Общественное изъятие частной собственности для государственных и муниципальных нужд

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Современный этап развития рыночных отношений в России определил новый характер взаимоотношений между частной и государственной собственностью. Широкая приватизация земельных участков и других объектов недвижимости обусловила необходимость применения» такой процедуры обеспечения земельными участками государственных или муниципальных нужд, как их изъятие у частных собственников. Практическая потребность в таких мерах постоянно возрастает из-за необходимости в короткие сроки модернизировать инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру страны.

В связи с ростом такой потребности, практика изъятия частной собственности для государственных и муниципальных нужд со временем будет возрастать, что приведет к наиболее частым столкновениям государства и собственника.

Нормативно-правовые акты, регулирующие изъятие частной собственности для государственных и муниципальных нужд, поверхностно отражают причины и процесс изъятия собственности, а определение рыночной стоимости имущества по-прежнему остается спорным процессом.

Принимая во внимание данные проблемы, тема актуальна потому, что процесс изъятия частной собственности находится на начальной стадии развития и требует завершения изменений в законодательной системе, основываясь на анализе условий применения в практической деятельности.

Таким образом, цель данной курсовой работы - структурировать систему регулирования изъятия частной собственности для государственных и муниципальных нужд, на основе этого выявить проблемы реализации действия законодательных актов на теоретическом и практическом уровнях.

В соответствии с целью исследования были поставлены следующие задачи:

* систематизировать действующий правовой механизм изъятия земельных участков в Российской Федерации;

* провести экспертизу современных методов, оценки рыночной стоимости земельных участков в контексте возможности их применения в рамках процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд;

* рассмотреть возможности улучшения методов изъятия земельных участков в интересах государственных и муниципальных нужд, а также частных собственников.

Объектом исследования являются земельные участки, относительно которых принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд.

Предметом исследования являются частно-государственные отношения, возникающие при изъятии частной собственности для государственных и муниципальных нужд.

Решение конфликта интересов участников земельного рынка является сложнейшей социально-экономической задачей.

Теоретико-методологические и прикладные аспекты регулирование изъятия земель для государственных и муниципальных нужд, в частности основания и процедура изъятия собственности при становлении рынка рассматривались в работах таких российских ученых, как Дихтяр А.И., Клейменова Е.С., Трубкин Н.В., Волович Н.В., и других деятелей.

В работах перечисленных авторов достаточно глубоко и подробно изучены вопросы теории права собственности и оценки стоимости. При этом сами теоретические и прикладные аспекты, связанные с процедурой принудительного отчуждения собственности в пользу общества, затронуты косвенно, так как основное внимание уделено оценке объектов недвижимости при обычных рыночных сделках между частными лицами или, как особый случай, при приватизации государственной или муниципальной собственности.

Основными источниками исследования, по части причин и методов, возникающих при изъятии частной собственности для государственных нужд, являлись статьи Земельного кодекса РФ, но так же Гражданский кодекс, Жилищный кодекс и основные статьи Конституции РФ о частной собственности.

В качестве информационной основы для прикладных разработок послужили, проанализированные отчеты об оценке земельных участков, подлежащих изъятию в города Сочи с целью размещения олимпийских объектов, аналитические данные риэлторских компаний о стоимости земельных участков в различных районах города Сочи. В том числе Интернет - ресурсов, а также иные самостоятельно собранные базы данных по рынку земельных участков и других объектов-недвижимости.

Основываясь на поставленных целях и используемой литературе, структура данной курсовой работы состоит из трех глав. В первой главе представлена структура правового регулирование изъятия частной собственности для государственных нужд, где прокомментированы основные статьи законодательной базы страны, регулирующие изъятие частной собственности для государственных нужд. Вторая глава описывает экспертизу правового регулирования процедуры изъятия частной собственности для государственных нужд, в данной главе представлены формулы вычисления компенсации при изъятии собственности и возможности их применения на практике. Третья глава представляет собой рекомендации по совершенствованию правового регулирования изъятия частной собственности для государственных нужд.

