Государственный кадастровый учет земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ

ФГБОУ ВПО «ДАГЕСТАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Факультет магистерской подготовки

Кафедра мелиорации, землеустройства и кадастров

Курсовая работа

по дисциплине «Кадастр недвижимости»

на тему: «Государственный кадастровый учет земельного участка»

Выполнила:

Магистрант группы Г-382

Мухтарова Р. А.

Проверила:

к.б.н., доцент

Курбаналиева Г. С.

Махачкала 2014



Введение

Земля была и продолжает оставаться одной из основных сфер приоритетных вложений средств. Ее можно покупать, продавать, сдавать в аренду. Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость земельного участка, либо рыночную стоимость права аренды земельного участка. Оценка земли - это область оценки недвижимости, где оцениваемым объектом является только земельный участок - часть поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом. Основным документом, подтверждающим права на участок, является свидетельство о регистрации права, выданное "Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Рыночная стоимость земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения и влияния внешних факторов, от спроса и предложения на существующем рынке. Также рыночная оценка стоимости земли зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности. Необходимо учитывать, что рыночная стоимость участка изменяется во времени и оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и образуя пространственную среду, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства любой страны мира. Целью данной работы является изучение оценки земельных участков.



1. Методические аспекты оценки стоимости земельных участков

1.1 Специфика земельных участков как объектов оценки

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения. Кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Недвижимость - это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который в зависимости от типа использования может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ. кадастровый учет земельный государственный

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости как особенного товара включает ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняются его зависимостью от местоположения.

Из отмеченных особенностей недвижимости вытекают отличительные характеристики недвижимости как товара и особенности рынка недвижимости:

- специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);

- высокий уровень трансакционных издережек при сделках с недвижимостью;

- более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность;

- формирование цен в результате взаимодействия ограниченного числа продавцов и покупателей;

- арена взаимодействия спроса и предложения - не национальная экономика в целом, а регион (национальный рынок недвижимости - совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга.

1.2 Экономические принципы оценки земли и используемые виды стоимости

Правительство Российской Федерации или уполномоченные им органы федеральной исполнительной власти разрабатывают и утверждают:

- порядок проведения и методику кадастровой оценки земли для налогообложения и иных государственных целей, предусмотренных федеральными законами. В соответствии со ст. 66 ЗК РФ органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);

- методики рыночной оценки земельного участка в случаях изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, проведения судебной экспертизы, продажи, залога и внесения в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

Экономические принципы оценки земли условно можно разделить на три группы: принципы оценки земли; с позиции потенциального собственника; обусловленные процессом эксплуатации; обусловленные действием рыночной среды; полезность; остаточная продуктивность; спрос и предложение; замещение; конкуренция; ожидание; предельная производительность -- соответствие; сбалансированность; изменение внешней среды; разделение

Первую группу принципов оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников.

Исходным принципом оценки рыночной стоимости земель различного назначения выступает принцип полезности, который означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника (пользователя), тем выше его полезность и стоимость.

Полезность выступает ключевым критерием для оценки любого недвижимого имущества. Полезность -- понятие относительное, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Для некоторых видов недвижимого имущества оптимальная полезность достигается, если объекты эксплуатируются как отдельные, другие могут оказаться более полезными в составе некоторого комплекса.

Поэтому целесообразно различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, и его полезность как части комплекса. Оценщик должен рассматривать имущество так, как его воспринимает рынок: либо как отдельный объект, либо как часть имущественного комплекса.

В экономической оценке полезность обусловлена совокупностью характеристик земельного участка, которые определяют целевое назначение, возможность и способы его эксплуатации, а в результате -- величину и сроки получения доходов или других выгод от использования земли, таких как эксплуатация способом режиме или связь с историческими ценностями. Основными признаками, по которым определяется полезность конкретного земельного участка, могут быть объем и характер правомочий собственника земельного участка, формы и величина выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования участка и иные характеристики условий землепользования или местоположения (например, престижность).

Полезность для каждого потребителя индивидуальна, она количественно и качественно определена во времени и пространстве.

