Переустройство и перепланировка: особенности правового регулирования федеральным и региональным законодательством

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: Переустройство и перепланировка: особенности правового регулирования федеральным и региональным законодательством

Липецк - 2013

Содержание

Введение

Глава 1. Правовое регулирование перепланировки и переустройства объектов жилищного фонда

1.1 Общая характеристика законодательства, регулирующего перепланировку и переустройство объектов жилищного фонда

1.2 Понятие и виды переустройства и перепланировки жилого помещения, отличие от реконструкции

1.3 Порядок согласования перепланировки и (или) переустройства жилых помещений

Глава 2. Правоприменительные проблемы в сфере переустройства и переоборудования жилых помещений

2.1 Правовые основания для отказа в согласовании переустройства и переоборудования жилого помещения

2.2 Ответственность за самовольное переустройство и переоборудование жилого помещения

2.3 Сохранение самовольных переустройств и переоборудований жилого помещения

2.4 Судебные споры о переустройстве и перепланировке жилых помещений

Заключение

Библиографический список

Введение

Вопрос проведения переустройства и перепланировки жилого помещения является одним из самых проблемных и весьма актуальных в жилищном законодательстве. Практически каждый собственник, хотя бы раз, задавался вопросом перепланировки (или) переустройства жилого помещения, причем, анализируя статистику последних лет, большинство собственников осуществляют данные виды работ незаконно, забывая о том, что необходимо получить разрешения. В итоге получается, что незнание закона приводит к серьезным трудностям и лицу, которое уже осуществило перепланировку необходимо обращаться в суд для ее узаконения, что не всегда возможно, так как, если будут допущены нарушения, суд вынесет решение об отказе в узаконении и помещение необходимо будет привести в прежнее состояние. Поэтому каждому собственнику, просто необходимо, знать, что для изменения конфигурации жилого помещения или переоборудования требуется разрешение.

В настоящее время законодатель попытался решить данную проблему и ввел в содержание Жилищного Кодекса главу четвертую, которая регулирует вопросы по оформлению (получению разрешения) переустройства и перепланировки квартир. В данной главе законодатель не стал детально регламентировать весь процесс оформления документов на получение разрешения, зато подроби указан исчерпывающий перечень документов, который необходим для получения разрешения. Что позволяет упростить задачу лица, желающего осуществить перепланировку. Если раньше на федеральном уровне не было единого законодательного акта, который бы регулировал данные вопросы, то в настоящее время законодателем чётко прописан данный порядок и установлены единые требования для оформления разрешения на проведение работ ПО переустройству и перепланировке помещений.

В настоящее время производство дел с проведением работ ПО переустройству жилых помещений является очень спорным моментом в частности практического применения жилищного законодательства. Становится четко видна проблема несовершенства законодательства в данной сфере. Так же требует значительного уточнения процедура оформления разрешения на проведение работ ПО переустройству жилого помещения.

Нарушения интересов и законодательства происходит с обеих сторон. Поэтому необходимо четко определить последовательность целенаправленных действий, которые помогут в защите прав и интересов.

Объект исследования: институт переустройства и перепланировки в российском праве.

Предмет исследования: особенности регулирования переустройства и перепланировки в российском праве.

Цель работы: исследование особенностей правового регулирования переустройства и перепланировки по нормам жилищного законодательства.

Задачи работы:

1) определить нормативные правовые акты, регулирующие перепланировку и переустройство объектов жилищного фонда;

2) раскрыть содержание понятия «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения;

3) рассмотреть порядок согласования, осуществления правового регулирования переустройства и перепланировки;

4) исследовать проблемы самовольной перепланировки и её легализации;

5) изучить ответственность за незаконные переустройство и перепланировку согласно нормам жилищного законодательства.

Методологической основой работы является общий диалектический метод научного познания, принципы историзма и объективности исследования. Так же применяются специальные методы исследования: сравнительно-исторический, системный, стрyктyрно-фyнкциональный, формально-логический, конкретно-социологический и др. Использование методов в их сочетании позволило осмыслить и раскрыть предмет исследования в обобщающих закономерностях, в разнообразных деталях и ракурсах, что в конечном итоге дало возможность решить поставленные задачи.