1. Правовое регулирование изъятия частной собственности для государственных и муниципальных нужд

1.1 Система законодательства, регулирующая изъятие частной собственности для государственных и муниципальных нужд

В связи с необходимостью реализации грандиозных федеральных инвестиционных проектов в области транспортной и иной инфраструктуры стало очевидным, что развитие частно-государственного партнерства невозможно без реализации права на изъятие частной собственности для государственных и муниципальных нужд.

Основополагающие статьи, где прописаны основы владения и распоряжения частной собственностью в России, находятся в Конституции. Конституция РФ имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории РФ. В свою очередь законы, в том числе регулирующие изъятие частной собственности, и иные правовые акты, принимаемые в РФ, не должны противоречить Конституции.

В основании частно-государственных отношений лежит такое понятие, как «частная собственность», определение которой можно вынести из п. 2 ст. 8 Конституции РФ под собственностью и разными ее формами понимаются разные формы хозяйствования, осуществляемые разнообразными субъектами. Те из них, которые не являются носителями государственной или муниципальной власти, должны считаться частными лицами и субъектами частной собственности, понимаемой как частная хозяйственная (в том числе и предпринимательская) деятельность физических (индивиды, отдельные люди) и юридических (организации) лиц, осуществляемая на основе принадлежащего им имущества (п. 1 ст. 34 Конституции РФ).

Согласно ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им и никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Одним из способов принудительного прекращения права собственности лица на такое имущество, как земельный участок, служит его изъятие для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, когда земельный участок используется не по целевому назначению или с грубым нарушением правил рационального использования земли.

В свою очередь, что может являться государственными и муниципальными нуждами при изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков можно установить из ст. 49 ЗК, а именно:

1) выполнением международных обязательств РФ;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

-- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

-- объекты использования атомной энергии;

-- объекты обороны и безопасности;

-- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

-- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

-- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

-- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

-- объекты электро-, газо- , тепло- и водоснабжения муниципального значения;

-- автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ.

Согласно ЖК РФ, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием (ч. 1 ст. 32). Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Условия и порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд регулируются главным образом гражданским и земельным законодательством. Согласно п. 2 ст. 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка на праве собственности принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренными ст. 279 -- 282 ГК РФ (ст. 283 ГК РФ).

По существу, как это следует из содержания ст. 32 ЖК РФ, полномочия органов местного самоуправления сводятся к реализации принятого вышестоящим органом решения об изъятии жилого помещения путем его выкупа. Именно в таком понимании следует подходить к нормам статей ЗК РФ и других законов, где говорится о полномочиях органов местного самоуправления по изъятию земельных участков.

При этом собственник жилого помещения должен быть извещен о принятом решении не менее чем за год до предстоящего изъятия жилого помещения и дате государственной регистрации этого решения.

До истечения годичного срока выкуп жилого помещения допускается только с согласия собственника. По своей природе решение органа исполнительной власти об изъятии жилого помещения представляет собой административный акт и, как вытекающий из публично-правовых отношений, он может быть обжалован.

Юридически значимыми фактами, которые устанавливаются судом для правильного разрешения этих дел, являются:

-- принятие решения об изъятии земельного участка компетентным органом (ст. 279 ГК РФ);

-- принятое решение об изъятии земельного участка соответствует целям, предусмотренным законом, т.е. обусловлено государственными или муниципальными нуждами (ст. 239 ГК РФ; ст. 49 ЗК РФ);

-- изъятие земельного участка неизбежно ведет к прекращению права собственности на объекты недвижимости, расположенные на этом участке ввиду невозможности использования их по своему назначению (ст. 239 ГК РФ).

При отсутствии любого из этих условий по жалобе гражданина должно быть принято положительное решение.

Сам по себе акт об изъятии жилого помещения не отменяет и не ограничивает права собственника по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением, пока соглашение о выкупной цене (гражданско-правовой договор) не достигнуто и фактически не исполнено либо не принято судом решение о выкупе жилого помещения. Если соглашение о выкупной цене достигнуто либо постановлено решение суда о выкупе жилого помещения, они подлежат государственной регистрации и являются основаниями для прекращения права собственности на жилое помещение.

В случае несогласия собственника земельного участка с таким решением, или отсутствие соглашения с ним о выкупной цене перечисленные органы могут предъявить в суд иск о выкупе земельного участка не ранее чем по истечении одного года с момента получения собственником земельного участка письменного уведомления о принятии решения об изъятии и не позднее двух лет с момента направления такого уведомления.

Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии, либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ).

Под равноценным возмещением понимается - выкупная цена земельного участка, в которую в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ и п. 4 ст. 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (ст. 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка. Или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Рыночная стоимость земельного участка согласно ст. 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, в законах прописан довольно полный перечень оснований, порядка и форм изъятия частной собственности для нужд государства. Но не все законы удовлетворяют качеством применения их на практике при процессе изъятия собственности. На данный момент остаются не ясными вопросы по поводу того, какой орган ответственен за процедуры изъятия и каков принцип возмещения убытков в связи с определением их стоимости.

Для решения этих неясных моментов на данный момент в Государственной Думе РФ находится на рассмотрении новый федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд" № 304493-5. (Совершенствование порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд), предложенный депутатом Государственной думы Валенчуком О.Д. в 2009 году.

Данная цель предусматривает устранение недостатков правового регулирования порядка изъятия земельных участков и иных объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд, а также порядка изъятия ненадлежащее используемых земельных участков.

1.2 Процедура изъятия частной собственности для государственных и муниципальных нужд

Сама дискуссия о теоретических основах прекращения прав собственности в пользу общества все в большей степени ориентируется на решение вопросов развития организационно-правового механизма и экономической оценки компенсации изымаемой собственности.

Российское законодательство, как и законодательства других стран с рыночными отношениями в сфере землепользования, прямо указывает, что изъятие земельных участков и других объектов недвижимости из частной собственности «для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях», и фактически дает исчерпывающий перечень таких случаев в статье ст. 49 ЗК РФ.

Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд является предметом регулирования федерального законодательства, в частности таких сводов законов, как Гражданский, Земельный и Жилищный кодексы РФ.

Положениями ЗК РФ (п. 4 п. 1 ст. 9, п. 3 ст. 55) и ГК РФ (п. 2 ст. 279) устанавливается, что именно на федеральном уровне подлежат регулированию:

· порядок подготовки и принятия решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

· порядок выкупа земельного участка у его собственника;

· порядок определения выкупной цены земельного участка;

· порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком;

Предусмотренная действующим законодательством процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд состоит из следующих элементов:

1. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка, при этом органы местного самоуправления обязаны информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии.

П. 3 ст. 32 ЗК РФ устанавливает, что при выделении земельного участка под строительство для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении данного участка принимается решение о форме его изъятия.

В решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд включаются данные:

- позволяющие установить изымаемый земельный участок (местонахождение, площадь, кадастровый номер участка и т.д.), при этом прилагается кадастровая карта (плана) земельного участка;

- конкретизирующие цель предстоящего изъятия, срок, в течение которого предстоит осуществить изъятие;

- указывающие лицо, у которого производится изъятие участка, и правовые основания, по которым ему принадлежит земельный участок;

- поручения соответствующим органам (службам) об извещении указанного лица о принятом решении, об обеспечении государственной регистрации решения в установленном порядке и извещении указанного лица о произведенной регистрации;

- указание на права лица в связи с предстоящим изъятием;

- поручения о подготовке проекта соглашения с лицом, у которого изымается земельный участок;

При необходимости в решение об изъятии могут быть включены и другие данные.

2. Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка.

Законодательство предусматривает трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка информации, связанной с изъятием земельного участка:

- до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка для строительства, указанным лицам должна предоставляться информация о возможном изъятии земельного участка (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). В этих случаях допускается информация через СМИ;

- после принятия решения об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом, принявшим такое решение, о предстоящем изъятии не позднее, чем за один год до этого (ст. 63 ЗК РФ, п. 3 ст. 279 ГК РФ). Данное правило является обязательным - без предоставления данной информации изъятие невозможно;

- собственник земельного участка, подлежащего изъятию, а также лицо, использующее земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, должны быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации (п. 4 ст. 279, ст. 283 ГК РФ); данный вид информирования также обязателен, однако он имеет отношение уже к следующему этапу процедуры изъятия земельного участка.

3. Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка. Обязательность гос. регистрации решения об изъятии земельного участка предусмотрена лишь Гражданским кодексом РФ (п. 4 ст. 279).