Необходимо особо подчеркнуть, что земля выступает в качестве общественного блага, поскольку она служит местом обитания и условием жизни людей, выполняя важнейшую экологическую функцию. Поэтому весь земельный фонд страны не может являться объектом коммерческого использования. Он включает земли различного целевого назначения, которые удовлетворяют не только индивидуальные, но и общественные потребности. К объектам совместного использования относятся национальные парки и заповедники, культовые и исторические территории, некоммерческие государственные объекты недвижимости и т.п. Кроме того, совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами, земельным, гражданским, лесным, экологическим законодательством.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя, т.е. при наличии определенного числа однородных (по полезности или доходности) земельных участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость единого объекта недвижимости.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор). Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Согласно классической теории экономики, разработанной первоначально для сельскохозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода.

Как известно, процесс любого производства представляет собой соединение четырех групп факторов: земли, труда, вещественного капитала и предпринимательских способностей (менеджмента). Так как земля неподвижна, то труд, капитал и управление должны быть привлечены к ней. Принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена сильным колебаниям.

Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат. Предельная производительность земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, выступающих в качестве основного средства производства, связана с понятием естественного и экономического плодородия почвы. Если первое обусловлено природными факторами, то экономическое плодородие достигается за счет целенаправленного улучшения свойств почвы и более эффективного ее использования путем интенсификации производства на основе применения машин, удобрений, передовой агротехники, т.е. связано с научно-технической революцией и деятельностью человека. При рациональной системе хозяйствования происходит повышение плодородия почвы. Важным условием этого выступает государственный контроль за соблюдением земельного законодательства, использованием и охраной земель, который осуществляют федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, специально уполномоченные органы государственной власти по контролю за использованием и охраной земель, а также органы местного самоуправления. К сожалению, на практике имеется много примеров истощения плодородия почв.

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли. Для земельных участков с улучшениями сбалансированность характеризуется показателями емкости и эффективности. Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к данному земельному участку. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

Принципы предельной производительности и сбалансированности играют большую роль при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Характерная черта земельного участка заключается в том, что он не может быть перемещен с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход земельного участка от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на него. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на земельную недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее земельный рынок, тем ниже степень риска и рациональнее затраты, связанные с приобретением недвижимости.

Третья группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды.

Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения. Спрос на земельные участки формируется под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на следующие группы:

- экономические: темпы экономического роста, развитие инфраструктуры и транспорта, уровень занятости населения, величина доходов и цен, отраслевая и региональная структура производства и др.;

- демографические: численность и плотность населения в данном регионе, возрастной и профессиональный состав, миграция населения, средний размер семьи и др.;

- природно-климатические: продолжительность времен года, водный режим, физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка) и др.;

- административные: территориально-экономическое зонирование, политика государства в области налогов, цен, кредита, правовое регулирование земельного рынка.

Предложение земли в целом выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара.

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на земельный рынок и усиливает конкуренцию. Однако при наличии монополизма сверх прибыль порождает разрушительный характер конкуренции, подрывает действие рыночных механизмов, а в конечном счете приводит к искажению реальной стоимости земли. Особенно опасен этот процесс для стадии зарождения и становления рыночных земельных отношений, что характерно для нашей страны. Учет принципа конкуренции проявляется в том, что если на земельном рынке ожидается обострение соперничества, то оценщик пли уменьшает величину прогнозируемых доходов или повышает степень риска. Кроме того, если собственник получает доход, превышающий среднерыночную величину, то вероятность дальнейшего поступления дохода требует тщательного обоснования, например заключения договоров долгосрочной аренды.

Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также - достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов.

Принцип соответствия требует определенного местоположения участка с точки зрения приобретения материально-технических средств или продажи товаров и услуг.

Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.

Влияние указанных ранее трех групп принципов оценки обобщает принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

НЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности единого объекта недвижимости. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли. Рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нем на дату оценки.

Изложенные выше принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке земельного участка: доходный, сравнительный и затратный.

Теория оценки различает рыночную стоимость и стоимости, отличные от рыночной. В соответствии с Федеральными стандартами оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на дату проведения оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Главной отличительной особенностью любого нерыночного вида стоимости является то, что она не может быть той стоимостью, которая является результатом коллективной работы рынка, т.е. нерыночные виды стоимости не имеют никакого отношения к рынку. С точки зрения методологии оценки нерыночная стоимость отличается от рыночной тем, что при расчете нерыночного вида стоимости в основном игнорируется основной рыночный принцип наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Федеральные стандарты оценки вводят в оборот следующие нерыночные виды стоимости: инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и кадастровая стоимость.

