Общественное изъятие частной собственности для государственных и муниципальных нужд

Изъятие частной собственности для государственных нужд необходимо не только для строительства крупных объектов, но и так же для модернизации транспортной инфраструктуры. Таким примером является гражданское дело №2-9/2011г. по иску администрации города Екатеринбурга к Комаровой Е.И. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности.

На основании Постановления Главы города Екатеринбурга №428 от 08.02.2008 г. об изъятии путем выкупа земельных участков и находящихся на них жилых (нежилых) строений, расположенных на ул. Бакинских Комисаров для муниципальных нужд города - реконструкции улицы Бакинских Комисаров от улицы Кировградской до улицы Калинина, - изъятию, в том числе, подлежат земельный участок и расположенные на нем строения.

Согласно справки Центра по приему и оформлению документов для регистрации граждан УЖКХ Орджоникидзевского района г. Екатеринбурга в спорном жилом доме зарегистрированы Комарова Е.И. и Комаров И.В. Спорное недвижимое имущество принадлежит ответчику и истцу на праве долевой собственности по 1/2 доли каждому, и представляет собой земельный участок, площадью 1 047 кв.м. и находящийся на нем жилой дом общей площадью 34,9 кв.м.

По состоянию на (Дата обезличена) выкупная цена изымаемого недвижимого имущества определена оценщиком ООО «(данные изъяты)». Согласно отчету (Номер обезличен) от (Дата обезличена), рыночная стоимость земельного участка площадью 1047 кв.м. и жилого дома с улучшениями составляет 3 186 504 рубля. Рыночная стоимость плодово-ягодных насаждений, расположенных на спорном земельном участке составляет 424 073 рублей, стоимость дополнительных затрат (включая транспортные услуги, затраты на погрузочно-разгрузочные работы и услуги риэлтора) составляет 115 068 рублей. Учитывая, что ответчику принадлежит 1/2 доли спорного имущества, общая выкупная стоимость, включая убытки, составит 1 920 357 рублей. От предложения продать истцу свою долю за установленную выкупную цену ответчик отказался.

Возражения ответчиком и его представителем были заявлены только в части расчета суммы возмещения за изымаемый земельный участок и домовладение. При этом ответчик пояснил, что не согласен с оценкой стоимости принадлежащего ему имущества, представил альтернативный отчет об оценке (Номер обезличен), проведенный ООО «(данные изъяты)» Оценочная компания, в котором стоимость домовладения, расположенного по адресу: (...) определена в размере 3 734 000 рубля.

Спор по данному делу суд решил, руководствуясь статьями 35, 40 Конституции РФ, в соответствии с п.2, 3 ст. 55 ЗК РФ, пп. 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ.

Так, согласно п. 1, 2, 4, 3 ст. 279 ГК РФ, земельный участок может быть изъят у собственника для муниципальных нужд путем выкупа.

На основании ст. 68 ГПК РФ суд принимает признание ответчиком тех обстоятельств, которые касаются правомерности изъятия недвижимого имущества для муниципальных нужд, в том числе соблюдения требований к процедуре изъятия, поскольку такое признание не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В соответствии со ст. 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка.

Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, всесторонне проанализировав все представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу о том, что исковые требования об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, - подлежат удовлетворению.

На основании изложенного выше и руководствуясь ст. 281 ГК РФ, п.7ст. 32 ЖК РФ, ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил исковые требования Администрации города Екатеринбурга об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, о прекращении права собственности, о признании права муниципальной собственности, - удовлетворить.

Изъять у Комаровой Е.И. 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, кадастровый номер (Номер обезличен) общей площадью 1047 кв. м. и 1/2 доли в праве собственности в находящемся на земельном участке жилом доме общей площадью 34, 9 кв. м. со всеми постройками и ограждениями, расположенном по адресу: (...), с выплатой Комаровой Е.И. в качестве выкупной цены денежной суммы в размере 1 867 000 рублей.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга в пользу Комаровой Е.И. стоимость насаждений 424 073 рубля и убытки, связанные с переездом 115 068 рублей.

Признать право собственности МО «Город Екатеринбург» на 1/2 доли в праве собственности на земельный участок, кадастровый номер (Номер обезличен) общей площадью 1047 кв. м. и 1/2 доли в праве собственности в находящемся на земельном участке жилом доме общей площадью 34, 9 кв. м. со всеми постройками и ограждениями, расположенном по адресу: (...) (...).

Таким образом, гражданское дело №2-9/2011г. по иску администрации города Екатеринбурга к Комаровой Е.И. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд решилось в пользу общественной модернизации.