Государственная регистрация решений об изъятии земельных участков осуществляется в Управлении Федеральной Регистрационной службы, органом, осуществляющим изъятие.

Правовые последствия государственной регистрации решений об изъятии земельных участков заключаются в том, что с момента регистрации лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения на него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли.

4. Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию. Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия.

Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия.

Соглашение заключается в свободной форме, с соблюдением положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При изъятии земельного участка у собственника в качестве обязательного условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка (п. 1 ст. 281 ГК РФ).

Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.

5. Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.

Данный этап имеет место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, т.е. в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.).

Действующее законодательство ограничивает право органа, принявшего решение об изъятии, на предъявление соответствующего иска в суд двухлетним сроком с момента направления уведомления о предстоящем изъятии земельного участка (ст. 282 ГК РФ). Учитывая то, что уведомление об изъятии должно быть направлено не позднее чем за год до предстоящего изъятия, в распоряжении изымающего органа остается не более одного года для предъявления иска. Законодательство не содержит прямого запрета изымающим органам обратиться в судебные органы и до истечения годичного срока с момента направления уведомления (при условии явно выраженного несогласия обладателя прав на земельный участок с изъятием участка или условиями изъятия). Однако все же в этом случае в удовлетворении искового заявления соответствующего органа должно быть отказано.

При рассмотрении судом иска о выкупе земельного участка у собственника или о принудительном прекращении иного права на земельный участок, бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка. Обоснование государственной или муниципальной нужды, необходимости ее удовлетворения с использованием именно данного земельного участка и т.д. возлагается на орган, принявший решение об изъятии.

Кроме того, в случае, если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу п. 1 ст. 239 ГК РФ соответствующий орган обязан доказать. Что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. В противном случае суд обязан отказать в удовлетворении иска.

6. Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения.

Значение государственной регистрации перехода или прекращения права на земельный участок обусловлено тем, что государственная регистрация прав представляет собой юридический акт признания (вступившее в законную силу решение суда) и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых последствий. Например, при изъятии уполномоченным органом субъекта Российской Федерации земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных нужд, право соответствующего государственного органа распорядиться данным земельным участком возникнет лишь при условии государственной регистрации перехода права собственности от частного собственника к субъекту Федерации. Поскольку согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Таким образом, только наличие потребности в размещении объектов, влияющих на жизнедеятельность в целом муниципальных образований, регионов или всего государства и не связанных напрямую с коммерческими интересами конкретных лиц, является необходимым условием самой возможности применения указанных норм.

2. Экспертиза правового регулирования процедуры изъятия частной собственности для государственных и муниципальных нужд

2.1 Компенсация при изъятии частной собственности для государственных и муниципальных нужд

Изъятие земельных участков, в том числе и тех, которые находятся в частной собственности, является одним из правовых инструментов, дающих возможность органам государственного управления земельными ресурсами принудительно отчуждать земельные участки для использования их в публичных интересах.

В целях минимизации потерь для собственника и положительного решения в пользу государства существуют определенные формы изъятия частной собственности. Одной из таких форм изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд признается выкуп. При этом необходимо учитывать принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, а также принцип сохранения гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование, распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

В частности, в соответствии с абзацем вторым п. 1 ст. 279 Гражданского кодекса Российской Федерации в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется государством, соответствующим субъектом государства или муниципальным образованием. При этом установлено, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок (п. 1 ст. 281 ГК РФ).

Необходимо отметить то, что гражданское законодательство Российской Федерации не отвечает на вопрос, как должно осуществляться финансирование проблем связанных с изъятием земельных участков и какие расходы должны быть профинансированы, однако дает четко понять, что данные проблемы - полностью забота государства, принимающего соответствующее решение.

Экономические вопросы, определенные обязательностью оценки выкупной цены изымаемых для государственных или муниципальных нужд земельных участков (соответственно проверки методологии и результатов оценки), имеют две принципиальные особенности по сравнению с оценкой обычных земельных участков.