При этом под инвестиционной стоимостью объекта понимается стоимость для конкретного покупателя - инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях.

Под ликвидационной стоимостью объекта оценки понимается расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок, меньший типичного для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Под кадастровой стоимостью объекта оценки понимается рыночная стоимость, определяемая методами массовой оценки. Предполагается, что в ближайшем будущем эта стоимость будет использоваться для целей налогообложения. Международные стандарты оценки в части, касающейся недвижимости, в дополнение к перечисленным признают существование других видов стоимостей, отличных от рыночной стоимости; стоимость в использовании, стоимость имущества с ограниченным рынком, стоимость специализированных объектов имущества, страховая стоимость, утилизационная стоимость и ряд других стоимостей.

В международных стандартах есть также такой вид стоимости, как справедливая стоимость. В отличие от рыночной, справедливую стоимость следует определить как наиболее вероятную цену объекта недвижимости, которая может сложиться в процессе сделки между информированным продавцом и покупателем при нетипичных условиях сделки, например сделка между родственниками.

1.3 Основные виды оценки стоимости земельных ресурсов и содержание методов оценки стоимости земельных участков

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости подразумевает использование трех основных подходов (затратного, сравнительного и доходного) к этому процессу и большого количества методов в рамках этих подходов. Если говорить об истории оценки, то используемые в оценке подходы явились в свое время своеобразным отражением известных теорий стоимости.

Затратный подход берет свое начало от Адама Смита (1776 г.) - создателя трудовой теории стоимости, или издержек, в соответствии с которой стоимость определяется количеством труда, необходимого для производства товара. Согласно этой теории, стоимость товара определяется издержками на четыре фактора производства - землю, капитал, труд и предпринимательство (технологию). Теория трудовой стоимости, ориентированная на факторы предложения, не могла объяснить разную стоимость товаров, имеющих одинаковые издержки на их создание.

Такой же недостаток характерен, в первом приближении, и для затратного подхода. Если не учитывать износы, то дворец, построенный в центре города и в пустыне, с позиций затратного подхода будут иметь одинаковую затратную стоимость.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».

В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в затратном подходе используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, в частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).

Применение затратного подхода необходимо следующих случаях:

- для определения стоимости нового строительства;

- для оценки объектов, незавершенных строительством;

- в инвестиционных проектах - для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительства нового;

- для определения варианта наиболее эффективного использования свободного участка земли (в анализе наиболее эффективного использования земельного участка как свободного);

- в оценке капитала при создании новых фирм (при формировании уставного капитала);

- для оценки объектов недвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;

- для получения «стартовой» цены на аукционах (рыночная или ликвидационная стоимость недвижимости);

- в оценке для целей страхования (единственный подход, в котором стоимость земли рассчитывается отдельно от улучшений);

- в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость) и др.

В условиях рыночных отношений недвижимость часто приобретается для того, чтобы получить доход или какие-либо удобства от владения ею. Поэтому, казалось бы, для целей оценки недвижимости лучше подходит доходный подход. Однако даже в странах с развитой рыночной экономикой оценщики часто применяют затратный подход.

В современных условиях применение затратного подхода является по-прежнему определяющим, так как часто для применения других подходов требуется обширная информация. Из-за неразвитости ряда сегментов рынка недвижимости отсутствует или недоступна (ввиду непрозрачности информационного поля) необходимая информация.

Сравнительным подходом называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, основанных на использовании прямых рыночных данных по сделкам с объектами недвижимости, которые являются сопоставимыми с объектом оценки по местоположению и технико-экономическим характеристикам. В Федеральных стандартах дается следующее определение сравнительного подхода: «Совокупность методов установления (определения) стоимости, основанных на корректировке и обобщении информации о рыночных ценах на объекты, идентичные объекту оценки, или на рыночных ценах на объекты-аналоги в зависимости от соотношений характеристик объекта оценки и объектов-аналогов».

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж (Sales Comparison Approash) или короче - методом сопоставимых продаж (МПС).

Два других подхода - доходный и затратный - в значительной степени используют информацию рынка:

- в доходном, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования;

- в затратном, требующем определения стоимости замещения или стоимости воспроизводства, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами - наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

Сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот поход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.

Сравнительный подход базируется на принципах рыночной группы: соотношения спроса и предложения, вклада, зависимости, изменения, пропорциональности (сбалансированности), а также принципах замещения и ожидания.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости.

Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает прежде всего обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для того, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода. Поэтому, принимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвестор должен основываться на результатах оценки по доходному подходу.

Доходным подходом (Income Approаch) называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, приносящего доход, основанных на выявлении чистого дохода, который он генерирует, и преобразовании дохода в стоимость с использованием ставок капитализации или дисконтирования, соизмеримых по уровню риска с альтернативными издержками привлечения капитала. Задача оценщика при использовании данного подхода состоит в том, чтобы определить, каким методом выполнить оценку стоимости объекта, рассчитать чистый доход, который является ключевым показателем стоимости, и преобразовать его в стоимость путем капитализации или дисконтирования. Ключевым в данном исследовании является анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости. Если оценщик использует в процессе оценки метод дисконтирования денежных потоков, то он в полной мере должен применять в расчетах теорию стоимости денег во времени.

Капитализация дохода - процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

- величину будущего дохода;

- время, когда должен быть получен доход;

- продолжительность периода получения дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание будущих доходов);

- принцип замещения (максимальная стоимость объекта недвижимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне).

При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходности в сфере недвижимости.

Определение стоимости недвижимости доходным подходом проходит в два этапа:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов в текущую стоимость.

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования, т.е. фактически инвестор приобретает право получения будущих доходов. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему (сегодняшнему) значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта (если они спрогнозированы в абсолютных (денежных) величинах). Но специфика оценки стоимости недвижимого имущества такова, что необходимо учитывать, как меняются доходы и стоимость с течением времени. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возврат на капитал, но и возврат капитала.

Существует два основных метода доходного подхода:

- метод прямой капитализации (Direct capitalization) (МПК)

- метод дисконтирования денежных потоков (Discounted cash flow analysis) (МДДП).

Метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален, позволяет оценить объект, в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых потоков доходов и остаточной стоимости (реверсии).

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта, генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.



2. Описание характеристик оцениваемого земельного участка под застройку

2.1 Анализ ситуации на земельном рынке г. Москва

Оборот розничной торговли в Москве за январь - май 2012 г. составил 1 376 847млн руб. В структуре оборота розничной торговли удельный вес продовольственных товаров составил 50,2% (в 2011г. 51,4%), непродовольственных товаров - 49,8% (2011 г. - 48,6%). По данным анализа показателей розничного товарооборота за январь - апрель 2012г. департаментом торговли и услуг г. Москва в разрезе административных округов, наибольшую долю в общем объеме розничного товарооборота по-прежнему занимает ЦАО. Однако, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля ЦАО сократилась с 38,3% до 26%. Рост доли в общем товарообороте города отмечался в Северном округе - с 13,7% до 19%, Юго-Восточном - с 5,4% до 10,6% и Южном - с 7,2% до 11,2%.

Жилая недвижимость

В августе 2009 г. объем первичного предложения в элитном сегменте составил 1 170 квартир или 203,6 тыс. кв. м, активные продажи велись по 35 адресам. Максимальную долю в общем объеме предложения по-прежнему занимал район Хамовники, где по итогам конца лета 2009 г. было сосредоточено боле 85 тыс. кв. м квартир в новостройках на различных стадиях строительства. При этом порядка 1/3 всего предложения в Хамовниках занимал ЖК «Садовые кварталы». В целом, в настоящее время доля вышедших на рынок после наступления кризиса масштабных проектов, таких как ЖК «Садовые кварталы», ЖК «4 Солнца», ЖК «Итальянский квартал», является существенной - более 30% от всего объема предложения.

В настоящий момент ни заявлений о новых проектах, ни выхода объектов на рынок практически не наблюдается, а планы по строительству новых объектов сокращаются, либо откладываются.

В августе 2009 г. средняя долларовая цена на элитные новостройки составила $16 300 за кв. м (снижение относительно предыдущего месяца на 0,4%). В целом на рынке элитных новостроек отмечается относительная стабилизация: снижение цен в августе зафиксировано только в 15% элитных новостроек - застройщики в большинстве случаев зафиксировали определенный уровень цен. На вторичном рынке элитного жилья в августе 2009 г. снижение оказалось более существенным: средняя цена достигла показателя $23 000 за кв. м, снизившись относительно июльских показателей более чем на 4%.