3. Рекомендации по совершенствованию правового регулирования изъятия частной собственности для государственных нужд

Практика показывает, что изъятие земельных участков для государственных нужд является наиболее эффективным не во всех, а только в ряде случаев:

1) когда речь идет о приобретении значительного числа земельных участков при большой вероятности того, что хотя бы часть частных землепользователей откажется продать государству свою собственность в желаемые сроки;

2) в условиях, когда государственные инвестиции планируются в период активного роста рынка земли и ожидается, что в планируемом месте размещения объекта государственных инвестиций частные землепользователи будут вести активное капитальное строительство.

Кроме того, сама процедура изъятия для государственных и муниципальных нужд, как мера по обеспечению государственных программ земельными участками является более затратной, чем приобретение этих объектов на земельном рынке. Что экономит не только значительное время, но и бюджетные средства, так как приобретение происходит по рыночной стоимости земельных участков и нет необходимости компенсировать собственникам иные убытки.

В реальной жизни отделить государственные и частные интересы всегда будет непросто.

Для этого сам институт изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд в соответствии с его принципиальными положениями необходимо развивать в двух направлениях:

- во-первых, совершенствовать организационно-правовой механизм реализации этого права;

- во-вторых, выработать понятные и признаваемые всеми сторонами процесса методические рекомендации по оценке изымаемых прав на земельные участки и другие объекты недвижимости с целью их справедливой компенсации со стороны государства и муниципалитетов.

Обе эти проблемы взаимосвязаны. Правоприменительная практика показывает, что при объединении функций публично-правового и частноправового характера возникает конфликт интересов. Задачи государственного управления земельными ресурсами отличны от задач управления государственными землями. Не случайно опыт других стран доказывает, что целесообразно часть функций, в частности, по изъятию земельных участков, в том числе путем выкупа, для нужд Российской Федерации делегировать отраслевым федеральным органам исполнительной власти.

Для устранения названных недостатков действующего законодательства был разработан Федеральный закон № 304493-5 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд".

В данном Законе предлагается внести следующие изменения и определить:

- органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные рассматривать ходатайства об изъятии земельных участков для соответственно государственных или муниципальных нужд;

- требования к содержанию и обоснованию ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также состав прилагаемых к нему документов;

- порядок рассмотрения ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также сроки принятия решения об изъятии земельных участков, основания для отказа в удовлетворении ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

- порядок выявления собственников недвижимого имущества, подлежащего изъятию, в случае, если сведения о нем отсутствуют в ЕГРП и не представлены копии правоустанавливающих документов. Данный порядок сводится к выявлению заинтересованных лиц через опубликование сообщений о предстоящем изъятии и установлением срока, в течение которого данные лица вправе подать заявление о наличии у них прав на изымаемую недвижимость, которые должны быть учтены при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

- порядок извещения собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земельных участков о предстоящем изъятии земельных участков для государственных нужд путем опубликования и направления извещений для связи по адресам правообладателей. Имеющимся в сведениях государственного кадастра недвижимости, а в случаях изъятия жилых помещений - также и по адресам данных жилых помещений;

- документы, устанавливающие местоположение земельных участков, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд; среди прочего, такими документами названы документы по планировке территории и документы территориального планирования;

- перечень прав, которые возможно прекратить в ходе изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также права правообладателей изымаемой недвижимости до регистрации прекращения их прав.

Кроме того, земельное законодательство дополняется нормами, устанавливающими обязанности лиц, осуществляющих изъятие, заблаговременно уведомить лиц, права которых на землю подлежат прекращению, об условиях и сроках прекращения прав на землю. Данная обязанность должна быть исполнена путем представления проекта соглашения об изъятии недвижимости - договора, применительно к выкупу недвижимости сочетающего в себе черты договора купли-продажи и соглашения о возмещении убытков. Если требуется образовать земельный участок, то заинтересованному правообладателю изымаемого земельного участка должны быть представлены также межевые планы и соглашения об образовании земельных участков (при необходимости). В случае, если земля переходит в связи с изъятием в силу перераспределения земельных участков, то соглашение о выкупе земельного участка не заключается, так как вопрос о возмещении за утраченную землю решается в соглашении об образовании земельного участка.

Таким образом, представленные нововведения улучшают положение лиц, чьи земельные участки подлежат изъятию, так как им заблаговременно предоставляются все существенные условия сделки, а не только предупреждение о предстоящем изъятии, как это установлено действующим законом.