Таким образом, исходя из ст.281 ГК РФ и ст.57 ЗК РФ, в определение выкупной цены включаются две стоимости:

· рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества (рыночная стоимость определяется в соответствии с законом «Об оценочной деятельности»);

· убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (№ 135 от 29 июля 1998), рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Из смысла статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость определяется в результате осуществления оценочной деятельности. При этом указанный закон требует, чтобы в случаях с изъятием имущества для государственных и муниципальных нужд оценка проводилась в обязательном порядке и также подразумевает возмездность данной процедуры.

В применяемых нормах российского законодательства понятие «рыночная стоимость» имеет противоречивый характер, так в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р. размер реального ущерба, причиненного землепользователям и землевладельцам изъятием для государственных нужд, определяется в размере:

- рыночной стоимости объекта недвижимости, состоящего из зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке, и соответствующего права на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением, и необходимую для их использования;

- стоимости объекта оценки с ограниченным рынком - для соответствующего права на часть земельного участка, не занятую зданиями, строениями, сооружениями, в которой нет необходимости для их использования.

Для определения необходимых данных используется три подхода:

1. Затратный подход (совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства, либо замещения оценки объекта с учетом износа и устареваний).

2. Доходный подход (…основан на определении ожидаемых доходов от дальнейшего использования объекта).

3. Сравнительный подход (…основан на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах).

Целью сведения решения используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимости оценки.

Так затратный подход, в рамках изъятия частной собственности, использует метод выделения и распределения. Данные методы используются для застроенных участков на местности.

Определение накопленного износа методом разбивки осуществляется посредством деления износа на три компонента: физический износ (потеря первоначальных технико-эксплуатационных качеств), функциональный износ улучшений (потеря стоимости собственности), внешний износ (обесценивание объекта).

Таким образом, накопленный износ (физический износ + функциональный износ улучшений +внешний износ) определяется по формуле:

Доходный метод, в области изъятия частной собственности для государственных нужд не используется, т.к при применении данного метода определение рыночной стоимости происходит методом капитализации дохода, где анализируется возможность получения финансовой выгоды от использования объекта. В соответствии со ст.49 ЗК РФ данный метода так же не может быть применен, т.к. изъятие для общественных нужд не подразумевает ожидание выгоды от объектов.

В рамках сравнительного подхода используется три метода:

1) сравнения; 2) выделения; 3) распределения;

Условия применения данного метода-наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого, при отсутствии таковой допускается использование цен спроса и предложения.

Согласно федеральным стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, аналогом объекта оценки является сходный по экономическим, материальным и техническим и др. характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Анализ выборки объектов-аналогов производится с помощью следующих формул (№310-ФЗ).

Коэффициент вариации случайной величины, который показывает соответствие по однородности показателей объектов-аналогов, изымаемым объектам:

Стандартное отклонение прослеживает взаимосвязь сравниваемых объектов:

Математическое ожидание показывает значение средней ожидаемой цены объектов (при дискретном равномерном распределении величины):

Так, выбрав объекты-аналоги можно посчитать рыночную стоимость рассматриваемого земельного участка, но при этом необходимо учитывать 12 корректировок, указанных в №310-ФЗ в части возмещением правообладателей объектов недвижимости в связи с их изъятием.

Доходный метод, в области изъятия частной собственности для государственных нужд не используется, т.к при применении данного метода определение рыночной стоимости происходит методом капитализации дохода, где анализируется возможность получения финансовой выгоды от использования объекта.

В свою очередь результаты расчетов могут отклоняться, так как в изъятии частной собственности для государственных нужд большую роль играет социальный фактор, в частности граждане, которые не осведомлены в расчетных вопросах и готовы отстаивать свои интересы на собственность, невзирая на методику оценщиков.

Целью сведения решения используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимости оценки.

Для окончательного согласования результатов оценки, необходима чтобы сумма весовых коэффициентов составила 1(или 100%), что покажет какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из методов оценки, в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемых объектов.

Таким образом, преимуществами затратного подхода являются учет стоимости строительных услуг на рынке, но не учитывает различие между величиной инвестиционных издержек, рыночной стоимостью улучшений, интервала времени необходимого для воссоздания улучшений аналогичной полезности.

Принято считать, что на развитом рынке сравнительный подход дает достаточно точный результат, т.к. основан на информации о сделках (или ценах предложений) с аналогичными объектами недвижимости. По этой причине данные о стоимости объектов-аналогов служат наилучшим ориентиром для определения стоимости оцениваемой недвижимости.