Таким образом, к началу осеннего периода, который, скорее всего, определит тренд развития рынка на ближайшую перспективу, снижение цен с начала года составило: 18% на первичном рынке и 7% на вторичном.

Загородная недвижимость

За истекший месяц покупательские предпочтения по бюджету покупки по-прежнему удерживались на менее дорогих участках и домах. В элитном сегменте спрос приходился, в основном, на домовладения до $5 млн. Однако наиболее ликвидные предложения с адекватной ценовой политикой быстро уходили с рынка.

То же характерно и для сегмента эконом. По одному из наиболее востребованных сейчас объектов продаж - участки без подряда - отчетливо выделяются менее качественные предложения - без инженерных коммуникаций, расположенные на малоосвоенных направлениях, большой удаленности от МКАД. На начальном этапе их низкая стоимость была фактором привлечения потенциальных покупателей, однако сегодня рынок переполнен подобного рода объектами и покупатель имеет возможность выбора лучших участков по невысокой стоимости. Таким образом, «рынок покупателя» диктует девелоперам свои условия и подвергает выставленные на продажу объекты жесткому отбору по степени ликвидности и соответствия цены качеству.

В августе, как и в течение прошедших летних месяцев, объемы выхода новых поселков были не столь значительны, как в первой половине 2009 г. Девелоперы, остро нуждающиеся в денежных средствах, уже выставили на продажу свои земельные наделы в качестве поселков с участками без подряда. Те же застройщики, для который запуск на рынок новых проектов скорее плановое решение, не торопятся открывать продажи, стремясь либо довести поселок до максимально возможной степени готовности, либо в ожидании более стабильного периода в экономике и на рынке недвижимости.

В августе начались продажи в поселке «Березкино» (инвестор ЗАО ГК «Территория»). Поселок расположен в 90 км от МКАД по Симферопольскому направлению. Участок площадью 70 га разделен на 345 участков, площадью от 8 до 27 соток. В поселке планируется создание необходимой общественно-рекреационной инфраструктуры, а также обширной зоны отдыха на 30 га на берегу р. Скнига.

Кроме того, в рамках проекта «Гагаринлэнд» начались продажи участков без подряда. Поселок будет обеспечен центральным электроснабжением и водопроводом. К продаже представлены участки площадью от 15 до 26 соток. Стоимость 1 сотки составляет $1 300.

После того, как в июле некоторые девелоперы снизили стоимость домовладений в поселках, в августе отмечалась ценовая стагнация. В большинстве проектов цены остались на прежнем уровне или были скорректированы по курсу доллара.

В эконом сегменте наблюдается схожая ситуация: девелоперы не спешат снижать стоимость всех участков и коттеджей, однако предпринимают другие способы стимулирования продаж. Так, например, в новом поселке «Березкино» предоставляется скидка 10% десяти первым покупателям. В поселках компании Родекс Групп выделяется так называемая дисконт-зона, где стоимость участков и коттеджей ниже при прочих равных условиях и характеристиках домовладений.

На сегодняшний день рынок недвижимости Москвы (далее рынок) можно охарактеризовать как наиболее динамично развивающийся. Подобная ситуация обусловлена прежде всего положительной динамикой развития экономики страны.

По оценкам, в скором времени столичный рынок столкнется с проблемой нехватки высококлассных офисов и роста цен на их аренду. Кроме того, основной тенденцией на сегодняшний день является качественное улучшение офисных площадей.

В соответствии с общепринятой классификацией офисных зданий, все представленные сегодня на столичном рынке площади делятся на четыре категории: A, B, C и D. Категории A и B подразделяются на A1, A2, A3, B1 и B2. Границы между категориями в некоторых случаях довольно размыты - одно и то же здание может быть классифицировано по-разному по мере его износа и появления на рынке более современных зданий.

В 2002 году спрос на рынке торговой недвижимости Москвы в основном формировался в таких сегментах торговой недвижимости, как магазины на улицах города и торговые центры.

Помещения в "спальных" районах также вызывают интерес у торговых компаний.

2.2 Описание характеристик оцениваемого земельного участка под застройку и его местоположения

Оценивается одноэтажный жилой дом, 1975 года постройки.

Общеполезная площадь дома составляет 54.6 кв. м., в том числе жилой площади - 34.5 кв. м.

Дом расположен по адресу: г. Москва, ул. Маршала - Рыбалко, д. 14.

Группа капитальности 3.