Законопроектом закрепляются дополнительные гарантии равноценного и предварительного возмещения за изъятое недвижимое имущество, в частности:

- устанавливается порядок признания нерыночных прав на их рыночный эквивалент, например право постоянного (бессрочного) пользования приравнивается для граждан к праву собственности в связи с изъятием;

- вводится порядок предоставления земельных участков взамен изымаемых;

- разрешается возмещение иным объектом недвижимости (квартиру вместо изъятого участка и наоборот);

- устанавливается право собственника требовать предоставления равноценного земельного участка взамен изымаемого при изъятии земельного участка, на котором расположен жилой дом, являющийся единственным жильем собственника изымаемого земельного участка;

- разрешается предоставление большего по стоимости имущества при условии оплаты разницы в цене.

В законопроекте также уточняется порядок проведения рыночной оценки изымаемого имущества и расчета убытков в связи с изъятием земельного участка и предлагаются правила, позволяющие устранить колебания в рыночной цене (в большую или меньшую сторону) в связи с предстоящим изъятием. Например, предлагается не учитывать влияние в рыночной цене строительства того объекта, который предстоит возвести на изымаемом земельном участке, и который может вызвать увеличение или уменьшение рыночной стоимости земельных участков: дорога, атомная станция, парк. Вводятся и иные правила, которые должны привести к такой рыночной оценке, как если бы земельный участок продавался на свободном рынке осведомленным продавцом осведомленному покупателю.

Финансово-экономическое обоснование данного законопроекта постановило, что порядок расходования на изъятие объектов недвижимости для федеральных нужд будет осуществляться за счет средств федерального бюджета в пределах средств, запланированных федеральным законом о федеральном бюджете.

В любом случае реализация Закона позволит существенно сократить расходы бюджетной системы Российской Федерации при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд за счет двух нововведений.

В целом настоящий законопроект восполняет пробелы и устанавливает более простой и четкий порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, одновременно повышая уровень и качество гарантий лицам, чьи права подлежат прекращению в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Кроме того, ряд норм законопроекта непосредственно направлен на полноценную реализацию требования Конституции Российской Федерации о том, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Возможна и другая форма осуществления изъятия частной собственности для государственных и муниципальных нужд, но без применения законов об изъятии, а с применением условий купли-продажи.

Прямая купля-продажа необходимого земельного участка является альтернативой для громоздкой и сложной процедуры по изъятию соответствующего земельного участка. Судебная практика показывает, что совершении указанных сделок, суды признают их вполне легитимными и исключают при этом применение положений законодательства Российской Федерации об изъятии. Применяются лишь правила о купле-продаже (гл. 3 ГК РФ).

Ничто не мешает приобрести Российской Федерацией в свою собственность земельные участки в результате заключения соответствующих договоров купли-продажи (абзац четвертый п. 1 ст. 16 ЗК РФ). В этом случае стороны действуют по доброй воле и свободны в выборе условий и стоимости приобретаемого земельного участка.

Совершенствование правового регулирования изъятия частной собственности для государственных и муниципальных нужд необходимо, как ради развития государства в целом, так и ради роста благосостояния отдельных граждан данного государства.

Заключение

правовой имущественный частный изъятие

Подводя итог по всему вышесказанному, необходимо отметить, что процедура изъятия частной собственности для государственных и муниципальных нужд является сложным и многоструктурным процессом. Для того чтобы изъятие собственности происходило с соблюдением всех гарантий частной собственности на землю, государством была создана законодательная база, регулирующая действия государства и собственника в вопросе изъятия частной собственности.

Основополагающие статьи об основах владения и распоряжения частной собственностью располагаются в Конституции РФ, где в статье 35 прописаны основные права на частную собственность.

Следующим уровнем регулирования частно-государственных отношений является Гражданский кодекс РФ (ст. 279-282) , где первая часть содержит общие положения, нормы о праве собственности и других вещных правах, а также общую часть обязательственного права.

Далее правовой регулирующей нормой изъятия частной собственности для государственных нужд является Земельный кодекс РФ (ст. 31 (п. 1,4,8), ст. 45 (п. 5), ст. 49, ст. 55, Статья 56.1, ст. 57, ст. 63, 70.1), где определен приоритет охраны земли перед ее использованием в качестве объекта недвижимости.

Права собственности и другие вещные права на жилые помещения так же присутствуют в Жилищном кодексе РФ (гл. V, статье 32 п.1,2,3,4,5,6,7,8,9,12) отражены права при изъятии частной собственности для государственных нужд.

На основе данных законов земельного, гражданского и жилищного кодексов процедура изъятия проходит по следующим ступеням:

1. Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка.

2. Информирование собственника частной собственности.

3. Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.

4. Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию.

5. Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.

6. Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

Ступенчатая система изъятия частной собственности помогает отследить законность действий государства и сохранность прав на частную собственность владельца.

В целях минимизации потерь для собственника и положительного решения в пользу государства существуют определенные формы изъятия частной собственности. Одной из таких форм изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд признается выкуп.

Таким образом, исходя из статьи 281 ГК РФ и статьи 57 ЗК РФ, в определение выкупной цены включаются две стоимости:

· рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества (рыночная стоимость определяется в соответствии с законом «Об оценочной деятельности»);

· убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Существует еще одна из форм, в рамках которой происходит изъятие земельного участка. Так согласно пункту 3 статьи 281 ГК РФ по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. При этом предполагается, что сравнение в цене должно осуществляться по тем же признакам, что и ее определение.

При таких условиях выкупа собственник имеет возможность получить полное возмещение ущерба, причиненного ему при изъятии частной собственности для нужд государства, но только при условии, что стороны (государство и собственник) данного соглашения о выкупе будут действовать в соответствии с ранее указанными законами.

В теории, осуществление изъятия частной собственности для нужд государства, происходит в соответствии с законами и соблюдением всех прав собственника. Но теория, как правило, в полной мере не выполняется на жизненной практике.

Проблему изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд можно отследить на примере подготовки к XXII зимних Олимпийских игр в городе Сочи.

По постановлению правительства города Сочи:

«Как подчеркнул руководитель Минрегиона, для строительства объектов, необходимых для проведения Олимпиады, требуется 4500 га земли, из которых 2870 приходится на горный кластер, 1548 - на городской и 905 - на прибрежный».

По данным оценки объекта площадью в 555 м2, по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи изъятие частной собственности проходит путем расчета рыночной стоимости и убытков по затратному и сравнительному подходам.

Таким образом из основных выводов следует, что итоговая цена объекта оценки, при изъятии частной собственности в г. Сочи для построения олимпийских объектов, составит 6 844 635 рублей. При определении итога решено было использовать результаты, получившиеся в ходе вычисления рыночной стоимости затратным путем.

Размер убытков, причиненных правообладателем изымаемого земельного участка…принадлежащего на праве общей долевой собственности Гражданина N и Гражданина M, определен по состоянию на 20.01.10 г. составляет 1 151 375 руб.

По данным на август 2011 года в Сочи было изъято 1200 индивидуальных земельных участков, более 2000 владельцев получили компенсацию. В то же время некоторые неформальные собственники до сих пор не получили ни денежной компенсации, ни альтернативного жилья. Ряд жителей Сочи считают несправедливым то, каким образом проходила процедура изъятия их собственности и то, каков размер полученной компенсации, они намерены бороться в дальнейшем за свои права.

Изъятие частной собственности для государственных нужд необходимо не только для строительства крупных объектов, но и так же для модернизации транспортной инфраструктуры. Таким примером является гражданское дело №2-9/2011 г. по иску администрации города Екатеринбурга к Комаровой Е.И. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности.

Данное гражданское дело №2-9/2011 г. по иску администрации города Екатеринбурга к Комаровой Е.И. об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд решилось в пользу общественной модернизации.

С целью совершенствования законодательной системы, касающейся изъятия частной собственности для государственных нужд, разработан Федеральный закон № 304493-5 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд".

В целом настоящий законопроект устанавливает более простой и четкий порядок изъятия земельных участков, одновременно повышая уровень и качество гарантий лицам, чьи права подлежат прекращению в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Список литературы

1. "Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.12.2012).

3. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012).

4. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012).

5. Проект Федерального закона N 304493-5 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд" / Валенчук О.Д / ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении, 18.10.2011 г.

6. Государственные и муниципальные нужды -- основания изъятия (выкупа) земельного участка / Дихтяр А.И., Клейменова Е.С. // Юрист. 2007. № 11. С. 34-39.

7. Проблемы изъятия земельных участков для государственных нужд / Н.В. Волович / «Оценочная деятельность» №1/2008- 46 стр.

8. Изъятие земель для государственных нужд журнал Деньги, № 19, 2006 г.

9. Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд (основания, процедура) / Трубкин Н.В / журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование", номер 1 (46), май 2011 г.

10. Отчет в соответствии с договором № 05-20/3-9: отчет об определении рыночной стоимости жилого дома с постройкой и иных правомерно возведенных объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49 площадью 555 м2 , по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи и принадлежащих на общей долевой собственности для целей изъятия»/Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развития города Сочи//отчет № 05-20/3-9, стр.109, Краснодар, 2010 г.

Размещено на Allbest.ru