Иная стоимость включает в себя размер убытков, которые несут собственники земельного участка в связи с досрочным прекращением обязательств.

Согласно ст.15 ГК РФ «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере».

В соответствии с п.7 МР размер убытков рассчитывается по формуле:

.

Для определения размера убытков, которые причинены обладателям прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, осуществляется анализ действующего законодательства Российской Федерации и договоров, заключенных обладателями прав на земельные участки с третьими лицами, на предмет:

- установления видов и размера ответственности, которую должны понести обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия или временного занятия земельных участков, ограничения их прав на земельные участки либо ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц,

- установления видов и размера доходов, которые обладатели прав на земельные участки недополучили в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате изъятия или временного занятия земельных участков, ограничения их прав на земельные участки либо ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц.

Вопросы расчета упущенной выгоды при изъятии земельных участков оговариваются в ст. 15 ГК РФ. Под упущенной выгодой обладателей прав на земельные участки понимается неполученный доход, который обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Расчет размера упущенной выгоды осуществляется путем дисконтирования будущих не полученных за период восстановления нарушенного производства доходов, которые обладатели прав на земельные участки получили бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы их права не были нарушены.

Доходом обладателей прав на земельные участки является разница за определенный период времени между денежными поступлениями и денежными выплатами (далее - денежный поток).

При этом под дисконтированием для целей настоящих методических рекомендаций понимается процесс приведения всех будущих доходов к дате проведения расчета убытков, по соответствующей ставке дисконтирования. При определении ставки дисконтирования следует учитывать:

§ безрисковую доходность капитала за период;

§ величину премии за риск, связанный с осуществлением на земельном участке предпринимательской деятельности обладателем права;

§ доходность капитала в других отраслях предпринимательской деятельности со сравнимыми показателями предпринимательских рисков.

Безрисковая доходность капитала определяется как доходность при наименее рискованном вложении капитала (например, доходность по депозитам банков высшей категории надежности или доходность к погашению по государственным ценным бумагам).

В заключении о размере убытков указывается календарная дата, по состоянию на которую определен размер убытков. При этом расчет размера убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки их изъятием, временным занятием или ограничением прав на них, осуществляется по состоянию на календарную дату, предшествующую дню принятия решения об изъятии земельного участка, временном занятии земельного участка или об ограничении прав соответственно.

Итоговая величина размера убытков, указанная в заключении о размере убытков, составленном в соответствии с настоящими Методическими рекомендациями, может быть признана рекомендуемой для целей возмещения убытков, если с даты составления заключения о размере убытков до даты возмещения убытков прошло не более 6 месяцев.

В данное заключение о размере убытков рекомендуется, в том числе, включать:

- сведения об обстоятельствах, вызвавших необходимость возмещения убытков (изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, их временное занятие, ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшение качества земель в результате деятельности других лиц), описание их признаков;

- сведения об основаниях для возмещения убытков;

- сведения о государственной регистрации права на земельный участок в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

- сведения об обременениях прав на земельный участок и самого земельного участка;

- основание возникновения права на земельный участок у их обладателей;

- определение правомочий обладателей прав на земельные участки;

- описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

- описание улучшений земельного участка;

- фотографии земельного участка;

- характеристику состояния рынка земли и иной недвижимости, прав на земельные участки.

Используемая при проведении расчета размера убытков информация является достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к изменению характеристик, использованных при проведении расчета размера убытков и итоговой величины размера убытков, установленной в заключении.

Существует еще одна из форм, в рамках которой происходит изъятие земельного участка. Так согласно п. 3 ст.281 ГК РФ по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Иными словами, законодательство допускает предоставление со стороны Российской Федерации участка низшей стоимости, чем изымаемый участок. Предполагается, что сравнение в цене должно осуществляться по тем же признакам, что и ее определение. В частности, если для изъятия требуется рыночная цена, то и для предлагаемого земельного участка взамен изымаемого, требуется определение рыночная стоимости, тем более, что участок, предлагаемый в качестве замены изымаемому вовлекается в сделку, а следовательно подлежит обязательной оценке (абзац четвертый статьи 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Тем самым, по сути, будут сопоставляться два отчета об оценке, двух земельных участков. Следует отметить, что рыночная стоимость земельных участков может совпадать, однако, как было отмечено, помимо цены за участок, государство обязано компенсировать убытки, причиняемые изъятием, сумма которых будет выше рыночной стоимости предлагаемого взамен участка.