Фундамент - бутовый; стены - бревенчатые; перегородки - дощатые; перекрытия (чердачное) - деревянное, отепленное; крыша - шиферная; полы - дощатые, линолеум; окна - двойные, глухие, створные; двери - филенчатые

Отделка: внутренняя - обои, окраска; наружная - окраска; инженерное обеспечение. Электричество - да. Отопление - да, печное. Водопровод - да. Канализация - да. Газоснабжение - да

Физический износ жилого дома составляет - 50,784%. Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации.

Сведения о земельном участке

Земельный участок, находящийся по адресу: г. Москва, ул. Маршала-Рыбалко, д. 14.

Площадь земельного участка - 592,0 кв. м.

Застроенная площадь - 186,1 кв. м.

Строительный объем здания (м³) составляет 280 м^3.

Незастроенная площадь - 405,9 кв. м. Из нее 110,1 - грунт, 295,8 кв.м. - плодовый сад.

Кадастровый номер 60:27:03 04 05

Наименование участка: Землепользование.

Категория земель: Земли поселений.

Разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства.

2.3 Организационная схема проведения оценки рыночной стоимости земельного участка в городе Москва

Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов.

1. Идентификация объекта недвижимости. При идентификации объекта недвижимости указываются его наименование, инвентаризационный номер, местоположение и другие реквизиты, и фактические характеристики.

2. Выявление предмета оценки. Важнейший момент при осуществлении оценки объекта недвижимости - выявление предмета оценки, т. е. того, что подлежит оценке, - весь комплекс имущественных прав на недвижимость или некоторые имущественные права.

3. Определение даты оценки. Дата оценки - это момент времени, в который выполняется оценка. Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

4. Формулирование цели и функции оценки. Определение цели оценки - очень важный этап. От цели оценки зависит выбор ее методики. Неправильно сформулированная цель оценки влечет за собой использование неадекватной методики оценки и ошибочный результат. Функция оценки - это сфера ее последующего использования.

5. Определение вида стоимости. В настоящее время выделено пять основных видов стоимости недвижимости: рыночная, инвестиционная, ликвидационная стоимости и кадастровая.

6. Ознакомление заказчика с ограничительными условиями. На первой стадии оценки необходимо ознакомить заказчика с основными ограничительными условиями, которые сопровождают оценку стоимости объекта недвижимости.

7. Предварительный осмотр объекта. На этой стадии оценки объект предварительно осматривается, и эксперт знакомится с заказчиком.

8. Определение исходной информации, и ее источников. На данном этапе необходимо определить типы данных, используемых для оценки, а также их источники.

9. Определение состава группы экспертов-оценщиков. Ответственный за проведение оценки эксперт-оценщик должен определить состав группы экспертов, которые будут участвовать в оценке стоимости объектов недвижимости.

10. Составление задания на оценку и календарного плана. Задание на оценку включает следующее: имя заказчика, имя эксперта-оценщика, предмет оценки, дату оценки, цель и функцию оценки, применяемый стандарт стоимости, календарный план, особые условия.

11. Подготовка и подписание договора на оценку. Процесс подготовки и подписания договора на оценку имеет особенности, обусловленные предметом и объектом оценки, возможностями заказчика и квалификацией эксперта-оценщика.

12. Оплата услуг эксперта-оценщика. В основу определения размера оплаты услуг эксперта-оценщика может быть положена фиксированная цена либо почасовая оплата. Фиксированная цена определяется исходя из величины фиксированного процента от балансовой стоимости недвижимости. Оценка земельного участка. При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Согласование результатов. Для согласования результатов, полученных различными методами, необходимо придать вес каждому из методов оценки, для этого необходимо определить преимущества и недостатки каждого метода, проанализировать все полученные результаты.

Содержание отчёта об оценки. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка включаем: описание земельного участка; описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка; фотографии земельного участка и его улучшений; характеристику состояния рынка земли и недвижимости; установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.



3. Организационная схема проведения оценки рыночной стоимости земельного участка в городе Москва

3.1 Оценка рыночной стоимости земельного участка доходным подходом

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

Основополагающим принципом доходного подхода является принцип ожидания, который заключается в предположении, какой доход от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

Расчет стоимости объектов недвижимости в рамках доходного подхода может производиться одним из двух, наиболее распространенных на практике, методов:

1. Метод прямой капитализации дохода (МПК).

2. Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП).