Теоретической базой исследования послужили труды: П.В. Крашенинниковой, Л.В. Тихомировой, А.А. Титова, Л.А. Константинова, А.В. Афонина, Л.А Константинова, Г.Ф. Шешко, П.В. Макеева, Н.В Ростовцевой и т.д.

Нормативно-правовая основа исследования: данное правовое исследование основано на анализе нормативной базы (в частности Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, Основ жилищной политики, Градостроительного кодекса РФ и т.д.) и правоприменительной практики.

Эмпирической основой исследования является: интернет ресурсы, социологические данные, данные судебных и правоохранительных органов и т.д.

Положения, выносимые на защиту:

1) Закрепить в Жилищном кодексе понятие «конфигурация жилого помещения»;

2) Конкретизировать понятия «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения;

3) Дать развитие нормам о правилах эксплуатации нежилых помещений в многоквартирных домах;

4) Определить ответственность за самовольное переустройство жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования.

Теоретическая значимость исследования заключается в том, что в работе были уточнены и обоснованы определения ряда понятий, относящихся к перепланировки и (или) переустройству жилого помещения, исследованы правовые основы осуществления перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, сформулированы конкретные предложения по совершенствованию правового регулирования деятельности лиц осуществивших, либо желающих осуществить перепланировку жилого помещения.

Практическая значимость исследования состоит в том, что полученные выводы, результаты, и предложения, а так же сформулированные научные положения, углубляют теорию российского жилищного права и могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых проблем в целях совершенствования законодательства.

Структура дипломного исследования состоит из введения, двух глав, семи параграфов, заключения, библиографического списка и двух приложений.

Глава 1. Правовое регулирование перепланировки и переустройства объектов жилищного фонда

1.1 Общая характеристика законодательства, регулирующего перепланировку и переустройство объектов жилищного фонда

Жилищное законодательство основывается на:

1) обязательном обеспечении органами государственной власти и органами местного самоуправления необходимых условий для осуществления гражданами права на жилище, его недопустимости, безопасности, неприкосновенности и произвольного лишения;

2) на необходимости беспрепятственного осуществления отношений, регулируемых жилищным законодательством;

3) на признании равенства всех участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Жилищного кодекса, другого федерального закона или существа соответствующих отношений;

4) на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Отношения, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений, в настоящее время регулируются совсем иначе. Нормативно-правовые акты субъектов Российской Федерации, регулирующие порядок переустройства и перепланировки жилых помещений, утратили силу с 1 марта 2005 г.

Основным нормативным документом в Российской Федерации, который описывает порядок проведения перепланировки жилых помещений, является Жилищный Кодекс принятый в 2004 году и введенный в действие с 1 марта 2005 года. Жилищный Кодекс содержит отдельную главу, которая определяет порядок и условия получения разрешения и последствия самовольной перепланировки и (или) переустройства, а так же дает определение понятиям «перепланировка» и «переоборудование».

Необходимо обратить внимание на то, что ЖК 1983 г. содержал всего одну статью, посвященную переустройству и перепланировке жилых и подсобных помещений. Данная статья определяла всего лишь общие правила. Подробнее эти отношения регламентировались подзаконными правовыми актами. На федеральном уровне действовали только строительные нормативы. Процедура оформления разрешений была очень сложная, и собственникам было проще самовольно провести работы и оформить их посредством судебного решения. То, что отношения по переустройству и перепланировке помещений регулируются теперь федеральным законом, безусловно, является достоинством.

Часть вторая ст. 15 Жилищного кодекса дает юридическое определение понятия «жилое помещение».

Представляется целесообразным выделить критерии, которым должно отвечать понятие жилого помещения:

1) Изолированность;

2) Недвижимое имущество;

3) Пригодность для постоянного проживания граждан.

Самым важным критерием здесь является изолированность. Помещение не может признаваться жилым, если оно является не изолированным.

Стоит отметить, что новый Жилищный кодекс не содержит понятия и не упоминает о подсобных помещений, происходит это в результате того, что подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых помещений. При этом понятие «подсобное помещение» в Кодексе заменяется понятием «помещение вспомогательного использования».

