Переустройство и перепланировка: особенности правового регулирования федеральным и региональным законодательством

Перед обращением в суд граждане имеют право обращаться в органы местного самоуправления для согласования уже проведенной перепланировки (переустройства) в порядке, предусмотренном ст. ст. 26, 27, 29 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Следует отметить, что сохранение незаконных переоборудований, повышающих благоустроенность и качество жилого помещения, играет положительную роль для соседей, а так же общества в целом. Закон предусматривает административную ответственность за данное правонарушение, но данные виды незаконных переоборудований имеют приоритет для узаконения во внесудебном порядке.

Согласование отнесено к компетенции органов местного самоуправления без какой-либо оговорки о недопустимости принятия положительного решения в отношении самовольно произведенных переустройств и (или) перепланировки. Не предусматривает такое основание для отказа и ст. 27 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющая исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать в согласовании.

С учетом существующего регулирования, необходимо отметить, что на орган местного самоуправления возложена обязанность по рассмотрению заявления об оформлении результата выполненных работ и принятия по нему соответствующего решения.

Правоотношения, которые связанны с реализацией гражданином Российской Федерации существующего у него в соответствии с Конституцией Российской Федерации права на обращение в государственные органы и органы местного самоуправления регулируются Федеральным законом от 2 мая 2006 г. №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации». Также данный закон предусматривает порядок рассмотрения государственными органами, органами местного самоуправления и должностными лицами многочисленные обращения граждан.

В соответствии со ст. 12 данного Закона письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения.

Гражданин имеет право на оспаривание отказа в рассмотрении заявления либо в принятии положительного решения по нему в судебном порядке по правилам главы 25 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, но если возникает спор о праве, подведомственного суду, вопрос рассматривается в порядке искового судопроизводства.

В частности, отказ не может считаться правомерным в том случае, когда гражданином были представлены органу местного самоуправления вместе с заявлением об оформлении все необходимые документы, а проведенные им переустройство, перепланировка жилого помещения соответствуют требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным установленным законодательством требованиям, не нарушают прав и законных интересов других лиц.

В таком случае суд принимает решение, о признании отказа неправомерным, и обязывает орган местного самоуправления провести согласование произведенных переустройств и (или) перепланировки жилого помещения.

С учетом изложенного можно сделать вывод, согласование отнесено к компетенции органов местного самоуправления. В случае отказа в сохранении лицо имеет право на обращение в суд.

Суд решает вопрос о сохранение жилого помещения в самовольно переустроенном (перепланированном) состоянии только в двух случаях:

1) Если поступило заявление заинтересованного лица об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании незаконной перепланировки;

2) В случае иска к органу местного самоуправления, который отказал в утверждении самовольных переустройств и (или) перепланировки, и другим лицам, оспаривающим право истца на проведение работ по переустройству (перепланировки) или возражающим против узаконения данной перепланировки.

2.4 Судебные споры о переустройстве и перепланировке жилых помещений

законодательство жилищный судебный квартира

Исходя из общего правила доказывания, установленного в ст. 56 ГПК РФ, доказать, что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан и что угроза жизни и здоровью граждан отсутствует, должно лицо, которое произвело самовольную перепланировку или переустройство.

Спорным моментом при рассмотрении дел данной категории является определение того, что произведено в результате ремонта (реконструкции): перепланировка жилого помещения или постройка. К правоотношениям по возведению самовольной постройки применяется ст.222 ГК РФ. Самовольная перепланировка и самовольная постройка имеют различные последствия, при возникновении соответствующих споров используются разные доказательства, различается и круг лиц, участвующих в деле, поэтому перед обращением в суд необходимо определиться с тем, что же было произведено в результате ремонта.

Чтобы исследовать вопрос о том, какие документы, исходящие из каких учреждений, суд принимает в качестве надлежащих и достоверных доказательств возможности сохранения жилого помещения в перепланированном состоянии. Рассмотрим следующие примеры из судебной практики.

Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону, рассмотрев 19.06.2007 в открытом судебном заседании гражданское дело по иску гражданина Власова к администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии, принял решение сохранить данную квартиру в перепланированном и переустроенном состоянии. Суд, опираясь на заключение Северо-Кавказского центра экспертиз от 10.05.2007 N 2007/99, установил, что переустройство и перепланировка указанной квартиры, осуществленные истцом, ничьих прав и законных интересов не нарушили и соответствовали требованиям Санитарных норм и правил.