Вместе с тем в рамках указанной проблемы также актуальным является вопрос о вторичных правах на землю. Однако открытым остается вопрос о размере такой компенсации. П. 2 ст. 281 ГК РФ требует, чтобы это была рыночная стоимость. В свою очередь, законодательство Российской Федерации исходит из иных принципов предоставления компенсации.

В свою очередь результаты могут отклоняться от рассчитанных затрат, так как в изъятии частной собственности для государственных нужд большую роль играет социальный фактор, в частности граждане, которые не осведомлены в расчетных вопросах и готовы отстаивать свои интересы на собственность, невзирая на методику оценщиков.

2.2 Практика компенсирования государством изымаемого имущества для государственных и муниципальных нужд

Проблему изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд можно отследить на примере подготовки к XXII зимних Олимпийских игр в городе Сочи. Снос частных построек и изъятие земельных участков, расположенных вдоль побережья уже началось с 1 января 2008 г. Изъятие земель в городе Сочи будет регулироваться нормами закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с организацией и проведением 22 зимних Олимпийских игр 2014 года в городе Сочи».

По постановлению правительства города Сочи:

«Как подчеркнул руководитель Минрегиона, для строительства объектов, необходимых для проведения Олимпиады, требуется 4500 га земли, из которых 2870 приходится на горный кластер, 1548 - на городской и 905 - на прибрежный».

В начале апреля 2009 года правительство утвердило перечень федеральных земельных участков в Сочи, которые будут предоставлены жителям города, подлежащим переселению из-за строительства олимпийских объектов. Число выкупаемых участков -- порядка 250. Общий объем земель, подлежащих выкупу и изъятию, составляет более 4,5 тыс. га. Ранее сообщалось, что участки земли в Имеретинской долине Сочи государство планирует изъять у граждан по цене примерно в $100 тыс. за сотку. Госдума приняла поправки в законодательство, по которым собственники жилья на земле, изымаемой под строительство олимпийских объектов, не будут платить налог с полученной от государства компенсации.

По данным оценки рыночной стоимости участка площадью в 555м2 , по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи изъятие частной собственности проходит путем расчета рыночной стоимости и убытков по затратному и сравнительному подходам.

Отсутствие преследования целей финансовой выгоды в связи с п. 6 Методических рекомендаций по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках №310-ФЗ, включающих расчет …размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижомсти в связи с их изъятием…утвержденные решением Национального Совета по оценочной деятельности (протокол НСОД от 23.12.09г. №5), а так же учитывая цели и задачи настоящей оценки (определение рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенных на земельном участке для целей изъятия), доходный подход при определении рыночной стоимости единого объекта недвижимости не применяется.

Определение рыночной стоимости по затратному методу дало следующие окончательные результаты:

Табл. 1

Таким образом, рыночная стоимость жилого дома с постройкой, Литер А, иных правомерно возведенных объектов недвижимого имущества (право общей долевой собственности Гражданину N(1/2 доля) и Гражданину М(1/2доля) и изымаемого земельного участка…площадью 555 м2 (право общей долевой собственности Гражданину N(7/8доля) и Гражданину М(1/8доля))...по состоянию на 20.01.10 г. составила:

5 044 950руб.+1 212 480руб. +587 205руб. = 6 844 635 руб.

в.т.ч: 1) стоимость 7/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и иные правомерно возведенные объекты недвижимого имущества, принадлежащие Гражданину N:

4 414 331руб.+ 606 240руб+293 603руб.= 5 314 174 руб.

2) стоимость 1/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и иные правомерно возведенные объекты недвижимого имущества, принадлежащие Гражданину M:

630 619руб. + 606 240руб.+ 293 602руб.= 1 530 461 руб.

Так затратный подход, в рамках изъятия частной собственности, использует метод выделения и распределения прав собственности.

Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом выявил следующие результаты:

Табл. 2

Принято считать, что на развитом рынке сравнительный подход дает достаточно точный результат, т.к. основан на информации о сделках (или ценах предложений) с аналогичными объектами недвижимости. По этой причине данные о стоимости объектов-аналогов служат наилучшим ориентиром для определения стоимости оцениваемой недвижимости.

Определение стоимости изымаемого имущества включает в себя и расчет убытков.

Размер убытков, причиненных правообладателем изымаемого земельного участка…принадлежащего на праве общей долевой собственности ГражданинаN и Гражданина M, определен по состоянию на 20.01.10 г. составляет:

Табл. 3

853 165 руб. + 298 210 руб. = 1 151 375 руб.

Для окончательного согласования результатов оценки, необходима чтобы сумма весовых коэффициентов составила 1(или 100%), что покажет какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из методов оценки, в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемых объектов (с учетом целей оценки).

Целью сведения решения используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым выработка единой стоимости оценки.

Табл. 4

Основные факты и выводы
Наименование объектов оценки в соответствии с заданием на актуализацию, полученным от заказчика к договору №05-20/3-9__ от 20.01.2010г.	· Земельный участок(земли населенных пунктов) 23:49__площадью 555м2 , принадлежащих на праве общей долевой собственности Гражданину N и M, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи · Жилой дом с постройкой литер А,Г, общей площадью 83,4 м2, принадлежащей на праве общей долевой собственности Гражданину M(1/2 доли) и N(1/2 доли),расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи · Иные правомерно возведенные объекты недвижимого имущества и сооружения, расположенные на изымаемом земельном участке.
Вид права на земельный участок	Общая долевая собственность
Правообладатели земельного участка	Гражданин N (7/8 доли) Гражданин M (1/8 доли)
Цель оценки и вид стоимости	Определение рыночной стоимости
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке (информационно):
Затратный подход	6 844 635 руб., в.т.ч: Стоимость 7/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом иные правомерно возведенные объекты недвижимого имущества, принадлежащие Гражданину N: 5 314 174 руб. Стоимость 1/8 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом иные правомерно возведенные объекты недвижимого имущества, принадлежащие Гражданину M: 1 530 461 руб.
Сравнительный и доходный подходы	Мотивированный отказ от применения подхода
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки	Использование расчетов затратного подхода

Таким образом из основных выводов следует, что итоговая цена объекта оценки, при изъятии частной собственности в г. Сочи для построения олимпийских объектов, составит 6 844 635 рублей. При определении итога решено было использовать результаты, получившиеся в ходе вычисления рыночной стоимости затратным путем.

Размер убытков, причиненных правообладателем изымаемого земельного участка…принадлежащего на праве общей долевой собственности Гражданина N и Гражданина M, определен по состоянию на 20.01.10 г. составляет 1 151 375 руб.

Необходимо заострить внимание на том, что в пункте 2.1 данной главы отмечались недостатки затратного подхода к определению рыночной стоимости, но при этом выделялось достоинство использования сравнительного метода. Следовательно, возник парадоксальный момент, который порождает интерес к итогам оценки рыночной стоимости и проявляется данный интерес в том, что нет оснований в отказе использования сравнительного подхода, который так же может быть учтен при изъятии частной собственности для государственных нужд города Сочи.

В целом подготовка к олимпийским играм и процесс изъятия собственности привели к ряду социальных издержек для жителей Сочи: разрушение привычного уклада жизни и социальных контактов, потеря рабочих мест, удар по местной неформальной экономике, основанной на сдаче жилья туристам в курортный сезон и т.д. Также из-за ухудшения экологической обстановки, в связи со строительством спортивных объектов, значительно сократился поток туристов, что привело к потере дополнительного, а для многих - и основного источника доходов.

По данным на август 2011 года в Сочи было изъято 1200 индивидуальных земельных участков, более 2000 владельцев получили компенсацию. В то же время некоторые неформальные собственники до сих пор не получили ни денежной компенсации, ни альтернативного жилья. Ряд жителей Сочи считают несправедливым то, каким образом проходила процедура изъятия их собственности и то, каков размер полученной компенсации, они намерены бороться в дальнейшем за свои права.

...