Метод прямой капитализации доходов используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода в течение длительного периода времени.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется при изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в разные периоды времени.

Оценка стоимости методом прямой капитализации дохода

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период (год). Базовая формула расчета имеет следующий вид:



С=ЧОД/Ккап (1.1.)

где: С - стоимость объекта оценки; ЧОД- чистый операционный доход; К_кап - коэффициент капитализации.

Алгоритм оценки методом капитализации дохода

1. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

2. Анализ рынка недвижимости с целью получения достоверной информации по реальным сделкам продажи, аренды объектов недвижимости и эксплуатационным расходам.

3. Определение ожидаемого годового дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании.

4. Расчет коэффициента капитализации.

5. Определение стоимости объекта оценки путем капитализации ожидаемого годового дохода в текущую стоимость, путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Определение ожидаемого годового дохода

1 этап. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) - это доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м ее использовании, без учета возможных потерь и расходов. Наиболее распространенным способом прогнозирования дохода, является прогноз на основе арендной платы для оцениваемого объекта в расчете на год. На данном этапе целесообразно проведение анализа рынка недвижимости, именно того сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, для установления среднерыночной арендной ставки. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:



ПВД= S * C_а , (1.2)

где: S- площадь, сдаваемая в аренду, м²; C_а - арендная ставка за1 м².

В нашем случае арендная ставка за 1м² составляет 1354$ в год, что составляет 40620 рублей. А площадь, сдаваемая в аренду 646,6 м². Исходя из этого, вычисляем по формуле:

ПВД = 40620* 646,6 = 26264892 рублей

2 этап. Рассчитывается действительный валовый доход (ДВД) - это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей с учетом прочих доходов от использования объекта недвижимости:

ДВД= ПВД- Потери (1.3)

Потери от недозагрузки и неуплаты составляют 5% по отношению к потенциально валовому доходу.

ДВД=26264892-1313244,6 = 24951647,4 рублей

Помимо потерь необходимо учесть прочие доходы, которые можно получать при нормальном рыночном использовании объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату.

3 этап. Определяется чистый операционный доход (ЧОД) - это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов (ОР) за год:

ЧОД= ДВД- ОР (1.4)

Эксплуатация любого объекта недвижимости связана с определенными расходами. Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся: условно-постоянные; условно-переменные, или эксплуатационные; расходы на замещение, или резервы.

Операционные расходы включают в себя:

Налог на имущество (берется 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости)

Налог на землю (0,4% от кадастровой стоимости земельного участка) НДС (18 %)

Республиканский бюджет, (3,9%)

Все в сумме и составляют операционные расходы. В нашем случае ОР = 4 813,3.

ЧОД = 24951647,4 - 4 813,3 = 24946834,1 рублей

Определение коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации, в общем виде, отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух составляющих: ставки дисконтирования и ставки возврата капитала.

К_кап= СД+ СВК (1.5)

Ставка дисконтирования -- это процентная ставка, используемая для перерасчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости, т.е. она включает безрисковую ставку + риски, связанные с инвестициями в недвижимость. В нашем случае СД составляет 22%

Годовая ставка возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива.

СВК=100\Тэк. (1.6)



где: Т_оэк - оставшийся срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Здание построено в 1975 г., срок эксплуатации составляет 38 лет.

СВК= 100/ 38=2,6

Далее рассчитываем коэффициент капитализации:

К_кап= 22% + 2,6% = 24,6%

После расчета всех необходимых значений мы можем найти стоимость объекта оценки:

С = 24919667,4 /0,25=99678669,6 рублей

3.2 Оценка рыночной стоимости земельного участка затратным подходом

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка (С_зем), его благоустройства и строительство (С_восст) на нем оцениваемого объекта недвижимости. При реализации затратного подхода для оценки объекта возможно использование формулы:

С_затр= С_зем+ С_восст- И_нак, (1.7)

где: И_нак - величина накопленного износа ОН на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний (экономический).

При выполнении курсовой работы оценка земельного участка не производится, условно принимается, что участок арендуется.

Оценка стоимости восстановления (замещения)

При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:

1. Метод количественного анализа. При использовании этого метода составляется сметная документация на строительство оцениваемого объекта с учетом текущей стоимости всех затрат на дату оценки.

2. Метод разбивки по компонентам. В этом случае стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания.

3. Метод сравнительной единицы. Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:

...