Согласно ст. 25 ЖК переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

При проведении работ собственник, как правило, желает провести их экономически выгодным способом, а строительная фирма, имеющая лицензию на осуществление соответствующих работ очень завышает стоимость оказания услуг. Поэтому нанимаются люди, которые не имеют ни опыта, ни специальных познаний в области строительных работ. Такие люди не имеют представления о том, что есть специальные правила, применяющиеся при проведении подобных работ в многоквартирных домах. Вот некоторые из правил:

1) Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (с изм. от 16.01.2008) "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями";

2) Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 03.04.2013) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность";

3) Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176);

4) Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170;

5) Правила оценки физического износа жилых зданий (утверждены Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 № 446);

6) Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Утверждены Постановлением Госстроя России от 21.08.2003 № 153;

7) СНиП 31-01-2003. Строительные нормы и правила РФ. Приняты постановлением Госстроя России №109 от 23.06.2003г.;

8) Приказ от 25 марта 2009 г. N 182 «Об утверждении свода правил «Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности»;

9) НПБ 104-03 «Системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожарах в зданиях и сооружениях» (утверждено Приказом МЧС России от 20.06.2003 № 323);

И поэтому, собственник нарушает права и законные интересы своих соседей. Но Жилищный кодекс РФ предусматривает, что пользование жилым помещением обязательно должно осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в данном жилом помещении граждан, соседей, а так, же с соблюдением требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Часть 4 ст. 30 ЖК также предусматривает, что собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В свою очередь соседи, чьи права нарушены на основании ст. 304 ГК, имеют право требовать в судах защиту нарушенных и оспариваемых прав и интересов.

Конечно, если собственник помещения явно злоупотребляет своими правами и наносит ущерб целостности дома, имуществу соседей, то он несомненно обязан нести гражданскую, административную и даже уголовную ответственность за свои действия.

Таким образом, в настоящее время на федеральном уровне установлены единые правила проведения переустройства и (или) перепланировки, отклонение от которых, несомненно, приведет к отказу в согласовании переустройства и переоборудования жилого помещения, либо к отказу в узаконении самовольной перепланировки (переустройства).

1.2 Понятие и виды переустройства и перепланировки жилого помещения, отличие от реконструкции

Важной новеллой Жилищного кодекса является то, что впервые на федеральном уровне даны юридические определения понятий «переустройство» и «перепланировка» жилых помещений.

Переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Под инженерными сетями квартиры следует понимать электропроводку, телефонную сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячей и холодной воды, отводом канализации, а также трубы водяного отопления.

Не допускается установка, замена или перенос инженерных сетей, если изменения данного вида обязательно подлежат внесению в технический паспорт жилого помещения.

Необходимо обратить внимание, что технический паспорт квартиры не содержит описание и схемы инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, поэтому внести и изменения, связанные с их установкой, переносом, либо заменой невозможно.

К санитарно-техническому оборудованию можно отнести унитаз, раковину, ванную и душ. Из электрического оборудования может устанавливаться электрическая плита. Проектом, вместо электрической, может быть предусмотрена газовая плита и водонагревательная колонка. Здесь еще больше сомнений относительно необходимости их согласования, так как замена унитаза, раковины или газовой плиты, вполне осуществима без получения разрешения.

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:

1) установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

2) перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

3) устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Следует отметить, что перепланировка обязательно должна проводиться с сохранением функционального назначения помещений. Переоборудование помещения предназначено для приспособления его к новому назначению. Работы по реконструкции помещения, предусматривают небольшие изменения в несущих конструкциях или архитектурном стили.

Перепланировка жилых помещений может включать в себя:

1) устройство дополнительных кухонь и санузлов;

2) перенос и разборку перегородок;

3) расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

4) перенос и устройство дверных проемов;

5) разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

6) ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

7) устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Содержание понятий «переустройство» и «перепланировка» имеет исключительно практическое значение и требует высочайшей конкретизации на уровне закона. Иначе, любая возможность произвольного толкования будет создавать дополнительные трудности для собственника квартиры в осуществлении принадлежащих ему прав.

