Государственный кадастровый учет земельного участка

СПВ= С_ед * К_п * V_стр * (К69-84 * К84-2013) * К_пп *1,18, (1.8)

где: С_ед - восстановительная стоимость (ВС) 1м³ здания (или другой единицы измерения) в базисных ценах 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб. - 27р.

К_п - суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения, равен 1.

V_стр - строительный объем здания (м³) составляет 280 м³.

К_69-84- коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г. - 0, 92.

К_84-2013 - коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. к уровню цен 2013 г. - 49, 788

К_пп - коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения равно 1,35.

1,18 - налог на добавленную стоимость (НДС), который необходимо учитывать в случае купли-продажи объекта.

СПВ= 27*1*280*0,92*49,788*1,35*1,18 = 551632,798руб.

Определение физического износа.

В рамках выполнения курсовой работы производится оценка только физического износа объекта недвижимости. Величина функционального и внешнего износа не определяется в связи с большими затруднениями их обоснования.

Существует несколько методов оценки физического износа объекта недвижимости. При выполнении курсовой работы целесообразно использование следующих методов.

1. Метод срока жизни объекта и его элементов.

Метод нормативного срока службы основан на положении, что износ здания в целом, его конструктивных элементов и инженерных систем зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, элемента или системы. Такой подход регламентирован соответствующими нормативными документами, в которых установлены нормативные сроки службы элементов и систем в зависимости от назначения здания и группы капитальности. В используемом методе величина физического износа элемента или системы определяется следующим образом:

ФИi= Тфi х 100 %/ Тнi (1.9)

где: Тфi - количество лет, прошедших с момента ввода объекта в эксплуатацию или капитального ремонта отдельного i-го элемента или системы, составляет 38 лет;

Тнi - нормативно установленная продолжительность эксплуатации i-го элемента (системы) при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Для фундамента физический износ определяем следующим образом:

ФИi = (51*100)/ 125 = 40,8

Для стен физический износ определяем следующим образом:

ФИi = (51*100)/ 125 = 40,8

Для перегородок физический износ определяем следующим образом:

ФИi = (51*100)/ 125 = 40,8

Для перекрытий физический износ определяем следующим образом:

ФИi = (51*100)/ 125 = 40,8

Для крыши физический износ определяем следующим образом:

ФИi = (2*100)/ 20 = 10

Для полов физический износ определяем следующим образом:

ФИi = (2*100)/ 30 = 66,7

Для лестниц физический износ определяем следующим образом:

ФИi = (2*100)/ 30 = 66,7

Для окон и дверей физический износ определяем следующим образом:

ФИi = (2*100)/ 30 = 66,7

Для внутренней отделки физический износ определяем следующим образом:

ФИi = (2*100)/ 6 = 33,3

Для санитарно - технического устройства физический износ определяем следующим образом:

ФИi = (2*100)/ 6 = 33,3

Для электро - технического устройства физический износ определяем следующим образом:

ФИi = (2*100)/ 6 = 33,3

Для прочих работ физический износ определяем следующим образом:

ФИi = (2*100)/ 6 = 33,3

Физический износ здания в целом рассчитывается с учетом удельных весов (Вi) отдельных элементов (систем) в общей восстановительной стоимости здания:

ФИзд= ?[(ФИi х Вi)/100%]. (1.8.)

Износ фундамента - (40,8*5)/100 = 2,04%

Износ стен - (40,8*19)/100 = 7,752%

Износ перегородки - (40,8*5)/100 = 2,04%

Износ перекрытия - (40,8*9)/100 = 3,672%

Износ крыши - (10*6)/100 = 0,6%

Износ полов - (66,7*10)/100 = 6,67%

Износ лестницы - (66,7*5)/100 = 3,335%

Износ окон и дверей - (66,7*11)/100 = 7,337%

Износ внутренней отделки - (33,3*8)/100 = 2,664%

Износ санитарно-технического устройства - (66,7*8,2)/100 = 5,4694%

Износ электро-технического устройства - (66,7*4,5)/100 = 3,0015%

Износ прочих работ - (66,7*9,3)/100 = 6,2031%

Выполняем расчеты и получаем величину физического износа здания:

ФИзд = 2,04 + 7,752 + 2,04 + 3,672 + 0,6 + 6,67 + 3,335 + 7,337 + 2,664 + 5,4694 + 3,0015 + 6,2031 = 50,784%

2. Экспертный метод оценки. Метод технической экспертизы заключается в обследовании фактического состояния объекта недвижимости в целом, всех его конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Данный метод считается наиболее точным и обоснованным. В соответствии с определением ВСН 53-86р, физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, к их восстановительной стоимости.

Метод реализуется в следующей последовательности.

1. Производится визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование конструктивных элементов и инженерных систем оцениваемого здания.

2. При осмотре выявляются признаки физического износа и устанавливаются их количественные характеристики: число поврежденных участков, определение размеров повреждения (дефекта) - площади, длины или глубины и т.п.

3. Сравнение обнаруженных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенными в соответствующих таблицах норматива.

4. Расчет в соответствующих таблицах физического износа. Рекомендуемая последовательность расчета величины физического износа здания в целом.

1. Составление дефектной ведомости с указанием конструктивных элементов, имеющих повреждения, с описанием признаков износа и его величины в соответствии с таблицами ВСН - с округлением до10%.

2. Расчет физического износа отдельных конструктивных элементов и инженерных систем (прил. 1, табл. 1.5-1.8), с учетом величины износа различных участков этих элементов и систем.

3. Расчет физического износа здания в целом с учетом результат предыдущих расчетов-с округлением до 1%.

