Договор аренды нежилых помещений

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Глава 1. Понятие и предмет договора аренды нежилых помещений

1.1 Развитие института аренды

1.2 Виды договоров аренды нежилых помещений

1.3 Основные нормативные акты, регулирующие аренду нежилых помещений

Глава 2. Основные элементы и порядок заключения договора аренды нежилых помещений

2.1 Права и обязанности сторон договора аренды нежилых помещений

2.2 Арендная плата

2.3 Современные проблемы заключения и расторжения договора аренды нежилых помещений

Глава 3. Обеспечение договора аренды нежилых помещений и ответственность за его нарушение

3.1 Понятие и способы обеспечения договора аренды нежилых помещений

3.2 Ответственность при изменении и расторжении договора аренды нежилых помещений

3.3 Ответственность за нарушение договора аренды нежилых помещений

Заключение

Список использованных источников



Введение

Объективность процесса возникновения арендного движения была обусловлена необходимостью разгосударствления собственности и демонополизации народного хозяйства, преодоления отчуждения работника от средств производства, развития свободы предпринимательства и в тоже время повышения взаимной ответственности предприятия и органа управления за выполнение обязательств, установления реальной связи между результатами деятельности предприятия и доходами каждого работника.

Современное нормативное законодательство рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом. В частности, в праве Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает, только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Эти традиции восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной.

Актуальность рассмотрения договора аренды подтверждается следующими обстоятельствами.

Во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды зданий (сооружений), его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды нежилых помещений с иными гражданско-правовыми договорами, в частности с договором безвозмездного пользования, договором рекламы и др.

Во-вторых, нельзя утверждать, что с принятием нового Гражданского кодекса Россия получила единое и непротиворечивое гражданское законодательство, свободное от многочисленных наслоений, присущих законодательству советского периода.

В-третьих, большое значение имеет рассмотрение накопившейся судебно-арбитражной практики.

Учитывая темпы развития современного рынка недвижимости в России и сравнительно небольшой срок его эволюции в условиях рыночного хозяйствования, представляется необходимым изучить вопросы правовой регламентации договоров аренды (на примере нежилых помещений), что и является целью данного дипломного проекта.

Объект исследования - аренда нежилых помещений.

Предмет - договор аренды нежилых помещений.

Цель данной работы - выявление сущности и характерологических особенностей договора аренды нежилых помещений.

Задачи исследования:

1. Дать определение понятию договора аренды нежилых помещений;

2. Указать и охарактеризовать основные элементы договора аренды;

3. Выявить особенности договора аренды зданий и сооружений как одного из видов договоров аренды;

4. Рассмотреть содержание и правовые положения договора аренды нежилых помещений;

5. Проанализировать судебную практику по городу Череповцу об аренде нежилых помещений.

Методологической базой исследования явились следующие методы - сравнительно-аналитический; метод анализа научной литературы; метод анализа статистической информации.

Нормативно-правовую базу исследования составили положения Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации и другие нормативные акты. Проблемы, рассматриваемые в работе, изучались такими учеными как Я.В. Абрамова, Т.Д. Алексеева, М.И. Брагинского.

Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

Во введении мы рассматриваем ключевые моменты темы исследования - актуальность, научную новизну, цели и задачи, которые будут раскрыты в работе.

В первой главе работы рассматриваем понятие и предмет договора аренды нежилых помещений, обращаем внимание на исторический аспект развития договора аренды нежилого помещения.

Во второй главе обращаемся непосредственно к основным элементам и порядку заключения договора аренды нежилых помещений, анализируем права и обязанности сторон при заключении договора.

В третьей части исследуем вопросы обеспечения договора аренды нежилых помещений и ответственность за нарушение договора аренды нежилых помещений.



Глава 1. Понятие и предмет договора аренды нежилых помещений

1.1 Развитие института аренды

Институт найма вещей был известен еще римскому праву (locatio - conductio rerum). При этом объектом найма могли быть только непотребляемые и незаменимые вещи. Подобное требование обусловлено тем, что особенностью договора найма вещей (как в римском праве, так и в праве современном) является возврат тех же вещей, которые переданы в пользование, а вернуть можно только то, что физически не уничтожено в результате использования. Следовательно, при использовании вещь не должна была терять своих натуральных свойств. В отношении же потребляемых вещей, как писал Новицкий Н.Б., неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, которая была получена по договору Новицкий Н.Б. Римское право: Учебное пособие - М.: Академа, 2013. - С. 186..