Как следует из содержания Жилищного кодекса Российской Федерации любые изменения конфигурации жилого помещения, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения, можно квалифицировать как перепланировку.

К сожалению, составители нового Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрели, что понятие «конфигурация жилого помещения» не содержится в действующем законодательстве. Следовательно, данная норма Жилищного кодекса Российской Федерации требует изменения в обязательном порядке. Использование понятия перепланировки жилого помещения в связи с изменением его конфигурации является весьма неудачной, так как в техническом паспорте квартиры, предусмотрена не конфигурация, а план квартиры. Так же в любой квартире могут быть несущие стены, а так же несущие перегородки.

Жилые дома индивидуальных владельцев и их части тоже относятся к жилым помещениям, значит, их внутренняя перепланировка, и переустройство так же потребуют предварительного разрешения. Но так, как переустройство и перепланировка внутренних не несущих стен не повлияет на изменение плана квартиры, то собственник квартиры вполне может произвести такого вида перепланировку самостоятельно, по своему усмотрению.

Согласно пункту 3.7.4. Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут осуществляться в целях повышения уровня благоустройства и комфортности проживания граждан.

Согласно пункту 1.6 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

При переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, эксплуатационно-технических, экологических и санитарно-гигиенических нормативных документов, действующих для жилых зданий.

Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых помещений (устройство балконов, козырьков, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в установлено законом порядке.

Кроме того, не допускается:

1) переоборудование и перепланировка квартиры при отсутствии согласия собственников, а так же всех совершеннолетних жильцов квартиры;

2) перепланировка и переоборудование помещений, нарушающие прочность или ведущие к разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;

3) увеличение за счет жилой площади квартиры подсобной площади;

4) перепланировка квартир, усложняющая условия эксплуатации и проживания отдельных или всех жильцов квартиры, либо дома;

5) установка или переустройство перегородок, в результате которых образуется комната без приборов отопления, или без естественного освещения;

6) переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без своевременного разрешения начальника штаба;

7) перепланировка, в результате которой появляется комната площадью менее 10 кв. м. или шириной менее 2,26 м;

8) переоборудование и перепланировка строений, которые в ближайшие три года намечены к сносу и включены в соответствующие решения и распоряжения;

Основанием проведения перепланировки и переустройства жилого помещения является обращение собственника (или доверительного лица), или предписание органов власти, контроля и надзора. Если жилое помещение принадлежит сособственникам, тогда требуется заявление всех сособственников, либо один из сособственников имеет право действовать по доверенности.

От имени несовершеннолетних, недееспособных, ограниченных в дееспособности лиц выступают их законные представители. От имени юридических лиц и публичных образований выступают их органы на основании учредительных документов, доверенностей.

Часто понятия «перепланировка», «переустройство» путают с понятием реконструкция.

Поэтому, необходимо знать, что реконструкция - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция жилого дома может включать:

1) изменение планировки помещений, возведение надстроек, пристроек, а при наличии обоснования - частичную разборку здания;

2) замену изношенных и морально-устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома;

3) повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных);

4) улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории.

Исследовав понятие «перепланировка» и «реконструкция», можно констатировать следующее:

1. Понятие «реконструкция» относится к жилому дому в целом и непосредственно связано с изменением его назначения и технико-экономических показателей жилого дома.

2. Понятие «перепланировка» это часть реконструкции, включающая в себя изменение конфигурации помещений, требующее обязательного внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Таким образом, и собственник, и наниматель имеют право осуществлять перепланировку и (или) переоборудование, но обязательно с соблюдением установленного законом порядка. Жилищный кодекс четко разграничивает понятия «перепланировка» и «переустройство» жилого помещения, общим является только то, что они представляют собой определенные действие, результат которых требует внесение изменение в технический паспорт жилого помещения.

1.3 Порядок согласования перепланировки и (или) переустройства жилых помещений

Законодательством устанавливается обязанность согласования перепланировки, или переоборудования. Первый этап является подготовительным, он состоит в подготовке проектной документации и получении необходимых согласий и разрешений. Лицо, планирующее перепланировку (переустройство) жилого помещения, имеет право обратиться в орган местного самоуправления с заявлением предоставлении ему данных на выполнение проекта ПО переустройству и (или) перепланировке жилого помещения.