В данном случае суд принял в качестве доказательства экспертное заключение.

На практике часто встречаются случи, когда в результате не предоставления документов, подтверждающих безопасность перепланировки и (или) переустройства суд отказывает в удовлетворении иска.

При рассмотрении дел о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии имеет значение не только то, кем было выдано заключение о возможности узаконения перепланировки, но и то, что именно написано в данном заключении.

Часть 4 ст. 29 ЖК РФ четко определяет, что сохранение жилого помещения в перепланированном состоянии возможно, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо не создается угроза их жизни или здоровью.

В связи с чем, заключения компетентного органа, о соответствии незаконно перепланированного (переустроенного) жилого помещения требованиям санитарных норм и правил. Такой вывод следует из следующего определения Верховного Суда РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 01.09.2009 рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску гражданина Чернышова к администрации г. Белгорода о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии. Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 06.10.2008 исковые требования гражданина Чернышова были удовлетворены на основании заключений, представленных истцом, а именно:

1. Градостроительное заключение Управления архитектуры и градостроительства Департамента строительства и архитектуры администрации города Белгорода от 13 мая 2008 N 396-гз. Из содержания которого следует, что перепланировка квартиры была выполнена без наличия проектной документации, но требования СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» ею нарушены не были. Но так же, было указано, что необходимо получить заключение о надежности конструкций;

2. Заключение ФГУ здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии Белгородской области» от 27 июня 2008. В соответствии с которой произведенная в квартире перепланировка не противоречила требованиям СанПиН 2.12.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям».

3. Заключение ООО «Воронежский центр экспертизы» от 20.06.2008 N 220. Из которого следовало, что демонтаж перегородки с дверным проемом в помещении и демонтаж шкафов были выполнены без нарушения целостности конструктивных элементов жилого дома с соблюдением требований СНиП 31-01-2003 и не создали угрозу жизни и здоровью проживающих граждан.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд руководствовался требованиями ч. 4 ст. 29 ЖК РФ и исходил из того, что в квартире истца была осуществлена перепланировка без соблюдения установленного законом порядка, однако изменения, произошедшие в результате выполненных работ, не нарушали чьих-либо прав и законных интересов, не создавали угрозу жизни и здоровью, не нарушали конструктивную целостность дома, в результате чего возможно было использование квартиры по ее прямому назначению.

Рассмотрим вопроса о том, вероятно ли сохранение жилых помещений в перепланированном состоянии, если в результате самовольной перепланировки площадь жилого помещения увеличилась за счет площади общих помещений в многоквартирном доме.

Судебная практика по данному вопросу практически отсутствует.

Гражданин Селиванов обратился в суд с иском к мэрии г. Архангельска и просил признать недействительным решение отдела городского архитектурно-строительного контроля мэрии (далее -- отдел ГАСК) о согласовании перепланировки жилого помещения, расположенного в г. Архангельске, на основании которого соседкой истца гражданкой Беляевой была установлена конструкция с перегородкой и дверью на лестничной клетке, являвшейся местом общего пользования и общим имуществом в многоквартирном доме, чем были нарушены его права.

Суд постановил решение, которым исковые требования удовлетворил. Судебная коллегия указанное решение оставила без изменения по следующим основаниям.

Суд правильно указал в решении, что применительно к настоящему делу в силу ст. 16 ЖК РФ перепланировка жилого помещения гражданки Беляевой могла быть произведена только за счет существующих в квартире жилых помещений и помещений вспомогательного назначения, так как ни тамбура, ни коридора, ни секции, у входа в квартиру не было, значит увеличение жилой площади квартиры произошло за счет лестничной клетки, но она не может быть отнесена к жилому помещению, перепланировка которого возможна в соответствии с жилищным законодательством.

Принятым решением отдела ГАСК мэрии г. Архангельска были нарушены права истца, лишившегося возможности пользоваться общим имуществом дома в полном объеме.

Тем не менее передача в собственность части общего имущества собственников многоквартирного дома возможна в порядке гл. 4 ЖК РФ на основании ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, согласно которой:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме;

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку в Жилищном кодексе указано, что для присоединения части общего имущества в многоквартирном доме необходимо согласие всех собственников, решения общего собрания собственников жилого многоквартирного дома за одобрение перепланировки, против которого проголосовал хотя бы один собственник, будет недостаточно.