Римское право признавало три различных вида найма: наем вещей (locatio-conductio rerum); наем услуг (locatio-conductio operarum); наем работы, или подряд (locatio-conductio operis). Общее между всеми тремя видами найма состояло в том, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

Различие между наймом (locatio-conductio) и куплей-продажей (emptio et venditio) римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом Цит. по: Новицкий Н.Б. Римское право: Учебное пособие - М.: Академа, 2013. - С. 445-446..

Исследователи отмечают значение в истории России договора аренды. Так, Н. Н. Лесовский пишет о том, что договор аренды нежилых помещений - это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия Лесовский Н. Н. Гражданское право: Учебник. - М.: Дашков и Ко, 2012. - С. 18. .

Историю развития договора нежилых помещений и его значение для современности указывает в своем труде Н. Д. Егоров. В частности, он говорит о том, что первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта, а в России договор аренды был известен еще со времен «Русской Правды» Гражданское право: В 3 тт. Т. 1 / Под ред. Н. Д. Егорова и др. - М.: Правовед, 2013. - С. 188. .

Если обратиться к русской дореволюционной науке гражданского права, то необходимо отметить, что требования римских юристов к объекту найма были восприняты полностью. Так, Г.Ф. Шершеневич говорил об объекте договора имущественного найма как о незаменимой вещи. «Вещи заменимые непригодны для найма потому, что, передавая их другому, отдающий ожидает получить не те же вещи, а только подобные, а, следовательно, передача заменимых вещей соединена с перенесением права собственности, что противоречит сущности договора найма» Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Репринт. изд. 1907 г. - М.: СПАРК, 2011. - С. 356..

Широкое внедрение аренды как новой формы хозяйствования юридически отражено в становлении специального законодательства. Его основа стала закладываться с принятием 7 апреля 1989 г. Указа Президиума Верховного Совета СССР «Об аренде и арендных отношениях в СССР».

В дальнейшем правовой базой регулирования арендных отношений в хозяйственной сфере послужили Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, принятые на второй сессии Верховного Совета СССР 23 ноября 1989 г. Этот акт действовал в сочетании с законами СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР», от 4 июня 1990 г. «О предприятиях в СССР».

В комплексе с приведенными законами необходимо было рассматривать и ряд нормативных актов правительства СССР, в числе которых ключевыми являлись постановления Совета Министров СССР от 19 июня 1990 г. № 590 «Об утверждении положения об акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью и положения о ценных бумагах», от 8 августа 1990 г. № 790 «О мерах по созданию и развитию малых предприятий», от 16 августа 1990 г. № 835 «О мерах по демонополизации народного хозяйства».

Основами Гражданского Законодательства Союза ССР и республик (ст.4) было осуществлено деление вещей на движимые и недвижимые. К недвижимости стали относить земельные участки, участки недр, обособленные вводные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К числу базисных правовых актов, регулирующих арендные правоотношения в Российской Федерации, следует отнести: Гражданский кодекс Российской Федерации Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (с доп. и изм. от 28.01.2014) // Российская газета. - 2014. - № 14., Земельный кодекс Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с доп. и изм. от 01.01.2014) // Российская газета. - 2014. - № 10., и другие.

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды законодатель посвятил отдельную главу (гл. 34), включившую в себя свыше шестидесяти статей. Аренде зданий и сооружений посвящены статьи 650, 651, 652, 653, 654, 655. Ныне действующий Гражданский кодекс РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, которые были заложены континентальным гражданским правом. В частности в праве Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов.

Таким образом, договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

1.2 Виды договоров аренды нежилых помещений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, в соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ.

Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последние же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено. Для восполнения этого пробела и предназначены нормы ГК РФ Ёрш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2012. - № 12. С. 19..

Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения с точки зрения их аренды ГК РФ не придает.

С учетом того, что сдача гражданам в аренду жилых помещений невозможна (глава 35 ГК РФ), арендовать жилые помещения могут только юридические лица, которые затем вправе передать их в социальный или коммерческий наем гражданам. Иное использование жилых помещений ipso lure невозможно.

Если проанализировать действующие в настоящее время договоры аренды, то окажется, что едва ли не две трети из них - это договоры на аренду нежилых помещений. При этом, по одним договорам арендуются целые здания и сооружения, по другим - всего лишь одна или несколько комнат, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда.