Одновременно необходимо представить шесть документов, а именно:

1) заявление o переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на перестраиваемое и (или) перепланируем жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки перестраиваемого и (или) перепланируемoгo жилого помещения;

4) технический паспорт перестраиваемого и (или) перепланирyемoгo жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих;

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры o допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если оно или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры или культуры.

Понятие «технический паспорт жилого помещения» определено в ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации. Это документ, содержащий техническую или иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям.

Органы местного самоуправления не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

Орган местного самоуправления, который согласует переустройство и перепланировку жилых помещений, определяется муниципальными правовыми актами. Следует уточнить, что обращаться необходимо в орган местного самоуправления, который находится на территории переустраиваемого и перепланируемого жилого помещения. Для сравнения следует уточнить, что Жилищный кодекс 1983 года предусматривал осуществление переустройства и перепланировки жилого помещения только с разрешения исполкома местного совета.

Согласно утвержденной форме, заявление должно содержать наименование органа местного самоуправления, в который подается заявление, от кого оно подается (для физических лиц указываются: фамилия, имя, отчество, реквизиты документа, удостоверяющего личность (серия, номер, кем и когда выдан), место жительства, номер телефона; для представителя физического лица указываются: фамилия, имя, отчество представителя, реквизиты доверенности, которая прилагается к заявлению.

Форма заявления так же предусматривает обращение с данными требованиями и юридических лиц. В графах должно быть указано:

1) наименование, фамилия, имя, отчество лица, который уполномочен представлять интересы юридического лица, с обязательным указанием реквизитов документа, удостоверяющего данные правомочия, и указанием в отношении какого жилого помещения (полный адрес);

2) субъект Российской Федерации, муниципальное образование, поселение, улица, дом, корпус, строение, квартира (комната), подъезд, этаж), а также сведения о собственнике (если заявление подается представителем).

В заявлении должна содержаться просьба н а совершение конкретных действий: переустройство, перепланировку, которые осуществляются на основании проектной документации, при этом указывается срок и режим производства ремонтно-строительных работ.

Заявитель подписью подтверждает свои обязательства по осуществлению ремонтно-строительных работ в соответствии с требованиями законодательства.

Заявителю выдается расписка в получении документа. После получения всех, предусмотренных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов органу местного самоуправления дается 45 дней для выдачи решения о согласовании.

Таким образом, на рассмотрения заявления и проектной документации императивная норма ч.4 ст. 26 Жилищного кодекса отводит максимально строгий ограниченный срок.

Объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в частной собственности. При этом собственник объекта культурного наследия обязан содержать данный объект и использовать его по усмотрению, но с учетом требований, установленных законодательством, при условии, если это не ухудшает состояние указанных объектов, не нарушает права и законные интересы других лиц и не наносит вред окружающей историко-культурной и природной среде.

Лицо, планирующее переустройство (перепланировку) жилых помещений, которые находятся в зданиях, имеющих статус объектов культурного наследия, должно получить согласие органа власти, действующего в области охраны объектов культурного наследия.

Такими полномочиями, согласно п. 5.5.1 Постановления Правительства РФот06.06.2007 N354 «Об утверждении Положения о Федеральной службе по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия», в порядке и случаях, которые установлены законодательством Российской Федерации, наделены органы Россвязьохранкультуры.

Согласование самовольной перепланировки и (или) переустройства в отношении объектов культурного наследия местного и регионального значения, осуществляется в соответствии с законами субъектов Российской Федерации. В решении о допустимости проведения переустройства (перепланировки) жилого помещения являющегося памятником архитектуры, истории и культуры, в обязательном порядке указывается однозначное разрешение на проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Если перепланировку планирует провести наниматель жилого помещения, то ему необходимо получить согласие всех совершеннолетних членов семьи. Такое согласие может быть оформлено двумя способами:

1) путем нотариального удостоверения (если указанные члены семьи не смогут присутствовать при подаче заявления на перепланировку (переустройство));

2) в случае их личного присутствия при подаче заявления путем его подписания.