3.3 Использование сравнительного подхода к оценке земельного участка

Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Последовательность применения метода сравнения продаж:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:

Цены на нежилую коммерческую недвижимость сегодня имеют широкий диапазон. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия общественного питания) наиболее важными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются местоположение объекта, удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, высокий уровень и качество отделки. Отобранные объекты аналоги представлены в таблице 4.

Объекты-аналоги находятся в разных функциональных зонах и их местоположение отличается от местоположения объекта оценки.

Корректировка на местоположение выполнялась путем анализа стоимости 1 м2 земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения к стоимости 1 м2 оценочной зоны объекта оценки.

Объект оценки отличается от объектов аналогов соотношением рабочей и общей площади. При увеличении подсобных площадей стоимость 1м² общей площади снижается.

Объекты аналоги отличаются состоянием помещений. В третьем объекте выполнен обычный ремонт несколько лет назад с применением отечественных материалов, а в пятом объекте на момент продажи требовался капитальный ремонт. В остальных объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Поскольку 1 и 2-й объекты - аналоги только выставлены на продажу. Полученная стоимость после всех вышеназванных корректировок корректировалась на листинг продаж. В практике оценочной деятельности корректировка на листинг принимается в размере от 5-10 % от скорректированной стоимости. По результатам анализа продаж по другим объектам на дату оценки листинг продаж принят в размере - 5%.

Все объекты выставляются на продажу с учетом НДС. Поскольку в затратном и доходном подходе рыночная стоимость определяется без НДС, проводилась корректировка на НДС.

Таким образом, рыночная стоимость общей площади помещения жилого дома, определенная сравнительным подходом составляет - 529 711 000 рублей.

4. Согласование результатов оценки с целью определения итоговой величины стоимости земельного участка

При оценке объекта недвижимости были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое состояние. Преимущество применения затратного подхода связано с тем, что недостаточность и/или недостоверность информации о состоявшихся сделках на «пассивных» или малоактивных рынках недвижимости в ряде случаев ограничивает возможность использования других подходов к оценке. Также специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных объектов и объектов специального назначения. Доходный подход является наилучшим для оценки стоимости объектов коммерческой недвижимости. Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы, она отражает возможность Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества.

Оценка стоимости в сравнительном подходе выполнена с использованием стоимости продажи объектов аналогов по видам объектов недвижимости, с учетом проведения корректировок на отличия объектов оценки от объектов аналогов.

Заключение

В курсовой работе была проведена оценка рыночной стоимости жилого дома, расположенного в г. Москва по адресу ул. Маршала - Рыбалко, д. 14.

Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного, доходного и сравнительного подходов, с последующим согласованием результатов по методу иерархий.

В курсовой работе проведен анализ экономической ситуации в городе Москва, макро- и микроэкономических параметров, анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки, их конструктивных особенностей, коммуникаций, а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки.

Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка, с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки. Рыночная стоимость здания жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маршала-Рыбалко, д. 14, определенная затратным подходом составила - 551632,798 рублей. Оценка рыночной стоимости объекта доходным методом выполнялась по методу капитализации по норме отдачи по четырем вариантам прогноза. Расчет ставки дисконтирования выполнен по методу выделения внутренней нормы рентабельности. Рыночная стоимость здания жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маршала-Рыбалко, д. 14, определена доходным подходом - 99678669,6 руб.

В курсовой работе разработана методика расчета корректировок на время продажи, местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений при оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом. Рыночная стоимость жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маршала-Рыбалко, д. 14, определенная сравнительным подходом составила - 529 711 000 руб.

Список использованных источников

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (ред. от 17 июля 2009 г.).

2. О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2006 г. № 157-ФЗ (ред. от 13 июля 2007 г.).

3. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 256.

4. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 255.

5. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007г. № 254.

6. Грибовский С.В. «Оценка стоимости недвижимости». - М.: Маросейка, 2009. - 432с.

7. «Оценка недвижимости». - КасьяненкоТ.Г., Маховикова Г.А., Есипова В.Е., Мирзажанов С.К. - М.: КНОРУС, 2010. -752с.

8. Петров В.И. - «Оценка стоимости земельных участков». - М.: КНОРУС, 2007. - 208с.

9. Иванова Е.Н. - «Оценка стоимости недвижимости». - М.: КНОРУС, 2009. - 344с.

10. Симионова Н.Е. - «Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства». - Ростов н/Д: Феникс, 2010. - 362с.

11. Горемыкин В.А. - «Экономика недвижимости». - М.: Высшее образование, 2007. - 655с.

12. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков: Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002г. №568-р (ред. от 31.07.2002 № 2314-р).

13. Петров В.И. - «Оценка стоимости земельных участков». - М.: КноРус, 2008

14. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В., Ноздрин В.В. - «Оценка земли»: Учебное пособие. - Нижний Новгород, 2003

15. Боголюбов С.А. - «Земельное право». - М.: Высшее образование, 2006

16. Варламов А.А., Севостянов А. В. - «Оценка земли и иной недвижимости». - М.: КолосС, 2006

17. Земельный кодекс Российской Федерации

18. «Сборник земельных законов России». Н.Новгород, 1998г.

19. «Предприятия в России: регионально-отраслевой аспект». - Шанхалов Ф.И., Москва, 1997г.

20. Грабовый П.Г. - «Экономика недвижимости». Москва - 1994 г.

21. Грязнов В.Н. - «Оценка бизнеса». Москва - 2003 г.

22. Новиков Б.Д. - «Рынок и оценка недвижимости в России». Москва - 2000 г.

Размещено на Allbest.ru