъектов Федерации, в том числе и в г. Москве, приватизация коммунальной квартиры как единого объекта осуществлялась по заявлению всех без исключения граждан, проживавших в квартире по договорам жилищного (социального) найма. Если кто-либо из нанимателей или членов семьи нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире не выражал своего согласия на личное участие в приватизации и при этом не отказывался от принадлежащего ему права, давая согласие на приватизацию занимаемого жилого помещения совместно проживающими членами семьи, то коммунальная квартира не могла быть передана в собственность в порядке приватизации. В случае, когда согласие по вопросу приватизации квартиры достигалось, все участники подписывали один договор безвозмездной передачи, поскольку на квартиру возникала общая долевая собственность, а в соответствии с п. 1 ст. 245 ГК РФ доли в праве собственности устанавливаются соглашением всех участников.
Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ч. 3 ст. 7 Закона была изменена и изложена в следующей редакции: «Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре...» Ранее, до 31 мая 2001 г., граждане, приватизировавшие жилье в долевую собственность, могли зарегистрировать свое право собственности на долю независимо друг от друга, поскольку право собственности у них возникало с момента регистрации договора безвозмездной передачи в местной администрации. В настоящее время необходимо, чтобы все участвовавшие в приватизации коммунальной квартиры лица одновременно обратились с заявлением о регистрации права общей долевой собственности.
Особенности приватизации комнат в коммунальной квартире. Запрет на приватизацию комнат в коммунальных квартирах утратил силу с 03.11.1998. Объектом приватизации в случае приватизации нанимателем и членами его семьи одной или нескольких комнат в коммунальной квартире является изолированное жилое помещение, занимаемое по самостоятельному договору социального найма. Согласия нанимателей, проживающих в других комнатах этой же квартиры по другим договорам найма, не требуется. В свидетельстве о государственной регистрации права в качестве объекта права собственности указывается комната (комнаты). Собственнику приватизированной комнаты в коммунальной квартире в соответствии с новым ЖК РФ принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (п. 1 ст. 41). Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (п. 1 ст. 42) и следует судьбе права собственности на комнату (п. 3 ст. 42).
Хотя комнаты являются самостоятельными объектами права, тем не менее, в ЖК РФ получила закрепление норма (п. 6 ст. 42), наделившая собственников остальных комнат в коммунальной квартире преимущественным правом покупки отчуждаемой в данной квартире комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (ст. 250 ГК РФ).
7. Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилищного фонда
Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных Законом» «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае смерти родителей, а также в иных случаях утраты попечения родителей (если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние), органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних обязаны в течение трех месяцев оформить договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, указанные договоры оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.
Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств местных бюджетов.
В соответствии с частью 2 статьи 7 Закона в договор передачи жилых помещений в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования жилым помещением.
Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. Получение согласия от самих несовершеннолетних обязательно отражается в соответствующих документах о приватизации. Жилое помещение (квартира) может быть приватизировано и на имя несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет. Такой несовершеннолетний, ставший собственником или сособственником жилья, сохраняет право на приватизацию другого жилого помещения по достижении совершеннолетия. Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств местных бюджетов (часть 4 введена Федеральным законом от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ).
Жилые помещения подлежат передаче в собственность только на добровольной основе, при наличии согласия на приватизацию всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. По существу, требуется либо участие всех проживающих в жилом помещении лиц в договоре безвозмездной передачи, либо их согласие на передачу жилья только одному или нескольким из них (отказ от приватизации).
Что касается отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, то Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции от 21 декабря 1993 г., с изменениями от 25 октября 1996 г.) указал следующее: «Учитывая, что в соответствии со ст. ст. 28 и 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями лишь при наличии разрешения указанных выше органов».
Хотя Пленум Верховного Суда РФ указал на порядок отказа, участие в приватизации несовершеннолетних лиц фактически обязательно в соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о приватизации от 11 августа 1994 г.
Таким образом, право на приватизацию сохраняют несовершеннолетние, выписанные по различным основаниям в образовательные и лечебные учреждения, к родственникам и опекунам (попечителям), в том числе, и приемным родителям.
С учетом вышеизложенного, с целью проверки соблюдения жилищного законодательства, защиты прав несовершеннолетних учреждения юстиции, при государственной регистрации прав на жилое помещение, имеют право истребовать документы о лицах, зарегистрированных (прописанных) в жилом помещении не только на момент приватизации, но и снятых до этого с регистрационного учета. Если в договоре безвозмездной передачи не участвуют граждане, выписанные ранее по месту работы, учебы, прохождения службы, лечения, воспитания, отбывания уголовного наказания, и не представлены их согласия на приватизацию помещения другими лицами, то возможен отказ в государственной регистрации прав на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
...Подобные документы
Развитие законодательства о приватизации жилищного фонда. Окончание приватизации жилищного фонда в России. Права собственников жилых помещений и членов их семей. Защита права собственности на жилое помещение. Договор о приватизации жилого помещения.