Орган местного самоуправления, приняв документы, проверяет наличие полной комплектности, подачи в надлежащий орган, соответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Орган местного самоуправления принимает решение об отказе, в случае если в представленной документации имеются недостатки, которые могут быть основанием для отказа в согласовании.

Если же по результатам рассмотрения документов никаких отклонений не выявлено, орган местного самоуправления принимает решение о согласовании, форма которого также утверждена Постановлением Правительства РФот28.04.2005 N266.

Решение о согласовании оформляется на бланке органа местного самоуправления и должно отражать согласие органа местного самоуправления на осуществление конкретным лицом (заявителем) в отношении конкретного жилого помещения конкретного вида ремонтно-строительных работ (переустройство, перепланировку, переустройство и перепланировку) в соответствии с представленным проектом.

В решении также устанавливаются срок и режим производства ремонтно-строительных работ, которые, определяются в соответствии с заявлением.

Все работы, проводимые в квартире должны фиксироваться в журнале ремонтно-строительных работ.

Не допускается перепланировка жилого помещения, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех либо отдельных граждан дома или квартиры. Замена элементов систем инженерного оборудования жилых помещений должна осуществляться с учетом фактического состояния элементов систем.

За ходом и порядком работ следит управляющий жилым домом и специально созданный Мосжилинспекцией в каждом округе отдел надзора за переустройством помещений в жилых домах. Инспекторы отдела проводят плановые и выборочные (по жалобам соседей) проверки, по результатам которых устанавливаются: факты самовольного переустройства квартир, наличие, качество и состояние технической документации на производство работ, условия и последовательность приемки работ, конструкций, инженерного оборудования и т.д.

Необходимо подчеркнуть, что именно решение о согласовании, полученное от органа местного самоуправления служит юридическим основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на согласование.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Порядок образования данной комиссии и требования к ее составу в Жилищном кодексе не определены, поэтому регулирование таких отношений может осуществляться нормативными актами субъектов Российской Федерации, а так же актами органов местного самоуправления.

Орган, осуществляющий согласование направляет акт приемочной комиссии, в орган или организацию, которые осуществляют государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Жилищный кодекс не определяет срок и способы выполнения данной обязанности, что оставляет возможности для регионального и муниципального нормотворчества.

Итак, Жилищный кодекс предусматривает исчерпывающий перечень документов необходимых для согласования, а если согласование осуществляет наниматель, то требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи. Решение о согласовании является основанием для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Глава 2. Правоприменительные проблемы в сфере переустройства и переоборудования жилых помещений

2.1 Правовые основания для отказа в согласовании переустройства и переоборудования жилого помещения

Согласно ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Согласно ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, законодатель допускает возникновение в ходе реализации гражданских прав негативных последствий.

Статья 27 Жилищного кодекса содержит правила отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений. Необходимо обратить внимание на то, что положения ч. 1- 3 данной статьи, сформулированы в императивных нормах, что не предусматривает изменения содержащихся здесь правил нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и актами органов местного самоуправления.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения возможен в трех случаях:

1) непредставления определенных ч. 2 ст. 26 Кодекса документов;

2) представление документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Представляется, что указанные выше правовые нормы имеют те же недостатки, что и нормы об отказе в переводе помещений. К примеру, такая формулировка как «несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства» предполагает проведение юридической экспертизы данного проекта на предмет его соответствия как федеральному, так и региональному законодательству.

Перевод жилого помещения в нежилое, как правило, означает начало более интенсивного использования данного помещения: большее число и разнообразие лиц, посещающих данное помещение, большее количество приезжающего автотранспорта, использование оборудования, предназначенного для профессиональных целей. То, что интенсивность эксплуатации помещения обычно возрастает, подтверждается как наблюдениями, так и простыми экономическими соображениями: перевод жилого помещения в нежилое осуществляется из соображений увеличения доходности помещения, экономической эффективности его использования.