Понять причины такого небывалого спроса на нежилые помещения несложно. Они в значительной степени обусловлены конкретными изменениями законодательства, регулирующего порядок создания и деятельности предприятий и организаций на территории Российской Федерации. Предоставление гражданам и коллективам граждан права создавать предприятия по своей инициативе вызвало широкое развитие предпринимательства. Естественно, любая, даже самая маленькая организация, не может обойтись без офиса, размеры которого зависят от количества работников организации и профиля ее деятельности. Проблема поиска помещения для размещения персонала, установки необходимого для работы оборудования, приема и обслуживания клиентов встает перед всеми вновь созданными предприятиями и организациями.

Указанные обстоятельства повсеместно привели к резкому повышению спроса на нежилые помещения и возникновению конкуренции между потенциальными арендаторами. В этой связи можно утверждать, что нежилые помещения являются едва ли не единственным объектом аренды, представляющим всеобщий интерес. Что же представляют собой нежилые помещения?

Для более точного ответа на данный вопрос следует сравнить понятие «нежилые помещения» с понятием «жилые помещения».

В соответствии со ст. 288 ГК РФ и ст. 7 ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с доп. и изм. от 10.02.2014 г.) // Российская газета. - 2014. - № 22. жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитий.

ЖК РФ в ст. 4 дает понятие жилого помещения как «помещения, отвечающего установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан». Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.

В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры аренды жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными в судебном порядке.

Нежилые здания и нежилые помещения в жилых домах и граждане, и юридические лица могут арендовать совершенно свободно (Приложение А и Б).

Правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения). К тому же нельзя не учитывать и многолетнюю историю нашего гражданского законодательства, которое в свое время распространило на части жилого дома тот же правовой режим, что и на дом в целом.

Нежилое помещение - менее значимый объект, чем здание, однако оно подвержено большим ограничениям в результате применения общих правил п. 2 ст. 606, а не п. 2 ст. 651 ГК РФ. Трудно представить, какие потери понесет гражданский оборот вследствие исполнения требования о регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных сроком менее чем на один год.

Неслучайно в главе 30 ГК РФ в отдельный параграф выделены правила о продаже недвижимости, а не зданий и сооружений. Иное решение серьезно ущемило бы права сторон такого договора, как, впрочем, и договора аренды. Следовательно, есть все основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы.

Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами, исходящими только от одной стороны) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). В данной статье говорится о форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения

1. Последствием несоблюдения предусмотренной п.1 ст.651 ГК РФ формы договора аренды здания или сооружения является ничтожность такого договора.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит и считается заключенным по общим правилам ст.432 и п.1 ст.433 ГК РФ. Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и порядке, установленных законом.

Согласно ч.2 п.6 ст.12 Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (с доп. и изм. от 10.12.2013) // Российская газета. - 2013. - № 1687. помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ. Поэтому договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п.1 ст.433 ГК РФ.

К числу существенных условий договора аренды зданий (сооружений) помимо его предмета относится также и цена (арендная плата). Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-продажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правила о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не переходит и не может перейти к арендатору в момент заключения договора. Иными словами, арендатор может выбирать, выкупать ему имущество или нет. От его воли зависит выкуп. В этом состоит отличие аренды с выкупом от найма-продажи (ст. 501 ГК РФ). Договор найма-продажи также является смешанным. Однако он относится именно к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет и не может быть при аренде с правом выкупа.

Договор аренды с правом выкупа отличается от договора аренды, который не предусматривает выкуп объекта аренды, тем, что право собственности на арендованное имущество переходит от арендодателя к арендатору. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора в двух случаях. Во-первых, когда срок аренды истек. А во-вторых, если срок аренды еще не закончился, но арендатор внес всю выкупную цену, которая прописана в договоре. При этом арендная плата по соглашению сторон может быть зачтена в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ).

1.3 Основные нормативные акты, регулирующие аренду нежилых помещений

В течение ряда лет нормативными актами нежилые помещения выделялись как самостоятельный объект недвижимости, являющийся предметом сделок, при этом единое понимание термина «нежилые помещения» не выработано.

Если, следуя логике ГК РФ, употреблять это понятие в широком значении, то при аренде нежилых помещений необходимо руководствоваться в первую очередь нормами главы 34 ГК РФ. Но, поскольку сам Кодекс в названии этого параграфа не объединяет объекты аренды термином «помещения», на наш взгляд, такое широкое его понимание в данном случае не оправданно. При этом нужно помнить, что на практике под арендой нежилых помещений нередко понимается и аренда нежилых зданий.

Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина «нежилые помещения», и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше Гражданское право: В 3 тт. Т. 1 / Под ред. Н. Д. Егорова и др. - М.: Правовед, 2013. - С. 315..