дипломная работа [108,6 K], добавлен 13.06.2010Жилые помещения как объекты приватизации, анализ особенностей законодательства о приватизации жилых помещений в Российской Федерации и Великобритании. Понятие, принципы, особенности, порядок приватизации и реприватизации отдельных видов жилых помещений.
дипломная работа [140,8 K], добавлен 08.10.2010Роль, место и значение приватизации жилья для граждан. Понятие и формы приватизации жилых помещений. Экономическое содержание приватизации в жилищной сфере. Последовательность работы по приватизации жилых помещений. Состав и содержание документов.
дипломная работа [82,8 K], добавлен 16.08.2012Законодательство о приватизации жилых помещений в России и за рубежом. Жилые помещения как объекты приватизации: понятие, принципы и порядок приватизации. Приватизация жилых помещений в квартирах коммунального заселения и помещений в общежитиях.
дипломная работа [147,2 K], добавлен 02.10.2010Проблемы возникающие при приватизации отдельных видов жилых помещений. Правовые нормы законодательства по регулированию договора управления многоквартирным домом. Методы соблюдения прав собственников квартир при переводе жилого помещения в нежилое.
реферат [19,4 K], добавлен 17.09.2011Юридическая природа и сущность приватизации жилых помещений и ее принципов. Отказ от приватизации жилого помещения и отказ от участия в его приватизации. Правовое регулирование и практика применения законодательства о приватизации жилых помещений.
дипломная работа [83,2 K], добавлен 13.06.2010Понятие и правовые основы приватизации. Субъекты и объекты приватизации. Способы приватизации. Порядок приватизации. Особенности приватизации в России. Приватизация государственного и муниципального имущества продолжается.
реферат [15,2 K], добавлен 11.04.2004Положение о бесплатной приватизации жилищного фонда, составление договора приватизации помещения и правила о наследственном правопреемстве. Порядок проведения реорганизации юридического лица. Права членов семьи собственников жилого дома или квартиры.
контрольная работа [21,8 K], добавлен 23.10.2010Особенности приватизации жилья в России. Сроки временного отсутствия граждан для лишения прав пользования жильем. Группы помещений, которые не подлежат приватизации. Передача жилых помещений в собственность граждан. Документы для оформления сделки.
реферат [23,8 K], добавлен 20.06.2013Анализ правовой природы приватизации жилых помещений на основе действующего гражданского, жилищного и семейного законодательства. Понятие и особенности режима жилищных отношений граждан. Основы приватизации государственного и муниципального имущества.
реферат [42,8 K], добавлен 30.01.2013Понятие и правовое регулирование приватизации, определение ее основных целей и задач. Субъекты отношений по приватизации государственного и муниципального имущества. Объекты приватизации и этапы ее реализации. Прогнозный план (программа приватизации).
курсовая работа [30,0 K], добавлен 03.02.2011Понятие приватизации государственного и муниципального имущества. Анализ нормативно-правовой базы процесса приватизации. Особенности, порядок и основные способы приватизации государственного и муниципального имущества. Субъекты и объекты приватизации.
курсовая работа [69,3 K], добавлен 25.08.2011Изучение сущности и своеобразия правовой формы отношений в сфере приватизации жилых помещений. Юридическая конструкция, правила оформления документов и характерные особенности приватизации жилья. Защита прав несовершеннолетних и анализ судебной практики.
курсовая работа [37,4 K], добавлен 03.04.2012Теоретические положения приватизаций жилья. Методики осуществления процесса приватизации на основе действующего гражданского, жилищного, семейного законодательства. Современное состояние законодательства о приватизации жилых помещений в РФ и за рубежом.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 01.08.2012Понятие специализированного жилищного фонда. Виды специализированных жилых помещений. Основания предоставления, расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения. Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору найма.
контрольная работа [30,4 K], добавлен 05.11.2014Понятие, способы и принципы приватизации государственного и муниципального имущества, ее участники и их права. Основные направления совершенствования ее правовой базы в России. История проведения ваучерной и денежной приватизации, ее итоги и перспективы.
курсовая работа [32,0 K], добавлен 03.04.2015Правовая характеристика договора найма жилого помещения. Составление договора найма жилого помещения. Порядок и основания предоставления служебных жилых помещений. Перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения.
контрольная работа [19,8 K], добавлен 20.01.2010Признаки жилых помещений. Назначение жилого помещения, пределы его использования. Государственная регистрация прав на жилые помещения. Пользование жилыми помещениями по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
дипломная работа [89,5 K], добавлен 21.06.2012Сущность понятия "приватизация". Подготовка прогнозного плана (программы) приватизации. Основные принципы и субъекты приватизации. Способы приватизации: преобразование унитарного предприятия в ОАО; продажа акций ОАО на специализированном аукционе.
презентация [38,5 K], добавлен 07.06.2011Понятие и правовые основы приватизации государственного имущества в Российской Федерации. Субъекты и объекты приватизации. Мероприятия по приватизации государственного (муниципального) имущества в Ростовской области. Прогнозный план приватизации.
курсовая работа [403,8 K], добавлен 11.12.2013