Более интенсивная эксплуатация нежилого помещения угрожает соседям следующим:

1) ростом неблагоприятных факторов среды жизнедеятельности: шум, запахи, повышенная влажность, электромагнитное излучение и т.п. При этом жителям нежелательно любое ощутимое увеличение действия таких факторов. Соседи вправе рассчитывать на защиту благоприятных условий проживания, если законодательством установлен предельный уровень действия неблагоприятных факторов и этот уровень превзойден. Такая защита интересов требует усилий от граждан, а сама ситуация является для них психологически дискомфортной. Решением данной проблемы является совершенствование механизмов защиты прав жителей многоквартирных домов, развитие норм о правилах эксплуатации нежилых помещений в многоквартирных домах, выявление неблагоприятных факторов и определение их предельного уровня;

2) вероятностью злоупотреблений, нарушений законодательства со стороны владельца нежилого помещения, заинтересованного в наиболее эффективной коммерческой эксплуатации такого помещения, в противоположность владельцу жилого помещения, как правило, заинтересованному в обеспечении нормальных условий проживания в нем;

3) вероятностью правонарушений, злоупотреблений со стороны клиентов заведения, расположенного в нежилом помещении, а также причинением с их стороны беспокойства жителям.

Пресечение злоупотреблений, предотвращение правонарушений, несомненно, достигаются совершенствованием законодательства и правоприменительной практики, а так же повышением правового сознания граждан.

Таким образом, право собственности гражданина на жилое помещение в многоквартирном доме должно определяться не только общими нормами о правилах эксплуатации помещений в таком доме и предельных уровнях неблагоприятных факторов, но и стабильностью назначения помещений в многоквартирном доме:

1) стабильностью состава жилых и нежилых помещений;

2) стабильностью вида целевого назначения нежилых помещений - по аналогии с разрешенными видами деятельности, перечисляемыми в градостроительных регламентах.

При разрешении споров суд должен дважды возвращаться к одному и тому же делу. В первом случае он отказывает гражданину в легализации самовольной перепланировки по ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, если она нарушает права и законные интересы граждан, либо создает угрозу их жизни и здоровью. Во втором случае, по иску органа местного самоуправления суд решает вопрос об отчуждении жилого помещения. И возможно третье рассмотрение, когда новый собственник самовольно перепланированного жилого помещения не возвратил его в срок, установленный органом местного самоуправления, в прежнее положение после его приобретения.

Требования к решению об отказе:

1. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Предусмотренные ч.1 ст. 27 Кодекса.

2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Необходимо обратить внимание, что Жилищный кодекс не требует утверждения формы данного решения на федеральном уровне. Субъекты Российской Федерации имеют право установить ее самостоятельно в своих правовых актах. А в регионах, где форма решения не установлена на региональном уровне, органы местного самоуправления вправе составлять такое решение в произвольной форме.

Подводя итоги, можно сделать вывод, что решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения представляет собой принятый в пределах компетенции и по правилам делопроизводства соответствующего органа отдельный письменный документ, который в обязательном порядке должен иметь указание на основание отказа. Заявитель вправе обжаловать данное решение по правилам процессуального законодательства Российской Федерации.

2.2 Ответственность за самовольное переустройство и переоборудование жилого помещения

Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения предусмотрены ст. 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение несет предусмотренную законодательством ответственность.

Для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения на законодательном уровне определен список неблагоприятных правовых последствий. Так, ст. 7.21 КоАП РФ содержит ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, данное нарушение может выражаться в самовольном переоборудовании жилых помещений либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. Действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.

Кроме того, ст. 7.22 КоАП РФ предусматривает ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если произведенные работы существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

К лицам, которые незаконно осуществили перепланировку (переоборудование), могут быть применены меры гражданско-правового характера - собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность за:

1) Нарушение правил пользования жилыми помещениями;

2) Порчу жилых домов, жилых помещений, а равно порчу их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей;

3) Самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей;

4) Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Узаконение самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения осуществляется в судебном порядке.

Для тех, кто самостоятельно осуществил данные виды работ, последствия незаконной перепланировки могут быть различны. Во-первых, незаконная перепланировка в квартире обернется дополнительными финансовыми затратами. Помимо штрафа за незаконную перепланировку, придется либо узаконивать выполненные работы задним числом, либо возвращать квартире прежний вид за свой счет. И если перепланировка привела к возникновению какой-либо аварийной ситуации, то устранять все ее последствия также придется за свой счет, поскольку в этом случае именно данное лицо несете ответственность. И плюс ко всему квартира с незаконной перепланировкой часто не может участвовать в сделках с недвижимостью.