Кроме того, к участию в таком деле должны быть привлечены все собственники жилых помещений этого многоквартирного дома.

Анализируя изложенное, необходимо отметить, что в случае обращения в суд, для начала необходимо определить, что же было произведено в результате ремонта самовольная постройка, либо самовольная перепланировка. Очень важно произвести максимально возможные экспертизы, для подтверждения в суде безопасности перепланированного жилого помещения.

Заключение

Проведенное исследование позволяет сделать следующий вывод о том, что сохранение жилого помещения в перепланируемом (переоборудованном) состоянии является весьма проблематичным моментом, так как при проведении таких работ очень часто нарушаются законодательно установленные правила и нормы. Правила осуществления перепланировки с 2005 года закреплены на федеральном уровне и являются едиными для всех.

Проведенный анализ действующего российского законодательство о перепланировке и (или) переоборудовании жилого помещения позволяет сделать вывод о том, что некоторые положения требуют частичного изменения и конкретизации.

В ходе исследования были выявлены признаки недопустимости переустройства и перепланировки жилых помещений. Работы по переустройству и (или) перепланировки не допускаются в случаи:

1) если данные работы приводят к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания:

2) если приводят к помехам в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования,

3) если приводят к нарушению противопожарных устройств, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов.

Необходимо обратить внимание, что и переустройство, и перепланировка требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Право на осуществление переустройства (перепланировки) имеет собственник жилого помещения или наниматель помещения по договору социального найма. Не допускается переустройство и перепланировка служебных и иных специализированных помещений.

Жилищный кодекс предусматривает перечень документов необходимых для согласования, этот перечень является исчерпывающим.

В результате исследовании были выявлены некоторые пробелы в законодательстве:

1) Терминология ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации не согласуется со ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая предусматривает осуществление работ по переустройству и реконструкции, и применяется к договору социального найма;

2) Не установлен срок и способы, посредством которых орган местного самоуправления направляет акт приемочной комиссии, в орган, осуществляющий учет недвижимого имущества;

3) Не урегулированы сроки и порядок выселения граждан, в том случае, когда жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние.

Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должно отвечать следующим критерием:

1) Это должен быть отдельный письменный документ;

2) Принят по правилам делопроизводства и в пределах компетенции соответствующего органа;

3) Обязательно имеет указание на основание отказа.

Заявитель имеет право на обжалование данного решение по правилам процессуального законодательства Российской Федерации.

Собственник самовольно переустроенного и (или) перепланированного, жилого помещения, или наниматель по договору социального найма обязаны в обязательном порядке, привести данное жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок.

При этом если перепланированное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, суд принимает решение:

1) О продаже с публичных торгов данное жилого помещения с выплатой собственнику вырученных средств;

2) О расторжении договора социального найма, с возложением на собственника обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Помимо сноса предусмотрено и более мягкое наказание - штраф. Ответственность за не приведение жилого помещения в прежнее состояние установлена в ст. 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации. В соответствии с данной статьей лицо, виновное в незаконной перепланировки, подлежит административному штрафу в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. Но необходимо отметить, что на данный момент подан на рассмотрение в Государственную Думу законопроект, в соответствии с которым штрафы за данные виды правонарушения увеличатся в несколько раз.

В заключении необходимо отметить, что лицу, желающему обратиться в суд для согласования самовольной перепланировки, на первом этапе необходимо определить, что произведено в результате ремонта: самовольная постройка, либо самовольная перепланировка. А так же для получения положительного решения очень важно провести максимально возможные экспертизы жилого помещения, подтверждающие его безопасность.

Библиографический список

Нормативно-правовые акты и материалы практики:

1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (в ред. от 30 декабря 2008г.) // Рос. Газета. № 237 от 25 декабря 1993 г

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: федер. Закон Рос. Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 октября 1994г. (в ред. от 11 февраля 2013) // Российская газета, № 238-239 от 08.12.1994.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая: федер. Закон Рос. Федерации от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 1995г. (в ред. от 14 июня 2012) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 5, ст. 410.

4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138?ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 23 октября 2002г. (в ред. от 4 марта 2013) // Собрание законодательства РФ, 2002, № 46, ст. 4532.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 2004г. (в ред. от 4 марта 2013) // Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.

6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях: федер. Закон Рос. Федерации от 30.12.2001 г. № 195?ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 20 декабря 2001г. (в ред. от 5 апреля 2013) // Собрание законодательства РФ, 2002, № 1 (ч. 1), Ст. 1.

7. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 29.12.2004 г. № 188?ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 22 декабря 2004г. (в ред. от 5 апреля 2013) // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть 1), Ст. 14.

8. Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федерации от 25.06.2002 N 73-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 24 мая 2002г. (ред. от 12.11.2012, с изм. от 22.14.2013) " (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // Рос. Газета №116 от 29 июня 2002г. Ст. 2985.

9. О порядке рассмотрения обращения граждан Российской Федерации: федер. закон Рос. Федерации от 2 мая 2006 г. №59-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 21 апреля 2006г. (ред. от 07.05.2013) // Рос. Газета № 4061 от 5 мая 2006г. Ст. 1467.

10. О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения: федер. Закон Рос. Федерации от 30 марта 1999 N 73-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 12 марта 1999г. (ред. от 25.06.2012), (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // Рос. Газета №117 от 29 июня 2002г. Ст. 3245.

11. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: федер. Закон Рос. Федер. от06.10.2003 N131-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации 16 сентября 2003г. (ред. от 05.04.2013) //Собрание законодательства, РФ06.10.2003, N40, Ст. 3822.

12. О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 13 октября 1997г. № 1301 (ред. от 30 января 2013г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. N 42, Ст.2583

13. Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах: постановление Правительства от 25 октября 2011 № 508-ПП (в ред. от 2 апреля 2013г.) // Собрание законодательства РФ. 2011. №19. Ст.812.

14. Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения: постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005г. №266 (ред. от 21 сентября 2005г.) // Собрание законодательства РФ. 2005. №19. Ст.1812.

15. Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: постановление Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003г. № 170 // Зарегистрировано в Минюсте РФ 15 октября 2003 г. № 5176 // Российская газета. 2003. 23 окт.

16. Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями: постановление Правительства РФ от 21 января 2006г. N 25 (с изм. от 16 января 2008г.) // Российская газета.2006г. 27 января Федеральный выпуск №3982.

17. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: постановление Правительства РФ от 13 августа 2006г. № 491. (ред. от 03 апреля 2013г.) // Рос. Газета. 2006г. 22 августа Федеральный выпуск № 4150

18. Об утверждении Положения о Федеральной службе по надзору в сфере массовых коммуникаций, связи и охраны культурного наследия: постановление Правительства РФ от 06.06.2007 N 354 (ред. от 02.06.2008) // Собрание законодательства РФ. 2011. №18. Ст.767.

Монографии, научные сборники, учебники, энциклопедии, словари:

19. Агарков А.П. Техническая эксплуатация зданий и инженерного оборудования жилищно-коммунального хозяйства. М.: Академия, 2009. 208с.

20. Городова О.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Проспект, 2009. 206с.

21. Жилищное право: учебник / под ред. И.С. Вишневская, Е.С. Селиванова. М.: Эксмо, 2010. 288с.

22. Жилищное право: учебник / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. 413с.

23. Жилищное право: учебник / под ред. Л. В. Тихомирова, М. Ю. Тихомиров. М.: Проспект, 2012. 48с.

24. Жилищное право: учебник / под ред. А.В. Афонина. М.: Дашков и К, 2008. 376с.

25. Жульева О.Е. Структура договорных отношений в сфере управления многоквартирным жилым домом // Право и политика. 2008. № 2. 462с.

26. Жилищное право: учебник / под ред. В.Н. Литовкина, Е.С. Селиванова, И.С. Вишневской. М.: Эксмо, 2010. 70с.

27. Жилищное право РФ: учебник / под ред. И. Л. Корнеева. М.: ПРИОР, 2012. 457 с.

28. Жилищное право: учебное пособие / под ред. Г.Ф. Шешко. М.: АСТ МОСКВА, 2010. 302 с.

29. Жилищное право РФ: учебник / под ред. А.П. Сергеева. М.: РГ-Пресс, 2010. 268 с.

30. Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / под общ. ред. Н.Г. Салищевой. М.: Проспект, 2011. 216 с.

31. Нотенко С.Н. Техническая эксплуатация жилых зданий // Высшая школа, 2008. 638с.

32. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Проспект, 2012. 326с.

33. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт, 2011. 115 с.

34. Шешко, Г.Ф. Справочник по жилищным вопросам. М.: ИНФРА-М, 2008. 256 с.

Размещено на Allbest.ru