При тех противоречиях, что сложились за эти годы, мы предлагаем придерживаться основной точкой зрения на соотношение вышеназванных понятий, и учитывать, то что «Гражданский кодекс РФ отдельно не выделяет нежилые помещения в числе объектов арендных отношений - они уже объединены под общим значением «здание», включающим весь спектр нежилых (производственных, культурных и т. д.) и жилых (жилые дома) строений».

Представляется очевидным, что нежилые помещения как часть нежилых зданий являются объектом договора аренды зданий (сооружений), и было бы разумно название §4 (Аренда зданий и сооружений) главы 34 ГК РФ понимать как «аренда объектов нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)». Ведь не случайно, несмотря на различия в понимании термина «нежилое помещение», в нормативных актах, регулирующих аренду объектов нежилого фонда, он всегда употребляется в связке со зданиями, строениями.

В подтверждение вышесказанного необходимо отметить, что наиболее существенные его черты, такие, как относимость к недвижимости, связь с земельным участком, имеют отношение к нежилым помещениям в той же мере, что и к зданиям, поэтому нормы упомянутого §4 главы 34 ГК РФ было бы разумно применять к договору аренды нежилых помещений.

Трудность состоит в том, что наряду с диспозитивными нормами глава 34 ГК РФ содержит и императивные. А поскольку нет однозначного ответа на вопрос о том, какими нормами §1 (Общие положения об аренде) или §4 (Аренда зданий и сооружений) регулируется договор аренды нежилых помещений, неясно и то, какие из конкурирующих императивных норм соответствующих параграфов надо соблюдать (в частности, в каких случаях договор аренды требует государственной регистрации в органах юстиции) Гражданское право: В 3 тт. Т. 1 / Под ред. Н. Д. Егорова и др. - М.: Правовед, 2013. - С. 320..

Таким образом, договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно.



Глава 2. Основные элементы и порядок заключения договора аренды нежилых помещений

2.1 Права и обязанности сторон договора аренды нежилых помещений

Сторонами договора аренды нежилых помещений являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие, и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования.

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился, Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей Чижова А. С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. - 2013. - № 3. - С. 7..

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст, 611 ГК РФ), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, в соответствии с п. 1 ст. 652 ГК РФ. Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут увеличить размер передаваемого участка за рамки необходимого для использования здания или сооружения. Вовсе же исключить передачу земельного участка арендатору, по-видимому, можно лишь при передаче в аренду нежилого помещения.

Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением. При отказе собственника определить содержание права на земельный участок арендатор может обратиться с иском в суд о понуждении к определению условий землепользования Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. О. Н. Садикова. - М.: Академа, 2012. - С. 226..

На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК РФ).

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п, 3 ст. 652 ГК РФ). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором с собственником или когда условия пользования участком изменяются.

Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче. Причем для действительной передачи здания (сооружения) необходимо соблюсти одновременно два условия - фактическую передачу и подписание передаточного акта.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от принятия имущества. За нарушение этих обязанностей наступает ответственность, установленная договором аренды и действующим законодательством.

В то же время значение передаточного акта не следует и переоценивать. Если обе стороны отказались его подписывать, то это вовсе не означает прекращения договора аренды по соглашению сторон, особенно когда фактически здание (сооружение) передано. Соглашение о прекращении договора должно быть совершено в той же форме, что и сам договор. Не влечет прекращения договора аренды и отказ одной из сторон от подписания передаточного акта. В этом случае для стороны-нарушителя возникают неблагоприятные имущественные последствия, вытекающие из сохраняющего силу договора аренды здания (сооружения) Батянов М.В.Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды // Закон. - 2013. - №3. - С. 16..

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

Рассмотрим существенные нарушения заключения договоров аренды нежилых помещений сторонами данного договора.

Чаще всего, в нарушение установленного порядка, нежилые помещения сдаются в аренду государственными и муниципальными организациями и предприятиями - балансодержателями, которые отвечают за содержание, эксплуатацию, ремонт и восстановление зданий и сооружений.

Для арендатора нежилых помещений важно, чтобы его правомочия были основаны на договоре и законе. Поэтому заключать договор аренды необходимо только с законным арендатором. Здесь возникает немало проблем, избежать которые возможно, если обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

С помощью юриста возможно правильно определить все условия договора аренды нежилого помещения и оформить их надлежащим образом.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ) Каменников Г. Н. Договора аренды. Виды, назначение // Журнал российского права. - 2013. - № 1. - С. 29..