Продажа такой квартиры возможна, но обычно из суммы оценки квартиры, вычитаются все существующие издержки, связанные либо с согласованием квартиры "задним числом", либо с приведением жилья в прежнее состояние. В результате, стоимость квартиры с незаконной, но уже согласованной перепланировкой, превышает стоимость квартиры без перепланировки более чем на 10%.

Для многих собственников ситуация с самовольной перепланировкой часто бывает однозначна. Например, кто несет ответственность за незаконную перепланировку, которая была выполнена прежними владельцами квартиры? Согласно Жилищному законодательству, в случае приобретения квартиры с выполненной, но неузаконенной перепланировкой, необходимо либо привести жилье в надлежащий вид, в соответствии с действующим поэтажным планом, либо узаконить самовольную перепланировку "задним числом". Лицо несете ответственность за незаконную перепланировку даже в том случае, если сами работы были выполнены дальними родственниками пару десятков лет назад, а сама квартира досталась вам по наследству.

Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры, также как и все вопросы, связанные с проведением перепланировки, регулируются Жилищным кодексом. Размер штрафа за незаконную перепланировку квартиры может составлять до 50 МРОТ.

Сумма небольшая, но нужно исполнить предписание жилищной инспекции - вернуть квартире прежний вид и состояние, либо узаконить выполненные работы. В случае невыполнение данных обязательств последующий размер штрафа может увеличится и в конечном итоге, законодательство предусматривает лишение владельца его прав собственности на квартиры, в этом случае собственник выселяется с занимаемой жилплощади, а сама квартира продается с торгов.

На практике возникли вопросы, каков порядок выселения граждан? До какого момента они могут проживать в жилом помещении, относительно которого вынесено решение о продаже с публичных торгов?

В ст. 551 ГК РФ закреплено, что обязательно подлежит государственной регистрации переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи. А так как в соответствии со ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав, если иное не предусмотрено законом. Отсюда следует, что у нового собственника права на имущество возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего владельца прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.

Делая вывод выше сказанному, необходимо подчеркнуть, что узаконение самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения осуществляется в судебном порядке. Лицо, незаконно осуществившее перепланировку и (или) переоборудование жилого помещения несет ответственность, предусмотренную Жилищным кодексом и Кодексом об административных правонарушений в полном объеме, вплоть до продажи квартиры с публичных торгов. Кодексом об административных правонарушений предусмотрен перечень действий, за которые следует ответственность.

2.3 Сохранение самовольных переустройств и переоборудований жилого помещения

В соответствии со ст. 29 самовольное переустройство и (или) перепланировка жилого помещения - это переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 Кодекса.

Иными словами, самовольными признаются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, которые проводились без документа, подтверждающего согласование данных работ, либо с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

За самовольное переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, лицо обязано нести административную и имущественную ответственность - штраф и приведение помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения вышеуказанных действий определяет орган осуществляющий согласование. Так же данный орган решает вопрос за чей счет возвращается прежнее состояние помещению.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок, и в установленном порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного ч. 4 ст. 29 Жилищным кодексом Российской Федерации, принимает решение:

1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

В судебной практике существует важный вопрос, в каком производстве рассматривать заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии? Так вот, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, а так же в порядке производства по делам, возникающих из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа в согласовании органа местного самоуправления.

В случае, если квартира с незаконно проведенной перепланировкой (переустройством) была продана, тогда орган, осуществляющий согласование устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Так же новый срок на приведение помещения в прежнее состояние дается собственнику данного помещения, если он является наймодателем по расторгнутому договору найма.

Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном законом порядке.

Стоит обратить внимание на то, что субъектом данной ответственности является собственник помещения, или наниматель.

Необходимо отметить существующий пробел в законодательстве: за самовольное переустройство жилых помещений, предусматривается ответственность нанимателя помещения лишь по договору социального найма, но жилые помещения государственного и муниципального жилищного фонда коммерческого использования не упоминаются.

...