Во-первых, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением, которое, в свою очередь, также может быть установлено договором или вытекать из целей, ради которых данное имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы не переданы, а без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей или документов либо расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Возникает вопрос, несет ли арендодатель какие-либо неблагоприятные последствия, если арендованное имущество можно использовать по назначению без передачи принадлежностей и документов, однако обязанность передачи таких документов (принадлежностей) все-таки предусмотрена договором аренды (или, что одно и то же, вытекает из закона, например из ст. 135 ГК РФ). По-видимому, да, поскольку арендодатель нарушил принятую на себя обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии. Арендатор вправе в данном случае потребовать от арендодателя передачи принадлежностей (документов) и (или) возмещения убытков Иванов Е.В. Аренда государственного имущества // Право и экономика. - 2013. - № 6. - С. 11..

Требование же о расторжении договора аренды можно заявить только тогда, когда арендованное имущество нельзя использовать по назначению или арендатор в значительной мере лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок. При нарушении правила о сроке предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать либо возмещения убытков, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ).

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора. Однако обеспечение годности вещи в течение всего срока договора не означает, что наше законодательство, вслед за римским правом, возлагает на арендодателя обязанность обеспечить арендатору спокойное пользование вещью. Эта обязанность была включена в договор аренды потому, что арендатор в римском праве не пользовался вещно-правовой защитой. Поэтому арендодатель должен был защищать вещь, а тем самым и арендатора от посягательств третьих лиц.

Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество (и правовую обеспеченность) или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. - 2013. - №3. - С. 38..

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично. В принципе ответственность может наступить за самый незначительный недостаток. Ответственность не наступает лишь за те недостатки, которые:

а) оговорены арендодателем уже при заключении договора

аренды (естественно, в той форме, в которую должен быть облечен договор);

б) заранее известны арендатору (который, к примеру, ранее

арендовал то же имущество или знал о недостатках из средств массовой информации);

в) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендодатель отвечает только за те недостатки, которые имелись в арендованном имуществе до заключения договора аренды, а не возникли позднее.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды он не знал (и, добавим от себя, не должен был знать) об этих скрытых недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ). По-видимому, это означает, что ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска (т. е. независимо от вины) и тогда, когда договоры аренды заключаются вне сферы предпринимательской деятельности.

Рассматривая проблемы регулирования аренды нежилых помещений, необходимо также отметить то, что в связи с исключительными правами комитетов по управлению имуществом в отношении собственности происходит ущемление прав организаций - балансодержателей.

Предприятие - балансодержатель подписывает арендный договор в качестве юридического лица, несущего ответственность за содержание, эксплуатацию, ремонт и восстановление зданий и сооружений. Балансодержатель также совместно с Москомимуществом обеспечивает подготовку договоров аренды, перерасчет арендной платы, доведение, указанных изменений арендной платы до арендаторов, контроль за соблюдением арендных договоров.

В этой связи интересна точка зрения В.В.Витрянского Витрянский В. В. Спорные вопросы аренды нежилых помещений // Закон. - 2010. - № 2. - С. 23.. Правовед считает, что в отношении имущества, закрепленного государством или муниципальным образованием за юридическим лицом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления или ином вещном праве, за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными им органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен правом распоряжаться имуществом, принадлежащему этому предприятию. Действительно, изучив ст.295 ГК РФ, можно сказать, что такого права у собственника по закону нет в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении.

Арендаторами могут выступать любые юридические и физические лица, обладающие гражданской правосубъектностью.

Актуальным является вопрос о правопреемстве той или иной организации, как арендатора нежилых помещений после реорганизации какого-либо юридического лица.

Арбитражные суды нередко рассматривают споры между несколькими организациями о признании за ними права на аренду нежилых помещений как правопреемников. Такие споры возникают вследствие нечеткого закрепления правопреемника в передаточном акте после реорганизации.

Таким образом, будущим контрагентам необходимо точно установить свои полномочия и полномочия другой стороны. Заключая договор с ненадлежащей стороной, потенциальный арендатор или потенциальный арендодатель рискует тем, что заключенный договор аренды на нежилое помещение может быть признан недействительным и расторгнут. По общему правилу, предмет договора аренды является единственным его существенным условием (п. 3 ст. 607 ГК РФ). При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласованным, а сам договор - незаключенным. В отдельных видах договора аренды к существенным отнесены и иные условия, например, о цене при аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

2.2 Арендная плата

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся и договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат

на улучшение арендованного имущества (Приложение В) Гречихо Е.В. Договор аренды (имущественного найма). - М.: Издательство Эксмо, 2013. - С. 86..

Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически - в зависимости от срока договора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ) не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК РФ не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность пересмотра закреплена договором и снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра Осипова Ю. Гражданско-правовая природа аренды // Право и жизнь. - 2013. - №11. - С. 6..

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного в наем, - риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшения условий такого исполнения). Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества.

Газеты города Череповца отмечают, что предприниматели просят снизить ставки аренды за нежилые помещения Задорнова Е. Г. Ставка или жизнь? // Речь. - 2013. - № 18745..

Приостановится ли рост цен на товары в магазинах Вологодской области? Это будет зависеть от того, какое решение примет городская дума о ставках арендной платы за нежилые помещения.

В п2013 году эти ставки в Вологодской области были подняты. Этим очень возмутились предприниматели, владеющие торговыми отделами в зданиях, принадлежащих городу. Дело в том, что большинство помещений сданы в аренду целиком, а затем их по частям сдают в субаренду. В итоге из-за лишнего звена в этой цепочке растут цены в магазинах. Несколько групп предпринимателей обратились в гордуму с просьбой снизить стоимость арендной платы или исключить лишнее звено арендаторов.

Величина арендной платы за пользование нежилым помещением муниципального жилищного фонда определяется по формуле (Приложение Г).

Таким образом, договором аренды нежилого помещения в обязательном порядке определяется порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Если договором аренды нежилого помещения не оговорен размер арендной платы, то договор считается незаключенным.

2.3 Современные проблемы заключения и расторжения договора аренды нежилых помещений

Одним из наиболее актуальных и требующих правовой регламентации вопросов в сфере аренды нежилых помещений является определение прав и обязанностей владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения в отношении использования инфраструктуры здания, а также его элементов, относящихся к общей собственности собственников помещений.

По-прежнему остается нерешенным вопрос статуса владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения в многоквартирном доме в отношении общего имущества собственников помещений такого дома.

По общему правилу согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме» собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Как следует из приведенных норм, гражданское законодательство предусматривает наличие права общей долевой собственности в отношении перечисленного имущества только у собственников жилых помещений (квартир) в таком доме Сарнаков И.В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист. - 2013. - № 4. - С. 17..

В свою очередь, в п. 1 ст. 36 ЖК РФ в качестве обладателей права общей долевой собственности на помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, указаны собственники помещений в целом (безотносительно к их функциональному назначению).

Ссылки на функциональное назначение (жилое или нежилое) помещений, на собственников которых распространяют свое действия указанные Правила, в данном документе также не содержатся.

В этой связи можно сделать вывод о коллизии норм гражданского и жилищного законодательства, суть которой заключается в том, что субъектный состав правоотношений по использованию общего имущества в многоквартирном доме, определенный ГК РФ, отличается от субъектного состава аналогичных общественных отношений, урегулированных нормами ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним подзаконными актами.

Необходимость законодательного устранения данной коллизии правовых норм имеет первостепенное значение для решения следующих важнейших вопросов:

во-первых, обязанности владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, нести расходы на содержание и ремонт общего имущества дома наравне с собственниками иных помещений в таком доме;

во-вторых, права владельца (собственника и арендатора) нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, на пользование общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно договор аренды таких объектов, заключенный на срок менее одного года, не подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента его подписания.

Практически важен вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. Поскольку регистрация договора аренды в сегодняшних реалиях сопряжена с известными сложностями, арендодатели обычно предпочитают заключать договор на срок менее года.

Также при исчислении сроков действия договора аренды необходимо учитывать правила ст. 190 ГК РФ. Так, в соответствии со ст. 190 ГК РФ сроки в договоре могут определяться одним из следующих возможных способов:

1) календарной датой;

2) истечением периода времени, который в свою очередь исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами;

3) указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Можно сделать вывод о том, что если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК, то есть он может быть расторгнут любой из сторон в одностороннем порядке с предварительным предупреждением об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца. Такой вывод суда основывался на правиле ст. 190 ГК РФ, согласно которому срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон, а начало реконструкции к числу таких событий не относится, поскольку оно зависит от воли и действий арендодателя. Конечно, вывод суда касается указания в качестве срока не только такого события, как начало реконструкции, но и любого иного события, наступление которого зависит от воли и действий сторон договора.

...